Modul Bauökonomie und Baurecht. Bauökonomie. Maß der baulichen Nutzung und Flächenermittlung im Hochbau. Debora Portner M. Sc.

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1 Modul Bauökonomie und Baurecht Bauökonomie Maß der baulichen Nutzung und Flächenermittlung im Hochbau Debora Portner M. Sc. Seite 1

2 I. Maß der baulichen Nutzung II. Flächenermittlung im Hochbau III. Seminar zur Vorlesung Seite 12

3 Basisliteratur zu Flächen im Hochbau BauNVO Flächen gemäß der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau MF/G MF/W WoFIV Richtlinie zur Berechnung von gewerblichen Mietflächen des gif e.v. Richtlinie zur Berechnung von Wohnungsmietflächen des gif e.v. Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche Seite 13

4 Maß der baulichen Nutzung Seite 14

5 Maß der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung: Grundflächenzahl (GRZ) Geschossflächenzahl (GFZ) Baumassenzahl (BMZ) Anzahl der Vollgeschosse Seite 15

6 Maß der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung: Grundflächenzahl (GRZ) Geschossflächenzahl (GFZ) Baumassenzahl (BMZ) Anzahl der Vollgeschosse Download unter: &psid=d Seite 16

7 Maß der baulichen Nutzung Projektentwicklungsrechnung, Aufgabe aus der Praxis: Wismar Innenstadt: Bauland für Wohn- und Geschäftshaushaus zu verkaufen: >> Fläche ca. 500 m² Kaufpreis EUR << Ein tolles Angebot für den Investor? Wieviel Projektentwicklungsgewinn könnte erzielt werden? Daraus resultiert eine typische Frage an den Architekten: Wieviel vermietbare Fläche darf ich auf dem Grundstück bauen? Seite 17

8 Maß der baulichen Nutzung Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Wieviel qm darf ich bauen? 500 m² Bauland EUR Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 10 EUR/m² WoFl Nettokaltmiete (NKM) Seite 18

9 Maß der baulichen Nutzung Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Wieviel qm darf ich bauen? 500 m² Bauland EUR Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 10 EUR/m² WoFl NKM entspricht etwa EUR/m² WoFl 12 x 10 EUR/m² = 120 EUR JNKM/m² 120 EUR x 20 = EUR/m² Seite 19

10 Maß der baulichen Nutzung Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Vervielfältiger aus Maklerformel : 1_ Rendite = Vervielfältiger 1_ 5% = 20 Wieviel qm darf ich bauen? 500 m² Bauland EUR Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? 10 EUR/m² NKM entspricht etwa EUR/m² WoFl 12 x 10 EUR/m² = 120 EUR JNKM/m² 120 EUR x 20 = EUR/m² Seite 20

11 Maß der baulichen Nutzung Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Wieviel qm darf ich bauen? 500 m² Bauland EUR Was kostet das Haus? Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? EUR/m² WoFl Guter Faktor: 85 % WoFl/BGF EUR x 0,85 = EUR/m² BGF Seite 21

12 Maß der baulichen Nutzung Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Wieviel qm darf ich bauen? 500 m² Bauland EUR Was kostet das Haus? KG200: 0 EUR KG : EUR/m² BGF KG500: 0 EUR KG600: 0 EUR KG700: 20 % auf KG300 u. 400 =1.400 EUR/m² BGF Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? EUR/m² WoFl EUR/m² BGF Seite 22

13 Maß der baulichen Nutzung Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Wieviel qm darf ich bauen? 500 m² Bauland EUR Was kostet das Haus? EUR/m² BGF Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? EUR/m² WoFl EUR/m² BGF GFZ 2,0 = Geschossfläche nach BauNVO = m² GF = m² BGF? Seite 23

14 Maß der baulichen Nutzung Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Var. 1 Wieviel qm darf ich bauen? 500 m² Bauland EUR Was kostet das Haus? EUR/m² BGF Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? EUR/m² WoFl EUR/m² BGF 850 m² WoFl = EUR (Verkaufserlös abzgl. 3 % Vertriebskosten) m² BGF = EUR (Baukosten) 500 m² Bauland = EUR (inkl. 10 % Erwerbsnebenosten) 5 % Zwischenfinanzierung = EUR (0,05 x EUR) Überschlägiges Ertragsergebnis = ca EUR (19 % der Investitionssumme) Seite 24

15 Maß der baulichen Nutzung Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung Var. 2 Wieviel qm darf ich bauen? 500 m² Bauland EUR Was kostet das Haus? EUR/m² BGF Wieviel Mietfläche kann ich vermieten/ verkaufen? EUR/m² WoFl EUR/m² BGF m² WoFl = EUR (Verkaufserlös abzgl. 3 % Vertriebskosten) m² BGF = EUR (Baukosten) 500 m² Bauland = EUR (inkl. 10 % Erwerbsnebenosten) 5 % Zwischenfinanzierung = EUR (0,05 x EUR ) Überschlägiges Ertragsergebnis = ca EUR (25 % der Investitionssumme) Seite 25

16 Maß der baulichen Nutzung Wo liegen die Optimierungspotenziale? Seite 26

17 Maß der baulichen Nutzung Wo liegen die Optimierungspotenziale? Ausreizen der baurechtlichen Begrenzung Erweitern des Baukörpers mit nicht bauplanungsrechtlich relevanten Flächen Schaffen von Mietflächen außerhalb der baurechtlich definierten Vollgeschosse Minimierung von Verlustflächen durch optimalen Grundriss Seite 27

18 Maß der baulichen Nutzung Wo liegen die Optimierungspotenziale? Ausreizen der baurechtlichen Begrenzung Erweitern des Baukörpers mit nicht bauplanungsrechtlich relevanten Flächen Schaffen von Mietflächen außerhalb der baurechtlich definierten Vollgeschosse Minimierung von Verlustflächen durch optimalen Grundriss Kenntnisse über Flächen(definitionen) im öffentlichen Baurecht notwendig Seite 28

19 Maß der baulichen Nutzung Öffentliches Baurecht Öffentliches Baurecht Seite 29

20 Maß der baulichen Nutzung Öffentliches Baurecht Öffentliches Baurecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Seite 30

21 Maß der baulichen Nutzung Öffentliches Baurecht Öffentliches Baurecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht WAS darf WO gebaut werden? WIE darf gebaut werden? Seite 31

22 Maß der baulichen Nutzung Öffentliches Baurecht Öffentliches Baurecht Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht WAS darf WO gebaut werden? WIE darf gebaut werden? BauGB BauNVO Bauordnungen z.b. BauO Berlin Bundesebene Landesebene Seite 32

23 Maß der baulichen Nutzung Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Seite 33

24 Maß der baulichen Nutzung Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Achtung bei B-Plänen: Es gilt immer die passende BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung! Seite 34

27 Maß der baulichen Nutzung GRZ und GFZ: Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014 Seite 37

28 Maß der baulichen Nutzung 19 BauNVO Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche (1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. (2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Bundesrecht Seite 38

29 Maß der baulichen Nutzung 19 BauNVO Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche (1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind. (2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.? Bundesrecht Seite 39

30 Maß der baulichen Nutzung 2 BauO Berlin Begriffe (1) Anlagen sind bauliche Anlagen und sonstige Anlagen und Einrichtungen im Sinne des 1 Abs. 1 Satz 2. Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen; eine Verbindung mit dem Boden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden. Landesrecht Seite 40

31 Maß der baulichen Nutzung GRZ (BauNVO 1990): Berechnung der GRZ I (Hauptanlagen) zu berücksichtigen: Gebäudegrundfläche 500 m² Terrassen/Balkone 50 m² Gesamtfläche: 550 m² Grundflächenzahl: 0,55 Zulässige Grundfläche Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014 Seite 41

32 Maß der baulichen Nutzung 19 BauNVO Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche (4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 2. Nebenanlagen im Sinne des 14, 3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. [ ] Seite 42

33 Maß der baulichen Nutzung GRZ (BauNVO 1990): Berechnung der GRZ I (Hauptanlagen) zu berücksichtigen: Gebäudegrundfläche 500 m² Terrassen und Balkone 50 m² Gesamtfläche: 550 m² Grundflächenzahl: 0,55 Zulässige Grundfläche Berechnung der GRZ II (GRZ I einschl. zulässige Überschreitung i.s.d. 19 BauNVO sowie Unterbauungen): zu berücksichtigen: Gebäudegrundfläche 500 m² Terrassen und Balkone 50 m² Zuwegungen und -fahrten 50 m² Überdachte Stellplätze 50 m² Tiefgarage 150 m² Terrassen und Balkone* -50 m² Gesamtfläche: 750 m² Grundflächenzahl: 0,75 * Überlagerung mit Tiefgarage Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014 Seite 43

34 Maß der baulichen Nutzung 20 BauNVO Vollgeschosse, Geschossflächenzahl, Geschossfläche (1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. (2) Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des 19 Abs. 3 zulässig sind. (3) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind. (4) Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des Bundesrecht 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt. Seite 44

35 Maß der baulichen Nutzung Gem. 2 BauO Berlin Begriffe Ein Geschoss ist ein Vollgeschoss, wenn es mehr als 1,40 m über Geländeoberkante (im Mittel) hinausragt und mindestens über zwei Drittel der Grundfläche eine lichte Höhe 2,30 m hat Im Dachraum bzw. obersten Geschoss ist ein Geschoss ein Vollgeschoss, wenn es eine lichte Höhe von 2,30 m über zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. Landesrecht Seite 45

36 Maß der baulichen Nutzung GFZ (BauNVO 1990): Berechnung der GFZ zu berücksichtigen: Gebäudefläche DG 0 m² Gebäudefläche 2. OG 500 m² Gebäudefläche 1. OG 500 m² Gebäudefläche EG 500 m² Gebäudefläche KG 0 m² Gesamtfläche: m² Geschossflächenzahl: 1,5 Zulässige Geschossfläche unberücksichtigt bleiben: Terrassen und Balkone Vordächer und Dachüberstände Zuwegungen und -fahrten Überdachte Stellplätze Tiefgarage Nicht Vollgeschosse Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014 Seite 46

37 Maß der baulichen Nutzung Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Abb: Prof. Kalusche Seite 47

38 Maß der baulichen Nutzung Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014 Seite 48

39 Maß der baulichen Nutzung Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014 Seite 49

40 Maß der baulichen Nutzung Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Untergeordnete Vorbauten Quelle: Seite 50

41 Maß der baulichen Nutzung Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Untergeordnete Vorbauten BauO Berlin (2005) 6: Abstandflächen, Abstände Landesrecht [ ] (6) Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht 1. vor die Außenwand vortretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände, 2. Vorbauten, wenn sie a) insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen und b) nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vortreten, 3. Außenwandbekleidungen zum Zwecke der Energieeinsparung bei bestehenden Gebäuden. Von der gegenüberliegenden Nachbargrenze müssen vortretende Bauteile mindestens 2 m und Vorbauten mindestens 3 m entfernt sein. Seite 51

42 Maß der baulichen Nutzung Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin) Untergeordnete Vorbauten sind: Erker, Gauben, Wintergärten Aus der Begründung zur BauO Bln 2005 zu 6 Abs. 6 Nr. 2 geht hervor, dass zu den bei Einhaltung bestimmter Abmessungen - bisher bereits abstandsflächenrechtlich privilegierten Vorbauten, wie Balkonen, Erkern und Wintergärten, nun Treppen, Treppenräume und Aufzüge hinzugekommen sind. In die Geschossflächenberechnung gehen die Flächen baulicher Anlagen und Gebäudeteile, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind, nach den jeweils anzuwenden Fassungen des 20 Abs. 3 BauNVO 1962, 1968 und 1977 bzw. 20 Abs. 4 BauNVO 1990 nicht ein. Gleiches gilt für die Grundflächenberechnung nach den jeweils anzuwendenden Fassungen des 19 der BauNVO vor Immer im Landesrecht prüfen: Definition Vollgeschoss! Bauliche Anlagen in Abstandsflächen! Seite 52

43 I. Maß der baulichen Nutzung II. Flächenermittlung im Hochbau III. Seminar zur Vorlesung Seite 53

44 Gebäudeflächen nach DIN 277 Mietflächen Seite 54

45 DIN 277 DIN 276 Definition der Flächen Definition der Kostengruppen DIN 277 Teil 1 DIN 277 Teil 2 DIN 277 Teil 3 Begriffe und Berechnungsarten Gliederung der Nutzflächen, Funktionsflächen und Verkehrsflächen, Erläuterung der Begriffe Mengen und Bezugseinheiten (legt Bezugseinheiten zur DIN 276 fest) Seite 55

46 DIN 277 im Detail messen Bruttogrundfläche BGF BGF-NGF Konstruktions-Grundfläche (KGF) NF + TF + VF Netto-Raumfläche (NRF) Nutzungsfläche (NUF) messen Technikfläche (TF) messen Verkehrsfläche (VF) messen Seite 56

47 DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau (bis ) Grundflächen und Rauminhalte sind nach ihrer Zugehörigkeit zu folgenden Bereichen getrennt zu ermitteln: Bereich a überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen (z.b. Innenräume) Bereich b überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen (z.b. Balkone übereinander, Durchfahrten) Bereich c nicht überdeckt (z.b. oberster Balkon, Dachterrassen) Sie sind ferner getrennt nach Grundrissebenen (z.b. Geschosse) und getrennt nach unterschiedlichen Höhen zu ermitteln. Seite 57

48 DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau (seit ) Grundflächen und Rauminhalte sind nach ihrer Zugehörigkeit zu folgenden Bereichen getrennt zu ermitteln: Regelfall der Raumumschließung (R) bei allen Begrenzungsflächen des Raums (Boden, Decke, Wand) vollständig umschlossen Sonderfall der Raumumschließung (S) mit dem Bauwerk konstruktiv (durch Baukonstruktionen) verbunden, jedoch nicht bei allen Begrenzungsflächen des Raums (Boden, Decke, Wand) vollständig umschlossen Sie sind ferner getrennt nach Grundrissebenen (z.b. Geschosse) und getrennt nach unterschiedlichen Höhen zu ermitteln. a Seite 58

49 BGF Seite 59

50 BGF Seite 60

51 BGF Seite 61

52 BGF Seite 62

53 BGF Seite 63

54 NGF Installationsschacht kleiner 1 m² Seite 64

55 NGF Seite 65

56 KGF Seite 66

57 KGF Seite 67

58 NF Seite 68

59 Technische Funktionsfläche TF Seite 69

60 VF Seite 70

61 Bruttorauminhalt BRI BGF x Höhe = BRI Seite 71

62 Bruttorauminhalt BRI BGF x Höhe = BRI Seite 72

63 Fallbeispiel Einfamilienhaus Seite 73

64 Fallbeispiel Einfamilienhaus 21,00 25,00 Seite 74

65 Fallbeispiel Einfamilienhaus EG Seite 75

66 Fallbeispiel Einfamilienhaus DG Seite 76

68 Fallbeispiel Einfamilienhaus 19 BauNVO Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche (4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 2. Nebenanlagen im Sinne des 14, 3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. 21,00 Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. [ ] 25,00 Seite 78

70 Fallbeispiel Einfamilienhaus EG DG Seite 80

76 Fallbeispiel Einfamilienhaus EG + + = DG Seite 86

77 Fallbeispiel Einfamilienhaus EG + + = DG Seite 87

78 Mietflächen Seite 88

79 Mietflächen aufgehoben 1983 Internationale Standardisierung ist in Erarbeitung Quelle: Prof. Kalusche Seite 89

80 Mietflächen Quelle: Prof. Kalusche Seite 90

81 Mietflächen Gewerbemietfläche MF/G (2012) Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum des gif e.v. (Gesellschaft für Immobilienforschung) Wohnungsmietfläche WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche MF/W (2012) Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für Wohnraum des gif e.v. (Gesellschaft für Immobilienforschung) Seite 91

82 Gewerbemietflächen nach gif e. V. Seite 92

83 Gewerbemietflächen nach gif e. V. MF/G Berechnungsregeln Folgende Grundflächenarten nach DIN 277 sind keine Mietfläche (MF/G-0): Technische Funktionsflächen nicht nutzbare Verkehrsflächen Zwingende Konstruktions-Grundflächen VF TF KGF NF Seite 93

84 Gewerbemietflächen nach gif e. V. MF/G Berechnungsregeln Die Grundfläche die nach DIN 277 zur Bruttogrundfläche gehört und nicht der MF/G-0 zugeordnet wird, ist die Mietfläche und heißt MF/G NF VF KGF Seite 94

87 Wohnflächenverordnung (WoFlV) WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche Allgemeines zur WoFIV Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften der WoFIV anzuwenden. Berechnungsgrundlagen WoFIV Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen (1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. (2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von 1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie 2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören. Seite 97

88 Wohnflächenverordnung (WoFlV) WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche Anrechnung der Grundflächen Die Grundflächen 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern sind vollständig, 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern sind zur Hälfte, 3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte, 4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. Seite 98

89 Wohnungsmietflächen nach gif e. V. Seite 99

91 Wohnungsmietflächen nach gif e. V. Nach gif werden im Unterschied zur WoFlV keine Gewichtungen definiert Seite 101

93 Wohnungsmietflächen nach gif e. V. Gewichtung nach WoFlV frei festlegbar Seite 103

94 Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Seite 104

95 Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Kennzahlen im Geschosswohnungsbau a) Verhältnis von KGF zur BGF gut mittel schlecht 0,12 0,17 0,22 b) Verhältnis von NGF zur BGF gut mittel schlecht 0,88 0,83 0,78 c) Verhältnis von VF zur BGF gut mittel schlecht 0,07 0,11 0,15 d) Verhältnis von TF zur BGF gut mittel schlecht 0,01 0,025 0,04 (aus: Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, Gärtner, Berlin 1996) Seite 105

96 Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Anwendung in der Praxis: Der Einfluss des Raumflächenfaktors Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor. Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten. Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3 BRI m³ Baukosten BRI /m³ 210,00 210,00 210,00 BRI/NF 3,8 4,8 5,8 NF m² Baukosten NF /m² Seite 106

97 Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Anwendung in der Praxis: Der Einfluss des Raumflächenfaktors Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor. Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten. Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3 BRI m³ Baukosten BRI /m³ 210,00 210,00 210,00 BRI/NF 3,8 4,8 5, m³ 3,8 = NF NF m² Baukosten NF /m² Seite 107

98 Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Anwendung in der Praxis: Der Einfluss des Raumflächenfaktors Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor. Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten. Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3 BRI m³ 5.000, , ,00 Baukosten BRI /m³ 210,00 210,00 210,00 BRI/NF 3,8 4,8 5,8 NF m² 1.315, ,67 862,07 Baukosten NF /m² 798, , ,00 Seite 108

99 Vergleich von Büroimmobilien Hinsichtlich der NF / BGF Seite 109

100 Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Anwendung in der Praxis: Vergleich von Nutz- und Verlustflächen bei Verwaltungsgebäuden Errechnen Sie die Jahresmiete der Objekte 25 und 45 bei einer BGF von m² und einer Miete von 20,- /m² NF. Wie ist die Bilanz nach 10 Jahren? Objekt 25 Objekt 45 Nutzfläche 53,2 % 74,51 % Miete Jahresmiete Nach 10 Jahren Vergleich Differenz Seite 110

101 Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen Anwendung in der Praxis: Vergleich von Nutz- und Verlustflächen bei Verwaltungsgebäuden Errechnen Sie die Jahresmiete der Objekte 25 und 45 bei einer BGF von m² und einer Miete von 20,- /m² NF. Wie ist die Bilanz nach 10 Jahren? Objekt 25 Objekt 45 Nutzfläche Miete Jahresmiete Nach 10 Jahren Vergleich Differenz Seite 111

102 Modul Bauökonomie und Baurecht Bauökonomie Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Seite 112