Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Hamburg

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Hamburg

2 Wohn- und Geschäftshäuser Hamburg Residential investment Hamburg Stark gestiegene Preise und ein weiter wachsendes Umsatzvolumen kennzeichnen den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Hamburg. Dabei bleiben die Renditen dieses Marktes im Vergleich zu anderen, risikoloseren Anlageformen auf dem Kapitalmarkt sehr attraktiv. Der deutliche Anstieg der Umsatzzahlen hat sich 2011 im Vergleich zum Vorjahr abgeschwächt. So erhöhte sich das Umsatzvolumen noch leicht auf 901 Mio. EUR, während die Zahl der Verkäufe um 8 % sank. Das durchschnittlich gehandelte Objektvolumen stieg dabei auf rund 2,15 Mio. EUR und liegt damit über dem Niveau der Boomjahre 2006/2007. Das gestiegene Objektvolumen ist auf den Verkauf größerer Wohnanlagen zurückzuführen. Mehrfamilienhäuser im Fokus Die Verkaufsbereitschaft der privaten Eigentümer ist insbesondere in den sehr guten Lagen, ähnlich wie im Vorjahr, eher gering. Einige Unternehmen und Gesellschaften nutzen allerdings die Gelegenheit des hohen Preisniveaus zum Verkauf. Der Vermarktungsprozess ist insgesamt schneller geworden, doch die Investoren prüfen Objekte genau und äußerst kritisch. So finden Wohn- und Geschäftshäuser, die zu deutlich überhöhten Preisen angeboten werden, kaum Abnehmer, dies gilt für alle Hamburger Lagen. Auch einfache Lagen stehen auf der Liste vieler Investoren. Im Fokus der Käufer bleiben reine Mehrfamilienhäuser. Bei Mischobjekten mit Gewerbeflächen, zum Beispiel einer Ladenzeile, verläuft die Vermarktung hingegen langsamer. Sharply rising prices and increasing turnover volumes characterise the investment market for residential and commercial property in Hamburg. The yields for this market compared to other, less risky forms of investment on the finance market remain very attractive. The clear increase of transactions weakened in 2011 compared to the previous year. The turnover volume increased slightly to 901 million euros, while the number of sales fell by 8 %. The average volume of properties handled rose to around 2.15 million euros, thus putting it above the level of the boom years 2006/2007. The increased property volume can be attributed to the sale of larger residential properties. Focus on apartment buildings As in the previous year, willingness to sell amongst private property owners is rather low, particularly in prime locations. However, some companies and societies have used the opportunity offered by the high price level to sell their property. The marketing process has become faster overall, although the investors are inspecting properties very precisely and in a highly critical manner. As a result, residential and commercial premises, which are offered at significantly inflated prices, are having difficulty finding buyers. This applies to all locations in Hamburg. Basic locations are also on the list for many investors. Buyers are continuing to focus on pure apartment buildings. Marketing is much slower for multi-use properties with commercial spaces, such as a retail unit. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 1.754, , , , , , , ,0 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 961,4 973,0 976,4 977,6 984,3 986, , ,1 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,82 1,82 1,81 1,81 1,81 1,81 1,80 1,79 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Hamburg

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Wohnungsmarkt Angebot/Nachfrage 2011 Residential R market supply/demand ,0 7,0 6,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location in % 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Bundesschatzbriefe (10 Jahre)/Bunds (10 years) Inflationsrate/ inflation rate Haushalte Nachfrage Households, demand Wohnungsbestand Angebot Housing stock, supply 896,8 986,6 0,0-1,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Anzahl Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Transaktionszahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl / Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anderes bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Steigende Preise Die Preise haben in allen Lagen angezogen. Besonders in zahlreichen mittleren und einfachen Lagen steigen die Faktoren. In den Spitzenlagen sind vermögende Privatinvestoren bei qualitativ hochwertigen Objekten ( Trophy- Immobilien ) sogar bereit, Liebhaberpreise zu zahlen, die weit über den sonst üblichen Spitzenpreisen liegen. Vorwiegend deutsche Privatinvestoren An der Dominanz deutscher Privatinvestoren (88 % der Verkäufer und 78 % der Käufer) hat sich in der Hansestadt insbesondere bei kleineren Objekten nichts geändert. Ausländische Investoren (meist Skandinavier) treten nur punktuell auf. Während im vergangenen Jahr noch viele Erstkäufer in den gesuchten innerstädtischen Lagen den Nachfragedruck erhöhten, agieren dort momentan hauptsächlich kleine semiprofessionelle Investoren, die schon über einige Objekte sowie eine genaue Markt- und Ortskenntnis verfügen. Auch Private Offices und Aufteiler sind derzeit am Markt aktiv. Trotz des niedrigen Zinsniveaus und der gestiegenen Bereitschaft der Banken, Fremdkapital zur Verfügung zu stellen, arbeiten die Käufer oft mit sehr hohen Eigenkapitalanteilen. Weiter steigende Mieten Steigende Einwohner- und Haushaltszahlen und eine wachsende Hamburger Wirtschaft lassen die Nachfrage nach Wohnraum ansteigen. Die wachsende Neubautätigkeit kann dies nicht kompensieren. Der Leerstand liegt weit unter der 2 %-Marke. Dies führt zu einem weiteren Anstieg der Mieten. Davon besonders betroffen sind die mittleren und einfachen Lagen. In den mittleren Lagen liegen die Mieten zwischen 8,00 und 11,70 EUR/m², in den einfachen zwischen 6,00 und 8,50 EUR/m². Der Nachfragedruck hat alle Stadtteile nördlich der Elbe erreicht. Gleiches gilt auch für Wilhelmsburg. Die südlich der Elbe liegenden Stadtteile, zum Beispiel Harburg, werden gegenwärtig deutlich weniger nachgefragt. Leichter Wachstumskurs 2012 wird der Markt weiter leicht wachsen. Die Faktoren werden in abgeschwächter Form weiter ansteigen, wobei die mittleren und einfachen Lagen mittelfristig das größte Wachstumspotential haben. Die Zahl der Verkäufe wird voraussichtlich zwischen 430 und 450 Objekten, das Umsatzvolumen zwischen 860 und 900 Mio. EUR liegen. Rising prices Prices have increased in all locations. Multipliers are increasing, particularly in many average and basic locations. In top locations, wealthy private investors are even prepared to pay collectors prices far exceeding the usual top prices for high-quality properties ( trophy properties ). Predominantly German private investors Nothing has changed in the Hanseatic city in terms of the dominance of German private investors (88 % of sellers and 78 % of buyers), particularly for smaller properties. Foreign investors (mostly Scandinavians) only appear occasionally. Whereas during the previous year many first-time buyers were still boosting demand pressure in the sought-after inner city locations, these areas are currently mainly dominated by small semi-professional investors who already own some properties and have precise knowledge of the market and location. Private offices and Aufteiler (those who convert residential properties into apartments for subsequent sale) are also currently active on the market. Despite the low interest rate and the increased willingness among banks to provide loan capital, buyers often work with very high amounts of equity. Rents continuing to increase Rising population and household numbers, and a growing Hamburg economy have increased the demand for living space. The increasing new development activities cannot compensate for this. Vacancy is currently far below the 2 % mark. This is leading to further increases in rents. Average and basic locations are particularly affected by this. Rents are currently lying between 8.00 and EUR/m² in average locations, whereas they are between 6.00 and 8.50 EUR/m² in basic locations. Demand pressure has reached all areas of the city to the north of the Elbe. The same applies to Wilhelmsburg. The areas of the city to the south of the Elbe, such as Harburg, are currently experiencing much lower demand. Slight growth trend The market will continue to grow slightly in The multipliers will increase further in a weakened form, with average and basic locations having the greatest potential for growth over the medium term. We anticipate the number of sales to be between 430 and 450 properties, with a turnover volume of between 860 and 900 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Hamburg

5 Hamburg - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Hamburg - Residential Investment locations Cranz Sülldorf Blankenese Neuenfelde ELBE Iserbrook A23 Osdorf Nienstedten Finkenwerder Francop Neugraben-Fischbek Engel & Völkers Commercial Lurup Eidelstedt Bahrenfeld Groß Flottbek Othmarschen Schnelsen Niendorf Groß Borstel Langenhorn Fuhlsbüttel Alsterdorf Ohlsdorf Lokstedt Eppendorf Winterhude Barmbek-Nord Stellingen Hoheluft -Ost -West Barmbek-Süd Dulsberg Wandsbek Harvestehude Eimsbüttel Uhlenhorst Rotherbaum Eilbek Marienthal Altona Nord Sternschanze Hohenfelde St. Georg Hamm-Nord St. Pauli Neustadt Borgfelde Ottensen -Mitte Altona Altstadt Altstadt -Süd Hammerbrook Horn HafenCity Klostertor Waltershof Altenwerder Hausbruch A7 Moorburg Steinwerder Heimfeld Eißendorf Kleiner Grasbrook Harburg Wilstorf Wilhelmsburg Neuland Veddel Gut Moor Hummelsbüttel Steilshoop Rothenburgsort Poppenbüttel Spadenland Wellingsbüttel Moorfleet Tatenberg Billbrook Ochsenwerder Bergstedt Sasel Bramfeld Farmsen-Berne Tonndorf Jenfeld Billstedt Volksdorf Rahlstedt Billwerder Allermöhe Reitbrook Kirchwerder A25 A1 A24 Lohbrügge Bergedorf Neuengamme Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier Trend 18,2-20,0 15,4-18,2 12,5-15,4 10,0-12,5 20,0-25,0 16,7-22,2 14,3-15,4 11,1-13,3 20,0-25,0 18,0-23,0 15,0-17,5 12,0-14,5 21,0-25,0 18,0-23,0 15,0-18,0 12,5-15,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 15,00-22,00 10,00-15,00 7,00-11,00 5,00-7,50 13,50-22,00 10,00-15,00 7,00-11,00 5,00-7,50 13,50-22,00 10,00-15,00 7,50-11,50 5,00-8,00 13,50-22,00 10,50-15,00 8,00-11,70 6,00-8,50 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Hamburg

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