Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013 /2014 Hamburg

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013 /2014 Hamburg

2 Wohn- und Geschäftshäuser Hamburg Residential Investment Hamburg Stabilität auf hohem Niveau kennzeichnet den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Hamburg. In der Hansestadt ging 2012 die Zahl der Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr lediglich um 4 % auf 404 zurück. Das dazugehörige Umsatzvolumen reduzierte sich um 3 % auf rund 873 Mio. EUR. Das durchschnittliche gehandelte Objektvolumen erreichte aufgrund des allgemeinen Preisanstiegs einen Wert von 2,16 Mio. EUR. Nach wie vor Spitzenpreise Die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern übersteigt weiterhin das Angebot. Forciert durch das günstige Zinsniveau sowie das positive Klima für Sachwerte, werden nach wie vor Spitzenpreise gezahlt. Es wird nahezu in allen Lagen gekauft, sofern die Preise realistisch sind. Die Käufer sind vornehmlich eigenkapitalstarke, lokale Erstkäufer oder private Bestandshalter, die ihr Geld gezielt in Immobilien investieren, weil Anlagealternativen fehlen. Ausländische Investoren treten nur punktuell in Erscheinung. Auf der Seite der Verkäufer sind u.a. professionelle Bestandshalter aktiv, die die derzeit noch anhaltende Hochpreisphase nutzen, um Gewinne zu realisieren. Äußerst geringe Leerstandsquote Mit einer Leerstandsquote von nur 1,6 % belegt Hamburg im bundesweiten Vergleich einen Spitzenwert. Die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere nach kleinen Wohneinheiten für ein bis zwei Personen, ist ungebremst hoch. Die ab 1. September geltende Mietrechtsform für bestehende Mietverträge, welche eine maximale Mieterhöhung von 15 % (bisher 20 %) innerhalb von drei The market for residential investments in Hamburg is currently characterised by stability at a high level. In the Hanseatic City the number of sales in 2012 compared with the previous year only fell by 4 % to 404. The corresponding turnover volume decreased by 3 % to around 873 million euros. The average property volume transacted reached a value of 2.16 million euros due to the general price rise. Still top prices The demand for residential investment continues to exceed the range of properties available. Supported by the favourable interest level and the positive climate for material assets, top prices are still being achieved. Properties are being sold in all locations provided the prices are realistic. The buyers are mainly local, firsttime buyers or private portfolio holders, both categories with sufficient equity capital who are looking to invest their money directly in real estate because of a lack of investment alternatives. Foreign investors are only apparent in individual cases. On the sellers side, amongst others, professional portfolio holders are involved who wish to take advantage of the currently still high price phase in order to realise profits. Extremely low vacancy rate With a vacancy rate of only 1.6 % Hamburg holds a top position in comparison with the rest of Germany. The demand for residential property, in particular for small units for one to two persons, is unrelentingly high. The new decided rental law pertaining to existing leases and which foresees a maximum rent increase of 15 % (so far 20 %) within three years, only has a slight impact Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 1.770, , , , , , , ,5 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 971,0 976,0 980,1 989,7 949,3 952,7 969,3 989,1 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,82 1,82 1,81 1,81 1,81 1,81 1,80 1,79 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Hamburg

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2013 Sales price 1 st half ,0 in % 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/ inflation rate Umlaufrendite/ flatyield debt securities Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic ,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 390 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 850 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Jahren vorsieht, hat nur geringe Auswirkungen auf das Mietsteigerungspotenzial einer Immobilie. Relevante Mietpreissteigerungen sind überwiegend bei Neuvermietungen oder Sanierungen der Wohnungen zu erzielen. Leicht steigende Mieten Bei leicht steigenden Mieten und konstanten Faktoren werden beim Kauf von Wohn- und Geschäftshäusern in den sehr guten Lagen durchschnittlich EUR/m² und in guten Lagen EUR/m² gezahlt. Die einfachen Lagen sind mit einem Durchschnittswert von EUR/m² deutlich preiswerter. Die Mieten sind weiterhin auf hohem Niveau. In den guten Lagen liegt die Spanne zwischen 10,50 und 15,00 EUR/m². In Spitzenlagen werden bis zu 22,00 EUR/m² erzielt. Wenige Zinshäuser am Markt Der Erwerb von Zinshäusern in den klassischen beliebten Stadtteilen rund um die Alster und an der Elbe ist aufgrund des niedrigen Objektangebotes kaum möglich. So wechselte im Jahr 2012 laut dem Gutachterausschuss der Stadt Hamburg in Hoheluft-Ost nicht ein Zinshaus den Besitzer. In Hoheluft-West und St. Georg wurden jeweils drei Verkäufe sowie in Harvestehude sechs Transaktionen gezählt. Die Kaufpreise sind in diesen Toplagen auf einem Allzeithoch, werden jedoch aufgrund des kaum vorhandenen Angebots von Käufern oftmals innerhalb von kurzen Vermarktungszeiten gezahlt. Der Stadtteil Harburg ist mit 20 Verkäufen mit Abstand Spitzenreiter bei der Anzahl der verkauften Objekte, danach folgen Rahlstedt mit 16 sowie Heimfeld und Barmbek-Süd mit 15 Verkäufen. Wer ein Zinshaus in Hamburg erwerben möchte, sollte daher den Blick auch über die klassischen Lagen hinaus wagen. Zudem sind in Stadtteilen wie Barmbek, Lokstedt, Stellingen, Hamm, Horn und Wandsbek oftmals bei einer Neuvermietung noch größere Potenziale für Mietsteigerungen vorhanden als in den traditionellen Lagen. Kaufpreisobergrenze erreicht Im Gesamtjahr 2013 wird sich der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser wegen des weiterhin verhaltenen Angebots wohl auf einem ähnlichen Niveau bewegen wie im Vorjahr. Wir rechnen mit 390 bis 410 Transaktionen und einem Umsatzvolumen von 850 bis 900 Mio. EUR. In den guten und sehr guten Lagen scheint mittlerweile eine Kaufpreisobergrenze erreicht zu sein. Wir erwarten für das laufende Jahr keine oder im Einzelfall nur noch geringe Preisanstiege. on the rent increase potential of a property. Relevant rent increases are mainly achievable for new lettings or refurbished apartments. Slightly increasing rents With slightly increasing rents and consistent multipliers, an average of 3,300 euros/m² is paid in very good locations and 2,500 euros/m² in good locations for residential investments. The simple locations are considerably less expensive with an average value of 1,400 euros/m². The rents continue to enjoy a high level. In good locations the range is between and euros/m². In top locations up to euros are achieved per m². Less residential investment properties on the market The acquisition of residential investment properties in the classical, popular districts around the Alster and by the Elbe is hardly possible due to the low number of properties available. For instance, in 2012, not one single property exchanged hands in Hoheluft-Ost according to the Gutachterausschuss (Property Value Committee) of the City of Hamburg. In Hoheluft-West and St. Georg three sales were registered in each, and in Harvestehude six transactions were counted. The purchase prices in these top locations are higher than ever before, but due to the hardly existent number of properties on offer are frequently paid by buyers within only a short marketing period. With 20 sales the district Harburg is by far the front runner in the number of sold properties, followed by Rahlstedt with 16 and Heimfeld and Barmbek-Süd with 15 sales. Anyone wishing to purchase an investment property in Hamburg should therefore risk a look beyond the classical locations. Moreover, in districts such as Barmbek, Lokstedt, Stellingen, Hamm, Horn and Wandsbek even greater potentials for rent increases exist in new lettings than in the traditional locations. Upper limit reached for purchase prices Throughout the whole of 2013 the market for residential investments will probably remain at a similar level to last year because of the continued shortage of properties available. We expect 390 to 410 transactions and a turnover of 850 to 900 million euros. In the good and very good locations, purchase prices appear to have meanwhile reached their zenith. We do not expect, or in individual cases, only small price increases for the current year. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Hamburg

5 Hamburg - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Hamburg - Residential Investment locations Rissen Cranz Sülldorf Blankenese ELBE Neuenfelde Iserbrook A23 Osdorf Nienstedten Finkenwerder Francop Neugraben-Fischbek Engel & Völkers Commercial Lurup Bahrenfeld Groß Flottbek Othmarschen Hausbruch Schnelsen Eidelstedt Waltershof Altenwerder A7 Spadenland Lokstedt Ring 2 Winterhude Eppendorf Barmbek-Nord Stellingen Hoheluft -Ost Dulsberg -West Wandsbek Harvestehude Barmbek-Süd Eimsbüttel Ring 2 Rother- Uhlenhorst Eilbek Marienthal Altona- baum Nord Sternschanze Hohenfelde St. Georg Hamm-Nord Horn Neustadt Borgfelde -Mitte Ottensen Altona St. Pauli Altstadt Hammerbrook -Süd HafenCityKlostertor Rothenburgsort Moorburg Niendorf Steinwerder Heimfeld Eißendorf Marnstorf Fuhlsbüttel Groß Borstel Kleiner Grasbrook Veddel Harburg Wilstorf Langenhorn Alsterdorf Wilhelmsburg Neuland Gut Moor Rönneburg Langenbek Ohlsdorf Steilshoop Lemsahl-Mellingstedt Poppenbüttel Hummelsbüttel Wellingsbüttel Bramfeld Moorfleet Tatenberg Billbrook Bergstedt Sasel Farmsen-Berne Ochsenwerder Tonndorf Jenfeld Billstedt Rahlstedt Allermöhe Reitbrook Volksdorf Billwerder Kirchwerder A24 Lohbrügge A25 Neuengamme A1 Bergedorf Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2013, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2013, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier ,0-25,0 16,7-22,2 14,3-15,4 11,1-13,3 20,0-25,0 18,0-23,0 15,0-17,5 12,0-14,5 21,0-25,0 18,0-23,0 15,0-18,0 12,5-15,0 21,0-26,0 18,5-23,0 15,5-18,5 12,5-15,3 Trend Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 10,00-15,00 7,00-11,00 5,00-7,50 10,00-15,00 7,50-11,50 5,00-8,00 10,50-15,00 8,00-11,70 6,00-8,50 10,50-15,00 8,00-11,70 6,00-8,50 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Hamburg

6 Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Stadthausbrücke Hamburg Tel. +49-(0) HamburgCommercial@engelvoelkers.com