Büroflächen Office Space Marktreport 2014/2015 Hannover

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1 Büroflächen Office Space Marktreport 2014/2015 Hannover

2 Büromarkt Hannover Office market Hanover Hannover gilt als Königin der B-Städte* Der Markt für Bürovermietungen in Hannover hat mit einem Flächenumsatz von rund m² im Jahr 2014 das Vorjahresergebnis deutlich um rund 20 % übertroffen. Der Anstieg um m² ist auf die insgesamt lebhafte Flächennachfrage sowie einige Großabschlüsse, die überwiegend im zweiten Halbjahr registriert wurden, zurückzuführen entfielen über 50 % der vermieteten Gesamtfläche auf die Größenklassen über m². Die beiden größten Abschlüsse waren der Kauf einer Büroimmobilie zur Eigennutzung über m² im Pelikanviertel durch die AOK Hannover und die Anmietung von m² in der City durch die Stadt Hannover, welche beide von Engel & Völkers Commercial vermittelt wurden. Weitere große Abschlüsse waren die Anmietung der KPMG AG mit m² in der Prinzenstraße sowie zwei eigengenutzte Neubauten über jeweils m² der Mecklenburgischen Versicherungsgruppe an der Karl-Wiechert-Allee und der Expert AG in. Die Mehrzahl der gesamten Vertragsabschlüsse am Markt entfiel auf Flächen im kleinteiligen Bereich über 80 % der Verträge wurden in der Größenklasse bis m² registriert. Gesteigerte Nachfrage im Norden und Osten Mit einem Vermietungsvolumen von 41 % des Gesamtflächenumsatzes positioniert sich die City mit einer unverändert hohen Nachfrage nach Büroflächen an erster Stelle. Dahinter rangieren auf Platz zwei mit 21 % der Nordosten und auf Platz drei mit 10 % der Norden Hannovers. Sowohl im Osten als auch im Norden und Nordosten ist die Flächenanfrage deutlich gestiegen, sodass in diesen Lagen insgesamt rund 40 % aller Vertragsabschlüsse getätigt wurden. Aus unserer Sicht werden sich vor allem die Lage an der Hans-Böckler- Allee eine relativ junge Bürolage mit Häusern aus Anfang 2000 durch die vorhandenen Baugrundstücke und Hanover Queen of the second-class cities* With a take-up of around 120,000 m² in 2014 the market for office services in Hanover has clearly exceeded the previous year s results by about 20 %. The rise by 20,000 m² is due to the generally strong demand for office spaces and some major deals that were mainly registered during the second half-year. In 2014 the size categories over 2,000 m² were responsible for more than 50 % of the total area let. The two largest deals were the purchase of 11,000 m² office premises for owner-occupation by the AOK Hanover in the Pelikan Quarter and the lease of 9,500 m² in the City area with the City of Hanover, for both of which Engel & Völkers Commercial was the successful broker. Further major deals were the renting of 4,000 m² in Prinzenstraße by the KPMG AG and two owner-occupied new constructions, each with 4,000 m² space, to the Mecklenburgische Versicherungsgruppe on Karl-Wiechert-Allee and the Expert AG in. The majority of the deals concluded on the market were for premises in the small-space segment more than 80 % of the leases were registered in the size category up to 1,000 m². Increased demand in north and east With a letting volume of 41 % of the total take-up the City is in first place with a still high demand for office spaces, followed by the northeast in second place with 21 % and the north of Hanover in third place with 10 %. Both in the east and in the north and northeast, the demand for spaces has increased considerably so that in these locations account for a total of 40 % of all leases concluded. In our opinion in particular the location along Hans-Böckler-Allee a relatively young office location with buildings from the early 2000s will experience a positive development thanks to the available building plots and an architectural competition realised at the Bedeutende Flächenumsätze Hannover* Significant take-ups Hanover* Nutzer User Fläche Space Bürolagen Office area AOK Hannover m² Hannover Nordost Landeshauptstadt Hannover m² City/Stadtmitte KPMG AG m² City/Stadtmitte Mecklenburgische Versicherungsgruppe m² Hannover Nordost Expert AG m² * Jahr 2014/year 2014 Büroflächen Marktreport 2014/2015 Hannover

3 Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage* Take-up location* in Tsd. m²/in '000s m² City/Stadtmitte Hannover Nordost Hannover Nord Hannover Ost Messe/Laatzen sonstiges Stadtgebiet Hannover Süd Hannover West 10 % 6 % 6 % 5 % 5 % 4 % 1 % 21 % 41 % 20 Lahe/Altwarmbüchen 1 % * 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % * Prognose/Forecast * Jahr 2014/Year 2014 Flächenumsatz Branche* Take-up segment* Flächenumsatz Größenklassen* Take-up size categories* Medien, Werbung 1 % Bauwesen, Vermietung, Verpachtung 5 % Finanzwesen 6 % öffentliche Hand, Verwaltung 26 % unternehmensnahe Dienstleister 25 % 500 m² m² m² 14 % 15 % 20 % Information, Kommunikation 7 % sonstige Dienstleister 14 % m² 27 % Gesundheits- und Sozialwesen 8 % Industrie, Verwaltung 8 % m² % 30 * Jahr 2014/Jahr 2014 * Jahr 2014/Year 2014 Büromieten (EUR/m²) Office rents (EUR/m²) Leerstand Vacancies in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs 16,0 12,0 8,0 4,0 0,0 12,00 12,50 12,50 12,50 9,50 9,50 9,40 9,50 9,80 10,00 8,50 8,50 8,40 8, ,50 14,00 15,00 15,00 8,60 8,90 10,00 10,00 9,00 9, in Tsd. m²/in '000s m² , , , , , , , , ,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Quote in % / Rate in % Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete City/Average rent city Durchschnittsmiete Hannover/Average rent Hanover Leerstandsquote/Vacancy rate Leerstand/Vacancies

4 einen realisierten Architektenwettbewerb am Pferdeturm sowie einige Lagen in der City positiv entwickeln. So wird das Gerichtsviertel durch den Neubau des Gerichtszentrums entscheidend aufgewertet. Hier konnten wir bereits Mietsteigerungen feststellen. Weiterhin verändern sich auch einige Lagen durch das Stadtentwicklungskonzept Hannover 2020 hier seien der Klagesmarkt, das Leineufer sowie die Bebauung des Marstalls erwähnt. Bundesweit niedrige Leerstandsquote Mit einem breiten Branchenmix, einer sehr guten infrastrukturellen Anbindung und als eine der führenden internationalen Messestädte zeigt sich Hannover als nachhaltiger Bürostandort mit einer kontinuierlich steigenden Anzahl an Bürobeschäftigten, die seit 2005 um auf rund Personen gestiegen ist. Bei einem Bestand von etwa 4,5 Mio. m² stehen gegenwärtig m² Bürofläche leer. Die stadtweite Leerstandsquote beträgt aktuell 4,4 % und ist damit um 0,2 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Attraktive Renditen für Investoren Aufgrund der im bundesweiten Vergleich niedrigen Leerstandsquote sowie der geringen Volatilitäten der Mieten und Renditen bietet Hannover ein attraktives Finanzierungsumfeld insbesondere auch für institutionelle Anleger, die in einen lukrativen B-Standort investieren wollen. Die Spitzenmiete behauptet sich auf dem bereits 2013 erreichten Niveau von 15,00 EUR/m². Für Flächen in sehr guter Lage sowie mit moderner Ausstattung werden teilweise Topmieten von bis zu 16,50 EUR/m² erzielt. Die Durchschnittsmiete in der Innenstadt Hannovers liegt bei ca. 10,00 EUR/m². Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien werden derzeit mit 5,26 % in bester Citylage und mit 7,10 % in der Peripherie ausgewiesen. Moderne Büroflächen weiterhin knapp Zu den größten Fertigstellungen im Jahr 2015 gehört der Neubau der Deutschen Rentenversicherung in Laatzen Pferdeturm and some locations in the City. For instance, the court district is being decisively upgraded as a result of the new construction of the Court Centre. Here we can already see a rise in rents. Some locations are also changing due to the urban development concept Hanover 2020 in this connection the Klagesmarkt, the Leineufer and the building activity on the Marstall site deserve a special mention. Low nationwide vacancy rate With its wide range of business sectors, very good infrastructural connections and as one of the leading international exhibition cities, Hanover is proving to be a sustainable office location with a consistently rising number of office employees that has risen since 2005 by 15,700 to around 166,000 persons. Of a stock of about 4.5 million square metres, 180,000 m² of office space are currently standing vacant. At present the vacancy rate throughout the city is 4.4 % and has fallen by 0.2 %-points in comparison with the previous year. Attractive returns for investors Due to the low vacancy rate in a nationwide comparison and the low volatilities of the rents and returns, Hanover offers an attractive financing environment, in particular also for institutional investors who wish to put their money on a lucrative second-class location. The top rents are still holding their ground at the level of 15 euros/m² already reached in For spaces in very good locations and with modern fit-out, top rents of up to euros/ m² are partly achieved. The average rent in the city centre of Hanover lies at around 10 euros/m² and the top returns for office properties are currently recorded at 5.26 % in best city locations and 7.10 % on der periphery. Persistent shortage of modern office premises One of the largest completions in 2015 is the new construction for the Deutsche Rentenversicherung in Bauprojekte Fertigstellung 2014/2015 (Auswahl) New constructions completion in 2014/2015 (selection) Projektname Project name Projektentwicklung Project development Investor Investor Fläche Space Bürolage Office area Deutsche Rentenversicherung Eigennutzer m² Messe/Laatzen Niedersächsisches Justizzentrum FUBOS Beteiligungs GmbH m² City/Stadtmitte Deloitte Neubau Quantum Immobilien AG m² City/Stadtmitte Neubau Prinzenstraße VGH Versicherungen m² City/Stadtmitte Lister Blick Bauwo Grundstücks AG m² Hannover Nordost (List) Büroflächen Marktreport 2014/2015 Hannover

5 mit rund m² und einem Investitionsvolumen von 67 Mio. EUR. Im laufenden Jahr werden rund m² Büroflächen, die sich derzeit noch im Bau oder der Sanierung befinden, neu auf den Markt kommen. Aufgrund der hohen Vorvermietungsquote bleibt das Angebot an modernen und frei verfügbaren Flächen jedoch begrenzt. Spekulativer Neubau von Bürogebäuden findet kaum statt. Der regen Nachfrage steht somit ein weiterhin knappes Angebot an modernen, effizienten Flächen insbesondere in zentralen Lagen gegenüber. So haben die aktuell attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten sowie das geringe Angebot an geeigneten Flächen auch dazu geführt, dass der Eigennutzeranteil in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugenommen hat. Für das Gesamtjahr 2015 prognostiziert Engel & Völkers Commercial ein Vermietungsvolumen zwischen und m². Die Durchschnittsmieten in der Innenstadt werden aufgrund des knapper werdenden Angebotes voraussichtlich leicht ansteigen. Laatzen with around 20,000 m² and an investment volume of 67 million euros. During the current year around 64,000 m² office space that are currently under construction or refurbishment, will be released onto the market. However, due to the high pre-letting rate the range of modern and freely available premises is restricted. Speculative new construction of office buildings is hardly taking place at all. The lively demand is therefore confronted with a continued shortage of modern, efficient premises, in particular in central locations. Thus the currently attractive financing possibilities and the low range of suitable spaces on offer have also led to a gradual increase in the proportion of owner-occupiers over the past few years. For the whole of 2015 Engel & Völkers Commercial forecasts a letting volume between 120,000 m² and 130,000 m². The average rents in the city centre are expected to increase slightly due to the growing shortage of available premises. * Quelle: Immobilienzeitung 2014 * Source: Immobilienzeitung 2014 Büroflächen Neuzugänge Hannover Office space completion Hanover in Tsd. m²/in '000s m² ,5 34,1 14,8 20,8 68,0 26,0 72,9 44,0 88,0 79,0 64,0 57, * geplante Fertigstellung/scheduled completion davon vorvermietet/pre-let * Prognose/Forecast Quelle:/Source: Destatis, BulwienGesa AG, Engel & Völkers Commercial Büroflächen Marktreport 2014/2015 Hannover

6 B6 stschnellweg) Marienwerder rbsen Bürolagen Hannover Office locations in Hanover Stöcken Nordhafen Ahlem A352 Davenstedt Badenstedt Ledeburg Leinhausen Limmer B217 Burg Bornum Vinnhorst Herrenhausen Mühlenberg Wettbergen Engel & Völkers Commercial Hainholz Nordstadt Linden Nord Linden- Mitte Linden Süd Oberricklingen Brink-Hafen Vahrenwald Mitte Calenberger Neustadt Ricklingen Vahrenheide List Oststadt Südstadt Sahlkamp Zoo Waldhausen Döhren Bult Wülfel Waldheim Isernhagen Süd Seelhorst A2 Bothfeld Kleefeld Mittelfeld Groß Buchholz Messe Heideviertel Kirchrode B65 (Südschnellweg) Laatzen Isernhagen Bemerode Misburg Nord Wülferode Lahe Misburg Süd Anderten A37 (Messeschnellweg) A7 B443 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: 31. December Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. City/Stadtmitte City 8,00 16,00 EUR/m² Hannover Ost Hanover east 7,50 12,00 EUR/m² Hannover West Hanover west 5,00 11,00 EUR/m² Sonstiges Stadtgebiet Other municipal area Hannover Süd Hanover south 7,00 13,50 EUR/m² Lahe/Altwarmbüchen Lahe/Altwarmbüchen 6,00 11,50 EUR/m² Hannover Nord Hanover north 5,00 10,00 EUR/m² Hannover Nordost Hanover northeast 7,50 12,50 EUR/m² Messe/Laatzen Messe/Laatzen 6,00 11,00 EUR/m² 5,00 9,50 EUR/m² EVC Hannover GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Schiffgraben Hannover Tel. +49-(0)