Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2016/2017 Stuttgart

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2016/2017 Stuttgart

2 Wohn- und Geschäftshäuser Stuttgart Residential Investment Stuttgart Hohe Nachfrage nach Anlageimmobilien Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser ist in Stuttgart von einem Nachfrageüberhang bei weiterhin steigenden Verkaufspreisen geprägt. Im Jahr 2015 wurden 142 Objekte mit einem Umsatzvolumen von 178 Mio. Euro gehandelt. Die Transaktionszahlen spiegeln das gestiegene Preisniveau in Stuttgart wider. So erhöhte sich das Transaktionsvolumen um 34 % im Jahr 2015, während die Anzahl der gehandelten Anlageimmobilien um 8 % gegenüber dem Vorjahr sank. Das durchschnittliche Objektvolumen betrug 1,255 Mio. EUR, was einer Steigerung von 46 % zum Jahr 2015 entspricht. Rückblickend zeigt sich der Markt in den vergangenen Jahren aber äußerst volatil, was auf unterschiedliche Volumina der gehandelten Objekte zurückzuführen ist. Investoren entdecken dezentrale Lagen Die derzeitige Angebotssituation wird der Nachfrage nicht gerecht. In der für Stuttgart typischen Kessellage befinden sich die beliebtesten Wohnstandorte. Während das Angebot in den Stadtbereichen West, Süd und in einzelnen Teilen von Ost zunehmend limitiert ist, kommen in den begehrten Halbhöhenlagen nahezu keine Objekte mehr auf den Markt. Derzeit weichen Investoren in die Randbereiche aus, wobei die Stadtteile Zuffenhausen, Vaihingen, Möhringen, Feuerbach und Bad Cannstatt im Fokus der Nachfrage stehen. Diese Entwicklung äußert sich in einem dynamischen Anstieg der Miet- und Kaufpreise in den jeweiligen Stadtteilen. Obwohl die Metropolregion Stuttgart als prosperierender Wirtschaftsstandort internationale Bedeutung ausstrahlt, sind überwiegend regionale Akteure am Markt vertreten. High demand for investment properties The market for mixed-usage residential and commercial properties in Stuttgart is characterised by a demand excess and continuously rising selling prices. In properties were traded with a sales volume of 178 million euros. The transaction volume increased by 34 % in 2015 and reflects the rise of the price level in Stuttgart, although the number of investment properties traded fell by 8 % compared with the previous year. The average property volume amounted to million euros, indicating a rise of 46 % in comparison with In retrospect the market appeared extremely volatile over the past few years due to the varying volumes of the properties sold. Investors discover peripheral locations The current availability of properties does not meet the demand. The most popular residential locations are situated in the Stuttgart basin. While the range offered in the districts "West", "Süd" and in certain parts of "Ost" is becoming more and more restricted, in the desirable locations so called "Halbhöhenlagen" with a view over the city, there are hardly any more properties on the market. At present investors are turning to peripheral sectors whereby the focus of demand is on the districts Zuffenhausen, Vaihingen, Möhringen, Feuerbach and Bad Cannstatt. This development is manifested in a dynamic rise in the rental and buying prices in those districts. Although, as a prosperous business location, the metropolitan region Stuttgart exudes international significance, it is mainly regional investors who are represented on the market. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), bulwiengesa AG, Engel & Völkers Commercial Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 601,6 606,6 591,0 597,9 604,3 612,4 623,7 641,3 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 318,3 322,7 316,1 321,5 324,9 330,2 336,3 356,6 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,89 1,88 1,87 1,86 1,86 1,85 1,85 1,80 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Stuttgart

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2016 Sales price 1 st half 2016 in % 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield* 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² * Deutsche Inhaberschuldverschreibungen German bearer bonds min. gew. Mittel weighted average max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 140 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 160 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Stuttgart, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Stuttgart, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Faktoren steigen weiter Im Vergleich zum Vorjahr sind die Faktoren in allen Lagen nochmals gestiegen. In sehr guten Lagen liegt der Faktor im Maximum beim 27,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete exemplarisch dafür stehen die Entwicklungen im Stuttgarter Westen. Obwohl nicht der komplette östliche Stadtbereich den begehrten Blick auf die Innenstadt bietet, entwickelt er sich derzeit sehr dynamisch und bietet aufgrund der erhöhten Nachfrage auch noch Potenzial für weitere Preissteigerungen. In mittleren Lagen wird hier das 21,8-Fache der jährlichen Nettokaltmiete erzielt, in guten Lagen das bis zu 23,6-Fache. Aktuell marktprägend ist der hohe Anteil an Objekten mit Sanierungsstau, die langfristig ein interessantes Potenzial für Investoren bieten. Kaum Entlastung durch Neubau Die Schaffung von weiterem Wohnraum ist in Stuttgart durch die topographischen Gegebenheiten der Metropole eingeschränkt. Neben vielen kleinteiligen Lückenschließungen werden auch größere Projekte wie die Neuentwicklung des Europaviertels, das Güterbahnhof-Areal Bad Cannstatt oder das Olga-Areal den Stuttgarter Wohnungsmarkt nicht nachhaltig entlasten können. Generell werden neue Projekte in Mischnutzung von Wohnen und Arbeiten entwickelt, wie beispielsweise das Quartier am Wiener Platz. Durch die Realisierung von Stuttgart 21 befindet sich der Bereich um den Hauptbahnhof im stetigen Wandel. Viele ansässige internationale Unternehmen wie Porsche, Daimler und Bosch investieren weiter in den Standort, was letztlich auch den Bedarf an Wohnraum steigern wird. Wohnraumbedarf wird weiter steigen Das anhaltende Bevölkerungswachstum ist durch den Zuzug junger Menschen geprägt. So gibt es in Stuttgart durch fast Studenten einen erhöhten Bedarf an kleinräumigen und möblierten Apartments. Zudem ist auch altersgerechter Wohnraum gefragt. Aufgrund der guten langfristigen Perspektiven auf dem Wohnungsmarkt bietet Stuttgart auch in Zukunft ein lohnendes Investment in Anlageimmobilien. Wegen des limitierten Angebots rechnet Engel & Völkers Commercial für das Jahr 2016 mit einer Anzahl von 140 bis 160 Transaktionen bei einem Umsatzvolumen von 160 bis 180 Mio. EUR. Multipliers continue to rise In comparison with the previous year the multipliers have risen once again in all locations. In prime locations the multiplier currently calls for a maximum of 27.5 times the annual net rent the developments in Stuttgart West are good examples. Although not the entire area of Stuttgart Ost offers the prestigious view of the city centre, its current development is very dynamic and, thanks to the increased demand, also offers potential for further price increases. In average locations a multiplier of 21.8 times the annual net rent is achieved, in good locations this even hits the 23.6 mark. Typical of the market at present is the high proportion of properties with a renovation backlog that in the long term offers investors an interesting potential. Hardly any relief through new constructions The creation of further living space is restricted in Stuttgart due to the topographic characteristics of the metropolis. Besides the closing of many small gaps, even larger projects such as the new development of the Europaviertel, the Güterbahnhof-Areal Bad Cannstatt or the Olga-Areal, cannot sustainably relieve the housing market situation in Stuttgart. In general, new projects with a mixture of living and working are planned, such as around the Wiener Platz. Thanks to the realisation of Stuttgart 21 the sector around the Central Station is constantly changing. Many local international companies such as Porsche, Daimler and Bosch are still investing in the local area which will ultimately lead to a higher demand for housing. Demand for housing will continue to rise The persistent growth in population is characterised by Stuttgart s attraction for young people. For instance, there is a demand for small-space and furnished apartments in the city thanks to almost 28,000 students. Living space suitable for the elderly is also required. Due to the good long-term perspectives on the residential market, Stuttgart also offers a lucrative opportunity for investment in properties. Because of the limited availability, Engel & Völkers Commercial expects 140 to160 transactions throughout 2016 with a turnover volume of 160 to 180 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Stuttgart

5 Stuttgart - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Stuttgart - Residential Investment locations A81 A81 A831 Engel & Völkers Commercial B295 Vaihingen Weilimdorf Botnang Kaltental A8 Heslach Stammheim Feuerbach Sonnenberg Möhringen Killesberg West Süd B27 Zuffenhausen Nord Mitte Degerloch B27 NECKAR Mühlhausen Münster Bad Cannstatt B14 Untertürkheim Ost Wangen Obertürkheim Frauenkopf Hedelfingen Sillenbuch B10 Birkach Plieningen Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 18,5 21,5 18,8 23,5 19,2 25,5 19,8 27,5 Multiplier 16,5 18,9 17,0 20,3 17,8 21,5 19,0 23,6 15,0 17,0 15,7 18,5 16,3 20,0 17,0 21,8 12,0 15,0 12,6 15,5 13,5 16,1 14,0 17,5 Whg.-Mieten in EUR/m 2 11,50 18,30 12,50 19,50 13,00 20,10 13,40 21,00 Residential rents in EUR/m 2 10,50 14,40 10,80 15,50 11,20 16,20 11,50 17,40 7,20 10,80 7,80 11,30 8,20 12,20 8,50 13,50 5,80 8,80 6,20 9,30 6,90 10,00 7,20 11,50 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Stuttgart

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