Residential City Profile. Stuttgart 2. Halbjahr 2017 Erschienen im Februar Stuttgart

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1 Residential City Profile Stuttgart 2. Halbjahr 2017 Erschienen im Februar 2018 Stuttgart

2 Sozioökonomische Entwicklung Stuttgart 2. Halbjahr 2017 Bevölkerung und Haushalte 2016 Einwohner Privathaushalte Bezirke Gesamt Entwicklung seit 2012 (%) Natürlicher Saldo* Gesamt Entwicklung seit 2012 (%) Wanderungssaldo* Einpersonenhaushalte (%) Innenstadtbezirke , ,6 59,2 Nord-West , ,8 44,9 Nord-Ost , ,8 47,8 Nord , ,4 45,6 Süd , ,7 49,7 Ost , ,3 46,7 Stuttgart , ,0 51,5 * Wanderungssaldo entspricht der Differenz zwischen Zu- und Fortzügen Natürlicher Saldo ist die Differenz zwischen Geburten und Sterbefällen Abschwächung des Einwohnerzuwachses Nach ersten Auswertungen der Stadt Stuttgart stieg die Einwohnerzahl 2017 deutlich schwächer als in den Vorjahren. Der Zuwachs betrug Einwohner, sodass zum Jahresende rund Einwohner gemeldet waren. Seit 2012 wuchs Stuttgart durchschnittlich pro Jahr um fast Personen. Der geringere Anstieg 2017 ist vor allem auf eine sich deutlich abschwächende Zuwanderung zurückzuführen. Parallel bleibt die Abwanderung in das Umland, um passenden Wohnraum zu finden, hoch, sodass der Wanderungssaldo auf rund Personen sinkt. Zugleich kommt es nicht mehr zu einem weiteren Anstieg der Geburten wie in den Vorjahren und die Sterbefälle erhöhen sich gegenüber dem Vorjahr leicht, womit der natürliche Saldo auf rund Einwohner zurückgeht. Dennoch wird Stuttgart auch in den nächsten Jahren gemäß der vorliegenden Bevölkerungsprognosen des Landes weiter an Bevölkerung gewinnen und bis 2025 um rund Einwohner wachsen. Wirtschaft und Demografie im Vergleich Residential City Profiles Februar

3 Wohnungsmarktangebot Stuttgart 2. Halbjahr 2017 Bestandsdaten 2016 Wohngebäude Wohnungen Wohnungsfertigstellungen* Bezirke Anzahl Mehrfamilienhäuser (%) Anzahl Entwicklung seit 2012 (%) Gesamt davon in Mehrfamilienhäusern Innenstadtbezirke , , Nord-West , , Nord-Ost , , Nord , , Süd , , Ost , , Stuttgart , , * Baufertigstellungen von Wohnungen in neu errichteten Wohn- und Nichtwohngebäuden (inkl. Wohnheime) Wohnraummangel bedarf regionaler Lösungen In den letzten zehn Jahren wurden in Stuttgart im Mittel rund neue Wohnungen pro Jahr gebaut. Seit 2015 werden pro Jahr mit rund Wohneinheiten überdurchschnittlich viele Wohnungen fertiggestellt. Damit wird der Zielwert des Stuttgarter Bündnisses für Wohnen, das auf jährlich mindestens neue Wohnungen festgelegt wurde, erfüllt. In Anbetracht des Bevölkerungswachstums seit 2012 hätten jedoch mindestens bis Wohnungen pro Jahr fertigstellt werden müssen, um die zusätzliche Nachfrage zu decken. Diese mehr als doppelt so hohe Bautätigkeit lässt sich in Stuttgart aufgrund fehlender Bauflächen mittelfristig nicht erreichen. Die fehlenden Wohnungen verlangsamen schon heute das Bevölkerungswachstum der Stadt, das ausgelöst durch den attraktiven Wirtschaftsraum Stuttgart derzeit zunehmend im Umland stattfindet. Ähnlich wie in der Region Frankfurt besteht eine enge Verflechtung mit dem Umland in Bezug auf Pendler, Wohnen und Wirtschaft, sodass es sich anbietet, in Stuttgart ein regionales Wohnungskonzept aufzustellen. Der Verband Region Stuttgart versucht daher, die Kooperation in der Region zu stärken und die Kommunen bei der Ermittlung von Wohnbauflächenpotenzialen zu unterstützen. Nach einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft wurde die zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum in der Region Stuttgart seit 2012 nur zu 75 % durch Neubau gedeckt. Dabei wird vor allem auf ein Nachfrageüberschuss im Geschosswohnungsbau verwiesen. Somit fördert der Verband Region Stuttgart zugleich das verdichtete Bauen in der Region. Mittelfristig wird dies für die Region und Stuttgart die einzige Möglichkeit sein, den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. Residential City Profiles Februar

4 Aufwärtstrend der Bautätigkeit seit 2003 Seit dem Tiefpunkt der Bautätigkeit 2003 verzeichnet Stuttgart einen Aufwärtstrend zu einer steigenden Bautätigkeit. Von rund Wohnungen 2003 stieg das Fertigstellungsvolumen auf fast neue Wohneinheiten 2016, dem letzten verfügbaren Wert, an. Parallel erhöhten sich die Baugenehmigungen, die 2016 mit mehr als neuen Wohnungen einen Wert wie zuletzt Mitte der 1990er Jahre erreichten. Somit sollte auch 2017 eine ähnlich hohe Zahl an neuen Wohnungen wie im Vorjahr auf den Markt kommen. Dennoch bleibt die Bautätigkeit noch weit unterhalb des vom Bundesinstitut für Bau-, Stadtund Raumforschung (BBSR) prognostizierten Neubaubedarfs, der bei rund Einheiten pro Jahr liegt und erst 2025 auf rund Wohnungen pro Jahr absinken soll. Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf Wohnungsbaufertigstellungen 2015 und 2016 Residential City Profiles Februar

5 Mietwohnungsmarkt Stuttgart 2. Halbjahr 2017 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Medianmiete in /m 2 /Monat Abschwächung der Mietpreisdynamik Im zweiten Halbjahr 2017 schwächt sich das Mietpreiswachstum ab. Im Vergleich zum ersten Halbjahr steigen die Angebotsmieten noch um 1,1 % und erreichen nun 13,70 /m 2. In den letzten Jahren legte der Mietmarkt in Stuttgart immer wieder Halbjahre mit schwächeren Steigerungsraten ein, sodass abzuwarten bleibt, ob sich dauerhaft niedrigere Wachstumsraten einstellen oder dieses Halbjahr lediglich eine vorübergehende Korrekturphase in einem anhaltenden Trend steigender Mieten ist. Sollte sich das derzeitig abschwächte Bevölkerungswachstum fortsetzen, könnte es zu einer Seitwärtsbewegung in Stuttgart kommen. Allerdings sollte in diesem Zusammenhang berücksichtigt werden, dass die Mieten alleine seit 2008 um rund 58 % angestiegen sind, was einer jährlichen Wachstumsrate von 4,9 % entspricht. Residential City Profiles Februar

6 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (2. Halbjahr 2017 in /m 2 /Monat) Alle Wohnungen Neubau (ab 2013) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Innenstadtbezirke 10,40 14,50 2,9 22,30 16,40-1,2 Nord-West 10,90 13,90 5,8 19,45 16,60 14,1 Nord-Ost 9,70 12,40 6,6 20,00 13,35-0,9 Nord 9,50 12,55 8,6 19,75 14,45 4,3 Süd 10,55 14,05 8,2 21,65 15,30-0,3 Ost 9,60 12,30 4,5 16,80 14,00 0,9 Stuttgart 10,10 13,70 4,7 21,10 15,55 3,1 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Weniger Neubauwohnungen und sinkende Spitzenmieten Die abgeschwächte Mietpreisdynamik im zweiten Halbjahr in Stuttgart lässt sich im Wesentlichen auf zwei Ursachen zurückführen. Zum einen sinken die Mieten von Wohnungen aus dem Bestand stadtweit im Spitzensegment (90. Perzentil) im Vergleich zum ersten Halbjahr um rund 5 %. In den vorherigen Halbjahren hatte dieses Segment noch zweistellige Wachstumsraten aufgewiesen. Zum anderen verringert sich das Angebot an Neubauwohnungen im Vergleich zur ersten Jahreshälfte um rund ein Drittel. Neubauwohnungen fallen preislich in das obere Preissegment, sodass ein Angebotsrückgang hier sinkende Preise im Gesamtmarkt auslösen kann. In den Bezirken zeichnen sich in diesem Halbjahr teils deutlich abweichende Wachstumsraten ab. In den Innenstadtbezirken, wo im vorherigen Halbjahr noch ein starker Aufwärtstrend zu beobachten war, wird derzeit der schwächste Mietanstieg verzeichnet. Auch im Nordwesten der Stadt (Botnang, Feuerbach und Weilimdorf) steigen die Preise hauptsächlich durch den Preisanstieg im Neubausegment. Im Wohnungsbestand werden hingegen unterdurchschnittliche Zuwächse erzielt. Aber nicht in allen Bezirken mit eher teuren Lagen schwächte sich der Aufwärtstrend ab. Im Süden Stuttgarts (Möhringen, Vaihingen, Degerloch u.a.) finden nach wie vor mit die höchsten Mietanstiege statt (+8,2 % auf Jahressicht). Zugleich steigen die Mieten im Norden der Stadt (Zuffenhausen und Stammheim), wo unterdurchschnittlich hohe Mieten aufgerufen werden, kräftig an. Während sich die Mieten im Neubausegment in der ersten Jahreshälfte noch schwach entwickelten, lässt sich für das zweite Halbjahr wieder eine Belebung feststellen. Residential City Profiles Februar

7 Wohnungsmarkt Stuttgart Angebotsmieten 2. Halbjahr 2017 ì A 81 Stammheim Mühlhausen Zuffenhausen ì A 81 Münster Weilimdorf Feuerbach Bad Cannstatt Stuttgart-Nord Botnang Stuttgart-Mitte Stuttgart-Ost Untertürkheim Obertürkheim Stuttgart-West Wangen Stuttgart-Süd Hedelfingen ì A 8/81 Degerloch Sillenbuch Vaihingen ì A 831 Möhringen Birkach ì A 81 ìa 8 Plieningen ì A Kilometer Mietniveau Median in /m²/monat auf PLZ-Ebene bis unter 12,00 12,00 bis unter 13,00 14,00 bis unter 15,00 15,00 und höher Wasserflächen Grünflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen Sonstige Flächen 13,00 bis unter 14,00 Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH Residential City Profiles Februar

8 Markt für Eigentumswohnungen Stuttgart 2. Halbjahr 2017 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen Entwicklung der Kaufpreise in /m 2 Kaufpreise mit Seitwärtsentwicklung Nachdem im ersten Halbjahr die Angebotspreise für Eigentumswohnungen geringfügig gesunken waren, erfährt der Markt nun wieder einen leichten Preisanstieg. Die Angebotspreise steigen im Vergleich zur ersten Jahreshälfte um 1,8 % auf /m 2. Auf Jahressicht steht ein Plus von 0,5 %. Damit verbleiben die Preise das dritte Halbjahr in Folge nahezu auf dem gleichen Niveau, sodass für den Eigentumswohnungsmarkt eine Seitwärtsbewegung festgestellt werden kann, nachdem sich die Preise in den letzten zehn Jahren in Stuttgart verdoppelt haben. Zukünftige Preissteigerungen sind wahrscheinlich, wenn berücksichtigt wird, dass Bauland in Stuttgart knapp ist und die Bautätigkeit auf absehbare Zeit den Bedarf nicht decken kann. Allerdings werden die Wachstumsraten voraussichtlich geringer als im Mittel der letzten zehn Jahre ausfallen. Residential City Profiles Februar

9 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (2. Halbjahr 2017 in /m 2 ) Alle Wohnungen Neubau (ab 2013) Bezirke 10 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % 90 % Median* (50 %) Veränderung zum H in % Innenstadtbezirke , ,6 Nord-West , ,6 Nord-Ost , ,4 Nord , ,7 Süd , ,5 Ost , ,3 Stuttgart , ,9 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert Derzeit mehr preiswerte Angebote und weniger teurer Neubau im Markt Die derzeitige Seitwärtsentwicklung im Markt lässt sich auf rückläufige Preise im Spitzensegment (90. Perzentil) und ein geringeres Neubauangebot im oberen Preissegment zurückführen. Zugleich erhöht sich das Angebot an preiswerteren Wohnungen aus dem Bestand um nahezu die Hälfte. Allerdings zeigen sich zum Ende des zweiten Halbjahrs bereits wieder steigende Preise in fast allen Preissegment und Lagen im Wohnungsbestand ab, sodass die Angebotspreise auf Halbjahressicht wieder leicht anziehen. Dieser Anstieg um 2 % verteilt sich gleichmäßig über die verschiedenen Bezirke und Segmente des Wohnungsbestands. Die sinkenden Kaufpreise in den Innenstadtbezirken gehen alleine auf das um fast 60 % sinkende Angebote an Neubauwohnungen zurück. Die Preise für Wohnungen aus dem Bestand wie auch dem Neubau steigen hingegen weiter an. Das Plus beträgt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 5,5 % für Bestandswohnungen und fast 12 % für Neubauwohnungen. Während für Wohnungen aus dem Bestand in den Innenstadtbezirken rund /m 2 aufgerufen werden, können Neubauwohnungen im Mittel für /m 2 erworben werden. Der hohe Anstieg der Angebotskaufpreise in Bad Cannstatt (Nord-Ost) und in Hedelfingen, Obertürkheim, Sillenbuch u.a. (Ost) beruht auf Veränderungen in der Zusammensetzung des Angebots. Die Zahl teurer Neubauwohnungen ist angestiegen und die gesamte Angebotszahl vergleichsweise gering. Im Wohnungsbestand beträgt der Zuwachs hier rund 5 %. Im Neubausegment haben sich in Stuttgart die Angebotspreise stärker erhöht als im Wohnungsmarkt allgemein. Zugleich ist das Angebot um rund 14 % geschrumpft. Residential City Profiles Februar

10 Einteilung der Stuttgarter Stadtbezirke Bezirk Innenstadtbezirke Nord-West Nord-Ost Nord Süd Ost Ortsteile Stuttgart-Mitte, Stuttgart-Nord, Stuttgart-Ost, Stuttgart-Süd, Stuttgart-West Botnang, Feuerbach, Weilimdorf Bad Cannstatt, Mühlhausen, Münster Stammheim, Zuffenhausen Birkach, Plieningen, Degerloch, Möhringen, Vaihingen Hedelfingen, Obertürkheim, Sillenbuch, Untertürkheim, Wangen Residential City Profiles Februar

11 Quellenangaben Seite 2 Grafik Wirtschaft und Demografie im Vergleich : destatis, kommunale statistische Ämter, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, Oxford Economics; Tabelle Bevölkerung und Haushalte : Statistisches Amt Stuttgart Seite 3-4 Tabelle Bestandsdaten : Statistisches Amt Stuttgart; Grafik Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf : Statistisches Amt Stuttgart, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), JLL; Grafik Wohnungsbaufertigstellungen : Statistisches Amt Stuttgart Seite 5-6 Grafik Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Medianmiete : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL Seite 7 Karte: IDN ImmoDaten, JLL, Infas Geodaten Seite 8-9 Grafik Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL; Grafik Entwicklung der Kaufpreise : IDN ImmoDaten, JLL; Tabelle Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten, JLL

12 Kontakte Ralf Kemper Head of Valuation & Transaction Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) Dr. Konstantin Kortmann Head of Residential Investment Germany Frankfurt tel +49 (0) Thomas Zabel CEO, Head of Residential Development Berlin tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) Roman Heidrich Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin Berlin tel +49 (0) Sebastian Grimm Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt Frankfurt tel +49 (0) Autor Julius Stinauer Associate Director Berlin tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit Copyright JONES LANG LASALLE SE, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.