Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2016/2017 Rhein-Neckar

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2016/2017 Rhein-Neckar

2 Wohn- und Geschäftshäuser Rhein-Neckar Residential Investment Rhine-Neckar Die Metropolregion Rhein-Neckar ist mit rund 2,4 Mio. Einwohnern einer der bedeutendsten Wirtschaftsstandorte der Bundesrepublik. Die Universitätsstadt, der Innovationsstandort Mannheim sowie die von der Chemieindustrie geprägte Stadt bilden das Zentrum der Region. Das Dreiländereck mit seiner guten Infrastruktur, den positiven demografischen Rahmenbedingungen und der damit verbundenen hohen Nachfrage nach Wohnraum bietet attraktive Anlagemöglichkeiten auf dem Wohn- und Geschäftshausmarkt. Die Rhein-Neckar-Region ist bei Investoren gefragter denn je und von einem knappen Objektangebot sowie steigenden Preisen geprägt. Als Anleger treten überwiegend erfahrene Bestandshalter aus der Region mit guten lokalen Kenntnissen auf. Für sie kommen auch sanierungsbedürftige Objekte zum Kauf infrage, die eine langfristige Renditesteigerung erwarten lassen. Ebenso interessieren sich an allen drei Standorten institutionelle Investoren für Anlageimmobilien ab rund 3 Mio. EUR. Bei den Verkäufern handelt es sich größtenteils um Erbengemeinschaften, aber auch langjährige Bestandshalter, die das aktuell hohe Preisniveau nutzen möchten. Steigende Nachfrage in Mannheim Aufgrund weiter zunehmender Nachfrage und konstanter Angebotslage prognostiziert Engel & Völkers Commercial für das Jahr 2015 eine Anzahl von 140 bis 160 gehandelten Wohn- und Geschäftshäusern. Das dazugehörige Umsatzvolumen wird sich angesichts des steigenden Preisniveaus voraussichtlich zwischen 130 und 140 Mio. EUR eingependelt haben. Die kulturell und wirtschaftlich aufstrebende Großstadt ist Sitz vieler multinationaler With a population of approx. 2.4 million the metropolitan region Rhine-Neckar is economically one of the most significant in Germany. The university city, the innovation location Mannheim and the city of Ludwighafen that is characterised by its chemical industry, form the centre of the region. This triangle of three federal states with its good infrastructure, positive demographic underlying conditions and the inherent strong demand for housing offers attractive investment opportunities in the mixed-usage residential and commercial segment. With investors the Rhine-Neckar region is more sought-after than ever before and features a shortage of available properties and rising prices. Investors are mainly experienced portfolio holders from the region with good local knowledge who are also interested in buying properties requiring renovation that have good long-term potential for increasing returns. Likewise, in all three locations institutional investors are showing interest in investment properties from around 3 million euros upwards. Sellers are usually communities of heirs and older private owners, but also portfolio holders of long standing who wish to take advantage of the currently high price level. Growing demand in Mannheim Due to the further rise in demand and a consistent supply situation Engel & Völkers Commercial forecasts for the year 2015 a number of 140 to 160 sold mixed-usage residential and commercial properties. In view of the rising price level the corresponding turnover volume will probably settle at between 130 and 140 million euros. The culturally and economically aspiring city hosts the head Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * 2025 Mannheim Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 312,0 313,2 291,5 294,6 296,7 299,8 301,7 316,2 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 163,3 164,8 154,2 156,7 158,7 160,8 161,8 174,1 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,91 1,90 1,89 1,88 1,87 1,86 1,86 1,82 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 146,5 147,3 148,4 150,3 152,1 154,7 154,8 156,3 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 82,3 83,2 83,9 85,4 86,9 87,6 87,6 89,3 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,78 1,77 1,77 1,76 1,75 1,77 1,77 1,75 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 163,3 164,4 158,6 160,1 161,5 163,8 164,4 171,8 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 82,9 83,4 80,9 82,1 83,3 83,3 83,6 86,2 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,97 1,97 1,96 1,95 1,94 1,97 1,97 1,99 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), bulwiengesa AG, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Rhein-Neckar

3 Konzerne und profitiert von einem anhaltenden Zuzug von Akademikern und Fachkräften. Die Universität sowie die kreativen Branchen sorgen zudem für einen Zustrom der jüngeren Bevölkerung. Somit ist die stetig wachsende Stadt mit über Einwohnern von einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum und kontinuierlichen Mietsteigerungen geprägt. Diese Rahmenbedingungen sowie der Mangel an Anlagealternativen sorgen für eine deutlich höhere Nachfrage nach Anlageimmobilien und führten in den vergangenen zwei Jahren zu weiteren Faktor- und Kaufpreissteigerungen. Die Neckarstadt-Ost gilt als Szeneviertel und hat sich zu einem bei jungen Familien und Studenten beliebten Wohnstandort entwickelt. In guten Lagen wie dieser liegen die Faktoren zwischen dem 15,0-Fachen und dem 20,8-Fachen der Jahresnettokaltmiete, in den traditionell begehrten Lagen Oststadt und Lindenhof noch darüber. Das dort wachsende Glückstein-Quartier, welches als neues Stadtquartier mit Wohn- und Gewerbeeinheiten auf dem ehemaligen DB-Areal realisiert wird, stößt auf großes Interesse. Der Jungbusch hat sich durch viele Aufwertungs- und Sanierungsprojekte zunehmend etabliert und dürfte aufgrund der zentrumsnahen Lage weiter an Attraktivität gewinnen. Die Faktoren in diesen mittleren Lagen liegen beim bis zu 19,2-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Seitens der Stadt wird die Neuentwicklung von Wohnraum auf über 300 ha frei gewordenen Konversionsflächen aktiv vorangetrieben. Wir rechnen für 2017 aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen mit einem weiteren Preisanstieg in den sehr guten und guten Lagen. Erneuter Preisanstieg in gilt als begehrter Wohn- und Universitätsstandort mit einer entsprechend hohen Nachfrage nach Wohnraum und zählt zu den gefragtesten Anlagestandorten der Region. Im Jahr 2015 wurden insgesamt 84 Kaufverträge abgeschlossen. Dies ist im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von rund 25 %. Das dazugehörige Umsatzvolumen stieg um 46 % auf 167 Mio. EUR und erreichte damit den höchsten Wert seit 2007 (172 Mio. EUR). Das durchschnittliche Volumen der gehandelten Objekte wuchs um 17 % auf rund 2 Mio. EUR und verdeutlicht den Anstieg der Preise in allen Lagen. Neben dem Stadtteil Neuenheim, der West- und der Altstadt sind Objekte in Handschuhsheim und Bergheim sehr begehrt. In den guten Lagen liegen die Faktoren zwischen dem 16,0-Fachen und dem 22,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete, in den sehr guten Lagen werden auch noch deutlich höhere Faktoren aufgerufen. Um der hohen Wohnraumnachfrage zu begegnen, investiert die Stadt offices of many multi-national concerns and benefits from a persistent influx of academics and skilled workers. The University and the creative industries are also leading to an increase in the younger classes of population, meaning that the continuously growing city with more than 300,000 inhabitants is characterised by a growing demand for housing and gradual rent increases. These underlying conditions and the scarcity of investment alternatives mean a considerably higher demand for investment properties and have led to further rises in multipliers and purchase prices over the last two years. Neckarstadt- Ost has become a trendy area and has developed into a popular residential area for students and young families. In good locations such as this, the multipliers demanded are between 15.0 times and 20.8 times the annual net rent, and even higher in the traditionally prestigious locations Oststadt and Lindenhof. The Glückstein- Quartier that is being developed as a new urban district with residential and commercial units on a former DB site, is becoming the focus of great interest. Thanks to many upgrading and renovation projects the Jungbusch has continued to assert itself and, thanks to its central location, is expected to increase in attractiveness. The multipliers for these average locations now lie at up to 19.2 times the annual net rent. The city council is actively promoting the re-development of housing on recently vacated conversion sites totalling over 300 hectares in size. Due to the current conditions we expect a further price increase for 2017 in prime and good locations. Further price rise in is considered to be a prestigious and university location with a correspondingly high demand for housing. It is one of the most sought-after investment locations in the region. In 2015 a total of 84 sales contracts were concluded. in comparison with the previous year a plus of around 25 %. The inherent turnover volume rose by 46 % to 167 million euros, reaching the highest value since 2007 (172 million euros). The average volume of the properties traded rose by 17 % to around 2 million euros and illustrates the rise in prices in all locations. Besides Neuenheim, the West- and Altstadt properties in Handschuhsheim and Bergheim are in great demand. In good locations multipliers lie between 16 times and 22.5 times the annual net rent, in prime locations even higher multipliers are called for. In order to meet the strong demand for housing, the city is investing in the development of former conversion areas. In the south-eastern part of Mark Twain Village more than 11 hectares of new living space are under construction. In the medium-term the Rohrbach district should Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Rhein-Neckar

4 Mannheim Indikator Indicator * Trend Faktor 15,0 21,0 16,0 22,0 17,0 23,2 17,5 23,5 Multiplier 13,0 18,0 13,5 19,2 14,2 20,6 15,0 20,8 12,0 16,0 12,5 17,2 13,2 18,6 14,0 19,2 11,0 14,0 11,5 14,7 12,0 15,2 12,5 16,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 8,80 13,80 8,90 13,90 8,90 13,90 9,00 13,90 Residential rents in EUR/m 2 7,40 11,60 7,50 11,60 7,50 11,70 7,70 12,00 6,40 9,50 6,40 9,80 6,50 10,20 6,60 10,50 5,90 8,20 5,90 8,30 6,00 8,30 6,00 8,50 * 1. Halbjahr/First half year Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Indikator Indicator * Trend Faktor 18,5 21,5 18,5 22,5 18,5 24,5 19,0 25,5 Multiplier 14,8 19,0 15,0 20,0 15,0 21,0 16,0 22,5 13,5 16,0 13,5 17,5 13,5 18,8 14,2 20,5 12,0 14,0 12,0 14,7 12,0 15,4 12,6 16,5 Whg.-Mieten in EUR/m 2 10,20 15,50 10,30 15,60 10,30 15,80 10,50 16,00 Residential rents in EUR/m 2 8,30 13,40 8,40 13,60 8,40 13,60 8,50 13,80 7,80 11,00 7,80 11,30 7,90 11,30 7,90 11,50 6,00 8,70 6,00 8,80 6,10 8,80 6,10 9,00 * 1. Halbjahr/First half year Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Indikator Indicator * Trend Faktor 12,9 13,9 12,9 14,2 13,0 16,0 13,5 17,5 Multiplier 11,7 13,0 11,7 13,0 12,0 13,5 12,5 15,0 11,0 11,8 11,0 12,0 11,5 12,5 11,8 14,0 9,3 11,0 9,3 11,5 10,0 12,0 10,5 13,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 8,00 10,50 8,00 10,50 8,00 10,80 8,50 11,00 Residential rents in EUR/m 2 6,80 8,30 7,00 8,50 7,00 8,50 7,50 9,50 5,70 6,90 5,70 7,00 5,70 7,50 6,00 8,00 5,00 6,00 5,20 6,20 5,20 6,20 5,50 6,60 * 1. Halbjahr/First half year Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

5 65 Rhein-Neckar - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Rhine-Neckar - Residential Investment locations Oggersheim Patrick-Henry- Village Melm- Notwende A650 Maudach Pfingstweide Edigheim Oppau Niederfeld RHEIN BASF Friesenheim Hemshof Nord Mundenheim Gartenstadt Rheingönheim Engel & Völkers Commercial Sandhofen Mitte Süd Neckarstadt -West -Ost Jungbusch Schönau Innenstadt Oststadt Lindenhof Almenhof Niederfeld Gartenstadt Waldhof Neckarau Mannheim Käfertal Wohlgelegen Neuostheim Neuhermsheim Feudenheim Rheinau Vogelstang Wallstadt A6 A67 Seckenheim Friedrichsfeld A659 NECKAR A656 Pfaffengrund Bad Dürkheim Neustadt/Weinstraße Südliche Weinstraße Landau A5 Wieblingen Worms Germersheim Universität Bergstraße Mannheim Rhein-Pfalz-Kreis Speyer Handschuhsheim Neuenheim Bergheim Bahnstadt Weststadt Südstadt Kirchheim Rohrbach Rhein-Neckar-Kreis Altstadt Boxberg Emmertsgrund Übersicht Neckar-Odenwald-Kreis Peterstal Ziegelhausen Schlierbach Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters

6 in die Entwicklung ehemaliger Konversionsflächen. Auf dem südöstlichen Teil des Mark Twain Village entsteht auf über 11 ha neuer Wohnraum. Der Stadtteil Rohrbach dürfte mittelfristig durch die Entwicklung an Attraktivität gewinnen. Der Null-Emissions-Stadtteil Bahnstadt lenkt zudem überregional und international die Aufmerksamkeit nach und hat sich bereits als gefragtes Quartier etabliert. Die letzten Baufelder sollen bis 2022 auf dem ehemaligen Güterbahnhof realisiert werden. Die in den letzten Jahren gestiegenen Quadratmeterpreise pendeln sich nach Einschätzung von Engel & Völkers Commercial zukünftig auf einem sehr hohen Niveau ein. Attraktive Renditen in In wurden im Jahr 2015 mit 110 Wohnund Geschäftshäusern sieben Objekte mehr veräußert als im Vorjahr. Das dazugehörige Transaktionsvolumen reduzierte sich um rund 19 % auf 57 Mio. EUR, da insbesondere kleine Objektgrößen vermehrt gehandelt wurden. Die zweitgrößte Stadt in der Metropolregion profitiert von zahlreichen Entwicklungsmaßnahmen wie beispielsweise dem Baugebiet Rheinufer Süd sowie der Sanierung der Kurt-Schumacher-Brücke, welche als Rheinquerung nach Mannheim fungiert. Auf dem Markt treten überwiegend lokal erfahrene Bestandshalter und bei Sanierungsobjekten häufig Entwickler mit Migrationshintergrund in Erscheinung. Aber auch überregionale Anleger nutzen die im Vergleich zu und Mannheim geringeren Einstiegspreise und besseren Renditen zum Objekterwerb. Steigende Bevölkerungszahlen und die ungebrochen hohe Nachfrage haben auch in zu einem Anziehen der Quadratmeterpreise und Faktoren geführt. Für topsanierte Objekte, die eher selten auf den Markt kommen, werden in den sehr guten Lagen Faktoren bis zum 17,5-Fachen gezahlt. Auch in guten Lagen ist das Preisniveau gestiegen. Im Schnitt liegen die Quadratmeterpreise hier bei EUR und damit noch rund 500 EUR unter dem Mannheimer Niveau. Das neue und attraktive Wohnquartier Rheinufer Süd deckt die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum in der traditionellen Industriestadt und strahlt zunehmend auf die angrenzenden Quartiere aus. Engel & Völkers Commercial rechnet in auch in Zukunft mit einem weiteren Preisanstieg bei Anlageimmobilien insbesondere in den guten und sehr guten Lagen. gain in attractiveness as a result of this development. The Bahnstadt is attracting national and international investors to as an emission-free district and is already established as a desirable quarter. The final building phases on the former rail freight depot should be completed by The square-metre prices have risen over the last few years and, according to Engel & Völkers Commercial, are expected to settle at a very high level in the future. Attractive returns in With 110 mixed-usage residential and commercial properties, seven properties more were sold in 2015 in than during the previous year. The relevant transaction volume decreased by around 19 % to 57 million euros, as there was an increasing trade in particularly small-sized properties. The secondlargest city in the metropolitan region is benefitting from numerous development measures, for example the Rheinufer Süd project and the renovation of the Kurt-Schumacher Bridge that serves as a Rhine crossing to Mannheim. Mainly local, experienced portfolio holders appear on the market whereas for properties requiring renovation, developers with a migration background often show interest. In addition, national investors are taking advantage of the lower starting prices and better returns than in and Mannheim to buy properties. Rising population figures and the persistently strong demand have also led to an increase in squaremetre-prices and multipliers here. For well-renovated properties, that are scarce on the market, multipliers of up to 17.5 times are paid in prime locations. The price level has also increased in good locations. On average the square-metre-price lies at around 1,350 euros which is still around 500 euros below the level in Mannheim. The new and attractive residential quarter Rheinufer Süd meets the demand for top-quality housing in the traditional industrial city and is gradually radiating to neighbouring quarters. Engel & Völkers Commercial still expects a further rise in prices in in the future, particular in good and prime locations. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Rhein-Neckar

7 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2016 Sales price 1 st half , in % 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0 Mannheim* * * Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite**/current yield** 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Gut good Mittel average Mannheim EUR/m² * Bruttoanfangsrendite gute Lage/Gross initial yield für good locations ** Deutsche Inhaberschuldverschreibungen/German bearer bonds gew. Mittel min. max. weighted average für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number *** *** ** Mannheim * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range *** Abweichende Datenbasis/Different database Quelle:/Source: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Commercial Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million *** *** Mannheim ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range *** Abweichende Datenbasis/Different database Quelle:/Source: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

8 Rothmann Immobilien GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Harrlachweg Mannheim Tel. +49-(0) MannheimCommercial@engelvoelkers.com