Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Leipzig

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Leipzig

2 Wohn- und Geschäftshäuser Leipzig Residential Investment Leipzig Anziehende Preise und eine deutlich gestiegene Nachfrage kennzeichnen den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Leipzig ist die Anzahl der Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr um rund 9 % auf 661 gestiegen. Das damit verbundene Umsatzvolumen erhöhte sich um 13 % auf 250 Mio. EUR. Das durchschnittlich gehandelte Objektvolumen stieg dabei von auf EUR. Nachfragedruck in guten und sehr guten Lagen Die Angebotsseite muss je nach Lage sehr differenziert betrachtet werden. So ist trotz einer zügigen Nachverdichtung, durch das Schließen von Baulücken, insbesondere das innerstädtische Objektangebot ziemlich knapp. Vor allem in den guten und sehr guten Lagen wie beispielsweise dem Musikviertel, dem Bachviertel und dem Waldstraßenviertel ist die Nachfrage deutlich höher als das Angebot. Dies ist der Grund dafür, dass nun auch andere Lagen verstärkt in den Fokus der Kaufinteressenten rücken. So können sich neben den bereits etablierten Lagen durchaus auch weitere Stadtviertel zu Top- und Trendlagen entwickeln. Insbesondere die stadtnahen Quartiere im Grünen und die Lagen am Wasser werden als Wohnlage sehr gut angenommen und sind bei Investoren sehr begehrt. Dazu gehören beispielsweise Schleußig und die Wasserlagen von Lindenau mit dem dortigen Hafen. Diese Quartiere erfahren derzeit durch die Erstellung hochpreisigen Wohnraums eine spürbare Aufwertung. Auch die Stadtteile Plagwitz und Connewitz werden als Wohnlagen immer populärer und rücken damit verstärkt in den Fokus der Investoren. Nach dem empirica-leerstandsindex liegt zwar die Leerstandsquote mit Rising prices and a significantly increasing demand characterise the market for residential investments in Leipzig. In 2011, the number of transactions rose in comparison with the previous year by around 9 % to 661. The associated turnover volume increased by 13 % to 250 million euros. The average property volume handled also rose from 360,000 to 380,000 euros. Demand pressure in good and prime locations The supply situation must be viewed in a highly differentiated way, depending on location. For instance, despite the rapid redensification due to the closure of structural gaps, the number of properties available in the city centre is rather small. Above all, demand is significantly greater than supply in good and prime locations, such as in the Musikviertel, Bachviertel and Waldstraßenviertel. This is the reason why other locations are also increasingly drawing attention from those interested in making a purchase. As a result, other districts are also able to develop into top and trendy locations alongside already established locations. The quarters near the city in green areas and the locations near the water are particularly well accepted as residential locations and are very popular among investors. These include, for instance, Schleußig and the water locations in Lindenau with its harbour. These areas are currently experiencing a significant boost in value due to the creation of highpriced residential property. The districts of Plagwitz and Connewitz, too, are becoming more popular as residential locations and are therefore attracting increasing attention from investors. According to the empirica vacancy index, Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 506,6 510,5 515,5 518,9 522,9 525,2 523,4 524,1 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 281,4 283,6 286,4 288,3 292,1 293,4 294,0 296,1 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,80 1,80 1,80 1,80 1,79 1,79 1,78 1,77 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Leipzig

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Wohnungsmarkt Angebot/Nachfrage 2011 Residential R market supply/demand ,0 8,0 mittlere Lage/average location in % 6,0 4,0 2,0 0,0 gute Lage/good location Bundesschatzbriefe (10 Jahre)/Bunds (10 years) Inflationsrate/ inflation rate Haushalte Nachfrage Households, demand Wohnungsbestand Angebot Housing stock, supply 293,4 313,3-2,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Anzahl Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Transaktionszahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl / Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 10 % deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 3,7 %, doch die steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen werden in Leipzig sowohl die Nachfrage nach Wohnraum als auch die Mieten ansteigen lassen. Investoren akzeptieren hohe Preise Der Nachfragedruck hat dazu geführt, dass die Investoren bereit sind, hohe Preise für Wohn- und Geschäftshäuser zu zahlen. In den guten und sehr guten Lagen liegen die Faktoren zwischen 13,4 und 18,0.Auch in den einfachen Lagen haben die Preise wieder etwas angezogen und die Faktoren liegen hier mittlerweile zwischen 8,5 und 11,5. Die Käufer finanzieren die Objekte häufig mit einem hohen Eigenkapitalanteil. Vorwiegend private Anleger Der Markt wird von privaten Investoren bestimmt. Dabei handelt es sich vorwiegend um Erstkäufer und Family Offices. Doch auch mittelständische Projektentwickler und Bauträger, die auf der Suche nach Aufteiler-Objekten sind, greifen in das Marktgeschehen ein. Während die Käuferseite in der Vergangenheit von Westdeutschen bestimmt wurde, treten seit ca. fünf Jahren neben einer Vielzahl von überregionalen Investoren auch vermehrt lokale Anleger in Erscheinung. Der Anteil institutioneller und ausländischer Investoren ist eher gering. Vereinzelt sind aber Wohnfonds am Markt aktiv. Auch die Seite der Verkäufer wird von privaten Bestandshaltern dominiert. Insbesondere Eigentümer aus Westdeutschland, die ihr Objekt über die Jahre hinweg steuerlich abgeschrieben haben, sind nun bereit, sich davon zu trennen. Erbengemeinschaften fallen als Verkäufer aus, weil eine Erbengeneration in Ostdeutschland quasi nicht präsent ist. Vereinzelt treten noch institutionelle Eigentümer in Erscheinung, die sich von ihren Objekten im Rahmen einer Portfoliobereinigung trennen wollen. Markt bleibt dynamisch Die wachsende Wirtschaft, verbunden mit steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen, lässt in Leipzig die Nachfrage nach Wohnraum und somit auch die Mieten ansteigen. Für das Gesamtjahr 2012 rechnen wir damit, dass sowohl die Zahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser als auch das Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Vorjahres liegen werden. although the vacancy rate is significantly above the 3.7 % German average with 10 %, the increasing inhabitant and household numbers in Leipzig will boost both demand for residential property and also the rents. Investors accepting high prices Demand pressure has cause investors to be willing to pay high prices for residential investment properties. In good and prime locations, multipliers lie between 13.4 and However, in basic locations, too, prices have increased further and multipliers are now between 8.5 and Buyers are often financing properties with a high equity ratio. Predominantly private investors The market is determined by private investors. These are mainly first-time buyers and family offices. Mediumsized project developers and property developers looking for residential properties to convert these into apartments for private sale are also involved in the market. While the buyers have been determined by West Germans in the past, more and more local investors have appeared alongside many investors from other parts of Germany over the past five years. The number of institutional and foreign investors is rather low. In individual cases, residential funds are also active on the market. The sellers are also primarily comprised of private investors. In particular, property owners from West Germany who have written off their property against tax over the years, are now prepared to part with it. Communities of heirs stand out among the sellers, as a generation of heirs is pretty much non-existent in East Germany. In individual cases, institutional property owners, who want to part with their properties in the context of adjusting their portfolios, also appear. Market remains dynamic The growing economy, combined with increasing numbers of inhabitants and households, is leading to increases in demand for residential property and therefore in rents in Leipzig. For the whole of 2012, we expect both the number of sold residential investments and the transaction volume to be at the same level as the previous year. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Leipzig

5 Leipzig - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Leipzig - Residential Investment locations A14 Lützschena- Stahmeln Knautkleeberg- Knauthain Mockau Nord Thekla Wahren Gohlis-Nord Möckern Eutritzsch Mockau Gohlis-Mitte Süd Heiterblick Schönefeld- Gohlis-Süd Schönefeld- Ost Böhlitz-Ehrenberg Zentrum Abtnaundorf Paunsdorf Leutzsch Nord Sellerhausen- Zentrum Zentrum- Neu- Stünz Nordwest Ost schönefeld Volkmarsdorf Zentrum Engelsdorf Burghausen- Altlindenau Zentrum-West Anger- Rückmarsdorf Neulindenau Lindenau Reudnitz- Crottendorf Zentrum-Süd Mölkau Thonberg Schönau Plagwitz Baalsdorf Miltitz Schleußig Südvorstadt Zentrum Grünau Grünau Stötteritz Ost Südost Nord Grünau Kleinzschocher Mitte Marien- Grünau Connewitz brunn Siedlung Probstheida Holzhausen Lausen-Grünau Engel & Völkers Commercial Althen- Kleinpösna Lindenthal Großzschocher Wiederitzsch A38 Lößnig Dölitz-Dösen Seehausen Markkleeberg Plaußig-Portitz Meusdorf Liebertwolkwitz Hartmannsdorf- Knautnaundorf Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier Trend 13,0-16,5 11,8-15,4 10,2-14,3 8,7-11,8 13,3-16,5 11,8-15,4 10,5-14,3 8,7-11,6 14,5-18,0 13,0-17,0 11,5-14,5 8,3-11,0 15,0-18,0 13,4-17,0 11,8-14,5 8,5-11,5 Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 5,80-7,90 4,90-7,50 4,10-5,90 2,90-3,80 6,00-7,90 4,90-7,60 4,00-5,90 3,00-4,10 6,20-8,00 5,20-8,00 4,30-6,00 3,00-4,40 6,30-8,30 5,40-8,00 4,50-6,10 3,30-4,50 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Leipzig

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