Inhalt III. Inhaltsverzeichnis. I. Vorbemerkungen... 1

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1 Inhaltsverzeichnis Inhalt I. Vorbemerkungen... 1 II. Welche Haftungsgrundlagen gibt es für den Mieter? Verschuldenshaftung Keine Gefährdungshaftung Haftung für Dritte Haftungsbeschränkungen... 7 III. Wer muss was beweisen? IV. Wann verjähren die Ansprüche des Vermieters? V. Kann durch den Mietvertrag von den Haftungsregelungen des Gesetzes abgewichen werden? Klauseln zur Erweiterung der Verschuldenshaftung Haftungsbeschränkungen und Haftungsausschlüsse für den Vermieter a) Klauseln zur Einschränkung der Garantiehaftung des Vermieters b) Weitere Haftungsbeschränkungen c) Instandhaltungs- und Kleinreparaturklauseln Klauseln zur Haftung für Dritte Beweislastklauseln Modifikationen der Verjährung VI. Wie und in welchem Umfang muss der Mieter Schadensersatz leisten? Kostenvoranschlag u. a Umsatzsteuer a) Mehrwertsteuer bei abstrakter Schadensberechnung nicht ersatzfähig b) Vorsteuerabzugsberechtigung des Vermieters entscheidend c) Prozessuale Behandlung Gutachterkosten Mietausfall Veräußerung III

2 Inhaltsverzeichnis VII. Wie kann sich der Mieter verteidigen und was kann der Vermieter dagegen tun? Einwand mangelnder Zurechenbarkeit/mangelndes Verschulden Einrede der Verjährung Einwand der Verwirkung Einwand der Klauselunwirksamkeit Unverhältnismäßigkeit der Wiederherstellung Merkantiler Minderwert Vorteilsausgleichung Abzug Neu für Alt Mitverschulden Rücknahme der Wohnung ohne Vorbehalt VIII. Einzelfälle Beschädigung der Wohnung einschl. Vandalismusschäden Feuchtigkeitsschäden Tabak- und Nikotinablagerungen Raucherwohnung Schäden durch unsachgemäße Renovierung Rückgabe der Wohnung in vertragswidrigem Zustand Haftung des Mieters für Ausbauschäden Verletzung der Mängelanzeigepflicht Haftung für den Untermieter Haftung für Dritte nach Zurechenbarkeit a) Verschulden des Mieters oder ihm zurechenbarer Dritter b) Verschulden nicht zurechenbarer Dritter c) Unbekannte Dritte oder nicht zurechnungsfähige Schäden Haftung für den Verlust von Schlüsseln Schäden durch Tiere des Mieters Verletzung der Reinigungspflicht Schadensersatz vom Betreuer für Verwahrlosungsschäden Schadensersatz vom Erben Veräußerung der Mieträume Hartz IV-Mietverhältnis Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis IV

3 Vorbemerkungen I. Vorbemerkungen Diese Broschüre setzt sich mit den Voraussetzungen und Grenzen einer Schadensersatzhaftung des Wohnungs- und Gewerberaummieters wegen Beschädigungen der Mieträume sowie mit den dagegen ergreifbaren Verteidigungsmöglichkeiten der Mieterseite auseinander. Denn nur wenn man denkbare Verteidigungsstrategien der anderen Seite kennt, kann man ihnen wirkungsvoll begegnen. Ausgeklammert werden damit zum einen die Haftung des Mieters für reine Vermögensschäden des Vermieters 1, zum anderen die Haftpflicht des Mieters gegenüber Dritten einschließlich anderer Mietparteien. 2 Auf der Grundlage des gesetzlichen Haftungsmodells und der dazu entwickelten richterrechtlichen Usancen werden die Möglichkeiten und Grenzen vertragsgestaltender Modifikationen des gesetzlichen Leitbildes in der AGB-rechtlich aufgegebenen Inhaltskontrolle aufgezeigt. Praxisorientiert ausgewählte Einzelfallbetrachtungen runden die Darstellung ab. 1 So zum Beispiel Kündigungsfolgeschäden, Verzögerungsschäden bezüglich Mietzahlung oder Räumung, Schadensersatz wegen Nichterfüllung der Renovierungspflicht, Mietausfallschäden; vgl. dazu im Einzelnen Teil 2; Horst, Schadensersatzpflicht des Mieters wegen verursachter Vermögensschäden, 1. Auflage 2012, Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH, Berlin. 2 Näher: Teil 2; Horst, Praxis des Mietrechts, NJW-Schriftenreihe Bd. 19, 2. Aufl. 2009, Rn ff., S. 258 f. 1

4 II. Welche Haftungsgrundlagen gibt es für den Mieter? 1. Verschuldenshaftung Gesetzlich ist es dem Vermieter aufgegeben, Verschlechterungen und Abnutzungserscheinungen in den Mieträumen instand zu setzen ( 538 BGB), seien sie durch vertragsgemäße Abnutzung oder schlicht altersbedingt entstanden. Das Mietrecht weist ihm dafür die Kostenlast zu ( 535 Abs. 1 S. 3 BGB). Dabei ergibt sich aus 538 BGB, dass der vertragsgemäße Gebrauch während der Mietzeit selbst dann pflichtkonform ist, wenn er mit gewissen Werteinbußen einher geht. 3 Nur dann, wenn der Mieter oder ihm zurechenbare Personen durch fahrlässiges oder gar vorsätzliches Verhalten Schäden verursacht haben, muss er dafür einstehen. Deshalb kommt eine Schadensersatzpflicht des Mieters überhaupt nur in Betracht, wenn sich eine nachteilige Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache nicht als Folge eines vertragsgemäßen Gebrauchs ergibt. Das Vertretenmüssen muss auch dann selbstverständlich gesondert festgestellt werden 4. Schadensersatzansprüche des Vermieters sind damit auf Schäden begrenzt, die nicht durch eine übliche Nutzung einer Mietsache entstehen und nicht durch normalen Verschleiß bedingt sind. Sie ergeben sich insbesondere bei der Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten, die dem Mieter hinsichtlich der Mietsache obliegen und die einerseits zu einem Unterlassen sorgfaltswidriger Beschädigungen 5, andererseits zu einem positiven Tun 6 zur Schadensabwendung im Herrschaftsbereich des Mieters anhalten. 7 Anspruchsgrundlage für diesen Schadensersatzanspruch wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs ist eine positive Vertragsverletzung ( 280, 282, 241 Abs. 2 BGB). Denn bei der Obhutspflicht handelt es sich um eine Schutzpflicht 3 Vgl. zum Ganzen: Hau, Die Schadensersatzhaftung des Mieters und ihre vertragliche Erweiterung, NZM 2006, S. 561 (562 ff.). 4 Dies verkennt Franke, DWW 2004, 172 (172), wenn er wörtlich ausführt: Verschulden liegt vor, wenn der Mieter die Grenzen vertragsgemäßen Gebrauchs überschreitet. 5 Zum Beispiel Gebot, schadensträchtige schon defekte Einrichtungen der Mietsache nicht weiter zu benutzen, Vermeidung von Feuchtigkeitsbildungen an Außenwänden durch adäquates Heizen und Lüften oder durch die Umstellung von Schränken. 6 Zum Beispiel: Schließen der Fenster bei Regen, Beaufsichtigung von laufenden Waschmaschinen, Reinigung der Mieträume, einfache Frostschutzmaßnahmen, insbes. mäßiges Beheizen. 7 Zur Obhutspflicht instruktiv: Kraemer, Die Haftung des Mieters für Schäden der Mietsache nach der Schuldrechtsreform, in FS Blank (2006), S. 281 ff. (282). 2

5 im Sinne von 241 Abs. 1 BGB, die darauf abzielt, unnötige Schäden an den Mieträumen zu vermeiden. 8 Die Schadensersatzhaftung setzt neben der verletzten Obhuts-, Schutz- und Fürsorgepflicht voraus, dass der Mieter diese ursächliche Pflichtverletzung zu vertreten hat ( 280 I S. 2 BGB). 9 Liegt eine Pflichtverletzung vor, so hat der Schuldner hier der Mieter die Beweislast dafür, dass er diese Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Zu vertreten hat der Mieter Vorsatz und jede Form der Fahrlässigkeit ( 276 Abs. 1 S. 1 BGB). Er kann nicht darauf verweisen, in seinen eigenen Angelegenheiten wenig sorgsam zu handeln (diligentia quam in suis). Im Gegenteil geht 276 Abs. 2 BGB von einem Fahrlässigkeitsbegriff aus, der nach Verkehrskreisen typisiert: 10 Entscheidend ist ein objektiv abstrakter Sorgfaltsmaßstab ohne Rücksicht auf die individuellen Kenntnisse und Fähigkeiten des konkreten Mieters. Dies hat zur Folge, dass die Rechtsprechungspraxis insbesondere im Hinblick auf Schäden durch Sachen und Geräte des Mieters wie Waschmaschinen u. ä. einer Zufallshaftung zumindest nahe kommt. 11 Hat der Mieter die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, insbesondere der Gebäudeversicherung 12 des Vermieters im Wege der Betriebskostenabwälzung übernommen, so kann im Ergebnis die Haftung des Mieters für nur leicht fahrlässiges Verschulden nach der Rechtsprechung ausgeschlossen sein. 13 Neben vertraglichen Anspruchsgrundlagen ist die deliktische Schadensersatzhaftung gemäß 823 ff. BGB in den Blick zu nehmen. Diese ebenfalls verschuldensabhängige Haftung gewährt im Vergleich zur vertraglichen Haftung keine besonderen Vorteile. Dies gilt wegen 280 Abs. 1 S. 2 BGB auch, sofern das Deliktsrecht den Mieter aufgrund vermuteten Verschuldens haften lässt, also in den Fällen des 831 (Auswahl und Überwachung von Verrichtungsgehilfen), 832 (Aufsicht über bestimmte aufsichtsbedürftige Personen) und 833 BGB (Aufsicht über Nutzhaustiere). Eine verschuldensunabhängige Haftung ist jedoch für Schäden durch sog. Luxustiere vorgesehen (arg. 833 S. 2 BGB), sofern sich eine spezifische Tiergefahr verwirklicht hat Kraemer, Die Haftung des Mieters für Schäden der Mietsache nach der Schuldrechtsreform, in FS Blank (2006), S. 281 ff. (282). 9 Gather, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht Großkommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts, 8. Aufl. 2003, 538 Rdnr Hinweisend, Hau, Die Schadensersatzhaftung des Mieters und ihre vertragliche Erweiterung, NZM 2006, S. 561 (562); Näher etwa Staudinger/Löwisch, 276 Rdnrn. 28 ff. 11 So Hau, a. a. O Streitig ist, ob die nachfolgend diskutierten Besonderheiten auch gelten, wenn ein am Hausrat des Vermieters entstandener Schaden durch dessen Hausratversicherung gedeckt ist. Bejahend OLG Stuttgart, ZMR 2004, 433; ablehnend Günther, VersR 2004, Dazu im Einzelnen unter II. 4.). 14 Dies wurde etwa verneint von LG Freiburg, WuM 2002, 314: Wohnungsverseuchung durch braune Hundezecken, die der Hund des Mieters eingeschleppt haben soll. 3

6 Schließlich knüpft auch die Haftung des Mieters aus 536 c Abs. 2 S. 1 BGB an sein Verschulden an Keine Gefährdungshaftung Das gesetzliche Leitbild ist für die Haftung des Mieters wegen Beschädigung der Mietsache vom Verschuldensprinzip dominiert. Deshalb wird die Diskussionsfähigkeit einer verschuldensunabhängigen Mieterhaftung in Abrede gestellt, zumal mit ihr eine Verlagerung und Ausweitung der Mieterhaftung einhergehen würde und neben dem erhöhten Haftungsrisiko für den Mieter auch zu einer höheren Kostenbelastung führen würde. 16 Deshalb soll der Mieter weder für Schäden haften, die durch Gegenstände und Gerätschaften des Mieters verursacht werden, 17 noch zum Ersatz eingetretener Frostschäden ohne Rücksicht auf eigenes Verschulden herangezogen werden können. 18 Auch eine Klausel, die nicht darauf abstellt, ob sie nur im Fall eines Verschuldens des Mieters greifen soll oder nicht, und die ihn dazu verpflichtet, für Schäden aufzukommen, die durch die unterlassene Beseitigung von Ungeziefer entstehen, ebenso wie für Schäden durch das Beseitigen des Ungeziefers, auch wenn dies vom Vermieter veranlasst wird, wurde wegen Verstoßes gegen das gesetzliche Leitbild einer Verschuldenshaftung geächtet. 19 Denn sie enthält keine Einschränkung im Hinblick auf den Fall eines Ungezieferbefalls bereits im Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache und ist deshalb grob unbillig. Weil sie Verschuldensgesichtspunkte ebenso wenig thematisiert, ist die Klausel daher 15 BT-Drucks. 14/4553, S. 42, 82, LG Leipzig, Urt. v O 696/11, Grundeigentum Berlin 2012, S OLG Frankfurt/Main, Beschl. v U 41/96, NZM 1998, S. 150: Die Klausel Für Schäden, die durch Gegenstände, die der Mieter in die Wohnung eingebracht hat, verursacht werden, haftet der Mieter wurde als unwirksam verworfen, denn der Mieter habe sich, so das OLG Frankfurt, über den von ihm zu zahlenden Mietzins hinaus an den Kosten für die Beseitigung von Schäden, die er nicht zu vertreten hat, nach dem gesetzlichen Leitbild nicht zu beteiligen; OLG Köln, ZMR 1988, S. 381 (382), wonach der auch alkoholisiert einschlafende Mieter für unvorhersehbare technische Defekte seines Fernsehgerätes mit anschließendem Brandschaden nicht haftet. 18 OLG Frankfurt/Main, Beschl. v U 108/90, NJW-RR 1992, S. 396 (399): Er (der Mieter) hat auch die in den Mieträumen vorhandenen Wasserzu- und -abflussleitungen vor dem Einfrieren zu schützen. Die Klausel wurde verworfen, denn sie könne nach 5 AGBG a. F. dahin verstanden werden, dass der Mieter für ein Einfrieren verantwortlich gemacht werden soll, auch wenn er gar nicht in der Lage sei, dies zu verhindern. Denkbar sei auch, dass das Einfrieren die Folge schlechter Bauisolierung, eines Heizungsausfalls oder ähnlichem sei. Die Klausel sei daher zu pauschal formuliert. Sie könne zu einer Haftungsverlagerung führen, die den Mieter unangemessen benachteilige, was nach 9 Abs. 1 AGBG a. F. zur Unwirksamkeit führe. 19 OLG Frankfurt/Main, Beschl. v U 108/90, NJW-RR 1992, S. 396 (398). 4

7 insgesamt gemäß 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Gleichwohl stellt die Literatur 20 die Diskussion einer erweiterten und verschuldensunabhängigen Vertragshaftung des Mieters nicht schlechthin in Abrede. Der Mieter haftet jedoch für zufällige Beschädigung oder zufälligen Verlust, wenn er mit der Rückgabe der Mietsache in Verzug geraten ist und der Schaden nicht ohnehin eingetreten wäre ( 287 S. 2 BGB). Im Übrigen kommen unverschuldete Verschlechterungen als Haftungsgrundlage durchaus in Betracht. 21 Als Extrembeispiel nennt Hau 22 der längere Zeit unentdeckt gebliebene Tod des Mieters, der erhebliche Reinigungs- und Desinfektionskosten nach sich ziehen kann. 23 In diesen Kontext fallen auch Schäden, die der Mieter nicht zu vertreten hat, weil er beispielsweise infolge plötzlicher Erkrankung oder eines (Haushalts-)Unfalls daran gehindert ist, Dachfenster zu schließen, den Badewannenzulauf zuzudrehen oder den Herd auszuschalten. 3. Haftung für Dritte Für Handlungen Dritter hat der Mieter einzustehen, soweit sie auf seine Veranlassung mit der Wohnung in Berührung gekommen sind ( 278 BGB). Der Vertragsschuldner hat das verschuldete Gehilfenversagen nach 278 BGB wie eigenes Verschulden qua Zurechnung zu vertreten. Der Mieter haftet also einschränkungslos für das Verschulden seines Erfüllungsgehilfen. 20 So etwa Lange, Verschuldensunabhängige Vertragshaftung des Mieters für Schäden an der Mietsache?, ZMR 2006, S. 177 ff. 21 Beispiel: LG Freiburg, WuM 2002, 314 (Wohnungsverseuchung durch Ungeziefer). 22 A. a. O., S Dazu AG Bad Schwartau, NZM 2002, 215 f. Näher Lange, Verschuldensunabhängige Vertragshaftung des Mieters für Schäden an der Mietsache?, 2005, S. 64 ff. (Pflichtwidrigkeit) und 69 f. (Verschulden), der de lege ferenda einen verschuldensunabhängigen Haftungstatbestand für den Fall des Todes (einschließlich Selbsttötung) und der Erkrankung (einschließlich Suchterkrankung) des Mieters fordert (ebenda S. 156 f.). 5