Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2017/2018 Leipzig Chemnitz

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2017/2018 Leipzig Chemnitz

2 Wohn- und Geschäftshäuser Leipzig Leipzig gehört derzeit zu den aufstrebendsten Städten Deutschlands. Die Universitätsstadt hat sich in den vergangenen Jahren zu einem der führenden wirtschaftlichen und wissenschaftlichen Zentren in Ostdeutschland entwickelt. So liegt die sozioökonomische Entwicklung in den Bereichen Bevölkerung, Kaufkraft und Arbeitsmarkt in Leipzig deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Dies rückt die größte Stadt Sachsens zunehmend in den Fokus von Investoren und führt zu einem regen Geschehen auf dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. Im Jahr konnte bei 674 registrierten Verkäufen ein Rekordvolumen von rund 945 Mio. EUR verzeichnet werden. Obwohl die Anzahl der Transaktionen das zweite Jahr in Folge rückläufig war, stieg das Geldvolumen um 20 % gegenüber dem Vorjahr. Nachfragefokus weitet sich aus Die aktuelle Angebotsknappheit in den bevorzugten innerstädtischen Lagen wie Gohlis-Süd oder der Südvorstadt führen zu einer Verlagerung des Transaktionsgeschehens in die angrenzenden, zentrumsnahen mittleren und einfachen Lagen. So fanden die meisten Verkäufe im Jahr in den Bezirken Leipziger Osten (125) und Alt-West (104) statt. Besonders beliebt sind hier Stadtteile wie Volkmarsdorf oder Altlindenau, die sich in unmittelbarer Nähe zum Zentrum befinden und mit 900 bis EUR/m² über ein attraktives Preisniveau verfügen. Hoch im Kurs stehen in diesen Trendlagen gut sanierte Altbauobjekte. Diese werden auf dem Wohnungsmarkt von nahezu allen Bevölkerungsgruppen stark nachgefragt. Durch überschaubare Modernisierungsmaßnahmen und ein effizientes Vermietungsmanagement lassen sich hier vielfältige Wertsteigerungspotenziale realisieren. Gesunder Wohnungsmarkt Innerhalb von nur fünf Jahren wuchs die Einwohnerzahl Leipzigs um rund 12 % auf nunmehr fast an. Wichtige Gründe hierfür sind die lebendige Kreativszene, das vielfältige Kultur- und Freizeitangebot sowie die vergleichsweise günstigen Lebenshaltungskosten. Dabei lebt der überwiegende Teil der Leipziger Bevölkerung zur Miete. Die Wohneigentumsquote beträgt gerade einmal 11 %. Die durchschnittliche Angebotsmiete in der Stadt lag im ersten Quartal 2017 bei 6,45 EUR/m² und stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 5,4 %. Dass sich die Mieten noch auf diesem moderaten Niveau befinden, ist auch der Neubautätigkeit in der Stadt zu verdanken. wurde mit fertiggestellten Wohnungen der höchste Wert seit 15 Jahren erreicht. Faktoren steigen stadtweit Auf dem Leipziger Markt für Wohn- und Geschäftshäuser sind zunehmend Käufer mit einem kurz- bis mittelfristigen Anlagehorizont aktiv, die aufgrund der mangelnden Alternativen an den Kapitalmärkten in Immobilien investieren. Es handelt sich dabei überwiegend um eigenkapitalstarke Investoren aus den alten Bundesländern, welche die hohe Fungibilität auf dem Leipziger Markt schätzen. Dies führt zu einer dynamischen Entwicklung der Faktoren, die jedoch immer im Zusammenhang mit dem Quadratmeterpreis und Mietniveau betrachtet werden muss. Im bisherigen Jahresverlauf beobachtet Engel & Völkers Commercial eine rege Marktaktivität mit vielen Abschlüssen. Daher prognostizieren wir für 2017 mit 680 bis 740 eine etwas höhere Anzahl an verkauften Objekten. Das dazugehörige Geldvolumen wird jedoch mit 870 Mio. EUR voraussichtlich unter dem Rekordniveau von bleiben. Angebotsmieten 1. Quartal 2017 Stadtteile Anzahl der Wohnungsangebote Bestand Ø-Kaltmiete in EUR/m² Veränderung ggü. Vorjahr Neubau Ø-Kaltmiete in EUR/m² Veränderung ggü. Vorjahr Zentrum-Ost, Zentrum-Südost 709 8,15 +3,8 % 10,76 +2,8 % Zentrum, Zentrum-Süd 401 8,06 +6,4 % 10,14-0,6 % Zentrum-West, Zentrum-Nordwest 496 7,77 +5,8 % 10,61 +2,2 % Schleußig, Plagwitz, Lindenau 882 6,91 +3,9 % 9,08 +5,2 % Gohlis ,54 +3,5 % 7,62-2,5 % Stötteritz, Reudnitz-Thonberg ,33 +6,3 % 9,23 Anger-Crottendorf, Neustadt-Neuschönefeld 798 6,25 +8,4 % 7,74 +0,3 % Leutzsch, Altlindenau 777 6,14 +3,3 % 6,63-0,9 % Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 Leipzig Chemnitz

3 Rendite versus Inflation Bevölkerung und private Haushalte 10,0 9,0 8,0 7,0 mittlere Lage gute Lage ,8 528,5 539,3 551,9 567,8 579,5 6,0 in % 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Inflationsrate Bundesanleihen (10 Jahre) in Tsd ,8 303,5 310,3 316,8 325,0 330,9 0,0-1, Bevölkerung private Haushalte Quelle: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle: Amt für Statistik und Wahlen Leipzig Transaktionsanzahl* Transaktionsvolumen* Anzahl Volumen in Mio. EUR ** ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil ** Prognosespanne Quelle: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Commercial * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil ** Prognosespanne Quelle: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Durchschnittsrendite der jeweiligen Lage. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport / Leipzig/Halle

4 Leipzig - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Schkeuditz Markranstädt A14 Miltitz Grünau- Grünau- Ost Mitte Grünau- Siedlung Lützschena- Stahmeln Böhlitz-Ehrenberg Burghausen- Rückmarsdorf Lausen- Grünau Engel & Völkers Commercial Grünau- Nord Schönau Neulindenau Hartmannsdorf- Knautnaundorf Wahren Lindenthal Großzschocher Knautkleeberg- Knauthain Möckern Wiederitzsch Gohlis-Nord Eutritzsch Schleußig Südvorstadt Connewitz Kleinzschocher Markkleeberg Althen- Mockau- Nord Mockau- Süd Lößnig Dölitz-Dösen Seehausen Stötteritz Thekla Probstheida Meusdorf Plaußig- Portitz Gohlis-Mitte Heiterblick Gohlis-Süd Schönefeld- Schönefeld- Ost Zentrum- Abtnaundorf Paunsdorf Leutzsch Nord Sellerhausen- Zentrum- Zentrum- Neu- Volkmarsdorf Stünz Nordwest Ost schöne- feld Altlindenau Zentrum Engelsdorf Zentrum- Anger- West Crottendorf Lindenau Reudnitz- Zentrum-Süd Thonberg Mölkau Plagwitz Zentrum- Baalsdorf Südost A38 Marienbrunn Holzhausen Liebertwolkwitz Taucha Kleinpösna Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: April/Mai Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche Grünfläche Gewässer Indikator 2017* Trend Faktor 15,0 19,8 15,5 23,0 17,3 26,5 19,0 28,0 13,5 18,0 13,6 18,5 14,0 21,0 17,0 24,0 11,8 14,5 12,0 15,0 12,7 16,5 15,0 21,0 8,5 12,0 9,0 14,0 9,7 15,5 12,0 19,0 WGH-Preis in EUR/m * 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Commercial

5 Wohn- und Geschäftshäuser Chemnitz Eine weitere interessante Anlagemöglichkeit zur Boomtown Leipzig lässt sich im Südwesten von Sachsen finden: Chemnitz weist mit 168 verkauften Objekten im Jahr auf dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser ein ähnlich reges Marktgeschehen wie das 130 km entfernte Halle (Saale) auf. Das dazugehörige Geldvolumen stieg gegenüber dem Vorjahr um rund 2 % auf 73 Mio. EUR und verdeutlicht den preislichen Unterschied zur Händelstadt: Im Durchschnitt lag der mittlere Verkaufswert mit EUR bei gerade einmal der Hälfte des in Halle (Saale) erzielten Wertes ( EUR). Somit eröffnen sich Anlegern hier interessante Möglichkeiten zur Erzielung von attraktiven Renditen oder zur Diversifikation des Portfolios. Stadt gewinnt an Attraktivität Lange Zeit hatte Chemnitz mit einem schlechten Image zu kämpfen, welches vorrangig aus dem Strukturwandel und der Deindustrialisierung resultierte. In der jüngsten Vergangenheit konnte sich die drittgrößte Stadt Sachsens jedoch erfolgreich als Produktionsstandort von vielen namhaften Unternehmen wie Volkswagen, ThyssenKrupp, Siemens oder auch IBM etablieren und sich als moderner Technologiestandort positionieren. Dieser prosperierende Arbeitsmarkt zieht immer mehr junge Menschen in die Stadt, welche laut aktueller Untersuchungen sogar als Schwarmstadt gilt. Wohnungssuchende finden dabei in der ehemaligen Industriehochburg nach wie vor sehr günstige Mieten vor. Im ersten Quartal 2017 betrugen diese durchschnittlich 5,08 EUR/m². Die meisten Wohnangebote finden sich dabei in dem sehr beliebten Stadtteil Kaßberg (2.039 Angebote) mit seinen zahlreichen Gründerzeit- und Jugendstilbauten sowie im Stadtteil Sonnenberg (1.988 Angebote), der mit durchschnittlich 4,61 EUR/m² stadtweit über das niedrigste Mietpreisniveau verfügt. Nachholende Marktentwicklung Erstklassige Renditen von durchschnittlich 6,3 % in den guten Lagen sowie ein stabiler Mietermarkt stellen positive Anreize für Investitionen in den Chemnitzer Immobilienmarkt dar. Besonders in den universitätsnahen Lagen, wie Lutherviertel oder Bernsdorf, ist die Nachfrage höher als das Angebot. Trotz alledem kann die Marktsituation insgesamt als ausgeglichen bezeichnet werden, wobei sich die Vermarktungszeiten in der Regel spürbar verkürzt haben. Verantwortlich hierfür sind hauptsächlich investitionsfreudige Interessenten aus den alten Bundesländern, die über ausreichend Eigenkapital verfügen, ihren Bestand ausweiten und auch spekulative Käufe nicht scheuen. Kapitalmarkt treibt Faktoren Die weiterhin niedrige Zinsphase und der Mangel an Anlagealternativen auf den Kapitalmärkten begünstigt die derzeitige dynamische Entwicklung der Preise. Somit kam es in allen Lagen zu deutlichen Faktorsprüngen: In den sehr guten Lagen können verkaufsbereite Eigentümer gegenwärtig Rohertragsfaktoren zwischen dem 16- und 21-Fachen der Jahresnettokaltmiete erzielen. Engel & Völkers Commercial rechnet für 2017 daher mit einem ähnlich aktiven Marktgeschehen wie im Vorjahr mit 160 bis 180 verkauften Objekten und einem Geldvolumen zwischen 62 und 77 Mio. EUR. Angebotsmieten 1. Quartal 2017 Stadtteile Anzahl der Wohnungsangebote Bestand Ø-Kaltmiete in EUR/m² Veränderung ggü. Vorjahr Neubau Ø-Kaltmiete in EUR/m² Veränderung ggü. Vorjahr Grüna, Reichenbrand 109 5,46 +2,5 % Kaßberg 857 5,31 +2,7 % 6,05 Schönau, Siegmar 111 5,27 +1,2 % Borna-Heinersdorf 53 5,27 +5,4 % Lutherviertel, Gablenz, Yorckgebiet 894 5,20 +4,8 % Schloßchemnitz 555 5,12 +1,0 % 5,78 +5,5 % Zentrum 477 5,12 +2,0 % 5,53-7,7 % Kapellenberg, Bernsdorf, Kappel 886 5,10 +2,0 % Altchemnitz 163 5,03-0,4 % Sonnenberg, Ebersdorf, Hilbersdorf ,75 +2,4 % Quelle: empirica-systeme, Engel & Völkers Commercial

6 Rendite versus Inflation Bevölkerung und private Haushalte in % 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 mittlere Lage gute Lage Inflationsrate Bundesanleihen (10 Jahre) in Tsd ,8 579,5 517,8 528,5 539,3 551,9 294,8 303,5 310,3 316,8 325,0 330,9 0,0-1, Bevölkerung private Haushalte Quelle: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle: Stadt Chemnitz, bulwiengesa AG, Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Transaktionsvolumen* Anzahl Volumen in Mio. EUR ** ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil ** Prognosespanne Quelle: Gutachterausschuss Chemnitz, Engel & Völkers Commercial * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil ** Prognosespanne Quelle: Gutachterausschuss Chemnitz, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Durchschnittsrendite der jeweiligen Lage. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport / Leipzig/Halle

7 Chemnitz - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Grüna Mittelbach Engel & Völkers Commercial Röhrsdorf A4 Rabenstein Wittgensdorf Reichenbrand Siegmar Schönau B95 Rottluff A72 Altendorf B173 Kappel Kaßberg B107 Furth Schloßchemnitz Zentrum Harthau Klaffenbach Ebersdorf B169 Bernsdorf Hilbersdorf Gablenz B174 Reichenhain Erfenschlag Einsiedel B173 Adelsberg Euba Yorckgebiet Glösa- Draisdorf Borna- Heinersdorf Sonnenberg Lutherviertel Helbersdorf Stelzendorf Morgen- Altleite chemnitz Markersdorf Hutholz B95 Kapellenberg Kleinolbersdorf- Altenhain Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: April/Mai Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Gute Lage Mittlere Lage Einfache Lage Gewerbe-/Industriefläche Grünfläche Gewässer Indikator 2017* Trend Faktor 13,7 17,3 13,9 17,8 15,0 18,5 16,0 21,0 10,6 14,8 10,8 15,1 12,0 16,5 13,0 19,0 8,7 12,5 8,8 13,8 10,0 15,2 11,0 17,0 6,0 10,8 7,0 11,9 8,0 13,0 9,0 15,0 WGH-Preis in EUR/m * 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 Leipzig Chemnitz

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