Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Rhein-Neckar

Transkript

1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Rhein-Neckar

2 Wohn- und Geschäftshäuser Rhein-Neckar Residential Investment Rhine-Neckar Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Mannheim, Ludwigshafen und Heidelberg, den drei größten Städten der Metropolregion Rhein-Neckar, ist sehr dynamisch und wird von steigenden Preisen geprägt. Bei aller Heterogenität eint diese Standorte eine hohe Nachfrage bei einem eher begrenzten Angebot. Die erfreuliche wirtschaftliche Entwicklung in den drei Städten spiegelt sich in Mannheim und Heidelberg in deutlich steigenden Bevölkerungs- und Haushaltszahlen wider. Hinzu kommen steigende Studentenzahlen. Mannheim ist das Handelsund Dienstleistungszentrum der Region und Heidelberg der Universitäts- und Forschungsstandort. Ludwigshafen ist als Chemiestandort mit BASF eher industriell geprägt. Aufgrund des deutlich früher als ursprünglich vorgesehenen US-Truppenabzugs laufen die Planungen für die Konversionsflächen in Mannheim (510 ha) und Heidelberg (etwas mehr als 190 ha) auf Hochtouren. Die Entwicklung dieser Flächen bestimmt die Diskussion über die weitere Stadtentwicklung auf beiden Wohnungsmärkten. Durch den Truppenabzug der Amerikaner ist gleichzeitig das Angebot an Mietwohnungen in den gesuchten Lagen Heidelbergs und Mannheims gegenwärtig etwas größer geworden. Dies hat zu einer leichten Entspannung des Wohnungsmarkts und einer Seitwärtsentwicklung der Mieten in den guten Lagen geführt. Für das Gesamtjahr 2014 rechnet Engel & Völkers Commercial in Mannheim und Heidelberg mit Verkaufszahlen The market for residential investment in Mannheim, Ludwigshafen and Heidelberg, the three largest cities in the metropolitan region Rhine-Neckar, is very dynamic and is characterised by rising prices. Despite their heterogeneity, these locations have great demand and a rather limited supply in common. The pleasing economic development in the three cities is reflected in Mannheim and Heidelberg in distinctly growing population and household figures. In addition, there is also a rise in the number of students. Mannheim is the trading and services centre of the region and Heidelberg the university and research location. Ludwigshafen has a more industrial character as a chemical location including BASF. Because the US troops were withdrawn much earlier than intended, plans for the conversion spaces in Mannheim (510 ha) and Heidelberg (slightly more than 190 ha) are in full swing. The discussion about the further urban development on both housing markets will determine the development of these spaces. As a result of the withdrawal of the Americans, the range of rental apartments on offer in desirable locations of Heidelberg and Mannheim has currently expanded to a certain extent. This has led to a little relief on the housing market and to a sideways development of rents in good locations. For the whole of 2014 Engel & Völkers Commercial reckons in Mannheim and Heidelberg with sales figures on a par with 2013 and a turnover volume of up to Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Stand:/As of: ** Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial * Mannheim Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 311,3 312,0 313,2 291,5 294,6 297,1 296,8 296,4 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 167,2 167,9 169,5 157,5 159,3 160,6 163,1 163,8 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,86 1,86 1,85 1,85 1,85 1,85 1,82 1,81 Heidelberg Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 145,6 146,5 147,3 148,4 150,3 150,9 151,5 152,5 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 83,0 83,7 84,2 84,8 85,9 86,2 88,1 88,7 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,75 1,75 1,75 1,75 1,75 1,75 1,72 1,72 Ludwigshafen Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 163,5 163,3 164,4 158,6 160,1 160,7** 159,2 158,2 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 82,9 83,2 83,7 80,9 81,7 82,0** 82,9 83,3 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,97 1,96 1,96 1,96 1,96 1,96** 1,92 1,92 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Rhein-Neckar

3 auf dem Niveau von 2013 sowie einem Umsatzvolumen von bis zu 58 Mio. EUR in Mannheim und 74 Mio. EUR in Heidelberg. In Ludwigshafen könnten bei einer weiter anhaltenden Dynamik 60 Mio. EUR erreicht werden. Preise in Mannheim deutlich gestiegen In Mannheim wurden 2013 nach dem deutlichen Anstieg im Vorjahr wieder weniger Wohn- und Geschäftshäuser vermarktet. Die Zahl der Vertragsabschlüsse sank um 14 % auf 98. Diese Zahl liegt im Schwankungsbereich der vergangenen Jahre von 90 bis 115 gehandelten Objekten. Das Umsatzvolumen stieg im Vergleich zu 2012 allerdings deutlich um 13 % auf 53 Mio. EUR. Der Durchschnittspreis pro Immobilie erhöhte sich auf knapp EUR. Zurückzuführen ist dies neben dem generellen Preisanstieg auch auf den Verkauf etlicher größerer Objekte. Die Nachfrage nach Anlageimmobilien ist deutlich höher als das Angebot. Dies hat die Faktoren und Preise während der vergangenen beiden Jahre deutlich anziehen lassen. In den guten Lagen liegen die Faktoren zwischen 13 und 16,5 und in den mittleren Lagen zwischen 12 und 14,5. In den guten Lagen werden für lagetypische Objekte etwa EUR/m² und in den mittleren Lagen EUR/m² aufgerufen. Gegenwärtig zeigt sich jedoch, dass die Investoren die aufgerufenen Preisvorstellungen zunehmend kritisch hinterfragen. Spitzenpreise werden nur bei gepflegten Objekten ohne Sanierungsstau und in wirklich guten Lagen gezahlt. Doch die Zahl der Käufer, die für diese Rundum-sorglos-Immobilien auch bereit sind mehr zu zahlen, ist begrenzt. So werden die Spitzenpreise künftig auf hohem Niveau kaum noch weiter ansteigen. Überzogene Preisvorstellungen müssen im Rahmen der Vermarktung korrigiert werden. Investoren suchen Objekte, die von Beginn an nachhaltige Renditen erwirtschaften. Käufe für die reine Geldsicherung bzw. aus einer Inflationsangst heraus sind selten. Der überwiegende Teil der Käufer kommt aus Mannheim oder der näheren Region. Auch Frankfurter Investoren sind hier zu finden. Dabei handelt es sich meist um eigenkapitalstarke Privatanleger, aber auch um sogenannte Aufteiler. Institutionelle und ausländische Investoren treten nur dann in Erscheinung, wenn größere Wohnanlagen bzw. Paketverkäufe am Markt sind. Bei den Verkäufern handelt es sich häufig um Erbengemeinschaften oder um Privatinvestoren, die sich aus Altersgründen von ihren Objekten trennen. Große Wohnungsnachfrage in Heidelberg Heidelberg gilt als der attraktivste Wohnstandort mit der höchsten Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern 58 million euros in Mannheim and 74 million euros in Heidelberg. With persistent dynamics, 60 million euros could be achieved in Ludwigshafen. Prices in Mannheim have risen considerably After the distinct rise in the previous year, again less residential investments were marketed In Mannheim in The number of transactions fell by 14 % to 98 which lies within the fluctuation range of the past few years of 90 to 115 traded properties. However, the turnover volume rose considerably in comparison with 2012 by 13 % to 53 million euros. The average property price increased to just under 540,000 euros, which, apart from the general price rise, was also due to the sale of many larger properties. The demand for investment properties is much greater than the supply. This has caused the multipliers and prices to increase extensively over the past two years. In good locations the multipliers lie between 13 and 16.5 and in average locations between 12 and In good locations about 1,420 euros/m² are asked for properties typical of the location and in average locations 1,180 euros/m². At present, however, investors are increasingly sceptical about sellers price ideas. Peak prices are only paid for well-maintained properties without refurbishment backlog and in really good locations. However, the number of buyers who are prepared to pay more for these worry-free-properties is limited so that top prices, in future on a high level, will hardly rise any further. Exaggerated price ideas must be corrected within the marketing process. Investors are seeking properties that bring sustainable yields from the very beginning. Purchases purely for the purpose of safeguarding money or through fear of inflation, are rare. The majority of buyers come from Mannheim or the immediate region. Investors from Frankfurt can also be found here. These are mostly private investors with a high share of equity, but also so-called dividers. Institutional and foreign investors can only be seen if larger residential complexes or rather parcel-sales are on the market. Sellers are often communities of heirs or private investors who are parting with their properties for age reasons. Great demand for housing in Heidelberg Heidelberg is regarded as the most attractive residential location with the highest demand for residential Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Rhein-Neckar

4 Heidelberg Indikator Indicator Trend Faktor 18,2 21,0 18,5 21,3 18,5 21,5 18,5 22,5 Multiplier 14,5 19,0 14,8 19,0 14,8 19,0 15,0 19,0 13,5 15,0 13,5 15,3 13,5 15,5 13,5 16,5 12,0 13,7 12,0 13,7 12,0 13,7 12,0 13,7 Whg.-Mieten in EUR/m 2 12,80 17,00 13,00 18,00 13,00 18,50 13,00 18,50 Residential rents in EUR/m 2 10,00 12,80 10,00 13,00 10,00 13,00 10,00 13,00 8,50 10,50 8,50 10,80 8,50 11,00 8,50 11,00 6,50 8,50 6,50 8,70 6,50 8,80 6,50 8,80 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Ludwigshafen Indikator Indicator Trend Faktor 12,5 13,5 12,7 13,7 12,9 13,9 12,9 14,2 Multiplier 11,5 12,5 11,5 12,7 11,7 13,0 11,7 13,0 10,8 11,5 11,0 11,7 11,0 11,8 11,0 12,0 9,3 10,5 9,3 10,8 9,3 11,0 9,3 11,5 Whg.-Mieten in EUR/m 2 8,00 10,50 8,00 11,00 8,00 11,50 8,00 11,50 Residential rents in EUR/m 2 6,30 8,00 6,50 8,00 6,80 8,30 7,00 8,50 5,50 6,30 5,50 6,50 5,70 6,90 5,70 7,00 4,50 5,80 4,50 6,00 4,50 6,00 4,50 6,20 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Mannheim Indikator Indicator Trend Faktor 14,5 17,0 14,7 18,0 15,0 18,5 15,0 19,0 Multiplier 12,8 14,5 13,0 15,0 13,0 15,5 13,0 16,5 11,8 13,3 11,9 13,7 12,0 14,0 12,0 14,5 10,8 11,8 10,8 12,2 11,0 12,5 11,0 13,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 10,00 13,00 10,00 13,50 10,00 13,80 10,00 13,80 Residential rents in EUR/m 2 8,00 10,50 8,00 11,00 8,00 11,60 8,00 11,60 6,80 8,90 6,80 9,00 7,00 9,20 7,00 9,20 6,00 7,00 6,00 7,20 6,00 7,50 6,00 7,50 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

5 Rhein-Neckar - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Rhine-Neckar - Residential Investment locations A6 Ruchheim A61 A65 Patrick-Henry- Village Melm- Notwende Oggersheim A650 Pfingstweide Edigheim Oppau RHEIN BASF Ludwigshafen am Rhein Engel & Völkers Commercial Süd Mannheim Neckarstadt Wohlgelegen Friesenheim -West-Ost Wallstadt Hemshof Jungbusch Nord Innenstadt Feudenheim Mitte Oststadt Neuostheim Mundenheim Gartenstadt Maudach Rheingönheim Sandhofen Schönau Gartenstadt Waldhof Lindenhof Neuhermsheim Almenhof Niederfeld Neckarau Käfertal Rheinau Vogelstang A6 A67 Seckenheim Friedrichsfeld A659 NECKAR A656 Bad Dürkheim Neustadt/Weinstraße Südliche Weinstraße Landau Wieblingen Neuenheim Universität Altstadt Bergheim Bahnstadt Pfaffen- Weststadt grund A5 Worms Germersheim Bergstraße Mannheim Ludwigshafen Rhein-Pfalz-Kreis Speyer Heidelberg Handschuhsheim Südstadt Heidelberg Rhein-Neckar-Kreis Kirchheim Rohrbach Boxberg Emmertsgrund Neckar-Odenwald-Kreis Peterstal Ziegelhausen Schlierbach Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters

6 der drei untersuchten Städte wurden mit 64 Objekten nur zwei weniger gehandelt als im Vorjahr. Das damit verbundene Umsatzvolumen sank deutlicher um 29 % auf 56 Mio. EUR. Der Durchschnittspreis pro Immobilie verringerte sich von 1,2 Mio. EUR auf EUR. Die stadtweit gehandelten Quadratmeterpreise stiegen aber im Vergleich zu 2012 deutlich von EUR auf EUR. Diese Entwicklung ist darauf zurückzuführen, dass die verkauften Objekte 2013 mit rund 580 m² im Mittel flächenmäßig sehr viel kleiner waren als im Vorjahr (950 m²). Bei den Käufern handelt es sich überwiegend um lokale und regionale Investoren. Viele Projektentwickler suchen in der Altstadt, in Neuenheim und in der Weststadt nach Objekten. Die Seite der Verkäufer wird von Erbengemeinschaften und Privatinvestoren dominiert, die sich aus Altersgründen von ihren Immobilien trennen. Die Nachfrage nach Wohnungen ist in allen Lagen hoch. Dies unterstreicht auch die schnelle Vermarktung der Objekte sei es zur Miete oder als Eigentum auf dem Bahnstadt-Areal, dem größten Stadtentwicklungsprojekt in Heidelberg. Gemäß dem Masterplan Südstadt, der im April 2014 verabschiedet wurde, sollen die ersten Bauarbeiten auf den ehemaligen militärischen Flächen Campbell Barracks und Mark-Twain-Village für Wohnungen, darunter viele Sozialwohnungen, schon 2015 beginnen. Dynamischer Markt in Ludwigshafen In Ludwigshafen hat sich der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser während der vergangenen Jahre sehr dynamisch entwickelt. Insbesondere die Zahl der Transaktionen hat sich stetig erhöht wurden 114 Objekte verkauft. Das sind 21 mehr als im Vorjahr. Das dazugehörige Umsatzvolumen hat sich mit 56 Mio. EUR leicht verringert. Häufig werden sanierungsbedürftige Objekte gehandelt. Viele Alteigentümer scheuen die notwendigen Investitionen und verkaufen lieber. Deshalb sind auch Bestandshalter mit Sanierungserfahrung oder Handwerker am Markt aktiv, die entsprechende Immobilien als Investition zur Altersvorsorge sehen. Prestigeobjekte oder top sanierte Häuser haben in Ludwigshafen eher Seltenheitswert. Hauptsächlich sind es private Anleger aus Ludwigshafen, teilweise mit Migrationshintergrund, die die steigende Nachfrage nach sanierten Mietflächen erkannt haben. Investoren aus Mannheim oder Heidelberg sind selten. Die Faktoren haben in fast allen Lagen angezogen, liegen aber rund zwei bis drei Faktoren unter dem Mannheimer Niveau. investments in the three cities surveyed. In 2013, with 64 properties, only two less were traded than in The corresponding turnover volume therefore fell even more drastically by 29 % to 56 million euros. The average price per property fell from 1.2 million to 880,000 euros. However, the square metre prices paid throughout the city rose distinctly from 1,250 to 1,500 euros in comparison with This development is due to the fact that, with approx. 580 m² average floor space, the properties sold in 2013 were very much smaller than in the previous year (950 m²). Buyers are mainly local and regional investors. Many project developers are seeking properties in the old part of the city, in Neuenheim and in the Weststadt. The sellers side is dominated by communities of heirs and private investors who are parting with their properties due to advancing age. The demand for homes is high in all locations. This is also confirmed by the fast marketing of properties be it to rent or to buy on the Bahnstadt site, the largest urban development project in Heidelberg. According to the Master Plan Südstadt, adopted in April 2014, initial construction work on the former military sites Campbell Barracks and Mark Twain Village for 1,200 homes, including many council flats, is to begin in Dynamic market in Ludwigshafen In Ludwigshafen the market for residential investment has developed very dynamically during the past few years. In particular, the number of transactions has risen consistently. In 2013, 114 properties were sold, i.e. 21 more than the year before. The relevant turnover volume of 56 million euros has fallen slightly. Properties in need of refurbishment are often successfully traded. Many owners of long standing shy away from the necessary investments and prefer to sell. For this reason, portfolio holders with refurbishment experience or craftsmen, who regard an investment in such property as a type of pension plan, are also active on the market. Prestige properties or exquisitely renovated buildings tend to be rarities in Ludwigshafen. It is mainly private investors from Ludwigshafen, partly with migrant background, who have recognised the growing demand for renovated rental spaces. Investors from Mannheim or Heidelberg are seldom. The multipliers have increased in almost all locations, but lie approx. two to three multipliers below the level of Mannheim. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Rhein-Neckar

7 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2014 Sales price 1 st half , in % 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Inflationsrate/ inflation rate Ludwigshafen* Heidelberg* Umlaufrendite**/ current yield** Mannheim* 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj * Bruttoanfangsrendite gute Lage / Gross initial yield für good locations ** deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität Lage/Location Gut good Mittel average Mannheim EUR/m² Heidelberg Ludwigshafen min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number min max ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million min max ** Mannheim Heidelberg Ludwigshafen * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Commercial Mannheim Heidelberg Ludwigshafen * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

8 Rothmann Immobilien GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Harrlachweg Mannheim Tel. +49-(0) MannheimCommercial@engelvoelkers.com