Werkbuch für den Quartierplaner

Transkript

1 Werkbuch für den Quartierplaner Der Quartierplan macht eingezontes Land baureif.

2 Impressum Verfasser Dr. iur. Peter Bösch, 1949, studierte Rechtswissenschaft in Zürich. Nach dem Gerichtspraktikum erwarb er 1975 das Anwaltspatent und schrieb eine Dissertation über ein strafprozessrechtliches Thema. Er arbeitete kurze Zeit als Anwalt und wurde für 3 Jahre Sekretär der Baurekurskommissionen des Kantons Zürich. Von war er Mitarbeiter des Bauamtes II der Stadt Zürich (heute Hochbaudepartement der Stadt Zürich), wo er vor allem planungsrechtliche Fragen behandelte. Er leitete zudem interimistisch die Baupolizei der Stadt Zürich. Seit November l989 führt er ein eigenes Anwaltsbüro zuerst in Zürich und ab April 1998 in Zollikon. In diesem Büro bearbeitet er bevorzugt Mandate aus dem Gebiet des öffentlichen und privaten Planungs- und Baurechts und des Verwaltungsrechts. Zudem schlichtet er Streitigkeiten zwischen Nachbarn, Bauherren, Unternehmern, Planern und öffentlichen Verwaltungen (Mediation). Er ist Lehrbeauftragter für Baurecht an der Architekturabteilung der Zürcher Hochschule Winterthur. Alwin Suter, 1946, Dipl. Kulturingenieur ETH, Raumplaner FSU/BSP, schloss sein Studium 1971 ab. Von war er Sachbearbeiter im Planungsbüro M. Steiger und L. Huber. Anschliessend wechselte er zum Planungsbüro Guhl Lechner Philipp wo er 1977 Teilhaber und Geschäftsführer wurde. Heute firmiert das Planungsbüro unter dem Namen Suter von Känel AG. Alwin Suter ist ein Planungsallrounder und hat schon zahl-reiche Orts-, Regional-, Gebiets- und Quartierplanungen bearbeitet oder war als Projektleiter für die Abwicklung verantwortlich. Sein reiches Fachwissen bringt er auch bei Landschafts- und Umweltschutzplanungen sowie als Lehrbeauftragter der ETH Z und als Prüfungsexperte an der Fachhochschule Rapperswil ein. Peter von Känel, 1957, Dipl. Siedlungsplaner HTL, Raumplaner Reg. A und FSU/BSP, studierte nach seiner Lehre als Vermess-ungszeichner und einem einjährigen Amerikaaufenthalt von an der heutigen Fachhochschule Rapperswil. Anschlies-send absolvierte er berufsbegleitend das NDS-U Unternehmungsführung an der HWV in Horw. Er ist seit 1986 Teilhaber des Büros Suter von Känel AG und bearbeitet alle raumplanerischen Fragestellungen. Zu seinen Spezialgebieten gehören Ortsplanungen, Quartier- und Gestaltungsplanungen, Verkehrsplanungen, Lärmschutzaufgaben, Strassenraumge-staltungen und das moderieren von Planungsprozessen.

3 Impressum Herausgeber VZGV Verein Zürcherischer Gemeindeschreiber und Verwaltungsfachleute Bezug kdmz Kantonale Drucksachen- und Materialzentrale Räffelstrasse Zürich Tel Fax i n h a l t

4 Inhaltsverzeichnis A. Einleitung 5 1. Vorwort 6 2. Zweck des Quartierplanverfahrens 7 3. Arten des Quartierplans 8 B. Verfahren 1. Quartierplanbeteiligte Verfahrenseinleitung Ablauf der Quartierplanung Verhandlungen Rechtsmittelverfahren 47 C. Sachinhalte Alter Bestand Groberschliessung-Feinerschliessung Neuer Bestand Baulinien Gewässer Werkleitungen Kosten Ordnung der Rechtsverhältnisse 97 D. Vollzug und Bau Administrativer Vollzug Baulicher Vollzug Abrechnung 108 E. Anhang 1. Literaturauswahl Abkürzungsverzeichnis Gesetzesregister Materialienverzeichnis Baurechtsquellen im Internet 132

5 A. Einleitung e i n l e i t u n g 55

6 1. Vorwort Der Zürcher Quartierplan ist bei Planern und Juristen seit längerem ein praktisch unbeackertes Feld. Die Tagungen des Vereins Zürcher Gemeindeschreiber und Verwaltungsfachleute im Frühjahr 2000 zum Thema «Quartierplan-Werkstatt» gab uns Gelegenheit, das zugehörige Werkbuch für Quartierplaner zu verfassen. Für die zahlreichen Hinweise danken wir den Seminarteilnehmern. Besonderen Dank gilt den kantonalen Fachstellen Amt für Raumordnung und Vermessung (ARV), Amt für Abfall, Energie und Luft (AWEL) und Tiefbauamt (TBA), die wertvolle Anregungen machten. Dank gebührt aber auch den fleissigen Helfern im Hintergrund. Dazu gehören folgende Mitarbeiter des Planungsbüros Suter von Känel AG: Sandra Andreossi (Sekretärin), Michael Ruffner (Praktikant FH Rapperswil) und Reto Wild (Mitinhaber SVK). Zürich, September 2000 Peter Bösch Alwin Suter Peter von Känel

7 2. Zweck des Quartierplanverfahrens Die Herstellung überbaubarer Grundstücke mit entsprechender Planung der Feinerschliessung, d.h. der Quartierstrassen, der Anschlüsse an die Hauptsammelkanäle und -leitungen ist die Hauptaufgabe des Quartierplanverfahrens. Damit erlangen die beteiligten Grundstücke die Baureife. Die richtige Form der Baugrundstücke ist jene, die eine «zonengemässe» Überbauung ermöglicht. Eine Einfamilienhauszone erfordert andere Formen und Grössen von Grundstücken als eine Mehrfamilienhauszone. In der Kernzone, wo kleine Grenzabstände gelten, bleiben auch eigentliche Kleinparzellen «quartierplanfähig». Die behördenverbindliche Richtplanung und die grundeigentümerverbindlichen Nutzungsplanung (Bau- und Zonenordnung) und gegebenenfalls die Sondernutzungsplanungen, wie Sonderbauvorschriften oder Gestaltungsplan, bestimmen, wo und was gebaut werden darf. Damit ist aber überhaupt noch nicht gesagt, dass ein konkretes Bauprojekt auch bewilligt wird. Die erwähnten Planungen machen Land vorerst lediglich zu Rohbauland. Damit aus Rohbauland baureifes Land wird, auf dem der Grundeigentümer einen Anspruch auf eine Baubewilligung hat, ist ne-ben der Groberschliessungsplanung (Verkehrsplan, Erschliessungsplan) für die grosse Mehrzahl der Parzellen noch die Planung der Feinerschliessung erforderlich ( 123 ff PBG). Der Quartierplan ist das Planungsinstrument, um dies zu erreichen. Hauptaufgaben des Quartierplans Planerische Vorgaben e i n l e i t u n g Die fehlende Zufahrt und die ungünstigen Parzellenformen machen das Gebiet quartierplanbedürftig.

8 3. Arten des Quartierplans «Superprivater» Quartierplan Grundeigentümer haben die Möglichkeit, die Landumlegung und Erschliessung ihrer Grundstücke auf rein privatrechtlicher Basis zu regeln. Solche Erschliessungsverträge unterstehen dem Privatrecht (zu den Einzelheiten vgl. STÖRI: S. 13). Damit die Grundeigentümer auf Grund eines solchen «superprivaten» Quartierplans bauen können, müssen sie bei der Dimensionierung der Erschliessungsanlagen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften beachten. Ob die Erschliessung gemäss superprivatem Quartierplan genügt, wird spätestens im Baubewilligungsverfahren geprüft. Zweckmässig ist es aber, dass der superprivate Quartierplan bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses dem Gemeinderat zur Zustimmung unterbreitet wird. Der superprivate Quartierplan ermöglicht einerseits Festlegungen, welche im amtlichen Quartierplanverfahren nicht getroffen werden können. Andererseits können bauwillige Grundeigentümer von nicht bauwilligen Grundeigentümern in einem superprivaten Quartierplan, da Einstimmigkeit erforderlich ist, zu grösseren Konzessionen gedrängt werden, die sie in einem Quartierplan gemäss PBG nicht eingehen müssten. Da wegen der nötigen Einstimmigkeit ein superprivater Quartierplan auch scheitern kann, empfiehlt sich, bei der Ausarbeitung die Quartierplangrundsätze zu beachten, damit die privatrechtliche Erschliessungsregelung jederzeit in ein Quartierplanverfahren nach PBG übergeleitet werden kann.

9 3. Arten des Quartierplans Die Begriffe «Privater Quartierplan» und «Amtlicher Quartierplan» sind im Gesetz nicht mehr enthalten. Sie werden in der Praxis aber immer noch verwendet. Im Gesetz wird unterschieden zwischen einem Quartierplan, der durch den Gemeinderat aufgestellt wird (= amtlicher Quartierplan) und demjenigen, der durch die Grundeigentümer (= privater Quartierplan) aufgestellt wird (vgl. 160a PBG). Der durch die Grundeigentümer aufgestellte Quartierplan bedarf von der Einleitung über alle Verfahrensstadien stets der Einstimmigkeit aller Beteiligten. Folgerichtig sind entsprechende Beschlüsse nur noch wegen Willensmängeln, Verletzung zwingender Verfahrensvorschriften und wegen Nebenbestimmungen in Genehmigungsentscheiden anfechtbar. 160a PBG enthält die für den privaten Quartierplan geltenden, vereinfachten Verfahrensvorschriften. Die Einstimmigkeit ist eine hohe Hürde, weshalb diese Art von Quartierplänen selten ist. Der durch den Gemeinderat aufgestellte Quartierplan hingegen wird schon auf Gesuch eines einzigen Grundeigentümers oder durch Beschluss des Gemeinderates eingeleitet. Auch die weiteren Verfahrensschritte hängen nicht von Mehrheitsbeschlüssen der Beteiligten ab. Diese haben wohl das Recht, Anträge und Einwendungen vorzubringen. Die Beschlüsse fasst hingegen die Behörde, wobei den Beteiligten ein Rekursrecht zusteht. öffentliche Interessen Interessen der Nachbarn eigene Interessen Interessenausgleich Kompromissbereitschaft Privater und amtlicher Quartierplan Im Spannungsfeld der verschiedenen Interessen ist beim privaten Quartierplan die Erreichung der Einstimmigkeit oftmals eine kaum zu überwindende Hürde. e i n l e i t u n g 99

10 3. Arten des Quartierplans Teilquartierplan Grenzbereinigung Der Quartierplan kann auch auf Teilmassnahmen beschränkt werden (vgl. 123 Abs. 2 PBG). Denkbar sind Teilquartierpläne beispielsweise: Grenzverschiebungen und geringfügige Landabtausche, wenn die Voraussetzungen für eine Grenzbereinigung nicht gegeben sind die Erstellung von einzelnen Erschliessungsanlagen und untergeordnete Änderungen an einzelnen Erschliessungsanlagen Anpassung / Aufhebung von Baulinien und Niveaulinien gemäss Kreisschreiben der Baudirektion vom Die Grenzbereinigung ist eine vereinfachte Form des Quartierplanverfahrens. Sie beruht auf den gleichen für das Quartierverfahren festgelegten materiellen Grundsätzen ( 178 PBG). Sie dient der Anpassung von an sich erschlossenen, aber von der Form her nicht zweckmässig überbaubaren Grundstücken. Dabei rechtfertigt eine nicht optimal nutzbare Parzellenform kein Grenzbereinigungsverfahren (BEZ 1993 Nr. 26). Flurwege dürfen nicht im Grenzbereinigungsverfahren aufgehoben werden (BEZ 1982 Nr. 7). Dafür steht das im Landwirtschaftsgesetz vorgesehene Verfahren zur Verfügung. Die Grenzbereinigung wird, ob auf Gesuch von Privaten oder von Amtes wegen eingeleitet, immer als amtliches Verfahren durchgeführt ( 181 PBG). Die Dauer des Verfahrens ist gegenüber dem ordentlichen Quartierplanverfahren wesentlich kürzer. Die Festsetzung durch den Gemeinderat (Stadtrat) erfolgt längstens 2 Monate nach Vorliegen des Entwurfes und bedarf keiner Genehmigung durch die Baudirektion ( 183 PBG). Beispiel einer Grenzbereinigung Strasse ausparzelliert und grenzbereinigt Strasse noch nicht ausparzelliert 10 10

11 3. Arten des Quartierplans Die Gebietssanierung ist eine erweiterte Form des Quartierplan- Verfahrens ( 186 ff. PBG). Sie dient der baulichen Erneuerung überbauter Gebiete. Die Umlegung und die Verbesserung der Erschliessung sind begleitende Massnahmen dieser Sanierung. Sie kann bei baulichen oder wohnhygienischen Missständen angeordnet werden, wenn öffentliche Interessen vorliegen. Es wird zwischen Teil- und Gesamterneuerung unterschieden. Bei der Gesamterneuerung ist mit dem Quartierplan ein Gestaltungsplan zu erstellen. Die Erneuerung kann in Etappen erfolgen. Besonderer Schutz wird den ansässigen Mietern und Pächtern gewährt. Für die Probleme des Schutzes erhaltenswerter Gebäude und des Vollzuges sind spezielle Regelungen geschaffen worden ( PBG). Das Verfahren ist sehr kompliziert und bringt erhebliche Eingriffe in die Eigentumsfreiheit der betroffenen Grundeigentümer. Es erstaunt daher nicht, dass bis heute im Kanton Zürich keine einzige Gebietssanierung durchgeführt worden ist. Gebietssanierung e i n l e i t u n g Bei der baulichen Erneuerung und Entwicklung eines alten Dorfkerns könnte beispielsweise die Gebietssanierung zur Anwendung kommen

12 12 12

13 B. Verfahren v e r f a h r e n 13 13

14 1. Quartierplanbeteiligte Grundeigentümer Dienstbarkeitsberechtigte Exekutive (Gemeinderat/ Stadtrat) 1.1 Grundeigentümer und Gemeindebehörde An einem Quartierplan beteiligt sind in erster Linie alle Grundeigentümer, welche Parzellen im Quartierplan-Gebiet haben. Dies können sein: Alleineigentümer Miteigentümer/Gesamteigentümer Stockwerkeigentümer Keine Rolle spielt es, ob die Grundstücke Privaten oder der öffentlichen Hand (Bund, Kanton, Gemeinden) gehören. Wenn im Rahmen des Quartierplans Dienstbarkeiten geändert werden sollen, die zu Gunsten oder zu Lasten von Grundstücken lauten, welche nicht im Quartierplangebiet liegen, so sind die betreffenden Grundeigentümer ebenfalls in das Quartierplan- Verfahren einzubeziehen. In einen Quartierplan müssen auch Eigentümer von Flurwegen, die durch das Quartierplan-Gebiet führen, einbezogen werden. Die Gemeinde-Exekutive (nachfolgend wird nur der Begriff Gemeinderat verwendet), wirkt als Quartierplan-Behörde (vgl. 147, 158 in Verbindung mit 3 Abs. 3 PBG). Diese Aufgabe kann nicht an einen Ausschuss oder ein einzelnes Mitglied des Gemeinderates bzw. eine andere Behörde oder gar an die Gemeindeversammlung (vgl. BGE 111 Ib 289) delegiert werden. Der Quartierplankommission kommt bei der Ausarbeitung eine zentrale Bedeutung zu

15 1. Quartierplanbeteiligte Das örtliche Bauamt begleitet für den Gemeinderat in der Regel die Quartierplan-Verfahren. Der Gemeinderat kann für die Vorberatung und Begleitung von Quartierplänen eine Quartierplan-Kommission einsetzen ( 130 PBG). Die Quartierplan-Kommission wird vom Gemeinderat auf eine Amtsdauer von vier Jahren gewählt ( 38 QPV). Die Kommission besteht aus mindestens drei und höchstens fünf ordentlichen Mitgliedern. Nach Möglichkeit sollen ihr auch Sachverständige, die auch ausserhalb der Gemeinde wohnen können, angehören. Wenn ein leistungsfähiges Bauamt vorhanden ist, ist die Einsetzung einer Quartierplan-Kommission in der Regel entbehrlich. Der Quartierplaner, Einzelperson oder ein ganzes Team, bearbeitet im Auftrag des Gemeinderates den betreffenden Quartierplan. Sein Verhandlungsgeschick und seine Kreativität entscheidet vielfach darüber, ob ein Quartierplan ohne grosse Probleme festgesetzt und vollzogen werden kann. Der Quartierplaner muss bei mutmasslichen Planungskosten von mehr als Fr. 250'000.- im offenen Submissionsverfahren ausgewählt werden (BEZ 1999 Nr. 35). Betragen die Planungskosten mehr als 383'000.- ist zudem die Interkantonale Vereinbahrung über das öffentliche Beschaffungswesen (IVöB) zu beachten. Bei Planungskosten zwischen Fr. 50'000.- und Fr. 250'000.- Bauamt Quartierplan- Kommission Quartierplaner v e r f a h r e n Auszug Handbuch für Vergabestellen, Baudirektion

16 1. Quartierplanbeteilige kann das selektive Verfahren gewählt werden. Nur bei Aufträgen unter Fr. 50'000.- ist eine Direktvergabe möglich. Regierungsrat Baudirektion Amt für Raumordnung und Vermessung Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft 1.2 Kantonale Instanzen Falls die Festsetzung eines Quartierplanes nicht ohne Vorbehalte genehmigt werden kann, wird die Genehmigung oder teilweise Nicht-Genehmigung durch den Regierungsrat ausgesprochen ( 2 PBG). Die Baudirektion ist Genehmigungsinstanz für die Einleitung und Festsetzung von Quartierplänen ( 2, 149 und 159 PBG). Die Baudirektion übt in diesem Gebiet auch die Aufsicht über die Gemeinden aus. Das Amt für Raumordnung und Vermessung (ARV) nimmt im Hinblick auf die Genehmigung Vorprüfungen für Quartierpläne vor. Es koordiniert im Vorprüfungsverfahren die beteiligten Ämter und berät Gemeinden und Quartierplaner bei der Ausarbeitung von Quartierplänen. Das Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) ist Anlaufstelle für Fragen des Bodenschutzes, Altlasten, Wasserbau, Abwasser, Energieversorgung und Luftreinhaltung. Die wichtigsten an einem Quartierplan beteiligten Instanzen 16 16

17 1. Quartierplanbeteiligte Das Amt für Landschaft und Natur (ALN) berät die Quartierplanbeteiligten in Fragen des Naturschutzes, Wald und Landwirtschaft. Das Tiefbauamt (TBA) ist Fachstelle für die Verknüpfung von Quartierplan-Strassen mit Strassen und Wegen, welche in der kantonalen und regionalen Richtplanung enthalten sind. Die Fachstelle Lärmschutz (FALS), eine Abteilung des Tiefbauamtes, überprüft die Übereinstimmung der Quartierplan-Massnahmen mit den Anforderungen der Lärmschutzverordnung. Amt für Landschaft und Natur Tiefbauamt 1.3 Weitere wichtige Instanzen Befindet sich im Quartierplan-Gebiet oder am Rande des Gebietes eine Eisenbahnlinie, sind die Stellungnahmen des betreffenden Eisenbahnbetriebs einzuholen. Die Elektrizitätswerke des Kantons Zürich (EKZ) resp. die örtlichen Werke sind bei der Planung der Stromversorgungsleitungen im Quartierplan miteinzubeziehen. Ergeben sich aus einer Energieplanung Vorgaben für den Quartierplan, sind die entsprechenden Institutionen (z.b. Gaswerke, ARA-Betreiber usw.) an der Planung zu beteiligen. 1.4 Rechtsmittelinstanzen Die Rechtsmitteinstanzen sind in Kapitel B5 dargelegt. Eisenbahnbetriebe (SBB usw.) Ver- und Entsorgungsbetriebe v e r f a h r e n Schema Instanzenweg bei Streitigkeiten

18 2. Verfahrenseinleitung Erreichung der Baureife Quartierplan zivilrechtliche Erschliessung Auszug aus dem Zivilgesetzbuch Notwegrecht 2.1 Voraussetzungen Wann kann, darf oder muss ein Quartierplan durchgeführt werden? Ausgangspunkt für die Beantwortung dieser Frage ist das Ziel des Quartierplans: Formung überbaubarer Grundstücke Planung und Bau der Feinerschliessung, d.h. der Quartierstrassen, der Anschlüsse an die Hauptsammelkanäle und -leitungen Verteilung der Kosten der Feinerschliessungsanlagen Ordnung der Rechtsverhältnisse Wenn diese Ziele erreicht werden sollen, muss ein Quartierplan durchgeführt werden. Umgekehrt ist von einem Quartierplan abzusehen, wenn die Durchführung eines Quartierplan-Verfahrens zu aufwendig wäre oder sämtliche Grundstücke überbaubar geformt und genügend erschlossen sind (RB 1993 Nr. 36). Grundsätzlich möglich ist, die Umformung von Grundstücken und deren Erschliessung auf dem Verhandlungswege zwischen den betroffenen Grundstücken auf der Basis von privatrechtlichen Verträgen (= Superprivater Quartierplan) zu erreichen (zu den Einzelheiten vgl. STÖRI: S. 13). Vom Zivilrecht her hat ein Grundeigentümer, dessen Parzelle keinen Anschluss an eine öffentliche Strasse hat, Anspruch auf ein Notwegrecht (Art 694 ZGB) resp. Durchleitungsrecht (Art 691 ZGB) für den Anschluss von Ver- und Entsorgungseinrichtungen. Dieses Recht steht aber nur dann zur Verfügung, wenn alle öffentlich-rechtlichen Mittel ausgeschöpft sind Art Hat ein Grundeigentümer keinen genügenden Weg von seinem Grundstück auf eine öffentliche Strasse, so kann er beanspruchen, dass ihm die Nachbarn gegen volle Entschädigung einen Notweg einräumen. 2 Der Anspruch richtet sich in erster Linie gegen den Nachbarn, dem die Gewährung des Notweges der früheren Eigentums- und Wegeverhältnisse wegen am ehesten zugemutet werden darf, und im weiterngegen denjenigen, für den der Notweg am wenigsten schädlich ist. 3 Bei der Festsetzung des Notweges ist auf die beidseitigen Interessen Rücksicht zu nehmen

19 2. Verfahrenseinleitung (BGE 120 II 185; 117 II 40). Jedenfalls in Bauzonen muss der betroffene Grundeigentümer zuerst ein Quartierplan-Verfahren veranlassen, bevor er allenfalls auf Eintragung eines Notweges oder einer Notleitung klagen kann. 2.2 Initiative für einen Quartierplan Nach 147 PBG kann die Initiative für einen Quartierplan von einem Grundeigentümer ausgehen. Abgelehnt werden darf die Einleitung durch den Gemeinderat bzw. die Baudirektion ( 149 PBG) dann, wenn: Die Zuteilung des Quartierplan-Gebietes zu einer Bauzone unwahrscheinlich ist. Die Erschliessung und die Parzellenformen für eine Überbauung des Quartierplan-Gebietes genügend sind, keinerlei öffentliche Interessen an einer Änderung im Rahmen eines Quartierplan-Verfahrens bestehen und die Durchführung des Quartierplan-Verfahrens nur der Befriedigung von Spezialwünschen eines Grundeigentümers dienen (BEZ 1988 Nr. 15). Der betreffende Grundeigentümer nur ein Kleingrundstück einwerfen kann (z.b. 40 m Länge und 5 m Breite) und es zum vorneherein feststeht, dass eine der planungs und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung nur durch eine für die übrigen Beteiligten unzumutbare Abtretung erreichbar würde (RB 1995 Nr. 69). Grundeigentümer v e r f a h r e n Bauzone: Wenn die Rebstöcke den Erschliessungsanlagen und neuen Häusern weichen müssen

20 2. Verfahrenseinleitung Gemeinderat Der Quartierplan kann auch von Amtes wegen durch den Gemeinderat eingeleitet werden, wenn die bauliche Entwicklung und der Erschliessungsplan die Durchführung eines Quartierplan-Verfahrens wünschbar erscheinen lassen (vgl. 147 PBG). Wenn der Gemeinderat im Rahmen von Baubewilligungsverfahren feststellt, dass Baugrundstücke ungenügend erschlossen sind, so hat er von Amtes wegen das Quartierplan-Verfahren einzuleiten (RB 1980 Nr. 105). Ein Quartierplan-Verfahren darf aber vom Gemeinderat nicht eingeleitet werden, wenn: Ein Quartierplan-Verfahren allein dazu eingeleitet oder auf bestimmte Grundstücke erstreckt wird, um das für die Erstellung oder den Ausbau einer öffentlichen Strasse ohne quartierplaninterne Erschliessungsfunktion notwendige Land zu sichern (RB 1980 Nr. 104). Bei einem vollerschlossenen Gebiet lediglich die von der Gemeinde aufgebrachten Erschliessungskosten nachträglich auf die Grundeigentümer überwälzt werden sollen (RB 1988 Nr. 59). Beispiel Inhalt Verfahrenseinleitung 2.3 Einleitungsbeschluss Der Gemeinderat macht den Einleitungsbeschluss öffentlich bekannt und teilt ihn gleichzeitig den Beteiligten schriftlich, eingeschrieben mit (vgl. 148 in Verbindung mit 6 PBG). Beim «privaten» Quartierplan kann der Gemeinderat nach dem Einleitungsbeschluss die Aufstellung des Quartierplanes den Grundeigentümer auf deren Antrag überlassen. Möglicher Inhalt Einleitungsbeschluss: - Beschrieb der Ausgangslage - Beurteilung der Erschliessungssituation - Wahl der Verfahrensart - Abgrenzung Beizugsgebiet - Voraussichtliche Massnahmen - Übergeordnete Rahmenbedingungen - Kosten / Kostentragung der Verfahrenskosten / Abschlagszahlung - Beschlussdispositiv mit Rechtsmittelbelehrung 20 20

21 2. Verfahrenseinleitung Das Quartierplangebiet ist somit schon im Einleitungsbeschluss zu bestimmen. Begehren um Entlassung aus dem Quartierplan können aber in diesem Stadium noch nicht gestellt werden. Im Beschluss über die Verfahrenseinleitung ist insbesondere über die Zulässigkeit des nachgesuchten Verfahrens und die Zweckmässigkeit der Gebietsabgrenzung zu entscheiden; ferner ist auf allenfalls notwendige Neuanlagen oder Ausbauten öffentlicher Verkehrswege, Versorgungsanlagen und Vorfluter sowie auf Baudenkmäler hinzuweisen ( 23 QPV). 2.4 Beizugsgebiet Vom Ziel des Quartierplans her, die Formung überbaubarer Grundstücke, hat sich ein Quartierplan auf Grundstücke zu beschränken, auf denen überhaupt gebaut werden darf, d.h. grundsätzlich nur in Bauzonen (Art. 22 und 24 ff. RPG, 124 PBG; BEZ 1982 Nr. 2). Die Anforderungen an die Abgrenzung des Beizugsgebietes sind im 124 PBG und den 2ff QPV festgeschrieben. Aus dem Zweck des Quartierplanes als Instrument der Feinerschliessung folgt, dass das Beizugsgebiet in den Raster der Groberschliessung passen muss ( 124 Abs. 2 PBG). Die Grenzen des Beizugsgebietes sollen eindeutig und beständig sein. Deshalb sind vorzugsweise öffentliche Strassen gemäss Verkehrsplan, öffentliche Gewässer, Waldgrenzen, Bahnlinien Baugrundstücke Grundsätze der Abgrenzung v e r f a h r e n Plan Verfahrenseinleitung Inhalt: Perimeter, Namen, Baulinien 21 21

22 2. Verfahrenseinleitung Einbezug von überbauten Grundstücken ausserhalb der Bauzone udgl. (RB 1987 Nr. 62; 1990 Nr ) als Begrenzung des Beizugsgebietes zu wählen. Es können aber auch Baulinien zum Zuge kommen oder Quartierstrassen, sofern diesen keine Erschliessungsfunktion für das gegenüberliegende Gebiet zukommt, oder Grundstücksgrenzen und Bauzonengrenzen, sofern deren Beständigkeit ausgewiesen ist. Das Beizugsgebiet ist im Zweifel eher weit zu fassen, damit für die Planung genügend Spielraum verbleibt (RB 1987 Nr. 63). Es ist in der Regel einfacher, Grundstücke aus dem Verfahren zu entlassen, als solche nachträglich noch in das Verfahren einzubeziehen (Ausnahmefall = RB 1990 Nr. 65, wenn nur so zweckmässige Erschliessungsverhältnisse geschaffen werden können). Bevor der Gemeinderat den Einleitungsbeschluss über das Quartierplan-Verfahren und damit auch über den Umfang des Beizugsgebietes fasst, sollten die voraussichtlichen Quartierplan Massnahmen konzeptionell bekannt sein. Nicht-Bauzonen können allenfalls beigezogen werden, wenn nur so eine vernünftige Landumlegung möglich ist ( 124 Abs. 1 PBG) oder eine Kostenbeteiligung an Quartiererschliessungsanlagen für ausserhalb der Bauzonen liegenden Bauten herbeigeführt werden soll (RB 1980 Nr. 107). In 1 QPV werden mögliche Fälle genannt, die den Einbezug von Nichtbauland in den Quartierplan erlauben. So ist der Einbezug von Nichtbauzonenland in ein Quartierplan-Verfahren Netz mit minimaler Anzahl ver-kehrsorientierter Strassen bestim-men Quartierzellen abgrenzen zulässig und sinnvoll, wenn Zusammenhängendes Fuss- und Radwegnetz schaffen Leistungsfähiges, komfortables Busnetz aufzeigen Konzept mit Massnahmenstellen ausarbeiten Projektstudie als Illustration der Konzeptumsetzung erarbeiten Ausnahmsweise können auch Landwirtschaftszone Baugrundstücke ausserhalb der Bauzone oder Bahngrundstücke in den Quartierplan miteinbezogen werden

23 2. Verfahrenseinleitung eine Erschliessungsanlage oder eine gemeinschaftliche Ausrüstung bzw. Anlage nur so erstellt werden kann und die Voraussetzungen von Art. 24 ff. RPG gegeben sind ( 1 lit. a QPV); ein überbautes Grundstück ausserhalb der Bauzonen durch Quartierplananlagen erschlossen werden soll; ein kleineres Stück Nicht-Bauzone von Bauzonenland umschlossen ist und dessen Ausklammerung aus dem Quartierplan-Verfahren sinnlos wäre. Diese Aufzählung ist allerdings nicht als abschliessend zu verstehen. So ist es durchaus zulässig, auch überbaute Grundstücke ausserhalb der Bauzone in den Quartierplan-Perimeter miteinzubeziehen, wenn diese von quartierplanerischen Massnahmen innerhalb der Bauzone profitieren oder beispielsweise bei einem Strassenzugang davon abhängig sind. Dieser Grundsatz stimmt mit der Praxis des Verwaltungsgerichts überein, wonach dem Einbezug ausserhalb der Bauzone liegender Grundstücke nichts entgegen steht, wenn sie bereits überbaut, mithin faktisch Bauland sind, und quartierplanerische Erschliessungsmassnahmen auch ihnen zugute kommen (vgl. RB 1980 Nr. 107). Ferner ist es denkbar, dass auch zentral gelegene Reservezonengrundstücke in das Quartierplan-Verfahren miteinbezogen werden. Ein Miteinbezug ist angezeigt, wenn die Erschliessung der Reservezone bei einer allfälligen Einzonung nicht negativ präjudiziert werden soll. Es ist jedoch nicht zulässig, Erschliessungsanlagen durch Nicht-Bauzonen zu ziehen (BEZ 1995 Nr. 34). v e r f a h r e n Einbezug einer Reservezone in das Beizugsgebiet

24 2. Verfahrenseinleitung Entflechtung von landwirtschaftlichen Liegenschaften Naturschutzflächen in der Bauzone Bahngrundstücke Abtausch zwischen Bauzone und Nicht-Bauzone Mit der PBG-Revision von 1991 wurde 123a neu in das Gesetz eingefügt, welcher den Einbezug von Land, das im Eigentum von Landwirten steht, ermöglicht. Das Ziel besteht darin, die Entflechtung unterschiedlich nutzbarer Grundstücke zu fördern, und diese mit Landumlegungen nach den Vorschriften des Landwirtschaftsgesetzes herbeizuführen. Allerdings soll durch diese zusätzliche Aufgabe das Quartierplan-Verfahren nicht verzögert werden. In der Praxis wurde bisher von dieser Möglichkeit kaum Gebrauch gemacht. Auf Schutzobjekte ist entsprechend den Schutzzielen Rücksicht zu nehmen. Moorgrundstücke sind dabei nicht in das Beizugsgebiet aufzunehmen (RB 1995 Nr. 73). Bahngrundstücke können in das Quartierplan-Gebiet einbezogen werden, wenn diese Grundstücke dauernd oder auf längere Zeit für bahnbetriebsfremde Zwecke verwendet werden, wie dies z.b. für einen Lagerplatz zutrifft (BGE 115 Ib 166). Ebenso kann eine Wegparzelle, die einem Bahngrundstück als Zufahrt dient, in das Quartierplan-Verfahren miteinbezogen werden (RB 1990 Nr. 63). Sollen aus planerischen Gründe Bereiche von Nicht-Bauzonen und Bauzonen abgetauscht werden, so kann zum Institut der Landumlegung nach Art. 20 RPG gegriffen werden. Art. 20 RPG ist eine direkt anwendbare Bestimmung, welche die Landumlegung auch in Kantonen ermöglicht, deren Gesetzgebung ein solches Institut nicht oder nur unvollkommen vorsieht. Die Verfahrensvorschriften des PBG finden ergänzend Anwendung. Beispiel eines Abtausches 24 24

25 2. Verfahrenseinleitung 2.5 Quartierplanbann Mit dem Quartierplanbann wird auf Verfügung des Gemeinderates bei allen Grundstücken des Altbestandes im Grundbuch angemerkt, dass tatsächliche und rechtliche Änderungen nur mit Bewilligung des Gemeinderates vorgenommen werden dürfen. Die Grundbuchverwalter haben die Absicht entsprechender Transaktionen dem Gemeinderat mitzuteilen. Unterlassen sie die Mitteilung und vollziehen sie das bewilligungspflichtige Grundbuchgeschäft, so ist dieses trotzdem gültig. Das Gesetz kennt keine Sanktion. Während der (möglicherweise jahrelangen) Dauer eines Verfahrens sollen Handlungen der Beteiligten unterbleiben, welche die Aufstellung oder den Vollzug des Quartierplanes verunmöglichen oder erschweren. Eine solche Handlung könnte vorliegen, wenn ein Haus erstellt wird, welches einem vernünftigen Erschliessungskonzept im Wege stehen würde. Ein solches Bauvorhaben kann gestützt auf 150 PBG verweigert werden (RB 1987 Nr. 65). Schwieriger ist die Verhinderung vor allem von nichtbaulichen Massnahmen, wie z.b. Handänderungen. Anmerkung im Grundbuch v e r f a h r e n Beispiel Anmeldung und Anmerkung Quartierplan

26 3. Ablauf der Quartierplanung Vorstudie als Grundlage für den Einleitungsbeschluss Quartierplankonzept als Diskussionsgrundlage 3.1 Vorstudien / Quartierplankonzept Im Rahmen einer Vorstudie können die Randbedingungen des Quartierplans abgeklärt und die voraussichtlichen Quartierplan- Massnahmen konzeptionell festgelegt werden. Dies erleichtert die Abgrenzung des notwendigen Beizugsgebietes und die Formulierung des Einleitungsbeschlusses. Vor der eigentlichen Ausarbeitung des Neuen Bestandes lohnt es sich, zunächst Quartierplankonzepte auszuarbeiten. Es können insbesondere verschiedene Erschliessungslösungen, Neuzuteilungen, Lärmprobleme und auch Bebauungsmöglichkeiten geprüft und anhand von einheitlichen Kriterien beurteilt werden. Dadurch wird es möglich, mit den Grundeigentümern und dem ARV bereits in einem frühen Stadium über konkrete Massnahmen zu diskutieren. Gleichzeitig können die Anliegen der Grundeigentümer früh erkannt und allfällige Zielkonflikte transparent gemacht werden. Darüberhinaus können auch alternative Erschliessungslösungen wie Einbahnstrassen, Mischflächen mit Verkehrsberuhigungselementen oder gestaltete Strassenzüge auf deren Akzeptanz bei den Grundeigentümern geprüft werden. Ein Quartierplankonzept hilft aber auch mit, die Schnittstelle zwischen Grob- und Feinerschliessungsanlagen darzustellen. Damit wird auch die Bau- und Kostenpflicht zwischen der Öffentlichkeit und den Grundeigentümern offen gelegt. In der Praxis haben sich diese Schritte und eine orientierende Versammlung bewährt. Sie sind auf jeden Fall zu empfehlen, auch wenn sie gesetzlich nicht vorgesehen sind. Die Wahl des Erschliessungssystemes hat Einfluss auf das künftige Bebauungsmuster Schemaplan mit Varianten Erschliessung

27 3. Ablauf der Quartierplanung 3.2 Zwischenentscheide im Quartierplan Nach der Einleitung des Quartierplan-Verfahrens hat der Gemeinderat die Zwischenentscheide zu treffen gemäss 25 QPV zu treffen, nämlich: Ist mit dem Quartierplan auch die Ausarbeitung eines Gestaltungsplanes oder von Sonderbauvorschriften geboten? Hat die Umlegung nach Flächen oder Werten zu erfolgen? Sind Mindestgrundstücksflächen für die Neuzuteilung festzulegen? Die Sonderbauvorschriften dienen dazu, für besondere Nutzungen spezielle Bauvorschriften mit einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen zu schaffen (vgl. 79 PBG). Sie sollen eine freiere Überbauung ermöglichen, aber auch erleichtern, und dürfen zu diesem Zweck von der allgemeinen Bau- und Zonenordnung und von den kantonalen Mindestvorschriften abweichen. Es besteht grundsätzlich kein Zwang, nach den Sonderbauvorschriften zu bauen. Der Grundeigentümer hat die Wahl zwischen den Sonderbauvorschriften und der Grundordnung. In den Sonderbauvorschriften kann jedoch vorgeschrieben werden, dass, wenn der erste Grundeigentümer nach diesen Vorschriften baut, auch die anderen Bauwilligen an diese Sonderbauvorschriften gebunden sind. Sonderbauvorschriften welche die Vorschriften der Bauund Zonenordnung sprengen, sind von der Gemeindeversammlung festzulegen. Mit dem Planungsinstrument des Gestaltungsplanes soll eine Sonderbauvorschriften Gestaltungspläne v e r f a h r e n Sonderbauvorschriften für eine gegenüber der Regelbauweise freieren Überbauung. Sonderbauvorschriften Art. 1 Art. 2 Art. 3 Art. 4 Art. 5 Art. 6 Zweck Geltungsbereich Bestandteile Teilbereiche Verhältnis zur Bauund Zonenordnung Mischbereich 27 27

28 3. Ablauf der Quartierplanung Öffentlicher Gestaltungsplan Privater Gestaltungsplan vom städtebaulichen, architektonischen, wohnhygienischen sowie landschaftlichen Aspekt her optimale Überbauung einer zusammenhängender Fläche ermöglicht werden. Es gibt verschiedene Arten von Gestaltungsplänen. Der öffentliche Gestaltungsplan setzt ein wesentliches öffentliches Interesse voraus ( 84 PBG). Ein solches wird beispielsweise als gegeben angenommen im Nahbereich von Natur- und Heimatschutzobjekten, von Stationen öffentlicher Verkehrsträger mit hoher Leistungsfähigkeit oder von standortgebundenen, öffentlichen Werken und Anlagen mit unvermeidbaren Immissionen. Ein wesentliches öffentliches Interesse ist ferner anzunehmen, wenn ein Gestaltungsplan zur Verwirklichung einer besonders zweckmässigen Lösung öffentlicher Aufgaben oder einer städtebaulich höher qualifizierten Überbauung dienen kann (BEZ 1982 Nr. 5). Will der Gemeinderat einen öffentlichen Gestaltungsplan mit einem Quartierplan kombinieren, hat er diesen Entscheid mit oder nach der Einleitung des Quartierplans zu fassen ( 129 PBG, 25 QPV). Der private Gestaltungsplan setzt grundsätzlich Einstimmigkeit der beteiligten Grundeigentümer voraus ( 85 PBG). Liegt die Zustimmung mindestens der Grundeigentümer, denen 2/3 der massgeblichen Fläche gehören, so kann der Gestaltungsplan allgemein verbindlich erklärt werden, wenn keine schutzwürdigen Interessen der nicht-zustimmenden Grundeigentümer verletzt werden. Das schutzwürdige Interesse eines nichtzustimmenden Grundeigentümers ist zum Beispiel dann nicht verletzt, wenn seinem Gewerbebetrieb neben der Bestandesgarantie noch angemessene Erweiterungsmöglichkeiten gewährt werden (BEZ Bebauungs- und Erschliessungsstudie als Grundlage für einen Gestaltungsplan

29 3. Ablauf der Quartierplanung 1981 Nr. 41). Fasst der Gemeinderat einen privaten Gestaltungsplan ins Auge, so hat er diesen Entscheid vor der ersten Quartierplan-Versammlung zu treffen, Wegen der verschiedenen Zuständigkeiten (Quartierplan Gemeindeexekutive / Gestaltungsplan oder Sonderbauvorschriften Gemeindelegislative) ergeben sich bei einer Kombination von Quartierplan und Sondernutzungsplanung häufig Koordinationsschwierigkeiten. Immerhin enthält 33 QPV für die Festsetzung von Quartierplänen bei Sonderbauvorschriften und Gestaltungsplänen im Rahmen eines Quartierplans Bestimmungen. Bei Sonderbauvorschriften und Gestaltungsplänen, welche von der Bau- und Zonenordnung abweichen ( 88 und 86 Abs. 2 Satz 1 PBG), sind nach Fertigstellung des bereinigten Entwurfs und vor Festsetzung des Quartierplans der Gemeindeversammlung bzw. in Stadtgemeinden dem Grossen Gemeinderat zum Entscheid vorzulegen. Bei Gestaltungsplänen, welche nicht von der Bau- und Zonenordnung abweichen erfolgt die Zustimmung zu entsprechenden privaten Gestaltungsplänen zusammen mit der Quartierplanfestsetzung. Die Bewertung des Landes erfolgt im Quartierplan in der Regel nach Flächen unter Berücksichtigung der Wertunterschiede ( 137 PBG). Möglich ist aber auch die Umlegung nach den Werten der einzelnen Parzellen. Diese Art der Landumlegung findet aber in der Praxis selten Anwendung. Insbesondere dann nicht, wenn die Neuzuteilung im Schwerpunkt des Altbestandes erfolgt. Sollten spezifische Verhältnisse aber eine Umlegung nach Werten gebieten, z.b. bei einer Kombination von Quar Zuständigkeiten Umlegung nach Flächen oder Werten v e r f a h r e n Gestaltungsplanfestlegungen

30 3. Ablauf der Quartierplanung Mindestgrössen für die Neuzuteilung tierplan und Gestaltungsplan, ist vorgängig eine Bewertung der Landflächen vorzunehmen. Die Neuzuteilung hat dann im Verhältnis der Verkehrswerte des Altbestandes zu erfolgen. Die Kriterien, welche bei einer Umlegung nach Werten massgebend sind, sind in 10 QPV wiedergegeben. Im Einveständnis mit den Grundeigentümern können auch andere Bewertungsmethoden angewandt werden, z.b.: nach der möglichen Ausnützung nach der Anstosslänge an eine Erschliessungsstrasse Wird nach Werten oder nach einer anderen Methode umgelegt, so hat der Gemeinderat dies den Grundeigentümern in einem anfechtbaren Zwischenbeschluss mitzuteilen ( 137 PBG, 25 QPV). Inhalt dieses Zwischenentscheides kann wohl die Bewertungsmethode, nicht jedoch die Bewertung selber bilden (BEZ 1984 Nr. 14). Ebenfalls im Rahmen der Zwischenentscheide gemäss 25 QPV können für die Neuzuteilung Mindestgrössen vorgeschrieben werden ( 126 Abs. 2 PBG). Im Allgemeinen erreicht eine Parzelle die Mindestgrösse, wenn sie mit einem den örtlichen Verhältnissen und Zonierung entsprechenden Hauptgebäude ohne Ausnahmebewilligung überbaut werden kann. Je nach Zoneneinteilung ist die Mindestgrösse damit verschieden anzusetzen. Unter Umständen können Sonderparzellen vom Mindestmass ausgenommen werden (Gartenparzellen, Brunnenparzellen). Wird nicht nach Flächen umgelegt, so können anstelle von Mindestgrössen allenfalls Mindestwerte, Mindestausnützungen festzulegen. Verfahrenseinleitung 30 30

31 3. Ablauf der Quartierplanung 3.3 Aufstellung des Quartierplans (1. Entwurf) Ist das Verfahren eingeleitet und der Quartierplanbann ausgesprochen, so kann die eigentliche Arbeit beginnen. Der Gemeinderat lässt das Quartierplankonzept bzw. den ersten Entwurf meist durch ein spezialisiertes Büro ausarbeiten ( 151 PBG). Zwecks Neuformierung der Grundstücke ist vorerst der Altbestand auf Grund des Grundbuches aufzunehmen. Auf dieser Grundlage ist der erste Entwurf aufzustellen (vgl. 27 QPV). Dieser ist durch das ARV vorzuprüfen. Der Gemeinderat lädt die Beteiligten zur ersten Verhandlung ein, anlässlich welcher der Entwurf erläutert und diskutiert wird ( 152 PBG). Beteiligte sind nicht nur die Grundeigentümer im Beizugsgebiet, sondern auch weitere an den betroffenen Grundstücken Berechtigte, z.b. Flurgenossen eines Flurweges, der durch das Quartierplangebiet führt und bei dieser Gelegenheit aufgehoben oder ersetzt werden soll. An der Grundeigentümerversammlung nehmen die Beteiligten persönlich oder mittels eines schriftlich bevollmächtigten Vertreters teil ( 39 QPV auch zum folgenden). Erster Quartierplan-Entwurf 1. Grundeigentümer-Versammlung v e r f a h r e n Zwischenentscheide und erster Entwurf 31 31

32 3. Ablauf der Quartierplanung Wünsche und Anregungen Über die Verhandlungen wird ein Protokoll geführt, in das die Ausführungen der Quartierplankommission sowie die Wünsche und Anregungen der Grundeigentümer samt Begründung aufgenommen werden, soweit sie zur Sache gehören und für die weitere Planbearbeitung wesentlich sind. Das Protokoll wird innert sechs Tagen an die Teilnahmeberechtigten versandt. Teilnehmer, die nicht innert zehn Tagen seit Zustellung des Protokolls beim Gemeinderat oder Bauamt schriftlich Berichtigungen begehren, haben die Richtigkeit des Protokolls anerkannt. Im Anschluss an die Versammlung haben die Beteiligten 30 Tage Zeit zusätzliche Wünsche und Anregungen schriftlich vorzubringen. Überarbeiteter Quartierplan-Entwurf 3.4 Überarbeitung Auf Grund der mündlichen und schriftlichen Wünsche und Anregungen zum ersten Entwurf wird der überarbeitete Entwurf innert 6 Monaten erstellt. Zur Klarstellung von Sachverhalten oder zur Auslotung von Spielräumen können dabei Gespräche mit Grundeigentümern geführt werden. Der überarbeitete Entwurf im Sinne von 154 PBG hat die gleichen Angaben wie der erste Entwurf zu enthalten, diese aber soweit zu konkretisieren und zu vervollständigen, dass Begehren im Sinne von 155 Abs. 1 PBG ( 29 QPV) gestellt werden können. Überarbeitung Quartierplanentwurf 32 32

33 3. Ablauf der Quartierplanung Der überarbeitete Entwurf wird während 30 Tage aufgelegt ( 153 PBG). Gleichzeitig mit der Auflage sind die Grundeigentümer zu einer zweiten Versammlung einzuladen. Während der Auflagefrist können schriftlich Begehren gestellt werden (vgl. 155 PBG; 30 QPV): zu den Grundlagen der Erschliessung sowie zu gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen für die Entlassung aus dem Verfahren für eine andere Neuzuteilung auf Zurückweisung von Ersatzland eines Gemeinwesens ausserhalb des Quartierplangebiets Andere Begehren können auch an der Versammlung selbst noch vorgebracht werden ( 255 Abs. 1 und 3 PBG). Nur wenn der betroffene Grundeigentümer in dieser Phase Begehren stellt, wird er später im Rekursverfahren mit den betreffenden Einwänden überhaupt angehört. Spätere Begehren sind nur zulässig, wenn sie auch bei der gebotenen Sorgfalt nicht fristgerecht hätten vorgebracht werden können. Der überarbeitete Entwurf wird an der zweiten Versammlung vorgestellt; weil die wesentlichen Begehren innert der Auflagefrist vor der Versammlung gestellt werden müssen, handelt es sich bei der zweiten Versammlung insbesondere um eine Erläuterung des 2. Entwurfs und Stellungnahme zu den Begehren seitens der Quartierplan-Behörde ( 156 PBG). Auflage während 30 Tagen 2. Grundeigentümer-Versammlung v e r f a h r e n Bereinigung Quartierplanentwurf, Festsetzung und Genehmigung 33 33

34 3. Ablauf der Quartierplanung Bereinigung Festsetzung Genehmigung 3.5 Festsetzung und Genehmigung Nach der zweiten Quartierplan-Versammlung wird der überarbeitete Entwurf innert 4 Monaten bereinigt. Allfällige Entscheide die auch Dritte betreffen, sind allen Betroffenen zwecks Gewährleistung des rechtlichen Gehörs schriftlich mit einer Vernehmlassungsfrist mitzuteilen. Der bereinigte Entwurf muss in den Genauigkeitsanforderungen den beim Vollzug des Quartierplans zu erstellenden Mutationsakten entsprechen ( 157 PBG). Nach der Bereinigung wird der Quartierplan vom Gemeinderat festgesetzt, worauf sich das Rekursverfahren anschliesst. Sonderbauvorschriften oder Gestaltungsplan, welche im Rahmen des Quartierplans aufgestellt werden, werden gleichzeitig öffentlich bekanntgemacht und aufgelegt ( 33 QPV). Der Quartierplan ist dann noch von der Baudirektion bzw. dem Regierungsrat zu genehmigen ( 159 in Verbindung mit 2 lit. b PBG). Administrativer und baulicher Vollzug 34 34

35 3. Ablauf der Quartierplanung 3.6 Entlassung aus dem Quartierplan Trotz klarer gesetzlicher Gebietsumschreibung ist es unvermeidlich, dass sich innerhalb eines Beizugsgebietes Grundstücke befinden, deren Eigentümer vom Quartierplanverfahren nicht betroffen sind. In der Regel sind dies Parzellen die bereits voll erschlossen sind. Solche Entlassungen kommen indessen nur unter sehr strengen Voraussetzungen in Frage, und zwar nur dort, wo eine Parzelle von den im Plan vorgesehenen Änderungen der Verhältnisse in keiner Weise berührt wird (BEZ 1984 Nr. 13). Dies bedeutet, dass Grundstücke aus dem Verfahren auf Wunsch Grundeigentümers entlassen werden können, wenn sie weder selbst von der Erschliessung, Ausstattung und Ausrüstung des Quartierplanes profitieren, noch für Grenzbereinigungen, Landabzüge, oder für Aufhebung, Änderung oder Neubegründung von beschränkten dinglichen Rechten in Anspruch genommen werden müssen. Eine Entlassung fällt auch ausser Betracht, wenn lediglich finanzielle Leistungen (z.b. Beteiligung an den Administrativkosten) vom betreffenden Eigentümer gefordert werden. Selbst voll erschlossene, überbaute Grundstücke sind nicht aus dem Verfahren zu entlassen, wenn die bestehenden Erschliessungswerke sanierungsbedürftig sind, und diese Sanierung zweckmässigerweise im Zuge der Realisierung des Quartierplanes vorgenommen wird. Sanierungsbedürftig ist ein Werk insbesondere, wenn es den geltenden Normen nicht mehr entspricht. Wer an einem Feldweg bauen durfte, muss sich heute am Quartierplan beteiligen, wenn der betreffende Weg nach den Zugangsnormalien ausgebaut werden muss. Allerdings sind in diesen Fällen dem betroffenen Grundeigentümer die früher nachweisbar getätigten Voraussetzungen Sanierung und normgemässer Ausbau von bestehenden Anlagen Nur wenn ein Grundstück in keiner Weise von den Festlegungen des Quartierplanes betroffen ist, kann es aus dem Verfahren entlassen werden, z.b. am Rande eines Quartierplanes liegende, voll erschlossene Grundstücke. v e r f a h r e n 35 35

36 3. Ablauf der Quartierplanung und brauchbaren Aufwendungen für die nicht mehr taugliche Erschliessung an seiner Kostenbeteiligung für die neuen Werke anzurechnen. 3.7 Fristen im Quartierplan Für die meisten Verfahrensschritte bestehen Fristen. Im Idealfall könnte demnach das Verfahren nach der ersten Versammlung in 13 Monaten abgeschlossen sein. Bei den gesetzten Fristen handelt es sich um Ordnungsfristen (Ausnahme = Rechtsmittelfristen). Die Überschreitung dieser Fristen kann nur in groben Fällen mit Aufsichtsbeschwerde bei der Baudirektion gerügt werden. Sehr oft kommt man nicht mit zwei Versammlungen aus. Es werden inoffizielle Orientierungs- und Vorversammlungen notwendig, oder eine offizielle Versammlung muss wiederholt werden. 3.8 Mitteilungen im Quartierplan-Verfahren Den Grundeigentümern sind zahlreiche Beschlüsse, Protokolle und Informationen teilweise mit Einschreiben mitzuteilen, wie z.b. Verfahrenseinleitung Verfügung Baudirektion zu Verfahrenseinleitung Zwischenentscheide Einladungen zu Grundeigentümerversammlungen Protokolle Festsetzungsbeschluss Auszug aus dem Planungs- und Baugesetz: Kundmachungen 6. Für vorgeschriebene Kundmachungen gilt: a) öffentliche Bekanntmachungen erfolgen gleichzeitig im kantonalen Amtsblatt und in den üblichen Publikationsorganen der Gemeinde, wo solche fehlen durch öffentlichen Anschlag; b) schriftliche Mitteilungen ergehen durch eingeschriebenen Brief; die Pflicht zur Mitteilung besteht nur gegenüber Personen, die Wohnsitz oder Sitz in der Schweiz haben oder der Gemeindeverwaltung am Ort der gelegenen Sache schriftlich ein inländisches Zustelldomizil bezeichnet haben; c) öffentliche Auflagen erfolgen bei der Gemeindeverwaltung am Ort der gelegenen Sache während der vollen Frist; die Auflage ist öffentlich bekanntzumachen. Bei öffentlichen Bekanntmachungen und schriftlichen Mitteilungen sind die in diesem Gesetz vorgesehenen Rechtsbehelfe und Eingaben, deren Fristen und notwendiger Inhalt sowie die Stelle, an die sie zu richten sind, anzugeben; ferner ist auf Ort und Zeit vorgeschriebener öffentlicher Auflagen hinzuweisen

37 3. Ablauf der Quartierplanung Anhöhrung im Rekursverfahren Genehmigungsbeschluss Geldausgleich und Abrechnung administrative Kosten Anhörung Vergabe Ingenieur- und Baumeisterarbeiten Bauabrechnung u.s.w. 3.9 Revision des Quartierplanes Ein Quartierplan kann nur bei wesentlichen Änderungen der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse in Revision gezogen werden ( 86a VRG; BEZ 1999 Nr. 18; 1994 Nr. 25; RB 1994 Nr. 77; 1991 Nr. 35, 1990 Nr. 61; 1984 Nr. 85). Solche wesentlichen Änderungen können beispielsweise die andere Führung von Groberschliessungsanlagen oder die Auszonung eines Teils des Quartierplangebietes sein. Das Verfahren ist gleich wie bei der erstmaligen Aufstellung eines Quartierplanes (RB 1998 Nr. 101). Das Verwaltungsgericht hat in einem Entscheid vom (in BEZ 1990 Nr. 2) zu einem Quartierplanrevisionsverfahren folgende Grundsätze festgehalten: Im Interesse der Rechtssicherheit sollen in einem Revisionsverfahren, namentlich wenn es sich bloss auf einen Teil des Quartierplanes bezieht, weder frühere Vereinbarungen aufgehoben werden, noch ohne trifftige Gründe seinerzeit mit dem Quartierplan getroffene Interessensausgleiche angetastet werden. v e r f a h r e n Wenn z.b. eine nicht mehr benötigte Baulinie die bauliche Entwicklung behindert, ist ein Teilquartierplanverfahren zur Aufhebung der Bau- und Niveaulinie angezeigt

38 3. Ablauf der Quartierplanung Hat sich der Sachverhalt nicht grundlegend geändert, so kommt es nicht in Frage, von der ursprünglich getroffenen Lösung abzurücken; dies gilt selbst dann, wenn die Korrektur den quartierplanrechtlichen Grundsätzen von 146 PBG besser entsprechen sollte. Das Interesse der Quartierplanbeteiligten an der Rechtsbeständigkeit des festgesetzten Quartierplanes verlangt, dass die Revisionspunkte schon im Einleitungsverfahren genau bezeichnet werden müssen. Nur so vermögen die Quartierplanbeteiligten abzuschätzen, ob der insgesamt erreichte Interessensausgleich durch die Teilrevision gefährdet ist oder nicht. Aufhebung Quartierplan bei gleichzeitiger Neueinleitung Es ist aber auch möglich, einen altrechtlichen und genehmigten Quartierplan der weder administrativ noch baulich vollzogen wurde, mit dem Einverständnis der betroffenen Grundeigentümer aufzuheben. Eine solche Situation kann z.b. eintreten, wenn richt- und nutzungsplanerische Rahmenbedingungen in der Zwischenzeit grundlegend geändert haben. In solchen Fällen kann es angezeigt sein, den Quartierplan aufzuheben und gleichzeitig ein neues Verfahren mit reduziertem Beizugsgebiet einzuleiten. Auf jeden Fall hat der Gemeinderat einen entsprechenden Beschluss zu fassen und öffentlich zu publizieren. Die betroffenen Grundeigentümer sind zudem schriftlich zu informieren. Die Aufhebung des Quartierplanes wie auch die Neueinleitung des Quartierplan-Verfahrens müssen vom Kanton genehmigt werden. Auszug aus einem Beschlussprotokoll; Bezeichnung des Revisionsumfanges 3. Die Teilrevision des Quartierplanes umfasst das gleiche Beizugsgebiet wie der genehmigte Quartierplan, nämlich: im Osten durch die Dreinepperstrasse im Norden und Westen durch die Bergstrasse und Gseckstrasse S-2 / S-6 im Süden durch die Geländekante bergseits der Alten Landstrasse und Ackerstrasse 4. Die Teilrevision umfasst, soweit ersichtlich, folgende Bestandteile: Kostenverlegerpläne für die Schmutz- und Meteorwasserkanäle (neu) Kostenverlegerpläne für die Strom- und Wasserversorgung (neu) Anpassung Kostenverlegerplan Strassen Werkleitungsplan (neu) Anpassung Baulinienplan Kostenverlegerplan für die Administrativkosten des Revisionsverfahrens (neu) Technischer Bericht mit Begründung von allfällig neu zu begründenden oder aufzuhebenden Dienstbarkeiten 38 38