Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2017/2018 Bremen

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2017/2018 Bremen

2 Wohn- und Geschäftshäuser Bremen Residential Investment Bremen Der kontinuierliche Einwohnerzuzug, die wachsenden Haushaltszahlen sowie die stabil hohe Nachfrage nach Wohnraum machen Bremen zu einem gefragten Anlagestandort. Das Transaktionsgeschehen auf dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser verdeutlicht jedoch die Angebotsknappheit, die sich aufgrund des bestehenden Niedrigzinsumfeldes und fehlender Anlagealternativen ergibt: Im Jahr 2016 wurden mit 248 Vertragsabschlüssen rund 19 % weniger Verkäufe registriert als noch im Vorjahr. Das dazugehörige Geldvolumen lag zwar mit 159 Mio. EUR deutlich unter dem Wert von 2015 (206 Mio. EUR), ist aber auf den Rückgang des Flächenvolumens zurückzuführen ( 26 %). Anleger schätzen Bremen Der B-Standort mit seinen über Einwohnern stellt insbesondere für lokale und regionale Investoren eine attraktive Anlagemöglichkeit dar. Im Vergleich zu den größten deutschen Städten ist das Preisniveau hier deutlich moderater und es lassen sich Nettoanfangsrenditen von durchschnittlich 5,8 % (gute Lage) bzw. 7,1 % (mittlere Lage) erzielen. Auch institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen werden in der Hansestadt aktiver. Die hohe Kapitalverfügbarkeit und der Anlagedruck zwingen sie, ihren Investitionsfokus auszuweiten und auch bei kleineren Objektvolumina einen Ankauf in Betracht zu ziehen. Erfahrene Bestandshalter und private Erbengemeinschaften nutzen derzeit hingegen vermehrt die aktuell günstigen Marktkonditionen, um bei einer Veräußerung Gewinne zu realisieren. The steady increase in population, the growing household numbers and the consistently strong demand for housing make Bremen a desirable investment location. The transaction activity on the residential investment market, however, emphasises the lack of offers that has arisen due to the current low interest environment and the lack of investment alternatives: In 2016 around 19 % less sales were recorded (248 deals) than during the previous year. With 159 million euros the corresponding monetary volume was well below the value of 2015 (206 million euros), but can be ascribed to the reduction in area volume ( 26 %). Investors hold Bremen in high regard Especially for local and regional investors this second-class location with its more than 565,000 inhabitants represents an attractive investment opportunity. In comparison with the largest German cities its price level is much more moderate, and average net initial yields of 5.8 % (good location) to 7.1 % (average location) can be achieved. Even institutional investors such as insurance companies and pension funds are becoming more active in the Hanseatic city. The high availability of equity and pressure to invest are forcing them to expand their investment focus and to also consider buying even in small property volumes. Experienced portfolio holders and private communities of heirs, on the other hand, are taking advantage of the current advantageous market conditions more and more often to realise profits when selling. Angebotsmieten 1. Halbjahr 2017 Quoted rents 1. Half-year 2017 Stadtbezirk Anzahl der Wohnungsangebote Bestand Ø-Kaltmiete in EUR/m² Veränderung ggü. Vorjahr Spanne der Angebotsmieten in EUR/m² Mitte, Östliche Vorstadt 609 9,06 + 3,3 % 6,30 12,20 Schwachhausen 664 8,98 + 3,8 % 6,90 11,30 Neustadt 472 8,77 + 4,8 % 6,00 12,00 Walle, Findorff 458 8,50 + 4,4 % 5,90 11,80 Horn-Lehe 253 8,20 + 0,7 % 6,10 10,60 Woltmershausen 129 7,43 + 8,2 % 5,30 9,90 Hemelingen, Osterholz 422 7,21 + 4,4 % 5,20 9,40 Huchting 167 7,06 + 1,1 % 5,25 8,70 Gröpelingen 244 6,59 + 4,8 % 5,20 8,90 Vegesack, Blumenthal, Burglesum 798 6,44 + 5,0 % 5,00 8,20 Quelle:/Source: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 Bremen

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Bevölkerung und private Haushalte Population and private households in % 13,0 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1, mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Bundesanleihen (10 Jahre)/German federal bonds in Tsd./in '000s ,6 547,4 549,9 552,7 559,5 565,2 303,8 305,8 308,2 308,7 307,6 312, Bevölkerung/population private Haushalte/private households Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Statistisches Landesamt Bremen, Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 250 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichem Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Bremen, Engel & Völkers Commercial * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichem Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Bremen, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Durchschnittsrendite der jeweiligen Lage. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the average return of the respective location.

4 Erweiterter Nachfragefokus Die Bremer Stadtentwicklung wird seit Anfang der 2000er primär durch die Überseestadt geprägt, die im Westen der Hansestadt entsteht. Das prominente Hafenrevitalisierungsprojekt ist mit rund 300 ha Fläche eine der größten städtebaulichen Entwicklungen in Deutschland und strahlt auf die anliegenden Stadtteile aus. Hier kann besonders Walle hervorgehoben werden, welches sich durch seine zentrumsnahe Lage, die gute Infrastruktur und punktuelle Aufwertungsmaßnahmen zu einem urbanen Quartier mit interessanten Perspektiven gewandelt hat. Aber auch Stadtteile wie Hastedt oder das vordere Gröpelingen rücken zunehmend in den Nachfragefokus der Investoren. Gesucht werden vermehrt kleinere Objekte mit Sanierungsstau in funktionierender Mikrolage, wo sich durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen und ein effizientes Vermietungsmanagement vielfältige Wertsteigerungspotenziale realisieren lassen. Innenstadtnahes Wohnen gefragt In den innerstädtischen Wohnlagen ist kaum noch Bauland verfügbar, wodurch das Angebot hier weiterhin sehr limitiert ist und sich die Angebotsmieten in Bestandsimmobilien mit durchschnittlich 9,06 EUR/m 2 in Mitte und der Vorstadt oder 8,89 EUR/m 2 in Schwachhausen auf einem hohen Niveau bewegen. Insbesondere gut situierte Berufstätige und junge Familien stellen hier relevante Nachfragegruppen dar. Viele Studenten weichen mittlerweile auf günstigere Stadtteile wie die Neustadt (8,85 EUR/m 2 ) oder auch Walle (8,63 EUR/m 2 ) aus. Mit 9,5 % wurde hier auch der größte Anstieg gegenüber dem Vorjahr registriert. Stabile Entwicklung erwartet Die aktuellen politischen und finanzwirtschaftlichen Unsicherheiten machen langfristige Investitionen in Wohn- und Geschäftshäuser zu einer soliden Anlage. Bremen verfügt dabei mit seinen guten wirtschaftlichen und demographischen Fundamentaldaten über ein vergleichsweise günstiges Preisniveau. So liegen die Rohertragsfaktoren in der mittleren Lage zwischen dem 12,5- und 15,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Trotz des begrenzten Angebotes erwartet Engel & Völkers Commercial daher ein leicht steigendes Transaktionsgeschehen mit einem prognostizierten Geldvolumen zwischen 155 und 180 Mio. EUR. Extended focus on demand Since the beginning of the 2000s urban development in Bremen is characterised primarily by the Überseestadt that is emerging in the west of the city. The prominent harbour revitalisation project with an area of around 300 hectares is one of the largest urban developments in Germany and has a positive effect on the neighbouring districts. Walle deserves a special mention as thanks to its proximity to the city centre, its good infrastructure and individual upgrading measures has been transformed into an urban quarter with interesting perspectives; but also districts such as Hastedt or parts of Gröpelingen are drawing the increasing attention of investors. They are now tending to seek smaller properties with modernisation backlog in functioning micro-locations where value enhancing potential can be realised by extensive modernisation measures and an efficient letting management. Inner-city housing in demand In city centre residential locations there is hardly any building land available so that the range on offer here continues to be very restricted, and rents quoted in existing properties are still on a high level with an average of 9.06 euros/m 2 in Mitte and the Vorstadt or 8.89 euros/m 2 in Schwachhausen. In particular well situated professional people and young families are relevant demand groups. On the other hand many students are meanwhile diverging to less expensive districts such as the Neustadt (8.85 euros/m 2 ) or even Walle (8.63 euros/m 2 ). With 9.5 % the largest increase over the previous year was also registered here. Stable development expected The current political and financial uncertainties make long-term investments in residential properties with commercial units a sensible investment especially as Bremen with its good basic economic and demographic data has a comparatively favourable price level. For instance, the gross yield multipliers in average locations lie between 12.5 and 15.5 times the annual net rent. Despite the restricted number of properties available, Engel & Völkers Commercial anticipates a slight increase in transaction activity with a forecasted monetary volume of 155 to 180 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 Bremen

5 Bremen - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Bremen - Residential Investment locations Blumenthal A270 Engel & Völkers Commercial Vegesack Burglesum Seehausen A28 WESER Strom A281 Gröpelingen Huchting Überseestadt Woltmershausen Blockland Walle Findorff Mitte Neustadt A1 A281/B6 Horn-Lehe Schwachhausen Östliche Vorstadt Hastedt Obervieland Vahr Hemelingen Borgfeld Oberneuland A27 Osterholz Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator * Trend Faktor 15,6 19,5 17,0 21,0 17,5 22,0 18,0 23,0 Multiplier 14,6 17,7 15,0 18,5 15,2 19,0 15,2 19,0 11,9 13,7 12,0 14,5 12,5 15,3 12,5 15,5 9,9 11,2 10,0 12,0 11,0 13,0 11,0 14,0 WGH-Preis EUR/m Res. Investment price in EUR/m *1. Halbjahr/First half year Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 Bremen

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