TOP-50-Ranking US Real Estate

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1 TSO-DNL ASSET RESEARCH TOP-50-Ranking US Real Estate - Edition

2 Allgemeine Hinweise In dieser Performance-Analyse von FondsMedia werden Leistungsbilanzen bestimmter, namentlich aufgeführter Emissionshäuser für US- Immobilienfonds ausgewertet. Für Vergangenheitswerte gilt, dass es keinerlei Garantie oder Gewähr dafür, dass diese oder vergleichbare se auch in der Zukunft eintreten. Es liegt daher nicht in der Absicht von FondsMedia, vergangene se als Indikator für zukünftige se oder Zukunftserwartungen zu deklarieren. Die für die Analysen genutzten Quellen werden allgemein für glaubwürdig und zuverlässig befunden. FondsMedia übernimmt jedoch keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität der bereitgestellten Informationen. Haftungsansprüche gegen FondsMedia, welche sich auf Schäden materieller oder ideeller Art beziehen, die durch die Nutzung oder Nichtnutzung der dargebotenen Informationen bzw. durch die Nutzung fehlerhafter und unvollständiger Informationen verursacht wurden, sind grundsätzlich ausgeschlossen. Die Inhalte der Analysen und Studien von FondsMedia dienen lediglich der Information und stellen keine Anlageberatung, Empfehlung oder Aufforderung für eine Investition dar. Alle in den Analysen und Studie genannten und ggf. durch Dritte geschützten Marken- und Warenzeichen unterliegen uneingeschränkt den Bestimmungen des jeweils gültigen Kennzeichnungsrechts und den Rechten der jeweiligen eingetragenen Eigentümer. Allein aus der bloßen Nennung ist nicht der Schluss zu ziehen, dass Marken- und Warenzeichen nicht durch Rechte Dritter geschützt sind. Das Urheberrecht für veröffentlichte, von FondsMedia selbst erstellte Objekte verbleibt allein bei FondsMedia. Eine Vervielfältigung oder Verwendung der Grafiken und Texte dieser Publikation in anderen elektronischen oder gedruckten Publikationen ist ohne ausdrückliche Einwilligung von Fonds- Media nicht gestattet. Entsprechendes gilt gegenüber Dritten. Bei dem angegebenen Vermögenszuwachs handelt es sich um Vorsteuer-se. Der Vermögenszuwachs wird aus dem gesamten Mittelrückfluss (Auszahlungen, Verkaufserlös) errechnet, von dem die Nominaleinlage nebst Agio abgezogen werden. Der verbleibende Überschuss wird dann durch die Laufzeit geteilt. Aufgrund von spezifischen Freibeträgen, in Verbund mit diversen weiteren steuerlichen Rahmenbedingungen, sind signifikante Steuerzahlungen auf Anlegerebene im Regelfall kaum zu erwarten. Identisches gilt für den in Deutschland geltenden Progressionsvorbehalt, dessen steuerliche Auswirkungen der Höhe in der Regel typischerweise vernachlässigt werden können. Die Laufzeit wird durchgängig ganzjährig berechnet, d.h. das Emissions- und Verkaufsjahr werden voll angerechnet. Diese Methode ist erforderlich, da nur wenige Leistungsbilanzen die zeitlichen Angaben monatsgenau dokumentieren (Gleichstellungsgebot). Bei Teilverkäufen ist das Jahr des An- und Verkaufs zu berücksichtigen. Gemäß Wertpapierhandelsgesetz (WPHG) 31 Absatz 2 Nr. 1 müssen alle Informationen eines Wertpapierdienstleistungsunternehmen einschließlich Werbemitteilungen, die Wertpapierdienstleistungsunternehmen Kunden zugänglich machen, redlich, eindeutig und nicht irreführend sein. Diese Untersuchung basiert auf transparent nachvollziehbaren Informationen. Der Autor übernimmt die Gewähr dafür, dass diese Untersuchung im Sinne des WPHG ausschließlich redliche, eindeutige und nicht irreführende Informationen beinhaltet. Weiterhin wird den Vorschriften aus 4 der Wertpapierdienstleistungs-Verhaltens- und Organisationsverordnung, sofern für diese Untersuchung inhaltlich relevant, wie folgt Rechnung getragen: In der hier vorliegenden Untersuchung werden feststehende se von US-Immobilieninvestitionen verglichen. Es handelt sich dabei um Direktinvestments in Form einer Limited Partnership (LP). Die LP entspricht praktisch der deutschen Kommanditgesellschaft. Die dargestellten se stellen ausdrücklich keinerlei Vorteile für eine bestimmte Wertpapierdienstleistung o- der eines Finanzinstruments dar. Vergangenheitsergebnisse erlauben keinerlei Rückschluss auf potenzielle Risiken, die bis zu einem Totalverlust führen können. In dieser Untersuchung werden die Datengrundlagen, Auswertungsmethoden und spezifische Verfahrensweisen transparent dargestellt. Die se werden verständlich und nachvollziehbar aufgeführt. Es werden keinerlei Vorteile aufgezeigt oder verbalisiert. In dieser Untersuchung finden ausschließlich Vergleiche mit homogenen Finanzinstrumenten statt. Hierfür relevante Informationsquellen werden explizit aufgeführt. Geschlossene US-Immobilienfonds v stellen US$-Investments dar. Sofern Investoren die erhaltenen Mittelrückflüsse in EUR umtauschen, können die EUR-Beträge je nach Wechselkurs höher oder niedriger ausfallen. Es handelt sich hier um individuelle Wahlentscheidungen, deren Auswirkungen nicht präzise quantifizierbar sind. Der in dieser Untersuchung analysierte Vermögenszuwachs vor Steuern beinhaltet mittelbar die Anrechnung von Nebenkosten während der Investitions- und Bewirtschaftungsphase. Es handelt sich insofern um se nach Kosten. Eine Nachsteuerbetrachtung ist nicht sinnvoll durchführbar, da diese auf individuellen Gegebenheiten (Freibeträge in den USA, Auswirkung Progressionsvorbehalt in Deutschland) basiert. Die se dieser Untersuchung basieren auf empirischen Daten, deren Quellen exakt benannt werden. Es finden keinerlei Simulationen einer früheren Wertentwicklung o.ä. statt. Ebenso finden keinerlei Simulationen zukünftiger Wertentwicklungen statt. Das Resumée dieser Untersuchung stellt eine subjektive Interpretation der vorangestellten Informationen dar. Die vorangestellten Tatsachen- Informationen können je nach individueller Gewichtung und Beurteilung zu anderslautenden Gesamtbeurteilungen führen. Das Fazit stellt im Gegensatz zu den vorangestellten Tatsacheninformationen eine Meinungsäußerung des Autors dieser Untersuchung dar. Tangstedt, im September 2015 Seite 2

3 Methodische Grundlagen Das TOP-50-Ranking der erfolgreichsten US-Immobilieninvestments basiert auf insgesamt 153 Fondsgesellschaften, die in Deutschland emittiert wurden. Die Fondsgesellschaften haben ihre US-Immobilien zwischenzeitlich veräußert, so dass feststehende se auf Anlegerebene vorliegen. Das auswertbare Investitionsvolumen beläuft sich auf rd. US$ 15,1 Mrd. Die für diese Studie aktuell recherchierten Leistungsbilanzen spiegeln den derzeit letzten Stand dar. Marktsample in der Übersicht Emissionshaus (Kurzbezeichnung) Anzahl aufgelöster US-Immobilienfonds Investitionsvolumen in T-US$ Eigenkapital in T-US$ Stand Leistungsbilanz Acron BVT CFB DCM DWS Finanz Dr. Peters Ebertz & Partner /2010 HCI HGA Capital Hannover Leasing IC Immobilien Ideenkapital AG Jamestown KanAm 13 Keine Angaben MPC Capital Nordcapital Premicon REAL I.S SachsenFonds US-Treuhand WealthCap Wölbern Invest Marktsample gesamt Der Performance-Bericht zum weist keine Einzelergebnisse auf und ist daher für die Auswertungsmethodik dieser Untersuchung nicht brauchbar. 2 Die aufgelösten US-Immobilienfonds sind im Performance-Bericht zum nicht auffindbar. 3 Der Performance-Bericht zum weist keine Einzelergebnisse auf und ist daher für die Auswertungsmethodik dieser Untersuchung nicht brauchbar. 4 Die notwendigen Angaben finden sich ausschließlich in der Leistungsbilanz zum Seite 3

4 Zusätzlich werden die realisierten Immobilieninvestments von The Simpson Organization (TSO) in Kontext gesetzt. TSO hat im Zeitraum 1992 bis Ende 2014 insgesamt 35 US-Fondsgesellschaften mit einem Kaufpreisvolumen von rd. US$ 389,1 Mio. aufgelöst. Details hierzu hat TSO gesondert schriftlich zur Verfügung gestellt. An diesen Investments haben sich maßgeblich US-amerikanische Privatinvestoren beteiligt. Sämtliche se verstehen sich netto nach sämtlichen Kosten vor Steuern auf Anlegerebene und sind insofern uneingeschränkt mit den in Deutschland emittierten US-Immobilienfonds vergleichbar. Zwei se beziehen sich auf Immobilienverkäufe des TSO/DNL Fund III, an dem sich deutsche Privatinvestoren beteiligt haben. Hintergrund für die Integration von TSO in den deutschen Gesamtmarktsample ist, dass das Unternehmen derzeit das fünfte Beteiligungsangebot in Deutschland platziert. Prospektherausgeber ist die TSO Europe Funds, Inc., Atlanta, Georgia, USA. Es handelt sich um ein im Jahr 2006 gegründetes, 100%tiges Tochterunternehmen der TSO The Simpson Organisation, Inc. Das inhabergeführte Immobilienunternehmen TSO wurde von Allan Boyd Simpson im Jahr 1988 gegründet und ist damit rd. 27 Jahre um US-Immobilienmarkt präsent. Das realisierte Transaktionsvolumen beläuft sich auf insgesamt ca. US$ 3,0 Mrd. Für die Betreuung der deutschen Investoren von TSO - und deren Berater - sorgt die DNL Real Invest AG (DNL) mit Sitz in Düsseldorf. Investoren von TSO steht mit DNL insofern ein in Deutschland präsentes Team zur Seite, das u.a. die quartalsweisen Auszahlungen, die steuerrechtlichen Belange sowie die Gesellschafterversammlungen organisiert und durchführt. Darüber hinaus ist die DNL über ihr DNL US Invest Büro in Atlanta in die Entscheidungsprozesse in Hinblick auf mögliche Investitionsobjekte sowie in die Erstellung der dazugehörigen Prognoserechnungen und Sensitivitätsanalysen eingebunden. Die Koordination und Erstellung der Emissionsprospekte für den deutschen Markt liegt ebenfalls bei DNL. Aufgrund der Präsenz von TSO und DNL auf dem deutschen Markt ist eine Integration der Past Performance von TSO in die se für den deutschen Gesamtmarkt erforderlich, um die Leistungsfähigkeit des Asset Management von TSO anhand feststehender se sinnvoll in den deutschen Gesamtmarkt einordnen zu können. Ergänzend zur Past Performance von TSO ist anzumerken, dass die im Februar 2015 publizierte FondsMedia-Studie TSO/DNL Proof of Concept überprüft hat, ob die vier TSO/DNL Funds, an denen sich deutsche Investoren beteiligt haben, die Auszahlungen tatsächlich aus operativen sen erwirtschaftet haben. 5 Die Studie belegt, dass für die US-Immobilieninvestitionen von TSO/DNL zweifelsfrei nachvollzogen werden kann, wie und dass die se operativ erwirtschaftet werden. TSO/DNL unterscheiden sich nach Meinung von FondsMedia prinzipiell von traditionellen Angeboten für Investitionen in US-Immobilien durch hauseigene Prinzipien. Die Risiken der Investoren werden durch eigene Eigenkapitalinvestitionen, Haftungsübernahmen für etwaige Hypothekendarlehen und nachrangige Gebührenansprüche, die nur im Erfolgsfall greifen, effizient abgesenkt. Die angestrebten Auszahlungen für die Investoren werden durch ein kluges und in dieser Systematik nur bei TSO/DNL angewandtes Bevorrechtigungssystem abgesichert. Dieses System wirkt sich gemäß der durchgeführten Analysen nachweislich risikoabschirmend aus. 5 Die FondsMedia-Studie TSO/DNL Proof of Concept 2015 kann kostenfrei als PDF-Datei auf der Homepage von FondsMedia geordert werden. Seite 4

5 TSO-DNL-TOP 50-Ranking US Real Estate Die bislang fünfzig erfolgreichsten Investments in geschlossene US-Immobilienfonds erzielten bei einer mittleren Halterdauer von rd. sechs Jahren einen nach Investitionsvolumina gewogenen Vermögenszuwachs von 23,6% p.a. vor Steuern. 6 Die se in der Übersicht: TOP-50-Ranking in der Detailübersicht No. Emissionshaus Fondsbezeichnung Investitionsvolumen in T-US$ Haltedauer 7 Jährlicher Vermögenszuwachs 1 2 TSO Highland Theater ,1 2 TSO Lenoir City Tennessee Offic Bldg ,6 3 TSO The Georgian ,2 4 TSO 5th & Spring ,1 5 TSO Greenwood Avenue ,6 6 TSO 70 Fairlie Street ,4 7 TSO Buckhead Court ,8 8 TSO Regency Square ,0 9 TSO Interstate Northwest ,7 10 TSO Peachtree ,7 11 TSO Manor Square ,7 12 TSO Wingate ,6 13 TSO/DNL Fund III TSO/DNL Dunwoody ,1 14 BVT BVT Capital Partners XXIII, L.P ,3 15 Ideenkapital AG ProVictor ,6 16 TSO SESTB Coral Gables ,8 17 TSO Knoxville Tennessee Office Bldg ,6 18 TSO Lauderdale by the Sea Florida Of ,2 19 TSO/DNL Fund III TSO/DNL Fayetteville ,4 20 TSO Bel Air Maryland Office Bldg ,7 21 TSO 161 North Clark ,8 22 Jamestown JAMESTOWN Land Investors ,1 23 TSO Ten Peachtree Place ,6 24 TSO Oak Grooves ,6 25 BVT BVT Capital Partners IX, L.P ,2 26 Jamestown JAMESTOWN ,7 27 KanAm KanAm USA VI k.a, 18 26,8 28 KanAm KanAm / West Wind USA Office I k.a, 5 26,2 29 MPC Capital USA ,1 30 TSO Hollywood Florida Office Bldg ,7 31 TSO 611 Wilshire Building ,0 32 Jamestown JAMESTOWN ,3 33 KanAm KanAm USA I k.a, 6 24,3 34 KanAm KanAm USA II k.a, 9 24,1 35 TSO HS DeLaud ,0 36 TSO 612/757 Flower Street ,2 37 TSO 818 W. Seven Street ,9 38 TSO Rhodes Building ,6 39 IC Immobilien USA ,4 40 TSO West Volusia ,3 41 Nordcapital San Francisco ,9 42 SachsenFonds USA-Fonds ,5 43 Jamestown JAMESTOWN ,8 44 Jamestown JAMESTOWN ,5 45 BVT BVT Residential USA 1, L.P ,5 46 TSO Ft. Lauderdale Florida Office Bldg ,5 47 TSO 500 Mararoneek Ave ,0 48 Jamestown JAMESTOWN ,0 49 Ideenkapital AG ProVictor ,9 50 TSO Garden Hills ,8 6 Der Vermögenszuwachs errechnet sich aus der Summe aller Mittelrückflüsse, von denen die Beteiligung plus Agio abgezogen wird. Der verbleibende Überschuss wird dann durch die Laufzeit geteilt. Der Vermögenszuwachs ist im Regelfall mit den sen anderer Anlageklassen problemlos vergleichbar. Die Haltedauer wird ganzjährig berechnet, d.h. das Emissions- und Verkaufsjahr werden vollständig berücksichtigt. 7 Die Haltedauer wird in Jahren angegeben und wurde jeweils aufgerundet. Seite 5

6 Mit Hinblick auf die se von TSO wurden die realisierten Immobilieninvestments vereinzelt mit relativ hohen Fremdmittelanteilen finanziert. Sofern der Immobilienertrag (Auszahlungen und Verkaufserlös) oberhalb der Fremdmittelkosten liegt, entsteht zusätzlich ein sogenannter Leverage-Effekt (Hebeleffekt). Es ist nochmals darauf hinzuweisen, dass die in der Vergangenheit erzielten se keinerlei Rückschluss auf zukünftige se implizieren. Um Missverständnissen in der Interpretation der zum Teil dreistelligen Einzelergebnisse von TSO vorzubeugen, ist anzumerken, dass sämtliche Immobilienverkäufe von TSO einen nach Kaufpreisvolumen gewogenen Vermögenszuwachs von 17,4% p.a. erzielt haben. Bezogen auf das investierte Eigenkapital beträgt der nach Eigenkapitalvolumen gewogene Vermögenszuwachs 25,0% p.a. Die mittlere Haltedauer beträgt knapp fünf Jahre. Für das TOP-50-Ranking konnten sich acht von insgesamt zweiundzwanzig ausgewerteten Leistungsbilanzen deutscher Emissionshäuser von US-Immobilienfonds qualifizieren. Rund zwei Drittel der Emissionshäuser haben es damit bislang nicht in die TOP-50-Ranking geschafft. Dabei berücksichtigt das TOP-Ranking den Emissionszeitraum ab dem Jahr 1976 bis von 154 ausgewerteten deutschen US-Immobilienfonds (entspricht einem Häufigkeitsanteil von 12,3%) konnten sich für das TOP-50-Ranking qualifizieren. Gemessen am investierten Eigenkapital in Höhe von rd. US$ 1,2 Mrd. haben sich 16,6% der deutschen Emissionshäuser für das TOP-50-Ranking qualifiziert, denen insgesamt ein Eigenkapitalvolumen von ca. US$ 7,4 Mrd. zur Verfügung stand. Mit insgesamt 31 Treffern bzw. einem Häufigkeitsanteil von 62% am TOP-50-Ranking weist TSO inklusive der Immobilienverkäufe des TSO/DNL-Fund III eine eindeutig wettbewerbsführende Position auf. TSO nimmt inklusive des Immobilienverkaufs Dunwoody für den TSO/DNL Fund III im TOP-50-Ranking durchgängig Platz 1 bis Platz 13 ein. Hinzu kommen ebenfalls durchgängig die Plätze 16 bis 21. Die von TSO vertretenen se im TOP-50-Ranking weisen eine mittlere Haltedauer von 4,7 Jahren, während die Fondsgesellschaften der deutschen Initiatoren eine mittlere Laufzeit von 7,3 Jahren aufweisen. Trefferanzahl im TOP-50-Ranking geordnet nach Emissionshäusern Seite 6

7 Resumée Lediglich zwei der insgesamt zweiundzwanzig ausgewerteten deutschen Emissionshäuser für US-Immobilienfonds haben im Zeitraum 2012 bis 2014 insgesamt drei Immobilienverkäufe durchgeführt und die Fondsgesellschaften entsprechend aufgelöst. TSO/DNL haben in diesem Zeitraum sieben Immobilien verkauft und die Präsenz im TOP-50- Ranking nochmals verstärkt. Der Anteil und die eingenommenen Positionen von TSO/DNL innerhalb des TOP-50-Rankings US Real Estate spricht für sich selbst: Trefferanzahl im TOP-50-Ranking geordnet nach Emissionshäusern Platz 1 13 Platz Platz Platz Platz 40 Platz 46 Platz 50 Platz 22 Platz 14 Platz 33 Platz 15 Platz 39 Platz 29 Platz 41 Platz 42 Fazit Im Endergebnis weist das historische Immobilienportfolio von TSO eine marktführende Positionierung im TOP-50- Ranking auf. Seite 7

8 FMG FondsMedia GmbH Ginsterweg Tangstedt bei Norderstedt (Nähe Hamburg) Geschäftsführer Peter Kastell Handelsregister HRB Umsatzsteueridentifikationsnummer DE Amtsgericht Hamburg