hotelfokus Voll auf Kurs... Markus Beike MRICS, Geschäftsführer Deutschland, Österreich & CEE Den Kompass gen Osten gedreht

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1 hotelfokus Neues aus der Hotelimmobilienbranche Frühjahr 2013 Voll auf Kurs... Markus Beike MRICS, Geschäftsführer Deutschland, Österreich & CEE Den Kompass gen Osten gedreht Inhalt Liebe Leserinnen und Leser, nach einem fulminanten Endspurt im vierten Quartal 2012 freuen wir uns über das dritte Jahr in Folge mit steigenden Hoteltransaktionsvolumina in Deutschland. Dazu beitragen konnten wir mit signifikanten Hotelverkäufen insbesondere in den Kernmärkten Berlin, Hamburg und München mehr dazu auf den nächsten Seiten. Auch der Blick ins benachbarte Österreich stimmt uns durchweg positiv. Unser Country Manager Lukas Hochedlinger MRICS gibt Ihnen in diesem Hotelfokus wieder einen kompetenten Überblick über den aktuellen Status quo. Soviel schon mal vorab: Wir empfehlen einen intensiven Blick auf die dort vorgestellten Hotelinvestmentmöglichkeiten in der Alpenrepublik... Go East ist und bleibt unser Motto auch in diesem Jahr. Mit der Eröffnung unseres Warschauer Büros unter der Leitung von Adam Konieczny MRICS folgen wir einmal mehr unserem Anspruch, dort zu sein, wo unsere Mandanten kompetente Beratung nachfragen. Polen hat sich als stabiler Hotelmarkt auch in der Krise behauptet und das wird jetzt mit steigendem Interesse von internationalen Hotelinvestoren belohnt empfehlenswert in diesem Zusammenhang die Lektüre von S.15. Weiterhin beschäftigt sich unser Head of Investment Deutschland, Philipp Kraneis, mit den Chancen und Risiken einer Umnutzung von Büroimmobilien in Hotels. Ganz besonders freuen wir uns über den Gastbeitrag von Markus Luthe und Tobias Warnecke vom Hotelverband Deutschland (IHA). Die beiden Experten diskutieren darin die Zukunftsaussichten einer Hotelinvestition in Deutschland. Auch in dieser Ausgabe kommt wieder die Investorenseite zu Wort: In der Rubrik Im Gespräch mit... nimmt diesmal Martin Schaller von der Union Investment Real Estate GmbH Stellung zum Hotelinvestmentmarkt Deutschland. Abgerundet wird die aktuelle Ausgabe des Hotelfokus mit einem Portrait des Hotelmarktes Nürnberg. Unsere Analystin Constanze Maas zeigt Investmentchancen in diesem Powerhouse Deutschlands auf. Also, freuen Sie sich auf einen Strauß bunter Themen rund um die Hotelimmobilie gute Unterhaltung und viel Spaß bei der Lektüre! Ihr Hotelimmobilienmarkt Deutschland Von Krise keine Spur Hotelimmobilienmarkt Österreich Leicht rückläufig, Ausblick positiv Hoteltransaktionsmarkt CEE Nach einigen ruhigen Jahren kommt 2012 Bewegung ins Spiel Christie + Co in Polen und der Ukraine Polen das Land hat Zukunft Hotelmarkt Nürnberg Liebe auf den zweiten Blick Hotelimmobilienmarkt Wien Neue, größere Hotels, internationale Gäste und nie unter 60 Prozent Belegung Erfolgreiche Beratungsprojekte und Transaktionen eine Auswahl Interessante Investmentobjekte 2013 Hotelinvestment Umbau statt Neubau Bett statt Büro Gastbeitrag Hotels eine Investition in die Zukunft Interview Im Gespräch mit Martin Schaller Hotelimmobilienmarkt Deutschland Erfolgreiche Transaktionen und Beratungsprojekte Unsere Büros Unser Team Markus Beike

2 Hotelimmobilienmarkt Deutschland Von Krise keine Spur Von Armin Bruckmeier MRICS, Director Head of Advisory & Valuation Services Germany Investmentmöglichkeit im AAA-Markt München Business- und Konferenzhotel + Circa 320 Zimmer + 11 Konferenzräume hoteleigene Tiefgaragenplätze + Gute Verkehrsanbindung + Verkauf mit oder ohne Betreiber Robust und mit erneut deutlichen Zuwächsen entwickelte sich der deutsche Hotelmarkt 2012 bereits das dritte Jahr in Folge. Der Ertrag pro verfügbarem Zimmer stieg um 4,2 Prozent und lag somit nur leicht unter dem Anstieg des Vorjahres (+4,4 Prozent). Trotz europäischer Schuldenkrise und neuer Hotelkapazitäten stieg KPIs für Deutschland in den Jahren 2010 bis 2012 die Auslastung deutscher Hotels im vergangenen Jahr um rund 1,2 Punkte gegenüber Ebenso konnte der durchschnittliche Netto- Zimmerpreis um 2,2 Prozent weiter zulegen. Somit lag im Jahr 2012 die Preissteigerungsrate rund 0,2 Prozentpunkte über der deutschen Inflationsrate von 2,0 Prozent. Kaufpreisangebote ab 25 Mio. Interesse? Bitte kontaktieren Sie uns unter: T: +49 (0) E: philipp.kraneis@christie.com ADR = Ø Netto-Zimmerpreis; RevPAR = Ertrag pro verfügbarem Zimmer; Occ = Ø Zimmerauslastung Quelle: STR Global 2010 ebnete die Einführung der reduzierten Umsatzsteuer (7 anstatt 19 Prozent) auf Übernachtungserlöse den Hoteliers in Deutschland den Weg zurück in die Wachstumsspur. In den vergangenen beiden Jahren sorgten nun vor allem die robuste wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland und die, dank der positiven Arbeitsmarktentwicklung, gute Konsumentenstimmung für positive Wachstumsimpulse in der Hotellerie. 2

3 Deutsche RevPAR-Entwicklung in den Jahren 2011 bis 2012 Quelle: STR Global Positives gibt es 2012 auch vom Hoteltransaktionsmarkt zu berichten. Nach einem enttäuschenden ersten Halbjahr mit einem Transaktionsvolumen von lediglich rund 270 Millionen Euro (-33 Prozent gegenüber dem Vorjahr) startete der Markt in der zweiten Jahreshälfte eine fulminante Aufholjagd. Er lag mit einem Gesamttransaktionsvolumen von rund 1,3 Milliarden Euro nahezu 40 Prozent über dem Vorjahresergebnis von circa 950 Millionen Euro sowie dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Nach 2006 und 2007 war 2012 das beste Transaktionsjahr der letzten zehn Jahre. Etwa die Hälfte des Gesamttransaktionsvolumens wurde im vierten Quartal abgewickelt. Einen großen Beitrag hierzu leisteten ausländische Investoren mit einem Anteil von knapp 80 Prozent. Das Gros der Transaktionen bildeten einmal mehr Einzelverkäufe. Hierzu trug auch Christie + Co seinen Anteil bei: So waren wir auf Eigentümerseite beim Verkauf des Holiday Inn und Hotel Indigo am Alexanderplatz in Berlin, des Suite Novotel in Hamburg an die DEKA sowie des Ibis Styles in Hamburg und des InterCity Hotels in Speyer an einen französischen Fonds beratend tätig. Entwicklung Volumen Hoteltransaktionen 2003 bis 2012 Quelle: Christie + Co Research Was erwartet uns 2013? Sollte sich die Stimmung in Europa weiter aufhellen und sich die Märkte, insbesondere die Finanzmärkte weiter beruhigen, gehen wir aus operativer Sicht von einer weiterhin positiven Entwicklung der Hotellerie in Deutschland aus. Auch für den Transaktionsmarkt ist der Ausblick verhalten optimistisch. Mindestens zwei spektakuläre Portfoliotransaktionen zeichnen sich bereits für die erste Hälfte des Jahres 2013 ab. Eine davon ist unser neuestes Verkaufsmandat: Das Interhotel Portfolio in Ostdeutschland. Mit diesen zwei signifikanten Portfolioverkäufen in der Mache und unseren kürzlich gewonnenen Verkaufsaufträgen können wir erwarten, dass 2013 sogar ein noch besseres Jahr als 2012 wird. Die Voraussetzungen dafür sind, dass die Banken weiterhin bereit sind, Finanzierungen für Deals zur Verfügung zu stellen und die Preisgestaltung nachhaltig bleibt. 3

4 Hotelimmobilienmarkt Österreich Von Lukas Hochedlinger, MRICS Managing Director Austria Business Development Manager CEE Leicht rückläufig, Ausblick positiv Mehrere Deals kurz vor dem Abschluss Sie sind Medienvertreter? Weitere Informationen finden Sie in unserem Presseportal unter Oder kontaktieren Sie uns! T: +49 (0) 69 / F: +49 (0) 69 / E: presse@christie.com Wien. Österreichs Hotelinvestmentmarkt ist und bleibt in Bewegung. Hoteltransaktionen haben in der Alpenrepublik im Jahr 2012 ein gutes Ergebnis erzielt. Dennoch lag das Gesamtvolumen von gut 400 Millionen Euro knapp unter dem des Vorjahres. Derzeit sind zahlreiche Einzelobjekte und ein Hotelportfolio mit hohem Wertsteigerungspotential auf dem Markt bleibt somit stabil, ist Lukas Hochedlinger, Managing Director Austria und Manager Business Development CEE beim Hotelimmobilienspezialisten Christie + Co in Wien, überzeugt. Im Jahr 2012 wurden in Österreich Gewerbeimmobilien mit einem leicht rückläufigen Gesamtvolumen von rund 1,65 Milliarden Euro verkauft. Mit knapp über 400 Millionen Euro oder einem Viertel aller Transaktionen folgte der Hoteltransaktionsmarkt diesem Trend begann mit einem Paukenschlag. Das erst 2011 an den libanesischen Geschäftsmann Toufic Aboukhater verkaufte InterContinental Vienna (458 Zimmer) wurde schon ein Jahr später an die Wertinvest, hinter der der Investor Michael Tojner steht, weiterverkauft. Die nächste und größte Einzeltransaktion des Jahres fand ebenfalls wenig überraschend in Wien statt. Der Projektentwickler Immovate verkaufte 60 Prozent der Anteile am geplanten Motel One (circa 400 Zimmer) im 1. Bezirk an die Linzer ifa AG. Für Motel One war dies nicht der einzige Eigentümerwechsel. Ein Anteil des im Bau befindlichen Motel One Miele-Haus (119 Zimmer) in Salzburg wurde vom Entwickler an einen privaten Investor verkauft. In der zweiten Jahreshälfte wurde dann das Motel One Wien Westbahnhof (438 Zimmer) als Teil der Immobilie Wien Westbahnhof A3 von der ÖBB (Österreichische Bundesbahnen) an die Schweizer Acron-Gruppe veräußert. Im Westen Österreichs trat mit der Deutsche Fondsvermögen AG ein institutioneller Investor als Käufer des Seehotels Kaiserstrand (102 Zimmer) auf. Generell waren im vergangenen Jahr institutionelle Anleger jedoch weniger präsent, das Bild wurde vor allem von sogenannten HNWIs (High Net Worth Individuals) eigenkapitalstarken Privatpersonen dominiert. Diese kamen mehrheitlich aus Österreich und verstärkt aus dem Osten Europas. So bekamen das Austria Trend Park Royal Palace Vienna (233 Zimmer) und das Austria Trend Hotel Doppio (155 Zimmer) Eigentümer russischer Herkunft wie auch das Hotel Steigenberger Kaprun (125 Zimmer). Beim Kauf des berühmten Hotel Panhans am Semmering waren ebenfalls Investoren aus der Ukraine beteiligt. Abgesehen von diesen größeren Transaktionen wurden auch noch einige kleinere Stadt- und Ferienhotels von Wien, Bad Gastein, Salzburg, bis nach Seefeld in Tirol, unabhängig voneinander, verkauft. Hier kamen meist österreichische Privatpersonen als Käufer zum Zug. Quelle: Christie + Co Research 4

5 Wien: nach wie vor einer der begehrtesten und attraktivsten Hotelmärkte Ausgewählte Einzeltransaktionen in Österreich 2012: Hotel Ort Zimmer Verkäufer Käufer InterContinental Vienna Wien 458 Toufic Aboukhater Wertinvest (Michael Tojner) Motel One Elisabethstraße (ca. 60% Anteil) Wien 400 Immovate IFA AG Seehotel Kaiserstrand Lochau 102 bauart Bauträger Deutsche Fondsvermögen Hilton am Stadtpark (ca. 25% Anteil) Wien 572 Soravia Group Raiffeisen Central Bank NH Hotel Belvedere Wien 114 Wüstenrot HNWI aus Österreich (Helmut Weiß) Motel One Wien Westbahnhof Wien 438 ÖBB Acron Group (Schweiz) Hotel Thüringer Hof Wien 80 Insolvenz G&A Immo Trade 4-Sterne-Stadthotel Wien +120 Hotelgruppe Privatinvestoren aus Österreich Hotel Panhans Semmering 113 Insolvenz IBS Umwelt- und Verkehrstechnik Austria Trend Hotel Doppio Wien 155 Strauss & Partner HNWI aus Russland Austria Trend Hotel Park Royal Palace Vienna Wien 233 Schweighofer Immobilien HNWI aus Russland Zudem fand der Verkauf (Signing) eines Hotelportfolios der Austria Hotels statt. Im Zuge einer Restrukturierung veräußerte die Uniqa Versicherung zwölf Hotels in Österreich und Tschechien mit über Zimmern samt Betreibergesellschaften an eine Investorengruppe um die früheren Conwert-Chefs Günter Kerbler und Johann Kowar sowie den Chef der Gerstner-Konditorei Oliver Braun. Wien ist und bleibt einer der attraktivsten Hotelinvestmentmärkte für institutionelle Anleger und Privatinvestoren aus Österreich und Osteuropa. Christie + Co vermarktet gegenwärtig die unterschiedlichsten Hotelimmobilien, vom geschichts- trächtigen Schlosshotel nahe Wien über einzigartige Hotelimmobilien im Salzkammergut bis zu langfristig verpachteten Hotels mit guter Rendite in ganz Österreich. Unter anderem ist Christie + Co derzeit auch exklusiv mit der Vermarktung des größten zum Verkauf stehenden betreiberfreien Portfolios auf dem Wiener Markt beauftragt. 5

6 Hoteltransaktionsmarkt Central Eastern Europe Von Lukas Hochedlinger, Managing Director Austria, Business Development Manager CEE, und Adam Konieczny, Business Development Manager Poland and Ukraine Nach einigen ruhigen Jahren kommt 2012 Bewegung ins Spiel Nach mehreren ruhigen Jahren registrierte der Markt in den CEE-Ländern 2012 ein sanftes Wiedererwachen. Parallel zum starken Rückgang des Investmentvolumens für Hotels in ganz Europa, war als Folge der Finanzkrise auch die Nachfrage nach Hotelimmobilien in Osteuropa fast komplett eingebrochen. Jetzt scheint sich der Markt gedreht zu haben. Vermehrt brachten Eigentümer Hotelimmobilien im vergangenen Jahr auf den Markt, in der Hoffnung, die erwarteten und meist hohen Preise auch wirklich erzielen zu können. Der Großteil solcher Aktivitäten spielte sich in Warschau ab. In der polnischen Hauptstadt stehen derzeit fast alle 5-Sterne-Hotels zum Verkauf. Doch auch in Prag und Sekundärmärkten in Bulgarien, Slowenien und Kroatien gab es Bewegung in Bezug auf Verkaufsabsichten und Vermarktungen. Nachfrageverhalten und Erwartungen der Investoren sind in den letzten Jahren unverändert geblieben: Gesucht wird in erster Linie gute Qualität in guten Lagen, am liebsten sogenannte Trophy Assets und dies alles zu einem günstigen Preis. Viele der Hoteltransaktionen des Jahres 2012 entsprechen im Wesentlichen diesen Kriterien. So wurde das zentral gelegene Le Meridien in Budapest mit 218 Zimmern von der Al Habtoor Gruppe samt Managementvertrag mit Starwood gekauft. Das ebenfalls im Stadtzentrum gelegene Radisson Blu Grand Hotel Sofia (142 Zimmer) wurde von einer vermögenden Privatperson erworben. Andere Beispiele sind das von der Azimut Gruppe erworbene Hotel Metropol unweit des Roten Platzes in Moskau (362 Zimmer) oder das InterContinental in Warschau (404 Zimmer), das von den Eigentümern Warimpex/UBM an einen Fonds der DEKA veräußert wurde. Gemeinsam mit einer größeren Portfoliotransaktion in Österreich gab es im letzten Quartal 2012 auch in Tschechien noch einige Hoteltransaktionen. Die Uniqa Versicherung verkaufte die Austria Hotels International im Zuge einer Restrukturierung an eine Investorengruppe um die beiden früheren conwert-chefs und Gründer Günter Kerbler und Johann Kowar sowie den Chef der Gerstner Konditorei Oliver Braun. Konkret handelt es sich um zwei Hotels in Prag sowie ein Hotel in Brünn (siehe Artikel Hotelimmobilienmarkt Österreich; Seite 4). Mit einem stetig steigenden Druck auf und von Seiten der Banken, erwarten wir auch in 2013 vermehrt Hoteltransaktionen in der CEE Region. Die diversen Verkaufsbemühungen werden jedoch nur dann zu einer erfolgreichen Transaktion führen, wenn die oben genannten Kriterien erfüllt sind und die Hotels in einem strukturierten Verkaufsprozess vermarktet werden. 6

7 Schauplatz extrem vieler Hoteltransaktionen auf dem osteuropäischen Markt im Jahr 2012: Warschau, die Haupstadt Polens Ausgewählte Hoteltransaktionen in CEE (2012) Hotel Land Stadt Zimmer Verkäufer Käufer InterContinental Warsaw Polen Warschau 404 Warimpex/UBM WestInvest InterSelect (DEKA) Crowne Plaza Prague (Portfolio) Tschechien Prag 254 Uniqa Braun Management GmbH Grand Hotel Bohemia Prague (Portfolio) Tschechien Prag 78 Uniqa Braun Management GmbH Grandhotel Brno (Portfolio) Tschechien Brünn 105 Uniqa Braun Management GmbH Holiday Inn Express Hotel Polen Warschau 120 UBM Polish Hotels Company Hotel Metropol Russland Moskau 362 City of Moscow Azimut Hotels Radisson Blu Grand Hotel Sofia Bulgarien Sofia 142 Henry Gwyn-Jones Spas Roussev Le Meridien Ungarn Budapest 218 Ruth Ofer Al Habtoor Group Ibis Praha Karlin Tschechien Prag 226 Quinn Group HPI Hotelbesitz GmbH Quelle: Christie + Co Research 7

8 Christie + Co in Polen und der Ukraine Von Adam Konieczny, Manager Business Development Poland & Ukraine Polen das Land hat Zukunft Unser Büro in Wien war seit seiner Eröffnung im Jahr 2010 eine erste Brücke von Christie + Co nach Mittel- und Osteuropa, der sogenannten CEE-Region (Central & Eastern Europe). Mit dem Büro in der polnischen Hauptstadt Warschau machen wir einen weiteren Schritt Richtung Osten. Wir von Christie + Co sind sicher, hier und in der Ukraine weitere zukunftsträchtige Märkte für unsere Kunden erschließen zu können. Die Möglichkeiten und Zukunftsperspektiven in Polen sind äußerst viel versprechend. Aufgrund der zunehmenden Bedeutung von Geschäftsreisen und Freizeittourismus gehörte der polnische Hotelmarkt in den letzten beiden Jahren zu den leistungsstärksten in Europa. Polen gilt weiterhin als Markt mit großem Potenzial. Mehrfach stand das Land in jüngerer Zeit im Fokus der Weltöffentlichkeit, von der polnischen EU-Ratspräsidentschaft bis zur Fußball-Europameisterschaft Sie haben den Markt kräftig angekurbelt. Weitere Highlights wie die Eröffnung des Museums der Geschichte polnischer Juden in Warschau in diesem Jahr und Breslau als Europäische Kulturhauptstadt im Jahr 2016 stellen künftige weitere Reiseanlässe dar. Aufschwung: Polen verspricht gute Perspektiven Die Hotellerie hat enormes Entwicklungspotential. Die Anzahl der Hotelbetten gehört mit knapp über 50 pro Einwohner zu den niedrigsten innerhalb der EU. Dies bietet Raum für zukünftiges Wachstum. Allerdings ist die Kaufkraft in Polen deutlich niedriger als in den westeuropäischen Ländern. Deshalb liegen die attraktivsten und renditeträchtigsten Anlagemöglichkeiten im Bereich Budget- und Economy-Hotels in den polnischen Großstädten. Polnische Mittelklasse-Hotels bieten zu günstigen Preisen vergleichsweise hohe Beherbergungs- und Dienstleistungsstandards. Viele in Polen aktive Mittelklasse-Hotelketten haben ihr Produkt verbessert. Anlegern bietet sich ein günstiges Verhältnis zwischen Baukosten und Ertragspotential. Anzeichen für einen Aufschwung gab es im Jahr 2012 auch auf dem Hotelinvestmentmarkt. Der Verkauf des InterContinental-Hotels Warschau an die Deka Immobilien GmbH für 100 Millionen Euro war die bedeutendste Transaktion. Darüber hinaus wurden 66 Prozent des Hotels Europejski (Warschau) an die Takami Holding mit Sitz in Lausanne (Schweiz) verkauft. Nach der Sanierung soll das Gebäude als neues Raffles Hotel firmieren, das zweite Haus dieser Marke in Europa. Die von Accor kontrollierte Hotelgruppe Orbis setzte auch 2012 ihre Asset-light - Strategie in die Praxis um. Sie verkaufte das Hotel Polonez in Posen an das Beratungsunternehmen Griffin Advisors und tätigte einen Vorbehaltsverkauf des Hotels Mercure Kasprowy in Zakopane an die Bachleda Investment Group. Wie sind die Aussichten 2013? Durch den intensiven Nachhall der guten Vermarktung der Fußballeuropameisterschaft 2012 rechnet Christie + Co mit einem steigenden Interesse ausländischer Investoren an Polen, insbesondere aus den aufstrebenden Regionen, einschließlich des Nahen Ostens, Asiens und Südafrikas. Allerdings stellt sich die Finanzierung von Hotelneubauten in Polen nach wie vor problematisch dar. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf Euro-Kredite mit einer Beleihungsquote zwischen 60 und 65 Prozent. Banken bevorzugen die Finanzierung von Budget- und Economy-Hotels sowie Hotels des mittleren Marktsegments auf Basis von Pachtverträgen. Das Büro von Christie + Co in Warschau fungiert zudem als Tor für Geschäfte in der Ukraine. Was Hotels betrifft ist die Ukraine noch eines der am wenigsten entwickelten Länder Europas: Es gibt nur 20 Betten pro Einwohner. Darüber hinaus ist der Standard vieler Immobilien mangelhaft. Aufgrund der geringen Anzahl bestehender Hotels gehobener Klasse und mit internationalem Standard sind die durchschnittlich erzielten Hoteltagespreise naturgemäß sehr hoch. Das Land braucht eindeutig Hotelneubauten und internationale/professionelle Betreiber. Accor, Rezidor, Hyatt oder IHG sind bereits im Land vertreten. Neue Marktteilnehmer wie die Louvre- Hotels werden bald folgen. Wir gehen davon aus, dass in naher Zukunft auch deutsche Hotelketten Interesse an der Ukraine haben werden. Die Ukraine hat mehrere Großstädte mit mehr als einer Million Einwohner, darunter die Region Kiew (3 Mio. Einwohner), Donezk (1,6 Mio. ), Charkiw (1,6 Mio.), Dnipropetrowsk (1,4 Mio.) und Odessa (1,1 Mio.). Neben den Städten verfügt die ukrainische Schwarzmeerküste über ein hohes touristisches Potential. Die Zahl internationaler Touristen im Land nimmt stetig zu, die Fußballeuropameisterschaft 2012 hat diesen Trend eindeutig verstärkt. Angesichts der derzeitigen Marktsituation stellen der Kauf und/oder Bau von Budget- und Economy-Markenhotels in den Großstädten, insbesondere in Kiew, die beste und sicherste Investition dar. 8

9 Hotelmarkt Nürnberg Von Constanze Maas, Consultant Advisory & Valuation Services Germany Liebe auf den zweiten Blick Nürnbergs Hotelmarkt im Aufwind Mit rund Einwohnern ist Nürnberg die zweitgrößte Stadt Bayerns. Die Stadt des berühmten Christkindelmarktes und der weltgrößten Spielwarenmesse verzeichnet zudem national und international renommierte Unternehmensniederlassungen mit vielseitiger Bran- chenstruktur. Die Frankenmetropole glänzt durch rückläufige Arbeitslosenzahlen und hohe Wirtschaftskraft im Herzen der wichtigsten Hightech- Region Deutschlands. Neben der Bedeutung als Messe- und Kongressstandort ist Nürnberg auch in touristischer Hinsicht sehr attraktiv. Angebotsentwicklung in Nürnberg von 2007 bis Juni 2012 Teil des neuen Nürnbergs: moderner Büroturm Hinweise: 1 Geöffnete Betriebe; 2 Angebotene Betten Angebot (Betriebe und Betten) jeweils Stand 1. April mit Ausnahme YTD Oktober (Stand Juni) Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Fortsetzung auf Seite 10 9

10 Fortsetzung von Seite 9 Hotelmarkt Nürnberg Nürnberg registrierte 2011 rund 2,5 Millionen Übernachtungen, was im 5-Jahres Vergleich einer positiven Hotel-Nachfrageentwicklung von mehr als 15 Prozent entspricht zeigte mit einem Plus von Nachfrageentwicklung in Nürnberg von 2007 bis YTD Oktober 2012 rund sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahr eine weitere positive Nachfrageentwicklung. Rund 120 Hotels bieten knapp Betten an. Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Sie sind Medienvertreter? Weitere Informationen finden Sie in unserem Presseportal unter Oder kontaktieren Sie uns! T: +49 (0) 69 / F: +49 (0) 69 / E: presse@christie.com Die Aktivitäten des 2009 gegründeten Nürnberg Tourismusfonds tragen erheblich zur positiven Entwicklung der Übernachtungszahlen bei. Der Fonds wird je zur Hälfte von der Stadt Nürnberg und der Tourismuswirtschaft, hier zu großen Teilen durch Hotellerie und Gastronomie, finanziert. Trotz des verhältnismäßig niedrigen Anteils an Freizeitreisenden von circa 30 Prozent, erwartet die Kongress- und Tourismuszentrale Nürnberg einen weiteren Anstieg des Segments, auch im Rahmen der generellen Zunahme des Deutschlandtourismus. Die Kongress- und Tourismuszentrale Nürnberg beziffert den Anteil Geschäftsreisender auf circa 70 Prozent. Messe-, Kongress- und Tagungsbesucher haben am gesamten Beherbergungsaufkommen einen Anteil von circa 40 Prozent. Folglich ist die Nürnberger Hotellerie stark beeinflusst von Messezyklen. Zur Attraktivität Nürnbergs tragen zahlreiche Kultur- und Eventangebote bei. Allein der weltberühmte Nürnberger Christkindlmarkt zieht alljährlich über zwei Millionen Besucher aus aller Welt an. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer in Hotels liegt konstant bei 1,8 Nächten. Gemessen an den Übernachtungszahlen ist Nürnberg vor allem bei Deutschen mit einem Anteil von 69 Prozent ein populäres Reiseziel. Nichtsdestotrotz steigt der Anteil ausländischer Übernachtungen rasant auf fast ein Drittel an. Hauptherkunftsländer waren die USA mit zehn Prozent, Italien (9,3 Prozent), Österreich (7,2 Prozent), Großbritannien (6,8 Prozent) und die Schweiz (6 Prozent). Saisonale Nachfrageentwicklung (Übernachtungen) in Nürnberg 2011 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 10

11 Auch das ist Nürnberg: historisch gewachsene Stadt mit schönem Zentrum Monatliche RevPAR-Entwicklung für den Nürnberger Hotelmarkt Hinweis: Zahlen basieren auf zwei gewichteten STR Sets, die nur die 3- bis 5-Sterne Segmente in Nürnberg umfassen und daher nicht repräsentativ für den ganzen Markt sind. Der Datensatz kann über die Jahre leicht abweichen, was einen gewissen Effekt auf die Ergebnisse haben kann. Quelle: STR Global, Christie + Co Analysis Die Nürnberger Hotellerie konnte 2011 zum wiederholten Male eine Steigerung der Performance erreichen. Als starker sekundärer Hotelmarkt kommt Nürnberg auf einen RevPAR von rund 61 Euro. Dank verbessertem wirtschaftlichem Umfeld und starkem Messejahr erreichte man im Jahr 2010 mit einer Auslastung von 66 Prozent ein höheres Niveau als vor der Krise. Der positive Trend setzte sich 2011 mit gebremster Geschwindigkeit fort. Dank der ab 2010 reduzierten Besteuerung der Zimmerpreise (7 Prozent anstatt 19 Prozent) und des verbesserten wirtschaftlichen Umfelds, kletterten die Zimmerpreise 2010 mit 91 Euro über Vorkrisenniveau. Planungen im Hotelsektor für die kommenden Jahre in Nürnberg bezeichnet der Immobilienspezialist Christie + Co als mittelfristig übersichtlich mit begrenztem Angebotszuwachs. In den vergangenen Jahren wuchs das Hotelangebot insbesondere im unteren bis mittleren Segment. Seit 2010 eröffneten in Nürnberg neue Hotels der Ketten Acom (3-Sterne, 201 Zimmer), B&B (2-Sterne, 135 Zimmer) und A&O Hostel (2-Sterne, 116 Zimmer). Das Gesamtangebot der 117 Hotelbetriebe mit rund Zimmern blieb 2012 unverändert: Es gab keinen Neuzugang. Das ändert sich in den kommenden zwei Jahren. In unmittelbarer Nähe des Nürnberger Hauptbahnhofes eröffnen ein Hotel der Marke Hampton by Hilton (80 Zimmer) sowie ein Holiday Inn Express (124 Zimmer). Beide bedienen das Mittelklassesegment. Außerdem ist ein Haus der Rezidor-Marke Park Plaza in einer leer stehenden ehemaligen Hotelimmobilie an der Bahnhofstraße geplant. Als voraussichtliche Eröffnung ist 2013 angesetzt, allerdings haben die Bauarbeiten noch nicht begonnen. Nach neuesten Meldungen soll zusätzlich noch ein Hotel der Marke Novotel mit 240 Betten auf dem Areal des ehemaligen Paketpostamts am Nürnberger Hauptbahnhof entstehen. Eigentümer des rund Quadratmeter großen Geländes ist demnach die Carlton Hotelgruppe, die bereits einen Vorvertrag mit dem Hotelkonzern Accor abgeschlossen hat. Des Weiteren befinden sich sechs Hotels mit über 700 Zimmern in unterschiedlichen Stadien der Planung. Einige dieser Projekte sind seit längerem im Gespräch, haben jedoch kein voraussichtliches Öffnungsdatum, was auf eine ungewisse Realisierung schließen lässt. Der Nürnberger Beherbergungsmarkt verzeichnete in den vergangenen Jahren ein kontinuierliches Angebots- und Nachfragewachstum. Erfreulicherweise lag der Übernachtungszuwachs regelmäßig über der Angebotssteigerung, was zu einer positiven Entwicklung der Auslastungssituation führte. Da in den kommenden Jahren von einer nur moderaten Zunahme des Angebotes insbesondere im mittleren Segment auszugehen ist, sehen die Christie-Experten bei stabiler Nachfrageentwicklung eine grundsätzlich konstante Marktentwicklung. Nürnberg ist und bleibt als Hotelmarkt ein attraktiver Standort, so das Fazit von Christie + Co. 11

12 Hotelimmobilienmarkt Wien Von Lukas Hochedlinger MRICS, Managing Director Austria, Business Development Manager CEE Neue, größere Hotels, internationale Gäste und nie unter 60 Prozent Belegung Nach einer Statistik von WienTourismus gab es in der österreichischen Hauptstadt 2012 knapp Hotelzimmer in 420 Betrieben. Das entspricht einem Zuwachs von 5,4 Prozent bzw. einem Plus von 2,7 Prozent bei den Anbietern im Vergleich zu Etwa die Hälfte aller Hotelzimmer sind im Vier-Sterne Segment angesiedelt, rund ein Drittel gehören dem Drei-Sterne Segment an. Der Rest verteilt sich auf die niedrigeren und höheren Kategorien. Entwicklung des Angebots der Wiener Hotels 2008 bis 2012 In den letzten fünf Jahren stieg die Anzahl der Hotelbetriebe um neun Prozent, was einer durchschnittlichen Wachstumsrate von 2,1 Prozent pro Jahr entspricht. In demselben Zeitraum wuchs das Zimmerangebot um über 13 Prozent, was einer jährlichen Wachstumsrate von 3,2 Prozent gleichkommt. Erwartetes Angebotswachstum (bis 2015) Die Attraktivität Wiens für Geschäfts- und Städtereisende und die positive Nachfrageentwicklung haben dazu geführt, dass viele neue Hotelprojekte, insbesondere in der 2- und 3-Sterne Kategorie, geplant sind. Eine Steigerung des Zimmerangebots ist dementsprechend absehbar. Sofern alle Projekte realisiert werden, wird die Zimmerkapazität in der 2- und 3-Sterne Kategorie bis 2015 um circa 45 Prozent bzw. 16 Prozent zulegen. Mit der Eröffnung von Kempinski, Park Hyatt, The Guest House und möglicherweise weiteren Hotels wird die Zimmerkapazität in der 5-Sterne Kategorie um beachtliche 14 Prozent steigen. Im Budgetsegment kommt vor allem durch die Entwicklung Wien Hotels u. Pensionen Jährliche Wachstumsrate Betriebe Zimmer ,1 % 3,2 % Quelle: WienTourismus (Stichtag 31. Mai 2012), Christie + Co Research, geschlossene Betriebe 2012 nicht miteinberechnet weiterer Motel One Hotels mit hohen Kapazitäten Bewegung in den Markt. Grundsätzlich sehen wir die Entwicklung des Wiener Marktes sehr positiv, da die Stadt mit vielen neuen Brands internationaler wird und gleichzeitig die Qualität der Hotellerie gehoben wird. Dies hat auch das Jahr 2012, mit den Neu eröffnungen von The Ritz Carlton, Hotel Lamée, Harry s Home, Simm s Hotel, Hotel Sans Souci, Ramada Encore, La Prima Fashion Hotel, JUFA und Best Western Hotel Arcadia, gezeigt. Hotels mit Wettbewerbsnachteilen (zum Beispiel Investitionsstau, Lage, Betreiber, Konzept) werden jedoch einen verstärkten Wettbewerb zu spüren bekommen. 12

13 Angebotswachstum bis 2014 (ausgewählte Hotels in Bau) Hotel Kategorie Zimmer Geplante Eröffnung Star Inn Hotel Wien Schönbrunn Palais Hansen Kempinski ME Vienna by Melià A&O Wien Hauptbahnhof 25 Hours Hotel (Erweiterung) Hotel Zeitgeist Vienna Falkensteiner Hotel Margareten HB1- Schönbrunn Boutique-Hotel The Guesthouse Ibis Styles Hotel Motel One Wien-Prater Motel One Wien Hauptbahnhof Motel One Wien-Staatsoper Star Inn Hotel Wien Hauptbahnhof Hotel Park Hyatt Tulip Inn Hotel Quelle: WienTourismus, Christie + Co Research *** ***** **** ** / * *** *** **** ** / * ***** *** ** ** ** *** ***** *** Frühjahr 2013 Frühjahr 2013 Frühjahr 2013 Frühjahr 2013 Frühjahr 2013 Frühjahr 2013 Frühjahr 2013 Sommer 2013 Winter 2013 Winter 2013 Winter Nachfrage Ankünfte und Übernachtungen sind in den letzten zehn Jahren konstant gestiegen verzeichneten Wiener Hotels und Pensionen bei 5,1 Millionen Ankünften rund 11,2 Millionen Nächtigungen, was einem Plus von 4,7 Prozent bzw. 5,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. märkten. Die größten Zuwächse kommen jedoch aus aufstrebenden Märkten wie beispielsweise Russland (+21 Prozent). Die größte Nachfrage verzeichnen Hotels in Wien im April, August und September, wobei die Zimmerauslastung mit Ausnahme der Monate Januar und Februar generell nie unter 60 Prozent sinkt. Folglich ist Wien für Geschäftsreisende und Freizeitreisende gleichermaßen sehr attraktiv. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer liegt konstant bei 2,2 Nächten. Im Zeitraum der letzten fünf Jahre ist die Anzahl der Ankünfte in Wiener Hotels und Pensionen sogar um beeindruckende 21 Prozent gestiegen. Die Zahl der Übernachtungen entwickelte sich im selben Zeitraum ebenfalls sehr stark und legte um 16 Prozent zu. Entwicklung der Nachfrage der Wiener Hotels 2008 bis 2012 Die durchschnittlichen Zimmerpreise (ADR) stiegen 2012 um 4,1 Prozent, während die Zimmerauslastung jedoch um 0,2 Prozent leicht sank. In Bezug auf den RevPAR (Zimmererlös) liegen die Wiener Hotels kontinuierlich über dem europäischen Durchschnitt und verzeichneten im Vergleich zu 2011 einen Anstieg von 3,8 Prozent. Vor dem Hintergrund der neu hinzugekommenen Kapazitäten (siehe oben) ist dieser Anstieg umso beachtlicher. Ungefähr 80 Prozent aller in Wien registrierten Ankünfte (+7,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr) und Übernachtungen (+7,5 Prozent) gehen auf ausländische Touristen zurück. Dies ist ein Beweis der hohen Attraktivität der Donaumetropole für internationales Publikum. Neben Deutschland und Österreich zählen vor allem Italien und die USA zu Wiens wichtigsten Quell- Wien Hotels u. Pensionen Ankünfte Übernachtungen Durchschnittliche Aufenthaltsdauer (Tage) 2,2 Quelle: WienTourismus Veränderung 2011/ , , , ,2 4,7 % 5,9 % 13

14 Hotelimmobilienmarkt Österreich und Osteuropa Erfolgreiche Beratungsprojekte und Transaktionen eine Auswahl Pachtzinseinschätzung eines Vier-Sterne-Designhotels in Prag Der Betreiber eines Stadthotels in der tschechischen Hauptstadt beauftragte Christie + Co mit der Einschätzung einer marktgerechten und nachhaltigen Pacht für sein Hotel. Es wurden aktuelle Marktentwicklungen sowie die Positionierung des Hotels im Vergleich zu den direkten Mitbewerbern analysiert und anhand einer operativen Gewinn- und Verlustrechnung eine marktübliche Pacht ermittelt. Bewertung eines Luxushotels Im Zuge einer Refinanzierung bewertete Christie + Co im Auftrag des Eigentümers ein Luxushotel in zentraler Lage in Wien. Die Bewertung beinhaltete eine detaillierte Beschreibung des Standortes, eine Analyse des Wiener Hotelmarktes sowie die Ermittlung des Marktwertes der Immobilie. Independent Business Review eines Resort Hotels in Montenegro Christie + Co unterstützte den Eigentümer eines 4-Sterne-Resorts an der Küste Montenegros bei der Beurteilung der finanziellen und operativen Situation seines Hotels. Christie + Co führte eine detaillierte wirtschaftliche Analyse des Standortes, des Hotelmarktes, der Mitbewerber und der Immobilie selbst durch. Stärken und Schwächen sowie Chancen und Risiken der Hotelimmobilie wurden ermittelt. Verkauf eines Familien-, Sport- und Tagungshotels in Österreich Im Auftrag des Eigentümers wurde Christie + Co exklusiv mit der Vermarktung eines betreiberfreien Vier-Sterne-Familien-, Sport- und Tagungshotels beauftragt. Das Hotel im Herzen Österreichs verfügt über 150 Zimmer, umfangreiche Sport- und Freizeiteinrichtungen sowie Tagungskapazitäten. Der Hotelkomplex wurde an einen privaten Hotelinvestor verkauft. 14

15 Interesse geweckt? Interessante Investmentobjekte 2013 Zwei moderne und langfristig verpachtete Mittelklasse- Hotels in Wien und Salzburg Verkauft werden sollen zwei Hotels mit langfristigem Fixpachtvertrag und expandierendem, internationalem Betreiber, zusammen im Paket oder einzeln. Beide Hotels befinden sich in zentraler Lage und verfügen über mehr als 100 Zimmer. Betreiberfreies Portfolio mit Wertsteigerungspotenzial in Wien und Umgebung Christie + Co vermarktet vier attraktive 4-Sterne-Hotels mit insgesamt 580 Zimmern in Wien und Umgebung. Der Verkauf erfolgt betreiberfrei und bietet durch Re-Branding, Management- und Repositionierungsmaßnahmen ein enormes Wertsteigerungspotential. Beide Hotels in Wien befinden sich in ausgezeichneter Lage, die zwei anderen Hotels im Süden von Wien stehen für alles, wofür Österreich berühmt ist: Berge, Natur, Schnee, Sport, Geschichte, Kunst und Kultur. Der Verkauf ist als Portfolio geplant, es werden aber auch Einzelangebote berücksichtigt. Fünf-Sterne-Luxushotel an der slowenischen Adriaküste Mit dem Verkauf des Kempinski Palace Hotel im slowenischen Portorož kommt eines der bekanntesten Luxushotels an der Adria auf den Markt. Christie + Co ist exklusiv beauftragt. Das 5-Sterne-Luxushotel wird von Europas ältester und traditionsreichster Hotelgruppe im Rahmen eines Managementvertrages geführt. Das bis 2008 komplett sanierte Grandhotel im Stil der Belle Epoque verfügt über 183 Zimmer inklusive 18 Suiten, darunter auch eine rund 230 Quadratmeter große Präsidentensuite. Zum Verkauf steht die Eigentümergesellschaft, deren Gesellschafter sich auf andere Geschäftsfelder fokussieren möchten. Prachtvoll: das Kempinski Palace Hotel in Portorož 15

16 Hotelinvestment Im Gespräch mit Philipp Kraneis, Prokurist Director, Head of Investment Germany Umbau statt Neubau Bett statt Büro Der Weg von der Büro- zur Hotelimmobilie Investmentmöglichkeit am Bremer Hauptbahnhof Hotel und Geschäftshaus + Toplage direkt am Hauptbahnhof + Stabile Mieterträge mit idealem Mietermix + Mittel- bis langfristige Mietverträge + Immobilie in solidem Zustand + Top Sichtbarkeit und Erreichbarkeit + Parkhaus (circa 90 Stellplätze) Verkauf gegen Gebot Interesse? Bitte kontaktieren Sie uns unter: T: +49 (0) E: philipp.kraneis@christie.com Die Flaute auf dem Büroimmobilienmarkt führt immer häufiger zu Umwidmungen von Bürohäusern in Hotels. Ist das so einfach möglich? Philipp Kraneis: In der Tat gibt es eine Reihe von Umnutzungen, sodass heute einige Gäste dort in Betten liegen, wo früher Schreibtische standen. Für in die Jahre gekommene Büroimmobilien in guten Lagen könnte es eine Verlängerung ihrer Lebensdauer bedeuten. Mit der richtigen Kubatur von mindestens 16 Metern, der passenden Fassadenaufteilung (Fensterabstände) und den vorgeschriebenen Mindestdeckenhöhen lässt sich theoretisch aus jeder Immobilie ein Hotel machen. Gibt es Beispiele? Philipp Kraneis: Jede Menge. In Frankfurt wurde das frühere Bieger-Haus in zentraler Lage zwischen Main und Willy-Brandt-Platz in ein Adina Apartment-Hotel umgewandelt. Die in Frankfurt ansässigen Fleming s Hotels sind geradezu auf Umwidmungen von Bestandsgebäuden spezialisiert. Fast alle Hotels der Gruppe in Frankfurt, Wien und München waren früher Bürohäuser. Ebenfalls in Frankfurt wurde eine eher unansehnliche 1980er Jahre Büroimmobilie zwischen Main und Hauptbahnhof in das Designhotel Roomers umgewandelt. Ohne Kernsanierung würde aber sicherlich kein Hotel daraus? Philipp Kraneis: Ganz klar. Für den künftigen Hotelbetrieb muss kernsaniert werden. Alte Verkabelung, unmoderne Ausstattung, unzureichende Wärmedämmung und mangelnde ökologische Nachhaltigkeit spielen dann keine große Rolle mehr, weil ohnehin alles neu gemacht werden muss. Rechnet sich das? Philipp Kraneis: Für den Eigentümer rechnet sich eine Hotelnutzung erst, wenn die Büromieten auf ein vergleichsweise niedriges Niveau sinken. Steht ein Bürohaus erst einmal leer, wird der Eigentümer versuchen, einen neuen Großmieter für seine Immobilie zu finden oder das Bürohaus kleinteilig vermieten. Meist wird aber bereits vor dem zweiten Schritt versucht, die Immobilie zu verkaufen, um den überhöhten Aufwand im Asset Management zu umgehen. Ein zweites Leben als Hotel bietet sich für solche Büroimmobilien an, deren Buchwert entsprechend niedrig ist, um den Einstandspreis des Altbestandes entsprechend attraktiv zu gestalten, damit genug Spielraum für die nicht unerheblichen Konversionsinvestitionen bleibt. Derzeit ist der Zeitpunkt zum Verkauf so gut 16

17 Perfekte Verwandlung: früher Büro heute Hotelzimmer. Von solchen Umwidmungen profitieren immer mehr ehemalige Bürogebäude wie nie. Regionale wie internationale Investoren zahlen gute Preise, um sich in guten Lagen einzukaufen. Was kostet eine Umwandlung? Philipp Kraneis: Die Investitionskosten für eine Umwidmung können erheblich sein und liegen bei circa Euro pro Quadratmeter BGF. Hierbei hängt es auch von der Qualitätskategorie und dem Hotelkonzept ab. Auch Designerpurismus muss nicht unbedingt günstig sein. Für welche Kategorien von Hotels eignet sich eine Umwidmung? Gibt es Grenzen? Philipp Kraneis: Eigentlich nicht, wie die oben genannten Beispiele zeigen. Leer stehende Büroimmobilien, die sich für eine Hotelentwicklung eignen, sind vor allem bei Budgetketten gefragt. Diese legen eine sehr viel größere Flexibilität bezüglich der Anforderung an die vorhandenen Grundstücke an den Tag. Man kann klar erkennen, dass die steiferen Produktvorgaben hochwertiger Kettenhotels durch mehr Kreativität mit dem jeweiligen Produkt kompensiert werden. Budgetketten wie A+O, Accor (mit den drei Ibis Marken), IHG (mit Holiday Inn Express) und auch Motel One sind an der Konversion von Bestandsimmobilien sehr interessiert. Allerdings finden Franchisenehmer kaum AAA Lagen, weil diese mit alten Bürohäusern verbaut sind. Ein gutes Beispiel ist das von Union Investment umgebaute Bürogebäude an der Lübecker Straße in Hamburg: Das komplett revitalisierte Bürogebäude beherbergt seit knapp vier Jahren ein Holiday Inn Express, das im Rahmen eines langfristigen Pachtvertrages von einem IHG- Franchisenehmer geführt wird. Was spricht gegen eine Umwidmung? Philipp Kraneis: Gibt es keine Bedenken hinsichtlich der Mikrolage (Sichtbarkeit, Erreichbarkeit) und dem lokalen Hotelmarkt, sind es meist bauliche Gründe. Ein großes Problem bei alten Bürogebäuden ist die Statik, an der bereits viele Entwicklungen gescheitert sind. Massive Wände und solide Optik können Statiker nicht immer überzeugen. Die Berechnung einer soliden Statik ist meist in der Gesamtkalkulation nicht berücksichtig. Zudem wünschen sich Hotelpächter ein entsprechendes Design für ihre Hotels. Ein schlichtes Schuhkarton- Design à la Bürozweckbau der 1960er und -70er Jahre kann Planern und Architekten ziemliche Kopfschmerzen bereiten. Und was spricht dafür? Philipp Kraneis: Umbauten von Büroimmobilien lassen sich besonders in Zentrumslagen realisieren, da dort meist keine freien Grundstücke zur Verfügung stehen und die Grundstückspreise hoch sind. Umbau statt Neubau ist daher meist die günstigere Variante. Eine weitere Komponente ist das Baurecht. Während bei einem Neubau grundsätzlich eine neue Baugenehmigung notwendig ist, kann bei einem Umbau im Bestand eine Nutzungsänderung beantragt werden, was die Angelegenheit vereinfachen kann. Auf jeden Fall sollten alle Beteiligten neben dem richtigen Standort, der Sichtbarkeit und Erreichbarkeit, den richtigen Achsmaßen und Deckenhöhen, der Anzahl an Stellplätzen, einer ökologisch nachhaltigen Planung auch eine gewisse Flexibilität mitbringen, um das Projekt planerisch und wirtschaftlich auf solide Beine zu stellen. 17

18 Gastbeitrag Von Markus Luthe und Tobias Warnecke, Hotelverband Deutschland (IHA) Hotels eine Investition in die Zukunft Hotels als Betreiberimmobilien gelten bei vielen Investoren noch immer als eher volatiles Investment, insbesondere solche mit variablen Verträgen. Doch selbst bei Festpachten warnen Experten regelmäßig, diese als zu sicher anzusehen. Eine Analyse der IPD Investment Property Databank GmbH zum Performance-Index für Hotels aus dem Jahr 2012 deutet allerdings darauf hin, dass Hotelrenditen gar nicht so volatil sind wie gedacht - zumindest bei den betrachteten Hotels mit festen, hybriden und variablen Pachtverträgen. Deutsche Hotels brachten laut IPD-Analyse ihren Eigentümern 2011 einen Total Return von 4,9 Prozent, europaweit lag der Total Return sogar bei 6,0 Prozent. Dabei schwankten die Renditen bei Hotels weniger als bei Gewerbeimmobilien insgesamt. Vor allem von der Wirtschaftskrise 2008/2009 scheinen Hotels weniger gebeutelt worden zu sein als andere Gewerbesegmente. Im Zehnjahresvergleich kommen Hotels in Deutschland auf einen Total Return p.a. von 4,6 Prozent und damit deutlich mehr als der Gewerbemarkt insgesamt (3,0 Prozent p.a.). Die relativ stabilen, wenngleich bescheidenen Renditeerwartungen, die kontinuierlich wachsende Nachfrage im Deutschlandtourismus, insbesondere der Boom beim Städtetourismus, aber auch die derzeitigen politischen Rahmenbedingungen zur Schaffung eines investitionsfreundliche Klimas, lassen einen weiteren Anstieg des Hotelinvestments in Deutschland erwarten. Mit der Senkung des Mehrwertsteuersatzes für Beherbergungsleistungen zum 1. Januar 2010 wurde ein Grund- baustein für mehr Investitionen in der Hotellerie gelegt und war in Form einer hohen Investitionsbereitschaft zu spüren. An einer bundesweiten Umfrage des Hotelverbandes Deutschland (IHA) und des DEHOGA Bundesverbandes zu ihren individuellen Investitionstätigkeiten im Frühjahr 2012 gaben 88 Prozent der der knapp befragten Beherbergungsbetriebe an, dass sie aufgrund der Mehrwertsteuersenkung zusätzliche Investitionsmaßnahmen durchführen mit einem Volumen von 858,9 Millionen Euro für Neuanschaffungen, Renovierungen und Modernisierungen. Trotz derzeit positiver Rahmenbedingungen und Marktdaten wird das Thema Hotelfinanzierung weiter problematisch bleiben. Durch die Lage der Banken und neue Eigenkapitalregeln wie Basel III wird die Bankenfinanzierung von Hotels in den nächsten Jahren komplexer und schwieriger werden. Die Umfrage eines britischen Hotelberatungsunternehmens unter deutschen Banken deutet auf eine mögliche Verschärfung der Situation hin. Befragt wurden 85 Prozent der deutschen Institute, die hierzulande Hotels finanzieren. Diese erwarten, dass künftig weniger Kredite mit geringeren Beleihungsquoten und höheren Zinssätzen vergeben werden. Mehr als die Hälfte der Befragten geht davon aus, dass die Anzahl an Hotelkrediten sinken wird. Lediglich rund 10 Prozent erwarten eine Zunahme. Noch deutlicher ist das Bild beim Umfang der Kredite: Fast 80 Prozent erwarten sinkende Volumina, nur knapp über 20 Prozent gehen von steigenden aus. Bei den Kreditkonditionen geht über die Hälfte der Befragten von steigenden Zinsen aus, nur etwa zehn Prozent von sinkenden. Umgekehrt ist das Bild bei den 18

19 Beleihungsquoten (Loan to Value, LTV): Die Mehrheit erwartet zurückgehende LTVs, nur eine kleine Minderheit geht von höheren aus. Dabei liegen die LTVs derzeit deutlich unter den Werten vergangener Jahre. In A-Städten bietet die Mehrheit der Banken bei Pachtverträgen LTVs von 60 bis 70 Prozent, in B-Städten von 50 bis 60 Prozent. Bei Refinanzierungen von Pachtverträgen in B-Städten kann die Beleihungsquote allerdings auch schon mal unter 50 Prozent fallen. Bei den bei den Banken unbeliebteren Managementverträgen sind die LTVs im Schnitt niedriger: als Faustregel liegen sie um etwa zehn Prozentpunkte tiefer. Da die Laufzeit der in Deutschland gebräuchlichen Pachtverträge meist 20 bis 25 Jahre beträgt, stehen in den nächsten Jahren zahlreiche Neuverhandlungen an. Wie nachhaltig ein Hotelstandort wirklich ist, erweist sich oftmals erst bei der Neuverpachtung. Eigentümer unterschätzen häufig, dass sich der Lagevorteil eines Hotels innerhalb des Pachtzeitraums verschlechtern kann. Nicht selten erweist sich die ursprünglich vereinbarte Pacht nach 25 Jahren als nicht mehr erzielbar, da sich die Zahl der Wettbewerber im Umfeld vervielfacht hat oder die Standortansprüche drastisch verändert haben. Von dieser Entwicklung sind besonders Hotelbesitzer mit Standorten außerhalb zentraler Großstadtlagen betroffen. Damals akzeptierten Entwickler, Eigentümer, Betreiber und auch Hotelgäste noch Ersatzstandorte außerhalb der Stadt, in benachbarten Kleinstädten oder in Gewerbegebieten. Mit jeder Büromarktkrise ab den 1990er Jahren öffneten sich jedoch mehr Zeitfenster, in denen die prinzipiell renditeschwächeren Hotelentwicklungen an beste Bürolagen kamen und damit ihren Wettbewerbern an schlechteren Standorten das Wasser abgruben. Eigentümer solcher Hotelimmobilien könnten viel gewinnen, wenn sie frühzeitig und offensiv eine Neupositionierung wagen, das heißt neue Konzepte für den Standort entwickeln. Ziel sollte sein, den erforderlichen Projektentwicklungsprozess rechtzeitig einzuleiten, um den Verkauf mit Verlust an einen opportunistischen Investor vermeiden zu können. Um diese Hotels am Markt neu positionieren zu können, ist betriebswirtschaftliches Hotelwissen und immobilienwirtschaftliches Know-How gefragt. Die Neuverhandlung eines Pachtvertrags steht und fällt weniger mit der Pachthöhe, die ein Folgepächter zu zahlen bereit ist, als mit der Höhe der Investitionen, die ein Betreiber vom Eigentümer verlangt, um überhaupt in den Pachtvertrag einzutreten. Die sorgfältige Auswahl des am besten geeigneten Betreibers bzw. der passenden Marke erfordert Fingerspitzengefühl, viel Erfahrung, ein exzellentes Netzwerk und in der Regel externe Beratung. Auf Investoren, Entwickler, Betreibergesellschaften und Berater kommen neue Herausforderungen zu, wenn sie alternden Hotels zu einem Relaunch verhelfen wollen. Architekten und Fachplaner stehen zudem vor der Aufgabe, diese Häuser auf ein zeitgemäßes energetisches Versorgungsniveau zu heben. Gesellschaften mit sogenannten Owner-/ Operator-Strukturen verzeichnen in den letzten Jahren ein besonders starkes Wachstum. Diese Gesellschaften kaufen betreiberfreie Hotelimmobilien, um sie zu renovieren, zu repositionieren und gegebenenfalls mit einer neuen Marke zu versehen, um somit einen Mehrwert zu kreieren. Dieser garantiert ihnen später bei positiver Geschäftsentwicklung einen höheren Verkaufspreis. Diese Entwicklung resultiert vor allem auch daraus, dass aktuell Betreiberverträge, die vor 15 bis 20 Jahren abgeschlossen wurden, auslaufen. Beispiele dafür sind Unternehmen wie Event Hotels, Azure Group und Grand City, aber auch Gruppen wie die Lindner Hotels. Zudem ist ein erhebliches Wachstumspotential bei Franchisemarken zu beobachten, denen es gelingt, solche Häuser in ihr Portfolio zu integrieren. Mit der zusätzlichen Einführung neuer Marken im Lifestyle-Bereich wie Aloft von Starwood, weiterer Hotels der deutschen Marke 25hours, oder Indigo Hotels von IHG sowie der angekündigten Marke Me and All von Lindner wird der deutsche Hotelimmobilienmarkt auch 2013 in stetiger Bewegung bleiben, vorausgesetzt die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ändern sich nicht gravierend. Über die Autoren: Diplom-Volkswirt Markus Luthe (47) ist Hauptgeschäftsführer des Hotelverbandes Deutschland (IHA). Neben seinen Aufgaben im Lobbying und Networking ist er insbesondere für die Bereiche Qualität, Marketing und Distribution im Branchenverband der Hotellerie in Deutschland zuständig. Für den Deutschen Hotel- und Gaststättenverband (DEHOGA) zeichnet er seit Einführung der Deutschen Hotelklassifizierung im Jahr 1996 unter anderem für die Hotelsterne und ist seit der Gründung im Jahr 2009 auch für die Hotelstars Union verantwortlich. Diplom-Betriebswirt (FH) Tobias Warnecke (32) ist Referent beim Hotelverband Deutschland (IHA) und schwerpunktmäßig für die Bereiche Online-Marketing, Distribution, Marktforschung und Statistik zuständig. Der Hotelverband Deutschland (IHA) zählt rund Betriebe der Individual-, Ketten- und Kooperationshotellerie zu seinen Mitgliedern, die über rund Hotelzimmer verfügen und einen Anteil von mehr als 20 Prozent des deutschen Hotelmarktes repräsentieren. Die IHA vertritt die Interessen der Hotellerie in Deutschland und Europa gegenüber Politik und Öffentlichkeit und bietet zahlreiche hotelleriespezifische Dienstleistungen an. 19

20 Interview Im Gespräch mit...martin Schaller, Senior Investment Manager Hotels, Union Investment Real Estate GmbH Investmentmöglichkeit im Rhein-Neckar Kreis 4-Sterne-Business- und Konferenzhotel modern ausgestattete Hotelzimmer + In direkter Nachbarschaft von Heidelberg und Mannheim + 14 Konferenzräume für bis zu 250 Personen + Internationaler AAA Pächter mit sehr guter Bonität hoteleigene Parkplätze direkt am Hotel + Langfristiger Mietvertrag bis Ende März 2027 Verkauf gegen Gebot Interesse? Bitte kontaktieren Sie uns unter: T: +49 (0) E: philipp.kraneis@christie.com Welche Trends sehen Sie aktuell in der deutschen Hotellerie in Bezug auf neue Developments? Der Wettbewerb der Hotelbetreiber und -marken um neue Standorte verschärft sich zunehmend. Interessant hierbei ist zu beobachten, dass bei der Bewerbung um die besten Makrostandorte mittlerweile auch zunehmend Budgetanbieter ernstzunehmende Konkurrenten für Midscale und First-Class Hoteliers werden. Neben den Primärstandorten entdecken zudem immer mehr Hotelketten die Attraktivität nachfragestarker Sekundärstandorte, an denen die Marktdurchdringung der Markenhotellerie noch nicht so ausgeprägt ist. Wird Union Investment nur in A-Städte investieren oder sehen wir 2013 auch Ankäufe in B-Städten? Den Schwerpunkt unserer Investmentstrategie für Hotels bilden nach wie vor A-Städte. Selektiv betrachten wir jedoch auch B-Städte in Deutschland. Voraussetzung ist stets, dass es sich um sehr gute Mikrostandorte in Städten mit überregionaler Bedeutung handelt. Welche Investmentanforderungen haben Sie 2013? In diesem Jahr sind wir in Deutschland insbesondere auf der Suche nach Hotels in München, Frankfurt, Köln und Düsseldorf. International möchten wir unser Hotelportfolio in europäischen Kernmärkten wie Wien, London oder Paris weiter ausbauen. Unsere Anleger erwarten sichere und ertragsstarke Investments von uns. Daher stehen nach wie vor die Qualität des Standorts, der Marke sowie des Betreibers im Vordergrund unserer Investmententscheidungen. Was kaufen Sie lieber: gebraucht oder neu? Im Fokus unserer Anlagepolitik stehen neuwertige und zertifizierte Bestandshotels, also Hotelimmobilien, die über ein Nachhaltigkeitszertifikat verfügen, bereits zwei bis drei Jahre am Markt sind und eine erfolgreiche Entwicklung belegen können. Aber auch gut instand gehaltene Bestandsimmobilien mit einer ausreichend hohen Restnutzungsdauer können attraktive Investments für uns sein. Entscheidend ist letztlich neben dem Zustand der Erfolg des Betriebes. Kann ein Pachtvertrag eine kürzere Restlaufzeit als 15 Jahre haben? Nein. In diesen Fällen bitten wir den Verkäufer, mit dem Pächter über die Konditionen einer frühzeitigen Pachtvertragsverlängerung zu verhandeln. Solche Gespräche sind auch sehr hilfreich, um einen besseren Eindruck bezüglich der Mieterzufriedenheit zu bekommen. So lange ein Betrieb profitabel arbeitet, ist die pächterseitige Bereitschaft einer frühzeitigen Vertragsverlängerung in der Regel als hoch einzuschätzen. Sind auch variable Pachten vorstellbar oder gibt es diesbezüglich Vorgaben innerhalb des Fonds? Variable Pachtanteile bilden ein wichtiges Upside- Potenzial für die Performance unserer Fonds und sind eine gute Möglichkeit für den Investor, von Investitionen in die jeweilige Immobilie zu profitieren. Der Anteil von variablen Pachtbestandteilen an der gesamt zu erwartenden Pacht sollte jedoch stark begrenzt sein und wird zudem bewertungstechnisch mit Risikoabschlägen berücksichtigt. 20