Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Hannover

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Hannover

2 Wohn- und Geschäftshäuser Hannover Residential Investment Hanover Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser im Kommunalverband Region Hannover wird nach wie vor von einer hohen Nachfrage und steigenden Preisen geprägt wurden hier allerdings nur 331 Objekte verkauft, was im Vergleich zum Vorjahr einem Minus von 15 % entspricht. Das Umsatzvolumen verringerte sich um 28 % auf 251 Mio. EUR. Grund hierfür ist das knappe Angebot in den guten und sehr guten Lagen. Das hat zur Folge, dass Investoren verstärkt in den mittleren und einfachen Lagen kaufen. Dort ist in der Regel die Anzahl der Einheiten pro Objekt niedriger, ebenso das Mietvolumen und die Faktoren. Wenige freie Mietwohnungen Wie in vielen anderen Städten der Republik herrscht seit einigen Jahren auch in der niedersächsischen Landeshauptstadt am Wohnimmobilienmarkt ein deutlicher Nachfrageüberhang bei den Mietwohnungen. Der wachsende Zuzug aus den Randgebieten und die Wohnflächenverknappung sind deutlich zu spüren. Insbesondere in den begehrten Lagen werden immer weniger Wohnungen angeboten. Zudem werden viele Mehrfamilienhäuser in diesen Lagen in Eigentumswohnungen aufgeteilt, was die Nachfragesituation auf dem Mietmarkt weiter verschärft. Einen angespannten Wohnungsmarkt sehen wir jedoch nicht. Aufwertungschance für Döhren, Limmer und Hainholz Die Investoren weichen bei ihrer Suche nach Anlagemöglichkeiten verstärkt auf Lagen aus, die in den letzten Jahren nur wenig im Fokus standen. Entwicklungspotenzial The market for residential investment in the Greater Hannover Local Government Association, known as the Region of Hanover, is still characterised by strong demand and rising prices. However, in 2014 only 331 properties were sold here which, in comparison with the previous year, corresponds to a minus of 15 %. The turnover volume fell by 28 % to 251 million euros, the reason being the shortage of properties on offer in good and prime locations. This means that investors are increasingly buying in average and basic locations where the number of units per property, also the rental volume and the multipliers, are usually lower. Less vacant apartments to rent As in many other cities in the Republic there has been a distinct excess of demand for rental homes on the property market over the past few years in the Lower Saxon capital. The growing influx of people from the periphery and the shortage of homes is very noticeable. In particular in the most popular locations less and less apartments are being offered. In addition, many apartment buildings in these locations are being divided into individual freehold apartments which intensifies the demand situation on the rental market even more. However, we do not foresee a tense housing market. Chance of upgrading for Döhren, Limmer und Hainholz In their search for investment possibilities investors are reverting more and more to locations that were of little interest over the past few years. We foresee development potential, for example, in the districts Hainholz and Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 1.130, , , , , , , ,9 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 590,3 593,0 582,2 588,7 595,5 598,5 598,6 597,8 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,91 1,91 1,90 1,89 1,88 1,88 1,88 1,88 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Hannover

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015 Sales price 1 st half 2015 in % 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield* 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/ german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating Lage/Location Sehr gut prime min. Gut good Mittel average Einfach basic gew. Mittel weighted average max EUR/m² für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 250 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hannover, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hannover, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 sehen wir beispielsweise in den Stadtteilen Hainholz und Limmer, die bisher als einfache Lagen galten. Im infrastrukturell gut angeschlossenen Stadtteil Döhren, insbesondere im Bereich rund um den Fiedelerplatz, bestehen weitere Chancen zur Aufwertung der schon heute als gut bewerteten Lage. Teilweise höhere Renditen als in der Stadt lassen sich in der Region Hannover erwirtschaften. Allerdings ist es dort besonders wichtig, die Lage- und Objektqualität eingehend zu prüfen, um die Leerstandsrisiken auf ein Minimum zu reduzieren. Steigende Preise in allen Lagen Die Faktoren und Quadratmeterpreise sind in allen Wohnlagen gestiegen. So wird in den mittleren Lagen im Durchschnitt das 14-Fache und in den sehr guten Lagen im Maximum das 20-Fache der Jahresnettokaltmiete gezahlt. Doch aufgrund von fehlenden Anlagealternativen wollen nur wenige Eigentümer ihre Immobilie verkaufen. Vielmehr investieren sie ihr Kapital in die Bestandsaufwertung ihrer Objekte, um höhere Mieterträge zu erzielen. So haben die Mieten in allen Lagen angezogen und bewegen sich in den gefragten Stadtteilen derzeit zwischen 6,50 und 10,50 EUR/m². Insgesamt bietet Hannover als Investitionsstandort in vielen Teilen einen attraktiven Mix aus gewinnbringenden Renditen und Wertsteigerungspotenzial. Demzufolge befinden sich gegenwärtig im gesamten Stadtgebiet Objekte im Bau oder in der Planung. Zu einem der größten in Planung befindlichen Projekte zählt die Wasserstadt Limmer auf dem ehemaligen Conti- Gelände, die neue Potenziale verspricht. Hier ist die Schaffung von bis zu Wohnungen in maximal viergeschossiger Bauweise vorgesehen. Die Stadt reagiert damit auch auf die weiter wachsende Nachfrage nach Wohnraum. Weiterhin hohe Nachfrage Die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser in Hannover werden voraussichtlich auf hohem Niveau bleiben. Die Mietentwicklung lässt in den mittleren, guten und sehr guten Lagen eine weiter steigende Tendenz erwarten. Trotz der seit Mai 2015 leicht um 0,6 Prozentpunkte angestiegenen Finanzierungszinsen bleibt die Nachfrage nach Objekten ungebrochen hoch. Diese Situation wird die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser mindestens auf dem derzeitigen Niveau halten. Für das Gesamtjahr 2015 geht Engel & Völkers Commercial von einer Transaktionszahl zwischen 300 und 330 aus, da das Angebot der Objekte weiterhin gering sein wird. Aufgrund des auch zukünftig hohen Kaufpreisniveaus wird mit einem Umsatzvolumen von bis zu 270 Mio. EUR gerechnet. Limmer that so far counted as basic locations. In the infrastructurally well-developed district of Döhren, in particular in the area around Fiedeler Platz, there are still many opportunities for upgrading this location that is already classified as good. In the Region of Hanover, it is partly possible to achieve higher yields than in the city. However, it is particularly important to check the quality of the location and property thoroughly in order to reduce the possible vacancy risk to a minimum. Rising prices in all locations Multipliers and square metre prices have risen in all residential locations. For instance in average locations a multiplier of 14 times is usually achievable and in prime locations a maximum of 20 times the annual net rent. But, due to the lack of investment alternatives, only a few owners wish to sell their properties. They prefer to invest their capital in upgrading existing properties in order to achieve higher rental yields. Rents have therefore increased in all locations, and have currently reached between 6.50 and euros/m² in the desirable districts. On the whole Hanover as an investment locations offers an attractive mixture of profitable yields and value-enhancing potential in many areas. As a result there are currently many properties under construction or in the planning stage in the whole metropolitan area. One of the largest projects planned is the Wasserstadt Limmer on the former Conti-site which offers new potential. Here the construction of up to 1,800 apartments is planned in a maximum of four storeys. This is the City Council s reaction to the ever-growing demand for housing. Continued strong demand The prices for residential investments in Hanover will probably remain at a high level. The rent development leads us to expect a consistently rising tendency in the average, good and prime locations. Despite the financing interest rates that have risen slightly by 0.6 percentage points since May 2015, there is a persistently strong demand for properties. This situation will keep prices for residential investments at least at their present level. For the whole of 2015 Engel & Völkers Commercial reckons with a number of transactions between 300 and 330 as the range of properties on offer will still be limited. Due to the future high buying price level, a turnover volume of up to 270 million euros is expected. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Hannover

5 Hannover - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Hanover - Residential Investment locations Seelze Garbsen Marienwerder Letter Engel & Völkers Commercial Nordhafen Stöcken Ronnenberg Ledeburg A352 Vinnhorst Langenhagen Brink-Hafen Sahlkamp Vahrenheide Burg Leinhausen Hainholz Herrenhausen Vahrenwald List Hemmingen Arnum Laatzen Altwarmbüchen Nordstadt Ahlem Oststadt Misburg Süd Zoo Heideviertel Limmer Linden Nord Mitte Kleefeld Calenberger Davenstedt Linden Mitte Neustadt Bult Linden Süd Südstadt Anderten Kirchrode Badenstedt Waldheim Bornum Ricklingen Waldhausen Mühlenberg Seelhorst Empelde Oberricklingen Döhren Bemerode Wettbergen A2 Wülfel Isernhagen Süd Bothfeld Groß Buchholz Mittelfeld Lahe Misburg Nord Wülferode A37 A37 A7 Lehrte Sehnde Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 12,0 16,0 12,0 17,0 13,0 18,0 15,0 20,0 Multiplier 11,5 15,0 11,5 16,0 12,0 16,0 14,0 18,0 9,5 14,0 9,5 15,0 10,5 15,0 12,0 16,0 8,0 11,5 8,0 12,0 9,5 12,5 10,0 14,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 7,00 12,50 7,50 13,50 7,50 13,50 7,50 14,00 Residential rents in EUR/m 2 6,00 9,50 6,50 10,00 6,50 10,00 6,50 10,50 5,00 6,50 5,50 7,50 5,50 7,50 5,50 8,00 4,00 5,50 4,50 6,00 4,50 6,00 4,50 6,50 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Hannover

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