Siebter Secur Immobilien Rendite Fonds

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1 0 Lagerraum für Privat und Gewerbe Siebter Secur Immobilien Rendite Fonds Steueroptimierte Investition in einen der rendite- und wachstumsstärksten Immobilienmärkte Deutschlands: Selfstorage Platz für das gesammelte Leben Die Welt vom [...] Self-Storage liegt im Trend: immer mehr Berliner lagern ihr Hab und Gut außerhalb der eigenen vier Wände. [...] Titelbild: Visualisierung des geplanten Secur-Selbstlagerzentrums im Herzen von Berlin.

2 Inhalt 5 EinLeitung 6 Wesentliche Aspekte Der Vermögensanlage 14 RISIKEN dieser BETEILIGUNG 18 Selfstorage-Markt 20 Standort Berlin 24 Secur der betreiber 27 Pressestimmen 28 Die Immobilie 29 WIRTSCHAFTLICHE PROGNOSERECHNUNGEN 38 Rechtliche Grundlagen 46 STEUERLICHE GRUNDLAGEN 50 WICHTIGE HINWEISE 52 Wesentliche Vertragspartner im Überblick 54 Verträge Die inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

3 Blick auf das Einzugsgebiet des geplanten Secur Selbstlagerzentrums im Herzen von Berlin in der unmittelbaren Nachbarschaft zu einigen Berliner Wahrzeichen wie dem Berliner Fernsehturm (Alex), der Oberbaumbrücke, der O2 World und der Mediaspree. Wichtiger Hinweis Bei der Beteiligung als Kommanditist an dem vorliegenden Beteiligungsangebot handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung. Auf die sich ergebenden wesentlichen Risiken wird in dem entsprechenden Kapitel Risiken einer Beteiligung in diesem Beteiligungsprospekt verwiesen. Dieses Angebot richtet sich an Anleger, die in Grundzügen rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Kenntnisse haben und mit der entsprechenden Terminologie vertraut sind. Interessenten, die Fragen zu den Ausführungen in diesem Prospekt haben, wird empfohlen, sich vor Beitritt von einem fachkundigen Dritten ihres Vertrauens beraten zu lassen.

4 0 Prospektverantwortung Alles in der Box Hannoverische Allgemeine vom [...] Es ist noch nicht lang her, da gab es keine Selbsteinlagerungshallen in Deutschland. [...] Und doch boomt die junge Branche. Insgesamt 70 Einlagerungshäuser gibt es in Deutschland inzwischen. 250 bis 300 sollen es in den kommenden Jahren werden. [...]

5 Einleitung 0 Einleitung Deutschlands Immobilienmarkt erlebt seit einigen Jahren einen neuen Trend: Selfstorage. Das sind jeweils über Mietboxen in modernen Selbstlagerzentren zum Einlagern von Möbeln, Hobbyzubehör, Handelswaren oder Akten. Immer mehr Privatpersonen, Gewerbetreibende und Unternehmen benötigen flexiblen Lagerraum. Ein Treiber dieser Entwicklung sind gesellschaftliche Veränderungen, die auch hierzulande nicht zu übersehen sind: Die Anzahl der Singlehaushalte steigt, Wohnraum in Großstädten wird knapper und teurer, die Bereitschaft zur Mobilität und für Veränderung wird selbstverständlich und ganze Waren- und Distributionsketten werden auf kurzfristige Zyklen eingestellt. Großbritannien (UK) ist mit bereits 800 Selbstlagerzentren der am weitesten entwickelte Markt in Europa. Weitere 750 Standorte verteilen sich auf das übrige Europa (ohne Deutschland). Mit derzeit nur 60 im Betrieb befindlichen Selbstlagerzentren ist demnach das Wachstumspotential in Deutschland am größten. Unabhängig von diesem enormen Wachstumspotential kombinieren moderne Selbstlagerzentren aus Investorensicht die Kleinteiligkeit von Wohnimmobilien (geringe Ausfallrisiken durch bis zu Einzelmieter) mit der hohen Ertragskraft von Spezialimmobilien (z. B. 13 Mietperioden pro Jahr durch eine wochenbasierte Abrechnung, hohe Durchschnittsmieten von über 22,- Euro pro Quadratmeter und Monat sowie vergleichsweise geringen Baukosten). Der Siebte Secur Immobilien Rendite Fonds investiert in einen Neubau im Herzen von Berlin. Entlang der Mediaspree, einem der größten Investorenprojekte in Berlin, befinden sich in unmittelbarer Nachbarschaft u.a. die Unternehmenszentralen von Universal Music und MTV Europe, zahlreiche Büro- und Hotelneubauten, die O2 World und auch der Berliner Fernsehturm. Das direkte Einzugsgebiet des geplanten Standortes repräsentiert die moderne, dynamische und lebendige Hauptstadtmetropole eine aussichtsreiche Grundlage für das neu zu errichtende Selbtslagerzentrum. Die Secur Selfstorage Gruppe ( plant, baut und betreibt zukünftig das m² große Selbstlagerzentrum. Die Eröffnung ist bereits für das IV. Quartal 2011 geplant. Die Secur Gruppe hat 2003 das erste Selbstlagerzentrum eröffnet und sich zu einem der führenden Selfstorage-Anbieter in Deutschland entwickelt. Aktuell betreibt die Secur Gruppe sieben Selbstlagerzentren in Berlin (1 x), Hamburg (2 x), Hannover (3 x) und Sylt (1 x) mit einer Gesamtlagerfläche von über Quadratmetern weitere Projekte befinden sich im Bau. Eine Haftung der Vertriebsbeauftragten ist soweit rechtlich zulässig ausgeschlossen. Es ist nicht gestattet, von diesem Prospekt abweichende Angaben zu machen. Die Prospektverantwortliche und zugleich Anbieterin, die Secur Emissionshaus GmbH mit Sitz Große Straße 12, Ahrensburg, erklärt, dass ihres Wissens die Angaben richtig sind und keine wesentlichen Umstände ausgelassen wurden. Datum der Prospektaufstellung Ahrensburg, den Secur Emissionshaus GmbH Große Straße 12, Ahrensburg als Anbieter André Tonn (Geschäftsführer der Secur Emissionshaus GmbH)

6 0 wesentliche aspekte der vermögensanlage Wesentliche Aspekte der Vermögensanlage Immobilien als renditestarke Sachwertanlage Immer wieder finden sich Immobilien unter den ersten Plätzen auf der Beliebtheitsskala bei privaten und institutionellen Anlegern. Geschlossene Immobilienfonds mit dem Investitionsfokus Deutschland liegen derzeit besonders hoch im Kurs. Das belegen auch die Branchenzahlen des VGF (Verband Geschlossener Fonds) für das Jahr 2010: Für geschlossene Fonds wurden 2010 insgesamt rd. 5,84 Mrd. Euro Eigenkapital eingeworben und damit 13 Prozent mehr als 2009 (5,14 Mrd. Euro). Mit einem Zuwachs von 46 Prozent und einem platzierten Eigenkapital von 1,6 Mrd. Euro sind die Immobilienfonds Inland, gefolgt von den Schiffsbeteiligungen mit 996 Mio. Euro, mit einem großen Abstand das stärkste Fondssegment. Bei Kapitalanlagen ist jedoch auch ein gewisser Herdentrieb zu beobachten: Viele gehen in eine Richtung, viele bevorzugen die gleichen Assets. Die Psychologie des Herdentriebes ist einfach: Wenn ich das mache, was alle machen, dann kann ich nicht ganz falsch liegen. Bei den verantwortlichen Entscheidern institutioneller Investoren kommt noch etwas dazu: Sie wollen eigentlich nichts richtig machen, sondern ihr oberstes Bestreben ist es, keinen Fehler zu machen. Wenn sie heute eine Entscheidung fällen, die in Übereinstimmung mit den Entscheidungen aller anderen Marktteilnehmer steht, wird man ihnen auch bei einem möglichen Scheitern später keinen Vorwurf machen. Warum sollen sie klüger sein als der Markt, klüger als andere Wettbewerber? Dieses Denken ist dafür verantwortlich, dass derzeit alle Marktteilnehmer vor allem Super-Core-Immobilie bevorzugen, ob nun im Bürobereich, im Einzelhandelsbereich oder auch bei Wohnimmobilien. Unisono kann man von fast allen Markteilnehmern hören, dass sie Immobilien in guten und sehr guten Lagen von demografischen Gewinner-Metropolen kaufen wollen. Natürlich gibt es dafür gute Argumente. Weil diese Argumente jedoch so offensichtlich sind, streiten sich alle um die gleichen Immobilien. Und da kaum einer verkaufen will, steht einem immer kleiner werdenden Angebot eine immer höhere Nachfrage gegenüber. Die Folge: Die Renditen fallen, die Preise steigen. Die niedrigen Zinsen machen es möglich, dennoch zu kaufen. Das böse Erwachen wird kommen, wenn die Zinsen wieder steigen. Langsam etabliert sich jedoch auch ein Gegentrend. Nicht alle folgen der Herde. Manche Investoren suchen aktiv nach Nischen ob das nun Industrieimmobilien sind, Parkhäuser, Studentenwohnheime oder Selfstorage. In diesen Bereichen drängeln sich die Investoren noch! nicht im gleichen Maß wie im Segment der Super-Core-Immobilien der Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Wohnen. Die Renditen sind im Vergleich daher oftmals attraktiver. Das vorliegende Beteiligungsangebot investiert gezielt in eine Spezialimmobilie in einem stark wachsenden Markt. Vor diesem Hintergrund stellt das vorliegende Konzept nicht nur eine Erfolg versprechende Investition in eine der aussichtsreichsten Metropolen Deutschlands dar, sondern aufgrund seiner Besonderheiten auch eine beweisbare Unabhängigkeit von strukturellen Marktschwächen. Immobilienanlagen mit einem Zeithorizont von unter 15 Jahren sind zudem eher unüblich, wohingegen das aktuelle Angebot mit einer geplanten Laufzeit von nur sieben Jahren eine Seltenheit auf dem deutschen Markt darstellt und schon deshalb zur Diversifikation hervorragend geeignet ist. Das Konzept Selfstorage Deutschlands Immobilienmarkt erlebt einen neuen Megatrend: Selfstorage. Aus dem Englischen stammend bedeutet Selfstorage frei übersetzt Selbstlagerung, bzw. Selbsteinlagerung und beschreibt ein Konzept, das seinen Ursprung vor 40 Jahren in den USA fand. Selbstlagerzentren bieten mit jeweils über Mietboxen die Möglichkeit zum Einlagern von Möbeln, Hobbyzubehör, Handelswaren, Akten und anderem Lagergut. Immer mehr Privatpersonen, Gewerbetreibende und Unternehmen benötigen flexiblen Lagerraum. In deutschen Metropolregionen hat laut Meinungsumfragen bereits jeder dritte Haushalt konkreten Bedarf.

7 wesentliche aspekte der vermögensanlage 0 Die wichtigsten fakten des angebotes auf einen Blick Secur: Mietboxen für Privat und Gewerbe Das Investitionsobjekt Beteiligungsdaten Selbstlagerzentren bieten Privatkunden und Unternehmen die Möglichkeit, zusätzliche Lagerflächen in verkehrsnahen Spezialhäusern zu mieten. Lagerboxen zwischen 1 und 30 m² Einzeln verschließbar und alarmgesichert 24h Zutrittskontrolle und Videoüberwachung Sauber, trocken und klimareguliert Geräumige Personen- /Lastenaufzüge Flexible Vertragslaufzeiten Komfortable Öffnungszeiten ohne Voranmeldung (7 Tage die Woche von 6 bis 22 Uhr) Stralauer Allee Berlin-Friedrichshain m² Grundstück sechs Stockwerke ca m² NGF (Vermietbare Fläche) ca m² BGF ca Lagerboxen Prognostizierte Ausschüttungen zwischen 4 % und 6 % ab 2014 Geplante IRR-Rendite* von 9,50 % p. a. nach Steuern durch den Verkauf der Immobilie am Ende der Planlaufzeit Niedrige Nebenkosten, kein Agio Geplante Laufzeit von nur 7 Jahren Mindestbeteiligung: EUR Gesamtinvestition der Zielgesellschaft EUR Geringes Ausfallrisiko aufgrund einer hohen Mieterstreuung Investition in eine Spezialimmobilie im Wachstumsmarkt Selfstorage *branchenübliche interne Zinsfuß-Methode (IRR) Die Selfstorage-Branche ist in den letzten zehn Jahren in Deutschland um mehr als das 10-fache ihres Volumens angewachsen. In 2010 war ein weiteres Marktwachstum von 25 Prozent zu verzeichnen. Um das weiterhin hohe Potential für diese Spezialimmobilien und die Dienstleistung Selfstorage in Deutschland zu veranschaulichen, lohnt sich ein Vergleich mit Großbritannien dem in Europa am weitesten entwickelten Markt mit heute über 800 Selbstlagerzentren. Während in Großbritannien (UK) nach über 20 Jahren Marktentwicklung sich das weitere Wachstum erstmals abschwächt, stehen wir hierzulande noch am Anfang der Markterschließung. Auch wenn wir in Deutschland nicht die Marktdichte aus Großbritannien oder den USA erreichen sollten, rechnen Branchenverbände (Verband Deutscher Selfstorage Unternehmen e.v. und die FEDESSA Federation Of European Self Storage Associations) und führende Immobilienanalysten in den nächsten zehn Jahren mit einem Wachstum von ca. 300 weiteren Selbstlagerzentren in Deutschland. Selbstlagerzentren bieten mehrstufige Sicherheitssysteme, die eine einbruchsichere Einlagerung in Mietboxen bei flexiblen Mietlaufzeiten ermöglichen. In einem Selbstlagerzentrum mit bis zu sechs Stockwerken verteilen sich ca vermietbare m² auf ca Lagerboxen mit einer Größe von 1 bis 30 m² pro Lagerbox. Jede dieser Lagerboxen ist separat verschließbar, einzeln alarmgesichert und direkt zugänglich. Die einzelnen Stockwerke werden über geräumige Lastenaufzüge erreicht. Ein aufwändiges Be- und Entlüftungssystem sorgt

8 0 wesentliche aspekte der vermögensanlage auf der gesamten Lagerfläche stets für ein gleichbleibendes Klima. Die konstante Temperatur und die gefilterte Frischluftzufuhr gewährleisten optimale Lagerbedingungen, auch für feuchtigkeitsempfindliches Lagergut. Zusätzlich sind das Außengelände und der Innenbereich 24h videoüberwacht und mit einem automatischen Zutrittskontrollsystem ausgestattet. Die Selbstlagerzentren sind direkt mit einem Sicherheitsdienst verbunden, der regelmäßig auf nächtlichen Rundgängen das Lagerhaus kontrolliert. Die nur für den Mieter zugängliche und überwachte Lagerbox ist verkehrsgünstig gelegen und an 365 Tagen im Jahr ohne Voranmeldung (6.00 bis Uhr) zugänglich. Eine optimale Verkehrsanbindung an Hauptein- und Ausfallstraßen, eine gute Vernetzung von dicht besiedelten Wohnvierteln und kurzen Wegen zu den Lagerzentren hat bei der Entwicklung der Standorte eine sehr hohe Priorität. Moderne Selfstorage-Immobilien kombinieren aus Investorensicht die Kleinteiligkeit von Wohnimmobilien mit der hohen Ertragskraft von Spezialimmobilien. Darüber hinaus bietet sich die Möglichkeit in einen starken Wachstumsmarkt zu investieren, der bereits hierzulande wie international bewiesen hat, aufgrund seiner heterogenen Mieterstruktur außerordentlich zyklusresistent zu sein. Die besonderen Faktoren im Vergleich zu klassischen Immobilieninvestments auf einen Blick Mieter- und Risikostreuung auf und mehr Einzelmieter Mietabrechnung auf 4-Wochen-Basis ermöglicht 13 Monatsmieten im Jahr, bei flexiblen Mietlaufzeiten für den Endkunden Vermietet werden sämtliche m³ (Lagerraum) und nicht nur m² (Lagerfläche) Hierdurch hohe durchschnittliche Brutto-Mieteinnahmen von über EUR 22,- pro m² und Monat Schlüsselfertige Herstellungskosten (exklusive Grundstück) pro Standort von ca. EUR 920 Brutto pro vermietbarem m² Renditeerwartung der Secur Selfstorage Immobilien Rendite Fonds von ca. 9,5 % p. a. n.st. (IRR) Kurze Fondslaufzeiten durch planbare Rent-Up Phase bis zur wirtschaftlichen Vollvermietung Eine Selfstorage-Immobilie ist grundsätzlich ebenso solide und dauerhaft gebaut wie auch andere Immobilien in Massivbauweise. Sie ist damit grundsätzlich werterhaltend, weil sie an den inflationsbedingten Preissteigerungen teilnimmt (Mieten können aufgrund der systembedingten Fluktuation kurzfristig erhöht werden). Zugrunde liegen eine Stahlskelettkonstruktion und die Systembauweise der Firma Goldbeck aus Deutschland ( einem der Marktführer im Bereich der Logistikimmobilien. Die Umstellung auf die Systembauweise führt beim Siebten Secur Immobilien Rendite Fonds zu einer sehr kurzen Bauzeit mit einer Inbetriebnahme noch in 2011 und im Vergleich zu Büro- und Handelsimmobilien zu sehr geringen Herstellungskosten. Die Vorteile bei derartigen Immobilieninvestitionen wurden vor allem in den USA, mittlerweile aber auch im europäischen Ausland, längst erkannt und haben zu einer bedeutenden Assetklasse für Selbstlagerimmobilien geführt. Das vorliegende Beteiligungsangebot bietet Investoren die Möglichkeit, an diesem renditestarken Konzept zu partizipieren. Kurze Fondslaufzeit und hoher Wertzuwachs Oft werden gewerbliche Immobilien und Wohnimmobilien mit größeren Einheiten von anlegerfinanzierten Fonds gekauft meist in einem voll vermieteten Zustand. Diese so genannten Core-Immobilien haben ihren Preis: der Investor zahlt oft das 13- bis 20fache der Jahresnettomiete für den Erwerb. Zusätzlich stellt dieses Angebot mit einer prospektierten Laufzeit von nur sieben Jahren eine ungewöhnlich kurze Kapitalbindungszeit dar, die zudem durch die Auszahlungen während der Betriebsphase verkürzt wird. Ausgehend von einem gering angesetzten Verkaufsfaktor vom 12,5fachen der Jahresnettomiete im Jahr 2017 bei einer Monatsmiete von 22 Euro pro m² wird schon bei diesem konservativen Szenario eine Rendite von 9,50 Prozent p. a. (IRR) nach Steuern erzielt. In einem weniger konservativen Szenario von 24 Euro Miete pro Quadratmeter und Monat bei einer 13fachen Bewertung, würde eine deutlich höhere Rendite von 12,34 Prozent p. a. (IRR) erzielt werden.

9 wesentliche aspekte der vermögensanlage 0 Marktentwicklung Selfstorage in Deutschland Vergleich Anzahl der Fertigstellung neuer Selbstlagerzentren in einem jahr (UK vs. Deutschland) Kumulierte Anzahl der Selbstlagerzentren aller Anbieter in Deutschland (inkl. im Bau) UK DE Quelle: gif Gesellschaft für Immobilien-Wirtschaftliche Forschung e. V., Dr. Thomas Beyerle, Stand Die Beteiligungsgesellschaft beteiligt sich an folgender Zielgesellschaft: Kapitalanteil Zielgesellschaft Objektbeschreibung 94,62 Prozent Secur Grundstücksgesellschaft Grundstück mit einem noch zu bauenden Lagerzentrum in der Stralauer Allee mbh Stralauer Allee 39, Berlin-Friedrichshain. Bei diesem Gebäude steht nach Fertigstellung eine BGF von insgesamt ca m² zur Verfügung. Daraus resultieren ca m² vermietbare Selfstorage-Fläche. Anlageobjekte und Vermietungskonzept Das Beteiligungsangebot umfasst die Zeichnung von Gesellschaftsanteilen an der Siebte Secur Immobilien Rendite Fonds GmbH & Co. KG mit Sitz in Ahrensburg, nachfolgend Beteiligungsgesellschaft, Fondsgesellschaft oder Emittentin genannt. Die Kommanditanteile an der Fondsgesellschaft können direkt erworben werden. Berlin. Das Gesellschaftsdarlehen soll ab dem Jahr 2013 getilgt werden und mit 0,5 % p.a. verzinst. Mit der Beteiligung an der Siebte Secur Immobilien Rendite Fonds GmbH & Co. KG hat der Anleger die üblichen Gesellschafterrechte, wie z. B. Entnahmerechte, Übertragungsrechte, Einsicht- und Prüfungsrechte, Stimmrechte und Ergebnisbeteiligungsrechte. Anlageobjekte sind die Beteiligungen an der Zielgesellschaft, sowie die Gewährung eines Darlehens. Bei dieser Zielgesellschaft handelt es sich um eine grundstücksverwaltende Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Im Eigentum dieser Gesellschaft steht die Fondsimmobilie in der Stralauer Allee in Die Zielgesellschaft schließt mit der Secur Lagerhaus Stralauer Allee GmbH, Haren/Ems, einen (umsatzabhängigen) Generalmietvertrag über die Nutzung der gesamten Vermietungsfläche der Fondsimmobilie. Die Zielgesellschaft erhält dabei 70 Prozent der realisierten Untermieterlöse der Secur Lagerhaus

10 10 wesentliche aspekte der vermögensanlage Stralauer Allee GmbH. Die Secur Lagerhaus Stralauer Allee GmbH vermietet die einzelnen Boxen direkt an die Kunden. Die Zielgesellschaft partizipiert dadurch unmittelbar an den Vermietungserfolgen und Mietentwicklungen, die die Secur Lagerhaus Stralauer Allee GmbH bei der Vermietung an Endkunden erzielt. Die Gebäudenebenkosten und die laufenden Betriebskosten des Selbstlagerzentrums sind von der Secur Lagerhaus Stralauer Allee GmbH zu tragen. Kostenentwicklungen in diesem Bereich gehen zu Gunsten oder zu Lasten der Secur Lagerhaus Stralauer Allee GmbH. Das Beteiligungskonzept und die Vermögensanlage Die Grundidee dieses Beteiligungsangebotes ist die steuerbegünstigte Nutzung von erheblichen Vermögenszuwächsen bei den Selbstlagerzentren, unabhängig von der 10-jährigen Mindesthaltefrist für private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken nach 23 EStG. Dieses neue Konzept ist möglich, da zunehmend Immobilien nicht mehr unmittelbar von Investoren gehalten werden, sondern je Immobilie eine Immobilien-GmbH gegründet wird, um durch Verkauf von GmbH-Geschäftsanteilen eine einfachere Handelbarkeit der Immobilie herzustellen. Anleger bzw. Investor ist der Erwerber der Vermögensanlage. Durch eine Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft erwirbt der Investor eine mittelbare Beteiligung an der Zielgesellschaft. Die Beteiligung selbst erfolgt entweder unmittelbar, ohne Einschaltung einer Treuhandgesellschaft, oder mittelbar über die Anchor Steuerberatungsgesellschaft mbh als Treuhänder. Die Investoren werden entweder direkt in das Handelsregister eingetragen oder lassen sich über die Treuhandgesellschaft eintragen. Die Beteiligungsgesellschaft ist eine GmbH & Co. KG, bei der gemäß Gesellschaftsvertrag die Secur Emissionshaus GmbH geschäftsführende Kommanditistin ist. Dadurch liegt einkommensteuerlich eine so genannte vermögensverwaltende GmbH & Co. KG und keine gewerblich tätige Gesellschaft vor. Der Investor wird somit vermögensverwaltender Mitgesellschafter in einer Personengesellschaft, die wiederum in ihrer Gesamtheit Gesellschafterin einer Kapitalgesellschaft ist, so dass die laufenden betrieblichen Ergebnisse der Zielgesellschaften irrelevant für die Besteuerung des Investors sind. Neben dem Erwerb der GmbH-Geschäftsanteile an der Zielgesellschaft gewährt die Beteiligungsgesellschaft der Zielgesellschaft zur Finanzierung der Immobilieninvestition ein Gesellschafterdarlehen, für das eine geringe Verzinsung vorgesehen ist. Steuerlich maßgebend für den Investor sind die geringen Zinserträge aus dem Gesellschafterdarlehen (an die Zielgesellschaft), die er als Einnahme aus Kapitalvermögen ( 20 EStG) versteuert. Die der Beteiligungsgesellschaft im Planungszeitraum zufließenden Zahlungen sind steuerlich unbeachtlich, da es sich um Darlehenstilgungen handelt. Eine Veräußerung der Kommanditanteile an der vermögensverwaltenden Beteiligungsgesellschaft stellt steuerlich eine Veräußerung der Wirtschaftsgüter der Kommanditgesellschaft dar. Das wesentliche Wirtschaftsgut ist der GmbH-Anteil an der Zielgesellschaft. Soweit der Privatinvestor mittelbar an der Zielgesellschaft unter einem Prozent und damit nicht wesentlich beteiligt ist, ist der Veräußerungsgewinn bei Verkauf der GmbH-Beteiligung (Zielgesellschaft) nur mit der pauschalen Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und etwaiger Kirchensteuer belastet. Soweit der Privatinvestor mittelbar an der Zielgesellschaft mit mindestens einem Prozent und damit wesentlich beteiligt ist, ist der Veräußerungsgewinn bei Verkauf der GmbH-Beteiligung (Zielgesellschaft) nur in Höhe von 60 Prozent steuerpflichtig (Teileinkünfteverfahren). Nach 8b KStG ist die Veräußerung von GmbH-Geschäftsanteilen, die von Kapitalgesellschaften gehalten werden, grundsätzlich steuerfrei. Es erfolgt lediglich in Höhe von fünf Prozent des Veräußerungsgewinnes eine Kürzung der Betriebsausgaben, was im Ergebnis zu einer Steuerpflicht in Höhe von fünf Prozent des Veräußerungsgewinnes führt. Anlageziele der Vermögensanlage ist der Kauf von GmbH-Anteilen sowie die Gewährung eines Gesellschafterdarlehen zur Gewinnung von Erträgen. Die Nettoeinnahmen aus dem Angebot werden zum Erwerb von Anteilen an der Zielgesellschaft, die Gewährung eines Darlehens an die Zielgesellschaft und Bildung einer Liquiditätsreserve zur allgemeinen Stärkung der Liquiditätslage der Emittentin genutzt. Die Nettoeinnahmen dieses Angebots reichen für die Realisierung der Anlageziele aus. Darüber hinaus werden die Nettoeinnahmen nicht für sonstige Zwecke verwendet. Der Realisierungsgrad der Projekte stellt sich wie folgt dar: Die für den Erwerb der GmbH-Anteile notwendige Kaufvertrag so-

11 wesentliche aspekte der vermögensanlage 11 wie der Darlehensvertrag an die Zielgesellschaft wurden noch nicht abgeschlossen. Mit dem Bau der Fondsimmobilie wurde noch nicht begonnen. Die Inbetriebnahme soll im vierten Quartal 2011 erfolgen. Nicht nur unerhebliche dingliche Belastungen der Anlageobjekte bestehen nicht. Es bestehen keine rechtlichen oder tatsächlichen Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeiten der Anlageobjekte, auch nicht im Hinblick auf das Anlageziel. Behördliche Genehmigungen werden nicht benötigt und liegen daher nicht vor. Bewertungsgutachten wurde nicht erstellt. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung bestehen keine laufenden Investitionen. Die Emittentin hat keine Verträge über die Anschaffung oder Herstellung der Anlageobjekte oder wesentlicher Teile davon geschlossen. Fondstyp (Vermögensart) Geschlossener Immobilienfonds. Emissionskapital Der Gesamtbetrag der Vermögensanlage beträgt EUR Es handel sich um Kommanditanteile. Unter Berücksichtigung des Gründungskapitals von EUR wird die Beteiligungsgesellschaft damit mindestens einen und maximal 388 Kommanditanteile ausgeben können. Zusätzlich kann das Kommanditkapital um max. EUR erhöht werden, dann können maximal 421 Kommanditanteile ausgeben werden. Das Angebot zur Zeichnung erfolgt nur in Deutschland. Mindestbeteiligung Die Mindestzeichungssumme beträgt EUR Der Erwerbspreis entspricht dem vom Anleger gewählten Zeichnungsbetrag. Höhere Zeichnungsbeträge müssen durch EUR teilbar sein. Ein Agio wird nicht erhoben. Gemeinschaftszeichnungen von Eheleuten sind nicht möglich. Prognostizierte Auszahlungen Unter den Annahmen dieses Prospektes über Einnahmen und Ausgaben kann die Beteiligungsgesellschaft ab dem Geschäftsjahr 2014 Auszahlungen (Rückzahlungen von Gesellschafterdarlehen) vornehmen (siehe Liquiditätsvorschau der Gesellschaft). Sofern die Liquidität der Zielgesellschaft es zulässt, ist es geplant, die prospektgemäße Auszahlung im Dezember des jeweiligen Geschäftsjahres zu leisten. Die Gesellschafterversammlung befindet letztendlich über die Höhe der Auszahlung. Über die Verwendung der freien Liquidität beschließt die Gesellschafterversammlung mit Zustimmung der Komplementär-GmbH. Auszahlungen im Sinne dieses Prospektes stellen Kapitalrückzahlungen dar, die grundsätzlich nicht der persönlichen Steuerpflicht des einzelnen Kommanditisten unterliegen. Veräußerung Beabsichtigt ist eine Veräußerung des Geschäftsanteiles an der Zielgesellschaft im Planjahr 2017 an einen Grundbesitzinvestor. Ausdrücklich nicht vorgesehen ist eine Veräußerung der Immobilie durch die Zielgesellschaft. Einzahlung 60 Prozent nach Beitritt; 40 Prozent zum Die Abwicklungswährung ist Euro. Auf verspätete Zahlungen werden 12 Prozent Verzugszinsen p. a. berechnet. Für vorzeitige Einzahlung der zweiten Rate (mind. zehn Tage vor Fälligkeit) wird eine Verzinsung von 5,0 % p. a. gewährt. Annahme und Wirksamkeit Die Beteiligung der Investoren erfolgt aufgrund einer Beitrittserklärung, die diesem Beteiligungsangebot beigeder Beitrittserklärung fügt ist und die der Annahme durch die Komplementärin, Secur Verwaltungs GmbH, Große Straße 12, Ahrensburg, der Siebte Secur Immobilien Rendite Fonds GmbH & Co. KG bedarf. Die Investoren sind unmittelbar an der Beteiligungsgesellschaft beteiligt oder mittelbar über die Treuhandgesellschaft. Erfolgt der Beitritt über die Treuhandgesellschaft, ist eine Identifikation nach dem Post-Ident-Verfahren gesetzlich vorgeschrieben. Zeichnungsfrist Das öffentliche Angebot der Kommanditanteile beginnt einen Werktag nach Veröffentlichung des Verkaufsprospektes. Es endet mit der Vollplatzierung des Kapitals. Es gibt keine Möglichkeit die Zeichnung vorzeitig zu schließen oder Zeichnungen, Anteile und Beteiligungen zu kürzen.

12 12 wesentliche aspekte der vermögensanlage Mindestlaufzeit Eine Immobilienbeteiligung ist grundsätzlich eine langfristige Investition. Eine ordentliche Kündigung der Beteili- gungsgesellschaft ist gemäß 3 des Gesellschaftsvertrages erstmalig zum 31. Dezember 2017 möglich. Höchstbeteiligung Entsprechend dem Konzept zur steuerlichen Behandlung der Veräußerung der Beteiligung ist für Privatinvestoren eine Beteiligung von unter einem Prozent an der Zielgesellschaft (keine wesentliche Beteiligung) sinnvoll. Für Privatinvestoren wird daher eine Beteiligung an diesem Beteiligungsobjekt von nicht mehr als EUR empfohlen, da dann an der Zielgesellschaft keine wesentliche Beteiligung vorliegt. Zielgruppe Bei dieser Emission handelt es sich trotz mittelbarer Investition in eine Immobilie um eine unternehmerische Beteiligung, da die Mieteinnahmen vom Vermietungserfolg der Lagerhaus GmbH abhängig sind. Dieses exklusive Angebot richtet sich an Privatinvestoren, die Teile ihres Vermögens in Immobiliengesellschaften investieren möchten und die gegebenenfalls den bei einem unerwartet negativen wirtschaftlichen Verlauf ggf. auch einen Totalverlust ihrer Beteiligung in Kauf nehmen können. Rechte der Investoren Die mit der Vermögensanlage verbundenen Rechte des Anlegers: - Einsichts- und Prüfungsrechte bzgl. der Buchhaltungsunterlagen ( 166 Abs. 1 HGB) - Widerspruchsrechte gegenüber der Geschäftsführung in bestimmten Fällen, - Ergebnisbeteiligung, - Entnahmerechte, - Stimm- und Kontrollrechte, - Kündigung des Gesellschaftsverhältnisses sowie - Übertragungsrechte nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrages. Haftung des Investors Die Haftung des Kommanditisten beschränkt sich grundsätzlich auf die in das Handelsregister eingetragene Hafteinlage, die 10 Prozent der gezeichneten Kommanditeinlage beträgt. Übertragungsmöglichkeit und Einschränkungen der Handelbarkeit Die Kommanditanteile können durch Rechtsgeschäft oder Erbfall übertragen werden. Die rechtsgeschäftliche Übertragung (Schenkung, Kauf, Tausch) erfolgt im Wege der Abtretung und ist nur mit Wirkung auf das Ende eines Geschäftsjahres mit Zustimmung der Komplementärin möglich. Dabei hat die Secur Emissionshaus GmbH ein Vorkaufsrecht. Die Übertragung auf Ehegatten und direkte Abkömmlinge bedarf nicht der Zustimmung der persönlich haftenden Gesellschafterin. Auch hat die geschäftsführende Kommanditistin in diesem Fall kein Vorkaufsrecht. Im Falle einer geplanten Veräußerung bzw. Übertragung sollte der Investor im Vorfeld seinen Steuer-/ Rechtsberater konsultieren. Die freie Handelbarkeit ist durch die Zustimmungserfodernisse und das Fehlen einer gesetzliche vorgeschriebenen Handelsplattform eingeschränkt.

13 wesentliche aspekte der vermögensanlage 13 Gesamthöhe der Provisionen Die Gesamthöhe der Provisionen beträgt EUR Bei der Wahrnehmung der Kapitalerhöhungsoption beträgt die Gesamthöhe der Provision EUR Weitere Vermittlungsprovisionen oder vergleichbare Vergü - tungen werden nicht geleistet. Überschussermittlung Als vermögensverwaltende Gesellschaft wird der Überschuss der Beteiligungsgesellschaft als Überschuss der Ein- nahmen über die Ausgaben ermittelt. Einnahmen sind dabei Zinsen aus dem Darlehen an die Zielgesellschaft bzw. etwaige, in der Planrechnung aber nicht vorgesehene Ausschüttungen (Dividenden) der Zielgesellschaft. Einkunftsart Die Gesellschafter erzielen im Planzeitraum Einkünfte aus Kapitalvermögen (Zinseinnahmen). Steuern laufend Bei der laufenden Besteuerung sind von den Zinseinnahmen der Gesellschaft die Kosten der Gesellschaft abzuziehen (Werbungskosten). Da in der Planrechnung keine Dividendenzahlungen der GmbH bis zum Verkauf der Zielgesellschaft vorgesehen sind, ist auch voraussichtlich keine Besteuerung der Dividenden nach der neuen Abgeltungsteuer zu berücksichtigen. Steuern bei Veräußerung für Privatinvestoren Soweit der Privatinvestor mittelbar an der Zielgesellschaft unter einem Prozent und damit nicht wesentlich beteiligt ist, unterliegt der Veräußerungsgewinn der GmbH-Beteiligung (Zielgesellschaft) der Abgeltungsteuer (25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und etwaiger Kirchensteuer). Steuern bei Veräußerung für Privatinvestoren mit Beteili- gungssumme über EUR Bei einer Beteiligung eines Privatinvestors liegt dann eine wesentliche Beteiligung vor. Bei einer Veräußerung der GmbH-Beteiligung läge dann insoweit eine Steuerpflicht in Höhe von 60 Prozent des Veräußerungsgewinnes nach 17 EStG vor. Steuern bei Veräußerung für Kapitalgesellschaften Steuerpflicht in Höhe von fünf Prozent des Veräußerungsgewinnes Übernahme von Steuern durch den Anbieter Der Anbieter übernimmt nicht die Zahlung von Steuern für den Anleger.

14 14 Risiken dieser beteiligung Risiken Dieser Beteiligung Grundrisiko Immobilienbeteiligung Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ist grundsätzlich als langfristiges Engagement zu beurteilen. Eine Beteiligung an diesem Fonds ist deshalb nicht für einen auf kurzfristige Verfügbarkeit der investierten Gelder angewiesenen Investor geeignet. Die wirtschaftliche Entwicklung eines Engagements an diesem Fonds hängt von vielen variablen Faktoren ab, die Risiken beinhalten, die das im Prospekt prognostizierte wirtschaftliche Ergebnis negativ beeinflussen können. Die folgende Darstellung kann nur auf wesentliche tatsächliche und rechtliche Risiken einer Beteiligung eingehen, nicht aber mögliche individuelle Aspekte einzelner Investoren berücksichtigen. Wenn die künftigen wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen von den in den Planrechnungen unterstellten Annahmen abweichen, kann dies die Ertrags-, Liquiditäts- und Wertentwicklung erheblich verändern. Das Ergebnis der Investition wird wesentlich bestimmt durch: die Höhe der Mieteinnahmen und die Vermietungsquote, die späteren Veräußerungserlöse der Anteile an der Zielgesellschaft und die steuerlichen Ergebnisse. Die Planrechnungen dieses Verkaufsprospektes basieren auf abgeschlossenen Verträgen und Vereinbarungen sowie auf Prognosen, die auf Erfahrungen und Erwartungen beruhen. Es besteht das Risiko, dass sich durch Marktveränderungen die Rahmenbedingungen für die Zielgesellschaft verändern. Abweichungen von den Planzahlen beeinflussen das Ergebnis dieser Investition. Zu den wesentlichen Risiken zählt insbesondere das Risiko von geringerer Vermietungsquote, Mietausfällen und Mietminderungen, von verspäteten Zahlungsströmen, der Ausfall von Vertragspartnern sowie nicht versicherte Schadensfälle. Eine Kumulation der nachfolgend erwähnten möglichen Abweichungen von den prospektierten Eckdaten kann nicht ausgeschlossen werden und kann auch zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen. Über das Risiko des Totalverlustes der Zeichnungssumme hinaus besteht das Maximalrisiko des Anlegers; sollte eine Anteilsfinanzierung in Anspruch genommen werden, in der Gefahr der Privatinsolvenz. Nachfolgend sollen die wesentlichen Risiken der Beteiligung kurz dargestellt werden. Bei den Risiken handelt es sich um solche, die unmittelbar auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft vorhanden sind und um solche, die mittelbar über die Zielgesellschaft wirken. Interessierte Investoren, denen die notwendigen Fachkenntnisse für eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds fehlen, sollten daher keine Beteiligungsentscheidung treffen, ohne Fachberater (z.b. Rechts- oder Steuerberater) hinzuzuziehen. Verschärfung bestehender Risiken im Zusammenhang mit der Finanzmarktkrise Aufgrund der aktuellen sehr angespannten Situation auf den Finanzmärkten und der damit verbundenen Eintrübung der weltwirtschaftlichen Wachstumsprognosen verschärfen sich bestehende Risiken. Hierzu zählen insbesondere das Risiko des Rückzuges der Finanzierungszusage, eine Verzögerung der Platzierungsdauer sowie die Erhöhung des Zinssatzes durch gestiegene Risikoaufschläge. Investitionsphase Übernahme/Fertigstellungsrisiko Eine verspätete Baufertigstellung der Fondsimmobilie kann zu einer Verzögerung und/oder Verschlechterung des liquiditätsmäßigen Ergebnisses der Zielgesellschaft führen. Im Fall einer Insolvenz oder sonstigen Nichtleistung des Baubetreuers Secur Objektbau GmbH kann es nicht nur zu einer zeitlichen Verzögerung kommen, sondern die Zielgesellschaft kann auch gezwungen sein, die Immobilie auf eigene, möglicherweise erheblich höhere Kosten fertig zu stellen. Dies kann zu einem Teiloder Totalverlust für die Anleger führen.

15 Risiken Dieser beteiligung 15 Platzierungsrisiko Es ist vorgesehen, das Eigenkapital bis zum 31. Dezember 2011 einzuwerben. Es ist nicht auszuschließen, dass die Platzierung fehlschlägt, so dass es zu einer Rückabwicklung des Beteiligungsangebotes kommt. In diesem Fall entgehen den Investoren nicht nur mögliche Erträge und Vorteile aus der Beteiligung, sondern es besteht auch das Risiko, dass die Gesellschaft nicht in der Lage sein wird, die geleisteten Einlagen vollständig zurückzuzahlen, weil nicht stornierbare Kosten angefallen sind. Laufender Betrieb Mieteinnahmen der Zielgesellschaft Die wirtschaftliche Entwicklung der Beteiligung hängt im Wesentlichen davon ab, dass die Mieteinnahmen in der prognostizierten Höhe (entsprechend der kalkulierten Mietquote) eintreffen. Es besteht das Risiko, dass die prognostizierten Steigerungen von monatlich 100 m 2 vermietete Selfstorage-Fläche ab Eröffnung nicht erreicht werden oder der geplante Mieterlös von EUR 22 je m 2 durchschnittlich unterschritten wird. Später besteht das Risiko, dass eine große Anzahl Mieter ihre Mietverträge mit dem Generalmieter kündigen oder ihre Mietverpflichtungen nicht erfüllen. Eine Neuvermietung könnte, sofern überhaupt möglich, evtl. nur zu einem niedrigeren Mietzins und mit weiteren Akquisitionskosten erfolgen. Eine Minderung der Liquiditätsüberschüsse der Beteiligungsgesellschaft wäre die Folge. Sollte es zu einer erheblichen Verschlechterung der Vermietbarkeit des Objektes kommen, kann dieses zu einer Insolvenz der Zielgesellschaft und damit zu einem vollständigen Verlust für die Anleger führen. Objekt- und Fondsverwaltungskosten Die Kosten für Gebäudeversicherung und Wasserschutz, die Grundsteuer sowie die Kosten der Verwaltung wurden auf Basis der aktuellen Tarife ermittelt bzw. nach Erfahrungswerten kalkuliert. Diese sind eingeflossen in die Berechnung der Mietquote (70 Prozent vom Mietertrag) im Generalmietvertrag. Die laufende Instandhaltung der Vermietungseinheiten obliegt den jeweiligen Generalmietern. Sollte der Mietvertrag mit der Secur Lagerhaus Stralauer Allee GmbH wegen deren Insolvenz nicht fortgeführt werden können, wäre bei einer anschließenden Neuvermietung nicht sichergestellt, dass die laufenden Grundstückskosten und/oder die Kosten der Vermietungsverwaltung in der bisherigen Höhe festgeschrieben werden können. Es besteht das Risiko, dass Grundsteuer- oder Versicherungstarife stärker ansteigen als geplant. Ferner können die Kosten für die Instandhaltung höher ausfallen als kalkuliert. Derartige Kostensteigerungen könnten zu einem Erhöhungsbegehren bezüglich des Mieteinbehaltes (derzeit 30 Prozent) der Secur Lagerhaus Stralauer Allee GmbH und damit zu geringeren Liquiditätsüberschüssen bei der Zielgesellschaft führen, mit den für die Anleger entsprechenden negativen Auswirkungen auf Kapitalerhalt und Auszahlung Management Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das jeweils bei Eingehen der Beteiligung bestehende Management nicht über die gesamte Laufzeit der jeweiligen Gesellschaft zur Verfügung steht oder dass Managementfehler auftreten; die Folge wäre eine negative Beeinflussung der Wirtschaftlichkeit der Investitionen. Objektversicherungen Die Zielgesellschaft wird bei namhaften deutschen Versicherungsgesellschaften für das Objekt Gebäude-, Betriebsunterbrechungs- und Betriebshaftpflichtversicherungen abschliessen. Sollten im Schadensfall die Versicherungsleistungen nicht ausreichen oder bestimmte Risiken nicht versichert sein (z.b. Terroranschlag), muss die Zielfondsgesellschaft für verbleibende Zahlungen aufkommen. Dies könnte zum Verlust bzw. zur Insolvenz der Zielgesellschaft und zu einem Teil- oder Totalverlust für die Anleger führen. Auszahlungen Die in der Liquiditätsvorschau aufgeführten Auszahlungen (Rückzahlung des Gesellschafterdarlehens von der Zielgesellschaft) basieren in ihrer Höhe auf dem Liquiditätsstand der jeweiligen Jahre der Zielgesellschaft. Abweichungen vom geplanten Stand der Liquidität der Zielgesellschaft wirken sich unmittelbar auf die Auszahlungsbeträge aus. Da das Gesellschafterdarlehen eigenkapitalersetzenden Charakter bei

16 16 Risiken dieser beteiligung der Zielgesellschaft hat, sind Rückzahlungen erst möglich, wenn die laufenden Verbindlichkeiten und der laufende Kapitaldienst der Zielgesellschaft aus den erzielten Mieterlösen gedeckt werden können. Die Auszahlungen an die Anleger können aufgrund der Liquiditätssituation geringer sein, als in der Planrechnung genannt, oder auch ganz entfallen. Veräußerung Veräußerung und Wertentwicklung Das Beteiligungskonzept sieht eine Veräußerung der Anteile an der Zielgesellschaft und nicht eine Veräußerung der Immobilie vor. Entscheidend für den Veräußerungserlös ist aber der Wert der Immobilie in der Zielgesellschaft. Die prognostizierte Wertentwicklung unterstellt, dass das Fondsobjekt Ende 2017 einen Wert entsprechend dem rd. 12,5 fachen der Jahresnettomiete aufweisen wird. Allerdings kann der zukünftige tatsächliche Veräußerungspreis abhängig von der dann gegebenen Marktsituation geringer ausfallen. Für die Immobilienmärkte typisch ist, dass Mieten und Preise für Immobilien Marktschwankungen aufgrund von zeitweiligen Über- oder Unterkapazitäten unterliegen. Derartige Marktschwankungen können zu Abweichungen gegenüber den Prognosen führen und somit die Wirtschaftlichkeit der Anlage negativ beeinflussen. Es besteht das Risiko, dass lediglich ein Immobilienwert besteht, der nur die noch bestehenden Fremdmittel abdeckt. Dies würde zur Wertlosigkeit der Beteiligung an der Zielgesellschaft führen und damit zum fehlenden Kapitalrückfluss und Teilverlust oder sogar zum Totalverlust der Einlage. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass entgegen dem Beteiligungskonzept nur potenzielle Erwerber gefunden werden, die nur die Immobilie und nicht die Zielgesellschaft erwerben wollen. Die Veräußerung der Immobilie würde zu einer Steuerbelastung der Zielgesellschaft mit Körperschaftsteuer und zu einer Besteuerung der Liquidationsdividende mit Abgeltungsteuer führen. Für die Anleger besteht das Risiko das es zu einem Teil- oder Totalverlust der Einlage führt. Investorenbezogene Risiken Haftung der Kommanditisten Es wird eine Beteiligung als Kommanditist an der Beteiligungsgesellschaft angeboten. Der Investor haftet somit nur bis zur Höhe seiner geleisteten Einlage, 171 Abs. 1 HGB. Die vollständige Einzahlung der Einlage hat ein Erlöschen der gesetzlichen Haftung zur Folge. Eine Nachschusspflicht besteht nicht. Allerdings führen Auszahlungen gemäß 172 Abs. 4 HGB an die Gesellschafter, die direkt in das Handelsregister eingetragen sind, unmittelbar zum Wiederaufleben der auf das eingezahlte Kapital beschränkten Haftung, wenn durch diese Auszahlungen der Kapitalanteil unter die Haftungssumme sinkt. Ausgeschüttete Beträge können im Falle einer negativen Entwicklung zurückgefordert werden. Für die Investoren, die sich als Treugeber mittelbar über die eingeschaltete Treuhänderin an der Gesellschaft beteiligen, besteht eine entsprechende Haftung aufgrund der Freistellungsverpflichtung des Treuhand- und Verwaltungsvertrags ( 3 Nr. 9) gegenüber der Treuhänderin. Auch nach einem Ausscheiden haften die Kommanditisten bis zu fünf Jahren in Höhe der Einlage für die im Zeitpunkt des Ausscheidens begründeten Verbindlichkeiten. Gemäß den Regelungen des Gesellschaftsvertrages kann der Investor in bestimmten Fällen aus der Beteiligungsgesellschaft ausgeschlossen werden. In diesem Fall erhält er von der Beteiligungsgesellschaft ein Abfindungsguthaben, wodurch es für den Investor zu Verlusten kommen kann. Fremdfinanzierung und Zinsen Soweit einzelne Gesellschafter die vorgesehene Beteiligung durch eine Darlehensaufnahme auf ihrer persönlichen Ebene finanzieren, kann ein ganzes oder teilweises Ausbleiben der prognostizierten Ausschüttungen dazu führen, dass der Investor nicht mehr in der Lage ist, diese Fremdfinanzierung zu bedienen. Dies kann im schlimmsten Fall zur Verbraucherinsolvenz des Investors führen. Handelbarkeit der Fondsbeteiligung Die Immobilienbeteiligung ist generell eine langfristige Anlage. Sie kann gemäß den nachfolgend dargestellten gesellschaftsvertraglichen Regelungen zwar vorzeitig übertragen werden, die Beteiligungsgesellschaft und der Initiator übernehmen aber keine Gewähr für die Veräußerbarkeit der Beteiligung. Da kein geregelter Markt zum Handel von derartigen Beteiligungen existiert, kann ein vorzeitiger Verkauf schwierig sein. Die Übertragung eines Gesellschaftsanteils oder eines Teiles eines Gesellschaftsanteils sowie die Einräumung von Unterbeteiligungen bedürfen zu ihrer Wirksamkeit grundsätzlich der schriftlichen Zustimmung der Komplementärin. Jeder Kommanditist kann seine Beteiligung auf seinen Ehegatten, Abkömmlinge oder andere Gesellschafter übertragen, ohne dass dies der Zustimmung bedarf. Die Zustimmung darf allerdings aus wichtigem Grund versagt werden. Aufgrund der eingeschränkten Handelbarkeit der Beteiligung besteht das Risiko, dass bei Verkaufswunsch kein Erweber gefunden werden kann oder die Beteiligung nur mit Verlust verkauft werden kann. In diesem Fall würde der Anleger einen finanziellen Verlust erleiden.

17 Risiken Dieser beteiligung 17 Ausscheiden aus der Gesellschaft Das Gesellschaftsverhältnis kann von jedem Kommanditisten jährlich mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Jahresende, erstmals jedoch zum , gekündigt werden. In allen Fällen des Ausscheidens erhält der ausscheidende Gesellschafter sein Auseinandersetzungsguthaben abzüglich etwaiger noch offener Forderungen der Gesellschaft gegenüber dem Gesellschafter. Grundlage seines Anspruchs ist die aufzustellende Auseinandersetzungsbilanz zum des Jahres vor seinem Ausscheiden, wobei unter Aufdeckung der stillen Reserven die tatsächlichen Werte einzusetzen sind. Die Abgeltung eines etwaigen good will erfolgt nicht. Für den Anleger besteht das Risiko, dass das ermittelte Auseinandersetzungsguthaben deutlich unter der prospektierten Schlussausschüttung der Beteiligungsgesellschaft liegt und zu einem Verlust führt. Beschlussfassung In Anbetracht der Mindestzeichnungssumme von EUR findet sich der Investor mit seinen Stimmrechten in der Minderheit und kann ggf. seine Interessen im Rahmen der Gesellschafterversammlung nicht durchsetzen. Insbesondere kann nicht ausgeschlossen werden, dass durch die Zeichnung eines großen Teils der Beteiligung durch einen Investor dieser die Stimmrechtmehrheit erhält und damit einen beherrschenden Einfluss auf die Entscheidungen der Gesellschafterversammlung erlangt. Steuerliche Risiken Einkommensteuer Bestandteil des Beteiligungskonzeptes ist der mittelbare Erwerb von GmbH-Geschäftsanteilen von dem Anleger an der Zielgesellschaft über eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG. Ein steuerliches Risiko kann sich aus der Tätigkeit der Zielgesellschaft als grundbesitzende Gesellschaft ergeben. Sollte die Zielgesellschaft die Grundstücke nicht langfristig zur Vermietung nutzen, sondern innerhalb von fünf Jahren veräußern, so könnten sich bei geänderter Betrachtungsweise hinsichtlich des gewerblichen Grundstückshandels für die Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft negative Auswirkungen dadurch ergeben, dass das Objekt der Zielgesellschaft als Zählobjekt im Sinne der Dreiobjektgrenze für den gewerblichen Grundstückshandel mitgerechnet wird. Dieses Risiko besteht jedoch dann, wenn die derzeitige Verwaltungsauffassung zur Abschirmwirkung von Kapitalgesellschaften zukünftig nicht mehr gelten sollte. Für den Anleger besteht das Risiko, dass sich durch veränderte steuerliche Einstufungen zu Steuernachzahlungen kommt, so wirken sich diese negativ auf die persönliche Liquidität des Anlegers aus. Darüber hinaus kann sich in Erbschaftsfällen ein Beratungskostenrisiko aus den diskussionsanfälligen Bewertungsmöglichkeiten zur vermeintlich sachgerechten Ermittlung des gemeinen Wertes ergeben. Auch die mögliche Erbschaft- und Schenkungsteuerbelastung ist sehr schwer zu kalkulieren. Die Folge wären höhere Steuerzahlung, die die Liquidität des Anlegers verringern! Gewerbesteuer der Zielgesellschaft Die Kalkulation für die Zielgesellschaft stellt darauf ab, dass keine Gewerbesteuer wegen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nach 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG für grundbesitzverwaltende GmbHs anfällt. Sollte die Finanzverwaltung der Zielgesellschaft den Status der grundbesitzverwaltenden GmbH aberkennen, so ergäbe sich eine erhebliche Belastung mit Gewerbesteuer, die nicht nur auf die steuerlichen Jahresüberschüsse der Zielgesellschaft, sondern auch aus der Hinzurechnung der Finanzierungsaufwendungen zu berechnen wäre. Diese Gewerbesteuerbelastung würde die Liquidität der Gesellschaft erheblich beeinträchtigen. Die Folge wären geringe Auszahlungen an die Anleger. Steuerlicher Vorbehalt Grundsätzlich können sich ändernde Vorschriften des Steuerrechtes und höchstrichterliche Urteile ebenso wie Steuergesetzänderungen für die Zukunft nicht ausgeschlossen werden und dadurch zu Abweichungen in den Plan-/ Beispielsrechnungen führen sowie die Liquiditätslage der Gesellschaft negativ beeinflussen und die Auszahlungen (Ausschüttungen) an die Anleger verringen.. Sonstige Vertragspartner Aufgrund der wirtschaftlichen und personellen Verflechtungen zwischen den Verkäufern, Generalmieter und Objektverwalter kann es zu Interessenkonflikten kommen, die zu Störungen bei der Erfüllung der jeweiligen Verpflichtungen führen können. Die unternehmerische Entwicklung der Beteiligungsgesellschaft ist maßgeblich davon abhängig, dass die Hauptvertragspartner ihre vertraglichen Verpflichtungen erfüllen. Werden diese nicht erfüllt würde die Liquidität der Gesellschaft beeinträchtigt. Dies kann dazu führen, dass die Auszahlungen gar nicht oder gering ausfallen und es somit zu einem Teil- oder Totalverlst kommt. Weitere wesentliche, tatsächliche und rechtliche Risiken sind dem Anbieter zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht bekannt.

18 18 Selfstorage-Markt Selfstorage-Markt Selfstorage frei übesetzt: Selbstlagern Mit heute über Selbstlagerzentren und einer 40 jährigen Marktentwicklung ist die USA das Mutterland des Selfstorage. Deutschlands Immobilienmarkt erlebt diesen Spezialimmobilientrend erst seit wenigen Jahren und zählt zu den wachstumsstärksten in ganz Europa. Das sind jeweils über Mietboxen in modernen Selbstlagerzentren zum Einlagern von Möbeln, Hobbyzubehör, Handelswaren oder Akten. Immer mehr Privatpersonen, Gewerbetreibende und Unternehmen benötigen flexiblen Lagerraum. In deutschen Metropolregionen hat laut Meinungsumfragen bereits jeder dritte Haushalt konkreten Bedarf an der Einlagerung außerhalb der eigenen vier Wände. tannien dem in Europa am weitesten entwickelten Markt mit heute über 800 Selbstlagerzentren. Während sich dort nach über 20 Jahren Marktentwicklung das weitere Wachstum erstmals abschwächt, stehen wir hierzulande noch am Anfang der Markterschließung. Branchenverbände wie der Verband Deutscher Selfstorage Unternehmen e. V. und die FEDESSA-Federation Of European Self Storage Associations, als auch führende Immobilienanalysten rechnen in den nächsten zehn Jahren mit einem Wachstum von ca. 300 weiteren Selbstlagerzentren in Deutschland. Potential Selfstoragemarkt in Deutschland Der deutsche Selfstorage-Markt ist in den letzten zehn Jahren um mehr als das 10-fache seines Volumens angewachsen. In 2010 war ein weiteres Marktwachstum von 25 Prozent mit heute 70 in Betrieb befindlichen Selbstlagerzentren zu verzeichnen. Großbritannien 49,72 % 800 Selbstlagerzentren Vorteil gegenüber klassischen Immobilienanlagen Risikostreuung auf über Einzelmieter pro Standort Mietabrechnung auf 4-Wochen-Basis ermöglicht 13 Mietperioden im Jahr Vermietet werden sämtliche m 3 (Lagerraum) statt nur m 2 (Lagerfläche) Hierdurch hohe durchschnittliche Brutto-Mieteinnahmen von über EUR 22,- pro m² und Monat Schlüsselfertige Herstellungskosten (exklusive Grundstück) pro Standort von ca. EUR 920 Brutto pro vermietbarem m² Übriges Europa 46,61 % 750 Selbstlagerzentren (im Wesentlichen Frankreich, Niederlande, Spanien und Skandinavien) Deutschland 3,67 % 59 Selbstlagerzentren Um das hohe Potential für diese Spezialimmobilien in Deutschland zu veranschaulichen, lohnt sich ein Vergleich mit Großbri- Quelle: Verband Deutscher Selfstorage Unternehmen e. V. ( Stand: 1. Quartal 2010

19 Selfstorage-Markt 19 Das innovative Emissionshaus Als erster Anbieter am deutschen Markt bietet die Secur Emissionshaus GmbH seit 2007 geschlossene Immobilienfonds an, die gezielt in den Wachstumsmarkt Selfstorage investieren. Anleger beteiligen sich an modernen Selbstlagerzentren in Top-Lagen deutscher Metropolregionen. Der Siebte Secur Immobilien Rendite Fonds investiert in einen weiteren Standort in Berlin mit einer vermietbaren Fläche von ca m 2, verteilt auf ca Lagerboxen. Sieben gute Gründe für ein Investment Kurze Planlaufzeit von sieben Jahren Steueroptimierte Immobilien-Investition in einen Wachstumsmarkt Niedrige Nebenkosten, kein Agio Sachwertanlage ohne Währungsrisiko Mindestbeteiligung EUR ,- Laufende Ausschüttungen zwischen 4 % bis 6 % p. a. ab 2014 geplant Geplante IRR-Rendite von 9,5 % p. a. nach Steuern durch den Verkauf der Immobilie am Ende der Planlaufzeit Marktpotential in der Hauptstadtmetropole Berlin Der Fonds investiert in einen Neubau im Herzen von Berlin (Friedrichshain/Mitte). Entlang der Mediaspree, einem der größten Investorenprojekte in Berlin, befinden sich in unmittelbarer Nachbarschaft u. a. die Unternehmenszentralen von Universal Music und MTV Europe, zahlreiche Büro- und Hotelneubauten, die O2 World und auch der Berliner Fernsehturm. Ein weiterer Standort der Secur Gruppe in Berlin-Reinickendorf nähert sich nach einem Ausbau in 2009 erneut der Vollvermietung. Kunden, die an diesem Standort keine freie Lagerbox mehr finden, werden direkt an den neuen Standort verwiesen - neben der Top-Lage ist diese Synergie ein weiterer Pluspunkt für den Siebten Secur Immobilien Rendite Fonds. Im Gegensatz zu klassischen Keller- oder Abstellräumen bieten Secur-Selbstlagerzentren mit jeweils über einzeln alarmgesicherten Lagerboxen von 1-30 m² folgende Vorteile: 24h-Videoüberwachung Zugang nur für Mieter mit persönlicher PIN Klimatisierte Lagerflächen Flexible Vertragslaufzeiten Einzeln alarmgesicherte Lagerboxen Investiert wird in einen sechsgeschossigen Neubau in Berlin. Standort ist die Stralauer Allee - eine der sieben radialen Ausfallstraßen, die vom historischen Zentrum der Stadt, also im Wesentlichen vom Alexanderplatz, ausgehen. Insbesondere in Berlin wurden Dachböden der Häuser in den Gründerzeitquartieren häufig zu exklusiven Wohnungen umgebaut, während der Keller entweder feucht ist oder als sogenanntes Souterrain vermietet wird. Ein weiterer Impuls für die Nachfrage nach flexiblen, sicheren und trockenen Lagermöglichkeiten in Berlin sind oft schlecht gesicherte Keller in Mietshäusern. Mit einer Mietfläche von ca m² soll dieses deutschlandweit neunte Objekt der Secur Gruppe im IV. Quartal 2011 in Betrieb genommen werden. Derzeit stiegen die Wohnungsmieten in den Innenstadtlagen von Berlin so stark wie in keiner anderen deutschen Großstadt. Die wichtigsten Gründe dafür liegen in der geringen Neubautätigkeit und der deutlichen Zunahme der Haushaltszahl. Dem Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin zufolge gebe es in der Hauptstadt derzeit Haushalte mehr als vor zehn Jahren, das entspreche einem Plus von 9,1 Prozent.

20 20 standort berlin standort berlin Überzeugender standort Berlin Auf ca Einwohner wird in deutschen Metropolregionen mit einem Selbstlagerzentrum gerechnet. Hamburg, als am weitesten entwickelte Region in Deutschland, kommt derzeit mit sechs Anbietern und 14 Standorten auf Einwohner pro Selbstlagerzentrum. Die Marktentwicklung hat in Berlin leicht verzögert begonnen, so dass hier nach der Entwicklung des neuen Standortes durch Secur noch ca Einwohner pro Selbstlagerzentrum zu verzeichnen sind (siehe Grafik). Potential pro Selbstlagerzentrum in unterschiedlich entwickelten Metropolregionen (Ist Stand 2011 mit Prognose Annahmen) Einwohner pro Selbstlagerzentrum Selbstlagerzentren USA gesamt 300 Mio Einw. 140 Selbstlagerzentren London 7,2 Mio Einw. 14 Selbstlagerzentren Hamburg 1,7 Mio Einw. 19 Selbstlagerzentren Berlin 3,4 Mio Einw. 3 Selbstlagerzentren Hannover 750 Tsd Einw. * Quelle: Secur Gruppe, Stand * (PROGNOSE) Realistische Annahme für eine prognostizierte Entwicklung in D für die kommenden 10 Jahre