Büroflächen Office Space Marktreport 2012/2013 Hamburg

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1 Büroflächen Office Space Marktreport 212/213 Hamburg

2 Büromarkt Hamburg Office market Hamburg 212 wurde in Hamburg ein Büroflächenumsatz von 435. m² registriert. Gegenüber dem hervorragenden Vorjahresergebnis von 535. m² ist dies ein deutlicher Rückgang um 18,7 %. Insgesamt ist das ein eher unterdurchschnittliches Ergebnis, da auch der Zehnjahresdurchschnitt in Höhe von ca m² nicht erreicht wurde. Der maßgebliche Hintergrund für dieses Ergebnis ist das Fehlen von großen Mietvertragsabschlüssen von über 1. m². Auch die Zahl von lediglich neun Abschlüssen über 5. m² ist für die Hansestadt eher gering. Lediglich 14 % des gesamten Flächenumsatzes wurden im Größensegment ab 5. m² registriert. Konjunkturell bedingte Zurückhaltung Die sich im Laufe des Jahres verstärkende wirtschaftliche Unsicherheit hat dazu geführt, dass der Entscheidungszeitraum bis zu einem tatsächlichen Abschluss wieder größer geworden ist. Dies gilt insbesondere bei größeren Flächengesuchen. Entscheidungszeiträume von einem Jahr sind nichts Ungewöhnliches. In dieser Situation haben sich zahlreiche Unternehmen für eine Vertragsverlängerung und gegen neue Flächen bzw. einen Umzug entschieden. Kleinteiliger Markt sehr robust Im kleinteiligen Segment ist die Nachfrage auf dem Markt weiter sehr robust. Die Marktsituation spiegelt die Verteilung der Mietverträge nach Größenklassen im zurückliegenden Jahr wider. Mehr als 8 % der Abschlüsse entfielen auf Flächen unter 1. m². Rund 1 % der Mieter entschieden sich für Büroflächen zwischen 1.1 m² und 2. m². Insgesamt zeigt sich eine nahezu gleichmäßige Verteilung des Flächenumsatzes auf die verschiedenen Größenklassen. Diese bewegt sich in den Segmenten unter 5. m² zwischen 18 % und 25 %. Stabiler Branchenmix Die Stärke des Hamburger Bürovermietungsmarktes ist seine vergleichsweise große Unabhängigkeit von Leitbranchen. Dies kommt insbesondere auch dadurch In 212, 435, m² of office take-up was registered in Hamburg. Compared to the excellent result of the previous year, which was 535, m², this is a clear reduction of 18.7 %. Overall, this result is slightly below average, as it did not even match the ten-year average of approx. 465, m². The significant background to this result is the lack of major letting contract deals of over 1, m². There were only nine deals larger than 5, m², which is also a rather low number for the Hanseatic city. Only 14 % of the whole take-up was registered in the size segment above 5, m². Reluctance caused by the economy The economic insecurity which has increased over the year has caused the decision-making period for making an actual deal to be larger again. This is particularly true for larger space requests. Decision periods of one year are not unusual. In this situation, many companies have decided to extend contracts instead of looking for new spaces or relocating. Smaller-scale market very robust Demand on the market is very robust again for the smaller-scale segment. The market situation is reflected by the distribution of letting contracts according to size class over the past year. Over 8 % of deals were made for spaces below 1, m². Around 1 % of the tenants chose office space between 1,1 m² and 2, m². Overall, take-up is distributed almost equally over the different size classes. This distribution is between 18 % and 25 % in the segments below 5, m². Stable variety of businesses The strength of the Hamburg office rental market lies in its relatively high level of independence from key industries. This is particularly well shown by the fact that the very diverse group of industry-related services with 25 % represents the most inquiring sector in 212. The second strongest industry is Industry Management at 13 %, followed by Information and Communication Bedeutende Flächenumsätze Hamburg* Significant take-ups Hamburg* Nutzer User Fläche Space Bürolagen Office area Praktiker AG 8.2 m² City-Süd ADAC e.v. 7.6 m² City-Süd pilot Hamburg GmbH & Co. KG 6.8 m² Alster West PCH Packing Center Hamburg GmbH 6.5 m² Sonstiges (Wilhelmsburg) Telekom Callcenter 6.38 m² Hamburger Osten * Jahr 212/year 212 Büroflächen

3 Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage* Take-up location* Volumen in Tsd. m²/volume in 's m² * City City-Süd Altona/St. Pauli Hamburger Westen Hamburger Osten Alster West Alster Ost City-Nord Hafenrand Eimsbüttel/Eppendorf Flughafen Sonstige 7 % 6 % 6 % 6 % 4 % 3 % 3 % 2 % 1 % 5 % 9 % 12 % 16 %, 5, 1, 15, 2, 2 % * Prognose/Forecast * Jahr 212/Year 212 Flächenumsatz Branche* Take-up segment* Flächenumsatz Größenklassen* Take-up size categories* Sonstiges 1 % Gesundheit und Sozialwesen 3 % Öffentliche Hand, Verwaltung 3 % Unternehmensnahe Dienstleistungen 25 % < 5 m² 18 % Verbände, Interessenvertretung 4 % Industrie, Verwaltung 13 % m² 25 % Finanzwesen 5 % m² 19 % Bauwesen, Vermietung, Verpachtung 6 % Transport, Verkehr, Verpachtung, Post + Kurier 9 % Information, Kommunikation 12 % m² > 5. m² 14 % 24 % Medien, Werbung 9 % Handel 1 % * Jahr 212/Year 212 * Jahr 212/Year 212 Büromieten Hamburg (EUR/m²) Office rents Hamburg (EUR/m²) Leerstand Hamburg Vacancies Hamburg in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs 25, 2, 15, 1, 5, 24, 2,5 21,5 22,5 23, 12,2 12,35 12,5 13,4 12,75 22,5 12,85 24, 24, 14,5 13, in Tsd. m²/in 's m² , , , , , , , , , 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, Quote in % / Quota in % Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete/Average rent Leerstandsquote/Vacancy rate Leerstand/Vacancies

4 zum Ausdruck, dass die sehr vielschichtige Gruppe der unternehmensnahen Dienstleister mit 25 % im Jahr 212 die am stärksten nachfragende Branche stellt. Die zweitstärkste Branche stellt mit einem Anteil von 13 % Industrie Verwaltung, gefolgt vom Bereich Information und Kommunikation (12 %) sowie dem Handel (1 %). Die stärksten Veränderungen beim Vermietungsvolumen weisen mit einem Plus von über 5 Prozentpunkten der Handel sowie mit einer Steigerung von knapp 5 Prozentpunkten der Bereich Industrie Verwaltung auf. Die öffentliche Hand, die 211 noch für etliche Großvermietungen auf sich aufmerksam machte, hat 212 mit nur geringen Abschlüssen für keine nennenswerten Impulse gesorgt. City-Süd legt zu Die beliebteste Lage in Hamburg bleibt die City mit einem Umsatzanteil von 2 %. Gegenüber dem Vorjahr ging das Vermietungsvolumen dort allerdings um 1 Prozentpunkte zurück, insbesondere weil in der City im Vorjahr 211 etliche große Abschlüsse getätigt wurden, die 212 fehlten. Große Flächengesuche können gegenwärtig in der City nicht immer schnell bedient werden. Durch drei der größten Abschlüsse aus 212 der Praktiker AG mit ca. 8.2 m², durch den ADAC e.v. mit 7.6 m² und durch Sharp mit rd. 6. m² legte der Umsatzanteil der City-Süd um rd. 7 Prozentpunkte auf 16 % zu und liegt im Lagen-Ranking auf Rang 2 vor der mit 12 %, die deutlich an Bedeutung gewinnen konnte. Sinkender Leerstand Trotz des gesunkenen Flächenumsatzes ist der Leerstand um,6 Prozentpunkte weiter gesunken. Bei einem Büroflächenbestand von rd. 13,6 Millionen m² in Hamburg stehen gegenwärtig etwa 1 Mio. m² Bürofläche leer. Das entspricht einer Leerstandsquote von 7,4 %. Dazu beigetragen hat auch, dass die etwa 21. m² neu hinzugekommenen Büroflächen zum größten Teil schon einen Mieter bzw. Nutzer hatten und nur kleinere Flächen einen neuen Mieter suchten. (12 %) and Retail (1 %). The biggest changes in the rental volume can be seen in Retail and Industry Management with an increase of around 5 percentage points each. Public authorities, which attracted attention in 211 with several major lettings, have not created any noteworthy stimulus in 212, with only small deals. Increase in City-Süd The most popular location in Hamburg remains the City, with 2 % of turnover. However, compared to the previous year, the take-up there fell by 1 percentage points, especially as several large deals were made in the City last year but were not in 212. Requests for large spaces cannot always be fulfilled quickly in the City at the moment. Due to three of the largest deals in 212 by Praktiker AG (approx. 8,2 m²), ADAC e.v. (7,6 m²) and Sharp (approx. 6, m²), the proportion of turnover in City-Süd increased by around 7 percentage points to 16 %. It is now in second place in the location ranking, ahead of at 12 %, which has been able to increase in importance significantly. Falling vacancy Despite the lower take-up, vacancy has fallen further by.6 percentage points. With around 13.6 million m² of office stock in Hamburg, there is currently approximately 1 million m² of empty office space. This corresponds to a vacancy rate of 7.4 %. One reason for this is that most of the 21, m² of new office space already had a tenant or user, so only smaller spaces needed a new tenant. Following the significant increase during the same period of the previous year, the average rent has fallen again to 13.7 euros/m². However, this is due to a switch between the submarkets in favour of cheaper locations. The top rent remains stable at 24. euros/m². It is paid in the City and, as well as in the new high-rise buildings around Altona/St. Pauli with a view of the Elbe. Bauprojekte Fertigstellung 213/214 (Auswahl) New constructions completion in 213/214 (selection) Projektname Project name Projektentwicklung Project development Investor Investor Fläche Space Bürolage Office area Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) Sprinkenhof AG (Stadt Hamburg) 45. m² Sonstiges (Wilhelmsburg) Zentrum für Angewandte Luftfahrtforschung/Tech Center Lukas Bauprojekt GmbH 24. m² Sonstiges (Finkenwerder) Elbarkaden Baufeld 1+2 Bayerische Versorgungskammer 14. m² Airbus Technologie Park (ATP) II EUROPA CENTER GmbH 13. m² Sonstiges (Finkenwerder) Neubau Hanse Merkur HanseMerkur Projektgesellschaft 11.8 m² Alster West Büroflächen

5 Die Durchschnittsmiete ist nach dem starken Anstieg des Vorjahres im Betrachtungszeitraum wieder um 8 Cent auf 13,7 EUR/m² zurückgegangen. Dies ist allerdings auf eine Verschiebung zwischen den Teilmärkten zugunsten der günstigeren Lagen zurückzuführen. Die Spitzenmiete blieb mit 24, EUR/m² stabil. Sie wird in der City und der gezahlt, aber auch in den Hochhaus- Neubauten im Bereich Altona/St. Pauli mit Elbblick. Stabiler Markt im Jahr 213 Die Hamburger Wirtschaft ist breit aufgestellt, durch den Branchenmix weniger krisenanfällig und durch die hohe Lebensqualität für Fachkräfte und Unternehmen ein attraktiver Standort. Vor diesem Hintergrund, der wieder anziehenden Wirtschaftsdaten und zwei sich am Markt bereits abzeichnenden Großvermietungen über 1. m² erwarten wir im Jahr 213 ein Vermietungsvolumen von rund 45. m². Neben der reinen Flächenvermittlung rücken Beratungsdienstleistungen zur Flächen- und Vertragsoptimierung zunehmend in den Blickpunkt der Kunden. Stable market in 213 The Hamburg economy is diversified, less affected by crises due to the variety of businesses, and an attractive location for employees and companies due to the good quality of life. With this in mind, as well as the increasingly attractive economic data and two large lettings over 1, m² already registered on the market, we expect a take-up of around 45, m² in 213. In addition to the pure brokerage of space, consulting services relating to space- and contract optimization are also increasingly being considered by customers. Büroflächen Neuzugänge Hamburg Office space completion Hamburg m² Nutzfläche in Tsd./m² utility space in 's , , , , 26 19, , , , 21 17, , , 119, 213* 135, 41,9 214* geplante Fertigstellung/scheduled completion davon vorvermietet/of which, pre-let * Prognose/Forecast Quelle:/Source: Destatis, BulwienGesa AG, Engel & Völkers Commercial Büroflächen

6 Lurup Groß Flottbek A7 Bürolagen Hamburg Office locations in Hamburg Eidelstedt Bahrenfeld Othmarschen Schnelsen B73 Stellingen Hamburger Westen Ottensen A7 13km Engel & Völkers Commercial Hummelsbüttel Wellingsbüttel Fuhlsbüttel Niendorf Ohlsdorf Groß Borstel Steilshoop Alsterdorf Lokstedt Eppendorf Hoheluft Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum Altona Nord Schanzenviertel St. Pauli Neustadt Altstadt Altona Altstadt Klostertor Steinwerder Kleiner Grasbrook Barmbek-Nord Winterhude Dulsberg Barmbek-Süd Uhlenhorst Hamburger Osten Eilbek Hohenfelde Nord Borgfelde Hamm Mitte Hammerbrook Süd Rothenburgsort Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember 212, Quelle: Engel & Völkers Commercial. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: 31 st Decembre 212, Source: Engel & Völkers Commercial Bramfeld Wandsbek Marienthal Horn City City 11, - 24, EUR/m² Hafenrand Hafenrand 12, - 22, EUR/m² Alster Ost Alster East 1, - 17,5 EUR/m² 7, - 13, EUR/m² Hamburger Westen West of Hamburg 7, - 12,5 EUR/m² Eimsbüttel/Eppendorf Eimsbüttel/Eppendorf 8, - 15, EUR/m² Alster West Alster West 1, - 19, EUR/m² 15,5-24, EUR/m² Altona/St. Pauli Altona/St. Pauli 8, - 24, EUR/m² 7,5-13,5 EUR/m² City-Süd City-Süd 7,5-13, EUR/m² City-Nord City-Nord 7, - 12,5 EUR/m² Flughafen Airport 7, - 12, EUR/m² Hamburger Osten East of Hamburg 6, - 11, EUR/m² Gewässer Waters Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Stadthausbrücke Hamburg Tel. +49-() HamburgCommercial@engelvoelkers.com