Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2017/2018 Leipzig Halle (Saale)

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2017/2018 Leipzig Halle (Saale)

2 Wohn- und Geschäftshäuser Leipzig Leipzig gehört derzeit zu den aufstrebendsten Städten Deutschlands. Die Universitätsstadt hat sich in den vergangenen Jahren zu einem der führenden wirtschaftlichen und wissenschaftlichen Zentren in Ostdeutschland entwickelt. So liegt die sozioökonomische Entwicklung in den Bereichen Bevölkerung, Kaufkraft und Arbeitsmarkt in Leipzig deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Dies rückt die größte Stadt Sachsens zunehmend in den Fokus von Investoren und führt zu einem regen Geschehen auf dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. Im Jahr konnte bei 674 registrierten Verkäufen ein Rekordvolumen von rund 945 Mio. EUR verzeichnet werden. Obwohl die Anzahl der Transaktionen das zweite Jahr in Folge rückläufig war, stieg das Geldvolumen um 20 % gegenüber dem Vorjahr. Nachfragefokus weitet sich aus Die aktuelle Angebotsknappheit in den bevorzugten innerstädtischen Lagen wie Gohlis-Süd oder der Südvorstadt führt zu einer Verlagerung des Transaktionsgeschehens in die angrenzenden, zentrumsnahen mittleren und einfachen Lagen. So fanden die meisten Verkäufe im Jahr in den Bezirken Leipziger Osten (125) und Alt-West (104) statt. Besonders beliebt sind hier Stadtteile wie Volkmarsdorf oder Altlindenau, die sich in unmittelbarer Nähe zum Zentrum befinden und mit 900 bis EUR/m² über ein attraktives Preisniveau verfügen. Hoch im Kurs stehen in diesen Trendlagen gut sanierte Altbauobjekte. Diese werden auf dem Wohnungsmarkt von nahezu allen Bevölkerungsgruppen stark nachgefragt. Durch überschaubare Modernisierungsmaßnahmen und ein effizientes Vermietungsmanagement lassen sich hier vielfältige Wertsteigerungspotenziale realisieren. Gesunder Wohnungsmarkt Innerhalb von nur fünf Jahren wuchs die Einwohnerzahl Leipzigs um rund 12 % auf nunmehr fast an. Wichtige Gründe hierfür sind die lebendige Kreativszene, das vielfältige Kultur- und Freizeitangebot sowie die vergleichsweise günstigen Lebenshaltungskosten. Dabei lebt der überwiegende Teil der Leipziger Bevölkerung zur Miete. Die Wohneigentumsquote beträgt gerade einmal 11 %. Die durchschnittliche Angebotsmiete in der Stadt lag im ersten Quartal 2017 bei 6,45 EUR/m² und stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 5,4 %. Dass sich die Mieten noch auf diesem moderaten Niveau befinden, ist auch der Neubautätigkeit in der Stadt zu verdanken. wurde mit fertiggestellten Wohnungen der höchste Wert seit 15 Jahren erreicht. Faktoren steigen stadtweit Auf dem Leipziger Markt für Wohn- und Geschäftshäuser sind zunehmend Käufer mit einem kurz- bis mittelfristigen Anlagehorizont aktiv, die aufgrund der mangelnden Alternativen an den Kapitalmärkten in Immobilien investieren. Es handelt sich dabei überwiegend um eigenkapitalstarke Investoren aus den alten Bundesländern, welche die hohe Fungibilität auf dem Leipziger Markt schätzen. Dies führt zu einer dynamischen Entwicklung der Faktoren, die jedoch immer im Zusammenhang mit dem Quadratmeterpreis und Mietniveau betrachtet werden muss. Im bisherigen Jahresverlauf beobachtet Engel & Völkers Commercial eine rege Marktaktivität mit vielen Abschlüssen. Daher prognostizieren wir für 2017 mit 680 bis 740 eine etwas höhere Anzahl an verkauften Objekten. Das dazugehörige Geldvolumen wird jedoch mit 870 Mio. EUR voraussichtlich unter dem Rekordniveau von bleiben. Angebotsmieten 1. Quartal 2017 Stadtteile Anzahl der Wohnungsangebote Bestand Ø-Kaltmiete in EUR/m² Veränderung ggü. Vorjahr Neubau Ø-Kaltmiete in EUR/m² Veränderung ggü. Vorjahr Zentrum-Ost, Zentrum-Südost 709 8,15 +3,8 % 10,76 +2,8 % Zentrum, Zentrum-Süd 401 8,06 +6,4 % 10,14-0,6 % Zentrum-West, Zentrum-Nordwest 496 7,77 +5,8 % 10,61 +2,2 % Schleußig, Plagwitz, Lindenau 882 6,91 +3,9 % 9,08 +5,2 % Gohlis ,54 +3,5 % 7,62-2,5 % Stötteritz, Reudnitz-Thonberg ,33 +6,3 % 9,23 Anger-Crottendorf, Neustadt-Neuschönefeld 798 6,25 +8,4 % 7,74 +0,3 % Leutzsch, Altlindenau 777 6,14 +3,3 % 6,63-0,9 % Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 Leipzig Halle (Saale)

3 Rendite versus Inflation Bevölkerung und private Haushalte 10,0 9,0 8,0 7,0 mittlere Lage gute Lage ,8 528,5 539,3 551,9 567,8 579,5 6,0 in % 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Inflationsrate Bundesanleihen (10 Jahre) in Tsd ,8 303,5 310,3 316,8 325,0 330,9 0,0-1, Bevölkerung private Haushalte Quelle: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle: Amt für Statistik und Wahlen Leipzig Transaktionsanzahl* Transaktionsvolumen* Anzahl Volumen in Mio. EUR ** ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil ** Prognosespanne Quelle: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Commercial * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil ** Prognosespanne Quelle: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Durchschnittsrendite der jeweiligen Lage.

4 Leipzig - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Schkeuditz Markranstädt A14 Miltitz Grünau- Grünau- Ost Mitte Grünau- Siedlung Lützschena- Stahmeln Böhlitz-Ehrenberg Burghausen- Rückmarsdorf Lausen- Grünau Engel & Völkers Commercial Grünau- Nord Schönau Neulindenau Hartmannsdorf- Knautnaundorf Wahren Lindenthal Großzschocher Knautkleeberg- Knauthain Möckern Wiederitzsch Gohlis-Nord Eutritzsch Schleußig Südvorstadt Connewitz Kleinzschocher Markkleeberg Althen- Mockau- Nord Mockau- Süd Lößnig Dölitz-Dösen Seehausen Stötteritz Thekla Probstheida Meusdorf Plaußig- Portitz Gohlis-Mitte Heiterblick Gohlis-Süd Schönefeld- Schönefeld- Ost Zentrum- Abtnaundorf Paunsdorf Leutzsch Nord Sellerhausen- Zentrum- Zentrum- Neu- Volkmarsdorf Stünz Nordwest Ost schöne- feld Altlindenau Zentrum Engelsdorf Zentrum- Anger- West Crottendorf Lindenau Reudnitz- Zentrum-Süd Thonberg Mölkau Plagwitz Zentrum- Baalsdorf Südost A38 Marienbrunn Holzhausen Liebertwolkwitz Taucha Kleinpösna Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: April/Mai Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche Grünfläche Gewässer Indikator 2017* Trend Faktor 15,0 19,8 15,5 23,0 17,3 26,5 19,0 28,0 13,5 18,0 13,6 18,5 14,0 21,0 17,0 24,0 11,8 14,5 12,0 15,0 12,7 16,5 15,0 21,0 8,5 12,0 9,0 14,0 9,7 15,5 12,0 19,0 WGH-Preis in EUR/m * 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Commercial

5 Wohn- und Geschäftshäuser Halle (Saale) Aufgrund ihrer positiven Fundamentaldaten ist die Stadt Halle (Saale) neben Leipzig eine interessante Anlagemöglichkeit. Dabei bestehen zwischen den beiden Städten als Wirtschaftsregion Leipzig/Halle vielfältige Verflechtungen und Synergien. Die Händelstadt setzt bei der Stadtentwicklung auf eine Mischung aus Wirtschaft, Wissenschaft und Verwaltung, um im Wettbewerb um Investoren, Unternehmen und Einwohner zu überzeugen. Diese stabilen Rahmenbedingungen strahlen auf den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser aus: Im Jahr wurden 166 Objekte mit einem Transaktionsvolumen von 146 Mio. EUR gehandelt. Somit stieg der Geldumsatz im Vergleich zum Vorjahr um rund 64 %, während die Verkaufszahl gleichzeitig um 11 % zurückging. Markt gewinnt an Dynamik Die deutlichen Preisanstiege in Leipzig veranlassen immer mehr Investoren dazu, ihren Nachfragefokus auszuweiten. In Halle (Saale) sind die Preise bei einem unwesentlich niedrigeren Mietpreisniveau deutlich moderater. In den sehr guten und stark nachgefragten Lagen wie der nördlichen Innenstadt oder dem Paulusviertel werden derzeit Spitzenwerte zwischen 930 und EUR/m² abgerufen. Der Nachfrageüberhang führt aber auch hier zu einer immer schnelleren Preisentwicklung, wodurch es zu spürbaren Renditekompressionen kommt. Erfahrene Bestandshalter weichen zunehmend auf die mittleren und einfachen Lagen wie die Neustadt, Südstadt oder Halle-Ost aus, wo die Rohertragsfaktoren noch zwischen dem 9,5- und 14,8-Fachen der Jahresnettokaltmiete liegen. Das wertstabile Halle (Saale) wird aber auch zunehmend für kleinere institutionelle Investoren interessant, die hier noch die entsprechenden Renditen erzielen können. Viele Investoren der frühen Nachwendezeit nutzen hingegen die günstigen Marktkonditionen, um ihre Objekte gewinnbringend wieder zu veräußern. Zahlreiche Aufwertungsmaßnahmen Seit 2010 verzeichnet die Saalestadt einen ungebrochenen Bevölkerungszuwachs und ist mit nunmehr fast Menschen die einwohnerstärkste Stadt in Sachsen-Anhalt. Eine wichtige Rolle spielen hier die stetig steigenden Studentenzahlen. Mit der Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg besitzt die Stadt eine der renommiertesten Hochschulen des Landes. Durch Sanierung, Modernisierung und die Schließung von Baulücken wird das Stadtbild fortlaufend an die Bedürfnisse der Einwohner angepasst. Im Schnitt liegen die Wohnungsmieten in Bestandsimmobilien bei Neuverträgen bei 5,93 EUR/m². Bei Neubauwohnungen beträgt dieser Wert 7,87 EUR/m². Moderates Wachstum erwartet Durch die zahlreichen Aufwertungs- und Fördermaßnahmen, gekoppelt mit dem niedrigen Preisniveau der Stadt, hat sich Halle (Saale) zu einem attraktiven Investitionsstandort für Anleger entwickelt. Für das Gesamtjahr 2017 prognostiziert Engel & Völkers Commercial eine Verkaufszahl zwischen 165 und 185 Objekten bei einem Umsatzvolumen von 110 bis 150 Mio. EUR. Primär in den einfachen und mittleren Lagen ist mit steigenden Preisen und Faktoren zu rechnen. Angebotsmieten 1. Quartal 2017 Stadtteile Anzahl der Wohnungsangebote Bestand Ø-Kaltmiete in EUR/m² Veränderung ggü. Vorjahr Neubau Ø-Kaltmiete in EUR/m² Veränderung ggü. Vorjahr Altstadt 158 6,78 +0,3 % 7,33 +4,0 % Kröllwitz, Giebichenstein 213 6,73 +5,1 % 8,65 +5,7 % Paulusviertel, nördliche Innenstadt 583 6,64 +4,4 % 7,86-3,9 % Gesundbrunnen, Damaschkestraße 138 6,03 +1,8 % Südliche Innenstadt, Lutherplatz, Thüringer Bahnhof 629 6,02 +3,4 % 7,78-2,5 % Freiimfelder/Kanenaer Weg 73 5,85 +6,9 % Ortslage Trotha 79 5,82 +8,4 % Südstadt 217 5,39 +2,3 % Neustadt 377 5,28 +5,5 % Silberhöhe 372 4,71 +1,5 % Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 Leipzig Halle (Saale)

6 Rendite versus Inflation Bevölkerung und private Haushalte 10, ,0 in % 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Bundesanleihen (10 Jahre)/German federal bonds in Tsd ,6 232,5 232,7 233,6 238,3 239,7 130,8 131,5 132,3 132,7 134,1 134,7 0,0-1, Bevölkerung private Haushalte Quelle: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle: Fachbereich Einwohnerentwicklung Halle (Saale), Amt für Bürgerservice Halle (Saale), Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Transaktionsvolumen* Anzahl Volumen in Mio. EUR ** ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil ** Prognosespanne Quelle: Gutachterausschuss Halle, Engel & Völkers Commercial * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil ** Prognosespanne Quelle: Gutachterausschuss Halle, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Durchschnittsrendite der jeweiligen Lage.

7 Halle (Saale) - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser B80 A143 Dölau Engel & Völkers Commercial Lettin Heide-Nord/ Blumenau Seeben Südliche Westliche Neustadt Neustadt Gewerbegebiet Neustadt Industriegebiet Nord SAALE Saaleaue Böllberg/ B91 Wörmlitz Silberhöhe Ammendorf/ Beesen Tornau Damaschkestraße Gottfried-Keller- Mötzlich Trotha Siedlung Frohe Zukunft Südliche Innenstadt Lutherplatz Gesundbrunnen Südstadt Planena Kröllwitz Landrain Dölauer Heide Giebichenstein Paulus- Heide-Süd viertel Thaerviertel Nördliche Diemitz Innenstadt Gebiet der Nördliche Nietleben Altstadt DR Frei- Neustadt imfelde Dieselstraße Radewell/ Osendorf Dautzsch Büschdorf Kanena/ B6 Bruckdorf Reideburg B100 A14 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: April/Mai Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche Grünfläche Gewässer Indikator 2017* Trend Faktor 13,0 16,5 13,2 17,3 13,5 17,8 15,5 18,8 12,0 14,5 12,1 15,2 12,3 15,8 14,5 16,5 9,8 12,5 9,9 12,9 9,9 13,3 12,3 14,8 6,5 10,0 7,4 10,2 8,1 10,3 9,5 12,8 WGH-Preis in EUR/m * 1. Halbjahr/ Quelle: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 Leipzig Halle (Saale)

8 EuV Immobilien Sachsen GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Büro Leipzig: Burgplatz Leipzig Tel (0) LeipzigCommercial@engelvoelkers.com Büro Halle (Saale): Hansering Halle (Saale) Tel (0) HalleCommercial@engelvoelkers.com