- Weiteres Vorgehen, Entwurfskonzept als Grundlage weiterer Bearbeitung

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1 Vorlage 2014 Nr. 31 Planung, Baurecht Geschäftszeichen: FB3 Ja / Sch ATU nö Beratung GR ö Beschluss Thema Gewerbegebietsentwicklung Kemnat - Kenntnisnahme der Untersuchungsergebnisse - Weiteres Vorgehen, Entwurfskonzept als Grundlage weiterer Bearbeitung Beschlussantrag 1. Die vom Büro Pesch+Partner erarbeiteten Untersuchungsergebnisse zum Gewerbegebiet Kemnat werden zur Kenntnis genommen 2. Das Szenario 2 (Optimierungsstrategie) wird als Grundlage für die weitere Bearbeitung und Öffentlichkeitsbeteiligung beschlossen. Bolay Assenmacher Jansen Oberbürgermeister Bürgermeister FB 3 Planung

2 Erläuterungen 1. Ausgangslage, Förderprogramm Die städtebauliche Entwicklung in einigen Gewerbegebieten Ostfilderns und insbesondere in Kemnat weist Defizite auf, neben Leerständen und der Unternutzung von Grundstücken bestehen z.b. auch Konflikte mit bestehenden oder gewünschten Nutzungen (siehe auch Sachstandsbericht am , ATU). Die Verwaltung hat mit der Unterstützung durch Fördermittel des Landes (Programm Flächen gewinnen durch Innenentwicklung ) deshalb eine Untersuchung der Ist-Situation in Auftrag gegebenen, darauf aufbauend sollen Handlungskonzepte und Entwicklungsszenarien zur künftigen Gewerbegebietsentwicklung in Kemnat erarbeitet werden. 2. Zeitlicher Ablauf August 2012: die beantragten Fördermittel werden bewilligt, Beginn der vertieften städtebaulichen Analyse Januar 2013: Sachstandsbericht im Ausschuss für Technik und Umwelt April 2013: Expertenrunde mit lokalen und regionalen Fachleuten zur Einschätzung der Ist-Situation und der Entwicklungsperspektiven des Gewerbegebiets März September 2013: Gespräche mit Eigentümern wichtiger Schlüsselgrundstücke März 2014: Beteiligung und Information der Gewerbetreibenden März 2014: Ausarbeitung der Entwicklungsstrategie und Handlungsempfehlungen, räumliche Konkretisierung, Vorschläge Standortmarketing. April 2014: Abschlussbericht. Ende des Förderzeitraums 3. Zusammenfassung der Analyseergebnisse Wesentliche Defizite und städtebauliche Missstände wurden durch eine eingehende Analyse des Standorts erfasst und durch die Expertenrunde sowie Gespräche mit betroffenen Eigentümern ergänzt und bestätigt. Die Ergebnisse werden im Folgenden kurz zusammengefasst: - Eine aus gewerblicher Sicht mangelhafte Anbindung des Gewerbegebiets (Lkw, Pkw) - Die mangelhafte Anbindung (Vertaktung, Frequenz) durch den öffentlichen Nahverkehr - Bestehende Konflikte zwischen Wohn- und Gewerbenutzung (z.b. bzgl. Anlieferung) - Leerstände, Unternutzung, Probleme bei Vermarktung und Vermietung - Defizite bei der Infrastrukturausstattung (z.b. schnelles Internet) - Defizite bei Standort-Image und Marketing. Profilverlust (Druck- und Medienbranche) - Unsicherheit bezüglich der langfristigen Entwicklungsperspektive und Ausrichtung - Anteil von Wohnnutzungen aber auch von Dienstleistung und Verwaltung zu hoch - Gewerbestandort ist aus überörtlicher / regionaler Perspektive nicht attraktiv 2

3 Dem gegenüber stehen jedoch auch einige Potenziale und Entwicklungsmöglichkeiten: - Attraktive landschaftliche Einbindung, vorhandene Grünstrukturen im Gebiet - Erweiterungs- und Optimierungspotenzial durch verfügbare Flächen - Chancen für neue Standortprofile und eine neue Ausrichtung 4. Handlungsmöglichkeiten Es bieten sich verschiedene Möglichkeiten zur Verbesserung der Situation an: - Potenziale für An-/Umsiedlung handwerklicher Betriebe aus dem Stadtgebiet nutzen (dadurch u.a. Entlastung bestehender Wohnquartiere) - Verbesserung einer an die zukünftigen Nutzer angepassten Infrastruktur (u.a. Telekommunikation, Erschließung, ÖPNV) und der öffentlichen Räume (Grünvernetzung) - Reduzierung der Nutzungskonflikte, z.b. durch Mischgebietsausweisungen im Übergang zwischen Wohnen und Gewerbe, baurechtliche Überprüfung bestehender Wohnnutzungen im Gewerbegebiet - Standortqualifizierung über das Angebot günstiger, an den Bedarf angepasster Grundstücksgrößen - Koordiniertes Standortmarketing (z.b. über eine gemeinsame Standortinitiative) - Umsetzungs- und Finanzierungsstrategien entwickeln (z.b. durch kommunale Flächenpolitik, Förderprogramme) - Integration der Gewerbetreibenden in den Entwicklungsprozess - Eindeutige Positionierung und Klärung der langfristigen Entwicklungsperspektive - Dauerhafte Verbesserung der Kommunikation zwischen Stadt und Gewerbetreibenden sowie der ansässigen Unternehmen untereinander (Standortmanagement, Wirtschaftsförderung) 5. Szenarien Verschiedene Entwicklungsszenarien sind denkbar, die Erwartungen und Interessen der Beteiligten sind teilweise jedoch sehr unterschiedlich oder sogar gegensätzlich. Grundsätzlich kann zwischen zwei Positionen unterschieden werden: Szenario 1: Konzentrationsstrategie: Ausweitung der Wohnnutzung, Reduktion gewerblicher Anteile - Wohnen und Arbeiten am Standort besser miteinander verbinden - Konzentration gewerblicher Nutzungen auf die nördlich gelegenen Kernbereiche - Qualifikation gewerblicher Nutzungen - Mischgebiete als Übergangszone zwischen Wohnen und Arbeiten - Stärkung der Wohnnutzung in den Randbereichen Szenario 2: Optimierungsstrategie Stärkung der vorhandenen gewerblichen Funktionen 3

4 - Sicherung und Förderung der gewerblichen Impulse aus dem Gebiet (Produktion) - Standortattraktivität für gewerbliche Betriebe steigern (u.a. Erschließung) - Räumliche und bauliche Trennung zwischen Gewerbe und Wohnen (Konfliktminderung), jedoch minimierte Übergangszonen (GEe, Mi) - Attraktivität für kleine und mittlere Gewerbebetriebe steigern (z.b. Handwerkerhof) - Mittel-/langfristige Reduzierung der nichtgewerblich genutzten Flächen (Wohnen) Die Verwaltung empfiehlt Szenario 2 (Optimierungsstrategie) weiterzuverfolgen und sich damit klar zum Gewerbestandort zu bekennen: Die durch eine Ausweitung der Wohnnutzung mit Szenario 1 entstehenden Konflikte erscheinen auf Dauer nicht lösbar, die schleichende Umwandlung von Mischgebieten in reine Wohnnutzungen und die Verdrängung der verbliebenen Gewerbebetriebe ist zu befürchten. Die sich aus Szenario 1 ergebende Konzentration relativ umfangreicher Wohnflächen ist auch im Hinblick auf die Nähe zu den Sportflächen und die Entfernung zum Ortskern Kemnats wie auch auf gesamtstädtischer Ebene (Flächennutzungsplan) kritisch zu sehen. Schließlich bestehen konkrete Erweiterungsabsichten im Gebiet bereits ansässiger Gewerbebetriebe, die sich mit einer Ausweitung der Wohnnutzung (Szenario 1) nicht vereinbaren lassen. 6. Umsetzungsinstrumente Zur Umsetzung von Szenario 2 können durch die Kommune insbesondere folgende Instrumente eingesetzt werden: - Bauleitplanerische Steuerung durch die Kommune (Bebauungsplanänderung) - Gewerbliche Initialprojekte fördern - Nutzungskonflikte reduzieren und langfristig rauflösen. Insbesondere sind die bestehenden Wohnnutzungen zu überprüfen (in Arbeit) und soweit möglich zurückzuführen, auch bauliche Maßnahmen sind denkbar. - Kommunale Flächenpolitik betreiben (Grunderwerb, Vorkaufsrecht) - Aufwertungsstrategie für den öffentlichen Raum und die Freiräume (Vernetzung) - Standortmarketing /-management aufbauen bzw. initiieren - Infrastruktur verbessern (Internet), insbesondere die Gebietserschließung optimieren (Bebauungsplan Gauch ) - ÖPNV verbessern durch Busschleife und bessere Vertaktung mit der Stadtbahn Anlagen: 1. Analyseplan 2. Lageplan Szenario 1 (Konzentrationsstrategie) 3. Lageplan Szenario 2 (Optimierungsstrategie) 4

5 Analyse Zusammenfassung 10 Gewerbe Wohnen Wohngebäude im Gewerbegebiet Gemeinbedarf Öffentlicher Freiraum landwirtschaftl. Fläche Kleingärten Sportflächen mögl. Flächenpotenzial Fläche Erweiterungspotenzial Fläche Optimierungspotenzial Grenze Planungsgebiet Sportplatz Sporthalle Schwimmbad Spielplatz Schule Kindergarten Keine Erweiterung/ Änderung FNP

6 Szenario 1 Konzentrationsstrategie 23 Erweiterung Wohnen (WA) Mergenthalerstraße Optional Verlagerung Sportflächen einschl. Ergänzung Wohnen Pfingsweideweg

7 Szenario 2 Optimierungsstrategie 25 Reduzierte Übergangszonen (MI) (Mergenthaler-/Zeppelinstraße) Minimierung der erforderlichen eingeschränkten GE-Zonen