Der Wohnungsmarkt Leipzig 1. Halbjahr 2013

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1 Residential City Profile Der Wohnungsmarkt Leipzig 1. Halbjahr 2013 Bevölkerungswachstum in Leipzig Wohnungsbaufertigstellungen steigen Gleichzeitigkeit von Rück- und Neubau Mietpreise steigen nach 10 Jahren erstmals signifikant Neubaumieten erstmals über 6,00 /m² Kaufpreis für Eigentumswohnungen im Mittel unter /m² Beginn einer Kaufpreis-Rally? Qualitativer Sprung bei Wohninvestments

2 On Point Residential City Profile Leipzig 1. Halbjahr Sozioökonomische Entwicklung 1. Halbjahr 2013 Wirtschaft Deutschland Im ersten Halbjahr 2013 erhöht sich das Bruttoinlandsprodukt nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,7 % (preis-, saison- und kalenderbereinigt). Einem schwachen ersten Quartal (+0,0 %) steht ein stärkeres zweites Quartal gegenüber (+0,7 %). Nach einem deutlicheren Rückgang im letzten Quartal 2012 belebt sich somit die Konjunktur in der ersten Jahreshälfte langsam. Die schwächere konjunkturelle Entwicklung schlägt sich bisher noch nicht auf den Arbeitsmarkt nieder, so dass die Erwerbstätigenzahlen im Juni 2013 mit 41,8 Mio. einen neuen Höchststand erreichen (+0,6 % zum Vorjahresmonat). Die Arbeitslosenquote stagniert im Juni im Vergleich zum Vorjahresmonat bei 6,6 %. Zugleich erfahren die Bruttoverdienste der Arbeitnehmer im ersten Quartal 2013 einen geringfügigen Rückgang. Sie sinken im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um -0,1 %. Nach einem vorläufigen Tiefstand im Herbst 2012 steigt der ifo Geschäftsklimaindex im ersten Halbjahr 2013 wieder auf ein höheres Niveau an und erreicht im Juni 2013 einen Indexstand von 106,2 Punkten. Allerdings lässt sich noch kein solider Aufwärtstrend des Geschäftsklimas erkennen. Besonders deutlich verbessert sich hingegen im Vergleich zum letzten Halbjahr die Einschätzung der zukünftigen Geschäftsentwicklung. Wirtschaft und Demografie im Vergleich Für die zweite Jahreshälfte 2013 gehen die führenden Wirtschaftsinstitute von einer sich weiter erholenden Konjunktur aus, die hauptsächlich von der Binnennachfrage getragen wird. In ihren Prognosen vom Frühsommer 2013 rechnen sie für das Gesamtjahr mit einem Wachstum des Bruttoinlandsproduktes zwischen 0,5 und 0,7 %. Leipzig Die Einschätzung der Unternehmen in Leipzig zur Konjunkturlage sinkt im Frühjahr 2013 spürbar, nachdem sie bis zum Jahresanfang noch auf einem hohen Niveau stabil gewesen ist. Trotz einer kontinuierlichen Aufhellung der Geschäftserwartungen seit letztem Herbst geht die IHK im Jahresverlauf eher von einer moderaten Wirtschaftsentwicklung aus. Von einem überdurchschnittlich guten Geschäftsklima in Leipzig profitiert das Dienstleistungsgewerbe und die Bauindustrie, die schwächsten Einschätzungen stammen aus dem Großhandel und dem Verkehrsgewerbe. Die Investitions- und Einstellungsneigung der Unternehmen bleibt allgemein vorerst verhalten. Dennoch verringert sich die Arbeitslosenquote im Juni 2013 im Jahresvergleich noch einmal spürbar auf 10,5 % (-0,7 %-Punkte zum Vorjahresmonat). Einteilung der Leipziger Stadtbezirke Bezirk Ortsteile Mitte Nordost Zentrum, Zentrum-Ost, Zentrum-Südost, Zentrum-Süd, Zentrum-West, Zentrum-Nordwest, Zentrum-Nord Schönefeld-Abtnaundorf, Schönefeld-Ost, Mockau- Süd, Mockau-Nord, Thekla, Plaußig-Portitz Quellen: destatis, kommunale statistische Ämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, Oxford Economics Ost Südost Süd Südwest West Altwest Nordwest Nord Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf, Anger- Crottendorf, Sellerhausen-Stünz, Paunsdorf, Heiterblick, Mölkau, Engelsdorf, Baalsdorf, Althen-Kleinpösna Reudnitz-Thonberg, Stötteritz, Probstheida, Meusdorf, Liebertwolkwitz, Holzhausen Südvorstadt, Connewitz, Marienbrunn, Lößnig, Dölitz- Dösen Schleußig, Plagwitz, Kleinzschocher, Großzschocher, Knautkleeberg-Knauthain, Hartmannsdorf- Knautnaundorf Schönau, Grünau-Ost, Grünau-Mitte, Grünau- Siedlung, Lausen-Grünau, Grünau-Nord, Miltitz Lindenau, Altlindenau, Neulindenau, Leutzsch, Böhlitz- Ehrenberg, Burghausen-Rückmarsdorf Möckern, Wahren, Lützschena-Stahmeln, Lindenthal Gohlis-Süd, Gohlis-Mitte, Gohlis-Nord, Eutritzsch, Seehausen, Wiederitzsch

3 On Point Residential City Profile Leipzig 1. Halbjahr Bevölkerungswachstum in Leipzig Leipzig hatte nach der starken Suburbanisierungswelle der 1990er Jahre und dem damit verbundenen Einwohnerverlust im letzten Jahrzehnt wieder einen deutlichen Bevölkerungsgewinn aufzuweisen. Dies setzt sich auch im Jahr 2012 fort. Zum Jahresende meldet das Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig mit fast Einwohnern ein Plus von mehr als 6 % seit In den letzten fünf Jahren konnte dabei das Stadtzentrum die meisten neuen Bewohner begrüßen. Dort lebten Ende 2012 fast 13 % mehr Einwohner als noch fünf Jahre zuvor. Maßgeblich dafür ist die Zuwanderung in die Stadt, die sich im letzten Jahr auf etwa Einwohnern saldierte. Anders als noch einige Jahre zuvor war im vergangenen Jahr in keinem Stadtteil ein Bevölkerungsverlust zu verzeichnen. Auch der jahrelang von Abwanderung betroffene Stadtbezirk West, in dem sich die Großsiedlung Grünau befindet, konnte einen Zuwachs melden. Obwohl der gesamtstädtische Saldo von Geburten und Sterbefällen immer noch negativ ist, zeichnet sich hier zumindest in einigen Stadtbezirken eine Trendwende ab. Insbesondere in den für junge Familien attraktiven Stadtteilen Mitte, Süd, Südwest und der Norden übersteigen seit einiger Zeit die Geburten die Anzahl der Gestorbenen. Gemessen an der Altersstruktur bildet Leipzig den Bundesdurchschnitt ab. Sowohl das deutsche Durchschnittsalter als auch jenes der Stadt Leipzig liegt bei etwa 43,5 Jahren. Bis 2025 bleibt die Bevölkerungszahl in der Messestadt laut Statistischem Landesamt stabil. In der oberen Variante steigt die Anzahl der Einwohner bis 2025 sogar leicht um 1,7 %. Entwicklung der Einwohner und Haushalte zwischen 2007 und 2012 (%) Quelle: Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen Bevölkerung und Haushalte 2012 Einwohner Privathaushalte Bezirke Gesamt Entwicklung seit 2007 (%) Natürlicher Saldo* Gesamt Entwicklung seit 2007 (%) Wanderungssaldo* Einpersonenhaushalte (%) Mitte , ,5 60,9 Nordost , ,9 46,0 Ost , ,1 46,6 Südost , ,5 46,8 Süd , ,3 53,7 Südwest , ,5 48,2 West , ,4 45,6 Alt-West , ,0 49,0 Nordwest , ,7 44,7 Nord , ,3 45,0 Leipzig** , ,3 49,0 *Wanderungssaldo entspricht der Differenz zwischen Zu- und Fortzügen Natürlicher Saldo ist die Differenz zwischen Geburten und Sterbefällen **Fehlende zur vollen Summe, nicht zuordbar Quellen: Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen, Zensus 2011, Statistisches Landesamt Sachsen, Jones Lang LaSalle GmbH

4 On Point Residential City Profile Leipzig 1. Halbjahr Wohnungsmarktangebot Leipzig 1. Halbjahr 2013 Wohnungsbestand Wohnungsbaufertigstellungen* 2011 und 2012 Quelle: Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen Wohnungsbaufertigstellungen steigen Der Wohnungsneubau in Leipzig zieht an. Mit fast 530 neu geschaffenen Wohnungen wurden 2012 acht Mal mehr neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern übergeben als Offensichtlich sind die jahrelang dominierenden Sanierungen der Bestandswohnungen so weit vorangeschritten, dass die zusätzliche Nachfrage nach hochwertigen Wohnraum jetzt auch durch Neubau bedient wird. Erstmals sind es nicht mehr nur Ein- und Zweifamilienhäuser an den Stadträndern, sondern Wohnungen in Mehrfamilienhäusern die neu errichtet werden. Das Fertigstellungsvolumen wird sich voraussichtlich auch 2013 und 2014 auf dem aktuellen Niveau einpendeln, da die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen 2012 ebenfalls stabil blieb. Quelle: Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen Bestandsdaten Wohngebäude 2011 Wohnungsbestand 2011 Wohnungsfertigstellungen 2012* Leerstand Bezirke Anzahl Mehrfamilienhäuser (%) Anzahl Entwicklung seit 2007 (%) Gesamt davon in Mehrfamilienhäusern Mitte , , ,7 Nordost , , ,6 Ost , , ,0 Südost , , ,3 Süd , , ,7 Südwest , , ,6 West , , ,0 Alt-West , , ,6 Nordwest , , ,9 Nord , , ,4 Leipzig** , , ,1 *Neubau **Fehlende zur vollen Summe, nicht zuordbar Quellen: Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen, Zensus 2011, Statistisches Landesamt Sachsen Gesamt

5 On Point Residential City Profile Leipzig 1. Halbjahr Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf Quellen: Stadt Leipzig Amt für Statistik und Wahlen, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung Gleichzeitigkeit von Rück- und Neubau Trotz der anziehenden Nachfrage nach Wohnungen bleibt der Leerstand mit mehr als 12 % auf einem hohen Niveau. Die Spanne der Leerstandsquote reicht im Stadtgebiet zwischen fast 7 % im Süden und 17 % im Osten. Ursächlich hierfür sind zum einen der immer noch schlechte Zustand vieler Wohngebäude, aber auch die wenig attraktive städtebauliche Struktur in einzelnen Stadtvierteln, insbesondere im Westen und Osten Leipzigs. Insofern ist der aktuell hohe Wohnungsneubau in Leipzig auch durchaus kritisch zu sehen, zudem das Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) in seiner Wohnungsmarktprognose für die Stadt Leipzig bis 2025 einen jährlichen Bedarf von nur 500 neuen Wohnungen prognostiziert hat. Dahingehend wird Leipzig langfristig eine zweigleisige Stadtentwicklungspolitik fahren müssen: auf der einen Seite die weitere Reduktion unattraktiver Wohnungsbestände auf der anderen Seite aber Förderung des Neubaus in attraktiven Lagen unweit des Stadtzentrums. Aktuelle Projektentwicklungen bestätigen diese Strategie. Zum einen wird der Rückbau von Wohnungen bis 2016 in Leipzig für den Wohnungsmarkt relevant bleiben, zum anderen zeigen u.a. Projektentwicklungen wie das Interdruck-Palais der CG Gruppe, dass Neubau, wenn auch zu moderaten Mieten und Kaufpreisen, für Projektentwickler interessant sein kann. Projektentwicklungen Lage Projektname Anzahl Wohneinheiten Verkaufspreis für Eigentumswhg./Miete für Mietwhg. in /m 2 Projektentwickler/Investor Geplante Fertigstellung Zentrum-Ost Interdruck-Palais 178 M: 9,00-11,00 CG Gruppe 2013 Plagwitz Aurelienbogen 150 ETW: König Grundinvest ab 2014 Plagwitz Veneziaquartier 125 ETW: GRK Holding ab 2013 Marienbrunn Marienbrunner Gärten 117 ETW: GRK Holding ab 2013 Reudnitz Salomonstift 109 ETW: Thamm & Partner ab 2014 Zentrum-Nord Ringmessehaus 91 ETW: Hildebrand & Jürgens Ende 2014 Zentrum-Südost Sternwartenstraße M: 11,50 Casa Concept/Gobau 2013 Eutritzsch An der Querbreite 47 EFH: NCC Deutschland 2013 Plagwitz Neue Leipziger Terrassen 36 ETW: Anhöck & Kellner Massivhaus ab 2014 Musikerviertel Buen Retiro 30 ETW: ab Stadtbau Wohnprojekte ab 2014 Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH

6 On Point Residential City Profile Leipzig 1. Halbjahr Mietwohnungsmarkt Leipzig 1. Halbjahr 2013 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen Mietpreise steigen nach 10 Jahren erstmals signifikant Der Leipziger Wohnungsmarkt zählt, bei einer bundesweit zunehmenden Polarisierung der Mietpreise, eindeutig zu den entspannten Wohnungsmärkten. Der mittlere Angebotsmietpreis in der Stadt liegt bei 5,30 /m² und damit weit entfernt von den Mieten der anderen von Jones Lang LaSalle betrachteten Großstädten. Beachtlich ist jedoch, dass erstmals nach 10 Jahren ein signifikanter Anstieg von fast 5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu beobachten ist. Die höchsten Mieten werden mit 6,55 /m² im Stadtbezirk Mitte aufgerufen. Hier ist mit 4,30 die Spreizung zwischen den teuersten und den preiswertesten angebotenen Wohnungen stadtweit am höchsten. Die gerings- ten Preise werden im Mittel mit 4,40 /m² für Mietwohnungen im Westen der Messestadt verlangt. Selbst die Spitzenmiete kann in Leipzig keine zweistelligen Werte erreichen. Für die 10 % teuersten Wohnungen im Zentrum Leipzigs müssen kaum mehr als 9,00 /m² aufgewandt werden. Dennoch scheint sich auch in Leipzig eine kleine Trendwende zu vollziehen waren vor einigen Jahren sinkende Mieten im Westen Leipzigs mit dem dominanten Großwohngebiet Grünau die Regel, so ist nun sogar ein Anstieg von mehr als 3 % zu beobachten. Offensichtlich zeigen das Programm Stadtumbau Ost in Verbindung mit stärkeren Zuzugsgewinnen insbesondere aus anderen teureren Metropolräumen und dem Umland eine positive Wirkung. Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2013 in /m 2 /Monat) Bezirk 10 % 25 % Median* (50 %) Veränderung zum H (%) 75 % 90 % Mittelwert* Veränderung zum H (%) Mitte 4,80 5,55 6,55 6,1 7,65 9,10 6,80 6,4 Nordost 4,00 4,40 4,90 4,9 5,35 6,10 5,00 5,5 Ost 3,85 4,10 4,55 1,3 5,20 5,95 4,75 2,3 Südost 4,35 4,85 5,40 5,4 6,10 7,10 5,65 6,4 Süd 4,80 5,20 5,85 5,6 6,55 7,50 6,05 4,8 Südwest 4,15 4,80 5,55 9,7 6,65 7,50 5,75 10,7 West 3,50 3,90 4,40 3,8 5,00 5,85 4,50 3,8 Alt-West 4,10 4,50 5,00 3,7 5,70 6,50 5,20 5,2 Nordwest 4,15 4,60 5,05 2,2 5,80 6,40 5,30 4,1 Nord 4,35 5,00 5,65 4,5 6,40 7,15 5,80 5,3 Leipzig 4,10 4,55 5,30 5,2 6,15 7,15 5,55 6,4 *Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert; Mittelwert: Arithmetisches Mittel der angebotenen Mietpreise

7 On Point Residential City Profile Leipzig 1. Halbjahr Neubaumieten erstmals über 6,00 /m² Der Mietwohnungsneubau in Leipzig ist trotz einer aktuell stärkeren Mietsteigerung im Vergleich zu den vergangenen Jahren aufgrund des nach wie vor allgemein geringen Mietpreisniveaus, der nur moderaten wirtschaftlichen Entwicklung und der damit verbundenen geringen Dynamik des Wohnungsmarktes für Projektentwickler wenig interessant. So liegen zwischen den mittleren Neubau- und den Altbaumieten lediglich 70 Cent. Nachdem zeitweise Wohnungen in Objekten, die zwischen 5 und 10 Jahre alt waren, die teuerste Baualtersklasse darstellten, sind nun Neubauwohnungen mit stadtweit 6,00 /m² wieder am oberen Ende der Preisskala. Die teuersten Neubauten findet man im Zentrum, wo 8,05 /m² aufgerufen werden, was 7,3 % über dem Preisniveau des Vorjahres liegt. Noch höher ist die Preissteigerung bei Neubaumieten im Norden Leipzigs, wo in den letzten Jahren einige neue Wohnungen an den Markt gingen. Um fast 8 % stiegen dort die Neubaumieten auf nunmehr 7,30 /m². Altbauten hingegen, in anderen Großstädten sehr stark nachgefragt, können zwar im Jahresvergleich hinsichtlich des Mietpreises um 6 % zulegen, sind aber mit 5,30 /m² stadtweit und lediglich 6,75 /m² im Stadtzentrums vergleichsweise erschwinglich. Bis Ende 2012 kennzeichnet den Leipziger Mietwohnungsmarkt bestenfalls eine Stagnation. Bereits 2004 lag die Miete bei etwa 5,00 / m² und bewegte sich danach eher unter- als oberhalb dieses Wertes. Die aktuelle Preissteigerung von fast 5 % könnte darauf hinweisen, dass die steigenden Zuzugsraten, auch durch die aus dem teurer werdenden Berlin flüchtende kreative Klasse, Auswirkungen auf das Mietniveau haben. Es bleibt abzuwarten, ob sich in Leipzig diese Bevölkerungsgruppe auf den Wohnungsmarkt spürbar auswirken wird. Entwicklung der Medianmiete (in /m 2 /Monat) Medianmieten nach Wohnungsgrößen (in /m 2 /Monat)* Bezirk <45 m m m 2 >90 m 2 Mitte 7,05 6,10 6,15 7,00 Nordost 5,40 4,95 4,65 5,10 Ost 5,25 4,55 4,45 4,55 Südost 6,15 5,30 5,15 5,60 Süd 6,55 5,60 5,60 6,50 Südwest 5,95 5,35 5,25 7,00 West 4,65 4,55 4,20 4,65 Alt-West 5,70 4,90 4,80 5,10 Nordwest 5,75 5,05 5,00 5,25 Nord 6,00 5,50 5,45 6,05 Leipzig 5,95 5,15 5,00 6,00 *Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Medianmieten nach Baujahr (in /m 2 /Monat)* Bezirk bis ab 2009 Mitte 6,75 5,60 5,20 6,05 5,35 6,50 8,05 Nordost 4,75 4,70 k. A. 4,50 4,70 5,40 5,15 Ost 4,50 4,70 k. A. 4,90 4,30 5,75 5,30 Südost 5,45 5,45 k. A. 5,10 4,75 5,90 6,00 Süd 5,95 5,55 5,00 5,15 k. A. 6,45 6,45 Südwest 5,50 5,30 k. A. k. A. 4,05 6,00 6,30 West k. A. k. A. k. A. k. A. 4,35 6,05 k. A. Alt-West 4,75 5,10 5,50 k. A. k. A. 5,70 5,90 Nordwest 5,00 5,10 k. A. 4,85 k. A. 6,00 5,95 Nord 5,65 5,35 5,00 5,50 k. A. 5,80 6,30 Leipzig 5,30 5,25 5,15 5,10 4,45 5,95 6,00 *Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert

8 On Point Residential City Profile Leipzig 1. Halbjahr Markt für Eigentumswohnungen Leipzig 1. Halbjahr 2013 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen Kaufpreis für Eigentumswohnungen im Mittel unter /m² Schon seit einigen Jahren ist auf dem Leipziger Eigentumswohnungsmarkt eine gewisse Aufwärtsbewegung zu beobachten. Insgesamt stieg das mittlere Kaufpreisniveau im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um mehr als 14 % auf nun /m². Im Vergleich zu anderen Städten ist dieses Niveau jedoch immer noch niedrig und z.b. nur fast halb so hoch wie in Berlin oder Köln. Mit /m² ist das Preisniveau der Innenstadt mit Abstand am höchsten. Für die obersten 10 % der Wohnungen müssen fast /m² aufgewandt werden. Vor einem Jahr wurden für diese Wohnungen noch 180 / m² weniger aufgerufen. Der Verkauf von zahlreichen neu errichteten großen Eigentumswohnungen im Nordosten Leipzigs unweit der Majakowskistraße zeigt auch Auswirkungen auf die Preisentwicklung. Die Preise stiegen innerhalb eines Jahres um ein Viertel auf nun /m², was den höchsten Preisanstieg der Leipziger Bezirke darstellt. Die teuersten inserierten Eigentumswohnungen kosteten im ersten Halbjahr 2013 zwischen und /m² und lagen im Norden Leipzigs im Villenviertel Gohlis. Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2013 in /m 2 ) Bezirk 10 % 25 % Median* (50 %) Veränderung zum H (%) 75 % 90 % Mittelwert* Veränderung zum H (%) Mitte , ,8 Nordost , ,6 Ost , ,8 Südost , ,6 Süd , ,4 Südwest , ,2 West , ,7 Alt-West , ,0 Nordwest , ,7 Nord , ,0 Leipzig , ,3 *Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert; Mittelwert: Arithmetisches Mittel der angebotenen Kaufpreise

9 On Point Residential City Profile Leipzig 1. Halbjahr Beginn einer Kaufpreis-Rally? Hinsichtlich der Baualtersklassen für Eigentumswohnungen gilt in der Messestadt entweder ganz neu oder ganz alt. Für Wohnungen, die nach 1945 und vor 1991 errichtet wurden, gibt es kein wirklich adäquates Angebot für potenzielle Käufer. Vermutlich ist aufgrund der monostrukturellen Bauweise von Wohnungen in dieser Zeit auch kein Interesse dafür vorhanden. Am höchsten sind die Kaufpreise für Neubauten, die jünger als 5 Jahre sind. Sie kosten im Mittel /m² und sind damit sogar um fast 200 /m² preiswerter als noch vor einem halben Jahr. Der Abstand zur nächst jüngeren Baualtersklasse ist mit fast /m² beachtlich groß. Altbauten kosten im Mittel /m² und sind damit etwa 11 % teurer als noch vor einem Jahr. In einigen Stadtteilen können diese in anderen Städten sehr beliebten und knappen Wohnungen für weit weniger als diesen Betrag erworben werden. Weitaus dynamischer als der Mietmarkt zeigt sich der Markt für Eigentumswohnungen in seiner historischen Betrachtung. Dennoch kannte das Preisniveau lange Zeit nur eine Richtung nach unten. Wer zum ersten Halbjahr 2004 eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erworben hatte, musste nicht nur mit stagnierenden Mieten kämpfen, sondern erfuhr auch einen realen Wertverlust von einem Drittel bis zur Mitte des Jahres Seit Mitte 2011 zeichnete sich dagegen eine Rally ab die Preise steigen seitdem um jährlich durchschnittlich 13 % und derzeit um über 14 % verglichen mit dem Vorjahreshalbjahr. Offensichtlich ist der Markt wesentlich optimistischer als noch vor einigen Halbjahren. Ob Leipzig nachhaltig am Run auf deutsche Wohnimmobilien partizipieren kann, wird sich in den nächsten Monaten und Jahren zeigen. Es muss aber auch konstatiert werden, dass die Rentabilität auf Basis der Mieten noch nicht gegeben ist. Entwicklung der Kaufpreise (Median in /m 2 ) Kaufpreise nach Wohnungsgröße (Median in /m 2 )* Bezirk <45 m m m 2 >90 m 2 Mitte Nordost k. A Ost Südost Süd Südwest West k. A. k. A. k. A Alt-West Nordwest Nord Leipzig *Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Kaufpreise nach Baujahr (Median in /m 2 )* Bezirk bis ab 2009 Mitte k. A. k. A. k. A. k. A Nordost k. A. k. A. k. A. k. A Ost k. A. k. A. k. A Südost k. A. k. A. k. A Süd k. A. k. A. k. A Südwest k. A. k. A. k. A. k. A West k. A. k. A. k. A. k. A. k. A. k. A Alt-West k. A. k. A. k. A Nordwest 880 k. A. k. A. k. A. k. A Nord k. A. k. A. k. A Leipzig k. A. k. A *Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert

10 On Point Residential City Profile Leipzig 1. Halbjahr Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien Halbjahr 2013 Transaktionsgeschehen weiter lebhaft 7,05 Mrd. zum Halbjahr Im ersten Halbjahr 2013 wurden in Deutschland Wohnungen im Wert von 7,05 Mrd. gehandelt. Damit wurde der Wert des Vorjahreszeitraumes in etwa erreicht. Insgesamt wechselten mit ca Wohnungen ca Einheiten weniger als noch im ersten Halbjahr 2012 die Besitzer. Die durchschnittliche Portfoliogröße lag im ersten Halbjahr 2013 bei ca. 510 Wohnungen und somit um ca. 20 % geringer als noch vor einem Jahr. Während das Transaktionsgeschehen im Vorjahreshalbjahr von vier Großportfolios mit mehr als Wohnungen bestimmt war, wurde zu Beginn des Jahres 2013 lediglich ein Portfolio dieser Größenordnung gehandelt. Die bayerische Wohnungsgesellschaft GBW AG mit ca Wohneinheiten wurde zu etwa 2,5 Mrd. an ein Konsortium von 27 deutschen Versorgungswerken, Sparkassen und Pensionskassen unter der Führung der Patrizia AG verkauft. Mit Abstand folgen dieser Transaktion Ankäufe der Deutschen Wohnen AG über insgesamt 420 Mio. (7.800 Wohnungen) und Verkäufe der Corestate AG (250 Mio., Wohnungen) an mehrere deutsche institutionelle Investoren. Mit mehr als 400 Mio. Investitionsvolumen ist die Adler Real Estate AG zusammen mit einem Co-Investor ein neuer wichtiger Akteur auf dem deutschen Wohntransaktionsmarkt. Allein diese genannten Akteure verdeutlichen, dass im ersten Halbjahr 2013 einheimische Investoren den Ton angaben. Lediglich 10 % der Käufe wurde von internationalen Käufern getätigt. Noch im Vorjahreshalbjahr kamen fast die Hälfte der Investoren aus dem Ausland. Die geringere Aktivität der Internationalen lässt sich auch damit erklären, dass diese ihre im vergangenen Jahrzehnt erworbenen Großportfolios weitestgehend profitabel verkauft haben. Einher ging damit ein Anstieg der Preise für Bestandswohnungsportfolios. Lagen diese im Jahr 2011 noch bei etwa 800 /m², so konnten zum ersten Halbjahr 2013 fast /m² erzielt werden. Der Boom des deutschen Wohntransaktionsmarktes erklärt sich sicherlich auch durch die fehlenden risikoarmen Investmentalternativen auf den Kapitalmärkten. Unter den institutionellen Investoren bestimmten neben den Pensionskassen, professionelle Asset- und Fondsmanager sowie börsennotierte Wohnungsunternehmen die Käuferseite. Die Verkäuferseite war zusätzlich von Private Equity Fonds und von Projektentwicklern bestimmt. Insbesondere letztere können von steigenden Preisen profitieren. Mit fast 680 Mio. (H1 2012: 314 Mio. ) setzten sie mehr als doppelt so viel vorab verkaufte Projektentwicklungen ab und erzielten mit fast /m² ca. 19 % höhere Preise als noch vor zwei Jahren. Regional differenziert ist traditionell Berlin der größte Transaktionsmarkt. Ohne die bundesweit gehandelten Portfolios wurden in und um die Bundeshauptstadt ca. 1,7 Mrd. investiert und damit fast das komplette Volumen des Vorjahres bereits zum Halbjahr erreicht. Mit Abstand folgt der Wohnportfoliomarkt in Frankfurt. Hier wurde der Vorjahreswert bereit jetzt um 16 % überschritten und liegt nun bei ca. 307 Mio.. Knapp dahinter, aber immer noch mit einem 10 % höheren Ergebnis als zum Jahresende 2012 folgt die Region Rhein- Ruhr mit etwa 304 Mio.. Die Preise zwischen den einzelnen Märkten differieren erheblich. Der mit Abstand teuerste Wohntransaktionsmarkt für Bestandsobjekte ist München. Hier liegen die Preise für gewerblich gehandelte Wohnobjekte bei etwa pro Wohn- Transaktionen nach Akteuren in % Herkunft der Investoren (in % der Transaktionssumme) Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH

11 On Point Residential City Profile Leipzig 1. Halbjahr einheit (WE) oder knapp /m². Hamburg als zweitteuerster Investitionsstandort folgt mit /WE bzw /m². In Frankfurt und Umgebung kann man Bestandswohnungen für ca /WE (1.500 /m²) erwerben. Berlin hingegen ist mit durchschnittlich /WE oder weniger als /m² erheblich preiswerter. Die Bruttorenditen liegen in Hamburg im Mittel bei 5,4 % und in Berlin bei etwa 7 %. Zweistellige Renditen, wie sie vor ein paar Jahren nicht nur für Großportfolios üblich waren, können in den großen Ballungsräumen nicht mehr erzielt werden. Zwar wird der Anteil der großvolumigen Transaktionen auf mittlere Sicht sinken, dennoch kann bis zum Ende des Jahres von einer Transaktionssumme von etwa 10 Mrd. ausgegangen werden, insbesondere durch Verwertung und Aufteilung der Megadeals mit entsprechend höheren Margen. Qualitativer Sprung bei Wohninvestments Obwohl auch im ersten Halbjahr 2013 Wohnungen der Großsiedlungen am Leipziger Stadtrand durch opportunistische Investoren erworben wurden, steigt offensichtlich der Anspruch der Investoren an Leipziger Objekte. Mit insgesamt etwa 95 Mio. wurden immerhin mehr als drei Mal so viele Wohnungen gehandelt als noch im Vorjahreszeitraum und damit das Niveau von 2010 (105 Mio. ) fast erreicht. Im Unterschied zu damals sind die Objekte jedoch von einer anderen Qualität. Waren es 2010 noch ausschließlich wenige größere Transaktionen mit Losgrößen zwischen 200 bis 900 Wohnungen, so sind es im aktuellen Halbjahr 14 Käufe, bei denen durchschnittlich nur 81 Wohneinheiten gehandelt wurden. Die verkauften Objekte liegen u.a. auch in kleinteilig strukturierteren Stadtquartieren wie Alt- und Neulindenau, Markkleeberg oder auch im Stadtzentrum. Bezeichnend für die Veränderung auf dem Leipziger Wohntransaktionsmarkt ist auch der größte Deal des ersten Halbjahres. Ein Aberdeen Rentenfonds erwarb für 53 Mio. die Projektentwicklung LKG Carré, bei der bis 2014 insgesamt 313 Wohnungen auf dem Gelände der ehemaligen Bleichert-Werke entstehen sollen. Auch aufgrund diese Projektes haben sich im Jahresvergleich die Preise für gewerbliche Wohninvestments um 60 % auf nun knapp /m² erhöht. Ausgewählte Transaktionen von Wohnungsportfolios Lage Verkäufer Käufer München, Nürnberg Bayern LB Versorgungswerken, Sparkassen, Pensionkassen Wohneinheiten Kaufpreis in Mio. Datum Anmerkungen ,0 Q GBW-Portfolio Berlin Blackstone Deutsche Wohnen AG ,0 Q zwei Wohnportfolios (u.a. Level One) Dortmund, Essen Zwangsverwalter (UBS), NRW II ApS Corestate ,0 Q notleidendes Wohnportfolio Berlin-Hellersdorf vertraulich Deutsche Wohnen AG vertraulich Q Petrus-Portfolios Duisburg, Düsseldorf Foncière Développement Adler Real Estate ,0 Q u.a. ehm. ThyssenKrupp Logements (Immeo Wohnen) Wohnungen Berlin, Frankfurt, Wiesbaden, Münster, Solingen, Leipzig, Dresden Verschiedene Corestate Capital AG Insolvenzverwalter der Tower-Gesellschaften mehrere institutionelle deutsche Käufer ,0 Q vertraulich ,0 Q ehm. Tower-Group Norddeutschland vertraulich Corestate Gruppe ,0 Q notleidendes Wohnportfolio Dortmund, Essen, BGP Investment LEG NRW ,0 Q Bochum, Witten Berlin, Leipzig, Dresden, NRW, München vertraulich Adler Real Estate ,0 Q Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH

12 On Point Residential City Profile Leipzig 1. Halbjahr Wohnungsmarkt Leipzig Angebotsmieten 1. Halbjahr 2013 ì A 9 Schkeuditz ì A 14 Nord Nordwest Nordost Taucha Alt- West Mitte Ost West Markranstädt Süd Südost Südwest Markkleeberg ì A 38 ì A Kilometer Mietniveau Median in /m²/monat auf PLZ-Ebene bis unter 4,50 4,50 bis unter 5,00 5,50 bis unter 6,00 6,00 und höher Wasserflächen Grünflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen Sonstige Flächen 5,00 bis unter 5,50

13 On Point Residential City Profile Leipzig 1. Halbjahr Mieten nach PLZ-Bereichen Miete (Median) in /m 2 PLZ H H Entwicklung (%) ,60 6,45 15, ,75 6,50 13, ,95 6,80 14, ,10 7,00 14, ,00 5,25 5, ,20 5,85 12, ,25 5,55 5, ,20 5,45 4, ,85 5,05 4, ,50 5,00 11, ,25 5,45 3, ,75 5,00 5, ,40 4,55 3, ,30 4,50 4, ,30 4,40 2, ,05 5,80 14, ,00 5,15 3,0 Mieten nach PLZ-Bereichen Miete (Median) in /m 2 PLZ H H Entwicklung (%) ,70 6,25 9, ,20 5,55 6, ,25 5,40 2, ,05 5,35 5, ,00 5,35 7, ,80 5,25 9, ,20 4,40 4, ,40 5,60 3, ,95 5,25 6, ,55 4,70 3, ,95 5,25 6, ,70 4,85 3, k. A. 4,50 k. A ,65 4,85 4, ,85 4,90 1, ,25 5,50 4, ,75 5,00 5,3

14 On Point Residential City Profile Leipzig 1. Halbjahr Glossar Allgemeine Information Mieten / Kaufpreise Die im vorliegenden Bericht erhobenen Durchschnittspreise (Median und arithmetisches Mittel) basieren auf Immobilienannoncen, die das Portal IDN Immodaten aus 113 Quellen wie Tageszeitungen und Online-Immobilienportalen bezieht. Jones Lang LaSalle validiert die so erhobenen Primärdaten und plausibilisiert die Ergebnisse. Die im Residential City Profile ausgewiesenen Mieten und Kaufpreise sind Angebotspreise und -mieten d.h. Vertragsabschlüsse können, insbesondere bei Eigentumswohnungen, leicht nach oben oder unten abweichen. Statistische Grundbegriffe Durchschnitt Durchschnittswert stehen umgangsprachig für eine Reihe von Mittelwerten. Am häufigsten werden arithmetisches Mittel und Median verwendet. Arithmetisches Mittel Das arithmetische Mittel errechnet sich aus der Summe der auftretenden Werte, geteilt durch die Anzahl dieser. Dieser, auch einfache Durchschnitt genannte Wert, ist sehr empfindlich gegenüber Ausreißern, da hohe Werte überproportional in den Durchschnitt eingehen. Um die Empfindlichkeit zu verringern, wird das arithmetisches Mittel häufig mit einem Gewicht versehen. Beispielsweise werden jeweils Mieten mit der Fläche multipliziert. Die Summe dieses Gewichtes wird dann durch die Gesamtfläche dividiert Median Quartil Perzentil Boxplot (Zentralwert) Derjenige Wert, der das Zentrum einer Verteilung misst. In einer geordneten Liste (z.b. Miet-/ Kaufpreisliste in je m 2 ) teilt der Median die Liste in zwei gleich große Hälften. 50 % der Werte liegen jeweils oberhalb und unterhalb des Medians. Bei einer Liste mit einer geraden Anzahl an Werten, werden die beiden mittleren Werte addiert und durch zwei geteilt. Der Median hat den Vorteil, dass er nicht auf Ausreißer in der Liste reagiert und damit ein robustes Mittelwertmaß ist. (Viertelwert) Quartile teilen eine geordnete Liste in Viertel. Der Wert, der die ersten 25 % der Liste trennt, bildet das erste Quartil. Zwischen dem zweiten und dem dritten Quartil befinden sich die mittleren 50 % einer geordneten Liste. (Hundertstelwert) Analog zu Quartilen teilen Perzentile geordnete Listen in 100 gleich große Teile. Im Residential City Profile wird das 10. und das 90. Perzentil genutzt, um die oberen bzw. unteren 10 % der Kauf- und Mietpreise abzugrenzen. In einem Boxplot können insgesamt fünf Werte zur übersichtlichen Beschreibung und Verteilung von Miet- und Kaufpreisen dargestellt werden. Dazu werden das zehnte und neunzigste Perzentil mit einer Linie verbunden. Der Medianwert sowie das zweite und dritte Quartil werden mittels einer Box bzw. eines Querstriches auf der Verbindungsgerade platziert. Begriffe zur Siedlungsstruktur und Bevölkerungsdynamik Gründerzeitbauten Als Gründerzeit im weiteren Sinne wird die Epoche zwischen 1850 und 1914 bezeichnet. Im Zuge der parallel ablaufenden Industrialisierung entstanden für die rasant wachsende Stadtbevölkerung an den damaligen Rändern der Städte große Siedlungen in vier- bis sechsgeschossiger Blockrandbebauung oder Mietkasernen mit reich dekorierten Fassaden. Groß(wohn)siedlung Suburbanisierung Bevölkerungsbewegung Singularisierung Zwischen den 1950er bis Ende der 1980er Jahre errichtete Wohngebiete, die innerhalb kurzer Zeit vorrangig an den Stadträndern der europäischen Großstädte entstanden sind. Charakteristisch für sie ist die dichte hochgeschossige und homogene Bebauungsstruktur mit mindestens Wohneinheiten. Die Großsiedlungen wurden in industrieller Bauweise errichtet, d.h. durch die Nutzung der Massenproduktion und ohne große Differenzierung der baulichen Struktur. Ziel war es möglichst schnell viel, modernen und vor allem preiswerten Wohnraum zu schaffen. In Deutschland liegen die größten Siedlungen in Berlin (Marzahn, Hellersdorf und Lichtenberg mit ca Wohneinheiten ); Halle-Neustadt (41.000), Leipzig-Grünau (40.000), Chemnitz-(31.000), München-Neuperlach (24.000), Schwerin (20.700) und Köln- Chorweiler (20.000). Seit dem zweiten Weltkrieg zu beobachtende wirtschaftliche und demografische Expansion der Städte in ihr Umland (Suburbia). Damit verbunden ist auch die intraregionale Verschiebung von Siedlungsschwerpunkten an den Stadtrand. Typische suburbane Siedlungen sind gering verdichtet und durch die homogene Bebauung mit Ein- und Zweifamiliensowie Reihenhäusern geprägt. Begriff zur Darstellung der Veränderung der Bevölkerungszahl in einem Gebiet. Die Differenz zwischen Zu- und Abwanderungen wird als räumlicher Saldo bzw. Wanderungssaldo, zwischen Geburten und Sterbefällen als natürlicher bzw. biometrischer Saldo bezeichnet. Lebensform der Vereinzelung, ursprünglicher Begriff aus der Gerontologie, der das Alleinleben von Menschen im hohen Alter thematisiert. Menschen wohnen mit zunehmendem Alter allein, da der Lebenspartner früher stirbt und familiäre Netzwerke weniger genutzt werden. In letzter Zeit wird der Begriff auch auf jüngere Menschen angewandt, die alleine wohnen. Die steigende Zahl an Ein-Personen-Haushalten in Deutschland ist jedoch vorrangig auf die Alterung der Gesellschaft zurückzuführen.

15 Kontakt Andrew Groom Head of Valuation & Transaction Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) Roman Heidrich Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin Berlin tel +49 (0) Sebastian Grimm Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen. jll.de/research