Residential City Profile. Frankfurt 2. Halbjahr 2016 Erschienen im März Frankfurt

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1 Residential City Profile Frankfurt 2. Halbjahr 2016 Erschienen im März 2017 Frankfurt

2 Sozioökonomische Entwicklung Frankfurt 2. Halbjahr 2016 Bevölkerung und Haushalte 2015 Einwohner Privathaushalte Bezirke Gesamt Entwicklung seit 2010 (%) Natürlicher Saldo* Gesamt Entwicklung seit 2010 (%) Wanderungssaldo* Einpersonenhaushalte (%) Innenstadt I , ,0 62,5 Innenstadt II , ,8 60,0 Innenstadt III , ,8 63,8 Innenstadt IV , ,2 63,3 Mitte-Nord , ,7 53,6 Mitte-West , ,0 51,7 Nord-Ost , ,1 46,8 Nord-West , ,5 47,2 Ost , ,0 51,6 Süd , ,8 58,3 West , ,4 48,9 Außenbezirke , ,7 40,5 Frankfurt , ,9 54,9 * Wanderungssaldo entspricht der Differenz zwischen Zu- und Fortzügen Natürlicher Saldo ist die Differenz zwischen Geburten und Sterbefällen; Bezirkswerte aufgrund einer Umstellung der Statistik aus 2014 Zukünftig weiter starkes Bevölkerungswachstum Zum Ende Juni 2016 meldet Frankfurt eine Einwohnerzahl von Damit stieg die Bevölkerung im ersten Halbjahr 2016 um rund Einwohner oder 0,3 %. Das vermeintlich geringe Wachstum wird mit der statistischen Bereinigung des Einwohnerregisters begründet. Auch in der zweiten Jahreshälfte soll es weitere Abmeldungen von Amts wegen geben, sodass insgesamt für 2016 ein geringerer Bevölkerungsanstieg in der Statistik registriert wird als in den Vorjahren, ohne dass sich am generellen Trend einer steigenden Einwohnerzahl etwas geändert hat. Für 2016 rechnet die Stadt mit einem Anstieg um rund Einwohner oder um 1 %. Frankfurt zählt dennoch in den letzten Jahren zu den am stärksten wachsenden Großstädten in Deutschland. Im Laufe des Jahres 2018 wird voraussichtlich die Marke von Einwohnern überschritten. Bis 2027 sollen in Frankfurt mehr als Menschen leben. Wirtschaft und Demografie im Vergleich Residential City Profile Frankfurt H

3 Wohnungsmarktangebot Frankfurt 2. Halbjahr 2016 Bestandsdaten 2015 Wohngebäude Wohnungsbestand* Wohnungsfertigstellungen** Bezirke Anzahl Mehrfamilienhäuser (%) Anzahl Entwicklung seit 2010 (%) Gesamt davon in Mehrfamilienhäusern Innenstadt I , , Innenstadt II , , Innenstadt III , , Innenstadt IV , ,9 0 0 Mitte-Nord , , Mitte-West , , Nord-Ost , , Nord-West , , Ost , , Süd , , West , , Außenbezirke , , Frankfurt , , * Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden ** Baufertigstellungen im Wohn- und Nichtwohnbau einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden Seit 2010 fehlen mindestens Wohnungen im Neubau Der Rekordkurs bei der Bautätigkeit hielt in Frankfurt 2015 (aktuellster Wert) an. Mit rund Baufertigstellungen wurden so viele Wohnungen wie seit über 20 Jahren nicht mehr fertig gestellt. Seit 2011 übersteigt die Zahl der Baugenehmigungen deutlich die Zahl der Fertigstellungen, sodass perspektivisch das Neubauangebot in Frankfurt weiter zunehmen sollte und in den nächsten Jahren neue Rekorde bei der Bautätigkeit eingestellt werden. Vor dem Hintergrund einer stark steigenden Haushaltszahl und damit einhergehend einer kräftig wachsenden Nachfrage fällt das Bauvolumen dennoch weiterhin viel zu niedrig aus. Seit 2010 erhöhte sich die Zahl der Haushalte um rund 12 %. Gleichzeitig stieg der Wohnungsbestand nur um gut 3 % oder um rund Wohneinheiten. Stattdessen wären schätzungsweise alleine neue Wohnungen erforderlich gewesen, um den Nachfrageüberhang nicht weiter ansteigen zu lassen. Folglich hätten pro Jahr durchschnittlich rund Wohneinheiten fertig gestellt werden müssen, tatsächlich waren es hingegen im Mittel nur pro Jahr. Fast ein Drittel der Baufertigstellungen erfolgt derzeit im Bezirk Innenstadt I, wo im Europaviertel in zahlreichen Projekten großflächig Wohnungsneubau entsteht. Auch in den nächsten Jahren wird hier ein Schwerpunkt der Bautätigkeit liegen. Neben der Europacity und beliebten innerstädtischen Lagen sind die Außenbezirke mit dem Riedberg seit mehreren Jahren eines der wichtigsten Baugebiete in der Stadt. Die derzeitigen hohen Baufertigstellungszahlen lassen sich auch in der Entwicklung des Wohnungsbestands seit 2010 ablesen. Die Innenstadt I mit dem Europaviertel und die Außenbezirke mit dem Riedberg führen dort zu einem stark überdurchschnittlichen Anstieg der verfügbaren Wohnungen. Residential City Profile Frankfurt H

4 Noch Bauland für Wohnungen Der Abgleich der Bautätigkeit mit dem Wohnungsbedarf auf der vorherigen Seite verdeutlicht die große Herausforderung, vor der der Frankfurter Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren steht. Zum Abbau der Wohnungsknappheit im unteren Preissegment stellt die Stadt Frankfurt jährlich 45 Mio. für die Wohnungsbauförderung zur Verfügung. Damit werden unter anderem Belegungsrechte angekauft und mit einer Anschlussförderung die bestehenden Bindungen von Sozialwohnungen verlängert. Im derzeit gültigen Wohnbauland-Entwicklungsprogramm (WEP) der Stadt Frankfurt wird Bauland für rund Wohnungen ausgewiesen. Vor dem Hintergrund der derzeitigen Bautätigkeit erscheint es ausreichend, jedoch kann der tatsächliche Bedarf damit nur gut zwei Jahre gedeckt werden. Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf Wohnungsbaufertigstellungen 2014 und 2015 Residential City Profile Frankfurt H

5 Mietwohnungsmarkt Frankfurt 2. Halbjahr 2016 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Medianmiete in /m 2 /Monat Fortsetzung des überdurchschnittlichen Mietwachstums Im zweiten Halbjahr 2016 steigen die Angebotsmieten in Frankfurt auf Jahressicht um 4,2 % auf 13,50 /m 2. Nach einem auf Halbjahressicht starken Anstieg der Mietpreise im ersten Halbjahr 2016 (2,7 %) schwächt sich die Dynamik in der zweiten Jahreshälfte leicht auf 1,5 % ab. Dennoch fällt die Wachstumsrate wesentlich höher als im langjährigen Mittel aus. Seit 2004 liegt sie durchschnittlich bei 1,2 % pro Halbjahr. In Frankfurt begann der Aufwärtstrend bei den Mietpreisen bereits 2006, womit die Stadt, neben München, zu den untersuchten Großstädten mit der längsten Phase steigender Mieten zählt. Das trotz höherer Neubauzahlen weiterhin viel zu geringe Angebot im Vergleich zur Nachfrage macht auch zukünftig weiter ansteigende Mieten sehr wahrscheinlich. Residential City Profile Frankfurt H

6 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (2. Halbjahr 2016 in /m 2 /Monat) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Innenstadt I 11,45 14,25 2,3 22,20 14,25 1,9 Innenstadt II 11,65 15,15 1,6 21,40 15,60 1,9 Innenstadt III 12,10 14,90 3,9 22,05 17,40 2,8 Innenstadt IV 9,55 14,45 2,4 18,15 15,35-0,3 Mitte-Nord 9,90 12,55 4,6 16,20 14,55 6,7 Mitte-West 9,45 11,60 3,2 15,30 12,60 6,4 Nord-Ost 7,50 11,80 3,2 14,60 13,05 2,7 Nord-West 10,00 11,80 8,2 16,20 13,30 1,1 Ost 8,20 11,05 5,5 15,25 11,20-2,1 Süd 9,40 13,20 2,0 18,55 14,85 3,2 West 8,90 11,00 10,0 14,85 12,20-2,8 Außenbezirke 8,80 11,15 2,7 14,70 13,20 4,7 Frankfurt 9,70 13,50 4,2 19,65 14,45 2,4 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Hohe Zuwächse im unteren Preissegment Der Anstieg der Bautätigkeit in den letzten Jahren spiegelt sich auch im Angebot wider und anders als vor ein paar Jahren entstehen nun zahlreiche Mietwohnungen im Neubausegment. Im zweiten Halbjahr 2016 hat sich das Neubauangebot im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um ein Viertel erhöht. Gleichzeitig sind die Preise für neu gebaute Mietwohnungen wenig stark angestiegen als die Mietpreise in Frankfurt insgesamt. Dies ist durch eine Ausdifferenzierung des Angebotes hin zu mehr preiswerten Wohnungen im Neubau begründet. Bei einer Betrachtung der angebotenen Mietwohnungen im Wohnungsbestand fällt zum einen ein überdurchschnittlicher Anstieg der Mieten bei preiswerten Wohnungen auf. So verteuert sich das 10. Mietperzentil doppelt so stark wie der Gesamtmarkt. Während das mittlere und leicht gehobene Segment (75. Perzentil) durchschnittliche Wachstumsraten erfahren, steigen die Mieten im Spitzensegment (90. Perzentil) wiederum deutlich stärker an. Auf Bezirksebene lässt sich ein hoher Anstieg der Mieten im vergleichsweise preiswerten Westen der Stadt wie Höchst, Nied und Griesheim beobachten. Aber auch in Nord-West (Hausen, Rödelheim, Praunheim) steigen die Mieten im Bestand überdurchschnittlich an. In vielen innerstädtischen Lagen zeigen sich aktuell eher moderate Zuwächse der Mietpreise. In den Außenbezirken dämpfen die weniger stark steigenden Neubaumieten den allgemeinen Mietanstieg, der im Bestand bei fast 8 % liegt. Somit verteuern sich im zweiten Halbjahr vor allem das Spitzensegment und die einfachen, bisher preiswerteren Lagen deutlich. Residential City Profile Frankfurt H

7 Wohnungsmarkt Frankfurt Angebotsmieten 2. Halbjahr 2016 ì A 5 ì A 661 ì A 661 Nieder- Eschbach Nieder- Erlenbach Kalbach- Riedberg Harheim ì A 5 Nord- West ì A 661 Mitte- Nord Nord-Ost Ost Bergen- Enkheim ì A 66 ì A 5 ìa 648 Mitte- West ìa 66 Innenstadt II Innenstadt III ì A 661 Innenstadt IV ì A 66 ì A 66 Innenstadt I West ì A 661 ì A 66 ì A 5 Süd ì A 3 ì A 3 ì A 3 ì A 3 ì A 3 ì A Kilometer ìa 5 ìa 661 Mietniveau Median in /m²/monat auf PLZ-Ebene bis unter 11,50 11,50 bis unter 13,00 14,00 bis unter 15,50 15,50 und höher Wasserflächen Grünflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen Sonstige Flächen 13,00 bis unter 14,00 Residential City Profile Frankfurt H

8 Markt für Eigentumswohnungen Frankfurt 2. Halbjahr 2016 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Kaufpreise (Median in /m 2 ) in /m 2 Leichte Abschwächung des Preisanstiegs Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen erhöhen sich in Frankfurt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 10,5 % auf /m 2. Auf Halbjahressicht verteuert sich das Angebot um 3,8 %, nachdem die Preise im ersten Halbjahr noch um 6,6 % angestiegen waren. Die durchschnittliche Wachstumsrate im Halbjahr liegt seit 2004, dem Beginn des Auswertungszeitraums, bei 2,4 % und 2014 wurden die höchsten Anstiege mit durchschnittlich 6,7 % im Halbjahr erreicht. Demgegenüber stehen 2015 und 2016 mit einem mittleren Zuwachs von 2,9 % pro Halbjahr, was auf die schwache Entwicklung 2015 zurückzuführen ist. Das leicht sinkende Neubauangebot im Segment der Eigentumswohnungen, das positive Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum sowie das günstige Finanzierungsumfeld sprechen in Frankfurt für eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Eigentumspreisen. Residential City Profile Frankfurt H

9 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (2. Halbjahr 2016 in /m 2 ) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Innenstadt I , ,5 Innenstadt II , ,5 Innenstadt III , ,4 Innenstadt IV , ,1 Mitte-Nord , ,3 Mitte-West , ,4 Nord-Ost , ,8 Nord-West , ,6 Ost , ,4 Süd , ,0 West , ,7 Außenbezirke , ,2 Frankfurt , ,7 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Kräftiger Preisanstieg im Neubau Im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Neubau kräftig (+8,7 %). Im Nordend (Innenstadt III) erhöhen sich die Neubaupreise im Median auf über /m 2. Im Europaviertel (Innenstadt I) liegen die Preise mit rund /m 2 deutlich niedriger, aber dennoch über dem Mittel für Frankfurt, das im zweiten Halbjahr 2016 auf /m 2 steigt. In den Außenbezirken, in denen sich auch das große Entwicklungsgebiet des Riedbergs befindet, werden leicht unterdurchschnittliche Preise aufgerufen. Die preiswertesten Lagen für den Erwerb von Neubauwohnungen sind Höchst oder Fechenheim, wo im Mittel Neubauwohnungen deutlich unter /m 2 angeboten werden. Zwischen den einzelnen Preissegmenten im Bestand bestehen zurzeit nur geringe Abweichungen bei den Zuwachsraten. Je nach Perzentil schwanken die Wachstumsraten 2 Prozentpunkte um den Mittelwert von 10,5 %. Auf Bezirksebene bewegt sich das Preisniveau im Median zwischen /m 2 im Westend und rund /m 2 in den einfachen Lagen. Die stärksten Zuwachsraten mit über 20 % entfallen hingegen auf den Wohnungsbestand in den einfachen Lagen im Westen Frankfurts wie Höchst, Nied und Sindlingen sowie in Fechenheim und Seckbach im Osten. In den Lagen der Innenstadt verteuern sich Bestandswohnungen im Spitzensegment (90. Perzentil) zurzeit dagegen kaum noch und erfahren teilweise sogar leicht sinkende Preise. Die hohen Zuwachsraten in den Innenstadtbezirken lassen sich sowohl auf steigende Preise für Neubauwohnungen und weiter kräftige Anstiege im mittleren Preissegment zurückführen. Residential City Profile Frankfurt H

10 Einteilung der Frankfurter Stadtbezirke Bezirk Innenstadt I Ortsteile Altstadt, Bahnhofsviertel, Gallus, Gutleutviertel, Innenstadt Innenstadt II Westend-Nord, Westend-Süd, Bockenheim 1) Innenstadt III Nordend-West, Nordend-Ost 2) Innenstadt IV Mitte-Nord Bornheim, Ostend Dornbusch, Eschersheim, Ginnheim Mitte-West Hausen, Rödelheim, Praunheim 3) Nord-Ost Nord-West Ost Süd Berkersheim, Bonames, Eckenheim, Frankfurter Berg, Preungesheim Heddernheim, Niederursel Fechenheim, Riederwald, Seckbach Flughafen, Niederrad, Oberrad, Sachsenhausen-Nord, Sachsenhausen-Süd West Griesheim, Höchst, Nied, Sindlingen, Sossenheim, Unterliederbach, Zeilsheim, Schwanheim 4) Außenbezirke Kalbach-Riedberg, Nieder-Erlenbach, Harheim, Nieder-Eschbach, Bergen-Enkheim 1) teilweise auch Mitte-West 2) teilweise auch Innenstadt IV 3) teilweise auch Nord-West 4) teilweise auch Süd Residential City Profile Frankfurt H

11 Quellenangaben Seite 2 Grafik Wirtschaft und Demografie im Vergleich : destatis, kommunale statistische Ämter, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, Oxford Economics; Tabelle Bevölkerung und Haushalte : Stadt Frankfurt Bürgeramt, Statistik und Wahlen Seite 3-4 Tabelle Bestandsdaten : Stadt Frankfurt Bürgeramt, Statistik und Wahlen; Grafik Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf : Stadt Frankfurt Bürgeramt, Statistik und Wahlen, Bundesinstitut für Bau-, Stadtund Raumforschung (BBSR); Grafik Wohnungsbaufertigstellungen : Stadt Frankfurt Bürgeramt, Statistik und Wahlen Seite 5-6 Grafik Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Medianmiete : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL Seite 7 Karte: IDN ImmoDaten, JLL, Infas Geodaten Seite 8-9 Grafik Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Kaufpreise : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL Residential City Profile Frankfurt H

12 Kontakte Ralf Kemper Head of Valuation & Transaction Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) Dr. Konstantin Kortmann Head of Residential Investment Germany Frankfurt tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg +49 (0) Roman Heidrich Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin Berlin tel +49 (0) Sebastian Grimm Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) Michael Bender Team Leader Residential Investment Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) Autor Julius Stinauer Associate Director Berlin tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.