Fassung für die Verfahren nach 13a i.v.m. 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB. FASSBENDER WEBER INGENIEURE PartGmbB

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1 Bebauungsplan "Bendorf Süd III" 1. Änderung der Stadt Bendorf Begründung gem. 9 Abs. 8 BauGB, 2a Satz 2 Nr. 1 BauGB Stadt: Bendorf Gemarkung: Bendorf Flur: 3 Fassung für die Verfahren nach 13a i.v.m. 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB Stand: Januar 2018 FASSBENDER WEBER INGENIEURE PartGmbB Dipl.-Ing. (FH) M. Faßbender Dipl.-Ing. A. Weber Brohltalstraße 10 Tel.: 02633/ info@fassbender-weber-ingenieure.de Brohl-Lützing Fax: 02633/ Internet:

2 Begründung zum Bebauungsplan Seite I Stadt: Bendorf Gemarkung: Bendorf Flur: 3 Inhaltsverzeichnis: 1 Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung Historie und Bestand Geltungsbereich des Bebauungsplans Bauleitplanerisches Verfahren Planungsanlass und Planerfordernis, Änderungsinhalt Übereinstimmung mit den Zielen der Stadtentwicklung Belange des Naturschutzes Pflanzen, Tiere, Lebensräume Schutzgebietsausweisungen und artenschutzrechtliche Belange Wasserhaushalt und Boden Klima und Luft Landschafts-/Siedlungsbild und Kulturgüter Fazit und Abwägung Auswirkungen der Planung Flächenbilanz Kostenschätzung Abwägung Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lage des Plangebietes (Maßstab ca. 1:10.000)... 1 Abbildung 2: Luftbild (Maßstab ca. 1:6.000)... 2 Abbildung 3: unverbindliche Darstellung der geplanten Gebäude innerhalb des Sondergebietes... 4 Abbildung 4: Gegenüberstellung der zeichnerischen Änderung des Bebauungsplans... 4 Abbildung 5: Auszug aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Bendorf... 6 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Verfahrensübersicht... 3 Tabelle 2: Flächenbilanz... 10

3 Begründung zum Bebauungsplan Seite 1 1 Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung 1.1 Historie und Bestand Der Bebauungsplan Bendorf Süd IIII wurde ab 2001 aufgestellt und trat 2016 in Kraft. Die Planung befindet sich derzeit in der Umsetzung. Das Baulandumlegungsverfahren ist eingeleitet und die Erschließungsplanung liegt vor. Für das voriges Jahr abgeschlossene Bauleitplanverfahren wurden ein Landschaftsplanerischer Beitrag und ein Umweltbericht angefertigt, der u.a. auf einem artenschutzrechtlichen Beitrag auf Grundlage einer faunistischen Untersuchung aufbaut. Des Weiteren wurden eine schalltechnische Untersuchung und eine verkehrsplanerische Begleituntersuchung erstellt. Die Entwässerungsplanung und Straßenplanung wurde konzeptionell zeitgleich mit der Bebauungsplanung erarbeitet und flossen in diese ein. Der nördliche Teil des Plangebietes, d.h. der westlich an den Änderungsbereich angrenzende und den Änderungsbereich erschließende 1. Bauabschnitt, wird derzeit erschlossen. 1.2 Geltungsbereich des Bebauungsplans Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird wie folgt umgrenzt: Im Norden und Osten durch vorhandene Wohnbebauung, im Süden und Westen derzeit durch Freiflächen und künftig im Süden durch einen Grünstreifen und im Osten durch die noch zu errichtende Erschließungsstraße und daran westlich anschließend geplante Wohnbebauung. Die Fläche des Plangebietes umfasst ca. 0,79 ha. Abbildung 1: Lage des Plangebietes (Maßstab ca. 1:10.000) (Eigene Darstellung auf der Grundlage der TK 25 entnommen aus LANIS)

4 Begründung zum Bebauungsplan Seite 2 Abbildung 2: Luftbild (Maßstab ca. 1:6.000) (Eigene Darstellung auf der Grundlage der Luftbilder aus LANIS) 1.3 Bauleitplanerisches Verfahren Die 1. Änderung des Bebauungsplans wird gem. Beschluss des Stadtrates vom im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB durchgeführt. Hierzu müssen die Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens erfüllt sein. Mit der Änderung des Bebauungsplans soll das geplante Sondergebiet insbesondere hinsichtlich der Baugrenzen angepasst werden. Es handelt sich demnach im weiteren Sinne um eine Innenentwicklung und Nachverdichtung. Auch die in 13a Abs. 1 Satz 2 Nrn. 1 und 2 BauGB angeführten weiteren verfahrensrechtlichen Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben. Die Grundfläche umfasst weniger als qm und die Änderung verursacht keine erheblichen Umweltauswirkungen. Des Weiteren werden keine Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen ( 13 Abs. 1 Satz 4 BauGB). Das FFH-Gebiet Mittelrhein (FFH ) liegt in einer Entfernung von 550 m südlich des Änderungsbereiches, Beziehungen zwischen dem FFH-Gebiet Mittelrhein und dem Änderungsbereich sind wegen der Trennung durch die Autobahn und die Anschlussstelle Bendorf/Neuwied nicht zu erwarten. Das FFH-Gebiet Brexbach und Saynbach (FFH ) liegt mit dem Saynbach westlich des Plangebietes in einer Entfernung von ca. 1,4 km und mit dem Galgenberg ca. 1 km nordöstlich des Änderungsbereiches. Zwischen dem Änderungsbereich und den Teilen bzw. Ausläufern des FFH-Gebietes Brexbach und Saynbach befindet sich jeweils bebaute Ortslage, so dass auch hier keine Beeinträchtigungen zu erwarten sind. Das Vogelschutzgebiet Engerser Feld (VSG ) befindet sich westlich in einer Entfernung von ca. 3,7 km, so dass hier allein die Entfernung keine Beeinträchtigung erwarten lässt. Es liegen somit keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und der Schutzzwecke der Gebiete von

5 Begründung zum Bebauungsplan Seite 3 gemeinschaftlicher Bedeutung (Natura 2000) der europäischen Vogelschutzgebiete vor ( 13a Abs. 1 Satz 5 Halbsatz 1 BauGB). Es dürfen keine Anhaltspunkte vorliegen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind ( 13a Abs. 1 Satz 5 Halbsatz 2 BauGB). Dies wäre beispielweise der Fall, wenn das Plangebiet in der Nähe eines Störfallbetriebes liegen würde. Der nächste Betrieb mit Betriebsbereichen die den Anforderungen der 12. Verordnung zum BImSchG unterliegen, befinden sich als Großhandlung mit Mineralölerzeugnissen mit Pflichten der Oberen Klasse nach der Störfallverordnung (12. BImSchV) im Hafen von Bendorf. Der Betrieb liegt in ausreichender Entfernung, so dass auch diese Voraussetzung erfüllt. Demnach kann der Bebauungsplan nach 13a Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Bedingt durch die Anwendbarkeit des 13a BauGB gelten die Vorschriften des 13 Abs. 2 und 3 BauGB, so dass von einer Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB bzw. der Erstellung eines Umweltberichtes nach 2a BauGB, von der Angabe nach 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach 10 Abs. 4 BauGB abgesehen werden kann. Ferner ist 4c BauGB nicht anzuwenden. Der Rat der Stadt Bendorf hat in seiner Sitzung am den Änderungsbeschluss gefasst. Am wurde der Entwurf zur Änderung gebilligt, so dass das Bauleitplanverfahren eingeleitet werden kann. Den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wird nach 4 Abs. 2 BauGB Gelegenheit zur Stellungnahme im Rahmen des Verfahrens gegeben. Bei der Bekanntmachung der Beteiligung der Öffentlichkeit wird darauf hingewiesen, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird. Die Eingriffe in Natur und Landschaft, die aufgrund der Bebauungsplanänderung zu erwarten sind, gelten als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Tabelle 1: Verfahrensübersicht Verfahrensschritt von Änderungsbeschluss ortsübliche Bekanntmachung des Änderungsbeschlusses nach 2 Abs. 1 BauGB Beratung und Beschlussfassung über die Planinhalte, Billigung des Entwurfs Offenlagebeschluss Bekanntmachung der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit nach 13a Abs. 3 Satz 1 Nr.2 BauGB bis Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach 4 Abs. 2 BauGB und der benachbarten Gemeinden nach 2 Abs. 2 BauGB mit Schreiben vom ortsübliche Bekanntmachung der Offenlage der Bebauungsplanänderung nach 3 Abs. 2 BauGB Offenlage der Bebauungsplanänderung nach 3 Abs. 2 BauGB bis Beratung und Beschlussfassung über die Stellungnahmen der Behörden und aus der Öffentlichkeit Satzungsbeschluss nach 10 Abs. 1 BauGB

6 Begründung zum Bebauungsplan Seite 4 2 Planungsanlass und Planerfordernis, Änderungsinhalt Der Rat der Stadt Bendorf hat in seiner Sitzung am beschlossen, die 1. Änderung des Bebauungsplanes durchzuführen. Anlass der 1. Änderung sind konkrete Planungsabsichten eines Investors zur Errichtung eines Seniorenheims und von betreutem Wohnen. Die vorgesehenen Baulichkeiten, bestehend aus dem Pflegeheim im Norden als L-förmiger Baukörper und zwei Einzelgebäuden für betreutes Wohnen im Süden, lassen sich innerhalb der überbaubaren Fläche (Baufenster) des Sondergebietes nicht verwirklichen. Daher ist eine Anpassung der Baugrenzen erforderlich. Abbildung 3: unverbindliche Darstellung der geplanten Gebäude innerhalb des Sondergebietes (Quelle: ABID Senioren Immobilien GmbH, ohne Maßstab, Stand ) Abbildung 4: Gegenüberstellung der zeichnerischen Änderung des Bebauungsplans

7 Begründung zum Bebauungsplan Seite 5 (Maßstab 1:2.000) Zudem wird die Festsetzung Nr (Art der baulichen Nutzung, Sondergebiet) klarstellend um einzelne Begriffe ergänzt. Die beispielhafte Aufzählung der zulässigen Nutzungen, die im Zusammenhang mit der Hauptnutzung stehen, wird um Frisör, Arztpraxen und gesundheitsnahe Dienstleistungen sowie Essen- und Getränkeausgabe an Nicht-Bewohner bzw. Personal ergänzt. Ausschlaggeben und unverändert ist dabei, dass diese seniorenheimaffinen Nutzungen der Hauptnutzung untergeordnet sein müssen. Die Ergänzung der Festsetzung Nr hat lediglich klarstellenden Charakter, um Auslegungsunsicherheiten im Baugenehmigungsverfahren zu vermeiden. Trotz der Ergänzung der Festsetzung bleibt die Aufzählung beispielhaft und ist nicht abschließend. Alle übrigen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen bleiben unverändert. Vor allem die Festsetzung der Gebäudehöhe bleibt unangetastet.

8 Begründung zum Bebauungsplan Seite 6 3 Übereinstimmung mit den Zielen der Stadtentwicklung Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Bendorf ist der Geltungsbereich der 1. Änderung bisher als Wohnbaufläche dargestellt. Abbildung 5: Auszug aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Bendorf (ohne Maßstab)

9 Begründung zum Bebauungsplan Seite 7 Damit weichen die Festsetzungen der vorliegenden Bebauungsplanänderung hinsichtlich der Art der Nutzung von den Darstellungen im Flächennutzungsplan ab. Wird jedoch ein Bebauungsplan nach 13a BauGB aufgestellt, kann er von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweichen, wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt wird. Dies ist vorliegend der Fall. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung zu einem späteren Zeitpunkt anzupassen. Laut Flächennutzungsplan befindet sich das Plangebiet innerhalb der Wasserschutzzone III. Über das Plangebiet hinweg verlaufen von West nach Ost zwei Richtfunkstrecken.

10 Begründung zum Bebauungsplan Seite 8 4 Belange des Naturschutzes Die 1. Änderung des Bebauungsplans Bendorf Süd III wird im beschleunigten Verfahren gem. 13a BauGB durchgeführt. Gem. 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.v.m. 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird im beschleunigten Verfahren von einer Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach 2a BauGB, von der Angabe nach 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, abgesehen. Dennoch sind alle relevanten Umweltbelange beachtlich und im Verfahren in eine sachgerechte Abwägung einzustellen. Hierzu wurden die unten stehenden Schutzgüter beurteilt: 4.1 Pflanzen, Tiere, Lebensräume Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Bendorf Süd III umfasst eine Fläche von rund 0,79 ha. Der Geltungsbereich befindet sich am östlichen Rand des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Bendorf Süd III und am westlichen Rand hinter bestehender Bebauung entlang der Vallendarer Straße und Untere Vallendarer Straße. Die Auswirkungen auf Flora und Fauna wurden mit dem Ursprungsbebauungsplans eingehend geprüft und bewertet. 4.2 Schutzgebietsausweisungen und artenschutzrechtliche Belange Das gesamte Plangebiet liegt innerhalb der Wasserschutzzone III des Wasserschutzgebietes Bendorf / Rheinau. Die entsprechenden Hinweise dazu bleiben im Bebauungsplan unverändert, so dass die Bebauungsplanänderung die planungsrechtliche Situation hierzu nicht berührt. 44 BNatSchG verbietet wild lebende Tiere der besonders geschützten Arten oder ihre Entwicklungsformen sowie ihre Fortpflanzungs- oder Ruhestätten zu beschädigen, zu zerstören oder erheblich zu stören, wenn der Erhaltungszustand der lokalen Population einer Art dadurch verschlechtert wird. Im Plangebiet liegen keine Biotoptypen gem. 30 BNatSchG oder sonstige kartierte Biotoptypen vor. Die Belange des Artenschutzes wurden mit einem Fachbetrag Artenschutz für den Ursprungsbebauungsplan erfasst und bewertet. Mit der Erweiterung der Baugrenzen und der Beibehaltung der GRZ ändert sich die Situation nicht. Artenschutzrechtliche Verbotstatbestände können immer erst auf der Verwirklichungsebene eintreten. Der Bebauungsplan bereitet lediglich die Verwirklichung vor. Es muss allerdings sichergestellt sein, dass der Bebauungsplan vollzugsfähig ist, d.h. auf der Ebene der Verwirklichung nicht zwangsläufig rechtliche Hindernisse auftreten. Ansonsten würde dem Bebauungsplan das Planerfordernis fehlen. Deshalb muss mit der Aufstellung des Bebauungsplans bereits dessen Umsetzbarkeit vorgeprüft werden. Im Ergebnis liegen keine Hindernisse vor. Da der Artenschutz stets, auch ohne Bebauungsplan, zu beachten ist, wurde in den Ursprungsbebauungsplan bereits ein Hinweis in den Bebauungsplan zum Zeitraum der Beseitigung von Gehölzbeständen und die Beachtung des 39 Abs. 5 BNatSchG aufgenommen, der unverändert weiter gilt. Bei Beachtung des Hinweises werden im Zuge der Umsetzung des Bebauungsplans keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände ausgelöst.

11 Begründung zum Bebauungsplan Seite Wasserhaushalt und Boden Durch die 1. Änderung des Bebauungsplans wird gegenüber der zulässigen max. überbaubaren Grundfläche seit letztem Jahr keine höhere Möglichkeit der Versiegelung geschaffen, so dass sich die Änderung nicht auf den Wasserhaushalt und Boden auswirkt. 4.4 Klima und Luft Die 1. Änderung bewirkt keine Mehrversiegelung, so dass sie sich nicht negativ auf das Schutzgut Klima und Luft auswirkt. 4.5 Landschafts-/Siedlungsbild und Kulturgüter Mit der 1. Änderung des Bebauungsplans werden innerhalb des Änderungsbereiches keine gestaltungsprägenden Bauvorhaben vorbereitet, die nicht zuvor in ähnlicher Form schon zulässig gewesen wären. Da die festgesetzte Gebäudehöhe unverändert bleibt, wird sich die Änderung nicht auf das Landschaftsbild auswirken und steht der 1. Änderung des Bebauungsplans nicht entgegen. Denkmäler sind in der Umgebung zwar mit dem Gebäude Vallendarer Straße 84 vorhanden, die Baugrenzen, die das Denkmal betreffen bleiben allerdings unverändert. Der Erholungswert der Landschaft wird durch die Änderung nicht beeinträchtigt. 4.6 Fazit und Abwägung Insgesamt betrachtet wirkt sich die 1. Änderung nicht auf die einzelnen Schutzgüter aus. Eine Mehrversiegelung bzw. ein erhöhter Eingriff, als der nach vorhandenem Baurecht zulässige, wird nicht ermöglicht.

12 Begründung zum Bebauungsplan Seite 10 5 Auswirkungen der Planung 5.1 Flächenbilanz Tabelle 2: Flächenbilanz Flächenbezeichnung m² Geltungsbereich Sondergebiet Altenpflegeheim / betreutes Wohnen Kostenschätzung Der Stadt werden durch die vorliegende Planung keine Erschließungs- oder Planungskosten entstehen. 6 Abwägung Durch die Änderung erwartet die Stadt Bendorf eine deutliche Verbesserung der Versorgung von Senioren. Aufgrund des demografischen Wandels, besteht der Bedarf an entsprechenden Pflege- und Betreuungseinrichtungen. Die Bebauungsplanänderung trägt dazu bei, ein Vorhaben in diesem Bereich der Daseinvorsorge zu verwirklichen. Auswirkungen auf die Belange der Grundstückseigentümer im Plangebiet durch die Änderung des Bebauungsplans, über die bereits in dem Ursprungsbebauungsplan abgewogenen Belange hinaus, lassen sich nicht erkennen. Negative Auswirkungen auf die Umgebung des Plangebietes sind durch die Änderung des Bebauungsplans nicht zu erwarten. Die Änderung des Bebauungsplans hat keine negativen Auswirkungen auf Natur und Landschaft und fügt sich in die städtebauliche Struktur ein. Bendorf, den Bürgermeister