Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013 /2014 Mülheim an der Ruhr

Transkript

1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013 /2014 Mülheim an der Ruhr

2 Wohn- und Geschäftshäuser Mülheim a. d. Ruhr Residential Investment Mülheim a. d. Ruhr Ein deutlich gestiegener Gesamtumsatz und eine leicht gesunkene Verkaufszahl kennzeichnen den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Mülheim an der Ruhr. Die Zahl der Transaktionen ist 2012 gegenüber dem Vorjahr um 5,5 % auf 155 zurückgegangen. Das Umsatzvolumen stieg sprunghaft an und übertraf mit 66,7 Mio. EUR das Vorjahresergebnis um 41 %. Der Durchschnittspreis pro Immobilie lag bei EUR. Mülheim steht auch bei überregionalen Investoren immer mehr im Fokus, weil diese die Stabilität des Standortes bei einem recht niedrigen Preisniveau schätzen. Vorwiegend Privatinvestoren Die Großstadt im Herzen der Rhein-Ruhr-Region gilt wegen ihrer ausgedehnten Grün- und Waldflächen auch als grüne Stadt, die mit vielen attraktiven Wohnlagen als Standort zwischen Duisburg und Essen sehr geschätzt wird. Das Marktgeschehen wird von Privatinvestoren dominiert. Diese Käufergruppe kommt zu etwa gleich großen Teilen aus der Stadt bzw. aus der näheren Umgebung. So sind es gerade viele Anleger aus den umliegenden Großstädten wie Essen und Düsseldorf, die in Mülheim wegen der räumlichen Nähe und der vergleichsweise günstigen Preise nach Objekten suchen. Deren Interesse richtet sich vorwiegend auf hochwertige Objekte in besseren Lagen. Institutionelle und internationale Investoren treten als Käufer kaum in Erscheinung. Verkäufer sind in mehr als 80 % der Fälle Privatpersonen. Angebotsmangel in guten Lagen Grundsätzlich erfahren reine Wohnhäuser eine stärkere Nachfrage als Mischobjekte mit einer Gewerbeeinheit. A distinct rise in the overall turnover and a slight fall in sales figures characterise the market for residential investment in Mülheim an der Ruhr. The number of transactions decreased in 2012 by 5.5 % to 155 in comparison with the previous year. The turnover rose abruptly and with 66.7 million euros exceeds the previous year s result by 41 %. The price per property averaged around 430,000 euros. Mülheim is also increasingly in the focus of regional investors because these appreciate the stability of the location with a fairly low price level. Mainly private investors Because of its extensive green and woodland areas the city in the heart of the Rhine-Ruhr region is known as a green city which, with many good residential addresses, is much valued as a location between Duisburg and Essen. The market activity is dominated by private investors. This group of buyers comes in equal measure from the city or from the surrounding areas. Thus there are many investors from the nearby cities such as Essen and Düsseldorf who are seeking properties in Mülheim because of their spatial proximity and their comparatively favourable prices. The interest of the investors is focussed mainly on high-quality properties in better locations. Institutional and international investors hardly ever appear as buyers. In more than 80 % of the cases the sellers are private persons. Shortage of listings in good locations Basically there is a greater demand for purely residential buildings than for mixed-purpose properties with a commercial unit. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 168,9 168,3 167,5 167,3 166,8 166,7 165,2 163,3 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 85,5 85,2 84,8 84,5 84,2 84,2 83,9 83,3 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,98 1,98 1,98 1,98 1,98 1,98 1,97 1,96 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Mülheim a. d. Ruhr

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2013 Sales price 1 st half ,0 mittlere Lage/average location in % 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 gute Lage/good location Inflationsrate/ inflation rate Umlaufrendite/ current yield 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 150 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 53 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Mülheim a. d. Ruhr, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Mülheim a. d. Ruhr, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Die zentrale Einkaufslage von Mülheim leidet darunter, dass der ehemalige Kaufhof immer noch leer steht. In der sehr guten Lage des Ortsteils Saarn stellt ein Gewerbeanteil im Haus wegen der hohen Nachfrage nach Gewerbemietflächen kein Kaufhindernis dar. Hier werden ohnehin zum Teil Liebhaberpreise erzielt. Bezogen auf die einzelnen Lagen ist die Nachfrage sehr unterschiedlich. Während in guten Lagen tendenziell ein Angebotsmangel besteht, werden die Objekte nördlich der Aktienstraße in den einfacheren Lagen insbesondere in Styrum und dem nördlichen Teil der Altstadt nur über niedrige Preise gehandelt. Gleichwohl wurde hier mit 55 Transaktionen die höchste Zahl der verkauften Objekte gezählt, gefolgt von der Stadtmitte (37). Dabei machen die Durchschnittspreise den Unterschied deutlich. So liegt der mittlere Objektwert in Styrum bei rund EUR, in der Stadtmitte bei EUR. Im Bereich Holthausen, Menden, Raadt und Ickten wurde aufgrund der Verkäufe von mehreren größeren Objekten ein mittlerer Verkaufswert von mehr als 1,9 Mio. EUR erreicht. Stabile Faktoren und Mieten Mülheim hat im Vergleich zu vielen anderen Ruhrgebietsstädten nur mit einem geringen Rückgang der Einwohner- und Haushaltszahlen zu kämpfen. Nach den Ergebnissen des Zensus ist der Leerstand mit 3,8 % moderat und konzentriert sich auf minderwertige Objekte in einfachen Lagen im Norden sowie einigen Altstadtteilen. Die Faktoren und Mieten sind stabil, wobei es in den guten Lagen auch ein leichtes Steigerungspotenzial für die Faktoren gibt. Dort werden Durchschnittspreise von EUR/m² gezahlt. In den einfachen Lagen liegt der Mittelwert bei 540 EUR/m² und bei Sanierungsstau sogar noch deutlich darunter. Neue Impulse Die hohe Wohnattraktivität Mülheims, Stadtentwicklungsprojekte wie Ruhrbania sowie die sich im Bau befindende Fachhochschule Ruhr West werden der Stadt weitere Impulse geben. Für 2013 erwarten wir sowohl bei der Zahl der Verkäufe als auch beim Gesamtumsatz eine ähnliche Größenordnung wie im Vorjahr. The central shopping location of Mülheim is suffering from the fact that the former Kaufhof is still vacant. In the very good location of the district of Saarn a commercial section in a building does not present a buying obstacle because of the high demand for commercial rental space. In this case exceptionally high prices are sometimes paid anyway. With regard to the individual locations, the demand differs greatly. Whereas in good locations there is a tendency towards a shortage of listings, properties to the north of Aktienstraße in the more basic locations in particular in Styrum and the northern part of the Altstadt are only offered at low prices. Nevertheless, with 55 transactions the highest number of sold properties was recorded here, followed by the city centre (37). In this respect the average prices demonstrate the difference. For example, the mean property value in Styrum lies at around 272,000 euros, in the Altstadt around 415,000 euros. In the districts Holthausen, Menden, Raadt and Ickten an average selling value of more than 1.9 million euros was achieved due to the sale of several larger properties. Stable multipliers and rents Contrary to many other cities in the Ruhr area Mülheim only has to struggle with a low decline in the number of inhabitants and households. According to the results of the census, the vacancy rate is moderate at 3.8 % and is concentrated on lower-quality properties in basic locations in the north and some parts of the historic old town. The multipliers and rents are stable, whereby there is also a slight increase potential for the multipliers in good locations. Average prices of 1,160 euros/m² are achieved there. In the basic locations the mean value lies at 540 euros/m² and even well below this in properties with a renovation backlog. New impulses Thanks to the high residential attractiveness of Mülheim, urban development projects such as Ruhrbania and the University of Applied Sciences Ruhr West that is still under construction, will give further impulses to the city. For 2013 we expect similar figures as last year both in the number of sales and in the overall turnover. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Mülheim a. d. Ruhr

5 Mülheim a. d. Ruhr - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Mülheim a. d. Ruhr - Residential Investment locations A3 Engel & Völkers Commercial A524 Speldorf Styrum Broich Saarn B1 B223 A52 Altstadt I Dümpten Altstadt II Menden- Holthausen B1 RUHR Heißen A40 Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2013, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2013, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier ,0-13,5 10,5-12,0 9,0-11,0 7,0-8,5 12,5-14,0 10,5-13,0 9,0-11,5 7,0-8,5 13,0-14,5 11,0-13,0 9,5-11,5 7,0-9,0 13,0-14,5 11,0-13,0 9,5-11,5 7,0-9,0 Trend Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 9,00-12,00 7,30-8,40 6,20-7,20 4,60-6,20 9,00-12,50 7,50-8,60 6,30-7,30 4,80-6,40 9,00-12,50 7,50-8,60 6,30-7,30 4,80-6,40 9,00-12,50 7,50-8,60 6,30-7,30 4,80-6,40 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Mülheim a. d. Ruhr

6 EVC Rheinland GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Düsseldorfer Str Mülheim an der Ruhr Tel. +49-(0)