Residential City Profile. Frankfurt 1. Halbjahr 2017 Erschienen im August Frankfurt

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1 Residential City Profile Frankfurt 1. Halbjahr 2017 Erschienen im August 2017 Frankfurt

2 Sozioökonomische Entwicklung Frankfurt 1. Halbjahr 2017 Bevölkerung und Haushalte 2016 Einwohner Privathaushalte Bezirke Gesamt Entwicklung seit 2011 (%) Natürlicher Saldo* Gesamt Entwicklung seit 2011 (%) Wanderungssaldo* Einpersonenhaushalte (%) Innenstadt I , ,9 61,3 Innenstadt II , ,9 59,5 Innenstadt III , ,4 63,7 Innenstadt IV , ,6 63,1 Mitte-Nord , ,7 53,3 Mitte-West , ,2 51,0 Nord-Ost , ,1 46,8 Nord-West , ,2 47,5 Ost , ,6 51,5 Süd , ,4 58,0 West , ,7 48,2 Außenbezirke , ,1 40,2 Frankfurt , ,0 54,5 * Wanderungssaldo entspricht der Differenz zwischen Zu- und Fortzügen Natürlicher Saldo ist die Differenz zwischen Geburten und Sterbefällen Zukünftig weiter starkes Bevölkerungswachstum Zum Jahresende steigt die Bevölkerungszahl in Frankfurt auf knapp Einwohner. Damit ist Frankfurt seit 2011 um 9,4 % und genauso stark wie München gewachsen. Frankfurt zählt in Deutschland zu den Großstädten mit einem sehr starken Bevölkerungswachstum. Der 2016 etwas schwächere Anstieg geht auf eine Bereinigung des Einwohnerregisters zurück, in dem es Abmeldungen von Amts wegen gab. Daher erlauben die Wanderungssalden der Bezirke und für Frankfurt insgesamt in diesem Jahr keine Aussagen über das Wanderungsverhalten. Der natürliche Saldo ist in Frankfurt mit rund Einwohnern positiv und trägt wesentlich zum Bevölkerungswachstum bei. Besonders in den nachgefragten innerstädtischen Bezirken wohnen viele Familien mit Kindern. Weitere Gebiete mit einer von Familien geprägten Einwohnerstruktur sind die Außenbezirke, insbesondere das Neubaugebiet Riedberg. Hieran wird deutlich, dass Neubaumaßnahmen die Ansiedlung von Familienhaushalten begünstigen. Wirtschaft und Demografie im Vergleich Residential City Profiles August

3 Wohnungsmarktangebot Frankfurt 1. Halbjahr 2017 Bestandsdaten 2015 Wohngebäude Wohnungen* Wohnungsfertigstellungen** Bezirke Anzahl Mehrfamilienhäuser (%) Anzahl Entwicklung seit 2010 (%) Gesamt davon in Mehrfamilienhäusern Innenstadt I , , Innenstadt II , , Innenstadt III , , Innenstadt IV , ,9 0 0 Mitte-Nord , , Mitte-West , , Nord-Ost , , Nord-West , , Ost , , Süd , , West , , Außenbezirke , , Frankfurt , , * Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden ** Baufertigstellungen im Wohn- und Nichtwohnbau einschließlich Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden Rekord bei den Baufertigstellungen 2016 steigt die Bautätigkeit auf einen neuen Rekord. Mit rund neu gebauten Wohnungen wurden so viele Wohnungen wie seit über 20 Jahren nicht mehr fertig gestellt. Nur rund 6 % der neu errichteten Wohneinheiten sind Ein- und Zweifamilienhäuser, worin sich die städtische Strategie, hauptsächlich verdichteten Neubau in Mehrfamilienhäusern auf den knapper werdenden Baulandreserven zu errichten, abbildet. Für die Bezirke lagen zum Zeitpunkt des Drucks noch keine aktuellen Werte vor. Aber es ist davon auszugehen, dass die Schwerpunkte der Bautätigkeit weiterhin in den innerstädtischen Stadtvierteln liegen, so z.b. im Europaviertel, wo unter anderem weitere Wohneinheiten errichtet wurden, wie auch in den Außenbezirken. Parallel zu den steigenden Fertigstellungen erhöhen sich auch die Baugenehmigungszahlen 2016 im Vergleich zum Vorjahr wieder und erreichen den zweithöchsten Wert seit Anfang der 1990er Jahre. Somit sollte in den nächsten Jahren ein ähnliches hohes Fertigstellungsvolumen möglich sein. Dennoch bleibt dieses vor dem Hintergrund der stark steigenden Bevölkerung in Frankfurt deutlich zu niedrig. In den letzten fünf Jahren wurde nur für jeden dritten Neubürger der Stadt eine Wohnung gebaut. Die Bautätigkeit hätte somit dreimal so hoch ausfallen müssen, um die Nachfrage zu decken. Außerdem konzentriert sich das neue Angebot aufgrund der hohen Bodenpreise auf das obere Preissegment, während der Knappheit in der unteren Markthälfte kaum neues Angebot gegenübersteht. Frankfurt entschärft zwar mit einer Quote von 30 % sozialem und geförderten Wohnungsbau in Neubauprojekten die Knappheit im unteren Marktsegment, aber die breite Mittelschicht, die keinen Wohnberichtigungsschein erhält, findet nur bedingt bezahlbaren Wohnraum in der Stadt. Residential City Profiles August

4 Jährlicher Neubaubedarf bei Wohnungen Der positiven Entwicklung der Bautätigkeit stehen in absehbarer Zukunft weniger Bauflächen gegenüber. In diesem Zusammenhang ist auch die zunehmende Entwicklung von Wohnhochhäusern zu sehen, wo Frankfurt mit rund 20 Projekten deutschlandweit Spitzenreiter ist. Dennoch dürfte die Wohnungsknappheit auch mittelfristig in Frankfurt ein beherrschendes Thema auf dem Wohnungsmarkt bleiben. Selbst wenn die sehr hohen Zuwächse der Bevölkerung von über Einwohner pro Jahr leicht zurückgehen sollten, würden auf absehbare Zeit über Wohneinheiten pro Jahr benötigt, um der Nachfrage nach Wohnraum zu entsprechen. Mit der Gründung einer gemeinsamen Entwicklungsgesellschaft mit Wiesbaden, die in der Metropolregion Rhein-Main Wohnraum schaffen soll, geht Frankfurt innovative Wege, um der Wohnungsknappheit zu begegnen. Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf Wohnungsbaufertigstellungen 2014 und 2015 Residential City Profiles August

5 Mietwohnungsmarkt Frankfurt 1. Halbjahr 2017 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Medianmiete in /m 2 /Monat Leicht unterdurchschnittlicher Mietanstieg Im ersten Halbjahr 2017 steigen die Angebotsmieten in Frankfurt auf Jahressicht um 3,2 % und erreichen damit 13,70 /m 2. Damit erhöht sich die Mieten im Vergleich zum letzten Halbjahr um 0,20 /m 2, was dem gleichen Anstieg wie in der zweiten Jahreshälfte 2016 entspricht. Der Aufwärtstrend hat sich in Frankfurt folglich auf einem moderaten Niveau stabilisiert. Seit Beginn der Aufwärtsbewegung 2006 sind die Mieten um fast die Hälfte oder um 3,8 % pro Jahr gestiegen. Einen Rückschluss auf ein Ende des Trends steigender Mieten lässt das seit einem Jahr leicht unterdurchschnittliche Mietpreiswachstum noch nicht zu. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das Angebot und zusätzlich macht die positive Wirtschaftsentwicklung weitere Mietpreissteigerungen in den nächsten 12 Monaten wahrscheinlich. Residential City Profiles August

6 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2017 in /m 2 /Monat) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Innenstadt I 11,05 14,35 1,1 22,15 14,50 1,3 Innenstadt II 11,95 15,55 3,5 22,15 15,75 4,9 Innenstadt III 11,95 15,35 4,6 22,00 16,05-2,7 Innenstadt IV 11,25 15,25 7,5 20,20 16,00 2,6 Mitte-Nord 10,40 12,95 5,2 18,05 14,10-1,8 Mitte-West 10,00 11,90 4,9 15,10 13,80 11,1 Nord-Ost 8,70 12,20-0,3 15,00 13,45-2,1 Nord-West 9,80 12,25 14,5 18,25 14,10 3,1 Ost 7,55 11,05 4,9 14,60 8,25 11,2 Süd 9,30 13,30 3,3 18,35 14,25 1,4 West 8,95 11,05 7,7 14,10 12,45 1,9 Außenbezirke 8,40 11,00 0,6 14,65 13,50 6,8 Frankfurt 9,80 13,70 3,2 20,00 14,65 3,0 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Höchste Mietzuwächse in Heddernheim und Niederursel Die Mietentwicklung zeigt sich zwischen den Preissegmenten in diesem Halbjahr weniger differenziert als in der Vergangenheit. Die geringsten Zuwächse werden im mittleren Segment beobachtet. Auch einige Spitzsegmente (90. Perzentil) in Stadtteilen wie dem Nordend, dem Ostend oder Bornheim verzeichnen nur sehr geringe Mietsteigerungen. In der unteren Markthälfte steigen die Preise im Bestand auf Jahressicht um 4 bis 5 %. Das gleiche gilt für das leicht gehobene Segment (75. Perzentil). Einen besonders hohen Zuwachs erfährt derzeit der Nordwesten Frankfurts mit den Stadtteilen Heddernheim und Niederursel, wo bereits in der Vergangenheit teilweise hohe Mietsteigerungen beobachtet werden konnten. Dennoch bleibt hier die absolute Miethöhe bis auf weiteres unterdurchschnittlich. Sehr geringe Wachstumsraten betreffen im aktuellen Halbjahr in allen Preiskategorien die Außenbezirke, wo die Mieten auf Jahressicht um 1 % ansteigen. Aber auch in Teilen der Innenstadt wie dem Westend, Bockenheim und Gallus verteuern sich die Mieten kaum mehr als 1 %. Das Angebot an inserierten Mietwohnungen sinkt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum geringfügig um 3 %. Im Neubau geht das Angebot mit 8 % deutlich stärker zurück. Die Preisentwicklung ist jedoch nahezu gleich hoch, sodass eine Neubauwohnung in der Anmietung rund 1 /m 2 teurer ausfällt als eine Wohnung aus dem Bestandssegment. In preiswerteren Lagen fällt diese Differenz größer aus und beträgt in den Außenbezirken beispielsweise 2,50 /m 2. Die zwischen den Bezirken stark abweichende Entwicklung der Neubaumieten ist weniger auf eine Änderung der Trends steigender Neubaumieten zurückzuführen, als auf eine qualitative Veränderung des jeweiligen Neubauangebotes. Residential City Profiles August

7 Wohnungsmarkt Frankfurt Angebotsmieten 1. Halbjahr 2017 ì A 5 ì A 661 ì A 661 Nieder- Eschbach Nieder- Erlenbach Kalbach- Riedberg Harheim ì A 5 Nord- West ìa 661 Mitte- Nord Nord-Ost Ost Bergen- Enkheim ì A 66 ì A 5 ì A 648 Mitte- West ì A 66 Innenstadt II Innenstadt III ìa 661 Innenstadt IV ì A 66 ì A 66 Innenstadt I West ìa 661 ì A 66 ì A 5 Süd ì A 3 ì A 3 ì A 3 ì A 3 ì A 3 ì A Kilometer ì A 5 ì A 661 Mietniveau Median in /m²/monat auf PLZ-Ebene bis unter 11,50 11,50 bis unter 13,00 14,00 bis unter 15,50 Wasserflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen 15,50 und höher Grünflächen Sonstige Flächen 13,00 bis unter 14,00 Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH Residential City Profiles August

8 Markt für Eigentumswohnungen Frankfurt 1. Halbjahr 2017 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Kaufpreise in /m 2 Verdopplung der Preise seit 2006 Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen erhöhen sich in Frankfurt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 8,1 % auf /m 2, womit sie weiterhin deutlich schneller als die Mietpreise ansteigen. Mit 4,1 % im Vergleich zum vorherigen Halbjahr verteuert sich das Angebot außerdem wieder etwas stärker als noch in der zweiten Jahreshälfte Seit dem Tiefstand der Preise 2006 sind die Kaufpreise im Mittel um 7,1 % pro Jahr gestiegen und haben sich somit mehr als verdoppelt. In den letzten fünf Jahren betrug die Wachstumsrate sogar 9,4 % pro Jahr. Das im Vergleich zur Nachfrage zu geringe Angebot und das solide Wirtschaftswachstum sprechen in Frankfurt auch in den nächsten Monaten für weiter steigende Preise bei Eigentumswohnungen. Residential City Profiles August

9 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2017 in /m 2 ) Alle Wohnungen Neubau (ab 2012) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Innenstadt I , ,9 Innenstadt II , ,9 Innenstadt III , ,9 Innenstadt IV , ,7 Mitte-Nord , ,0 Mitte-West , ,5 Nord-Ost , k.a. k.a. Nord-West , k.a. k.a. Ost , ,3 Süd , ,7 West , ,3 Außenbezirke , ,1 Frankfurt , ,8 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Verknappung des Angebotes auf dem Eigentumswohnungsmarkt Den höchsten Preisanstieg verzeichnet zurzeit die untere Markthälfte, die preislich alle Angebote bis zum Median umfasst. In diesem Segment verteuern sich Wohnungen aus dem Bestand im Vergleich zum Vorjahrszeitraum zwischen 7 und 9 %. Das gehobene Preissegment (75. Perzentil) und das Spitzensegment (90. Perzentil) entwickeln sich hingegen aktuell mit 6 bzw. 5 % leicht schwächer. Das Angebot im Markt für Eigentumswohnungen verknappt sich deutlich und geht um über 40 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurück. In den Bezirken fallen die Rückgänge teilweise noch höher aus, sodass es teilweise alleine aufgrund einer strukturellen Veränderung des Angebots zu einer großen Abweichung der Preise kommt. In Bornheim und Ostend (Innenstadt IV) sinken die Preise nur aufgrund eines um 60 Prozent geringeren Angebotes, insbesondere teurerer Wohnungen. Im Gegensatz dazu steigen die Preise in Fechenheim, Riederwald und Seckbach (Ost) mit einer sehr hohen Wachstumsrate, die auf ein gestiegenes Angebot im Neubau zurückzuführen ist und im Bestand nur halb so hoch ausfällt (+20 %). Der hohe Preisanstieg im Gallus, Bahnhofsviertel, der Altstadt und dem Gutleutviertel (Innenstadt I) geht in Teilen auf ein sich stark verteuerndes Neubauangebot zurück, liegt aber auch im Bestand mit über 17 % deutlich oberhalb des Medians. Zusätzlich steigen die Kaufpreise speziell im preiswerten Westen Frankfurts zurzeit überdurchschnittlich an. Einen hohen Anstieg verzeichnet zudem das Neubausegment mit Wohnungen, die ab 2012 fertiggestellt wurden. Während im Mittel über /m 2 aufgerufen werden, liegen die Preise im stark gefragten Lagen wie dem Nordend bei über /m 2. In einfachen Lagen der westlichen Vororte werden Wohnungen hingegen noch für durchschnittlich /m 2 angeboten. Residential City Profiles August

10 Einteilung der Frankfurter Stadtbezirke Bezirk Innenstadt I Ortsteile Altstadt, Bahnhofsviertel, Gallus, Gutleutviertel, Innenstadt Innenstadt II Westend-Nord, Westend-Süd, Bockenheim 1) Innenstadt III Nordend-West, Nordend-Ost 2) Innenstadt IV Mitte-Nord Bornheim, Ostend Dornbusch, Eschersheim, Ginnheim Mitte-West Hausen, Rödelheim, Praunheim 3) Nord-Ost Nord-West Ost Süd Berkersheim, Bonames, Eckenheim, Frankfurter Berg, Preungesheim Heddernheim, Niederursel Fechenheim, Riederwald, Seckbach Flughafen, Niederrad, Oberrad, Sachsenhausen-Nord, Sachsenhausen-Süd West Griesheim, Höchst, Nied, Sindlingen, Sossenheim, Unterliederbach, Zeilsheim, Schwanheim 4) Außenbezirke Kalbach-Riedberg, Nieder-Erlenbach, Harheim, Nieder-Eschbach, Bergen-Enkheim 1) teilweise auch Mitte-West 2) teilweise auch Innenstadt IV 3) teilweise auch Nord-West 4) teilweise auch Süd Residential City Profiles August

11 Quellenangaben Seite 2 Grafik Wirtschaft und Demografie im Vergleich : destatis, kommunale statistische Ämter, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, Oxford Economics; Tabelle Bevölkerung und Haushalte : Stadt Frankfurt Bürgeramt, Statistik und Wahlen Seite 3-4 Tabelle Bestandsdaten : Stadt Frankfurt Bürgeramt, Statistik und Wahlen; Grafik Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf : Stadt Frankfurt Bürgeramt, Statistik und Wahlen, Bundesinstitut für Bau-, Stadtund Raumforschung (BBSR), JLL; Grafik Wohnungsbaufertigstellungen : Stadt Frankfurt Bürgeramt, Statistik und Wahlen Seite 5-6 Grafik Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Medianmiete : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL Seite 7 Karte: IDN ImmoDaten, JLL, Infas Geodaten Seite 8-9 Grafik Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Kaufpreise : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL

12 Kontakte Ralf Kemper Head of Valuation & Transaction Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) Dr. Konstantin Kortmann Head of Residential Investment Germany Frankfurt tel +49 (0) Thomas Zabel CEO, Head of Residential Development Berlin tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) Roman Heidrich Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin Berlin tel +49 (0) Sebastian Grimm Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) Michael Bender Team Leader Residential Investment Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) Autor Julius Stinauer Associate Director Berlin tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit Copyright JONES LANG LASALLE SE, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.