Industrie Marktreport 2018/2019 Hamburg

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1 Industrie Marktreport 2018/2019 Hamburg

2 HAMBURG m 2 5,85 EUR/m 2 4,85 EUR/m m 2 Flächenumsatz Spitzenmiete Durchschnittsmiete Neubau/Fertigstellung m² Flächenumsatz in 2018 Engpässe prägen das Gesamtergebnis m² verzeichnete der Hamburger Markt für Logistik- und Industrieflächen (Vermietung und Verkauf) im. Das schwache Vorjahresergebnis ( m²) wurde damit nur knapp übertroffen. Zudem liegt das Ergebnis deutlich unter dem Zehnjahresdurchschnitt von rund m². Die auf eine hohe Neubautätigkeit gestützte Vorjahresprognose, die für das Gesamtjahr 2018 von einem Flächenumsatz zwischen und m² ausging, wurde demnach nicht erfüllt. Die Gründe hierfür liegen in der Verzögerung der erwarteten Baufertigstellungen, welche vor allem durch Kapazitätsengpässe der ausführenden Bauunternehmen und verzögerte Genehmigungsverfahren zustande kam. Die Auftragsbücher der Baufirmen sind in der Regel für zwölf Monate und mehr ausgelastet. Es herrscht nahezu Vollvermietung in allen Lagen. Der Mangel an kurzfristig verfügbaren Grundstücken für expandierende Logistik- und Industrieunternehmen hält unverändert an. Das lässt sich auch daran erkennen, dass der Anteil an Eigennutzer Neubau von 24 % auf 15 % gesunken ist. Investorenkapital für die Errichtung von Neubauten ist hingegen ausreichend vorhanden. Kurzfristig verfügbare moderne Mietflächen sind so gut wie nicht zu finden. Bei Flächengesuchen ab m² müssen Unternehmen mit Vorlaufzeiten von mehr als einem Jahr rechnen. Daraus resultiert ein weiterer Trend, Flächenumsatz Flächenumsatz - Lage in Tsd. m² * Prognosespanne Ø 10 Jahre m² Q1 Q2 Q3 Q * 4 % Hamburg Nord Hamburg Ost Billbrook 60% Hamburg Süd Hafen 91% Hamburg West 3 % Umland Nord 6 % Umland Ost Umland Süd Umland West 2 % 17 % 38 % 13 % 17 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2018/2019 Hamburg

3 der 2018 verstärkt zu beobachten war: Unternehmen, die langfristig von einem steigenden Flächenbedarf ausgehen, reagieren mit der Anmietung größerer Flächen, um vorbereitet zu sein. Hamburger Süden beliebt Im Süden von Hamburg und im Umland Süd fanden die größten Flächenumsätze statt, weil dort noch große Flächen zu finden waren. Die In-Time Transport GmbH hat als Eigennutzer in Buchholz in der Nordheide einen m² großen Neubau eines Logistikgebäudes mit ca Stellplätzen inkl. Gefahrgutlager mit ca Stellplätzen errichtet, der Logistikdienstleister BOR Warehousing & Distribution ca m² in Hamburg- Altenwerder. Der Osten Hamburgs und das Umland Ost zeichneten sich eher durch Eigennutzer-Neubauten aus. In Hamburg und im Umland wird die Flächensuche für Unternehmen immer schwieriger, sodass sie immer weiter in die Peripherie ziehen müssen. So sind z. B. Ikea und Nörpel auf Elstorf und Globetrotter auf Ludwigslust ausgewichen. Die Flächenumsätze haben sich hier ähnlich wie im Vorjahr entwickelt. Auf die Stadt Hamburg entfallen 62 % bzw m² (2017: 66 %) und auf die Umlandgemeinden 38 % bzw m² (2017: 34 %). In Hamburg präsentierte sich die Lage Süd mit 38 % bzw m² (2017: 26 %) als aktivster Teilmarkt, gefolgt von Ost mit 17 % (2017: 32 %). Auch im Umland sind die Flächenumsätze in der Lage Süd mit 17 % bzw m² am größten. Transport/Logistik stark Positiv entwickelt hat sich die Branche Transport, Logistik. Sie konnte den Anteil am Flächenumsatz von 38 % auf 56 % ausbauen. Somit wurden in diesem Segment Verträge über m² abgeschlossen, darunter m² Neubaufläche. Das entspricht einem Anteil von 19 % am Gesamtflächenumsatz. Im letzten Jahr waren es noch m² bzw. 28 % am Gesamtflächenumsatz. Grund für diese Entwicklung waren fehlende großflächige Neubau-Mietabschlüsse. Die Mieten bleiben in der Spitze unverändert auf Flächenumsatz - Branche Flächenumsatz - Miete/Eigennutzer Sonstiges (7 %) Handel (14 %) Transport, Logistik (56 %) Eigennutzer (Bestand) (6 %) Eigennutzer (Neubau) (15 %) Miete (Neubau) (4 %) Industrie, Gewerbe (23 %) Miete (Bestand) (75 %)

4 ihrem Niveau von 5,85 EUR/m² und im Durchschnitt bei 4,85 EUR/m². derungen hinsichtlich Stromversorgung, Sicherheit und Brandschutz hoch. Attraktives Investment Flächenentwicklungen im Fokus Im Vergleich zu den Vorjahren ist eine Zunahme von Investments, die sich mit der Entwicklung von Industrie- und Logistikimmobilien beschäftigen, aufgrund niedriger Renditen am Wohnungsmarkt festzustellen. Die ehemalige Marktnische etabliert sich zunehmend. Marktgängig wird wieder die Entwicklung von investorengetriebenen Gewerbeparks auf bis m² großen Grundstücken, mit Flächenangeboten zwischen 500 und m². Erfolgsfaktoren sind hier die hohe Gebäudequalität und ein professionelles Management der Immobilien. Mieten und Büroanteil sind dort höher als bei Logistikimmobilien. Auch Data-Center in ehemaligen Gewerbeflächen ( m²) im Stadtbereich gewinnen aufgrund der Verkehrsanbindung wieder an Bedeutung. Allerdings sind die Gebäudeanfor- Brownfield-Entwicklungen rücken mangels freier Grundstücke in Hamburg verstärkt in den Fokus. Die Eigentümerseite profitiert beispielsweise beim Verkauf von den gestiegenen Kaufpreisen und die Mieterseite nach der Erstellung von modernen, marktfähigen Flächen. Mögliche Nutzer sehen wir insbesondere für kleine Flächen in zentralen Lagen (City-Logistik), da auch hier hoher Bedarf besteht. Für das Jahr 2019 erwartet Engel & Völkers Commercial aufgrund der guten Nachfrage und des weiter sinkenden Leerstandes ein steigendes Mietniveau, da der Flächenverbrauch weiterhin höher ist als die Flächenzahl der Neuzugänge. Beim Flächenumsatz prognostizieren wir einen Anstieg auf bis zu m², da einige Großabschlüsse im Hamburger Süden sowie im südlichen Umland zum positiven Ergebnis beitragen werden. Bedeutende Transaktionen Nutzer Fläche Umsatzart Lage BOR Warehousing & Distribution m 2 Miete (Bestand) Hamburg Süd In-Time Transport m 2 Neubau (Eigennutzer) Umland Süd Getriebebau Nord m 2 Neubau (Eigennutzer) Umland Ost Nord Logistik m 2 Miete (Bestand) Hamburg Süd Kühne & Nagel m 2 Miete (Bestand) Hamburg Süd Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2018/2019 Hamburg

5 Gewerbe- und Industriegebiete in der Region Hamburg Kaufpreise (Industriegrundstück*) in EUR/m² Miete (Halle**) in EUR/m² Nr. Gewerbegebiet HH-Fuhlsbüttel ,10 5,50 4,10 5,60 4,30 5,70 4,50 5,80 2 Norderstedt ,50 5,85 3,50 5,85 4,00 5,85 4,50 5,85 3 Henstedt-Ulzburg ,50 5,00 3,50 5,00 4,00 5,00 4,00 5,00 4 Kaltenkirchen ,70 4,40 2,70 4,40 3,00 4,40 4,00 4,60 5 HH-Wandsbek ,10 5,50 4,10 5,60 4,50 5,60 5,00 5,80 6 Ahrensburg ,80 5,20 3,80 5,30 3,80 5,30 4,00 5,30 7 Barsbüttel ,00 5,50 4,00 5,50 4,00 5,50 4,30 5, HH-Billbrook/ Allermöhe ,90 5,60 3,90 5,60 4,00 5,70 4,50 5,80 Glinde/Reinbek/ Oststeinbek ,00 5,50 4,00 5,50 4,00 5,50 4,50 5,50 10 HH-Bergedorf ,50 5,60 3,50 5,60 3,90 5,60 4,30 5,60 11 HH-Harburg ,70 5,70 3,70 5,70 4,00 5,85 4,50 5,85 12 Seevetal ,60 4,80 2,60 4,80 3,00 4,80 4,00 5,00 13 Winsen ,80 4,50 3,80 4,60 4,00 4,70 4,30 4,80 14 HH-Hafen *** *** *** *** 4,00 5,60 4,00 5,70 4,20 5,85 4,50 5,85 15 Buchholz/Rade ,90 4,60 2,90 4,70 3,10 4,70 3,90 4,70 16 Neu Wulmstorf ,60 4,60 3,60 4,60 3,60 4,60 4,00 4,80 17 HH-Bahrenfeld ,90 5,70 3,90 5,80 3,90 5,80 4,50 5,80 18 HH-Stellingen ,00 5,50 3,00 5,60 3,00 5,60 4,50 5,60 19 Wedel ,80 5,30 3,80 5,30 3,80 5,30 4,30 5,30 20 Pinneberg ,80 4,90 2,80 4,90 3,10 4,90 3,80 4,90 21 Rellingen ,00 5,10 3,00 5,10 3,40 5,10 4,00 5,40 22 Quickborn ,80 4,60 2,80 4,60 3,10 4,60 4,00 4,60 23 Tornesch ,80 4,50 2,80 4,50 3,00 4,50 3,50 4,50 24 Elmshorn ,80 4,50 2,80 4,50 3,00 4,50 3,50 4,50 * unbebautes Grundstück für industrielle/gewerbliche Nutzung ** Mietpreis für Hallen in gebietstypischer Qualität *** kein Angebot Mietpreisspannen in EUR/m² Flächenumsatz - Größenklassen m² (2 %) 6 5,80 5,85 5,85 5,85 5,85 5,85 > m² (44 %) m² (5 %) m² (14 %) EUR/m² 4 2 2,60 2,60 2,60 2,80 3,00 3, m² (11 %) m² (24 %) Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2018/2019 Hamburg

6 Industrie- und Logistiklagen Hamburg Stade A26 A20 A21 Kaltenkirchen 4 3 Henstedt- Bad Oldesloe Ulzburg 24 A7 Elmshorn 22 Quickborn Tornesch Norderstedt 23 A Pinneberg Ahrensburg Rellingen Fuhlsbüttel A1 B404 1 Stellingen Wandsbek Wedel Barsbüttel A24 Bahrenfeld Altona 17 Billbrook/ Allermöhe 9 8 Glinde/Oststeinbek/Reinbek Hafen14 Berge- A25 10 dorf ELBE Buxtehude Neu Wulmstorf Harburg Geesthacht A B Winsen (Luhe) A1 Seevetal Buchholz/Rade A39 13 A7 A20 Engel & Völkers Commercial Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Januar Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, GmbH. Hamburger Norden Hamburger Westen Hamburger Osten Hamburger Süden Gewässer Umland Nord Umland West Umland Ost Umland Süd Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Stadthausbrücke Hamburg Tel. +49-(0) HamburgCommercial@engelvoelkers.com