SML Architekten GmbH. Kreativ [WERK] am Hochwasserbassin. Anhang. Studie - Oktober 2011

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1 GmbH Kreativ [WERK] Studie - Oktober 2011 Anhang

2 Erläuterungen Situation und Ansatz Gegenstand der Machbarkeitsstudie ist die Herrichtung eines Areals an der Süderstrasse in Hamburg Hammerbrook für Nutzungen als Ateliers, Werkstätten und Büros. Zudem waren Möglichkeiten zur Unterbringung von KiTa Nutzungen und Gastronomie / Veranstaltung zu prüfen. Als Laufzeit dieser Nutzungen bis zu einem möglichen Abbruch sollten 20 Jahre angesetzt werden. Im Falle eines dann folgenden Abbruchs sollte der Abbruch nebst evtl. erforderlicher Altlastenbeseitigung berücksichtigt werden. Die Aussenanlagen waren nicht Teil der Betrachtungen, lediglich z.b. die Neu-Verlegung von Fernwärmeoder Gastrassen über den Hof hinweg oder die Beseitigung von Pflanzen und die Bauwerkstrocknung greifen in die Aussenanlagen ein. Die Tanks der ehemaligen Tankstelle wurden somit ebenfalls nicht in der vorliegenden Studie berücksichtigt. Es ist daher ergänzend auch zu erwähnen, daß Nutzungen im Aussenbereich (z.b. für die KiTa) nicht Gegenstand der Untersuchungen sind - weder planerisch noch wirtschaftlich. Ferner wurden keine Betrachtungen zu Stellplätzen angestellt, diese müssen nutzungsabhängig Teil der Aussenanlagen werden. Hinsichtlich Entsorgung / Müll ist es sinnvoll später im Aussenbereich ein abgegrenztes Areal (Aufstellfläche) zu integrieren. Die Liegenschaft besteht aus vier Gebäuden und wurde bis ca. Ende 1999 durch die Hamburger Wasserwerke (HWW) betrieben. Der Bestand ist heterogen gegliedert, die Bauweise ist jeweils Massivbauweise bzw. Skelettbauweise, die ältesten Teile stammen aus dem Ende des 19.JH, die jüngsten Anbauten sind in den 1990er Jahren entstanden. Zustand: Durch den längeren Leerstand ist es bereits zu Verfallserscheinungen gekommen: Die Dächer sind teilw. undicht, die Heizungsanlage funktioniert in weiten Teilen nicht mehr, Elektroanlagen können nur vereinzelt in Betrieb genommen werden (bislang nur eine Leuchte im Heizungskeller betriebsbereit). Die Frischwasserversogung ist abgestellt, teilweise sind Ventile herausgerissen (Frost?). Vereinzelt sind auch Durchfeuchtungen der Bausubstanz im Sockelbereich zu beobachten (Vermutung: Aufsteigend und/oder Schlagregen; ggf. Grundleitungsschaden, jedoch nicht ermittelbar) Bei der Heizungsanlage ist zudem durch den langen Stillstand mit Korrosion der Leitungen und Heizkörper zu rechnen, die - auch wenn kurzzeitig Teilbetrieb möglich ist (unter ächzen z.b. im Haus 2) - zu unmittelbaren und wiederholten Ausfällen führen wird. Offensichtlich war es dem Nutzer HWW schon länger bekannt, daß er die Liegenschaft verlassen würde, denn die letzten ca. 10 Jahre (gerechnet ab ca. 1990) wurden wesentliche Elemente allenfalls geflickt, eine längerfristig angelegte Modernisierung hat lange Zeit nicht stattgefunden. So ist z.b. die Elektro-Versorgung mit zahlreichen dezentralen Sicherungskästen und unüberschaubarer Organisationsstruktur nur in geringem Umfang verantwortlich herzurichten. Die jüngste Erneuerung von Fenstern stammt aus den Jahren Bei erwarteten Lebenszyklen von Fenstern von ca. 20 Jahren ist damit das Verfallsdatum längere Zeit schon abgelaufen - mit umfangreicherem Austausch innerhalb der nächsten 20 Jahre ist also zu rechnen. In einigen Bereichen (insbes. EG Haus 1,3a und 3b) war auch zuvor nur eine geringere Versorgung mit Heizleistung gegeben, in anderen Bereichen (z.b. ex-kantine 1.OG 3a, Lagergeschoss 3a) war nur eine geringere Elektroversorgung gegeben. Für die vorgesehenen Nutzungen müsste - selbst wenn die Anlagenteile noch betriebsbereit wären - eine Nachrüstung und Ertüchtigung in Teilen erfolgen. Dies betrifft auch das große Dachgeschoss im Uhrenhaus (3a), welches aktuell komplett ungedämmt ist. Der Stillstand des Lastenfahrstuhls in 3a hat zum Erfordernis einer kompletten Neuabnahme geführt, was voraussichtlich unwirtschaftlich ist. Weiterhin wurden durch Vandalismus bereits einige Elemente, insbesondere im Fassadenbereich, zerstört oder entwendet (Buntmetalle im Haus 3b - Elektroversorgung dadurch weitgehend zerstört, Heizungsanlage teilweise). Daten zum Bestand Siehe technische Due Diligence Problematiken Buntmetall Diebstahl Elektro UV Haus 3b alte Wärmetauscheranlage Haus 3b

3 Altlasten: Zumindest in Haus 1, 3a und 3b muss im EG (bzw. UG - Haus 1) mit teilw. erheblichen Belastungen gerechnet werden: Die langjährige Nutzung als Garagenanlage und Werkstatt hat sicherlich zum Zwang gesonderter Altlastenbehandlung geführt. Diese Vermutung wird gestützt durch umfangreiche Sondierungen der Freibereiche mit erheblichen Belastungen u.a. durch Schwermetalle. Ferner sind Leitungsanlagen (Warmwasser und Heizleitungen) mit Ummantelungen versehen, die vereinzelt als Asbest und Glaswolle (beides schwach gebunden) zu Tage treten. In einigen Bereichen sind Dämmstoffe mit Mineralwolle / Steinwolle verbaut, welche aus den Zeiten kritischer Fasergrößen stammen. und mit 2 T30RS Türanlagen) - Absturzsicherungen als optionale Nachrüst-Elemente - Ausreizung 400qm Nutzungseinheiten: Überschreitungen bis 10% gelten je nach Prüfbehörde als tolerabel (hier relevant im Dachgeschoss 3a) - Anerkennung harte Bedachung bei den (teil-) sanierten Bitumendächern. - Akzeptanz vorhandener statischer Auslegung durch die Bauprüfbehörden. Im Rahmen weiterer Planungsschritte ist daher zunächst zur Sicherstellung des Baurechts und der angenommenen Maßnahmen/Kosten unbedingt eine Bauvoranfrage zu relevanten Einzelthemen anzustreben. Lärm: Die gewachsenen Belastungen primär der Süderstrasse und durch die neue ICE Trasse haben zu einer verschärften Lärmimmission in Teilbereichen geführt, rechnerisch wäre in Haus 1 Nord und Ost gerade eben genügend Lärmschutz für Büronutzungen gegeben - wenn die Fenster denn dicht wären. Wohnnutzung wäre ohne weiteres aktuell nicht mehr möglich. Da die Fensterdichtungen jedoch defekt sind, kann über einen sowieso-austausch Abhilfe geschaffen werden. Elektrosmog / Wirbelstrom: Die angrenzende Bahnanlage mit hohem Einstreupotential macht störempfindliche Nutzungen im näheren Umfeld unwahrscheinlich (z.b. Messtechnik / Elektronik etc.). Diese Einflüsse nehmen nach Westen hin ab. Baurecht Bauleitplanung: Wesentliche Grundzüge der Bauleitplanung befinden sich aktuell in Überarbeitung. Das Areal ist aktuell noch als Industriegebiet eingestuft. Im Zusammenhang mit den Maßnahmen zu den Freianlagen am Hochwasserbassin soll das Areal den Status Sondernutzung erhalten; inhaltlich soll hier konkret auf die weiter abzustimmenden Nutzungen eingegangen werden. In so fern sind evtl. Auflagen aus diesem laufenden Verfahren aktuell weder kostentechnisch noch planerisch bewertbar. Es ist z.b. von zentraler Bedeutung für eine einigermaßen wirtschaftliche Nutzung nicht an Auflagen aus der EnEV gebunden zu werden, was ebenfalls im Vorfeld abzusichern ist. In der Studie wird hiervon ausdrücklich ausgegangen. Die Folge hiervon wäre eine sehr erhebliche Kostensteigerung durch Zwang zur energetischen Ertüchtigung entsprechender Bauteile. Bauordnungsrecht: Bei den Planungen für die Studie und der Kostenermittlung wurde - im Rahmen der zur Verwendung vorhandenen Bausubstanz - von den üblichen zu erwirkenden Befreiungen und Auslegungen ausgegangen. Im Zweifel wurde eine entsprechende Maßnahme als optional gesetzt, um die preislichen Auswirkungen separat erfassen zu können. Als Beispiele hierfür sind zu nennen: - Haus 2: Aufteilung in 40m Brandabschnitte (statt dessen Definition Mitteltrakt als Schleuse ohne Brandlasten Lärmkataster Bahn und Strasse

4 Planungen In der Hauptsache wurden die Nutzungen Büro (insbes. Inkubator, Bürogemeinschaft / Start-up) und Atelier-/ Werkstätten zu Grunde gelegt. Um eine große Bandbreite abzudecken wurden beide Nutzungen in Varianten jeweils als Maximal-Belegung untersucht. Zwischen diesen beiden extremen sind weitgehend stufenlose Mischungen möglich. In einer dritten Variante wurden die besten Orte für Gastro-/Veranstaltungs-Nutzung (Haus 3a EG) und KiTa (Haus 2 gesamt) dargestellt. Um Kennwerte für den Gesamtkomplex abzuleiten, wurden diese Teilnutzungen sodann mit Atelier Belegungen in den anderen Bereichen aufgefüllt. Wesentlicher Unterschied der zu prüfenden Kernnutzungen Atelierflächen auf der einen Seite und Büronutzungen oder Werkstätten auf der anderen Seite ist die als wesentlich strenger zu betrachtende Einstufung als Arbeitsstätte für den Fall von Büro oder Werkstattnutzungen. Letzteres gilt auch für evtl. KiTa oder/und Gastro- Nutzungen. Die strengere Auslegung als Arbeitsstätten bedeutet in der Hauptsache höhere Aufwendungen für Sanitäranlagen in ausreichender Anzahl und Verteilung, evtl. Vergrößerungen von Tageslichtflächen (Fenster). Hinzu kommen höhere definierte Anforderungen an Raumtemperatur und Lüftung. Für die Arbeitsstätten wurden als etwas höherer Standard alle Bodenbeläge ausgetauscht und die Wände - nach Befreiung von Tapeten und Wandbelägen - neu gestrichen. Im Gebäude 2 wurden die Abhangdecken erneuert, sonst wurden Abhangdecken entfernt und die Decken gestrichen. Sanitärbereiche: In allen Untersuchungen wird als Leitlinie die wesentliche aktuelle Struktur beibehalten: So wird insbes. darauf hingearbeitet, keine neuen (Abwasser-) Grundleitungen herstellen zu müssen; neue oder erneuerte Sanitäranlagen befinden sich fast ausnahmslos an Orten vorheriger Installationen bzw. im Einzugsbereich vorhandener Fallrohre. Bei den Ateliers wurde versucht, möglichst viele vorhandene Installationsorte für die Einrichtung von Ausgussbecken (dezentral) heranzuziehen. Generelle ( sowieso ) Maßnahmen Altlasten: Der Austausch belasteter (Asbest/Glasfaser) Leitungsteile und Kanäle wird sofort vorgenommen; die Bodenplatten und Wandbauteile der EG-Garagen in Haus 1, 3a und 3b sollen nur gereinigt und versiegelt werden: Die Entsorgung der so eingeschlossenen Altlasten kann sinnvoll erst zusammen mit dem Abbruch vorgenommen werden. Dachsanierungen: Substanziell wurden Dächer teilweise ausgebessert (Haus 2), teilweise auch neu gedeckt (Haus 3a - um gleichzeitig Dämmung einbringen zu können). Feuchtebereiche und Versalzungen wurden ebenfalls sofort behandelt. Ein kleinerer Teil wurde auf Instandhaltungen verlagert. Fassaden: Bei den Fassaden mussten die akuten Sockelbereiche mit ausgewaschenen Fugen sofort bearbeitet werden. Optional wurden Kosten für die (zusätzliche) Imprägnierung der Gesamtfassade ermittelt: Stehen Gerüste ggf. für Dacheindeckungen, kann hiervon Gebrauch gemacht werden. Heizung, Elektro, Sanitär: Bei den Heizungsanlagen wird davon ausgegangen, daß diese nicht mehr ohne sehr beträchtliche Risiken in Stand zu setzen und dann auch noch 20 Jahre zu betreiben sind. Angegebene Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung sind daher bitte nur näherungsweise zu sehen, es kann auch ganz anders kommen (keine Gewähr!) So musste als Basisleistung leider eine neue Heizungsanlage mit Gas als Betriebsstoff vorgesehen werden. Bei den Elektroanlagen mussten erhebliche Teile neu veranschlagt werden: Bei den Büros wird dabei eine (sehr einfache!) Kanal-Verlegung entlang der Fenster angestrebt; Leuchten sind einfache Wannenleuchten (direkt/indirekt). Die Versorgung mit Warmwasser erfolgt nach Neubau der Heizungsanlage in Zukunft dezentral über Durchlauferhitzer oder UT-Geräte. Auch einige Kaltwasserleitungen sind - aufgrund von Aufforstungen und umständlichem Leitungsverlauf - neu herzustellen. Werkstatttore: Ein großes Problem stellen die alten Roll- und Falttore insbes. bei Arbeitsstätten dar: Sie sind häufiger fensterlos, kalt und im Rahmenbereich auch noch undicht. Ihre Funktion (bei den Elektro-Toren) ist nicht prüfbar; die Wartungsanfälligkeit kann als hoch angesehen werden. Für die teilweise sehr großen Roll- und Falttore wurde daher ein Ersatz-System aus mehrwandigen GFK oder Polycarbonat Tafeln vorgesehen, welches preislich etwa der Hälfte gleichflächiger Fenster oder Pfosten-Riegel Konstruktionen entspricht. Nur in Einzelfällen (z.b Atelier in 3b) wurden die Tore erhalten (jedoch mechanisch zumeist stillgelegt ).

5 Wie und Was: Sämtliche Maßnahmen gehen davon aus, daß diese von Profis (Handwerksbetriebe etc.) erbracht werden (näheres siehe Einsparpotentiale). Bei den Nebenleistungen wird davon ausgegangen, daß wesentliche Leistungsteile durch planende Architekten erbracht werden (einschl. planerischer Haftung für z.b. Genehmigungsfähigkeiten etc.). Üblicher Wert für die Baunebenkosten sind im Neubau knapp 20%. Hier wurde auf Grund der einzubeziehenden Altbausubstanz eine Quote von 25% als realistisch angesetzt. Die aufgezeigten Ausstattungen enden mit (einfachster!) Netzwerkverkabelung für die Büros und Grund- Auslegung für die Gastronomie: Küchenanlagen sind Sache des Gasto-Betreibers, ebenso mögliche Anlagen in den Werkstätten (Absauganlagen, Druckluft usw.). Bei der Gastronomie wird nicht von der Notwendigkeit eines Fettabscheiders oder von Fettabluft ausgegangen (nur convenienced food). Ein einfaches Lüftungsgerät mit Wärmetauscher für max. 0,3-fachen Luftwechsel im Winter wurde der Gastronomie spendiert. Teilung in je 2 autarke Nutzungseinheiten ist machbar. Im Dachgeschoss ist eine effektive Nutzung als Büro auf Grund zahlreicher Unzulänglichkeiten (großen Teils ohne Fenster, kaum/keine Dämmung, niedrige Decken, keine Heizkörper mehr vorhanden usw.) nicht mehr anzuraten. EIn Rumpfbereich wird daher als Atelier auf einfache Weise ertüchtigt. Eignung und Planungen im einzelnen Haus 1: UG (Gartengeschoss) und Anbau an der Durchfahrt: Nutzung als Werkstätten oder Ateliers; im rückwärtigen Bereich befinden sich Dunkelflächen, welche immerhin die Einrichtung von z.b. Dunkelkammer oder Lager als untergeordnete Bereiche möglich machen. Der südlich vorgelagerte Garagenanbau wird - auf Grund der erneuerten Dacheindichtung vorerst doch nicht als abgängig bewertet. Im westl. Anbau sind bis zu zwei Nutzungseinheiten (ideal als Büro oder Atelier / Ausstellung) vorgesehen. Der UG Bereich unter dem Wohnhaus ist als große zusammenhängende Büro- und Atelierfläche angesetzt worden, mit geringerem Aufwand ist alternativ ein durchgängiger rückwärtiger Flur möglich (Incl. Offenhaltung der Option, die interne Treppe wieder aufleben zu lassen). Eine mittlere Garagenschiene dient bei den Arbeitsstätten als Aufenthalts-/ Bürofläche. Die kalten Rolltore werden - auch im Atelierfall - allesamt abgebrochen, da sie nicht nur kaum Wärmedämmung bieten, sondern auch nur minimale Fensterflächen aufweisen. Die Wartung der Mechanik wäre ebenfalls unverhältnismäßig. Wieder aufgefundene Abwasserleitungen wurden zur WC- Errichtung reaktiviert; Elektroleitungen sind weitgehend unbrauchbar, ebenso Heizung und Wasserversorgung in weiten Teilen; in den Garagen existierten kaum Heizkörper. In EG und OG wurden die Wohnungen im Prinzip auf identische Art und Weise zu Büros oder Ateliers ertüchtigt: Je ein Bad wurde stillgelegt, der Mittelflur wieder freigelegt und 2 verbleibende Bäder zu WC Damen und Herren umgebaut (oder teilw. erhalten: Atelier). Eine etagenweise Haus 2: UG und EG sind strukturell sowohl als Atelier als auch als Büro gut nutzbar. Aufgrund des Zustands der Installationen muss aber auch hier ein erheblicher Ertüchtigungsbedarf angesetzt werden. Die Abhangdecken insbes. im EG sind fast alle baufällig, einige Bodenbeläge können für die Ateliers gerettet werden. Im UG wurde - nur für die Büros und KiTa - der sehr unebene Boden mittels einer neuen Ebene aus Spanplatten auf Kanthölzern ausgeglichen. Nebenräume im UG können durch einen neuen Flur (Büros und KiTa) oder von aussen einzeln (Atelier) nutzbar gemacht werden. Für die Ateliers gehen wir von einer zentralen Anlaufstelle (WC und Teeküche mit Ausguss) aus.

6 Haus 3a: Im EG sind vielfältige Nutzungen möglich; alle diese sind jedoch relativ stark eingeschränkt durch kühle und dunkle Tore. So wurde nur ein Teil (8-9 Stck) erhalten; Für Werkstätten und Gastro wurden die verbleibenden dann durch eine GFK- / Polycarbonat Schale ergänzt. Bei den Ateliers wurden ebenfalls Tore so ersetzt, dass immer min. ein großes Lichtelement je Atelierraum eingebaut werden konnte. Im 1.OG und DG werden Ateliers und Büros möglich; im Dachgeschoss rechtfertigt die große Fläche die Dachneudeckung mit Wärmedämmung. Bei den Büros werden 8 Oberlichter verteilt, um genügend belichtete Flächen zu erhalten. Um den Installationsbedarf nicht zu hoch werden zu lassen und weil bereits WC-Anlagen ausreichend im 1.OG enthalten sind, wird auf die Installation eigener WC im Dachgeschoss verzichtet. sind - da minimal Kerngedämmt - mit neuen eingeschnittenen Fenstern als Büro- / Atelier und Aufenthaltsflächen auch im Winter zu ertüchtigen: Sie bilden ebenfalls einen dauerhaften Rückzugsbereich. Grundlegende Idee bei der Halle ist es somit, diese durch individuell unterschiedliche Satellitenräume (Anbau und Mitteltrakt) möglichst vielen unterschiedlichen Nutzern nach Bedarf und Belegungsplan zur Verfügung zu stellen. Haus 3b: Die Halle besitzt eine enorme Fassadenfläche gegenüber der nutzbaren Grundfläche. Dazu kommen einfach verglaste Oberlichter und Glasbausteine. Die Tore sind seitlich recht zugig und ebenfalls riesengross. Eine sinnvolle Wärmedämmung ist wirtschaftlich nicht möglich. Für eine annehmbare Nutzperiode (ggf. 3-4 Monate relativ kalt) wird die Halle für die Werkstätten aber wie folgt aufbereitet: Abbau der dünnwandigen Tore (bis auf je ein großes und ein kleines); Einbau von GFK- Polycarbonat Füllelementen (s.o.) auch bei den Oberlichtern (Pufferwirkung). Für die Ateliers wird darauf verzichtet: Hier werden lediglich alle Tore (bis auf zwei) stillgelegt (nicht mehr öffenbar). Die Nebenbereiche werden neu geordnet sind sind als Rückgrat für die Hallennutzung eigentlich unverzichtbar, denn nur hier ist auch in der Winterzeit eine ausreichende Wärme- und Aufenthaltsqualität garantierte (Arbeitsstätten). Ferner muss hier die Ergänzung durch Sanitäranlagen erfolgen. G03b E00 N02 R08 und R07 sind vorauss. so stark kontaminiert, daß diese beiden Räume aktuell nur als unverbindliche Lager in Eigenverantwortung an Nutzer übergeben werden. Die übrigen Teile der südl. Anbauten

7 Risiken Risiken (aber auch Einsparpotentiale) liegen insbesondere im Bereich Altlasten: Durch eine orientierende Analyse können ggf. Gefahrstoffe ausgeschlossen werden und die aktuell angesetzten Behandlungen und Abbruch-Zusatzmaßnahmen verkleinert werden. Die noch in Diskussion befindlichen Überarbeitungen der Bauleitplanung sind im Ergebnis noch gar nicht abschätzbar: Die Studie geht grundsätzlich von der Zulässigkeit der vorgeschlagenen Maßnahmen aus. Der Zustand der Grundleitungen für Abwasser ist unklar - diese befinden sich zudem weitgehend im Aussenbereich und damit ausserhalb des Betrachtungsraums. Man kann aber vorsichtig davon ausgehen, daß diese im engeren Umfeld intakt sind und bei Behandlung der Aussenanlagen ohnehin mit beeinflusst werden (können, müssen oder sollen). Die Nutzer der neuen Belegungen müssen hinsichtlich Akustik in einigen Bereichen sicher Kompromisse hinnehmen: Dies liegt insbesondere an den Verbunddecken ohne Trittschalldämmung, welche den Flankenschall weiterleiten werden. Bei normaler Atelier und Büronutzung ist dies aber hinnehmbar. Alles andere wäre kostentechnisch auch nicht darstellbar. Die Vermeidung der geltenden EnEV für weite Bereiche (s.o.) muss angestrebt werden. Hiervon wird in der Studie ausgegangen. Sicher gestellt ist dies aber nicht, sondern nur eine zu Grunde gelegte Annahme (Klärung spätestens mit Bauvoranfrage nötig) Einsparpotentiale Neben den Maßnahmen zum Substanzerhalt und zu den Instandhaltungen sind kleinere Leistungen (z.b. Anstriche) auch von den Nutzern durchführbar. Das Einsparpotential liegt allerdings kaum über 10% (Ateliers). Gelegentlich werden in Eigenregie auch Heizungs-, Wasserversorgungs- und Elektroanlagen repariert und instand gehalten. Dies ist aber planerisch nicht einwandfrei (u.a. Zulässigkeit / Abnahmen und Gefahren). Deshalb wird ausdrücklich davon abgeraten. Hinsichtlich Kosten und Risiken ist dies zudem nicht einschätzbar. Einige Einsparungen sind kurzfristig zu erzielen, wenn auf Risiko gespielt wird: So ist der Austausch einiger Fenster ggf. vermeidbar, ebenso die Behandlung von maroden Mauerwerksfugen etc. Im Hinblick auf die angestrebte Nutzungsdauer ist dies jedoch nicht effektiv, da später erheblich höhere Folgekosten entstehen können. Eine neuere Möglichkeit zur Einsparung bieten die Dachflächen, sofern diese für rd. 20 Jahre zur Pacht an einen Solaranlagen-Betreiber verpachtet werden: Häufig wird hier seitens Betreiber die Sanierung von Dachflächen im Gegenzug angeboten. Kostenermittlung Der Studie entsprechend ist die Kostenermittlung in zwei wesentliche Teile gegliedert: Die sowieso Kosten für in jedem Falle anzusetzende Maßnahmen und die individuellen Kosten je nach Nutzung. Ferner wurden alle Maßnahmen, welche gemeinhin als Dach und Fach bezeichnet werden (eine genaue Definition oder gesetzliche Regelung hiervon gibt es nicht) in der Spalte Substanzsicherung zusammengefasst. Darin sind auch - als sehr erheblicher Anteil - die Kosten für den späteren Abbruch nebst Behandlung der Altlasten einbezogen.

8 Stellungnahme IBE Fenzl: Feuchte, Altlasten IBE Erik Fenzl. Teinstücken 3 h Hamburg GmbH Herrn Benedikt Schmitz Schomburgstr Hamburg Auftr.-Nr Hamburg, Objekt Hochwasserbassin in Hammerbrock, Süderstr. 112/114 hier: Stellungnahme über Ortstermin am 27. September 2011 Sehr geehrter Herr Schmitz, am 27. September 2011 fand an o. g. Objekt eine gemeinsame orientierende Sichtprüfung und Feuchtemessung zur Überprüfung der vorhandenen Feuchte- und Schadstoffsituation in den drei Gebäuden statt (vgl. Grundriss mit Feststellungen/Anmerkungen). Orientierende Feuchtemessungen (Gann Aktiv-Elektrode B 60, bis ca. 50 mm tiefe) bestätigen das äußere Erscheinungsbild und ergaben v. a. in den Kellerwänden, Boden und Decke z. T. stark erhöhte Messwerte. Verkleidungen sind zu überprüfen und ggf. zu entfernen. eingeschränkte Nutzung durch unzureichenden Feuchteschutz (mögliche Gesundheitsgefährdung) und Wärmeschutz (Einscheibenverglasung etc.). Hier sind entsprechende Kosten bei einer evtl. Sanierung einzuplanen. Ergänzende Maßnahmen wie erstellen einer Horizontalsperre, z. B. mittels Injektion über schräg angesetzte Bohrungen und ggf. weitere und flankierende Maßnahmen können ebenfalls erforderlich werden, so dass eine Kostenschätzung schwierig ist. Nach der Altlastenuntersuchung von SPU (1995) liegt eine Schadstoffbelastung im Untergrund vor. Durch die bisherige Gebäudenutzung (Werkstatt/Tankstelle) ergeben sich weitere Verdachtsmomente. Weitere mögliche Schadstoffbelastungen können sich aus verwendeten Materialien und Baustoffen bei der Bauwerkserrichtung ergeben. Seite 1 von 2 Dipl.-Ing. Erik Fenzl Beratender Ingenieur Freier Sachverständiger Energieberater Mitglied der HIK-Bau Firmenanschrift: IBE Erik Fenzl Teinstücken 3 h Hamburg Tel. (040) Fax (040) mail@ibe-fenzl.de Internet: Hamburger Sparkasse BLZ Kto.-Nr USt-IdNr. DE

9 Stellungnahme vom , Auftr.-Nr Seite 2 von 2 In Hinblick auf die möglichen zukünftigen Nutzungen der Gebäude als Büro, Atelier, Werkstatt, Kita (L-Haus), Wohnen o.ä empfehlen wir eine orientierende Untersuchung der Schadstoffbelastung in den Gebäuden durchzuführen, um mögliche Risiken zu ermitteln und näher einzugrenzen. Hierbei werden schadstoffverdächtige Materialien/ Bauteile beprobt und im Labor auf Gefahrenstoffe und Ausgasung (z. B. Asbest, PCB, PAK, KMF o. ä.) hin analysiert. Anhand eines Schadstoffkatasters kann der Sanierungsbedarf ermittelt werden. Die Kosten für eine orientierende Schadstoffuntersuchung belaufen sich auf ca (netto). Die Ausarbeitung erfolgte auf Basis der durchgeführten Sichtprüfung mit Feuchtemessung und Beratung während des Besichtigungstermins. Zur abschließenden Klärung der örtlichen Feststellungen sind ergänzende, ggf. vertiefende Untersuchungen erforderlich, um eine nachhaltige Beurteilung der Bausubstanz zu ermöglichen. Sollten Sie noch Fragen haben, stehen wir Ihnen gern zur Verfügung und verbleiben mit freundlichen Grüßen Dipl.-Ing. Erik Fenzl

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12 Stellungnahme / Protokoll GmbH Vor-Ort Termin Begehung Fachleute: Dieter Meyer Geschäftsführer Versorgungstechnik, Anlagenbau Kohl Neels & Eisfeld GmbH (Anlagenbauer und Wartung der Anlagen in der Liegenschaft lt. Kennzeichnungen) Begehung mit: Benedikt Schmitz - SML Bereiche: Alle Gebäude, Schwerpunkt Wärmeversorgungsanlagen Heizungsanlage im Hauptraum G02 U01 N01 R01: - Fernwärmeübergabe offensichtlich hinter diesem Raum - Anlage als Dampf-Kondensatsystem - Aktuelle Einspeisetemperatur: 110 C - Versorgung mit diesem Medium nicht dauerhaft sichergestellt: Einstellung seitens Versorger möglich (nur noch normale Fernwärme; ggf. Gasversorgung) - Anlage in schlechtem Zustand mit zahlreichen Ausbesserungen (Schweißstellen erkennbar, Rohleitungen angerostet etc.); zuletzt Ausbesserungen nicht mehr durch Firma KNE - Auslegung der Anlage und Einrichtungen entsprechen nicht mehr aktuellem Stand: So ist z.b. der Ausgleichskessel viel zu klein bemessen. - Dampfversorgung geht von hier aus offenbar auch hinüber zu den Gebäuden 3a und 3b (Raum G03b E00 No1 R02) sowie hinüber in Haus 1: Dort keine eigene und/oder getrennte Anlage - Erhaltung ist eher sinnlos, da die Instandhaltung kaum abzuwägen ist. Auch wenn eine Instandsetzung (mit rel. Großem Aufwand) gelingt, ist mit häufigen Schäden im weiteren Verlauf zu rechnen. - Ein Hauptgrund liegt in der zu langen Stillstandszeit, in der im Rohrsystem kaum Austausch und Bewegung herrschte, wodurch von aussen unsichtbare Korrosionen in Stillstandsbereichen (Wasser und Gase) fortschreiten konnten Heizungsanlage im Nebenraum G03b E00 No1 R02: - Hier Kesselanlage als Wärmetauscher (kleiner Zylinder) sowie großer Kessel (Warmwassertank) - Pumpensumpf vermutlich als Überdruck-Wasserentlastung Begehung Gebäude: Haus 1: - Dachgeschoss/Spitzboden: Alte Schwerkraftheizung ausser Betrieb (abgängig) mit Druckbehälter. Teilw. Verrohrungen ebenfalls abgängig - Sonstige Geschosse: Normale Heizungsversorgung: Unterschiedlich alte Heizkörper; alte Rippenheizkörper (Guss) vorauss. Problematisch. - UG: Teilw. Verkleidungen: Gipsmantel weist auf Asbest hin [in einzelnen Bereichen wurde hernach aus asbestartiges Material an beschädigten Stellen der Ummantelung gefunden] Benedikt Schmitz + Maike LŸ ck GmbH GeschŠ ftsfÿ hrende Gesellschafter: Benedikt Schmitz, Architekt BDA I Maike LŸ ck, Architektin Schomburgstra e Hamburg Tel (040) Fax (040) Registergericht: Amtsgericht Hamburg, Registernummer: HRB , Steuernummer: 41/759/03289

13 Stellungnahme / Protokoll GmbH Haus 2: Ähnlich Haus 1; Ausstattung insgesamt jünger und besser intakt Haus 3a: - EG: deutliche Unterversorgung (teilw. Nur 2 HZK im großen westl. Raum!) - 1.OG: Normale Auslegung der Anlage - Dachgeschoss: Bereich unterversorgt - Verrohrung zwangsläufig im Gesamtbau unterdimensioniert Haus 3b: - starke Zerstörungen in den kleineren Räumen; HZK fehlen treilweise, Rohrleitungen angetastet - In der Haupthalle zwei Systeme: Heizkörper an der Wand, zus. Installationen in den Südl. Anbauten sowie Gebläse in der Halle. Allerdings fehlen Gebläseelemente an der östlichen Wand (min. 4 Elemente), die dort wichtig wären - Gebläseelemente: Reinigung aufwendig, aber möglich; fehlende Elemente ergänzen - Gebläseelemente benötigen hohe Vorlauftemperaturen! Rohrleitungen effektiv ummanteln - Alle Bereiche durch zahlreiche Nachinstallationen ineffektiv, Heizleistung vorauss. Nicht gut dimensioniert (insbes. Südl. Anbauten) Empfehlungen allgemein: - Errichtung neuer Heizungsanlagen (drei dezentrale Anlagen), als Fernwärmesystem oder auf Basis Gas als Brennstoff. - Kosten Faustwert: 650,- EURO/kW neue Anlage incl. HZK - Neue Versorgungstechnik hier: tsd. EURO gem. Schätzung - Ertüchtigung der Flachheizkörper - Problem überall: Hinter den Heizkörpern nur dünne Wandbauteile; daher wurde Verlustkompensation teilweise bereits durch Alupaneele versucht - Austausch der Guss-/Rippen- Blechheizkörper (Wartungsaufwand zu hoch) - Austausch alter Verrohrungen; Entfernung alter Ummantelungen (zugleich Schadstoff/Altlasten beseitigen) und Ersatz - Warmwasserbereitung in Zukunft dezentral (UT-Geräte), keine Erneuerung Warmwasserkreislauf. - Verbesserung des Leitungssystems: Austausch einzelner älterer Leitungen, Ausbau der Kapazitäten in den Garagen Haus 1 und 3a; wenn möglich Tichelmann System anstreben zur besseren Gleichmäßigkeit Hamburg, den Benedikt Schmitz Weitere Unterlagen: - Mitschrift auf Plansatz / Ortstermin - Tel. Abstimmung GmbH Benedikt Schmitz, Architekt BDA I Maike LŸ ck, Architektin Schomburgstra e Hamburg Tel (040) Fax (040)

14 Stellungnahme / Protokoll GmbH Vor-Ort Termin Begehung Fachleute: Rolf Stupperich Partner Stupperich + Partner_Beratende Bauingenieure VDI (Tragwerksplanung) Begehung mit: Benedikt Schmitz - SML Bereiche: Alle Gebäude, Schwerpunkt Tragwerk Begehung Gebäude: Haus 1: - Untergeschoss mit massiven Bauteilen; keinerlei stat. Befürchtungen - EG und 1.OG statisch vergleichbar: Vorauss. Ausreichende Dimensionierungen; tragende Mittelwand und Treppenkern; flankierend Stahlstützen (ausgegossen). Tragrichtung der Stahlträger der Kappdecken in Nord- Süd Richtung - Balkone im 1.OG vorauss. ohne Probleme - Die vermeintlichen Unterzüge im Dachgeschoss sind wohl Kamine zum zentralen Schacht - Allgemeiner Hinweis: Absturzhöhen/Geländer beachten - Dachstuhl solide mit üblichem Aufbau Fazit: Keine grundlegenden Einschränkungen; offene Stahlbauteile insbes. im UG behandeln und für ausreichende Überdeckung sorgen. Haus 2: - Untergeschoss teilw. mit Eisenstützen und offenen Stahl-Balken: Einhausung mit Brandschutzplatten notwendig! - Absackungen des Bodens offensichtlich den Pfahlgründungen geschuldet (Hammer-brook = Sumpf) - Erdgeschoss: Dachstuhl in Holzbauweise mit niedrigeren Kehlbalken und offensichtlich hiervon abgehängter Decke (zur Sicherheit Abhangdecken neu aufbauen: Dabei Dämmung einbringen) - Wandbekleidungen innen im Südtrakt: So fern diese keine Probleme machen können sie doch bleiben Fazit: Keine grundlegenden Einschränkungen; offene Stahlbauteile insbes. im UG behandeln und für ausreichende Überdeckung sorgen. Haus 3a: - EG: Ausreichend Stützen in geringem Abstand vorhanden: Statisch unbedenklich. Teilweise abgestossene Ecken der Stützen reparieren - Die Fahrstuhllasten von 1,5kN geben Hinweise auf die zulässigen Deckenlasten ab 1.OG : Mit Ertüchtigungen ist nicht zu rechnen (zumal das Dachgeschoss schon als Lager ausgelegt war - 1.OG und DG: Das Stützraster geht bis zum Dach durch. - DG: Vorauss. Ausreichend dimensionierte Stützen; Dach als Betondach ohne Dämmung mit 2 großen Stoßfugen in Nord- Süd Richtung. Benedikt Schmitz + Maike LŸ ck GmbH GeschŠ ftsfÿ hrende Gesellschafter: Benedikt Schmitz, Architekt BDA I Maike LŸ ck, Architektin Schomburgstra e Hamburg Tel (040) Fax (040) Registergericht: Amtsgericht Hamburg, Registernummer: HRB , Steuernummer: 41/759/03289

15 Stellungnahme / Protokoll GmbH - Abdichtungen unbedingt erneuern. - Einschneiden von Oberlichtern innerhalb der Deckenfelder unbedenklich - Rissbildungen in den Ecken nicht prinzipiell problematisch (in statischer Hinsicht). Durch Dacheindeckung mit Dämmung in den Folgen besser beherrschbar. Fazit: Keine grundlegenden Einschränkungen; offene Stahlbauteile insbes. im UG behandeln und für ausreichende Überdeckung sorgen. Haus 3b: - statisch solide; Laufkatzen ohne weiteres weiter zu verwenden Fazit: Keine grundlegenden Einschränkungen; offene Stahlbauteile insbes. im UG behandeln und für ausreichende Überdeckung sorgen. Hamburg, den Benedikt Schmitz Weitere Unterlagen: - Mitschrift auf Plansatz / Ortstermin - Tel. Abstimmung GmbH Benedikt Schmitz, Architekt BDA I Maike LŸ ck, Architektin Schomburgstra e Hamburg Tel (040) Fax (040)