DIE DEUTSCHEN LOGISTIKMÄRKTE IM ÜBERBLICK

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1 LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2015 ÜBERBLICK DIE DEUTSCHEN LOGISTIKMÄRKTE IM ÜBERBLICK STIMMUNG FOLGT KONJUNKTURVERLAUF Die Stimmung in der Logistikbranche folgte weitestgehend dem allgemeinen Konjunkturverlauf. Nach dem starken Anstieg des Bruttoinlandprodukts (BIP) im ersten Quartal zog auch der vom Institut für Weltwirtschaft (IfW) berechnete Logistikindikator um rund 9 Punkte auf 138,8 an. Im zweiten Halbjahr gab er dann aufgrund der schwachen BIP-Entwicklung wieder bis auf 120,5 Punkte nach. Allerdings signalisierte der Teilindikator zur aktuellen Lage bereits im vierten Quartal wieder einen leichten Aufwärtstrend und stieg auf 130,0. Die Erwartungshaltung zur künftigen Entwicklung ging weiter zurück. Allerdings ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass die gegen Ende verbesserten Konjunkturaussichten sich im ersten Quartal 2015 auch in einem anziehenden Logistikindikator widerspiegeln werden. LOGISTIKINDIKATOR DEUTSCHLAND Klima Lage Erwartungen Quelle: IfW, BVL ZWEITBESTER FLÄCHENUMSATZ ALLER ZEITEN Mit knapp 5,2 Mio. m² konnte der Logistik- und Lagerflächenmarkt das Vorjahresergebnis um 12 % verbessern und knackte erneut die 5-Mio.-m²-Schwelle. Dies ist das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis und übertrifft den zehnjährigen Schnitt um 25 %. Lediglich 2011 war der Gesamtumsatz höher. Bemerkenswert ist vor allem, dass dieses außergewöhnliche Resultat trotz der nicht ganz einfachen konjunkturellen Rahmenbedingungen zustande gekommen ist. Vor dem Hintergrund der gerade im zweiten und dritten Quartal zu beobachtenden Stagnation der Gesamtwirtschaft war dies nicht zu erwarten. Ein wichtiger Grund für die positive Entwicklung ist auch im mit gut 44 % sehr hohen Umsatzanteil von Großabschlüssen über m² zu sehen, der wesentlich zum Ergebnisschub beigetragen hat. FLÄCHENUMSATZ LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN IN DEUTSCHLAND in m NEUBAUANTEIL WÄCHST WEITER Der bereits in den letzten Jahren zu beobachtende Trend, dass der Neubauanteil am Gesamtumsatz zunimmt, setzte sich auch fort. Insgesamt entfallen 59 % des Ergebnisses auf Neubauten, die überwiegend als build-to-suit- Lösungen für Mieter oder als Eigennutzerobjekte errichtet werden. Der bereits sehr hohe Vorjahreswert (53,5 %) konnte also gesteigert werden. Ausschlaggebend hierfür ist einerseits das mangelnde Angebot an großflächigen Bestands objekten, andererseits auch die steigenden qualitativen Anforderungen der Nutzer, die häufig durch ältere Bestände nicht mehr erfüllt werden können. Etwas abgenommen hat mit gut 42 % der Eigennutzeranteil (2013: knapp 46 %). KENNZAHLEN LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2013 Flächenumsatz m² m² davon Eigennutzer 45,6 % 42,2 % davon Neubau 53,5 % 59,0 % Trend

2 LEICHTES UMSATZPLUS IN METROPOLEN In den großen Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München) wuchs der Umsatz mit gut 3 % weniger als im Bundesschnitt und erreichte insgesamt knapp 2,27 Mio. m². Trotzdem ist dies das drittbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre. Allerdings entwickelten sich die einzelnen Standorte unterschiedlich: An die Spitze setzte sich Hamburg mit einem gegenüber 2013 unveränderten Resultat von m² allerdings nur hauchdünn vor Frankfurt mit m² (-5 %). Ein Großteil entfällt dabei auf den Neubau des rund m² großen Multi-User-Logistikzentrums der Fiege-Gruppe in Dieburg. Mehr als doppelt so viel umgesetzt als im Vorjahr wurde in Köln mit m², wozu u. a. der Neubau eines über m² großen Logistikzentrums für Hammer in Bedburg beigetragen hat. Eine Umsatzsteigerung verzeichneten darüber hinaus München mit m² (+34 %) und Leipzig mit m² (+12 %). Demgegenüber mussten Berlin mit m² (-9 %) sowie vor allem Düsseldorf mit m² (-32 %) erhebliche Umsatzverluste hinnehmen. FLÄCHENUMSATZ LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN NACH REGIONEN Bedeutende Logistikmärkte 2013 Veränderung (%) Berlin ,8 % Düsseldorf ,4 % Frankfurt ,3 % Hamburg ,0 % Köln ,3 % Leipzig ,3 % München ,3 % Zwischensumme ,2 % Ausgewählte Logistikregionen* Bremen ,1 % Hannover / Braunschweig ,1 % Karlsruhe ,0 % STANDORTE AUSSERHALB DER METROPOLEN PROFITIEREN Die dynamische Entwicklung des Flächenumsatzes wurde auch außerhalb der Metropolen vorangetrieben. Insgesamt wurden hier Abschlüsse über 2,93 Mio. m² registriert, womit das Vorjahresergebnis um fast 20 % gesteigert wurde. Damit liegt das Resultat nahezu gleichauf mit dem Rekordjahr Auf die 14 Logistik-Agglomerationen, die BNPPRE zusätzlich zu den Ballungsräumen der wichtigsten Städte analysiert, entfallen knapp 1,5 Mio. m². Einige Regionen verbuchten starke Zuwächse und verzeichneten umfangreiche Flächenumsätze: vor allem Münster / Osnabrück mit über m², wo der Umsatz gut fünfmal so hoch war wie im Vorjahr. Dazu hat u. a. der Neubau eines Logistikzentrums von Gerry Weber sowie ein Warenverteilzentrum mit ca m² beitragen, das ECE-Projektmanagement für Hermes errichtet. Spürbar zugelegt hat auch die Region Mannheim mit über m² (+233 %), was u. a. auf ein neues Logistikzentrum der Daimler AG (knapp m²) zurückzuführen ist. Ein vergleichbares Resultat, sowohl absolut als auch beim Umsatzplus, wurde im Raum Stuttgart registriert. Mit m² (+44 %) hat sich außerdem das Ruhrgebiet positiv entwickelt. Größere Umsatzeinbußen waren in Bremen ( m²; -77 %), Karlsruhe ( m²; -22 %) und Nürnberg ( m²; -7 %) zu beobachten. Mannheim ,8 % Münster / Osnabrück ,2 % Nürnberg ,6 % Ruhrgebiet ,1 % Stuttgart ,1 % Restliches Bundesgebiet ,8 % Summe sonstige Standorte ,9 % Gesamt ,0 % * Abschlüsse m² BEDEUTENDE VERTRAGSABSCHLÜSSE Quartal Lage Unternehmen Fläche Q2 Bedburg Hammer Q2 Löhne Hermes Q1 Dieburg FIEGE Q2 Speyer Daimler AG Q4 Bad Bentheim Euro Time Logistics

3 LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2015 ÜBERBLICK BRANCHENSTRUKTUR VERGLEICHSWEISE STABIL Bezogen auf die Beteiligung der Branchengruppen sind keine gravierenden Verschiebungen festzustellen. An der Spitze sind mit 43,3 % erneut Logistikdienstleister, die damit in etwa auf Vorjahresniveau liegen. Der kontinuierliche Flächenbedarf dieser Branche resultiert nicht zuletzt aus permanenten Weiterentwicklungen im Bereich Kontraktlogistik. Mit gut 30 % folgen Handelsunternehmen auf Platz zwei, deren Nachfrage in den letzten Jahren ebenfalls sehr stabil war, wofür nicht zuletzt Trends im Online-Handel verantwortlich sind. Vervollständigt wird das Führungstrio erwartungsgemäß von Industrieunternehmen, die auf einen Umsatzanteil von knapp 23 % kommen. Alle weiteren Branchengruppen spielten nur eine vergleichsweise untergeordnete Rolle. FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN 0,6 0,1 3,2 22,6 43,3 30,2 Logistikdienstleister Handelsunternehmen Industrie / Produktion Baugewerbe / Handwerk Ver-/ Entsorgung Sonstige HÖCHSTMIETEN TEILS WEITER GESTIEGEN Die gute Nachfragesituation der letzten Jahre spiegelt sich in einigen Märkten auch in einer leichten Steigerung der Spitzenmieten wider. Im Laufe des Jahres haben sie in Düsseldorf (5,40 /m²) um rund 6 %, in Köln (5 /m²) um rund 4 % sowie in Frankfurt (6,30 /m²) und Leipzig (4,35 /m²) jeweils um etwa 2 % zugelegt. In den übrigen Metropolen blieben die Höchstmieten stabil: In München sind weiterhin 6,50 /m², in Hamburg 5,70 /m² und in Berlin 4,70 /m² anzusetzen. Auch die oberen Werte der Mietpreisspannen in den analysierten Logistik-Agglomerationen zeigen in einigen Teilmärkten eine leichte Aufwärtstendenz. Dies ist teilweise auch auf einen größeren Wettbewerb zwischen den Nutzern aufgrund des häufig begrenzten Angebots zurückzuführen. Beispiele sind u. a. die Regionen Münster / Osnabrück und Stuttgart. HÖCHSTMIETEN IN BEDEUTENDEN LOGISTIKMÄRKTEN in /m² Berlin 4,70 Düsseldorf 5,40 Frankfurt 6,30 Hamburg 5,70 Köln 5,00 Leipzig 4,35 München 6,50 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 PERSPEKTIVEN Auch 2015 sollte die Nachfrage hoch sein. Vor allem die verbesserten Aussichten zur Konjunkturentwicklung dürften sich positiv auswirken. Aktuelle Entwicklungen, wie der stark gesunkene Ölpreis und der deutlich gestiegene Dollar, werden gerade bei nachfrageintensiven Industriezweigen die Geschäfte ankurbeln und voraussichtlich eine Nachfragesteigerung auslösen. Berücksichtigt man weiterhin, dass sich die Sparneigung der Verbraucher auf einem historischen Tiefstand befindet, wird vermutlich der Handel an steigenden Konsumausgaben partizipieren. Auch dies könnte zu weiterem Flächenbedarf führen. Deshalb ist erneut ein sehr guter Umsatz über dem langjährigen Durchschnitt zu erwarten. Ob wieder die 5-Mio.-m²-Schwelle überschritten wird, ist vor allem von großflächigen Abschlüssen abhängig. MIETPREISSPANNEN IN AUSGEWÄHLTEN LOGISTIKREGIONEN in /m² Bremen Hannover / Braunschweig Karlsruhe Mannheim Münster / Osnabrück Nürnberg Ruhrgebiet Stuttgart 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 6 7

4 BERLIN FLÄCHENUMSATZ UNTER VORJAHRESNIVEAU Mit einem Flächenumsatz von m² konnte der Berliner Logistik- und Lagerflächenmarkt nicht ganz an das Vorjahresergebnis anknüpfen und verliert knapp 9 %. Dass es sich insgesamt trotzdem um ein ordentliches Ergebnis handelt, wird dadurch unterstrichen, dass der zehnjährige Durchschnitt um gut 5 % übertroffen wurde. Ein wichtiger Grund für den rückläufigen Umsatz ist darin zu sehen, dass deutlich weniger Großabschlüsse registriert wurden als Ausschlaggebend für diese Entwicklung war einerseits das nicht ganz einfache gesamtwirtschaftliche Umfeld, andererseits aber auch die Tatsache, dass nicht alle großflächigen Gesuche mit dem vorhandenen Angebot bedient werden konnten. Der Anteil von Eigennutzern lag mit knapp 19 % erneut auf einem im bundesweiten Vergleich sehr niedrigen Niveau. Deutlich angestiegen ist dagegen der Neubauanteil am Gesamtumsatz, der bei fast 35 % liegt. HANDELSUNTERNEHMEN ERNEUT AM AKTIVSTEN Wie bereits im Vorjahr konnten sich Handelsunternehmen mit einem Umsatzanteil von gut 43 % an die Spitze der Branchengruppen setzen. Auch bezogen auf die Anzahl der erfassten Verträge liegen sie klar in Führung. Vor allem einige Großverträge, wie von Rocket Internet in Ludwigsfelde oder Getränke Essmann in Potsdam, haben zum guten Ergebnis beigetragen. Platz zwei geht mit deutlichem Abstand an Logistikdienstleister, die in den letzten Jahren häufig mit dem Handel um die Führungsposition konkurrierten, und für gut 28 % des Resultats verantwortlich sind. Etwas weniger umgesetzt als im Vorjahr haben Industrieunternehmen, die auf etwas über 17 % kommen und damit den dritten Rang belegen. Alle übrigen Branchengruppen, zu denen u. a. auch das Baugewerbe zählt, erreichen zusammen gut 11 %. FLÄCHENUMSATZ LAGER- UND LOGISTIKFLÄCHEN IN BERLIN FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN BERLIN in m² Ø m² 17, ,6 28,1 8, , Handelsunternehmen Logistikdienstleister Industrie / Produktion Baugewerbe / Handwerk Sonstige KLEINE ABSCHLÜSSE MIT HÖCHSTEM ANTEIL Die im Vergleich zum Vorjahr etwas unterschiedliche Nachfragestruktur zeigt sich vor allem im hohen Umsatzanteil kleinerer Verträge. Mit knapp 29 % haben Abschlüsse bis m² mit Abstand am meisten zum Ergebnis beigetragen und gegenüber 2013 um rund 7 Prozentpunkte zugelegt. Demgegenüber büßten große Verträge über m², die auf gut 19 % kommen, 12 Prozentpunkte ein, nachdem sie im vergangenen Jahr noch für ein Drittel des Resultats verantwortlich waren. Dass sich diese Entwicklung in einem geringeren Gesamtumsatz niederschlägt, ist nicht verwunderlich. In etwa ihr Niveau gehalten haben die beiden Größenklassen zwischen und m², auf die zusammen etwa ein Drittel entfiel. FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN BERLIN 19, m² 28, m² 8, m² m² m² 10,6 15, m² 17,0

5 LOGISTIKMARKT DEUTSCHLAND 2015 BERLIN WENIG FLÄCHEN IN BEVORZUGTEN LAGEN Auch wenn bezogen auf den Gesamtmarkt keine dramatische Angebotsknappheit herrscht, gibt es doch in einigen besonders nachgefragten Lagen gewisse Engpässe. Dies gilt vor allem für das südliche Berliner Umland, wo kaum großflächige, moderne Objekte kurzfristig verfügbar sind. In den weniger präferierten nördlichen und östlichen Bereichen besteht dagegen eher ein leichter Angebotsüberhang an Bestandsobjekten. Vor diesem Hintergrund waren bei den Mietpreisniveaus auch keine größeren Verschiebungen zu beobachten. Die Spitzenmiete liegt unverändert bei 4,70 /m² und wird in sehr guten Lagen wie dem südlichen Berliner Umland oder Schönefeld erzielt. Auch die Durchschnittsmiete zeigt sich mit weiterhin 3,50 /m² stabil. BEDEUTENDE VERTRÄGE IN BERLIN Quartal Lage Unternehmen Fläche Q1 Ludwigsfelde Rocket Internet Q1 Potsdam Getränke Essmann Q1 Ludwigsfelde FIEGE Q1 Kremmen Schwarz E-Commerce Q1 Wustermark Wepoba Wellpappenfabrik DURCHAUS GUTE PERSPEKTIVEN FÜR 2015 Für 2015 weist der Berliner Markt recht gute Perspektiven auf. Die Konjunkturaussichten haben sich in den letzten Monaten verbessert, wovon wichtige Nachfragegruppen, z. B. Handels- und Industrieunternehmen, profitieren sollten. Etwas limitierend könnte sich das in Teilmärkten nicht ausreichende Angebot auswirken, da hierdurch geplante Großabschlüsse im Einzelfall vielleicht nicht umgesetzt werden können. Vor diesem Hintergrund erscheint im laufenden Jahr ein Umsatz leicht über dem langjährigen Durchschnitt realistisch. Ob gegenüber sogar eine Steigerung möglich ist, hängt vor allem vom Umfang der Großabschlüsse ab. KENNZAHLEN LOGISTIKMARKT BERLIN 2013 Trend 2015 Höchstmiete 4,70 /m² 4,70 /m² Durchschnittsmiete 3,50 /m² 3,50 /m² Flächenumsatz m² m² davon Eigennutzer 17,0 % 18,6 % davon Neubau 14,9 % 34,7 % 10 11