Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Nürnberg

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Nürnberg

2 Wohn- und Geschäftshäuser Nürnberg Residential Investment Nuremberg Eine hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot und leicht steigenden Preisen kennzeichnet den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Nürnberg. Die Anzahl der Verkäufe stieg im Jahr 2011 um mehr als 4 % leicht an. Das Umsatzvolumen sank um knapp 8 % auf 142 Mio. EUR. Steigende Preise in mittleren Lagen Hintergrund dieser Entwicklung ist das fehlende Angebot in den guten und sehr guten Lagen, in denen sich die Eigentümer mit Verkäufen zurückhalten. In der Folge weichen die Investoren auf mittlere und auf funktionierende einfache Lagen aus. Hier sind die Objekte in der Regel kleiner und günstiger. So lag der durchschnittliche Verkaufspreis pro Immobilie 2011 nur noch bei rund EUR, der niedrigste Wert in den vergangenen fünf Jahren. Trotz dieser rückläufigen Entwicklung steigen die Preise, was sich insbesondere in den mittleren und einigen einfachen Lagen zeigt. Hier haben die Faktoren angezogen und liegen momentan in den mittleren Lagen zwischen 12,0 und 14,5. In den einfachen Lagen erreichen sie Werte zwischen 10,0 und 12,5. Überwiegend regionale Investoren Bei der Käufergruppe dominieren private Investoren aus Nürnberg und dem direkten Umland. Neben Erstkäufern handelt es sich um semiprofessionelle Interessenten, die schon ein oder mehrere Objekte besitzen. Family-Offices sind ebenfalls am Markt vertreten. Aufgrund der gestiegenen Nachfrage nach Eigentumswohnungen sind auch Aufteiler sehr aktiv. Der Anteil ausländischer Investoren ist gering. Institutionelle Investoren werden nur bei den wenigen großvolumigen Objekten aktiv. Stärker vertreten sind sie auf der Seite der Verkäufer, um Teile High demand with a limited supply and slightly rising prices characterise the market for residential investments in Nuremberg. The number of sales rose slightly in 2011 by more than 4 %. Meanwhile, the turnover volume fell by almost 8 % to 142 million euros. Rising prices in average locations The background to this development is the lack of supply in good and prime locations, where property owners are rather unwilling to sell. As a result, investors are shifting to more average and functioning basic locations in which the properties are usually smaller and cheaper. This meant that, in 2011, the average sales price per property was only around 650,000 euros, the lowest value of the previous five years. Despite this downward trend, prices are rising, which can be seen above all in average and certain basic locations. The multipliers have risen here and are currently between 12.0 and 14.5 in average locations. Meanwhile, they are reaching a value between 10.0 and 12.5 in basic locations. Predominantly regional investors The buyers are dominated by private investors from Nuremberg and the immediate surrounding area. In addition to first-time buyers, there are also semiprofessional prospective buyers who already own one or more properties. Family offices are also represented on the market. Due to the increased demand for condominiums also Aufteiler (those who convert residential properties into apartments for subsequent sale) are very active. The number of foreign investors is low. Institutional investors are only active for a small number of larger properties. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 500,9 503,1 503,6 503,7 505,7 507,7 511,6 514,6 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 271,6 272,7 273,7 274,5 276,6 277,7 281,1 282,7 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,84 1,84 1,84 1,83 1,83 1,83 1,82 1,82 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Nürnberg

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Wohnungsmarkt Angebot/Nachfrage 2011 Residential R market supply/demand ,0 mittlere Lage/average location 7,0 6,0 gute Lage/good location in % 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Bundesschatzbriefe (10 Jahre)/Bunds (10 years) Inflationsrate/ inflation rate Haushalte Nachfrage Households, demand Wohnungsbestand Angebot Housing stock, supply 277,7 266,8 0,0-1,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Anzahl Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Transaktionszahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl / Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Nürnberg, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Nürnberg, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 ihres Portfolios zu verkaufen und die tendenziell steigenden Preise zu realisieren. Die Vermarktungszeiten haben sich insgesamt verkürzt. Gesucht werden Qualität, aber auch Objekte mit Sanierungsbedarf. Entscheidend ist die Angemessenheit des Preises. Einen gewissen Aufschlag akzeptieren die Käufer, bei überzogenen Preisen halten sie sich allerdings zurück. Besonders semiprofessionelle Investoren kennen den Markt sowie die einzelnen Lagen genau und geben deshalb ihre Angebote sehr schnell ab. Erstkäufer prüfen länger, sind aber auch bereit, etwas höhere Preise zu zahlen. Viele der 2011 gehandelten Objekte wurden aber gar nicht öffentlich auf dem Markt angeboten, sondern gezielt an einen eingegrenzten Kundenkreis verkauft. Während reine Mehrfamilienhäuser sehr schnell vermarktet werden, gestaltet sich dies bei Mischobjekten mit einer Gewerbeeinheit, z. B. einer Ladenzeile, aufgrund des Nachvermietungsrisikos schwieriger. Geringe Leerstandsquote Unterstützt wird die Marktentwicklung durch gesunde Fundamentaldaten. Steigende Einwohner- und Haushaltszahlen sowie eine robuste Nürnberger Wirtschaft lassen die Nachfrage nach Wohnraum und die Mieten weiter ansteigen. Die Leerstandsquote bei Wohnimmobilien liegt mit 1,5 % gegenwärtig deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 3,7 %. Die steigenden Mieten, insbesondere in den beliebten Vierteln, zeigen deutlich, dass sich Nürnberg von einer Mieter- zu einer Vermieterstadt gewandelt hat. Die Stadtteile rund um den Altstadtring, Gärten h. d. Veste im Norden, Nibelungenviertel und Luitpoldhain im Süden, St. Johannis mit attraktiver Bausubstanz im Westen, aber auch das eher funktionale Wöhrd im Osten sind aufgrund ihrer Zentralität klassische Mietermagnete. In den besten Lagen erreichen die Mieten bis zu 11,75 EUR/m², in den guten Lagen werden bei normaler Ausstattung mit Einbauküche 7,50 bis 9,25 EUR/m² erreicht. Verkaufszahl auf Vorjahresniveau 2012 wird sich die Zahl der Verkäufe auf dem Niveau des Vorjahres bewegen und aufgrund des begrenzten Angebots allenfalls leicht ansteigen. Der Umsatz wird zwischen 138 und 145 Mio. EUR liegen. They tend to appear more often as sellers in order to sell parts of their portfolios and achieve the generally rising prices. Marketing times have shortened overall. Quality is sought, although properties with refurbishment needs are also in demand. The suitability of the price is a crucial factor. Buyers accept a certain premium, although they hold back when it comes to excessive prices. Semiprofessional investors, in particular, know the market and individual locations well and therefore submit their offers very quickly. First-time buyers spend longer considering their purchases, but are also willing to pay slightly higher prices. However, many of the properties traded in 2011 were not available to the public on the market, but instead were only sold to a limited group of customers. While pure apartment buildings are marketed very quickly, the sale of multi-use properties with a commercial unit, e.g. a row of shops, is more difficult due to the reletting risk. Low vacancy rate The market development is being supported by healthy fundamental data. Increases in the number of residents and households and a strong Nuremberg economy are enabling demand for residential property and rents to grow further. The vacancy rate for residential property is now 1.5 %, putting it significantly below the German average of 3.7 %. The rising rents, particularly in popular districts, clearly show that Nuremberg has switched from being a tenant s city to being a landlord s city. Thanks to their central locations, classic tenant magnets include the districts around Altstadtring, Gärten h.d. Veste in the north, Nibelungenviertel and Luitpoldhain in the south, St. Johannis, with its attractive buildings in the west, and even the rather functional Wöhrd in the east. In the best locations, rents are reaching up to euros/m², while, in good locations, they are between 7.50 and 9.25 euros/m² for normal furnishings with a fitted kitchen. Sales figures at previous year s level In 2012, the number of sales will be at the same level as the previous year or, at best, rise slightly due to the limited supply of properties. Turnover will be between 138 and 145 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Nürnberg

5 Nürnberg - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Nuremberg - Residential Investment locations Höfen A73 Großreuth b.s. Schniegling Engel & Völkers Commercial Röthenbach b.s. Wetzendorf Sündersbühl Schweinau Gibitzen- Schnepfenreuth St. Leonhard Werderau Gostenhof Thon St. Johannis Kleinweidenmühle Kleinreuth h.d.v. hof Tafelhof Steinbühl Lichten- Gärten h.d.v. St. Lorenz St. Sebald Großreuth h.d.v. Galgenhof Glockenhof hof Wöhrd Rennweg Gärten b.w. Ziegelstein Schoppershof St. Peter Gleißhammer Erlenstegen St. Jobst Mögeldorf Zerzabelshof Messe Langwasser Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Kein Angebot No offer Indikator Indicator Faktor Multiplier Trend 12,5-14,3 10,0-12,5 11,8-14,3 9,1-11,8 11,8-14,3 9,1-11,8 12,0-14,5 10,0-12,5 Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 7,00-10,00 7,00-8,50 5,50-7,50 4,50-6,50 8,00-11,00 7,00-9,00 6,00-7,50 5,00-6,50 8,30-11,30 7,30-9,00 6,30-7,50 5,30-6,50 8,30-11,80 7,50-9,30 6,70-7,90 5,30-6,60 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Nürnberg

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