Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Krefeld

Transkript

1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Krefeld

2 Wohn- und Geschäftshäuser Krefeld Residential Investment Krefeld Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Krefeld war 2013 von einer starken Dynamik gekennzeichnet. Die Verkaufszahlen haben sich mit 315 gehandelten Objekten auf einem hohen Niveau eingependelt wurden nur zwei Objekte weniger verkauft. Erstmals seit 2009 stieg der durchschnittlich gehandelte Objektwert auf jetzt EUR, was im Vergleich zum Vorjahr einem Zuwachs von 12 % entspricht. Dadurch erhöhte sich auch der Gesamtumsatz um 13 % auf 94 Mio. EUR. Gleichwohl wechselten 32 % der gehandelten Objekte für einen Preis von nur bis EUR den Besitzer, 25 % für einen Preis von bis EUR. Verkäufe für weniger als EUR und mehr als EUR machten nur 12 % bzw. 11 % der Transaktionen aus. In dem Preissegment über EUR wurden deutlich mehr Verkäufe registriert als noch im Vorjahr, sodass von einer Verschiebung der Abschlüsse in ein höheres Preissegment zu sprechen ist. Der mit Abstand höchste Umsatz wurde in der Stadtmitte erzielt. Dort wurden Wohnund Geschäftshäuser mit einem Wert von insgesamt ca. 27,4 Mio. EUR gehandelt. Mit deutlichem Abstand folgen die Stadtteile Cracau (15,2 Mio. EUR) und Bockum (11,6 Mio. EUR). Mietpreissteigerungen in guten und mittleren Lagen Das in Cracau gelegene Musikerviertel erfreut sich einer besonders starken Nachfrage. Viele Mieter sind Pendler, die in den umliegenden Großstädten wie Düsseldorf arbeiten, aber in Krefeld leben, weil dort das In 2013 the market for residential investments in Krefeld was distinguished by a strong dynamic. The sales figures settled at a high level of 315 traded properties. In 2012 only two properties less were sold. For the first time since 2009 the average value of traded properties rose to its present 299,000 euros, which, in comparison with the previous year, corresponds to a growth of 12 %. This also meant an increase in the overall turnover by 13 % to 94 million euros. Nevertheless 32 % of the traded properties exchanged hands for a price of only 100,000 to 200,000 euros, 25 % for a price of 200,000 to 300,000 euros. Sales for less than 100,000 euros and more than 500,000 euros made up only 12 % or 11 % of the transactions respectively. In the price segment over 200,000 euros, considerably more sales were registered than in the previous year so that one can describe the situation as a shifting of deals into a higher price segment. The highest turnover by far was achieved in the city centre where residential investments with a value totalling approx million euros were traded. The districts Cracau (15.2 million euros) and Bockum (11.6 million euros) follow with a clear margin. Rental price increases in good and average locations The Musikerviertel in Cracau enjoys a particularly strong demand. Many tenants are commuters who work in the surrounding big cities such as Dusseldorf, but live in Krefeld because the rental level is much lower there. There is also a strong demand for higher quality freehold apartments here, thus attracting many active dividers to Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 234,4 233,0 235,1 221,9 221,9 222,4 219,9 217,9 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 115,7 115,5 117,5 110,9 111,0 111,2 110,5 110,0 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 2,03 2,02 2,00 2,00 2,00 2,00 1,99 1,98 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Krefeld

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2014 Sales price 1 st half 2014 in % 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Umlaufrendite */ current yield * Inflationsrate/ inflation rate 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 90 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Krefeld, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Krefeld, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Mietniveau deutlich niedriger ist. Auch nach höherwertigen Eigentumswohnungen besteht hier eine große Nachfrage, weshalb viele Aufteiler am Markt aktiv sind. Objekte in mittleren und einfachen Lagen, insbesondere in der Umgebung des Hauptbahnhofs und in den Lagen südlich des Südwalls, sind teilweise von Leerstand und Sanierungsstau geprägt. Auch diese Objekte werden gehandelt, allerdings gestaltet sich deren Vermarktung aufgrund des höheren Nachvermietungsrisikos schwieriger. Dies spiegelt sich auch in den niedrigen Mieten, Preisen und Faktoren wider. In der einfachen Lage zahlen Investoren im Mittel 495 EUR/m² und in der mittleren Lage 650 EUR/m². Die Mieten liegen zwischen 3,90 und 4,90 EUR/m² bzw. zwischen 4,30 und 5,80 EUR/m². In der sehr guten Lage erzielen die Verkäufer im Mittel EUR/m². Die Mieten betragen dort zwischen 7,00 und 9,00 EUR/m². In den guten und mittleren Lagen sind Mietpreissteigerungen durchaus möglich. Eine dynamische Preisentwicklung insgesamt wird derzeit jedoch nicht erwartet. Positive Entwicklung durch Ostwall-Carree Im Fokus der Stadtentwicklung steht weiter das im Umbau befindliche Ostwall-Carree. Das ehemalige Kaufhof-Warenhaus wird von einem privaten Investor vollständig saniert sowie modernisiert und Ende dieses Jahres eröffnet. Diese Entwicklung strahlt schon jetzt positiv auf umliegende Straßenzüge aus, was vor allem an der Rheinstraße zu beobachten ist. Die Käufer kommen hauptsächlich aus Krefeld und aus angrenzenden Städten. Ausländische Investoren interessieren sich kaum für Krefeld. Im Ostwall-Carree und an der Haupteinkaufsstraße besteht im Vergleich zu vielen anderen Lagen, in denen vorwiegend reine Mehrfamilienhäuser gefragt sind, eine stabile Nachfrage nach Objekten mit gewerblichen Flächen. Deutlicher Aufwertungsprozess Für 2014 rechnet Engel & Völkers Commercial mit 310 bis 330 Transaktionen. Das Umsatzvolumen wird voraussichtlich zwischen 90 und 97 Mio. EUR liegen. Der Markt bleibt dadurch lebhaft. Durch die Sanierung des alten Kaufhof-Warenhauses und die von der Stadt geleisteten Infrastrukturaktivitäten im direkten Umfeld wird die Stadtmitte deutlich aufgewertet. Dies kann der gesamten Stadtentwicklung einen Schub verleihen, so wie es bereits auf der Rheinstraße sichtbar ist. the market. Properties in average and basic locations, in particular the area around the central station and the locations to the south of the Südwall, are characterised partly by vacancies and by a refurbishment backlog. Even these properties are traded, but it frequently proves more difficult to market these due to the high re-letting risk. This is also reflected in the lower rents, prices and multipliers. In the basic locations investors pay a mean price of 495 euros/m² and in an average location 650 euros/m². Rents lie between 3.90 and 4.90 euros/m² or between 4.30 and 5.80 euros/m². In prime locations sellers achieve an average of 1,395 euros/m², whereby the rents lie between 7.00 and 9.00 euros/m². In good and average locations rental increases are definitely possible. An overall dynamic price development is, however, currently not expected. Positive development thanks to the Ostwall-Carree Urban development is still focussing on the conversion of the Ostwall-Carree which is in progress. The former Kaufhof department store is being completely refurbished and modernised and opens at the end of this year. This development is already having a positive impact on the surrounding streets, which is most obvious in Rheinstraße. Buyers mainly come from Krefeld and adjacent cities. Foreign investors hardly show any interest in Krefeld. In comparison with many other locations where mainly pure apartment buildings are sought after, in the Ostwall- Carree and on the main shopping street there is a steady demand for properties with commercial spaces. Distinct upvaluation process For 2014 Engel & Völkers Commercial reckons with 310 to 330 transactions. The turnover volume will probably lie between 90 and 97 million euros. This causes the market to remain lively. Thanks to the refurbishment of the former Kaufhof department store and the infrastructural activities of the city council in the immediate vicinity, the city centre is experiencing a considerably upsurge. This can boost the whole urban development, as can already be seen on Rheinstraße. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Krefeld

5 Krefeld - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Krefeld - Residential Investment locations B9 Hüls Forstwald Benrad Nord Benrad Süd B57 Engel & Völkers Commercial Baackeshof Hülser Berg Kempener Feld/ Inrath/Kliedbruch Stadtmitte Cracau Verberg Dießem/Lehmheide Fischeln Musikerviertel Traar B9 A57 B509 Gartenstadt Bockum Oppum A524 Uerdingen Linn A44 RHEIN B288 Gellep-Stratum Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 12,5 15,0 12,5 15,5 13,2 15,5 13,4 15,7 Multiplier 11,5 12,5 11,5 12,8 12,0 13,0 12,2 13,1 10,3 11,5 10,1 11,5 10,0 11,5 10,0 11,5 9,0 10,5 8,7 10,3 8,7 10,0 8,7 10,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 7,00 8,75 7,00 9,00 7,00 9,00 7,00 9,00 Residential rents in EUR/m 2 5,80 7,50 5,80 7,50 5,80 7,50 5,90 7,60 4,50 6,00 4,30 6,00 4,30 5,80 4,30 5,80 4,00 5,00 3,90 5,00 3,90 4,90 3,90 4,90 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Krefeld

6 EVC Rheinland GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Petersstraße Krefeld Tel. +49-(0)