Besonderes Städtebaurecht. Rechtsanwalt Dr. Alexander Schink Staatssekretär a. D. Rechtsanwälte Redeker Sellner Dahs

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1 Besonderes Städtebaurecht Rechtsanwalt Dr. Alexander Schink Staatssekretär a. D. Rechtsanwälte Redeker Sellner Dahs

2 Termine

3 Themen Seminaraufgaben Städtebauliche Sanierung Aufgaben des Sanierungsträgers Ziele und Zwecke von Sanierungsverfahren praktische Beispiele Rechtsfolgen der Festsetzung von Sanierungsgebieten Sanierungsgebiete Entwicklungsmaßnahmen Stadtumbau: Gemeinsamkeiten und Unterschiede Aufgabe und Rechtsstellung von Entwicklungsträgern Rechtsfolgen der Festsetzung von Entwicklungsgebieten Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen Beispiele Stadtumbau Ost Beispiele Finanzierung von Sanierungs, Entwicklungs und Stadtumbaumaßnahmen Private Initiativen zur Stadtentwicklung Innovative Instrumente Private Initiativen zur Stadtentwicklung Beispiele

4 Themen Überblick Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen ( BauGB) = Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird ( 136 Abs. 2 BauGB) Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen ( BauGB) = Erstmalige Entwicklung oder Neuordnung von Ortsteilen oder Teilen der Gemeinde entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung ( 165 Abs. 2 BauGB) Stadtumbau, 171 a 171 d BauGB = Maßnahmen, durch die in von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffenen Gebieten Anpassungen zur Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen vorgenommen werden ( 171 a Abs. 2 Satz 1 BauGB)

5 Themen II Soziale Stadt, 171 e BauGB = Maßnahmen zur Stabilisierung und Aufwertung von durch soziale Missstände benachteiligten Ortsteilen, in denen besonderer Entwicklungsbedarf besteht ( 171 e Abs. 2 Satz 1 BauGB) Private Initiativen, 171 f BauGB (Business/Housing Inprovement Districts Maßnehmen Privater zur Stärkung oder Entwicklung von Innenstädten, Stadtteilzentren, Wohnquartiene oder Gewerbegebieten nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften)

6 Themen III Erhaltungssatzung, BauGB Genehmigungsvorbehalt für Änderung, Nutzungsänderung oder Rückbau zur Erhaltung der Eigenart des Gebietes, der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder bei städtebaulichen Umstrukturierungen ( 172 Abs. 1 BauGB) Städtebauliche Gebote, BauGB Baugebot, Modernisierungs oder Instandsetzungsgebot, Pflanzgebot, Rückbau oder Entsiegelungsgebot Sozialplan und Härteausgleich, BauGB

7 Städtebauliche Sanierungsmaßnahme Begriff und Voraussetzungen Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird Einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung liegt im öffentlichen Interesse ( 136 Abs. 1, 2 Satz 1 BauGB) Städtebaulicher Missstand = Gebiet entspricht nicht allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn und Arbeitsverhältnisse oder Sicherheit der darin wohnenden Menschen (Substanzsanierung) oder Gebiet ist in der Erfüllung der ihm obliegenden Aufgaben erheblich behindert (Funktions bzw. Struktursanierung) Beispielhafte Aufzählung in 136 Abs. 3 BauGB

8 Städtebauliche Sanierungsmaßnahme Begriff und Voraussetzungen II Durchführung eines Soll Ist Vergleichs zwischen gegenwärtigen Zustand und planerischer Konzeption der Gemeinde Prüfung der Voraussetzungen des 136 Abs. 2 BauGB = Subsumtion, keine Abwägung Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen Wohl der Allgemeinheit Konkretisierung in 136 Abs. 4 BauGB Nach 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander abzuwägen. Bezieht sich nicht auf die Feststellung der Sanierungsvoraussetzungen, sondern die eigentliche Sanierungsentscheidung, also das ob und wie der Sanierung. Betreffen Sanierungssatzung. 214 Abs. 4 erklärt 214 für anwendbar

9 Vorbereitung der Sanierung Vorbereitende Untersuchungen sind Aufgabe der Gemeinde, 140 Hs. 1 BauGB Sie umfassen gem. 140 S. 2 BauGB Vorbereitende Untersuchungen Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung Städtebauliche Planung, auch Bauleitplanung oder Rahmenplanung, soweit für die Sanierung erforderlich Erörterung der beabsichtigten Sanierung Erarbeitung und Fortschreibung des Sozialplanes Einzelne Ordnungs und Baumaßnahmen vor förmlicher Festlegung des Sanierungsgebietes

10 Vorbereitende Untersuchungen Zweck: Beurteilung der Erforderlichkeit der Sanierung, der sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge und die anzustrebenden Ziele der Sanierung im Allgemeinen ( 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB) Gemeinde hat Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen ( 141 Abs. 2) Nicht erforderlich, wenn wesentliche Beurteilungsgrundlagen vorliegen ( 141 Abs. 2)

11 Vorbereitende Untersuchungen II Beginn: Festlegung durch ortsüblich bekannt zu machenden Beschluss der Gemeinde ( 141 Abs. 3) Eindeutige Festlegung des Untersuchungsbereichs Hinweis auf Auskunftspflicht der Betroffenen nach 138 Wirkung: Mit Beginn der vorbereitenden Untersuchungen können Vorhaben i. S. d. 29 Abs. 1 und die Beseitigung baulicher Anlagen zurückgestellt werden ( 141 Abs. 4 Satz 1)

12 Vorbereitende Untersuchungen III Von der Sanierung betroffene Eigentümer, Mieter und Pächter sind an vorbereitenden Untersuchungen zu beteiligen Möglichst frühzeitige Erörterung der Sanierungsmaßnahme ( 137, 140 Nr. 5) Auskunftspflicht der Betroffenen, 138 Gelegenheit zur Stellungnahme für öffentliche Aufgabenträger, 139

13 Vorbereitende Untersuchungen IV Zu ermitteln sind auch nachteilige Auswirkungen auf unmittelbar Betroffene ( 141 Abs. 1 Satz 2) Erörterung mit Betroffenen, wie nachteilige Auswirkungen möglichst vermieden oder verringert werden können ( 140 Abs. 6); Grundlage für die Erarbeitung des Sozialplanes, 180 Abs. 2) Abschlussbericht aus Gründen der Verwaltungstransparenz(fakultativ)

14 Sanierungsgebiet Gebiet ist so zu begrenzen, dass sich Sanierung zweckmäßig durchführen lässt ( 142 Abs. 1 Satz 2) = planerische Entscheidung mit weitem Spielraum der Gemeinde Herausnahme einzelner Grundstücke möglich; ebenso Einbeziehung ohne Sanierungsbedarf (Funktionssanierung) Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes durch Beschluss der Gemeinde, wenn städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll ( 142 Abs. 1 Satz1) Ermessensentscheidung der Gemeinde; Abwägung

15 Sanierungssatzung Förmliche Festlegung Sanierungsgebiet durch Sanierungssatzung, 142 Abs. 3 Satz 1 Geltung Kommunalrecht (Befangenheit) Bei Fehlern: 214 Abs. 4: Heilungsmöglichkeit und rückwirkende Inkraftsetzung bei Verfahrensfehlern, nicht bei Abwägungsfehlern möglich Sanierungsfrist: Max 15 Jahre; Gemeinde legt Frist fest ( 142 Abs. 3 Sätze 3, 4 Festlegung Sanierungsgebiet; planerische Darstellung in der Satzung oder verbale Beschreibung, 142 Abs. 3

16 Sanierungssatzung II Vereinfachte Sanierung: a sind auszuschließen, wenn sie für Durchführung der Sanierung nicht erforderlich sind, 142 Abs. 4 (Bodenwertsteigerungen durch förmliche Festlegung!) Genehmigungspflicht nach 144 kann ganz oder teilweise ausgeschlossen werden ( 142 Abs. 4) Wechsel zu vereinfachten verfahren auch während Durchführung Sanierungsmaßnahme möglich Für Sanierungssatzung ist Begründung nicht erforderlich; Kein Anzeige oder Genehmigungsverfahren Ortsübliche Bekanntmachung, 143 Abs. 1

17 Rechtsfolgen Sanierungssatzung Sanierungsvermerk Eintragung im Grundbuch nicht: Vereinfachtes Verfahren ( 143 Abs. 2) Veränderungs und Verfügungssperre ( 144) Zweck: Verhinderung sanierungsunverträglicher Vorhaben Möglich: Verlangen der Baueinstellung bei Vorhaben, die ohne sanierungsrechtliche Genehmigung begonnen wurden 144 verdrängt für die Dauer der Sanierung Veränderungssperre, Zurückstellung von Baugesuchen

18 Rechtsfolgen Sanierungssatzung II 144 Abs. 1, 2: Genehmigungserfordernis für alle Vorgänge, die Sanierung erschweren können (z. B. Errichtung, Beseitigung baul. Analgen, Teilung von Grundstücken, rechtsgeschäftliche Veräußerung oder Belastung, Baulast) Gemeinde kann vorab Genehmigung für bestimmte Fälle erteilen (Vorweggenehmigung, 144 Abs. 3) Genehmigung muss schriftlich beantragt werden Wird durch Bauaufsicht im Einvernehmen mit Gemeinde erteilt ( 145 Abs. 1) Genehmigungsfrist: 1 Monat, bei Erfordernis gemeindl. Einvernehmen 2 Monate, 145 Abs. 1 Satz 2 Nach Fristablauf: Genehmigungsfiktion, 145 Abs. 1 Satz 1

19 Rechtsfolgen Sanierungssatzung III Versagung der Genehmigung nur zulässig, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass Vorgang oder Rechtsgeschäft Sanierung unmöglich machen, wesentlich erschweren oder Sanierungszweck zuwiderlaufen würde, 145 Abs. 2 Liegt Versagungsgrund nicht vor: Rechtsanspruch auf Genehmigung Grundbuchsperre, 145 Abs. 6 Vorkaufsrecht, 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB Städtebauliche Planung Sozialplan

20 Durchführung der Sanierung Ordnungsmaßnahmen Ordnungsmaßnahmen, 147 durch Gemeinde oder beauftragten Sanierungsträger oder Eigentümer Ordnungsmaßnahmen = Bodenordnung einschließlich Grundstückserwerb, Umzug von Bewohnern und Betrieben, Freilegung von Grundstücken, Herstellung von Erschließungsanlagen, Bereitstellung von Flächen für Ausgleichsmaßnahmen Kostenträger: Gemeinde; Einsatz von Städtebauförderungsmitteln möglich, 164 a Abs. 2 Nr. 2

21 Durchführung der Sanierung Baumaßnahmen Durchführung von Baumaßnahmen durch Grundstückseigentümer, 148 Abs. 1 Gemeinde: Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs und Folgeeinrichtung von sonstigen Baumaßnahmen, sofern Gemeinde die Grundstücke selbst gehören oder zügige und zweckmäßige Erledigung durch den einzelnen Eigentümer nicht sichergestellt ist, 148 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 2 Baumaßnahmen = Modernisierung und Instandsetzung, Neu und Ersatzbauten, Gemeinbedarfs und Folgeeinrichtungen, Betriebsverlagerung, Ausgleichsmaßnahmen Kosten: Eigentümer, Städtebauförderung möglich, 164 Abs. 2 Nr. 3

22 Bodenwertabschöpfung, Ausgleichsbetrag Ziel: Zuführung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen an die Allgemeinheit zur Finanzierung der Sanierung 153 Abs. 1 Satz 1: Werterhöhungen das Grundstücks werden nur berücksichtigt, als Betroffener sie durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Bei Genehmigung von Grundstückskaufverträgen: Abschöpfung von sanierungsbedingten Wertzuwächsen, 153 Abs. 2

23 Bodenwertabschöpfung, Ausgleichsbetrag II Zahlung Ausgleichsbetrag durch Eigentümer in Höhe der durch Sanierung bedingten Steigerung des Grundstückswertes, 154 Abs. 1 Zu entrichten nach Abschluss der Sanierung Erhebung von Vorausleistungen möglich Höhe: Different zwischen Ausgangswert ohne und Endwert nach durchgeführter Sanierung Berücksichtigung nur von Grund und Boden, nicht Gebäude

24 Bodenwertabschöpfung, Anwendung der WertV Ausgleichsbetrag III Anforderung des Ausgleichsbetrages durch Bescheid, 154 Abs. 4 Ausgleichsbetrag ersetzt Erschließungsbeitrag, 154 Abs. 1 Satz 2 Keine Generelle Reprivatisierungspflicht, wenn Gemeinde ein Grundstücke während der Sanierung erworben hat; ehemalige Eigentümer sind bei der Veräußerung bevorzugt zu behandeln

25 Sanierungsbeauftragter Aufgabe: Vorbereitende Untersuchungen, 157, 141 Durchführungs und Ordnungsmaßnahmen nur Sanierungsträger gem. 158 Nicht übertragbar: Genehmigungsentscheidung nach 144, Abschluss der Sanierung gem. 162, 163

26 Abschluss der Sanierung Aufhebung der Sanierung, wenn Sanierungszweck erreicht ist oder nicht erreichbar ist Abschlusserklärung der Gemeinde für einzelne Grundstücke oder Aufhebung der förmlichen Festsetzung des Sanierungsgebiets durch Satzung, 162 Abs. 1, 2, 163 Abs. 1, 2 Abschlusserklärung = VA. Voraussetzung: Grundstück ist entsprechende den Zielen der Sanierung bebaut, saniert oder instandgesetzt. Ermessen der Gemeinde. Antrag des Eigentümers verpflichtet Gemeinde zur Aufhebung, 163 Abs. 1 Satz 2 Aufhebungssatzung, 162 Abs. 1 Kein Rechtsanspruch Dritter Rechtsfolgen: Löschung des Grundbuchvermerks, bei Undurchführbarkeit der Sanierung: Anspruch ehemaliger Eigentümer auf Rückübertragung

27 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen Begriff: Städtebauliche Gesamtmaßnahmen, mit denen die Gemeinde im besonderen öffentlichen Interesse die Entwicklung eine bestimmten Gebiets anhand eines geschlossenen Planungs und Durchführungskonzeptes zur zügigen Verwirklichung übernimmt Neuentwicklung von Ortsteilen oder anderen Teilen des Gemeindegebiets

28 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen II Ortsteile = Erfüllung wesentlicher Teilfunktionen einer Gemeinde; beträchtliches Eigengewicht der Ansiedlung erforderlich Andere Teile des Gemeindegebiets = wegen ihres Gewichts als Teil des Gemeindegebiets wahrnehmbar Besondere Bedeutung für die örtliche Entwicklung und Ordnung oder für die überörtliche Entwicklung Erstmalige neue Entwicklung (Stadterweiterung im Außenbereich oder Wiedernutzung brachliegender oder mindergenutzter innerstädtischer Flächen) Bsp.: Schaffung von Wohnbauland, Konversion

29 Förmliche Festlegung eines Entwicklungsbereichs Voraussetzungen des 165 Abs. 3 Satz 1 BauGB müssen kumulativ vorliegen Übereinstimmung mit den Zielen von Entwicklungsmaßnahmen gem. 165 Abs. 2 Besondere Bedeutung für die örtliche oder überörtliche Entwicklung Wohl der Allgemeinheit erfordert die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme = besonderen entwicklungsrechtlichen Instrumente der 165 ff sind erforderlich, um die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme zu gewährleisten Kontrollfrage: Reicht allgemeines Städtebaurecht aus, gibt es konkrete, zielführende Planungsalternativen?

30 Förmliche Festlegung eines Entwicklungsbereichs II Vorrang Vertrags oder Veräußerungsregelung, 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB angestrebte Ziele und Zwecke dürfen durch städtebaulichen Vertrag nicht erreicht werden können oder Eigentümer sind zur Veräußerung ihrer Grundstücke nicht zum entwicklungsunbeeinflussten Wert bereit Folge: Verpflichtung zur Verhandlung durch die Gemeinde Zügige Durchführung der Maßnahme, 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4; maßgebend hierfür Umfang uns Schwierigkeit der Maßnahme; Obergrenze: Jahre

31 Förmliche Festlegung eines Entwicklungsbereichs III Vorbereitende Untersuchungen entsprechend Begrenzung des Entwicklungsbereichs: Entwicklung lässt sich zweckmäßig durchführen; Einbeziehung förmlich festgesetzter Sanierungsgebiete zulässig. Förmliche Festlegung durch Beschluss der Gemeinde. Abwägungsentscheidung, 165 Abs. 3 Satz 2; Abwägung mit Eigentümerbelangen Keine vertragliche Vorwegbindung der Gemeinde zulässig Entwicklungssatzung, 165 Abs. 6; Entwicklungsbereich ist zu bezeichnen Satzung ist zu begründen und ortsüblich bekannt zu machen

32 Entwicklungssatzung Rechtsfolgen Entsprechende Anwendung des Sanierungsrechts (Grundbuchvermerk, Verfügungs und Veränderungssperre, Genehmigungspflicht, gesetzliches Vorkaufsrecht Gemeinde) Erwerbspflicht: Gem. 166 Abs. 3 S. 1 soll Gemeinde grds. alle Grundstücke im städtebaulichen Entwicklungsbereich erwerben. Zweck: Möglichst zügige Durchführung und Abschöpfung von entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen Freihändiger Erwerb hat Vorrang Übernahmeverlangen der Eigentümer gem. 168 S. 1

33 Entwicklungssatzung Rechtsfolgen II Erleichterte Enteignung, wenn Gemeinde Grundstücke nicht freihändig erwerben kann Enteignungsantrag bereits unmittelbar nach förmlicher Festlegung des Entwicklungsbereichs zulässig, auch ohne B Plan Veräußerungspflicht: Nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme muss Gemeinde Grundstücke an Bauwillige veräußern; frühere Eigentümer sind zu bevorzugen, 169 Abs. 5, 6 Preis: Verkehrswert nach Neuordnung Erfordernis förmlichen Vergabeverfahrens fraglich

34 Entwicklungsmaßnahme Bodenwertabschöpfung/Ausgleichsbetrag Erfolgt grds. durch Erwerb der Flächen durch Gemeinde und spätere Veräußerung Erhebung Ausgleichsbetrag von den Eigentümern, deren Grundstücke in förmlich festgelegten Anpassungsgebieten liegen oder von der Gemeinde nicht erworben wurden Erhebung von Erschließungsbeiträgen ist ausgeschlossen

35 Entwicklungsmaßnahme Zuständigkeit Kosten Zuständigkeit: Gemeinde Einschaltung Entwicklungsträger für Vorbereitung und Durchführung, 167 Abs. 1 i. V. m. 157 Abs. 1 Satz 2, 158 Entwicklungsträger ist treuhänderisch tätig Kosten: Abschöpfung Bodenwertsteigerung durch gemeindlichen Erwerb und Ausgleichsbetrag, Städtebauförderung Kosten und Finanzierungsübersicht durch Gemeinde

36 Abschluss Entwicklungsmaßnahme Abschlusserklärung Gemeinde Aufhebung der förmlichen Festlegung des Entwicklungsgebietes durch Satzung