Eine Information des Salzburger Instituts für Raumordnung und Wohnen

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1 Eine Information des Salzburger Instituts für Raumordnung und Wohnen Checkliste Wohnungskauf Wie Sie Grundbuchsauszüge lesen Das Bauträgervertragsgesetz Rücktrittsrechte Sonderbestimmungen der Salzburger Wohnbauförderung 1/1997 Informationen und Tipps rund um den Kaufvertrag für neu errichtete Wohnungen/Reihenhäuser bestehende Wohnungen SIR 4. überarbeitete Auflage Stand: August 2001

2 Information ist alles! Ltd. ORR Dr. Peter Umgeher Leiter der Abteilung 10 des Amtes der Salzburger Landesregierung Wohnbauförderung Das Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 1990 S.WFG 1990 blickt mit Jahresbeginn 2001 auf einen 10jährigen Bestand zurück. Eine Zwischenbilanz zeigt, wie wirkungsvoll dieses Förderungsgesetz war: Immerhin wurden in der vergangenen zehn Jahren der Ankauf von rund neu errichteten Wohnungen, die Errichtung von nahezu Mietwohnungen und von mehr als Eigenheimen gefördert, um einige Teilbereiche der Wohnbauförderung zu erwähnen. Das Land Salzburg hat dafür im Zeitraum 1991 bis 2001 allein 10,5 Milliarden Schilling in Form von Landesdarlehen aufgewendet. Die wirtschaftliche Bedeutung der Wohnbauförderung für die Bauwirtschaft, das Baunebengewerbe und weitere Branchen, die rund ums Wohnen tätig sind, ist allgemein anerkannt. Mit diesem enormen Mitteleinsatz des Landes, dank der Bauleistung der Bauträger und der Gemeinden und, nicht zu vergessen, mit der Bereitschaft der Wohnungssuchenden, wo erforderlich Eigenmittel einzusetzen, ist es in den letzten 10 Jahren gelungen, in unserem Bundesland auf dem Wohnungssektor in quantitativer Hinsicht den Fehlbestand an Wohnungen weitgehend abzubauen und die Qualität der Wohnungen wesentlich zu verbessern. Eine der wichtigen Neuerungen des S.WFG 1990 war bei den Eigentumswohnungen der Übergang von der Objektförderung zu einem Subjektförderungssystem: Gefördert wird nicht mehr die Errichtung eines Objektes durch den Bauträger (mit anschließendem Abverkauf der Wohnungen und Förderungsübernahme), Partner des Landes in der Förderung sind direkt die Wohnungskäufer selbst geworden. Sie können sich nun aus dem ohne Förderung geschaffenen Wohnungsangebot der gemeinnützigen und gewerblichen Bauträger die Wohnung auswählen, die ihren Vorstellungen, Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten am besten entspricht. Bei diesem Schritt zur Subjektförderung wurden zwei Problembereiche erkannt, für die das Förderungsgesetz vorzusorgen hatte: Erstens mussten die Wohnungskäufer hinsichtlich ihrer vor Wohnungsübergabe zu leistenden Anzahlungen auf den Kaufpreis finanziell abgesichert werden, zweitens galt es, die Wohnungskäufer für ihren Schritt auf den freien Wohnungsmarkt bestmöglich mit den notwendigen Informationen über die rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen zu versorgen und fit zu machen. Beides, so glaube ich, ist gut gelungen: Die im Förderungsgesetz gefundenen Regelungen haben verhindert, dass Wohnungskäufern hinsichtlich ihrer Anzahlungen bei aufgetretenen wirtschaftlichen Problemen von Bauträgern ein Schaden erwachsen ist. Die Salzburger Regelungen waren anerkanntermaßen mit ein Impulsgeber für das schließlich im Jahr 1997 geschaffene Bauträgervertragsgesetz des Bundes. Für die Information der Wohnungswerber wurde beim Salzburger Institut für Raumordnung und Wohnen SIR eine Wohnberatungsstelle des Landes Salzburg eingerichtet. Diese Beratung kann von jedermann kostenlos in Anspruch genommen werden. Ein Schwerpunkt der Beratung bezieht sich nach wie vor auf den Wohnungskauf. Wer einmal eine solche Kaufentscheidung zu treffen hatte, weiß um die Fülle von Fragen und Problemen, die auftauchen. Das beginnt damit, seine Wünsche und Anforderungen an die Wohnung mit dem vorhandenen Wohnungsangebot abzustimmen, Fragen der bautechnischen Qualität tauchen auf, es geht weiter mit Finanzierungsfragen, dazu kommen Fragen zur Wohnbauförderung, zum Wohnungseigentumsrecht, Grundbuchsrecht und so fort. Die rege Inanspruchnahme der Beratungsdienste des SIR zeigt denn auch, wie wichtig es war, eine solche unabhängige und neutrale Beratungsstelle einzurichten. Neben der persönlichen Beratung im SIR hat sich die Auflage einer einschlägigen Broschüre, der Checkliste Wohnungskauf, sehr bewährt. Auch hier spricht die Nachfrage für die Notwendigkeit aber ebenso für die Qualität der Information durch die Wohnberatung des Landes Salzburg: Die laufend erweiterte und verbesserte Checkliste ist bereits wieder vergriffen und macht eine weitere Neuauflage notwendig. Sie finden darin mit Hilfe eines übersichtlichen Stichwortverzeichnisses buchstäblich von A bis Z, von Abstellplatz bis Zwischenfinanzierung, alles Wissenswerte zum Kauf einer Wohnung es ist nicht schwer zu prognostizieren, dass auch diese Neuauflage der Checkliste Wohnungskauf wieder auf großes Interesse stoßen wird. 2 Nr. 1/97

3 TEIL 1 CHECKLISTE VOR VERTRAGSABSCHLUSS Worüber Sie sich vor Vertragsabschluß erkundigen, bzw. worauf Sie achten sollten! Inhalt 1. IST IHR KAUFWUNSCH FINANZIERBAR? Legen Sie Ihre eigene Schmerzgrenze fest Berücksichtigen Sie die beim Kauf anfallenden Nebenkosten Berücksichtigen Sie auch die laufenden Kosten Gibt es Förderungsmöglichkeiten? Ab wann und wo können Sie eine Wohnbauförderung beantragen? Beachten Sie die Auszahlungszeitpunkte der Wohnbauförderung IST IHR VERKÄUFER GRUNDBÜCHERLICHER EIGENTÜMER? GIBT ES EINEN BAUBESCHEID? WANN ERFOLGTE DIE BAUBEGINNSANZEIGE? SPEZIELLES BEIM KAUF EINES REIHENHAUSES Welche Eigentumsform wird für die Übertragung gewählt? Ausbaufähigkeit des Dachbodens Mit einer Nebenkostenübersicht sowie mit Kurzchecklisten für die wichtigsten Vertragspunkte von Kaufverträgen für Sie zum Herausnehmen! 6. BAU- UND AUSSTATTUNGSBESCHREIBUNG WANN SOLLTEN SIE ERST IHRE VERTRAGSERKLÄRUNG ABGEBEN? Studieren Sie in Ruhe das Kaufanbot Gesetzliche Verpflichtung zur Aushändigung der Unterlagen 1 Woche vor Unterschrift der Käufer TEIL 2 CHECKLISTE FÜR KAUFVERTRAG einer/s neu errichteten Eigentumswohnung/Reihenhauses I. VERTRAGSPARTEIEN Namen und Adressen der Käufer und des Verkäufers Verkäufer muß Bauträger im Sinne der Wohnbauförderung sein Verkäufer sollte seine Firmenbuchnummer samt Gericht angeben II. ALLGEMEINE LIEGENSCHAFTSBESCHREIBUNG Verkäufer ist grundbücherlicher Eigentümer der Liegenschaft Beschreibung des Bauvorhabens Anzahl der Wohnungen Rechtskräftige Baugenehmigung III. KAUFGEGENSTAND Genaue Beschreibung der/s kaufgegenständlichen Wohnung/Reihenhauses Ausstattung der Wohnung und der allgemeinen Teile des/der Wohnhauses/-anlage Gibt es schon eine Nutzwertfestlegung? IV. KAUFPREIS UND KAUFPREISBEZAHLUNG Fixpreisvereinbarung anstreben Zahlungsvereinbarung V. SICHERUNGSMASSNAHMEN FÜR DIE VOM KÄUFER ERBRACHTEN VORLEISTUNGEN Die wichtigsten Sicherungsmodelle des BTVG Schuldrechtliche Sicherung, 8 BTVG Grundbücherliche Sicherung mit Ratenplan; 9, 10 BTVG Pfandrechtliche Sicherung, 11 BTVG Das Bautreuhandkonto, 7 Abs 4 Z 6 BTVG Die Käufersicherung des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes (S.WFG 1990) VI. BESTELLUNG DES TREUHÄNDERS VII. ÜBERGABETERMIN Konkreter Übergabetermin Rechtzeitige Bekanntgabe des Übergabetermins Vereinbarung einer Vertragsstrafe Übergabeprotokoll August

4 VIII. AUFSCHIEBENDE BEDINGUNG DER FÖRDERUNGSZUSICHERUNG IX. BAUAUSFÜHRUNG/SONDERWÜNSCHE Bauausführung Mindeststandard einer Bau- und Ausstattungsbeschreibung Sonderwünsche X. GEWÄHRLEISTUNG Haftung für Zustand Haftung für Lastenfreiheit des Eigentumsrechts Zulässige vertragliche Einschränkung der Gewährleistung Unzulässige Einschränkungen Abtretung von Gewährleistungsansprüchen auf Verlangen XI. ÜBERGANG DES BESITZES, DER NUTZUNG, DER LASTEN und GEFAHREN XII. RÜCKTRITT Gesetzliche Rücktrittsrechte Rücktritt bei Leistungsstörung des Verzugs, 918 ABGB Rücktritt von Immobiliengeschäften, 30a KSchG Neues Rückstrittsrecht für Verbraucher, 3a KSchG Schutz vor übereiltem Vertragsabschluß, 5 BTVG Rücktrittsrecht, wenn Wohnbauförderung nicht gewährt, 5 Abs 3 BTVG Vertragliche Rücktrittsrechte Unzulässige Rücktrittsklauseln XIII. KOSTEN, STEUERN UND GEBÜHREN XIV. AUFSANDUNGSERKLÄRUNG XV. SCHRIFTFORM XVI. WOHNUNGSEIGENTUM XVII. GRUNDVERKEHR XVIII. VOLLMACHT FÜR RECHTLICHE DURCHFÜHRUNG DES VERTRAGES TEIL 3 CHECKLISTE FÜR KAUF einer bestehenden Wohnung I. IST IHR VERKÄUFER GRUNDBÜCHERLICHER EIGENTÜMER? II. IST DIE KAUFGEGENSTÄNDLICHE WOHNUNG BEREITS WOHNBAUGEFÖRDERT? III. BEZEICHNUNG DES KAUFGEGENSTANDES Wohnung/Reihenhaus in Wohnungseigentum Wohnung liegt in Althaus -Wohnungseigentum wird erst begründet Reihenhaus in Allein-, (Mit)eigentum IV. KAUFPREIS UND KAUFPREISBEZAHLUNG Vereinbarung der Höhe des Kaufpreises Zahlungsvereinbarung Die Abwicklung über ein Treuhandkonto ist aus mehreren Gründen ratsam V. GEWÄHRLEISTUNG Haftung für den Zustand der Wohnung Haftung für Lastenfreiheit des Eigentumsrechts VI. ÜBERGABETERMIN Vereinbarung eines Übergabetermines Wie können Sie sich absichern, wenn der Verkäufer die Wohnung zum vereinbarten Termin nicht übergibt? VII. ÜBERGANG DES BESITZES, DER NUTZUNG, DER LASTEN UND GEFAHREN VIII. AUFSANDUNGSERKLÄRUNG ANHANG: Muster für eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung Stichwortverzeichnis Nr. 1/97

5 Wie gehe ich vor, wenn ich mir eine Wohnung kaufen möchte? WAS will ich, WAS kann ich mir leisten? Wohnungssuche Beginn Auswahlphase Entscheidung Finanzielle Schmerzgrenze (Erspartes; vorhandener Bausparvertrag ab wann zuteilungsreif?; Haushaltseinkommen etc.) Standortfrage (Stadt/Land, Nahversorgung, öffentl. Verkehrsmittel, Schule, Kindergarten etc.) Wohnung oder Haus, wie groß soll diese/s sein Erste Infos über Wohnungsmarkt SIR-Wohnbaudatenbank Angebotsübersicht über Wohnungsneubau von Bauträgern im Bundesland Salzburg keine Wohnungsvermittlung Erste Information über Wohnbauförderungsmöglichkeiten, Vorgangsweise Konkrete Suche Kontaktieren der potentiellen Verkäufer Besichtigen Konkrete Informationen einholen Konkretes Objekt Besichtigen Verhandeln Vertragsunterlagen aushändigen lassen in Ruhe studieren Finanzierung abklären, Bankenkontakte Eigene Entscheidung Kaufen / nicht kaufen auch im Internet: Alt- oder Neubau? Ausstattung (Balkon, Garten, Kinderspielplatz) Zeitplan: derzeitige Wohnsituation, ab wann/bis wann soll (muß) eine Wohnung bezugsfertig sein? = EIGENE FESTLEGUNGEN treffen siehe SIR-Infoblatt Checkliste Wohnungswahl Zeitungen (Wohnsitz-)gemeinde Baulandsicherungsprojekte Immobilienmakler Generelle/konkrete Förderungsberechnung SIR-Zeitschriften ( Checkliste Wohnungskauf, Wohnbauförderung in Salzburg ) SIR-Wohnberatung (konkrete Förderungsberechnung) SIR-Zeitschriften ( Checkliste Wohnungskauf, Wohnbauförderung in Salzburg ) Gekauft Beidseitig unterschriebener Kaufanwartschaftvertrag/angenommenes Kaufanbot Abschluß Ansuchen um Wohnbauförderung 1. Vorprüfung durch das Amt der Salzburger Landesregierung Abteilung 10, Fanny-von-Lehnert-Str. 1 Nähe Bahnhof, A-5010 Salzburg Für die Vorprüfung verlangt die Wohnbauförderung noch keinen abgeschlossenen Kaufvertrag (= angenommenes Kaufanbot) siehe Seite Förderungszusicherung durch das Amt der Salzburger Landesregierung Abteilung 10, Fanny-von-Lehnert-Str. 1 Nähe Bahnhof, A-5010 Salzburg = Hilfestellung durch das SIR - Salzburger Institut für Raumordnung und Wohnen August

6 TEIL 1 CHECKLISTE Worüber Sie sich vor Vertragsabschluß erkundigen, bzw. worauf Sie achten sollten! 1. Ist Ihr Kaufwunsch finanzierbar? 1.1 Legen Sie Ihre eigene Schmerzgrenze fest Legen Sie für sich selbst eine finanzielle Schmerzgrenze (Limit) für den Kaufpreis fest, damit dessen Finanzierung für Sie realistisch und erschwinglich ist. Dabei sollten Sie nicht außer Acht lassen, daß Sie während der Finanzierungsphase des neuen Objektes auch die laufenden Kosten, z. B. Aufwendungen für derzeitige Wohnung, wie Miete, Betriebskosten, Telefon, Strom, aber auch (Auto)versicherungen, etc. zu tragen haben. Unter Umständen benötigen Sie auch noch Geld für Einrichtungsgegenstände (neue Küche...). Berücksichtigen Sie auch, daß zusätzlich zum Kaufpreis Nebenkosten anfallen. 1.2 Berücksichtigen Sie die beim Kauf anfallenden Nebenkosten Beim Kauf einer Wohnung fallen einige Nebenkosten an, die zu Lasten des Käufers gehen. Bemessungsgrundlage für die nachstehend angeführten Nebenkosten bildet in der Regel der Kaufpreis des Objektes (Preis der Wohnung und des Abstellplatzes): 3,5 % Grunderwerbsteuer 1,0 % Grundbuchseintragungsgebühr für Eigentumsrecht 1 bis Honorar für die Gesamttätigkeit 2,5 % des Vertragserrichters exkl. Erfahrungswerte aus der Beratungstätigkeit. USt. Bei kleineren Projekten betragen die Honorare erfahrungsgemäß 2 bis 2,5 %; bei großen Bauvorhaben bereits ab 1 % zuzüglich Umsatzsteuer von 20 % und Barauslagen. Während die Höhe der Grunderwerbsteuer und der Grundbuchseintragungsgebühr unabänderlich sind, sind zweckmäßigerweise die Maklergebühr und das Honorar für den Vertragserrichter und Treuhänder schriftlich zu vereinbaren. SIR-TIP: Eine Honorarvereinbarung, wonach Sie dem Anwalt/Notar einen bestimmten Prozentsatz vom Kaufpreis für die Vertragserrichtung und grundbücherliche Durchführung des Vertrages zu entrichten haben, würde die Abgeltung der vielzähligen weiteren Tätigkeiten des Anwaltes/ Notares, wie Pfandrechtseintragungen etc. noch nicht inkludieren! Ratsam ist daher, mit dem Vertragserrichter einen Pauschalsatz für seine Gesamttätigkeit zu vereinbaren, denn der Anwalt/Notar erbringt neben der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung des Vertrages eine Vielzahl an Dienstleistungen, wie Übernahme von Treuhandschaften gegenüber finanzierenden Banken, Überwachungsfunktion nach dem Bauträgervertragsgesetz, Pfandrechtseintragung kaufpreisfinanzierender Darlehen etc. 3,0 % Maklergebühr exkl. 3 % plus 20 % USt., wenn das Objekt zu einem USt. Kaufpreis von mehr als S , (4 % plus 20 % USt. bei Kaufpreisen bis zu S , ) über Vermittlung eines Immobilienmaklers erworben wird, sofern die Verkäuferseite nicht alleine die Provision trägt. Bei den angeführten Prozentsätzen handelt es sich um die zulässigen Höchstprovisionen. Beglaubigungskosten und Barauslagen Verträge, Schuld- und Pfandbestellungsurkunden können Sie sowohl bei Gericht als auch beim Notar beglaubigen lassen. Die Höhe der Beglaubigungskosten berechnet sich nach der Bemessungsgrundlage (= Wert des Gegenstandes Kaufpreis, Darlehensnominale) und der Anzahl der Unterschriften. 6 Nr. 1/97

7 SIR-TIP: Die Beglaubigung von Verträgen ist prinzipiell bei Notaren günstiger, da die Erhöhungsgebühr pro Anzahl der Unterschriften geringer ist als bei Gerichtsbeglaubigungen. Handelt es sich hingegen um die Beglaubigung der Pfandbestellungsurkunden von Bauspardarlehen oder von mit Wohnbauförderung gestützten Bankdarlehen, so ist es ratsam, diese vom Gericht vornehmen zu lassen. Denn die Gerichtsgebührenbefreiung gem. 53 (3) WFG 1984 bezieht sich auch auf Beglaubigungen vor Gericht. 1,2 % Pfandrechtseintragungsgebühr (% vom Wert des einzutragenden Rechts) Zum Wert des einzutragenden Rechtes zählt neben der Darlehenssumme auch die sogenannte Nebengebührensicherung (im Grundbuch mit der Kurzbezeichnung NGS eingetragen). Durch Eintragung der Nebengebührensicherung (oder oft auch als Nebengebührenkaution, NGK bezeichnet) kann der Darlehensgeber im Falle einer Zwangsversteigerung der Wohnung die Kosten der Geltendmachung der Darlehensforderung sowie auch die mehr als dreijährig rückständigen Zinsen im gleichen Rang wie das aushaftende Darlehen geltend machen. Die im Rahmen der Gewährung von Wohnbauförderungsmitteln erforderlichen Pfandrechtseintragungen im Grundbuch sind befreit von der Grundbuchseingabe- (S 500, ) und Grundbuchseintragungsgebühr (1,2 % vom Wert des einzutragenden Rechts), sofern die Nutzfläche der Wohnung 130 m² nicht übersteigt oder mehr als 5 Personen im gemeinsamen Haushalt sind und die Nutzfläche der Wohnung nicht größer als 150 m² ist; sowie auch befreit von den Eingabegebühren nach dem Gebührengesetz ( 53 (3) WFG 1984, 33 TP 19 Abs. 4 Z 9 GebührenG). Die Gebührenbefreiung gilt auch für die Eintragung von Bausparkassendarlehen unter den gleichen Voraussetzungen hinsichtlich der Nutzfläche, 53 (4) WFG ,8 % Kreditgebühr (vom Darlehensbetrag) für Bankdarlehen bei einmaliger Verfügung oder Kreditdauer 1 bis 5 Jahre, im übrigen 1,5 %. Gebührenbefreit sind Kreditverträge, die im Rahmen einer Wohnbauförderungsfinanzierung abgeschlossen werden, sofern die Nutzfläche der Wohnung 130 m² nicht übersteigt oder mehr als 5 Personen im gemeinsamen Haushalt sind und die Nutzfläche der Wohnung nicht größer als 150 m² ist; sowie auch Kredite von Bausparkassen an ihre Bausparer bei gleichen Voraussetzungen hinsichtlich der Nutzfläche. Darüber hinaus können noch die anteiligen Kosten für die Ermittlung des Wohnungseigentumsanteiles (Nutzwertgutachten des Sachverständigen), Kosten für die vereinbarte Lastenfreistellung im Grundbuch sowie auch Kosten der Käufersicherung (z. B. für die Bankgarantie) auf Sie zukommen, sofern Sie nichts Gegenteiliges vereinbart haben, siehe auch Seiten 26 und 41). 1.3 Berücksichtigen Sie auch die laufenden Kosten Bei der Anschaffung einer(s) Wohnung/Reihenhauses sollten Sie die laufenden Kosten wie Betriebskosten, Strom, Telefon, Autoversicherung, etc. im internen Haushaltsbudget nicht außer Acht lassen. Vergessen Sie nicht, daß zusätzlich zu den angeführten allgemeinen Kosten bedingt durch den Wohnungskauf auch die monatliche Rückzahlungsrate(n) des/der Kredite, die zur Finanzierung dieses Vorhabens aufgenommen wurden, anfallen wird/werden. 1.4 Gibt es Förderungsmöglichkeiten? Erkundigen Sie sich, ob es für Ihr Vorhaben Förderungsmöglichkeiten nach dem Salzburger Wohnbauförderungsgesetz gibt. Diese Kostenersparnis gilt auch für ein SIR-TIP: freifinanziertes Bankdarlehen, wenn es im Förderungsansuchen beim Finanzierungsplan angeführt wurde und es somit auch in der Förderungszusicherung unter der Rubrik nicht geförderter Kaufpreisteil aufscheint. Für die Kaufförderung neu errichteter Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser nach Salzburger Wohnbauförderungsgesetz (siehe dazu Wohnbauförderung in Salzburg in der jeweils aktuellen Fassung) müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein: August

8 1. Der Käufer muß eine förderungswürdige (begünstigte) Person im Sinne der Salzburger Wohnbauförderung sein, die zumindest ein bestimmtes Ausmaß an Eigenmittel aufbringen kann und über ein entsprechendes Einkommen verfügt, damit die Finanzierbarkeit der Wohnung gesichert ist (näheres siehe Wohnbauförderung in Salzburg ). 2. Der Verkäufer muß ein gewerblicher oder gemeinnütziger Bauträger sein und grundbücherliches Eigentum am Objekt besitzen. 3. Das Bauvorhaben muß rechtskräftig baugenehmigt sein. 4. Die Bauvollendungsanzeige darf vom Zeitpunkt des Förderungsansuchens aus betrachtet höchstens 5 Jahre zurückliegen. 5. Die Wohnung muß in einem Bau mit mindestens 3 Wohnungen liegen bzw. das Reihenhaus muß ein sogenanntes Haus in der Gruppe sein. 6. Die vertragliche Übergabefrist darf maximal 24 Monate betragen (gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses). 7. Der Bauträger hat die Erwerber gegen den Verlust der von diesen geleisteten Kaufpreiszahlungen in voller Höhe abzusichern. Dies kann erfolgen durch eine Bankgarantie, Bürgschaft oder Versicherung oder Baukonto gemäß Bauträgervertragsgesetz. Näheres dazu später unter Käufersicherung. 8. Der Abschluß des Kauf(-anwartschafts)vertrages für die Wohnung / das Reihenhaus und die tatsächliche Wohnungsübergabe dürfen im Zeitpunkt des Förderungsansuchens nicht länger als 6 Monate zurückliegen.! BEACHTEN SIE: Ein Kaufvertrag ist auch bereits abgeschlossen, wenn ein angenommenes Kaufanbot vorliegt! Bei der Rückzahlung dieses Bank- oder Bauspardarlehens ist das Land Salzburg frühestens ab dem nächsten Kalendervierteljahr nach Bezug der Wohnung durch Gewährung von Zuschüssen (= Annuitätenzuschüssen) behilflich. Die Annuitätenzuschüsse werden jährlich anhand Ihres Einkommens von der Förderungsstelle neu berechnet. Sämtliche Förderungsmittel (Annuitätenzuschüsse) sind dem Land wieder zurückzuzahlen. Förderung für Kauf einer bestehenden Wohnung Die Salzburger Wohnbauförderung fördert auch den Kauf von bestehenden Wohnungen durch Gewährung von nicht rückzahlbaren Annuitätenzuschüssen bis zu einer bestimmten Darlehenshöhe. Diese Zuschüsse des Landes sind fix festgelegte Prozentsätze der förderbaren Darlehenshöhe. Vorausgesetzt der Käufer ist förderungswürdig und keine nahestehende Person des Verkäufers (z. B. verwandt oder verschwägert). Weiters ist zu beachten: 1. Die Wohnung bzw. das Haus muß bereits mindestens 5 Jahre alt sein (Bauvollendungsanzeige). 2. Die Wohnung darf nicht mit öffentlichen Förderungsmitteln errichtet worden sein. 3. Der Kaufvertrag darf bei Einreichung des Förderungsansuchens nicht älter als 3 Monate sein! Sofern die Bauvollendungsanzeige bereits 20 Jahre zurückliegt, könnte neben dieser Erwerbsförderung auch eine Wohnbauförderung für Sanierungsmaßnahmen beantragt werden. Für energiesparende Maßnahmen reicht ein Gebäudealter von 10 Jahren, für Fernwärmeanschlüsse ein solches von 5 Jahren. Nähere Informationen entnehmen Sie bitte unserer Informationsbroschüre Wohnbauförderung in Salzburg. Die Förderung besteht in regional unterschiedlich hohen förderbaren Kaufpreisen x(mal) m² förderbarer Nutzfläche. Auf die Gewährung von Förderungsmitteln besteht kein Rechtsanspruch! 8 Nr. 1/97

9 SIR-TIP: ACHTUNG die konkrete Rechtslage kann sich ändern! Da sich Ihre individuelle Wohnungssuche in der Regel sicherlich über Monate erstrecken wird und somit zwischen Ihrer erstmaligen Erkundigung über Förderungsmöglichkeiten und dem konkreten Kaufabschluß eine gewisse Zeit verstreichen wird erkundigen Sie sich nochmals kurz vor Vertragsabschluß, ob die Voraussetzungen für die Wohnbauförderung gleichgeblieben sind. Die Rechtslage kann sich geändert haben, bedingt durch eine Änderung des Gesetzes und/oder der Verordnung; oder es kann sein, daß das Land bisherige Vollziehungsrichtlinien verschärft hat etc. 1.5 Ab wann und wo können Sie eine Wohnbauförderung beantragen? Seit Anfang 1997 ist für die Beantragung der Förderung für neu errichtete Wohnungen/Reihenhäuser kein abgeschlossener Kaufvertrag (= angenommenes Kaufanbot) mehr erforderlich. Denn das Förderungsverfahren bei Kauf von Bauträgern ist zweigeteilt. Sollte der Bauträger für die Beantragung der Förderung von Ihnen gleich die Unterfertigung eines Kaufanbotes über die Wohnung/oder das Reihenhaus verlangen (was insb. bei bereits fertiggestellten Wohnungen verständlich ist), sollte unbedingt bereits im Kaufanbot vorsorglich eine Bestimmung aufgenommen werden, wonach Sie im Falle einer Förderungsablehnung durch das Land an den Vertrag nicht mehr gebunden sind (näheres dazu bei Checkliste für Kaufvertrag). SIR-TIP: Ein Kaufanbot ist eine rechtsverbindliche Erklärung, mit dem in der Regel Sie als sogenannter Anbotsteller dem Bauträger anbieten, eine bestimmte Wohnung zu einem bestimmten Preis zu kaufen. Nimmt der Bauträger Ihr Anbot an, ist der Kauf zustandegekommen. Für die Förderungsbeantragung bei Kauf einer bestehenden Wohnung (Mindestalter 5 Jahre lt. Wohnbauförderung) benötigen Sie bereits einen Kaufvertrag bzw. angenommenes Kaufanbot. Aber beachten Sie in diesem Fall, daß der Vertrag nicht älter als 3 Monate sein darf! 1. VORPRÜFUNG: Als künftiger Käufer können Sie anhand eines konkreten Objektes Ihre Förderungswürdigkeit vom Amt der Salzburger Landesregierung, Wohnbauförderung (Abteilung 10, Fanny-von- Lehnert-Straße 1) prüfen lassen. Innerhalb von 3 Monaten teilt das Amt mit, ob eine Förderung erfolgen wird. Diese Mitteilung (Förderungsanbot) enthält den Hinweis zu welchem Zeitpunkt (Quartal) bei fristgerechter Vorlage der ausständigen Unterlagen (Kaufvertrag, Käufersicherung, Darlehens-promesse, Energiepunkte) und sofern sich objekt- und subjektbezogen nichts ändert, die Zusicherung erfolgen wird. Diese erste Mitteilung (= Förderungsanbot) nimmt auf die konkrete Wohnung/das Reihenhaus des Bauträgers Bezug, sodaß Sie nur für dieses Objekt die Zusicherung erwirken können. 2. ZUSICHERUNG: Der Förderungsvertrag kommt erst mit der schriftlichen Förderungszusicherung zustande. Erst dann haben Sie einen durchsetzbaren Rechtsanspruch auf die Förderung. In der Förderungszusicherung sind die genaue Förderungshöhe und die Förderungskonditionen festgelegt. 1.6 Beachten Sie die Auszahlungs-zeitpunkte der Wohnbauförderung Beachten Sie insbesonders die Auszahlungszeitpunkte der Wohnbauförderungsmittel. Stellen Sie diese dem zu erwartenden (vereinbarten) Zahlungsplan (vorhandene Eigenmittel Fälligkeit der Kaufpreisteilbeträge Auszahlung der Wohnbauförderung) gegenüber, um sich bevor Sie etwas unterschreiben von mehreren Banken die Konditionen einer etwaigen Zwischenfinanzierung errechnen zu lassen. Prüfen Sie vorher, inwieweit ein allfällig vorhandener Bausparvertrag eingesetzt werden kann: Zu beachten ist, daß in der Regel 30 bis 40 % der Vertragssumme angespart sein müssen, damit ein Bauspardarlehen überhaupt zuteilungsreif ist. Dann gilt es noch die üblichen Wartezeiten für die Kreditzuteilung zu beachten, die derzeit ca. 18 Monate und mehr betragen. Vielleicht können Sie eine auf Ihre finanzielle Situation abgestimmte Zahlungsvereinbarung mit dem Bauträger festlegen, um somit eine Zwischenfinanzierung möglichst kurz zu halten bzw. vielleicht überhaupt zu vermeiden. August

10 2. Ist Ihr Verkäufer grundbücherlicher Eigentümer? Wichtig ist, daß der Verkäufer des Objektes grundbücherlicher Eigentümer desselben ist. Daher sollten Sie sich unbedingt beim Grundbuch erkundigen. Das Grundbuch ist für jedermann völlig problemlos beim Bezirksgericht einsehbar. Das österreichische Recht kennt verschiedene Eigentumsformen. ALLEINEIGENTUM Das Grundstück (bebaut/oder unbebaut) gehört einer einzigen Person. Der Alleineigentümer einer Liegenschaft ist mit einem 1/1 Anteil im Grundbuch eingetragen; siehe Grundbuchsmuster 1. MITEIGENTUM Das Grundstück (bebaut/oder unbebaut) gehört mehreren Personen, das heißt das Eigentumsrecht ist zwischen den Miteigentümern nach Bruchteilen (1/2, 1/3, 1/5 etc.) aufgeteilt, nicht aber das Grundstück selbst. Jedem Miteigentümer gehört nur ein ideeller Anteil an der Liegenschaft. Bsp.: Ein Haus gehört 3 Geschwistern zu gleichen Teilen, also ist jeder Miteigentümer zu einem Drittel. Das heißt, von jedem m² Grund- und Wohnnutzfläche gehört jedem ein Drittel. Da nicht die Liegenschaft mit Haus geteilt ist, sondern das Eigentumsrecht daran, müssen die Miteigentümer eine Benützungsvereinbarung treffen, wer von ihnen konkret welchen Teil des Hauses benützen darf. WOHNUNGSEIGENTUM Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte (im Grundbuch eingetragene) Recht eine selbständige Wohnung und/oder eine sonstige selbständige Räumlichkeit ausschließlich zu nutzen und hierüber allein zu verfügen. Sonstige selbständige Räumlichkeiten können Garagen, selbständige in sich geschlossene Räume zur Einstellung von Kraftfahrzeugen, selbständige Geschäftsräume, etc. sein. Zubehörwohnungseigentum Zusätzlich zu der Wohnung können Sie auch noch an anderen Teilen des Hauses, wie Balkonen, Terrassen, Dachboden- und Kellerabteile, Gartenflächen, Abstellplätze Wohnungseigentum erwerben. Dies wird rechtlich als Zubehörwohnungseigentum bezeichnet. Das heißt über dieses Zubehör können Sie genauso, wie über die Wohnung, ausschließlich alleine verfügen. Daneben gibt es noch Allgemeinflächen, wie nicht unterteilte Dachböden, Besucherparkplätze, Kinderspielplatz, Waschküchen, Stiegenhäuser etc.; diese Flächen stehen wiederum im Miteigentum aller Wohnungseigentümer. Mindestanteil Als Wohnungseigentümer werden Sie mit einem gewissen Mindestanteil (rechnerische Bruchzahl) ins Grundbuch eingetragen. Der Mindestanteil errechnet sich aus dem Verhältnis des Nutzwertes einer im Wohnungseigentum stehenden Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit (= Zähler) zum Nutzwert aller Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten der Liegenschaft (= Nenner). Mindestanteil = (Wohnungseigentumsanteil) Nutzwert d. Wohnung Gesamtwert aller Whg. Der Nutzwert wird auf der Basis der Nutzfläche durch ein System von Zu- und Abschlägen für werterhöhende od. wertvermindernde Eigenschaften berechnet. Die Wohnflächen werden zb mit 1,0 bewertet, Gartenflächen mit 0,1, Balkone mit 0,3 usw. Seit 1. Jänner 1997 erfolgt die erstmalige Festlegung des Mindestanteiles nicht mehr vom Gericht/Schlichtungsstelle im Magistrat, sondern die Nutzwertfestlegung ist privatisiert worden. Das heißt ein für Hochbau zuständiger Ziviltech- 10 Nr. 1/97

11 niker oder ein gerichtlich beeideter Sachverständiger für das Hochbau- oder Immobilienwesen ermittelt den Mindestanteil per Nutzwertgutachten. Dieses Gutachten ist der Einverleibung (= Eintragung) des Wohnungseigentums zugrunde zu legen. Die Höhe Ihres Wohnungseigentumsanteil ist später auch ausschlaggebend für die Festlegung der laufenden Aufwendungen wie Betriebskosten, Erhaltungkosten und die gesetzliche Ausfallshaftung der Wohnungseigentümer. Soweit die Rücklage (siehe Seite 44) und die eingehobenen Vorauszahlungen keine ausreichende Deckung bieten, haften die Wohnungseigentümer für den Ausfall im Zweifel im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Für die Wohnungseigentumsanlage wird in der Regel ein Hausverwalter bestellt, der die Betriebskostenabrechnung vornimmt, ferner dafür Sorge trägt, daß die Liegenschaft angemessen versichert ist etc. Eine Nutzwertfestsetzung durch das Gericht bzw. die Schlichtungsstelle erfolgt seit auf Antrag eines Mit-(Wohnungseigentümers) insb. aus den gesetzlich angeführten Gründen: Antrags-GRÜNDE: W E N N -FRIST: -BERECHTIGT: 1. das Nutzwertgutachten um mind. 3 % von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht; oder 1 Jahr nach rechtskräftigem Grundbuchsbeschluß über Eigentumseintragung Jeder Wohnungseigentümer 2. sich der Nutzwert einer Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit bis zur Vollendung der Bauführung um mindestens 3 % ändert; oder 1 Jahr nach Rechtskraft der baubehördlichen Benützungsbewilligung Jeder Wohnungseigentümer 3. der Nutzwert sich durch Wohnungszusammenlegung oder Wohnungsteilung, oder durch Übertragung von Wohnungseigentumszubehör ändert; oder Bei Wohnungszusammenlegung nur die gemeinsam betroffenen Wohnungseigentümer 4. sich der Nutzwert nach Vollendung der Bauführung durch andere bauliche Vorgänge auf der Liegenschaft wesentlich ändert. Bis 1 Jahr nach Eintritt der Rechtskraft der erforderlichen Bewilligung Jeder Wohnungseigentümer August

12 Sie sollten unbedingt eine Grundbuchsabfrage vornehmen Wo? Bei Bezirksgerichten, Anwälten, Notaren, Banken. Wie geht man vor? Bereits Name des Eigentümers und Adresse der Liegenschaft reichen aus, um eine Abfrage im Grundbuch tätigen zu können. Am einfachsten ist die Abfrage, wenn die Katastralgemeinde und die Einlagezahl (EZ) bekannt sind. Grundbuchsauszug: Ratsam ist, eine Grundbuchsabschrift über die gesamte Einlage erstellen zu lassen: A-Blatt (Gutsbestandsblatt): Im A-1 Blatt ist der Gutsbestand erfaßt: Grundstücksnummer, Flächenausmaß, Angabe der Nutzung (Garten, Baufläche). Achtung: Die im Grundbuch angegebene Nutzungsart ist nicht ident mit der Flächenwidmung!! Die Information über die Flächenwidmung der Liegenschaft, also ob es sich bei dem Grundstück um Grünland, Bauland oder um eine Verkehrsfläche handelt, erhalten Sie bei der Gemeinde. Das A-2 Blatt gibt Änderungen wieder, die den Gutsbestand betreffen (Ab- und Zuschreibungen) sowie die Ersichtlichmachung von Rechten aus Dienstbarkeiten, etc. B-Blatt (Eigentumsblatt): Name und Adresse des Eigentümers der Liegenschaft. Alle Beschränkungen, denen der Liegenschaftseigentümer in seiner Vermögensverwaltung unterliegt (z. B. Veräußerungsverbot, Eröffnung eines Konkurs- oder Ausgleichsverfahrens, Bestellung eines Sachwalters, etc.) werden im B-Blatt ersichtlich gemacht. C-Blatt (Lastenblatt): Aus dem C-Blatt ersehen Sie die Belastungen, die auf der Liegenschaft haften, wie z. B. Pfandrechte, Dienstbarkeiten (z. B. Geh- und Fahrtrechte, die der jeweilige Eigentümer der Liegenschaft dulden muß), Reallasten, etc. Kosten der Grundbuchsabfrage: Für den Grundbuchsauszug ist eine Gerichtsgebühr von S 110, (= Gerichtskostenmarke, die auf den Grundbuchsauszug geklebt wird) zu entrichten. Aktualität des Grundbuchsauszuges ist sehr wichtig, denn im Grundbuchsrecht gilt das Prioritätsprinzip. Das heißt, der Beginn des Erwerbes, der Übertragung, Aufhebung, Beschränkung eines eingetragenen Rechtes wird nach dem Zeitpunkt (Stunde und Minute) beurteilt, in dem das Ansuchen um Eintragung beim Grundbuchsgericht einlangt. Wie aktuell der Grundbuchsstand ist, können Sie aus dem Abfragedatum ersehen, welches rechts oben abgedruckt ist. Aus dem MUSTER dieses GRUNDBUCHSAUSZUGES ist zu entnehmen: Wohnungseigentum ist in Vorbereitung. 2. Der Bauträger ist grundbücherlicher Alleineigentümer. 3. Für 3 Käufer erfolgte bereits eine 24a WEG-Anmerkung. Zur Bedeutung dieser Anmerkung siehe Ausführungen Seiten 27 und 28, das heißt, die Wohnungen Top 3 und 6 sind bereits verkauft. 2. 4a) 4b) Die Liegenschaft ist mit einem Geh- und Fahrtrecht zugunsten eines Dritten, sowie mit einem Pfandrecht im Höchstbetrag von 12 Millionen Schilling zugunsten einer Bank belastet. 3. 4b) 4a) 12 Nr. 1/97

13 3. Gibt es einen Baubescheid? Wo können Sie sich erkundigen? Beim Verkäufer selbst, oder bei der Baubehörde: - Bürgermeister jener Gemeinde, in der das Bauvorhaben liegt. - Stadt Salzburg: Magistrat Abteilung 5 Kauf neu errichteter Wohnungen/ Reihenhäuser: Beabsichtigen Sie ein(e) erst zu errichtendes Haus bzw. Wohnung zu erwerben, dann achten Sie darauf, daß das Reihenhaus oder die Wohnung des Bauvorhabens für das/die Sie sich interessieren, rechtskräftig baubewilligt ist. Sollte keine Baugenehmigung vorliegen, sind Sie der Ungewißheit ausgesetzt, a) ob die Baubehörde die (Einreich)pläne des Objektes in der Form genehmigen wird und b) wann die Rechtskraft der Baugenehmigung eintreten wird. Denn innerhalb von 2 Wochen nach Zustellung des Bescheides durch die Baubehörde könnten die Grundeigentümer, die im baupolizeilichen Verfahren Parteistellung haben, gegen den Bescheid berufen. Prinzipiell kann erst bei Vorliegen eines rechtskräftigen Baubescheides mit dem Bau begonnen werden. Seit beschränkt das Salzburger Baurecht die Nachbarrechte insofern, als beispielsweise für die Errichtung von Wohnhäusern bis zur Größe von Kleinwohnhäusern (max. 5 Wohnungen) und sofern die Mindestabstände eingehalten werden, den benachbarten Grundeigentümern keine Parteistellung im Bauverfahren und somit kein Berufungsrecht zukommt. c) wann mit dem Bau tatsächlich begonnen bzw. dieser fertiggestellt wird.! Eine Förderungsbeantragung nach dem Salzburger Wohnbauförderungsgesetz setzt eine rechtskräftige Baubewilligung bzw. eine rechtskräftig zur Kenntnis genommene Bauanzeige (= ebenfalls ein Bescheid der Baubehörde) voraus. Kauf einer bestehenden Wohnung Beabsichtigen Sie eine Wohnung in einem Althaus zu erwerben und wird im Zuge Ihres Kaufes erstmals Wohnungseigentum begründet, sollten Sie sich unbedingt nach dem Datum der Baubewilligung erkundigen. Seit 1. Jänner 1997 gibt es für Verkäufer von Althauswohnungen eine gesetzliche Verpflichtung, ein Sachverständigengutachten über den Bauzustand vorzulegen, wenn: die Baubewilligung vor mehr als 20 Jahren erteilt wurde und erst im Zuge Ihres Kaufgeschäftes Wohnungseigentum an dem Gebäude begründet werden soll. In solchen Fällen ist ein Gutachten über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses eines für Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines gerichtlich beeideten Sachverständigen für Hochbauwesen in den Kaufvertrag über die Wohnung einzubeziehen. Dieses Gutachten darf zum Zeitpunkt der Zusage von Wohnungseigentum nicht älter als 1 Jahr sein. Wird kein Gutachten in den Kaufvertrag einbezogen, so haftet der Verkäufer für die in den nächsten 10 Jahren entstehenden Erhaltungsarbeiten. Denn es gilt ein Erhaltungszustand als vereinbart, der in den nächsten 10 Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert. Eine Verpflichtung zur Vorlage eines Gutachtens über den Bauzustand besteht nicht im Fall des Verkaufes von bereits bestehendem Wohnungseigentum. Ob an einem Objekt bereits Wohnungseigentum begründet ist, können Sie aus dem Grundbuch(sauszug) ersehen. August

14 BTVG Das Bauträgervertragsgesetz ein Sonderverbraucherschutzgesetz seit eingeschränkter Anwendungsbereich 4. Wann erfolgte die Baubeginnsanzeige? Dies ist seit 1. Jänner 1997 eine wichtige Vorfrage, die Sie unbedingt abklären sollten. Denn damit entscheidet sich, ob das seither österreichweit gültige Bauträgervertragsgesetz (BTVG) mit seinen Käuferschutzbestimmungen auf das abzuschließende Kaufgeschäft (Kaufanbot, Kaufvertrag) anwendbar ist. Das sogenannte BTVG ist gültig für alle nach dem 1. Jänner 1997 abgeschlossenen Kaufanbote(-verträge) über erst zu errichtende (oder durchgreifend zu erneuernde) Wohnungen, Gebäude und Geschäftsräume, wenn 1. vom Erwerber vor Übergabe des Vertrags- objektes Vorauszahlungen von mehr als S 2.000, pro m² Nutzfläche verlangt werden und 2. sofern der Baubeginn nach dem bei der Baubehörde angezeigt worden ist. Die Wohnungen 2 bis 5 wurden beispielsweise nach dem verkauft; das Bauträgervertragsgesetz ist anzuwenden. Erfolgte hingegen die Baubeginnsanzeige bei der Baubehörde bereits am , so hätte für sämtliche Wohnungsverkäufe (Top1 bis 5) das damals neue BTVG keine Anwendung gefunden. Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) schafft österreichweit einen einheitlichen, gesetzlich vorgezeichneten Standard des Erwerberschutzes. Ziel dieses Gesetzes ist, die Erwerber von Eigentum oder Nutzungsrechten (Mietrecht) an noch nicht fertiggestellten Wohnungen im Falle der Insolvenz des Bauträgers vor dem Verlust ihrer geleisteten Vorauszahlungen zu schützen. Daher dürfen die Schutzbestimmungen dieses Gesetzes nicht zu Lasten der Konsumenten vertraglich verändert werden! Im BTVG werden zum Schutz der Wohnungswerber eingeführt: Das bedeutet z. B.: Die Baubeginnsanzeige für ein Bauvorhaben mit 5 Wohnungen erfolgte am Die Wohnung Top 1 wurde am verkauft; das Bauträgervertragsgesetz fand keine Anwendung. 1. zwingende Vertragsinhalte 2. gesetzliche Rücktrittsrechte für Käufer und 3. Sicherungen der Käufer für geleistete Zahlungen. 5. Spezielles beim Kauf eines Reihenhauses 5.1 Welche Eigentumsform wird für die Übertragung gewählt? Aus dem Vertrag (Kaufanbot) sollte klar hervorgehen, ob an dem Reihenhaus das Wohnungseigentumsrecht (zum Wohnungseigentum siehe auch Seite 10) verschafft wird oder ob es in Form des Allein(Mit)eigentums übertragen wird. Wohnungseigentum: (Parifizierung/Nutzwertfestlegung) Im Fall des Wohnungseigentums werden die Käufer wie bei Eigentumswohnungen mit einem Wohnungseigentumsanteil (rechn. Bruchzahl z. B. 250/750) im Grundbuch eingetragen. Wohnungseigentum kann grundsätzlich nur eine Person erwerben, mit einer wichtigen Ausnahme: Derzeit können nur Ehegatten gemeinsame Wohnungseigentümer werden. Bei Lebensgefährten hingegen ist es nur möglich, einen der Partner im Grundbuch als Wohnungseigentümer einzutragen. Diesbezüglich ist eine Gesetzesänderung geplant, die eine Eintragung von zwei Personen ermöglicht, die nicht miteinander verheiratet sind. Allein(Mit-)eigentum: (Parzellierung/Teilungsplan) Wird das Reihenhaus in Form des Allein- bzw. Miteigentums übertragen, so wird aufgrund eines eigenen Teilungsplanes eines Geometers für jedes Haus samt Grund eine eigene Grundstücksnummer festgelegt, die im Grundbuch eine eigene Einlagezahl erhält. In diesem Fall könnte auch der Lebensgefährte im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen werden. 14 Nr. 1/97

15 Ausgangssituation Auf der Bauliegenschaft Grundstücksnummer (GrstNr.) 300/1 werden 3 Reihenhäuser errichtet. GRUNDBUCH: 1 EZ (Einlagezahl) für GrStNr. 300/1 Bauträger ist Alleineigentümer (1/1) des Grundstücks. GrstNr. 300/1 Haus 1 Haus 2 Haus 3 Parzellierung bei Verschaffung von Alleineigentum: Teilungsplan vom Geometer Schaffung neuer Grundstücksparzellen Parifizierung bei Verschaffung von Wohnungseigentum: Nutzwertgutachten von Sachverständigen Allgemeinflächen* GrstNr. 300/1 Haus 1 Haus 2 Haus 3 Haus 1 Haus 2 Haus 3 GrstNr. 300/1 GrstNr. 300/2 GrstNr. 300/3 Privatgarten* Privatgarten* Privatgarten* Jeder Käufer wird Alleineigentümer seines Grundstücks samt Reihenhaus. Wird z. B. Haus 2 von einem (Ehe)- paar gekauft, so werden diese Miteigentümer des Grundstücks 300/2. GRUNDBUCH: 3 EZ, für jedes Grundstück eine eigene EZ GrstNr. 300/1 EZ 1 GrstNr. 300/2 EZ 2 GrstNr. 300/3 EZ 3 Es bleibt bei einer EZ für die Bauliegenschaft. Aufgrund des Nutzwertgutachtens wird der Wohnungseigentumsanteil für die jeweiligen Hauskäufer ermittelt. Die Käufer sind Wohnungseigentümer des jeweils erworbenen Hauses mit unterschiedlichen Anteilen je nach Größe des Hauses + der Zubehörflächen. GRUNDBUCH: 1 EZ für GrstNr. 300/1 z. B. Anteil 1 250/750 Anteil 2 300/750 Anteil 3 200/750 mit dem Wohnungseigentum an Haus 1 an Haus 2 an Haus 3 verbunden ist! * Sofern die Gartenflächen nicht als Privatgartenanteile zu den jeweiligen Häusern zugeordnet werden (Zubehörwohnungseigentum), zählt die Gartenfläche als Allgemeinfläche, die im Miteigentum sämtlicher Hauskäufer steht. August

16 5.2 Ausbaufähigkeit des Dachbodens Bevor Sie ein Kaufanbot unterschreiben, sollten Sie sich unbedingt eine Kopie des bewilligten Hausplanes sowie eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung aushändigen lassen. Wird ein Dachboden nicht ausgebaut, könnten Sie dies aus der Plankennzeichnung Dachboden / Dachraum und dem technischen Symbol für brandhemmende Türen T30 erkennen. Für den Ausbau eines Dachbodens müssen sowohl die technischen als auch die rechtlichen Anforderungen erfüllt sein. Wo können Sie sich erkundigen? Beim Verkäufer selbst, oder bei der Baubehörde: - Bürgermeister jener Gemeinde, in der das Bauvorhaben liegt. - Stadt Salzburg: Magistrat Abteilung 5 Die generelle Festlegung der Bebauungsgrundlagen erfolgt durch die Gemeinde im Bebauungsplan (= Verordnung), der sich meist auf ein größeres Baulandgebiet bezieht. Der Bebauungsplan liegt bei jener Gemeinde auf, in der das Grundstück gelegen ist. Die konkrete Festlegung der Bebauungsgrundlagen für das jeweilige Grundstück erfolgt in der Bauplatzerklärung (Bescheid der Baubehörde). Mit der Bauplatzerklärung wird ein Grundstück für bebaubar erklärt dabei wird konkret neben der Aufschließung, Energieversorgung, Anzahl der zulässigen Geschosse, Bauweise, Gebäudehöhe auch die bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks festgelegt. Die bauliche Ausnutzbarkeit wird in der Regel mit der sog. Geschoßflächenzahl (GFZ) festgelegt. Die Geschoßflächenzahl ist das Verhältnis der Gesamtgeschoßfläche zur Fläche des Bauplatzes. Bisher zählte zur Geschoßfläche die Summe der Vollgeschoßflächen und die Fläche des ausgebauten Dachgeschoßes samt Umschließungswänden. GFZ = bisher Summe d. Flächen der Vollgeschoße + Fläche des ausgebauten Dachgeschoßes samt Umschließungswänden Bauplatzfläche Mit März 1999 (LGBl 10/1999) wurde die Geschoßfläche neu definiert. Zur Geschoßfläche zählen die Flächen der einzelnen oberirdischen Geschoße, somit prinzipiell auch das Dachgechoß, dazu noch später im Detail. Ein beabsichtigter späterer Dachbodenausbau war bisher prinzipiell nur dann baugenehmigungsfähig, wenn die GFZ noch nicht ausgeschöpft war. Eine Abänderung des Bauplatzerklärungsbescheides (Erhöhung der GFZ) ist nur dann erfolgversprechend, wenn die im Bebauungsplan festgelegte Geschoßflächenzahl einen Spielraum für deren Erhöhung zuließ. Mit wurde bei Bestandsbauten ein beabsichtigter Dachgeschoßausbau erleichtert. Dieser ist seither auch dann bewilligungsfähig, wenn dadurch die festgelegte Geschoßflächenzahl überschritten wird. Vorausgesetzt dieser Dachgeschoßausbau bleibt innerhalb eines bestimmten gedachten Umrisses (und zwar soweit das Dachgeschoß innerhalb einer 45 Grad zur Waagrechten geneigten gedachten Umrißfläche bleibt, die von einem höchstens 1,60 m über der Deckenoberkante des darunter befindlichen Geschoßes liegenden Schnittpunktes mit der Außenwand ausgeht). Als Bestandsbauten im Sinne dieser Ausnahmeregelung sind nur solche Bauten zu verstehen, für die am eine rechtskräftige Baubewilligung vorlag oder bei denen die Bauanzeige rechtskräftig zur Kenntnis genommen wurde. Diese Regelung stellt auf den Bau (= das Haus) selbst ab, für den/das wenigstens bis zum Stichtag ( ) eine rechtskräftige Baugenehmigung vorliegen muß, und nicht auf den Dachboden. Liegt kein Bestandsbau im Sinne dieser neuen Ausnahmeregelung vor, und wird ein unausgebauter Dachboden angeboten, so ist künftig besonders darauf zu achten, ob der Dachboden für einen Ausbau geeignet ist. Ist das Dachgeschoß aufgrund seiner Raumhöhe, Grundrißgestaltung oder anderer derartiger Umstände geeignet als Aufenthaltsraum und kann diese Eignung auch herbeigeführt werden, so zählt nach der neuen Rechtslage bereits der unausgebaute Dachboden zur Geschoßfläche(nzahl). Der spätere Ausbau als Wohnraum wird rechtlich möglich sein. Umgekehrt zählt künftig ein unausgebautes Dachgeschoß dann nicht zur Geschoßfläche, wenn es wegen seiner geringen Raumhöhe, seiner Grundrißgestaltung oder anderer derartiger Umstände nicht als Aufenthaltsraum geeignet ist und eine solche Eignung auch nicht herbeigeführt werden kann. 16 Nr. 1/97

17 6. Bau- und Ausstattungsbeschreibung Bevor Sie ein Kaufanbot unterschreiben, sollten Sie sich unbedingt die Bau- und Ausstattungsbeschreibung samt Kopie des bewilligten Planes für das Kaufobjekt aushändigen lassen und selbst prüfen bzw. durch eine fachkundige Person prüfen lassen. Derzeit gibt es noch keine standardisierte Baubeschreibung. Es gibt jedoch dazu eine einschlägige ÖNORM, die als Orientierung dienen kann. SIR-TIP: Bei Prüfung der Bau- und Ausstattungsausschreibung sollten nähere Ausführungen über die in der Musterbeschreibung angeführten Kriterien (siehe Anhang) enthalten sein. Ist das Bauträgervertragsgesetz anwendbar (siehe Ausführungen Seite 14), besteht sogar eine gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers, die Käufer einer(s) in Bau befindlichen oder durchgreifend zu erneuernden Wohnung/Hauses bereits zumindest 1 Woche vor Abgabe ihrer ersten Vertragserklärung (= Unterschrift der Käufer) über den Kaufgegenstand genauestens zu informieren. Das heißt, Ihnen sind nicht nur der Vertragstext, sondern auch die Bau- und Austattungsbeschreibung samt Plänen rechtzeitig auszuhändigen, widrigenfalls Sie ein gesetzliches Rücktrittsrecht hätten, siehe Seite 40. Näheres zu den Unterlagen siehe insb. die Ausführungen zum Kaufgegenstand auf Seite Wann sollten Sie erst Ihre Vertragserklärung abgeben? 7.1 Studieren Sie in Ruhe das Kaufanbot Unterschreiben Sie das Kaufanbot (Kaufvorvertrag, Kaufanwartschaftsvertrag, Bauträgervertrag, wie immer dieses Schriftstück bezeichnet sein mag) erst nach genauer Prüfung des Vertragsinhaltes und Klärung der Finanzierbarkeit Ihres Vorhabens. Lassen Sie sich die Unterlagen vorher aushändigen, damit Sie sie in Ruhe durchstudieren können, um nötigenfalls Ihren Anwalt oder Notar Ihres Vertrauens zu Rate zu ziehen. Setzen Sie sich nicht selber unter Druck bzw. lassen Sie sich nicht unter Druck setzen, Sie kaufen schließlich nicht jeden Tag eine Wohnung oder ein Haus! Meist werden Formulierungen gewählt wie mit diesem Anbot bleibe ich (= Anbotsteller) bis zum... im Wort Das bedeutet, daß Sie mit Ihrer Unterschrift bis zum Ablauf dieser Frist bereits an den Vertrag gebunden sind und während dieser Frist Ihre Bindung grundsätzlich (Ausnahme siehe gesetzliche Rücktrittsrechte auf den Seiten 39 und 40) nicht mehr widerrufen können. Nimmt der Bauträger Ihr Anbot an (schriftliche Annahmeerklärung), so ist der Vertrag perfekt. Läßt der Bauträger die Frist verstreichen, ohne daß es zu einer Annahmeerklärung kommt, dann ist kein Vertrag zustandegekommen und Sie sind an Ihr Anbot auch nicht mehr gebunden. Unterschrift erst nach genauer Prüfung! Was ist ein Kaufanbot? In der Regel werden Sie als sogenannter Anbotsteller in dem Kaufanbot genannt. Sie richten als Käufer (= Anbotsteller) das Anbot an den Bauträger, von diesem eine bestimmte Wohnung zu einem bestimmten Preis zu kaufen. Ein vom Bauträger angenommenes Kaufanbot ist bereits ein gültiger Kaufvertrag, von dem Sie als Käufer nicht mehr so ohne weiteres zurücktreten können. Ein Rücktritt von einem angenommenen Kaufanbot ist nur möglich, wenn Sie sich dieses Recht ausdrücklich im Vertrag einräumen haben lassen. Ansonsten können Sie von einem Kaufvertrag nur aus gesetzlichen Rücktrittsgründen zurücktreten. August

18 BTVG Das Bauträgervertragsgesetz ein Sonderverbraucherschutzgesetz Seit eingeschränkter Anwendungsbereich Seit dem Bauträgervertragsgesetz gibt es einen gesetzlichen Mindestinhalt für Kauf(anbote)-verträge über erst zu errichtende Wohnungen. Die Verträge müssen schriftlich abgeschlossen werden. Der Bauträger hat einen schriftlichen und den aufgezählten Inhaltserfordernissen entsprechenden Vertrag zu errichten. Fehlen in dem Vertrag diese zwingenden Bestandteile, so kann der Erwerber von seiner Vertragserklärung zurücktreten ( 5 BTVG)! Darüber hinaus hat der Bauträger mit einer Verwaltungsstrafe von bis zu , Schilling zu rechnen. 7.2 Gesetzliche Verpflichtung zur Aushändigung der Unterlagen 1 Woche vor Unterschrift der Käufer Seit 1. Jänner 1997 gilt für den Kauf von Wohnungen oder Häusern, die erst zu errichten (oder durchgreifend zu erneuern) sind, und die Baubeginnsanzeige nach dem 30. November 1996 erfolgte und sofern Sie vereinbarungsgemäß vor Übergabe der Wohnung Zahlungen von mehr als S 2.000, pro m² Nutzfläche zu leisten haben, das neue Bauträgervertragsgesetz. Folgende 6 Vertragspunkte muß zumindest auch bereits ein Kaufanbot (= Kaufvertrag, oder sogenannter Bauträgervertrag) aufweisen. Nach dem BTVG ist der Verkäufer gesetzlich verpflichtet, den Käufern spätestens 1 Woche vor ihrer Vertragserklärung alle Vertragsunterlagen und Zusatzinformationen über die gebotenen Sicherheiten (z. B. Entwurf der Bankgarantie) auszuhändigen, widrigenfalls den Erwerbern ein gesetzliches Rücktrittsrecht von ihrer Vertragserklärung zusteht. SIR-TIP: Erst dann, wenn Ihnen der Inhalt des Vertrages und Ihrer Verpflichtungen klar ist und Sie Ihren genauen Finanzierungsplan kennen (Kreditkonditionen festgelegt haben errechneter Tilgungsplan der Bank Kosten einer allfälligen Zwischenfinanzierung bekannt sind) sollten Sie das Anbot / den Kaufvertrag unterschreiben sowie allfällige Sonderwünsche bezüglich der Ausstattung der Wohnung in Auftrag geben. Bei Unklarheiten sollten Sie Rechtsauskünfte von dem Anwalt/Notar Ihres Vertrauens einholen und diese dann auch mit Ihrem Vertragspartner besprechen. 18 Nr. 1/97

19 TEIL 2 CHECKLISTE Checkliste Wohnungskauf für Kaufvertrag einer(s) neu errichteten Wohnung/Reihenhauses unter Berücksichtigung der Sonderbestimmungen des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes 1990 (S.WFG 1990, LBGl 1/1991 in der geltenden Fassung LGBl 17/1999). 1. Namen und Adressen der Käufer und des Verkäufers 2. Verkäufer muß Bauträger im Sinne der Wohnbauförderung sein Der Verkäufer erklärt Bauträger im Sinne des 6 Absatz 1 Ziffer 16 S.WFG 1990 zu sein, und somit entweder eine gemeinnützige Bauvereinigung zu sein oder über die Gewerbeberechtigung für Bauträger, Baumeister oder Immobilienmakler im Sinne der 201, 225 und 226 Gewerbeordnung 1994 zu verfügen. Als Verkäufer im Sinne der Salzburger Kaufförderung für Neubauwohnungen kommen ausschließlich gemeinnützige Bauträger gemäß dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und gewerbliche Bauträger mit entsprechender Gewerbeberechtigung in Betracht. Es handelt sich dabei um eine Förderungsvoraussetzung. Das Vorliegen der Bauträgereigenschaft muß der Verkäufer zusätzlich in der sogenannten Bauträgererklärung (= eigenes Formular des Amtes, das dem Förderungsansuchen beizulegen ist) bestätigen. I. Vertragsparteien Andere Verkäufer kommen für die Salzburger Wohnbauförderung nicht in Betracht. Beachten Sie für den freifinanzierten Kauf einer(s) erst zu errichtenden Wohnung/Reihenhauses, daß Ihr Verkäufer nicht unbedingt über eine Gewerbeberechtigung verfügen muß. Denn Bauträger im Sinne des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) ist jede natürliche oder juristische Person, die sich dazu verpflichtet, dem Erwerber das Eigentums- oder Wohnungseigentumsrecht an noch nicht fertiggestellten Wohnungen einzuräumen. In welcher Rechtsform der Bauträger tätig wird, ob als gemeinnütziger oder gewerblicher Bauträger oder als Privatperson, ist nach dem BTVG unerheblich. 3. Verkäufer sollte seine Firmenbuchnummer samt Gericht angeben Somit könnten Sie sich beim Gericht erkundigen, ob die Rechtsform, in der der Bauträger tätig wird, und die Firmenbezeichnung noch aktuell sind, bzw. können Sie bei der Gewerbebehörde erheben, ob die einschlägige Gewerbeberechtigung noch aufrecht ist. S.WFG Beschreibung der gesamten Liegenschaft laut rechtskräftigem Baubescheid mit Anzahl der geplanten Wohnungen oder Reihenhäuser, Anzahl und Ausgestaltung der PKW-Stellplätze, Kellerabteile, Terrassen sowie Vorgärten und der allgemeinen Teile der Liegenschaft, wie z. B. Gemeinschaftsräume, Kinderspielplatz, Fahrradabstellflächen etc. samt etwaiger Sonderwidmungen allgemeiner Teile zugunsten einzelner Wohnungseigentumsbewerber. Sonderbestimmung des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes 1990 II. Allgemeine Liegenschaftsbeschreibung 1. Verkäufer ist grundbücherlicher Eigentümer der Liegenschaft Die Salzburger Wohnbauförderung setzt voraus, daß der verkaufende Bauträger grundbücherlicher Eigentümer der Bauliegenschaft ist. Auch dieses Faktum hat der Verkäufer in der sogenannten Bauträgererklärung, Ihnen und auch der Förderungsstelle gegenüber ausdrücklich zu bestätigen. Im Vertrag muß die kaufgegenständliche Liegenschaft (Grundstücksnummer, Parzelle, Einlagezahl im Grundbuch, Flächenausmaß laut Grundbuch ) genau bezeichnet sein. 2. Beschreibung des Bauvorhabens Anzahl der Wohnungen August

20 S.WFG Sonderbestimmung des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes Rechtskräftige Baugenehmigung Erklärung, daß eine rechtskräftig erteilte Baubewilligung bzw. rechtskräftiger Kenntnisnahmebescheid der Baubehörde, Zahl vom (Datum), vorliegt. Dies ist ein wichtiges Kriterium für die Wohnbauförderung, das der Bauträger zusätzlich in der sogenannten Bauträgererklärung (Formblatt der Wohnbauförderungsstelle) bestätigen muß! Eine Wohnbauförderung wird nur gewährt, wenn neben der Förderungswürdigkeit des Käufers auch die objektbezogenen Voraussetzungen (grundbücherliches Eigentum des Bauträgers, rechtskräftige Baubewilligung, etc. siehe Seiten 7 und 8) zum Zeitpunkt des Förderungsansuchens vorliegen. SIR-TIP: Wenn Sie Ihren Wohnungskauf mit Förderungsmitteln finanzieren wollen, so achten Sie darauf, daß Sie ein Kaufanbot erst abschließen, wenn eine rechtskräftige Baugenehmigung vorliegt. Denn seit 1. Oktober 1997 ist für die Förderung zu beachten, daß zum Zeitpunkt, des Förderungsansuchens der abgeschlossene Kauf- oder Kaufanwartschaftsvertrag (ein angenommenes Kaufanbot ist ebenfalls ein abgeschlossener Kaufvertrag!), nicht älter als sechs Monate sein darf (siehe auch Seite 8). Bei freifinanziertem Kauf einer(s) erst zu errichtenden Wohnung / Hauses sollten Sie ebenfalls darauf achten, daß das Bauvorhaben bereits rechtskräftig baubewilligt ist. Liegt bei Abschluß des Kaufvertrages noch keine rechtskräftige Baubewilligung vor, so kann nach dem BTVG vereinbart werden, daß den Bauträger aus der verspäteten Übergabe keine Verzugsfolgen treffen und der Käufer an den Vertrag gebunden bleibt, sofern die Verzögerung auf die für den Bauträger nicht vorhersehbare und durch ihn nicht abwendbare lange Dauer des baubehördlichen Verfahrens zurückzuführen ist und ein Jahr nicht übersteigt. Das heißt, die Wohnung kann wegen unvorhersehbarer langer Bauverfahrensdauer bis zu einem Jahr später übergeben werden, ohne daß Sie ein gesetzliches Rücktrittsrecht wegen Leistungsverzug des Bauträgers haben! III. Kaufgegenstand 1. Genaue Beschreibung der(s) kaufgegenständlichen Wohnung/ Reihenhauses Beschreibung der Lage der Wohnung, Top Nr. im Haus Nr., bzw. des kaufgegenständlichen Reihenhauses Nr. auf Grdst.Nr., mit Anzahl und planmäßiger Benennung der Räumlichkeiten unter Angabe der Nutzfläche, sowie dem(r) dazugehörigen Gartenanteil m² (die im beiliegenden Plan färbig gekennzeichnete Fläche), Garage und/oder Abstellplatz, Carport Nr., Kellerabteil Nr.. Im Hinblick auf die Wohnbauförderung ist zu beachten, daß der Kaufgegenstand in einem Haus in der Gruppe oder in einem Bau mit mindestens 3 Wohnungen im Wohnungseigentum liegen muß, unter Einhaltung eines limitierten Grundstücksbedarfes. Daß der Kaufgegenstand diesen Anforderungen entspricht, hat der Bauträger gegenüber dem Land Salzburg ebenfalls in der bereits mehrmals zitierten Bauträgererklärung zu bestätigen. Diese Erklärung des Bauträgers wird Bestandteil des Kaufvertrages. Nach dem Bauträgervertragsgesetz ist der Verkäufer gesetzlich verpflichtet, den Vertragsgegenstand durch genaue Pläne und eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung zu konkretisieren. Diese Unterlagen müssen nicht unbedingt im Vertrag integriert sein. Es reicht, wenn diese als Beilage angeschlossen werden und der Vertrag auf diese Unterlagen Bezug nimmt. Dem Vertrag sollten auf jeden Fall beigelegt sein: Bau- und Ausstattungsbeschreibung (diese sollte datiert sein) Lageplan der Gesamtliegenschaft mit Ausweisung der Bau- und Gemeinschafts-(Verkehrs)flächen im Maßstab 1 : 500 Von der Baubehörde bewilligter Einreichplan die/das kaufgegenständliche Wohnung/ Reihenhaus betreffend im Maßstab 1 : 100 Plankopie über die dem Vertragsgegenstand zugeordneten Räumlichkeiten und Flächen (z. B. freier Abstellplatz, Kellerabteil) im Maßstab 1 : Nr. 1/97