Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013 /2014 Wuppertal

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013 /2014 Wuppertal

2 Wohn- und Geschäftshäuser Wuppertal Residential Investment Wuppertal Eine rege Nachfrage und zunehmende Aufwertungsmaßnahmen prägen den Wuppertaler Markt für Wohnund Geschäftshäuser. Im Vergleich zu anderen großen Standorten der Region wie Düsseldorf und Köln ist hier das Preis-Leistungs-Verhältnis für die Investoren sehr attraktiv, da mit geringen Einstiegspreisen stabile Renditen erwirtschaftet werden können. Aktiver Markt Im Jahr 2012 wurden mit 409 Transaktionen zehn Wohnund Geschäftshäuser mehr verkauft als im Vorjahr. Das Umsatzvolumen ging aufgrund des Handels mit kleineren Objekten um 10,4 % auf 120 Mio. EUR zurück. Dementsprechend sank der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie um ca auf rund EUR. Entgegen der Entwicklung an der Rheinschiene und in anderen deutschen Großstädten sind in Wuppertal bislang keine spürbaren Steigerungen der Faktoren und Mieten zu beobachten. Demnach gab es bei den Kaufpreisen während der vergangenen Jahre nur geringe Schwankungen. In sehr guten Lagen werden in der Regel für voll sanierte Objekte durchschnittlich EUR/m² gezahlt. Nur rund die Hälfte müssen Investoren in den einfachen und mittleren Lagen kalkulieren, wo die Quadratmeterpreise bis zu ca. 600 EUR erreichen können. Investoren erkennen attraktives Preisniveau Die Kaufinteressenten sind überwiegend private Investoren. Neben lokalen Anlegern kommen sie vermehrt aus Düsseldorf, Köln oder Essen, um das in Wuppertal vergleichsweise niedrige Preisniveau zu nutzen. Auch inter- High demand and increasing revaluation measures are typical of the market for residential investments in Wuppertal. In comparison with other large cities in the region, such as Dusseldorf and Cologne, the priceperformance ratio here is very attractive for investors as consistent yields can be achieved at low entry prices. Active market In 2012 ten more residential investments were sold than in the previous year, making up a total of 409 transactions. Due to the trade with smaller properties the turnover volume decreased by 10.4 % to 120 million euros. Correspondingly the average purchase price per property fell by approx. 42,000 to around 293,000 euros. In contrast to the development along the Rhine and in other large German cities, up to now there have been no noticeable rises in multipliers and rents in Wuppertal. Accordingly there have only been slight fluctuations in the purchase prices over the past few years. In prime locations an average of 1,160 euros/m² is usually paid for fully refurbished properties. In basic and average locations investors only need to calculate half of this whereby the square metre prices can reach up to about 600 euros. Investors recognise attractive price level Potential buyers are mainly private investors. Besides local investors, there is an increasing number of potential buyers from Dusseldorf, Cologne or Essen who wish to utilise the comparatively low price level in Wuppertal. International investors also recognise the high potential here. Investors with real estate experience are buying Bevölkerung und private Haushalte Population and private households Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 356,4 353,3 351,1 349,7 342,6 342,9 341,1 336,7 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 181,0 180,8 180,6 179,9 176,6 177,7 177,8 177,0 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,97 1,95 1,94 1,94 1,94 1,93 1,92 1,90 Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Wuppertal

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2013 Sales price 1 st half 2013 in % 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Umlaufrendite/ current yield Inflationsrate/ inflation rate 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 130 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Wuppertal, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Wuppertal, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 nationale Investoren sehen hier Potenzial. Anleger mit Immobilienerfahrung erwerben in Wuppertal Objekte, um diese durch eine Kernsanierung aufzuwerten und anschließend zu einem gewinnbringenden Preis wieder zu veräußern. Zahlreiche Erstkäufer, die ihre Kaufentscheidung im Wesentlichen von der Objektqualität sowie der Vermietungssituation abhängig machen, zeigen daran besonderes Interesse. Sie akzeptieren auch die in der Regel höheren Preise für energetisch sanierte Gebäude, da diese Immobilien meist nachhaltig vermietet sind. Geringere Nebenkosten sind mittlerweile ein überzeugendes Argument auf Mieterseite. Auf der Seite der Verkäufer finden sich neben Erbengemeinschaften auch Eigentümer, die sich aus Altersgründen von ihrem Objekt trennen bzw. die nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist ihre Objekte steuerfrei veräußern. Institutionelle Investoren nutzen die starke Nachfrage zum Verkauf, um ihr Portfolio umzuschichten, reinvestieren teilweise dennoch wieder in Wuppertal. Insgesamt hat der Handel mit Wohnportfolios zugenommen. Dabei kommen viele Objekte im Einzelverkauf an den Markt. Stadt investiert in Arbeitsplätze Zu einer gefragten Lage hat sich der urbane Stadtbezirk Elberfeld entwickelt. Durch zahlreiche Stadtentwicklungsprojekte, die sowohl die Gestaltung des öffentlichen Raums als auch die Aufwertung der Fassaden unterstützen (Fassadenprogramm für Privateigentümer), soll hier nach und nach die Attraktivität gesteigert werden. Im Vordergrund steht dabei die städtebauliche und funktionale Aufwertung des gesamten Bahnhofsumfeldes am Döppersberg. Das Wohnviertel Ölberg und universitätsnahe Lagen in der Südstadt erfreuen sich schon jetzt als Wohn- und Investitionsstandorte großer Beliebtheit. Die Stadt investiert zudem in die Schaffung von Arbeitsplätzen, die neben der wachsenden Studentenzahl zur Dynamik am Wohnungsmarkt beitragen sollen. Dies gilt beispielsweise für das Technologiezentrum Wuppertal, wo u. a. jungen Unternehmen aus der Region ideale Bedingungen für Gründung und Wachstum geboten werden. Im südlichen Teil des Technologiezentrums befindet sich die Deutschlandzentrale des Automobilzulieferers Delphi Automotive. Handel etwas lebhafter Fürs Gesamtjahr 2013 gehen wir davon aus, dass auch aufgrund der zunehmenden Objektaufwertungen mehr Wohn- und Geschäftshäuser gehandelt werden als im Vorjahr. Wir rechnen mit 410 bis 420 Transaktionen und einem Umsatzvolumen von 130 bis 135 Mio. EUR. properties in Wuppertal in order to upgrade them through complete refurbishment and resell at profit-making prices. Numerous first-time buyers who primarily make their decision dependent on the property quality and the letting situation, are showing particular interest. They also accept the usually higher prices for energetically optimised buildings as these can be sustainably offered to let. Lower additional costs are meanwhile a convincing argument for tenants. On the sellers side, besides communities of heirs, one can also find owners who are parting with their properties for age reasons or who are selling tax-free after expiry of the ten-year speculation term. Institutional investors take advantage of the high demand to reorganise their portfolio, whereby some reinvest again in Wuppertal. On the whole the trade with residential portfolios has increased. Many properties are then divided into separate units for individual sale. City invests in jobs The urban district of Elberfeld has developed into a desirable location. Thanks to numerous urban improvement projects that support both the conception of the public sector and the upgrading of facades (facade programme for private owners), the attractiveness of the area is gradually being enhanced. In this connection the emphasis is on the urban and functional improvement of the whole station area on the Döppersberg. The residential area Ölberg and locations in the Südstadt near to the university are already very popular as residential and investment locations. The city is also investing in the creation of jobs which, apart from the growing number of students, is to contribute towards the dynamics on the housing market. This applies, for instance, to the Technological Centre Wuppertal, where, amongst others, young enterprises from the region find ideal conditions for their founding and growth. In the southern part of the Technological Centre the German head office of the automobile parts supplier Delphi Automotive is located. Trade slightly revitalised For the whole of 2013 we expect more residential investments to be traded than last year, also due to the increasing upgrading of properties. We reckon with 410 to 420 transactions and a turnover volume of 130 to 135 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Wuppertal

5 Wuppertal - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Wuppertal - Residential Investment locations A46 A535 Vohwinkel Engel & Völkers Commercial Katernberg Elberfeld-West Zoo Brill Cronenberg Uellendahl Elberfeld Dönberg B7 Barmen Lichtenplatz Ronsdorf B229 Oberbarmen Heckinghausen A1 Langerfeld A43 Beyenburg WUPPER Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2013, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2013, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier ,8-13,3 10,0-11,8 8,7-10,0 7,1-8,7 11,8-13,3 10,0-11,8 8,5-9,7 7,0-8,4 11,8-13,3 10,0-11,8 8,5-9,6 6,9-8,2 11,8-13,1 10,0-11,4 8,5-9,2 6,9-7,6 Trend Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 7,00-9,00 5,40-8,30 4,70-6,20 4,20-4,80 7,00-8,80 5,40-8,00 4,70-6,10 4,00-4,70 7,00-8,50 5,40-7,70 4,70-6,00 4,00-4,60 7,00-8,50 5,40-7,60 4,70-5,80 4,00-4,50 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Wuppertal

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