CA Immo CB_CAIV. Erste Group Research Emittentenprofil CA Immo Österreich Februar 2017

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1 CA Immo CB_CAIV Analyst: Elena Statelov, CIIA Wesentliche Finanzkennzahlen IFRS, EUR Mio M M 2016 Umsatz 178,7 193,1 140,4 157,4 EBITDA 149,1 148,6 80,5 111,8 FFO I ,8 55,8 69,9 Cashflows M M 2016 Operativer Cashflow 99,5 113,2 78,1 82,4 Inv. Cashflow -184,2 101,5 120,8-14,9 Free Cashflow (nach Div.) -119,8 170,2 154,5 19,7 Kreditkennzahlen Dez.14 Dez.15 Sep.15 Sep.16 Eigenkapitalquote 53,2% 53,2% 50,3% 51,2% Nettoversch. / EBITDA 7,1x 8,1x 9,5 3 7,0 3 LTV (netto) 2 41,0% 38,2% 42,0% 37,1% 1) exkl. Verkäufe und vor Steuern 2) laut Definition des Erste Group Research 3) EBITDA wurde auf Basis von 12M berechnet Inhaltsverzeichnis SWOT-Analyse 2 Unternehmensprofil 3 Portfoliostruktur und Geschäftssegmente 4 Branchentrends 6 Finanzbereich 7 Appendix 12 Kontakte 15 Disclaimer 16 Unternehmens-Website Eine historische Performance ist kein verlässlicher Indikator für zukünftige Performance! Die Kernkompetenz von CA Immo (Rating: Baa2; Ausblick: negativ) ist die Vermietung, das Management und die Entwicklung hochwertiger Büroimmobilien. Das Unternehmen ist mit eigenen Niederlassungen in sechs Ländern Zentraleuropas vertreten und verfügt über in-house Entwicklungskompetenz. Kernregionen sind Österreich, Deutschland, Polen, Ungarn, Tschechien und Rumänien. Der Schwerpunkt liegt auf den Metropolen Zentral- und Osteuropas. Per beschäftigte die Gruppe insgesamt rund 357 Mitarbeiter. Die Kernaktionärsstruktur der CA Immo änderte sich 2016 signifikant. Die Immofinanz AG übernahm die 26%ige CA Immo-Beteiligung von O1 Group Limited und stieg als neuer Kernaktionär bei CA Immo ein. Außerdem wird laut Management eine potenzielle Verschmelzung der beiden Unternehmen geprüft. Als Vorbedingung wurde von Immofinanz die Abspaltung ihres Russland-Portfolios postuliert. Das gesamte Immobilienvermögen der CA Immo Gruppe lag Ende September 2016 bei 3,8 Mrd. Das Kerngeschäft umfasst die Geschäftsfelder Vermietung von Bestandsimmobilien (85% des Gesamtportfolios) und Immobilienentwicklung (12% des Gesamtportfolios). Die wichtigste Einnahmequelle stellen dabei die Mieterlöse (9M 2016: EUR 122,6 Mio.) dar. Nach einer starken Wachstumsphase in Deutschland und Osteuropa konnte CA Immo infolge der erfolgreichen Umsetzung der Strategie (insb. Verkauf von Non-core Immobilien) die Bilanz deutlich stärken. Aktuell will das Unternehmen innerhalb der Kernmärkte wieder wachsen, primär organisch mit dem Geschäftsfeld Immobilienentwicklung. Die Verschuldungskennzahlen haben sich in den letzten fünf Jahren infolge der Optimierung des Immobilienportfolios kontinuierlich verbessert. Seit Ende 2012 stieg die Egenkapitalquote kontinuiertlich von 36,1% auf über 50% an und die LTV (netto)-ratio (Nettofinanzverbindlichkeiten zu Immobilienportfolio) verbesserte sich von rund 60% auf aktuell 37%. Die Zinsdeckung auf EBITDA-Basis erreichte im September ,9x (2012: 1,5x). Seit Dezember 2015 verfügt die CA Immo Gruppe über ein Investment Grade-Rating von Baa2 bei Moody s. Der Ausblick wurde im April 2016 infolge der Ankündigung über einen potenziellen Zusammenschluss mit Immofinanz von stabil auf negativ korrigiert. Erste Group Research Emittentenprofil Seite 1

2 SWOT-Analyse Stärken/Chancen Starke Projektpipeline im deutschen Büromarkt sowie langjähriger Track Record im Segment Projektentwicklung In Deutschland gehört CA Immo unter die Top 3 Office-Entwickler Stärkung des Bilanzprofils infolge der konsistenten Umsetzung der Strategie ; kontinuierliche Verbesserung der EK-Quote seit 2012 sowie Schuldenreduktion Weitere Senkung der durchschnittlichen Finanzierungskosten durch Rückführung von teuren Krediten sowie von Derivaten zur Zinsabsicherung CA Immo verfügt über ein Investment Grade-Rating bei Moody s, was eine stärkere Fokussierung auf den EUR-Kapitalmarkt einfacher macht Schwächen/Risiken Als Immobilienunternehmen ist die CA Immo in einer kaptalintensiven Branche tätig Das zukünftig geplante Wachstum (obwohl diszipliniert) könnte zu einem Anstieg der Verschuldung führen Mögliche Fusion mit Immofinanz könnte zu einem Rating- Downgrade führen Das Management strebt eine sukzessive Steigerung der Dividenden an Erste Group Research Emittentenprofil Seite 2

3 Unternehmensprofil Spezialist für Büroimmobilien in drei Kernregionen - Deutschland, Österreich sowie Ost- und Südosteuropa CA Immo ist der Spezialist für Büroimmobilien in zentraleuropäischen Hauptstädten. Das Unternehmen wurde 1987 in Wien gegründet. Ursprünglich nur am österreichischen Markt engagiert, investierte CA Immo ab 1999 in Osteuropa. Parallel zur sukzessiven Expansion in Osteuropa wurde der Immobilienbestand in Österreich und ab 2006 auch in Deutschland weiter ausgebaut. Das Geschäftsmodell der CA Immo Gruppe zielt auf die Generierung von stabilen Vermietungserträgen aus einem erstklassigen Mieterpool mit hoher Bonität sowie zusätzlichen Erträgen aus der Immobilienentwicklung und dem Verkauf von Immobilien ab. Vereinfachte Organisationsstruktur der CA Immo Gruppe Quelle: CA Immo Die Muttergesellschaft der CA Immo Gruppe ist die seit 1988 an der Wiener Börse gelistete CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft. Die Haupttätigkeit der Konzernmutter 1 liegt in der strategischen und operativen Leitung der in- und ausländischen Tochtergesellschaften. In Österreich werden die inländischen Liegenschaften in direkten CA Immo Beteiligungen gehalten. In Deutschland ist die CA Immo Deutschland GmbH die operative Plattform sämtlicher Deutschland-Aktivitäten der Gruppe. Das Baumanagement wird durch die deutsche CA Immo Tochter omnicon durchgeführt. Das osteuropäische Bestandsimmobilienportfolio ist in direkten CA Immo Beteiligungen sowie in Europolis GmbH (vormals Europolis AG) positioniert. Immofinanz ist der neue Kernaktionär bei CA Immo Immofinanz (kein Rating) stieg im Jahr 2016 als neuer Kernaktionär bei der CA Immo ein. Im April 2016 veräußerte die O1 Group Limited (war Kernaktionär seit Ende 2014) ihre 26%ige CA Immo-Beteiligung an die Immofinanz AG. Das Closing der Transaktion fand im August 2016 statt. Eine potenzielle Verschmelzung der CA Immo und Immofinanz wird ebenfalls geprüft. Unternehmensangaben zufolge werden Gespräche diesbezüglich erst nach der Abtrennung des Immofinanz-Russland Portfolios aufgenommen. Die mögliche Fusion muss laut dem österreichischen Aktiengesetz von den beiden Hauptversammlungen, die aus heutiger Sicht in 2018 stattfinden werden, mit einer Mehrheit von 75% beschlossen werden. 1 Die CA Immobilien Anlagen AG hält auch direkt Immobilien von rd. EUR 254 Mio. Erste Group Research Emittentenprofil Seite 3

4 Portfoliostruktur und Geschäftssegmente Das gesamte Immobilienvermögen von CA Immo lag Ende September 2016 bei EUR 3,8 Mrd 2. Mit einem Anteil von rund 85% am gesamten Immobilienvermögen ist das Geschäftsfeld Bestandsimmobilien wichtigster Ertragsbringer für CA Immo. 12% entfallen auf Immobilienvermögen in Entwicklung und rund 3% des Immobilienvermögens sind zum Handel bestimmt. Generell wurde das Immobilienportfolio seit 2012 durch Verkäufe nichtstrategischer Immobilien (u.a. Logistikimmobilien in Osteuropa) bereinigt und dadurch deutlich effizienter und fokussierter. Der Portfolioanteil von Core-Büroimmobilien in den Metropolen Zentral- und Osteuropas konnte weiter gesteigert werden. Deutschland: größter und wichtigster Markt Mit einem Anteil von 43% am Immobilienvermögen ist Deutschland der größte und der wichtigste Markt, gefolgt von Österreich mit 15%. Angestrebt wird ein nachhaltiger regionaler Portfolio-Mix von rund 50% Deutschland und Österreich sowie 50% Osteuropa. Immobilienvermögen (EUR 3,8 Mrd.) nach Ländern in EUR Mio. ; Stand: Geschäftssegment: Bestandsimmobilien Wichtigster Ertragsbringer: Bestandsimmobilien CA Immo kauft, vermietet und managt Unternehmensstandorte im Zentrum Europas. Das Bestandsportfolio der Gruppe umfasst neben Büroimmobilien auch Hotels sowie einen geringen Anteil an Handels-, Wohn- und Logistikimmobilien. Die vermietbare Gesamtnutzfläche des Bestandsportfolios (inkl. selbst genutzte Immobilien und Superädifikate) betrug Ende September ,4 Mio. m². Kennzahlen 1 in EUR Mio. Österreich Deutschland Osteuropa Vermietbare Fläche m² m² m² Portfoliowert (Bilanzwert) 561, Annualisierte Mieterlöse 30,7 56,6 110,3 Bruttorendite 5,5% 5,0% 7,2% Vermietungsgrad 3 93,4% 92,6% 90,5% 1) Exkl. selbst genutzte Immobilien; 2) Inkl. Superädifikate in Österreich; 3) Exkl. der 2015 fertig gestellten Büroprojekte Kontorhaus, Monnet 4 und John F.-Kennedy-Haus liegt die Vermietungsquote bei 92,2%. Quelle: CA Immo 2 Vollkonsolidierte Immobilien im 100%-Eigentum von CA Immo belaufen sich auf EUR 3,4 Mrd. Das restliche Vermögen sind Immobilien im anteiligen Eigentum von CA Immo (at equity konsolidiert). Erste Group Research Emittentenprofil Seite 4

5 Deutschland: größter Bestandsmarkt der Gruppe Gemessen am Portfoliowert (Bilanzwert) liegen rund 47% des Bestands der CA Immo in Ländern der CEE- und SEE-Region. Die restlichen Bestandsimmobilien entfallen zu 35% auf Deutschland und zu 17% auf Österreich. Deutschland ist der größte Bestandsmarkt der Gruppe. Der Vermietungsgrad des gesamten Bestandsportfolios betrug Ende September ,5% (Ende 2015: 92,7%). Die durchschnittlich erzielte Mietrendite der Gruppe betrug Ende September ,1% (Dezember 2015: 6,5%), wobei in den osteuropäischen Kernmärkten deutlich höhere Renditen zu erzielen waren. Die Leerstandsquote des Bestandsportfolios variiert in den einzelnen Kernmärkten stark. Diese lag per Ende Q im Durchschnitt bei 8,5%. Schwerpunkt liegt auf Büroimmobilien Gut diversifizierte Kundenstruktur Der Schwerpunkt im Bestandsportfolio liegt auf Büroimmobilien. Im Zuge der strategischen Portfoliofokussierung wurde der Büroanteil von 79% (Ende 2014) auf 86% September 2016 weiter erhöht. In Deutschland konzentriert sich CA Immo auf die Städte München, Frankfurt und Berlin. In den übrigen Ländern liegt der strategische Fokus auf den jeweiligen Hauptstädten. Das Management zielt in den jeweiligen Kernstädten Wien, München, Frankfurt, Berlin, Warschau, Prag, Budapest und Bukarest auf eine kritische Größe des Immobilienvermögens von mindestens EUR 250 Mio. ab. Rund 40% aller Mietverträge laufen mindestens fünf Jahre bzw. sind unbefristet. Die Top 15 Mieter trugen in den ersten neun Monaten des GJ % zu den gesamten Mieterträgen bei. Dazu zählen PWC, Verkehrsbüro, Land Berlin, Total, Google, Robert Bosch, Morgan Stanley, die Post, InterCity, IBM und Deloitte. Der größte Einzelmieter ist das Wirtschaftsprüfer-Unternehmen PWC mit Sitz in Deuschland, mit dem in den ersten 9M ,4% der Mieterlöse 3 (GJ 2015: 6,7%) erzielt wurden. Geschäftssegment: Projektentwicklung In Ergänzung zu ihrem Kerngeschäft Bestandsimmobilien ist CA Immo auch als Projektentwickler in ihren Hauptmärkten aktiv. Die Gruppe errichtet und vermarktet hochwertige, nachhaltige Gewerbeimmobilien in zentraleuropäischen Hauptstädten. Darüber hinaus besitzt das Unternehmen teilweise großflächige, innerstädtische Grundstücksreserven. Rund 90% davon befinden sich in Deutschland (Frankfurt, München, Berlin). Diese werden durch Baurechtschaffungen im Wert gesteigert und durch Verkäufe oder eigene Entwicklungen gewinnbringend verwertet. Development mit eigenen Grundstücksreserven sichert organisches Wachstum Ziel der Entwicklungstätigkeit ist einerseits, die Qualität des Portfolios durch Übernahme von fertiggestellten Projekten in den eigenen Bestand zu erhöhen und andererseits, Gewinne aus dem Verkauf gewidmeter Baugrundstücke zu erzielen, um dadurch organisch zu wachsen. Development-Aktivitäten werden laut Management auch in den kommenden Jahren einen wesentlichen Stellenwert in der Wachstumsstrategie der CA Immo Gruppe haben. Mittelfristig sollen rund 15-20% des Eigenkapitals für Entwicklungsaktivitäten gewidmet werden. Auf strategische Landreserven sollen nicht mehr als 5% des Gesamtportfolios entfallen. 3 Nach annualisierten Mieterlösen Erste Group Research Emittentenprofil Seite 5

6 Schwerpunkt liegt in Deutschland Osteuropa: Rumänien derzeit als Wachstumsträger Der Schwerpunkt der Projektentwicklungstätigkeit konzentriert sich auf Deutschland. So entfallen vom Immobilienvermögen in Entwicklung ( : EUR 460 Mio.) 88% auf Deutschland (Projektentwicklungen und Grundstücksreserven), 1% auf Österreich und 11% auf Osteuropa. In Deutschland gehört CA Immo unter die Top 3 Office-Entwickler. In Osteuropa liegt derzeit der Schwerpunkt der Projektentwicklungstätigkeiten insbesondere in Rumänien. In Bukarest startete CA Immo Anfang Oktober 2015 mit einem Büroprojekt (Orcideea Towers), das Ende 2017 bezugsfertig sein wird. Das gesamte Investitionsvolumen beträgt rund EUR 75 Mio. Branchentrends Deutschland: positive Markttrends Österreich: hohe Immobiliennachfrage in Wien Ungarn: Stabilisierung der Mietrenditen Rumänien: hohe Mietrenditen Polen: bleibt weiterhin schwierig Das Management sieht den größten Kernmarkt Deutschland weiterhin positiv. Dabei wird nach wie vor eine boomende Investitionstätigkeit erwartet. Steigende Mieten begleitet vom Niedrigzinsumfeld (niedrige Renditen) sprechen für weitere Wertsteigerungen. Einige wesentliche Indikatoren des Vermietungsmarktes entwickeln sich ebenfalls weitgehend positiv u.a. Vermietungsleistung, Belegungsraten sowie das durchschnittliche Mietniveau in den deutschen Bürometropolen. Von steigenden Mietentwicklungen sind vor allem München und Berlin gekennzeichnet. Die CA Immo Gruppe konnte durch die starke Marktposition in Deutschland signifikant von diesen positiven Markttrends profitieren. In Österreich befinden sich die Mietpreise seit Jahren auf relativ niedrigem Niveau und ein Anstieg ist laut Management derzeit noch nicht zu erwarten. Im Investmentmarkt zeichnet sich Wien noch durch eine hohe Nachfrage nach Immobilien (Veranlagungsdruck auf Investorenseite) und somit durch hohe Kaufpreise aus. Das CA Immo Management rechnet auch in den nächsten zwei Jahren mit einer Fortsetzung dieser Tendenz. Infolge einer Vielzahl abgeschlossener Transaktionen in 2015 und 2016 sanken die Renditen in der CEE-Region, was das gestiegene Interesse der Investoren widerspiegelte. Auch auf den Kernmärkten von CA Immo gingen die Spitzenrenditen generell zurück. Innerhalb der osteuropäischen Märkte stellte Ungarn in den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres mit einem Anteil von rund 13% am Immobilienvermögen den größten Markt dar. In Bukarest verfügt CA Immo über eine starke Marktposition und ist von der Nachfrageseite positiv gestimmt. Der ungarische Immobilienmarkt war in den letzten Jahren zwar schwierig. Mittlerweile konnte aber laut Management eine deutliche Leerstandsreduktion und Stabilisierung der Mietrenditen verzeichnet werden. Während sich der rumänische Markt durch hohe Mietrenditen auszeichnet, bleibt die Marktlage in Polen Unternehmensangaben zufolge noch herausfordernd - das Überangebot infolge der regen Bautätigkeit der vergangenen Quartale führte zu einem typisch zyklischen Verhalten. Druck auf Mieten sowie ein möglicher Anstieg der Leerstände sind deswegen in Polen möglich. Tschechien: stabil Derzeit stuft CA Immo Tschechien als sehr stabil ein. Die internationale Nachfrage nach Core-Immobilien hat auch in Prag zu einer weiteren Renditekompression geführt. Erste Group Research Emittentenprofil Seite 6

7 Finanzbereich Konzernstrategie Wachstum als neue strategische Agenda definiert Immobilienentwicklung konzentriert sich insb. auf Deutschland Immobilienakquisitionen als zusätzlicher Wachstumsimpuls Nach einer starken Wachstumsphase in Deutschland und Osteuropa (2006 bis 2011) stand von 2012 bis 2015 der Verkauf nicht-strategischer Immobilien sowie eine Optimierung der Finanzierungsstruktur im Vordergrund. Mit dem Verkauf des Prager Einkaufszentrums Šestka (2016) wurde das Verkaufsprogramm nicht-strategischer Immobilien weitgehend abgeschlossen wird laut Management der Fokus auf Expansion in den Kernstädten in Osteuropa durch Immobilienakquisitionen, in Deutschland durch eigene Projektentwicklungen - liegen. Kernziel bleibt, die nachhaltige Profitabilität der CA Immo Gruppe weiter zu steigern. Eigene Entwicklungsprojekte und Übernahme moderner, energieeffizienter Core-Immobilien in den CA Immo-Kernmärkten werden weiterhin als zentrale organische Wachstumstreiber gesehen. CA Immo will sich über die Developmentaktivität wie bereits in den vergangenen Jahren verstärkt auf Deutschland konzentrieren. Dort verfügt das Unternehmen durch seine hohe Kompetenz im Bereich Immobilienentwicklung sowie durch innerstädtische Grundstücksreserven über eine starke Positionierung. Über die Immobilienentwicklung hinaus sollen selektive Zukäufe das Portfolio in den Kernmärkten der Gruppe stärken und für zusätzliche Mietertragsimpulse sorgen. Wachstumsmöglichkeiten werden vor allem in den osteuropäischen Kernmärkten von CA Immo gesehen. Rating Verbesserter Kapitalmarkt-Zugang durch den Erhalt eines Investment Grade Ratings Möglicher Merger mit Immofinanz könnte laut Moody s negative Rating-Auswirkungen haben Seit Dezember 2015 verfügt die CA Immobilien Anlagen AG über ein Investment Grade Rating Long Term Issuer Rating von Baa2 bei Moody s. Das gut diversifiziertes Immobilienportfolio, eine starke Bilanz (EK- Quote > 50%), niedriger Verschuldungsgrad (LTV netto < 40%), eine solide Zinsdeckung (>2,5x) sowie eine ausreichend große Quote von nichtbesicherten Immobilien (Ende September 2016: rund EUR 1,1 Mrd.) sind die wesentlichen Faktoren für die Beibehaltung der IG-Krediteinschätzung, welche von strategischer Bedeutung für die CA Immo Gruppe ist. Moody s sieht die Liquiditätsausstattung des Unternehmens als gut. Dabei rechnet die Agentur nach Abschließen der geplanten Refinanzierung mit einer weiteren Verbesserung. Das Rating von CA IMMO wurde Ende Juli 2016 bestätigt. Den Ausblick beließ Moody s weiterhin auf negativ. Die Ratingagentur zieht in Betracht, dass der mögliche Merger mit Immofinanz zu einer höheren Verschuldung und zu einem größeren Exposure in den noch schwächer eingeschätzten Osteuropa-Immobilienmärkten führen kann. Die nächste Überprüfung von Moody s findet laut Management im Frühjahr 2017 statt. Erste Group Research Emittentenprofil Seite 7

8 Profitabilität Ertragskraft durch Übernahme des EBRD-Minderheitsanteils am osteuropäischen E-Portfolio gesteigert Seit 2010 befindet sich die CA Immo immer in der Gewinnzone. Das Unternehmen konzentrierte sich in den Geschäftsjahren auf die Bereinigung des Immobilienportfolios. Darauf basierend wurden Objekte in Deutschland und Osteuropa erfolgreich verkauft. Zu weiterer Steigerung der Ertragskraft führte auch die vollständige Übernahme 4 des EBRD 5 -Minderheitsanteils am osteuropäischen E- Portfolio. Dadurch erhöhte sich der Anteil an hochwertigen Bürogebäuden in Prag (Amazon Court, Nile House, Kavci Hory), Bukarest (Europehouse, River Place), Budapest (City Gate, Infopark West) und Zagreb (Zagrebtower) deutlich. Diese Akquisition und der damit verbundenen Mietzuwachs war der wesentliche Hebel für eine deutliche Steigerung der Miterlöse in den ersten neun Monaten des GJ 2016 um 9,8% auf EUR 122,6 Mio. Daraufhin erhöte sich das EBITDA im Q1-Q um 39% j/j auf 111,8 Mio. Diese Entwicklung war ebenfalls auf den deutlich höheren Beitrag des Ergebnises aus Immobilienhandel und Bauleistungen sowie des Ergebnises aus dem Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen zurückzuführen. Das EBIT konnte infolge des signifikaten Anstieges des Neubewertungsergebnisses (+27,8% j/j auf EUR 100,3 Mio.), welches das äußerst positive Marktumfeld insbesondere in Deutschland (wichtigster Kernmarkt der Gruppe) widerspiegelte, deutlich auf EUR 217,8 Mio. (9M 2015: EUR 187,5 Mio.) verbessert werden. Cashflows und Dividende Dividendenfähigkeit langfristig beibehalten Die CA Immo wies in unserem Beobachtungszeitraum (seit 2008) immer positive operative Cashflows aus. Der Free Cashflow nach Dividendenabzug betrug in den ersten 9M 2016 EUR 19,7 Mio. (9M 2015: EUR 154,5 Mio.). Dazu trug insbesondere der Investitionscashflow (Nettogröße zwischen Investitionen und Immobilienverkäufen) bei. Dieser war gegenüber den ersten neun Monaten 2015, wo der Erwerb des EBRD- Minderheitsanteils am E-Portfolio enthalten ist, deutlich negativ. Cashflow-Entwicklung, in EUR Mio. 2013* M M 2016 Oper. CF 140,7 99,5 113,2 78,1 82,4 Invest. CF 479,5-184,2 101,5 120,9-14,9 Dividenden -33,4-35,1-44,5-44,5-47,9 Free CF 586,8-119,8 170,2 154,5 19,7 *) laut IFRS angepasst Die CA Immo schüttete bis zum GJ 2010 keine Dividende aus, sondern thesaurierte die Ergebnisse und verwendete diese für Immobilieninvestitionen. Aktuell strebt das Unternehmen an, seine Dividendenfähigkeit langfristig beizubehalten. Das Management strebt eine sukzessive Steigerung der Dividenden an. Dabei orientiert sich die Höhe der Dividende an der Profitabilität, den Wachstumsaussichten sowie den Kapitalerfordernissen der Gruppe. Wesentlicher Indikator für die Dividende ist dabei das nachhaltige Ergebnis (FFO I), von dem aktuell rund 60% ausgeschüttet werden. 4 Infolge dieser Transaktion wurden zum 3. Quartal 2015 Immobilien im Wert von rund EUR 500 Mio. in die Bilanz aufgenommen. 5 Europäische Bank für Wiederaufbau und Entwicklung Erste Group Research Emittentenprofil Seite 8

9 FFO I deutlich gesteigert Als ein zentraler Indikator für die nachhaltige Profitabilität und Dividendenfähigkeit des Konzerns wird die Kennzahl FFO 6 herangezogen. Diese zeigt, wie viel Cashflow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird. Im Q1-Q3 erreichte FFO I 7 EUR 69,9 Mio. (+25,7 j/j). FFO II 8, ein Indikator für die Gesamtprofitabilität des Unternehmens, erreichte EUR 86,6 Mio. (9M 2015: EUR 50,3 Mio.). Finanzierung und Verschuldung Finanzierung erfolgt neben EK auch durch besicherte Hypothekarkredite Erhöhung des Anteils unbesicherter Finanzierungen geplant Durchschnittliche Finanzierungskosten weiter gesenkt 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Q2 14 Q3 14 Q4 14 Q1 15 Q2 15 Q3 15 Q4 15 Q1 16 Durchschnittliche Finanzierungskosten Q2 16 Q3 16 Neben Eigenkapital erfolgt die Finanzierung der CA Immo auch durch Aufnahme von langfristigem Fremdkapital in Form von besicherten Hypothekarkrediten. Aus diesem Grund ist ein wesentlicher Teil des Immobilienvermögens der Gruppe als Sicherstellung verpfändet. Die mit Immobilien besicherten Hypothekarkredite werden in der Regel von jener Tochtergesellschaft aufgenommen, in der die jeweiligen Immobilien gehalten werden. Die Covenants betreffen somit nicht die Kennzahlen des Gesamtkonzerns. Die unbesicherten Finanzierungen auf Ebene der Konzern- Muttergesellschaft (CA Immobilien Anlagen AG) umfassen im Prinzip die drei EUR-Unternehmensanleihen. Das austehende Gesamtvolumen beläuft sich auf EUR 465 Mio. Obwohl die besicherten Hypothekenkredite (in erster Linie in Österreich und Deutschland) derzeit angesichts des Niedrigzinsumfeldes sehr attraktive Konditionen im Core- Immobiliensegment anbieten, ist zur Absicherung des Investment Grade Ratings des Konzerns eine stärkere Fokussierung auf den EUR- Kapitalmarkt geplant. Die größte Aufwandsposition im Immobiliensektor stellt der Zinsaufwand dar, der die Ertragslage bei einem steigenden Zinssatz deutlich negativ beeinflussen kann. Zur Absicherung der variablen Kredite verwendet die CA Immo als Teil der Finanzierungspolitik Zins-Hedging-Instrumente (wie z.b. Zins-Swaps). Die meisten Zinshedges wurden laut Management in den Jahren aufgenommen und bereits glattgestellt. Durch Rückführung von teureren Krediten sowie von Zins-Derivaten konnte die Finanzierungsstruktur in den letzten Jahren optimiert werden. So lagen Ende September 2016 die durchschnittlichen Finanzierungskosten (inkl. Derivate) bei 2,4% und damit unter der Jahreszielsetzung von 3%. Das Potenzial einer weiteren Reduktion der Finanzierungskosten ist laut CA Immo Management noch nicht ausgeschöpft. Außerdem will das Unternehmen die durchschnittliche Laufzeit der Finanzierungen von derzeit 4,1 Jahren auf rund 6 Jahre bis Ende 2017 erhöhen. 6 FFO Funds From Operations 7 FFO I vor verkaufsbedingten Effekten 8 FFO II inkl. Verkaufsergebnis Erste Group Research Emittentenprofil Seite 9

10 Solide Bilanzstruktur soll beibehalten werden Die Beibehaltung der soliden Bilanzstruktur mit einer starken Eigenkapitalbasis hat für die CA Immo Gruppe hohe strategische Bedeutung. Generell haben sich seit 2011 die Verschuldungskennzahlen infolge der Optimierung des Immobilienportfolios kontinuierlich verbessert. So konnten die gesamten Finanzverbindlichkeiten Ende September 2016 gegenüber Dezember 2011 um rund 55% auf EUR Mio. reduziert werden. Das Bilanzprofil des Konzerns wurde ebenfalls weiter gestärkt. Gegenüber Ende 2011 wurde die Eigenkapitalquote des Konzerns von rd. 30% auf 51% (Ende September 2016) signifikant gesteigert. Das Management zielt langfristig auf eine dauerhafte EK-Quote zwischen 45-50% ab. Die LTV-Ratio (Nettofinanzverbindlichkeiten / Immobilienportfolio) auf Basis der Bilanzwerte spiegelt ebenfalls die solide Finanzierungsstruktur des Konzerns wider. Diese verbesserte sich von 59,4% (2011) auf 37,1% (9M 2016). Das langfristige LTV-Ratio-Ziel gibt das Management mit 40-45% bekannt. Nettoverschuldung und LTV-Ratio* im Abwärtstrend % 60% 70% 60% % 41% 38% 37% 50% 40% % % % Sept 2016 Nettoverschuldung, in EUR Mio. LTV (netto), r.s. 0% *) laut Definition des Erste Group Research Die Entschuldungsdauer (Nettoverschuldung zu EBITDA 9 ) betrug Ende September 2016 sieben Jahre (2015: 8,1 Jahre). Die Zinsdeckung auf EBITDA-Basis verbesserte sich in den letzten fünf Jahren und lag per Ende Q bei 3,9x (2015: 2,5x). Per Ende September 2016 betrugen die liquiden Mittel EUR 289,1 Mio. (Dez. 2015: EUR 207,1 Mio.). Darüber hinaus standen dem Unternehmen ungenützte Kreditlinien für Entwicklungsprojekte mit einem Volumen von rund EUR 40 Mio. zur Verfügung. Für die Refinanzierung der am 22. September 2016 abgereiften Anleihe (Volumen: EUR 186 Mio.; Kupon 5,125%) wurden im Februar 2016 (Volumen: EUR 150 Mio.; Laufzeit: 7 Jahre; Kupon: 2,75%) und im Juli 2016 (Volumen: EUR 140 Mio.; Laufzeit: 5 Jahre; Kupon: 1,875%) zwei Unternehmensanleihen erfolgreich platziert. Basierend auf dem derzeit günstigen Zinsumfeld sowie auf dem Ziel, die Quote von nichtbesicherten Finanzierungen zu erhöhen, sind laut Management weitere Kapitalmarktinstrumente nicht auszuschließen. 9 EBITDA 2016 wurde auf Basis von 12M berechnet Erste Group Research Emittentenprofil Seite 10

11 Refinanzierungsprofil der Finanzverbindlichkeiten verbessert per Ende Dezember 2015, in EUR Mio. per Ende September 2016, in EUR Mio. Quelle: CA Immo Ausblick: organisches Wachstum aber auch selektive Zukäufe geplant Für das laufende Geschäftsjahr bleibt das Finanzierungs- und Zinsumfeld für die Immobilienbranche wichtig. Die Portfoliooptimierung (Verkauf von Non-core Immobilien) ist weitgehend abgeschlossen. Zentraler organischer Wachstumtreiber bleibt die Entwicklung von hochqualitativen Core- Büroimmobilien in den Kernmärkten der CA Immo (Schwerpunkt in Deutschland). Die Investitionen in die Development-Projekte gibt CA Immo für 2017 und für die Folgejahre mit ca. EUR 200 Mio. p.a. an. Darüber hinaus sollen selektive Zukäufe v.a. in Osteuropa das Portfolio in den Kernmärkten der Gruppe stärken. Das FFO I-Ziel (+10% j/j) für das Gesamtjahr 2016 wurde vom Management bestätigt. Erste Group Research Emittentenprofil Seite 11

12 Appendix Gewinn- und Verlustrechnung (IFRS, in EUR '000, 31/12) M M 2016 Mieterlöse Weiterverrechnete Betriebskosten Betriebskostenaufwand Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen nicht geprüft Nettomietergebnis Erlöse aus Hotelbewirtschaftung Aufwendungen aus Hotelbewirtschaftung Ergebnis aus Hotelbewirtschaftung Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen Erlöse Immobilienhandel und Bauleistungen Buchwertabgang inkl. Nebenkosten und Baukosten Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen Ergebnis aus Verkauf langfristiges Immobilienvermögen Indirekte Aufwendungen Erlöse aus Dienstleistungen Sonstige betriebliche Erträge EBITDA Abschreibungen und Wertminderungen langfristiges Vermögen Wertänderungen zum Handel bestimmte Immobilien Abschreibungen und Wertänderungen Neubewertungsgewinn Neubewertungsverlust Ergebnis aus Neubewertung Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen EBIT Finanzierungsaufwand Sonstiges Finanzergebnis Kursdifferenzen Ergebnis aus Zinsderivatgeschäften Ergebnis aus Finanzinvestitionen Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen Ergebnis aus assoziierten Unternehmen Finanzergebnis Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) Ertragsteuern Ergebnis der Periode Cashflow Statement nicht geprüft (IFRS, in EUR '000, 31/12) 2013** M M 2016 Cashflow aus dem Ergebnis Cashflow aus dem operativen Geschäft Cashflow aus der Investitionstätigkeit Dividenden Freier Cashflow Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit Veränderung der liquiden Mittel **) laut IFRS rückwirkend angepasst Erste Group Research Emittentenprofil Seite 12

13 Bilanz nicht geprüft (IFRS, in EUR '000, 31/12) 2013** Sept 2016 Bestandsimmobilien Immobilienvermögen in Entwicklung Hotel- und sonstige selbst genutzte Immobilien Betriebs- und Geschäftsausstattung Immaterielle Vermögenswerte Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen Beteiligungen an assoziierten Unternehmen Finanzielle Vermögenswerte Aktive latente Steuern Langfristiges Vermögen Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte Zum Handel bestimmte Immobilien Forderungen und sonstige Vermögenswerte Liquide Mittel Kurzfristiges Vermögen AKTIVA gesamt Konzern-Eigenkapital Rückstellungen Verzinsliche Verbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Passive latente Steuern Langfristige Schulden Ertragsteuerverbindlichkeiten Rückstellungen Verzinsliche Verbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Schulden in Veräußerungsgruppen Kurzfristige Schulden PASSIVA gesamt **) laut IFRS rückwirkend angepasst KENNZAHLEN Profitabilität Sept 2016 Immobilienportfolio (in EUR Mio.) Immobilienportfolio laut Bilanz (in EUR Mio.) Bruttorendite Bestandsimmobilien 7,1% 6,6% 6,5% 6,1% Gesamtnutzflächen in m² (exkl. KFZ, exkl. Projekte) ) Inkl. Immobilien im anteiligen Eigentum von CA Immo, at equity konsolidiert Erste Group Research Emittentenprofil Seite 13

14 Verschuldungsanalyse M 2016 ** Berechnung der Nettoverschuldung (in EUR Mio.) Liquide Mittel (Cash + WP des Umlaufvermögens) 613,4 163,6 207,1 289,1 Gesamte Finanzverbindlichkeiten davon langfristig davon kurzfristig Nettoverschuldung Eigenkapitalquote 44,4% 53,2% 53,2% 51,2% Gearing (Nettoverschuldung / EK) 61,2% 54,6% 56,4% 57,9% Nettoverschuldung / EBITDA 5,1x 7,1x 8,1x 7,0x Finanzverbindlichkeiten / EBITDA 7,9x 8,2x 9,5x 8,6x EBIT / Zinsaufwand 2,0x 1,7x 6,7x 9,5x EBITDA / Zinsaufwand 1,8x 1,8x 2,5x 3,9x LTV (netto) * 42,7% 41,0% 38,2% 37,1% *) Laut Definition des Erste Group Research Nettofinanzverbindlichkeiten zu Immobilienvermögen laut Bilanz; Nettofinanzverbindlichkeiten = verzinsliche Verbindlichkeiten liquide Mittel Immobilienvermögen laut Bilanz = Bestandsimmobilien + Immobilienvermögen in Entwicklung + Hotel- und sonstige selbst genutzte Immobilien **) Dynamische Verschuldungskennzahlen wurden auf Basis von 12M berechnet Erste Group Research Emittentenprofil Seite 14

15 Kontakte Group Research Head of Group Research Friedrich Mostböck, CEFA +43 (0) Major Markets & Credit Research Head: Gudrun Egger, CEFA +43 (0) Ralf Burchert, CEFA (Agency Analyst) +43 (0) Hans Engel (Senior Analyst Global Equities) +43 (0) Christian Enger, CFA (Covered Bonds) +43 (0) Margarita Grushanina (Economist AT, CHF) +43 (0) Peter Kaufmann, CFA (Corporate Bonds) +43 (0) Stephan Lingnau (Global Equities) +43 (0) Carmen Riefler-Kowarsch (Covered Bonds) +43 (0) Rainer Singer (Senior Economist Euro, US) +43 (0) Bernadett Povazsai-Römhild (Corporate Bonds) +43 (0) Elena Statelov, CIIA (Corporate Bonds) +43 (0) Gerald Walek, CFA (Economist Euro) +43 (0) Katharina Böhm-Klamt (Quantitative Analyst Euro) +43 (0) Macro/Fixed Income Research CEE Head CEE: Juraj Kotian (Macro/FI) +43 (0) Zoltan Arokszallasi, CFA (Fixed income) +43 (0) Katarzyna Rzentarzewska (Fixed income) +43 (0) CEE Equity Research Head: Henning Eßkuchen +43 (0) Daniel Lion, CIIA (Technology, Ind. Goods&Services) +43 (0) Christoph Schultes, MBA, CIIA (Real Estate) +43 (0) Vera Sutedja, CFA, MBA (Telecom) +43 (0) Thomas Unger, CFA (Banks, Insurance) +43 (0) Vladimira Urbankova, MBA (Pharma) +43 (0) Martina Valenta, MBA (Real Estate) +43 (0) Editor Research CEE Brett Aarons Research Croatia/Serbia Head: Mladen Dodig (Equity) Head: Alen Kovac (Fixed income) Anto Augustinovic (Equity) Milan Deskar-Skrbic (Fixed income) Magdalena Dolenec (Equity) Ivana Rogic (Fixed income) Davor Spoljar, CFA (Equity) Research Czech Republic Head: David Navratil (Fixed income) Head: Petr Bartek (Equity) Jiri Polansky (Fixed income) Pavel Smolik (Equity) Jan Sumbera (Equity) Roman Sedmera (Fixed income) Jana Urbankova (Fixed income) Research Hungary Head: József Miró (Equity) Gergely Ürmössy (Fixed income) András Nagy (Equity) Orsolya Nyeste (Fixed income) Tamás Pletser, CFA (Oil&Gas) Research Poland Head: Magdalena Komaracka, CFA (Equity) Marek Czachor (Equity) Tomasz Duda (Equity) Mateusz Krupa (Equity) Karol Brodziński (Equity) Research Romania Head: Mihai Caruntu (Equity) Head: Dumitru Dulgheru (Fixed income) Chief Analyst: Eugen Sinca (Fixed income) Dorina Ilasco (Fixed Income) Research Slovakia Head: Maria Valachyova, (Fixed income) Katarina Muchova (Fixed income) Treasury - Erste Bank Vienna Group Markets Retail Sales Head: Christian Reiss +43 (0) Markets Retail a. Sparkassen Sales AT Head: Markus Kaller +43 (0) Equity a. Fund Retail Sales Head: Kurt Gerhold +43 (0) Fixed Income a. Certificate Sales Head: Uwe Kolar +43 (0) Markets Corporate Sales AT Head: Christian Skopek +43 (0) Fixed Income Institutional Sales Group Markets Financial Institutions Head: Manfred Neuwirth +43 (0) Bank and Institutional Sales Head: Jürgen Niemeier +49 (0) Institutional Sales Western Europe AT, GER, FRA, BENELUX Head: Thomas Almen +43 (0) Charles-Henry de Fontenilles +43 (0) Marc Pichler +43 (0) Rene Klasen +49 (0) Dirk Seefeld +49 (0) Bernd Bollhof +49 (0) Bank and Savingsbanks Sales Head: Marc Friebertshäuser +49 (0) Sven Kienzle +49 (0) Michael Schmotz +43 (0) Ulrich Inhofner +43 (0) Martina Fux +43 (0) Michael Konczer +43 (0) Klaus Vosseler +49 (0) Andreas Goll +49 (0) Mathias Gindele +49 (0) Institutional Sales CEE and International Head: Jaromir Malak +43 (0) Central Bank and International Sales Head: Margit Hraschek +43 (0) Christian Kössler +43 (0) Bernd Thaler +43 (0) Institutional Sales PL and CIS Pawel Kielek Michal Jarmakowicz (Fixed Income) Institutional Sales Slovakia Head: Peter Kniz Monika Smelikova Institutional Sales Czech Republic Head: Ondrej Cech Milan Bartos Barbara Suvadova Institutional Asset Management Sales Czech Republic Head: Petr Holecek Martin Perina Petr Valenta David Petracek Institutional Sales Croatia Head: Antun Buric +385 (0) Željko Pavičić +385 (0) Ivan Jelavic +385 (0) Institutional Sales Hungary Attila Hollo Borbala Csizmadia Institutional Sales Romania Head: Ciprian Mitu +43 (0) Stefan Racovita Business Support Tamara Fodera +43 (0) Bettina Mahoric +43 (0) Erste Group Research Emittentenprofil Seite 15

16 Disclaimer Diese Publikation wurde von der Erste Group Bank AG oder einem mit ihr verbundenen Unternehmen (zusammen mit verbundenen Unternehmen, Erste Group ) unabhängig und objektiv als sonstige Information isd Rundschreibens der Finanzmarktaufsichtsbehörde zu Informationen einschließlich Marketingmitteilungen gem. WAG 2007 erstellt. Diese Publikation dient interessierten Anlegern als zusätzliche Informationsquelle und stellt ausschließlich generelle Informationen, Informationen über Produktausgestaltungen oder makroökonomische Informationen dar, ohne dass absatzfördernde Werbeaussagen getroffen werden. Sie stellt keine Marketingmitteilung gem. 36 Abs. 2 Wertpapieraufsichtsgesetz 2007 (WAG 2007) dar, weil keine Vertriebsanreize aufgenommen werden, sondern diese Publikation Informationscharakter hat. Es handelt sich bei dieser Publikation nicht um Finanzanalysen gem. 36 Abs. 1 WAG Diese Publikation wurde nicht unter Einhaltung der Rechtsvorschriften zur Förderung der Unabhängigkeit von Finanzanalysen erstellt und unterliegt nicht dem Verbot des Handels im Anschluss an die Verbreitung von Finanzanalysen. Diese Publikation dient ausschließlich als unverbindliche und zusätzliche Information und basiert jeweils auf dem Wissensstand der mit der Erstellung betrauten Personen bei Redaktionsschluss. Der Inhalt dieser Publikation kann jederzeit ohne Bekanntgabe geändert werden. Sie stellt weder eine Anlageberatung noch eine Anlageempfehlung, ein Angebot bzw. eine Empfehlung oder Einladung zur Angebotsstellung zum Kauf bzw. Verkauf eines Wertpapiers oder Finanzproduktes bzw. dessen Einbeziehung in eine Trading-Strategie dar. 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Erste Group ist nicht dazu verpflichtet, diese Publikation zu aktualisieren, abzuändern oder zu ergänzen oder deren Empfänger auf andere Weise zu informieren, wenn sich ein in dieser Publikation genannter Umstand oder eine darin enthaltene Stellungnahme, Schätzung oder Prognose ändert oder unzutreffend wird. Die Wertentwicklung von Wertpapieren bzw. Finanzinstrumenten in der Vergangenheit erlaubt keine verlässliche Aussage über deren zukünftigen Verlauf. Eine Gewähr für den zukünftigen Kurs, Wert oder Ertrag eines in dieser Publikation genannten Finanzinstruments oder dessen Emittenten kann daher nicht übernommen werden. Die in dieser Publikation angeführten Prognosen beruhen auf durch objektive Daten gestützten Annahmen, sind jedoch kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung eines Wertpapiers bzw. Finanzinstruments. Erste Group, ihre verbundenen Unternehmen, Mitglieder ihrer Geschäftsleitung(en), ihre leitenden Angestellten und/oder ihre Mitarbeiter dürfen Kauf- oder Verkaufspositionen in dem/n in dieser Publikation genannten Finanzinstrument(en) halten bzw. mit diesen handeln. Erste Group kann auf eigene Rechnung mit Kunden Geschäfte in diesen Finanzinstrumenten tätigen oder als Market Maker für diese agieren, Wertpapier-Dienstleistungen für diese Emittenten erbringen oder solche anbieten. Sie kann auch durch Vertreter im Vorstand, sonstigen Organen oder Ausschüssen dieser Unternehmen vertreten sein. Erste Group kann auch auf der Basis von den in dieser Publikation enthaltenen Informationen oder Schlussfolgerungen handeln oder diese in sonstiger Weise verwenden, bevor diese den Empfängern zugehen. 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