Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013 /2014 Offenbach

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013 /2014 Offenbach

2 Wohn- und Geschäftshäuser Offenbach Residential Investment Offenbach Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Offenbach wird immer attraktiver. Das einstige Zentrum der Lederwarenindustrie, das lange im Schatten der großen Nachbarstadt Frankfurt stand, rückt immer stärker in den Blickpunkt der Investoren. Noch vor einigen Jahren war Offenbach für viele Anleger keine wirkliche Alternative und litt unter Imageproblemen. Gute Rahmenbedingungen Gerade die Nähe zu Frankfurt und die dabei im Vergleich deutlich niedrigeren Faktoren und Quadratmeterpreise machen die Stadt für Anleger interessant. Auch für viele neue Mieter, insbesondere die, die in Frankfurt einen neuen Job bekommen haben, entwickelt sich Offenbach zu einer preiswerten Alternative. Ein großer Vorteil ist für die Stadt sicherlich die exzellente Einbindung in den ÖPNV. So ist das Zentrum von Offenbach vom Frankfurter Hauptbahnhof aus mit der S-Bahn in nur ca. zehn Minuten erreichbar. Seit Einführung des Nachtflugverbotes hat sich auch die Situation bezüglich des Fluglärms vom nahe gelegenen Frankfurter Flughafen erheblich verbessert. Die Käufer von Wohn- und Geschäftshäusern in Offenbach kommen nicht nur aus der Stadt selbst, sondern vermehrt aus dem gesamten Rhein-Main-Raum. Die Nachfrage ausländischer Kunden ist eher sporadisch. Während beispielsweise im Frankfurter Gallus-Viertel in der mittleren Lage im Übergang zur guten Lage Faktoren von 17 bis 18 gefordert und teilweise gezahlt werden, liegen die hinsichtlich Mieterklientel und nachhaltiger Vermietbarkeit vergleichbaren guten Lagen in Offenbach nur beim 13- bis 14-Fachen. The market for residential investment in Offenbach is becoming increasingly attractive. The former centre of the leather goods industry, long been overshadowed by its large neighbour Frankfurt, is of increasing interest to investors. Only a few years ago Offenbach was not particularly attractive for investors and suffered from image problems. Good general conditions The city is of special interest to investors because of its proximity to Frankfurt and its comparatively low multipliers and square metre prices. Offenbach is also developing into a less expensive alternative for many new tenants, in particular those starting a job in Frankfurt. One great advantage for the city is most certainly the excellent local public transport, meaning that the centre of Offenbach can be reached by city rail from Frankfurt Central Station in only approx. 10 minutes. Since the introduction of the ban on night flights, the situation with regard to aircraft noise from the nearby Frankfurt Airport has improved considerably. The buyers of residential investments in Offenbach come not only from the city itself but also increasingly from the whole of the Rhine- Main region. Demand on the part of foreign customers tends to be sporadic. Whereas, for instance in Frankfurt s Gallus-Viertel in the average location with transition to the good location, multipliers of 17 to 18 are demanded and partly achieved, the rentability with regard to tenants and sustainability of comparable good locations in Offenbach only reaches multipliers of 13 to 14. There are also big differences in the square metre prices in good locations Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 117,6 118,2 119,0 118,8 114,9 116,9 120,0 120,0 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 56,0 56,3 56,7 56,6 55,0 56,2 58,3 58,8 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 2,1 2,1 2,1 2,1 2,1 2,1 2,1 2,0 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Offenbach

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2013 Sales price 1 st half ,0 mittlere Lage/average location in % 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 gute Lage/good location Inflationsrate/ inflation rate Umlaufrendite/ current yield 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 83 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Offenbach, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Offenbach, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Ein deutlicher Unterschied zeigt sich auch in den Quadratmeterpreisen der guten Lagen beider Städte. Während in Offenbach durchschnittlich EUR/m² erzielt werden, liegt der Mittelwert in Frankfurt bei EUR/m². Steigendes Umsatzvolumen 2012 wurden in Offenbach 97 Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Umsatzvolumen von 77,4 Mio. EUR gehandelt. Während die Zahl der Transaktionen damit im Vergleich zum Vorjahr nahezu gleich blieb, stieg das Umsatzvolumen um 30 %, da 2012 einige besonders große Objekte gehandelt wurden. So lag auch der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie mit EUR deutlich über dem Vorjahreswert von EUR. Die gestiegene Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf die besseren Wohnlagen. Insgesamt steigen die Preise auf breiter Front, wobei in den guten und mittleren Lagen gegenwärtig noch ein ausreichendes Angebot vorhanden ist. Während insbesondere die Nachfrage nach reinen Mehrfamilienhäusern deutlich gestiegen ist, gestaltet sich die Vermarktung von Wohn- und Geschäftshäusern mit einer Ladenfläche im Erdgeschoss vor allem in den peripheren Lagen schwieriger. Deren Preise liegen deutlich unter denen von reinen Wohnhäusern. In den einfachen Lagen ist die Nachfrage aufgrund der sozialen Mieterstruktur begrenzt. Die leer stehenden Wohnungen sind vorwiegend hier zu finden. Insgesamt liegt der Leerstand in Offenbach mit 3,4 % deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 4,4 %. Stadt arbeitet an Imageaufwertung Die Stadt Offenbach arbeitet aktiv an einer Imageaufwertung. So entstehen auf der Maininsel oder mit dem Luisenhof zwischen Luisenstraße und Ludwigstraße gezielt hochwertige Wohnprojekte, um Anreize für kaufkraftstarke Bevölkerungsschichten zu schaffen. Diese Projekte sollen auch auf angrenzende Quartiere wie z. B. auf das gesamte Viertel um den Bahnhof herum positiv ausstrahlen. Die zunehmende Attraktivität Offenbachs durch die strukturellen Veränderungen verbunden mit dem niedrigen Mietniveau spiegelt sich auch in der seit 2009 deutlich steigenden Einwohnerzahl wider. Weiter anziehende Mieten Bei weiter anziehenden Mieten und Faktoren wird sich die Verkaufszahl im Gesamtjahr 2013 im Vergleich zum Vorjahr voraussichtlich erhöhen. Das Umsatzvolumen wird zwischen 75 und 80 Mio. EUR liegen. of both cities. Whereas in Offenbach an average of 1,160 euros/m² is achieved, the mean value in Frankfurt is around 2,600 euros/m². Growing turnover volume In 2012, 97 residential investments were transacted in Offenbach totalling 77.4 million euros. Whereas the number of transactions remained almost the same as in the previous year the turnover volume rose by 30 % as some particularly large properties were sold in 2012, leading to an average purchase price per property of 798,000 euros, which was well above the previous year s value of 626,000 euros. The higher demand is concentrated mainly on better residential locations. Altogether, prices are rising across the board whereby in good and average locations there is still sufficient supply available at present. Although there has been an extensive rise in demand for pure apartment buildings, the marketing of residential investments with a retail unit on the ground floor is becoming more difficult, especially on the periphery. Their prices lie well below those of purely residential properties. In basic locations the demand is limited due to the social structure of the tenants. Vacant apartments can mainly be found here. On the whole in Offenbach the vacancy rate of 3.4 % lies well below the federal average of 4.4 %. City working on image enhancement The city of Offenbach is actively working on enhancing its image. For example on the Main Island or with the Luisenhof between Luisenstraße and Ludwigstraße high-quality residential projects are purposely being developed to attract sectors of the population with a high level of purchasing power. These projects should have a positive impact on neighbouring quarters, such as the whole area around the main station. The growing attractiveness of Offenbach thanks to the structural changes, combined with the lower rental level is also reflected in the population figures which have shown a strong increase since Continued rise in rents Due to the continued rise in rents and multipliers the sales figures are expected to increase throughout the whole of 2013 in comparison with the previous year. The turnover will be between 75 and 80 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Offenbach

5 Offenbach - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Offenbach - Residential Investment locations Kaiserlei A661 Engel & Völkers Commercial Nordend Westend Musikantenviertel Lauterborn Rosenhöhe Zentrum Südl. Innenstadt Senefelder-Quartier B43 Mathildenviertel Lichtenplatte Tempelsee MAIN Bürgel West Rumpenheim Biebernsee Waldheim B448 Nord Bieber Waldhof Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2013, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2013, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier ,5-13,0 11,0-12,0 10,0-11,0 9,0-10,0 12,0-13,5 11,5-12,5 10,5-11,5 9,5-10,5 13,0-14,0 12,0-13,3 11,0-12,0 10,0-11,0 14,0-15,0 13,0-14,0 11,5-12,5 10,5-11,5 Trend Whg.-Mieten in EUR/m ² Residential rents in EUR/m ² 8,00-10,00 7,00-9,00 6,00-7,50 5,00-6,50 8,50-10,00 7,50-9,25 6,20-7,75 5,25-6,50 9,00-10,00 8,00-9,50 6,50-8,00 5,50-6,50 9,00-11,00 8,20-9,70 6,50-8,50 6,00-7,00 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Offenbach

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