Möglichkeiten zur Innenentwicklung im ländlichen Raum Fallbeispiel Fricktal Regio

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1 MAS-Programm in Raumplanung 2013/15: MAS-Thesis Möglichkeiten zur Innenentwicklung im ländlichen Raum Fallbeispiel Fricktal Regio Astrid Weiss Referent: Professor Bernd Scholl Koreferent: Christian Brodmann, Kreisplaner, ARE, Kanton Aargau August 2015

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3 Dank Mein Dank gilt in erster Linie Herrn Prof. Bernd Scholl, der es mir ermöglicht hat, mich als Abschluss meines zweijährigen MAS-Studiums an der ETH im Rahmen meiner MAS-Thesis vertieft mit dem Thema Innenentwicklung zu befassen. Mein Dank gilt auch Rebecca Körnig- Pich und Anita Grams, Assistentinnen am Lehrstuhl von Prof. Scholl, für ihre Unterstützung. Ausserdem auch den anderen Studenten, welche ihre MAS-Thesis bei Prof. Scholl verfasst haben, für die wertvollen Rückmeldungen im Rahmen unserer Zwischenbesprechungen. Mein Dank gilt ausserdem meinem Koreferenten Herrn Christian Brodmann, Kreisplaner beim Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung des Kantons Aarau, für seine zahlreichen Informationen zum Thema Innenentwicklung sowie zum Fricktal und ausserdem für die Vermittlung des Kontaktes zum Regionalplanungsverband Fricktal Regio. Beim Regionalplanungsverband Fricktal Regio gilt mein Dank der Geschäftsführerin Judith Arpagaus für die Unterstützung beim Erstellen des Fragebogens sowie Frau Judith Eckhart für die praktische Unterstützung bei der Durchführung der Umfrage bei den Gemeinden. Im Weiteren geht man Dank an alle Gemeinden, bzw. deren Vertreter, die sich die Zeit genommen haben meine Umfrage auszufüllen. Ein besonderer Dank gilt den drei Herren, die sich auch noch für ein Vertiefungsinterview zur Verfügung gestellt haben. Dafür bedanke ich mich bei Gemeindeammann Bernhard Horlacher, Schupfart, Gemeindeschreiber Walter Marbot, Laufenburg und Gemeindeschreiber Urs Treier, Gipf-Oberfrick. Ein grosser Dank geht auch an all meine Studienkollegen im MAS-Studiengang für viele spannende, lehrreiche und auch unterhaltsame Stunden in den vergangenen zwei Jahren! Wir hatten eine intensive gemeinsame Zeit, die uns alle geprägt hat. Mein letzter, aber eigentlich wichtigster Dank, geht an meine Familie, meine Freunde und meinen Partner Sven, welche mich in den letzten zwei Jahren und vor allem in den letzten intensiven Monaten in vielfältiger Weise unterstützt haben und auch viele Abende und Wochenenden auf mich verzichten mussten. Ohne euch hätte ich das nicht geschafft. Vielen Dank! III

4 Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung Ausgangslage Rechtliche / Politische Rahmenbedingungen Planerische Rahmenbedingungen Der Planungsverband Fricktal Regio Methoden Literaturrecherche Umfrage Experten-/Vertiefungsinterviews Resultate Resultate aus der Literaturrecherche Auswertung der Umfrage bei den Gemeinden des Planungsverbandes Fricktal Regio Auswertung der Vertiefungsinterviews Diskussion Erkenntnisse aus der Literaturrecherche Kleine und mittlere Gemeinden sind von Bedeutung für die Innenentwicklung Erfolgs- und Misserfolgsfaktoren für die Innenentwicklung in ländlichen Gemeinden Qualitätsvolle Innenentwicklung ist Einzelfallbetrachtung Empfehlungen für die Gemeinden des Planungsverbandes Fricktal Regio Literatur IV

5 Tabellenverzeichnis Tabelle 1 Mindestdichten 2040 nach Raumtyp und Überbauungsstand... 8 Tabelle 2 Übersicht Stand der Erschliessung im Planungsverband Fricktal Regio Abbildungsverzeichnis Abbildung 1 Zusätzliche Siedlungsfläche in der Gemeinde Magden (3.2 ha)... 9 Abbildung 2 Zusätzliche Siedlungsfläche in den Gemeinden Rheinfelden (32 und 33) und Möhlin (31) (12.5 ha)... 9 Abbildung 3 Raum + - Prinzipskizze der Flächenkategorien Abbildung 4 Fricktal-Strategie des regionalen Entwicklungskonzeptes Abbildung 5 Bevölkerungsentwicklung nach Gemeinden Abbildung 6 Stand der Erschliessung im Planungsverband Fricktal Regio per 31. Dezember Abbildung 7 Übersicht unüberbaute Wohn- und Mischzonen im Planungsverband Fricktal Regio (aktualisieren) Abbildung 8 Gemeinden mit den höchsten (grün) und den tiefsten (rot) Überbauungsgraden in den Wohn- und Mischzonen im Planungsverband Fricktal Regio Abbildung 9 Möglichkeiten zur Innenentwicklung auf Parzellenebene Abbildung 10 Beispiel für ein Gebäude mit zu Wohnzwecken umgenutztem Ökonomieteil Abbildung 11 Teilnehmende Gemeinden an der Umfrage Abbildung 12 Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz V

6 Abschlussarbeit MAS-Programm in Raumplanung 2013/15 Möglichkeiten zur Innenentwicklung im ländlichen Raum Fallbeispiel Fricktal Regio Astrid Weiss Hauptstrasse Frick Telefon: August 2015 Kurzfassung Mit der Revision des Raumplanungsgesetzes und der damit verbundenen Begrenzung der Bauzonen wird auch für kleine und mittlere Gemeinden die Aufgabe der Innenentwicklung präsenter. Durch ihre grosse Zahl und die vorhandenen Bauzonen- und Geschossflächenreserven sind diese Gemeinden von enormer Wichtigkeit für die Innenentwicklung in der Schweiz. Diese Arbeit zeigt anhand eines Fallbeispiels aus dem Kanton Aargau auf, wie kleine und mittlere Gemeinden diese Aufgabe trotz beschränken Ressourcen (finanziell, personell) lösen können und welche Besonderheiten von kleinen und mittleren Gemeinden dabei sogar zur Lösung beitragen könnten. Die vorliegende Arbeit umfasst eine vertiefte Analyse der Ausgangslage (inkl. Gemeindebefragungen) sowie einen Vorgehensvorschlag für kleine und mittlere Gemeinden. Schlagworte Innenentwicklung, ländlicher Raum, Leitfaden, Wegleitung, Fricktal, Fricktal Regio, Kanton Aargau Zitierungsvorschlag Weiss, A. (2015): Möglichkeiten zur Innenentwicklung im ländlichen Raum- Fallbeispiel Fricktal Regio. MAS-Thesis im Rahmen des MAS Raumplanung ETH Zürich VI

7 1 Einleitung Spätestens mit der Abstimmung zum neuen Raumplanungsgesetz am 3. Februar 2013 und dem klaren Ja-Anteil von 62.9% (Schweizerische Bundeskanzlei 2014a) ist der Auftrag für die zukünftige Raumplanung klar definiert. Siedlungsentwicklung soll nach innen und nicht mehr nach aussen erfolgen. Zwar ist der Auftrag zum haushälterischen Umgang mit dem Boden bereits seit Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes im Jahr 1980 als Auftrag im Gesetz enthalten, jedoch haben die vergangen 30 Jahre gezeigt, dass dieser Auftrag nur ungenügend umgesetzt wurde. Mit dem klaren Ja zum neuen Raumplanungsgesetz hat die Bevölkerung der Schweiz ausgedrückt, dass sie erkannt hat, dass das Siedlungswachstum nicht in gleicher Weise fortschreiten kann. Es besteht ein breiter Wille zur Innenentwicklung und auch die Akzeptanz für zusätzliche Dichte steigt (Suter 2013, 16). Nicht nur das neue Raumplanungsgesetz, sondern vor allem eine wachsende Sensibilität und eine zunehmende Wachstumsmüdigkeit der Bevölkerung, führt zu einer besseren Akzeptanz für die Siedlungsentwicklung nach Innen (Gerber 2013, 7). Noch bleibt allerdings abzuwarten wie hoch diese Akzeptanz wirklich ist, wenn sie nicht mehr eine allgemeine Willensbekundung sondern eine reale Umsetzung ist. Momentan scheint es, dass viele das Problem erkennen und ändern wollen, es bleibt aber abzuwarten, wie hoch die Akzeptanz für Innenentwicklung im eigenen direkten Umfeld sein wird. Frei nach dem St. Floriansprinzip: Innenentwicklung ja, aber bitte nicht auf Kosten meiner eigenen Entfaltungsmöglichkeiten. Unabhängig davon ist es der klare Auftrag der Raumplanung, ein Instrumentarium zur Umsetzung der Siedlungsentwicklung zu entwickeln und zu erproben. Viele gute Ansätze sind erkennbar, noch bleibt es aber abzuwarten wie tauglich diese in der Praxis sind. Eine besondere Aufgabe stellt die Siedlungsentwicklung nach innen für Gemeinden im ländlichen Raum, meist kleinere und mittlere Gemeinden, dar. Gemäss dem Auftrag im Raumplanungsgesetz sind in diesen Gebieten keine zusätzlichen Siedlungsflächen vorgesehen, da noch genügend Reserven bestehen und die ÖV-Erschliessung sowie die Ausstattung mit bestehender Infrastruktur zu schlecht sind, um zusätzliche Einzonungen zu rechtfertigen. Gleichzeitig möchten aber auch diese Gemeinden, zumindest in einem bescheidenen Rahmen wachsen, und sich entwickeln und nicht über kurz oder lang zu reinen Museumsdörfern mit einer überalterten Bevölkerung und immer schlechter werdender Infrastruktur verkümmern. 1

8 Die vorliegende Arbeit zeigt auf, wie auch ländliche Gemeinden den Auftrag zur Siedlungsentwicklung nach innen aktiv angehen können und so das Fortbestehen lebendiger Siedlungen sichern können. Ziel ist dabei nicht, die Innentwicklung für den ländlichen Raum zu definieren, sondern zu untersuchen, wie diese umgesetzt bzw. erreicht werden kann. Es soll untersucht werden, welche Hilfsmittel diesen Gemeinden zur Verfügung stehen und welche Faktoren die Siedlungsentwicklung dieser Gemeinden positiv oder allenfalls auch negativ beeinflussen können und wie damit umgegangen werden kann. Um diese Fragen fundiert beantworten zu können, ist selbstverständlich auch eine umfassende Analyse der Ausgangslage notwendig. Dazu zählen die rechtlichen und politischen Hintergründe, planerische Rahmenbedingungen sowie die Ermittlung der wichtigsten Faktoren und Herausforderungen für die Umsetzung der Innenentwicklung im ländlichen Raum. Anhand eines Fallbeispiels soll für einen repräsentativen ländlichen Raum aufgezeigt werden, welche Definitionen von Innenentwicklung bei den Gemeinden vorhanden sind, wie die Gemeinden das Thema Innenentwicklung in ihre politische und planerische Arbeit einfliessen lassen und welchen Problemen und Herausforderungen die Gemeinden in dieser Region konkret gegenüber stehen. Natürlich geht es aber auch darum zu erfahren, welche Strategien und Methoden die Gemeinden bereits selbst entwickelt haben, um diese Aufgabe zu bearbeiten. Ziel ist es, den Gemeinden aufzuzeigen, wie die Aufgabe Innenentwicklung angegangen werden kann und wo sie allenfalls Hilfe und Unterstützung erhalten. Als Fallbeispiel wurde der Planungsverband Fricktal Regio im Kanton Aargau gewählt. Dieser Planungsverband besteht aus 35 kleinen und mittleren Gemeinden und liegt, zumindest teilweise, am östlichen Rand der Agglomeration Basel. Im Norden grenzt er an Deutschland. Es ist davon auszugehen, dass diese Gemeinden mehrheitlich über beschränkte finanzielle und personelle Ressourcen verfügen. Beschränkte personelle Ressourcen bedeutet beispielsweise fehlende Spezialisierung in der Verwaltung (Beurteilung von Baugesuchen durch den Gemeindeschreiber), generell kleine und wenig professionalisierte Gemeindeverwaltungen sowie ein Gemeinderat, zusammengesetzt aus Milizpolitikern, bei welchen es sich häufig bezogen auf die Raumplanung um Laien handelt. Fehlende finanzielle Ressourcen umfassen fehlende Möglichkeiten zum Einkauf von externem Fachwissen, fehlende Möglichkeiten zur finanziellen Beteiligung an Projekten privater Grundeigentümer oder die Entwicklung eigener Innenentwicklungsprojekte (Kauf und Aufwertung von Liegenschaften, Kauf und Wiederverkauf von Grundstücken etc.). Es gilt zu untersuchen, wie diese Gemeinden sich trotzdem der Aufgabe der Innenentwicklung stellen und welche so entwickelten Vorgehensweisen eventuell auch auf andere Gemeinden, innerhalb und ausserhalb des Planungsverbandes, übertragbar sind. 2

9 Als Verfahren wurde ein dreistufiges Modell gewählt. Als Erstes wurde eine umfassende Literaturrecherche durchgeführt. Basierend darauf wurde ein Fragebogen formuliert, welcher schriftlich an alle 35 Gemeinden des Planungsverbandes abgegeben wurden. Nach der Auswertung der Fragebögen wurden drei Gemeinden für ein Vertiefungsinterview ausgewählt. Ziel ist es, einerseits eine umfassende Übersicht über den Stand zur Innenentwicklung im Planungsverband Fricktal Regio zu erstellen und andererseits zu versuchen, bestehendes und bereits entwickeltes Wissen zu Vorgehensweisen, Methoden etc. für die Übertragung auf andere Gemeinden aufzubereiten. 3

10 2 Ausgangslage 2.1 Rechtliche / Politische Rahmenbedingungen Schweiz Bereits seit dem erstmaligen Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes am 01. Januar 1980 enthält der Art. 1 Abs.1 den klaren Auftrag zum haushälterischen Umgang mit dem Boden. Art. 1 RPG Ziele 1 Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt wird. Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft. Nachdem sich immer mehr zeigte, dass trotz dieses klaren Auftrags die Zersiedelung in der Schweiz immer weiter voranschreitet, wurde im Jahr 2010 die Volksinitiative Raum für Mensch und Natur, die sogenannte Landschaftsinitiative, eingereicht. Diese forderte eine Anpassung des bestehenden Art. 75 der Bundesverfassung. Dieser sollte ergänzt werden um mehrere Elemente wie den Schutz des Kulturlandes, die Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet sowie die Siedlungsentwicklung nach innen. Zudem sollte die Gesamtfläche der schweizerischen Bauzonen für 20 Jahre nicht vergrössert werden. Damit sollte erreicht werden, dass der nachhaltige Umgang mit dem Boden neu eine gemeinsame Aufgabe des Bundes und der Kantone ist (Schweizerische Bundesversammlung 2013). Als indirekter Gegenvorschlag zur Landschaftsinitiative wurde eine Revision des Bundesgesetzes zur Raumplanung (Raumplanungsgesetz) erarbeitet und am 15. Juni 2012 von der Bundesversammlung beschlossen. Gegen diesen Beschluss wurde das Referendum ergriffen und die Vorlage kam am 3. März 2013 zur Abstimmung (Schweizerische Bundeskanzlei 2014b). Die Vorlage wurde mit einer Mehrheit von 62,9 % angenommen (Schweizerische Bundeskanzlei 2014a). Die Gesetzesrevision trat schliesslich per 1. Mai 2014 in Kraft (Schweizerische Bundeskanzlei 2014b). Die Gesetzesrevision nahm sehr viele der Ideen der Landschaftsinitiative auf. So wurde Art. 1 Abs. 1 ergänzt um den Hinweis auf die Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet. In Art. 1 Abs. 2 a bis wurde ausserdem die Siedlungsentwicklung nach innen als klarer Auftrag der Raumplanung definiert. All dies natürlich unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität. 4

11 In Art. 3 Abs. 2 a wird nun explizit erwähnt, dass der Landwirtschaft nicht nur genügend Kulturland, sondern Fruchtfolgeflächen zu erhalten sind. Ausserdem wird in Abs. 3 die Abstimmung von Siedlung und Verkehr sowie die Nutzung von Brachflächen verdeutlicht. Art. 5 RPG wird so geändert, dass für die Kantone nicht nur die Möglichkeit sondern die Pflicht dazu besteht, durch Planungsvorgänge ausgelöste Vorteile für Grundeigentümer mit einer so genannten Mehrwertabgabe zu belasten. Die genaue Ausgestaltung der Mehrwertabgabe ist Sache der Kantone (zur vorgesehenen Umsetzung im Kanton Aargau siehe Kapitel 2.1.2). Das RPG gibt aber eine Mindestabgabe von 20 % des Planungsmehrwertes für neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenen Boden vor. Die so erhobenen Erträge sind für Massnahmen zur Siedlungsentwicklung nach innen und andere raumplanerische Massnahmen zu verwenden. Eine nicht zweckgebundene Verwendung ist ausgeschlossen. Art. 8 verdeutlicht die Mindestinhalte der kantonalen Richtpläne. Neben einer räumlichen Entwicklungsstrategie wird dabei vor allem Gewicht gelegt auf die Bestimmung des Siedlungsgebietes (Art. 8 a). Der Richtplan legt die Grösse des Siedlungsgebietes fest, wie dieses verteilt und regional abgestimmt ist und wie die Abstimmung von Siedlung und Verkehr erfolgt. Daneben muss der Richtplan nachweisen, dass die Vorgaben von Art. 15 (Bauzonen entsprechen dem Bedarf der nächsten 15 Jahre) eingehalten werden. Es sind zusätzlich die vorgesehenen Massnahmen zur Siedlungserneuerung und Entwicklung nach innen aufzuzeigen. Art. 15 wurde so überarbeitet, dass er nun nicht nur vorgibt, dass die ausgeschiedenen Bauzonen den Bedarf der kommenden 15 Jahre umfassen sollen, sondern auch dass überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren sind (Art. 15 Abs. 2). In Art. 15 Abs. 4 wird zudem definiert, unter welchen Bedingungen noch Land einer Bauzone zugewiesen werden darf. Art. 15a erteilt den Kantonen und Gemeinden die Pflicht, die Verfügbarkeit von Bauland zu verbessern. Der Artikel gibt ihnen aber auch die Möglichkeit, dies mit entsprechenden Massnahmen (Frist zur Überbauung, Recht zum Verkauf durch Gemeinde etc.) zu erreichen. Die Darstellung der Änderungen am Raumplanungsgesetz durch die Revision vom 15. Juni 2012 (RPG 1) ist nicht abschliessend. Sie umfasst aber alle Änderungen welche nach Ansicht der Verfasserin einen entscheidenden Einfluss auf die Siedlungsentwicklung nach innen haben. Die Übergangsbestimmung in Art. 38 a RPG räumt den Kantonen eine Frist von 5 Jahren ab Inkrafttreten der Gesetzesrevision ein um ihre kantonalen Richtpläne an die Vorgaben der Art. 8 und 8a anzupassen. Ausserdem ist innerhalb dieser Fünfjahresfrist auf kantonaler Ebene 5

12 die Umsetzung des angemessenen Ausgleichs von erheblichen Vor- und Nachteilen nach Art. 5 (Mehrwehrausgleich) festzulegen. Die Frist begann am 1. Mai 2014 zu laufen und endet damit am 1. Mai Bis zur Umsetzung der Richtplananpassungen darf in einem Kanton insgesamt die Bauzonengrösse nicht verändert werden, flächengleiche Abtausche sind aber unter gewissen Bedingungen möglich. Hat ein Kanton nach Ablauf der Frist am 01. Mai 2019 noch keinen neuen und genehmigten Richtplan vorliegen, sind keinerlei Anpassungen an den Bauzonen mehr möglich Kanton Aargau Revision kantonaler Richtplan Grundlage für die Revision des kantonalen Richtplanes sind die Vorgaben im eidgenössischen Leitfaden Richtplanung sowie die von der Bau-, Planungs- und Umweltdirektorenkonferenz verabschiedeten technischen Richtlinien. Die zur Berechnung der Gesamtgrösse des Siedlungsgebiets verwendeten Zahlen zur Bevölkerungsentwicklung müssen sich zwischen dem mittleren und dem hohen Szenario des Bundesamts für Statistik bewegen (Art. 5a Abs. 2 RPV). Das Bundesamt für Statistik rechnet für den Kanton Aargau für 2040 mit einer Gesamtbevölkerung von bis Einwohnern (Werte von 2035 hochgerechnet auf 2040). Im Vergleich dazu rechnet die kantonale Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2013, welche dem Richtplanentwurf zu Grunde liegt, mit einer Gesamtbevölkerung von Personen für das Jahr 2040 (Regierungsrat des Kantons Aargau 2014a; 7). Zur Anrechnung der Innenentwicklungspotenziale (anrechenbare Verdichtung) ist im Minimum der Median des entsprechenden Raumtyps zu verwenden (Art. 30a Abs. 1 RPV). Für den Kanton Aargau werden Dichtewerte verwendet, die höher liegen. Nur so ist es möglich eine genügend grosse Siedlungsfläche für die erwartete Bevölkerungsentwicklung unter gleichzeitiger Einhaltung der vorgeschriebenen Mindestfläche an Fruchtfolgeflächen zu definieren (Regierungsrat des Kantons Aargau 2014; 8). Mit der Überarbeitung des Richtplans im Kanton Aargau erfolgt ein Paradigmenwechsel. Umfasste die Siedlungsfläche bisher alle rechtskräftigen Bauzonen und wurde bei Änderungen in kommunalen Nutzungsplanungen angepasst oder fortgeschrieben, umfasst das Siedlungsgebiet nun die gesamte benötigte Fläche für den Bedarf bis zum Planungshorizont Einzonungen auf kommunaler Ebene sind nur noch innerhalb des definierten Siedlungsgebietes möglich. Allenfalls Verschiebungen bei zukünftig planerisch besseren Lösungen sind möglich. 6

13 Der neue Richtplan des Kantons Aargau wurde vom Grossen Rat (Kantonsparlament) am 24. März 2015 beschlossen. Der Richtplan enthält damit ein festgesetztes Siedlungsgebiet von ha (Richtplankapitel S 1.2). Dies umfasst gegenüber dem gültigen Richtplan eine Zunahme um ha verteilt auf insgesamt 40 Flächen 1. Gleichzeitig wurde im Rahmen der Gesamtüberprüfung auch in insgesamt 6 Gemeinden 17 Flächen aus dem Siedlungsgebiet entlassen. Dies betrifft eine Fläche von insgesamt 17.1 ha. Diese Flächen sind durch die zuständigen Standortgemeinden innerhalb der nächsten 3 Jahre im Rahmen der ordentlichen Nutzungsplanung einer geeigneten Nichtbauzone, vermutlich der Landwirtschaftszone, zuzuweisen (Regierungsrat des Kantons Aargau 2014a; 19). Neben den räumlich festgelegten Flächen des Siedlungsgebietes verfügt der Richtplan des Kantons Aargau über einen Topf mit räumlich nicht festgelegten Siedlungsflächen. Dieser umfasst gemäss Beschluss des Grossen Rates vom 24. März ha. Diese Flächen sind auf drei mögliche Verwendungen reduziert: Neuansiedlung grösserer Betriebe sowie Erweiterung kommunaler Arbeitsplatzzonen (70 ha), Entwicklung/Ausscheidung von Wohnschwerpunkten (44 ha) und Zonen für öffentliche Nutzungen (11 ha). Dabei handelt es sich um drei Nutzungen deren zukünftiger flächenmässiger und räumlicher Bedarf schwieriger abzuschätzen ist als derjenige für den reinen Wohnbedarf. Mit diesem Instrument soll sichergestellt werden, dass im Bedarfsfall eine rasche räumliche Zuordnung, natürlich unter Berücksichtigung der kantonalen Gesamtebene, möglich ist (Regierungsrat des Kantons Aargau 2014a; 14). Grundlage für die Berechnung des notwendigen Siedlungsgebietes bis 2040 waren neben der Bevölkerungsprognose anzustrebende Mindestdichten. Diese sind, nach Raumtyp und heutigem Überbauungsstand aufgeteilt, auch im Richtplankapitel S 1.2 festgehalten. 1 Die Botschaft an den Grossen Rat enthielt ursprünglich 42 Flächen, für die Flächen 37 und 38 in der Gemeinde Brugg wurde aber nach Beschluss des Grossen Rates auf eine Zuweisung zum Siedlungsgebiet verzichtet. Deren rechnerischer Bedarf von 4 ha wurde dem Topf ohne räumliche Zuordnung zugewiesen (Grosser Rat 2015). 7

14 Tabelle 1 Raumtyp Mindestdichten 2040 nach Raumtyp und Überbauungsstand Mindestdichte (E/ha) Überbaute Wohn- und Mischzonen Unüberbaute Wohn- und Mischzonen Kernstädte Urbane Entwicklungsräume Ländliche Zentren Ländliche Entwicklungsachsen Ländliche Entwicklungsräume Quelle: Eigene Darstellung nach Richtplankapitel S 1.2 Gemeinden zeigen ihn ihrer Nutzungsplanung auf, welche Massnahmen ergriffen werden um bis 2040 die angestrebten Mindestdichten zu erreichen. Erst wenn die Bauzonen einer Gemeinde innerhalb eines Planungshorizontes die erwartete Bevölkerungsentwicklung unter Erreichung der Mindestdichten nicht aufnehmen können, kann eine Neueinzonung innerhalb des festgelegten Siedlungsgebietes geprüft werden. Mindestdichten werden immer über die gesamten Wohn- und Mischzonen einer Gemeinde berechnet. Es ist also weiterhin möglich, in gewissen Quartieren die Mindestdichten zu unterschreiten, wenn andere dafür eine höhere Dichte aufweisen. Ein weiteres Instrument zur Innentwicklung gemäss Richtplan sind die neugeschaffenen Wohnschwerpunkte von überregionaler Bedeutung in Kapitel S 1.9. Dabei handelt es sich um grosse, zusammenhängende Flächen an zentraler Lage, welche sich für eine qualitativ hochwertige, dichte Wohnraumentwicklung eignen. Meist befinden sich die Flächen in Bahnhofsnähe. Für diese Form der Wohnraumentwicklung sind gemäss Richtplan 54 ha Siedlungsfläche vorgesehen. 10 ha davon sind bereits räumlich festgelegt, die restlichen 44 ha können in den kommenden 25 Jahren nach sorgfältiger raumplanerischer Abwägung festgelegt werden. Den Gemeinden des Planungsverbandes Fricktal Regio wurden im Rahmen der Revision des Richtplanes insgesamt 4 zusätzliche Flächen mit einer Gesamtfläche von 15.7 ha zugewiesen. Diese Flächen befinden sich in den drei Gemeinden Magden, Rheinfelden und Möhlin. Die anderen 32 Gemeinden des Planungsverbandes müssen in den kommenden 25 Jahren mit den vorhandenen Bauzonen auskommen. 8

15 Abbildung 1 Zusätzliche Siedlungsfläche in der Gemeinde Magden (3.2 ha) Quelle: Regierungsrat des Kantons Aargau 2014b, 14 Abbildung 2 Zusätzliche Siedlungsfläche in den Gemeinden Rheinfelden (32 und 33) und Möhlin (31) (12.5 ha) Quelle: Regierungsrat des Kantons Aargau 2014b, 14 9

16 Eine Besonderheit an den neuen Flächen in der Gemeinde Rheinfelden ist, dass diese direkt beim Bahnhof Möhlin und angrenzend an das Dorf Möhlin liegen. Obwohl diese Flächen also in Rheinfelden liegen, ist zu erwarten, dass deren zukünftige Einwohner räumlich und organisatorisch eher nach Möhlin orientiert sein werden. Im Planungsverband sind ausserdem drei Wohnschwerpunkte vorgesehen: Rheinfelden/Möhlin (Festsetzung), Frick (Zwischenergebnis) und Stein (Zwischenergebnis). Dabei handelt es sich teilweise um Flächen innerhalb des bereits räumlich festgelegten Siedlungsgebietes und teilweise sollen dafür Flächen aus dem entsprechenden Topf an verfügbarer Siedlungsfläche bezogen werden. Teilrevision Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen des Kantons Aargau Eine der Aufgaben für die Kantone als Folge der Umsetzung von RPG 1 ist die Regelung des angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen (Art. 5 Abs. 1 RPG). In welcher Form diese Regelung geschieht, ist weitestgehend den Kantonen überlassen. Grundbedingungen gemäss Art. 5 RPG sind lediglich, dass der Ausgleich mit einem Satz von mindestens 20 % und auf neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgeglichen wird. Der Kanton Aargau hat sich dafür entschieden, diese Regelung ins kantonale Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (im folgenden Baugesetz) zu integrieren. Andere Kantone wie etwa Solothurn haben sich für die Lösung mit einem separaten Gesetz zum Ausgleich von Planungsmehrwerten entschieden (VLP 2015b). Der Entwurf des überarbeiteten Baugesetzes war von März bis Juni 2015 in der Vernehmlassung. Bezüglich Ausgleich von Planungsmehrwerten wurden für Einzonungen bzw. Auf- und Umzonungen jeweils zwei Varianten zur Diskussion gestellt. Variante 1 für Einzonungen sieht einen Mindestsatz von 20 % vor (gemäss Mindestvorgaben aus dem RPG), lässt den Gemeinden aber die Möglichkeit offen, einen höheren Satz festzulegen. In Variante 2 wird ein Mindestsatz von 30 % definiert, dieser ist für alle Gemeinden im Kanton bindend und lässt keine gemeindeeigenen höheren Abgabesätze zu. Diese Abgaben würden jeweils bei einer Einzonung fällig, aber auch bei einer Umzonung, wenn das Grundstück vorher in einer nicht überbaubaren Zone (Grünzone etc.) oder einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen lag ( 28a Abs. 1 EBauG). Für Um- und Aufzonungen sieht Variante 1 vor, dass der Kanton keine Mindestvorgaben macht, es den Gemeinden aber freisteht, eine Abgabe auch auf Um- und Aufzonungen vorzusehen. Variante 2 sieht eine Mindestabgabe von 20 % vor, wenn die Um- oder Aufzonung zu 10

17 einer Wertsteigerung von mindestens 30 % führt. Ausserdem ist den Gemeinden freigestellt auch auf weitere planerische Massnahmen eine Abgabe zu erheben ( 28a Abs. 2/3 EBauG). Die Mehrwertabgabe wird vom Gemeinderat direkt nach der Einzonung verfügt, basierend auf den Schätzungen des neuen Verkehrswertes durch das kantonale Steueramt ( 28b Abs. 1 EBauG). Fällig wird die Abgabe bei einer Veräusserung oder sobald eine Baubewilligung vorliegt. Allenfalls kann der Bezug teilweise oder ganz aufgeschoben werden, wenn die zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten nur geringfügig ausgenützt werden ( 28d Abs. 1/2 EBauG). Jeweils die Hälfte des Mindestsatzes geht an den Kanton, der Rest verbleibt in der Standortgemeinde. Durch die Übertragung eines Teils der Abgabe wird es möglich Auszonungen zu finanzieren, welche der kantonale Richtplan vorsieht oder welche raumplanerisch sinnvoll sind. Da nicht alle Gemeinden zusätzliche Bauzonen erhalten (vgl. Kapitel Revision kant. Richtplan) fallen auch nicht in allen Gemeinden Mehrwertabgaben an. Hier kann der Kanton ausgleichend eingreifen. Der Rest der Erträge wird gemäss der Zweckbindung im Bundesrecht (Art. 3 RPG) verwendet. Gleiches gilt für Erträge welche in den Gemeinden verbleiben. Neben der Regelung des Ausgleiches von Planungsmehrwerten sieht der Entwurf des neuen Baugesetzes weitere Massnahmen zur Verbesserung der Verfügbarkeit von Bauland vor (Umsetzung von Art. 15a Abs. 2 RPG). Dazu zählt die Möglichkeit zur Festlegung einer Frist zur Überbauung. Das Aargauer Baugesetz kennt bereits seit längerem die Möglichkeit einer bedingten Einzonung. Dabei handelt es sich um Einzonungen, welche an einen klaren Zweck gebunden sind. Beispielsweise die Vergrösserung eines bestehenden Gewerbebetriebes, für die bereits bei Bewilligung der Einzonung eine Frist für die Überbauung definiert wird. Neu sieht das Baugesetz vor, dass eine Gemeinde für alle Neueinzonungen und auch für bereits eingezonte Flächen eine Frist für die Überbauung definieren kann. Um eine solche Frist im bestehenden Baugebiet erlassen zu können, müssen drei Bedingungen erfüllt sein. Das Grundstück muss in einem Dorfkern, einem Zentrumsgebiet oder einen anderen für die Entwicklung der Gemeinde wichtigen Gebiet liegen, das Angebot an verfügbarem Bauland in der Gemeinde muss ungenügend sein und die Belassung des Grundstückes in der jetzigen Zone muss zweckmässig sein: Eine allfällige Auszonung des Grundstückes wäre also raumplanerisch nicht sinnvoll ( 28j EBauG). Wird das Grundstück innerhalb der Frist trotz rechtzeitiger Mahnung nicht überbaut, ist die Gemeinde berechtigt das Grundstück mindestens zum Verkehrswert an andere Interessenten zu verkaufen. Falls kein kaufwilliger Interessent gefunden wird, kann das Grundstück auch durch die Gemeinde gekauft werden. Erfolgt ein Verkauf an die Gemeinde oder Dritte, beginnt eine neue Frist zur Überbauung zu laufen (mindestens 3 Jahre) ( 28k EBauG). 11

18 Als weitere Massnahme wird vorgesehen, dass Abparzellierungen neu einer Bewilligung durch die Gemeinde bedürfen. Damit soll verhindert werden, dass grosse Grundstücke in Kleinparzellen aufgeteilt werden, welche eine zonengemässe Überbauung verunmöglichen (Schaffung von W2- Zuständen in einer W3 oder W4-Zone). Als Fremdänderung soll ausserdem das Steuergesetz so angepassten werden, dass unüberbaute Grundstücke in der Bauzone neu zum Verkehrswert statt wie bisher nur zum Mittelwert aus Verkehrs- und Ertragsrecht besteuert werden. Für bereits eingezonte Grundstücke gilt dies allerdings erst nach einer Übergangsfrist von 5 Jahren ( 51 Abs. 2 ter Steuergesetz). 2.2 Planerische Rahmenbedingungen Definitionen von Innenentwicklung in der Literatur und Praxis Es ist schwierig oder eigentlich unmöglich eine allgemeingültige Definition für Innenentwicklung zu finden. Einerseits arbeiten die wenigsten Akteure mit einer klar festgehaltenen Definition. Deren Definition ist vielmehr unterliegend in ihrem Verhalten und Tun versteckt. Ausserdem fallen die Definitionen, abhängig von Hintergrund und Aufgabe der Akteure, sehr unterschiedlich aus. Das Raumplanungsgesetz erteilt den Verantwortlichen den Auftrag die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität (Art. 1 Abs. 2 a bis RPG). Die ETH mit ihrem Programm Raum + definiert nach innen als innerhalb des weitgehend überbauten Gebietes und versteht darunter eine planerische Abgrenzung des geschlossenen Siedlungsbereiches. Gleichzeitig muss durch die Autoren eingeräumt werden, dass dieser Bereich trotz Anhaltspunkten, zum Beispiel in ARE-Wegleitungen, und Bundesgerichtsurteilen, nicht immer eindeutig definiert ist (ETH Zürich 2012, 1). Eisinger und Loepfe von der Regionalplanung Zürich und Umgebung RZU halten fest, dass Innenentwicklung immer Einzelfälle behandelt, was situatives Handeln erfordert, welches weder einfache Rezepte noch Best-Practice-Bespiele, weder Routinen noch eingespielte Allianzen kennt (Eisinger und Loepfe 2014, 7). Unabhängig von den zu Grunde liegenden Definition und Verständnissen scheint ein gewisser Grundkonsens darüber zu herrschen, dass Siedlungsentwicklung nach innen innerhalb bestehender Bauzonen, noch besser innerhalb des bestehenden Siedlungskörpers passiert. Häufig, aber nicht immer, ist damit eine Verdichtung verbunden. Diese soll nicht nur baulicher Art, 12

19 sondern auch in Einwohner- und Arbeitsplatzdichte passieren. Ausserdem muss Innenverdichtung qualitätsvoll sein, muss daher mit einer sehr genauen Analyse des vorhandenen Bestandes beginnen. Es muss auch beachtet werden, dass qualitätsvolle Innenentwicklung sehr viel mit der Wahrnehmung von Räumen zu tun hat. Dazu zählt nicht nur die bauliche Komponente des Raumes, sondern auch Wahrnehmung, Interaktion und Aneignung eines Raumes durch verschiedene Akteure und deren Beziehungen zueinander (Sturm, Schwehr et al. 2014, 17) Potential der Innenentwicklung in der Schweiz Eine grosse Herausforderung im Rahmen der Innenentwicklung sind die fehlenden Datengrundlagen zu den vorhandenen Reserven. Alle Kantone führen eine Form von Bauzonenstatistik. Diese umfassen aber meist nur die unüberbauten Flächen und unterscheiden auch nicht zwischen Innen- und Aussenreserven, also Flächen innerhalb und am Rande des bestehenden Siedlungsgebietes. Ein Versuch diese Wissenslücke zu schliessen ist das Projekt Raum + der ETH Zürich. Dabei geht es um eine flächendeckende Erhebung nicht nur von unüberbauten Flächen, wie in den kantonalen Bauzonenstatistiken, sondern auch um die Erfassung von bebauten Potentialen (häufig Brachflächen) und Geschossflächenreserven. Der Raum + -Ansatz verfolgt einen dreistufigen Ablauf. In der Vorbereitung werden auf Grund vorhandener GIS-Daten, Bauzonenplänen, Bauzonenstatistiken, Luftbildern etc. mögliche Potentiale erfasst. Diese werden in einer zweiten Stufe durch Gespräche mit lokalen Experten (Bauverwalter, Gemeindepolitiker etc.) mit weiteren Informationen wie Verfügbarkeit, Nachfrage etc. ergänzt. Dadurch kann umfassendes, vor allem in kleinen Gemeinden vorhandenes, informelles Wissen zu vorhandenen Reserven systematisch erfasst werden. In der Nachbereitung werden die Daten auf ihre Qualität und Quantität geprüft, ausgewertet und schliesslich den Kantonen und Gemeinden auf einer internetbasierten Plattform zur Verfügung gestellt. Ziel ist es durch eine laufende oder periodische Nachführung der Plattform diese als Basis für ein zielgerichtetes Siedlungsflächenmanagement nutzen zu können. Während die kantonalen Bauzonenstatistiken meist nur zwischen bebaut und unbebaut und bei den unbebauten noch zwischen baureif, baureif in 5 Jahren und langfristige Reserven unterscheidet, arbeitet Raum + mit folgenden Flächenkategorien der Innenentwicklung: Baulücken ( m 2, unüberbaut), Innenentwicklungspotentiale (über 2000 m 2, teilweise bebaut) und Nachverdichtungspotentiale (bestehende Quartiere mit Geschossflächenreserven etc.). 13

20 Abbildung 3 Raum + - Prinzipskizze der Flächenkategorien Quelle: ETH Zürich (2015) Dabei handelt es sich stets um Reserven innerhalb des Siedlungskörpers, also des weitgehend überbauten Gebietes. Ausserdem sind es auch Reserven im Rahmen der rechtskräftigen Nutzungsplanung. Die Potentiale durch Auf- und Umzonungen werden dadurch also noch nicht einmal erfasst. Im Vorfeld der Abstimmung zu RPG 1 wurde im Jahr 2012 im Auftrag des ARE durch die ETH eine schweizweite Abschätzung der Siedlungsflächenreserven erstellt. Dabei wurden die in den Raum + -Projekten erworbenen Erkenntnisse auf Grund von statistischen Faktoren wie ARE-Gemeindetyp auf die gesamte Schweiz hochgerechnet. Dabei ergab sich für die Kategorien unbebaute Reserven und bebaute Potentiale in den Wohn- und Mischzonen eine Fläche von zwischen und m 2, was bei einer Ausnützung von 0.4 eine Geschossflächenreserve von bis ha ergibt (ETH Zürich 2012). Bei den Geschossflächenreserven (Nachverdichtungspotentiale) ging man von einer Realisierbarkeit von 20 % innerhalb eines 14

21 Planungshorizontes aus. Dadurch werden weitere bis ha Geschossflächenreserven möglich. Werden diese Werte weiter korrigiert auf die Flächen welche für die reine Wohnnutzung zur Verfügung stehen, erhält man Geschossflächenreserven von bis ha, realisierbar innerhalb eines Planungshorizontes. Dies entspricht bei einer Wohnflächeninanspruchnahme von 50 m 2 pro Kopf einem Einwohnerpotential von 0.7 bis 1.9 Mio. Personen. Dies alles innerhalb des weitgehend überbauten Gebietes, ohne Aussenreserven, und innerhalb der rechtskräftigen Nutzungsplanung, ohne die Möglichkeiten von Auf- und Umzonungen (ETH Zürich 2012). 2.3 Der Planungsverband Fricktal Regio Organisation und Ziele des Planungsverbandes Fricktal Regio Im Jahr 2002 aus dem Zusammenschluss der Planungsverbände Oberes und Unteres Fricktal entstanden, verfügt der Planungsverband heute über 35 Mitgliedsgemeinden. Neben der klassischen Raumplanung ist der Planungsverband für eine Vielzahl von Aufgaben auf regionaler und überkommunaler Ebene zuständig (Fricktal Regio 2002; 3). Der Planungsverband verfügt über die folgenden Organe: Abgeordnetenversammlung, Vorstand, Geschäftsstelle, Finanz- Kontrollstelle, Controlling-Gruppe. Eines der wichtigsten Instrumente von Fricktal Regio ist das regionale Entwicklungskonzept aus dem Jahr 2008, die so genannte Fricktal Charta. Das regionale Entwicklungskonzept definiert 5 Aktionsfeldern mit insgesamt 16 Grundstrategien. 15

22 Abbildung 4 Fricktal-Strategie des regionalen Entwicklungskonzeptes Quelle: Fricktal Regio 2008; 12 Das Aktivitätsfeld Leben im Fricktal - mehr als nur Wohnen umfasst auch drei Projekte zum Thema Wohnen: Wohnen im Fricktal, Verdichtungsräume Wohnen und Leben und Wohnen im Alter. Insbesondere die ersten beiden Themenfelder umfassen verschiedene Ziele zur Innenentwicklung wie Siedlungsdruck durch Konzentration der Bauzonenentwicklung kanalisieren, regionale Abstimmung der Nutzungsplanung und Potential der inneren Reserven nutzen. Insbesondere das Projekt Verdichtungsräume Wohnen zeigt ein deutliches Bekenntnis zur inneren Verdichtung und der überkommunalen Abstimmung der Siedlungsentwicklung. Damit wurde bereits im Jahr 2008 angestrebt, was heute in der Planung Alltag und Standard ist Lage / Abgrenzung des Fricktals Als Fricktal bezeichnet man historisch die Gemeinden der beiden Bezirke Laufenburg und Rheinfelden. Bis 1802 gehörten diese zu Österreich, kamen 1802 zur Eidgenossenschaft und nach einem Jahr als eigenständiger Kanton Fricktal schliesslich 1803 zum neugegründeten Kanton Aargau. Da die historische Definition für das Fricktal Unschärfen aufweist -beispielsweise werden einige Gemeinden historisch dem Fricktal zugeordnet, obwohl sie heute politisch nicht mehr zu 16

23 den beiden Bezirken Laufenburg und Rheinfelden gehören; wird für diese Arbeit die Abgrenzung des Planungsverbandes Fricktal Regio verwendet. Der Planungsverband Fricktal Regio umfasst 35 Gemeinden. Die Kleinste, Elfingen, hat 280 Einwohner. Dem gegenüber hat das Regionalzentrum Rheinfelden Einwohner (Stand ). Insgesamt leben rund Menschen im Fricktal (Kanton Aargau 2015b). Geographisch erstreckt sich das Fricktal über den Tafeljura zwischen Jurakamm und Rhein Gemeindestruktur und Bevölkerungsentwicklung Das Fricktal weist eine stark heterogene Gemeindestruktur auf. Im Westen befinden sich die suburbanen Gemeinden Rheinfelden und Möhlin mit einer deutlichen Orientierung Richtung Basel. Der östliche Teil dagegen ist eher ländlich geprägt. Die kleineren Gemeinden in den Tälern sind eher Richtung Zürich bzw. Aarau orientiert. Gesamthaft erlebte das Fricktal, verglichen mit anderen Planungsverbänden des Kantons Aargau, in den letzten 20 Jahre ein überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum. Betrug das Wachstum im gesamten Kanton Aargau in den letzten 15 Jahren 17.7 % und in der gesamten Schweiz 14.2 %, so wuchs die Bevölkerungszahl im Planungsverband Fricktal Regio in dieser Zeit um 37 % (Kanton Aargau 2014b; 8) Beobachtet man die Entwicklung aber auf Gemeindebene (Abbildung 5), zeigt sich, dass vor allem die Zentrumsgemeinden Rheinfelden, Möhlin und Frick sowie ihre unmittelbaren Nachbaren gewachsen sind. Dagegen haben ländliche Gemeinden wie Hellikon, Wegenstetten und Kaisten ein deutlich geringeres Wachtum. Einige wenige Gemeinden wie Mettauertal oder Obermumpf weisen sogar ein negatives Wachstum auf. 17

24 Abbildung 5 Bevölkerungsentwicklung nach Gemeinden Quelle: eigene Darstellung nach Statistik Aargau 2015 Dieses Bild deckt sich mit dem Raumkonzept Aargau, Grundlage des Richtplans des Kantons Aargau (vgl. Anhang A 1). Dieses sieht Rheinfelden als Kernstadt vor. Kernstädte sind Standorte zentraler Einrichtungen und Knotenpunkte des übergeordneten Verkehrsnetzes. Frick und Laufenburg sind ländliche Zentren. Diese arbeiten grenzüberschreitend zusammen und werden verkehrstechnisch gut mit den Nachbarzentren verbunden. Schliesslich dienen die ländlichen Entwicklungsachsen den Siedlungsentwicklungen entlang der Talachsen. Die übrigen Gebiete in den Kernräumen Landschaftsentwicklung sollen schliesslich vor allem einer zeitgemässen Land- und Forstwirtschaft dienen (Kanton Aargau 2015, Kapitel R1) Verkehrserschliessung / Infrastruktur Das Fricktal ist vor allem entlang der Hauptachse zwischen Rheinfelden- Stein-Frick sehr gut erschlossen, sowohl für den MIV als auch mit dem ÖV. Auf der Autobahn A3 mit den Ausfahrten Rheinfelden, Eiken, Frick und Effingen (Halbanschluss Richtung Zürich) erreicht man die Zen- 18

25 tren Basel und Zürich in rund 30 Minuten. Auch mit dem ÖV gibt es stündlich mehrere Verbindungen zwischen Basel und Zürich HB bzw. Zürich Flughafen. So erreicht man Basel in rund 30 und Zürich in rund 45 Minuten, je nach Einstiegsort im Fricktal. Allerdings weisen die Schnellzüge im Fricktal lediglich zwei bzw. drei Haltestellen auf. Je nach Verbindung hält der Schnellzug in Rheinfelden, Frick und/oder Stein-Säckingen. Ausserhalb der Hauptachse ist die Verkehrsanbindung deutlich schlechter. Es existiert eine S-Bahnlinie welche Laufenburg bzw. Frick entlang des Rheins in rund 35 Minuten mit Basel verbindet. Alle anderen Gemeinden, insbesondere in den Seitentälern des Rheintales, sind mit Postautolinien an die Hauptlinien angebunden. Dies bedingt, dass man zum Erreichen eines Hauptzentrums (Basel bzw. Zürich) mit dem ÖV mindestens einmal, häufig zweimal umsteigen muss. Die Fahrzeit erhöht sich so rasch auf über eine Stunde pro Weg. Mit dem MIV ist die Anbindung etwas besser. Aus fast jeder Gemeinde erreicht man innerhalb von 10 bis 15 Minuten einen der Autobahnanschlüsse und gelangt so in die Zentren Analyse vorhandene Bauzonenreserven Die aktuellen Bauzonenreserven werden im Kanton Aargau jeweils im ersten Quartal des Jahres per 31. Dezember des Vorjahres im so genannten Bericht zum Stand der Erschliessung erhoben. Dabei werden alle Bauzonen in vier Kategorien eingeteilt: überbaut, baureif, baureif in 5 Jahren und langfristige Reserven. Die unüberbauten Flächen werden in Wohn- und Mischzonen, Industrie- und Gewerbezonen, Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, Spezialzonen sowie Grünzonen eingeteilt. Diese Daten werden in Karten dargestellt sowie als Tabelle für den gesamten Kanton gemeindeweise aufgeführt. Für den Planungsverband Fricktal Regio sieht die Karte per 31. Dezember 2014 folgendermassen aus 2 : 2 Für eine grössere Darstellung siehe Anhang A 3 19

26 Abbildung 6 Stand der Erschliessung im Planungsverband Fricktal Regio per 31. Dezember 2014 Quelle: eigene Darstellung basierend auf Kanton Aargau 2015a Insgesamt weist der Planungsverband Fricktal Regio per 31. Dezember 2014 eine Bauzonenfläche von ha auf (2013: ). Von diesen ha Bauzonen im Planungsverband Fricktal Regio sind per Ende ha (2013: ha) überbaut und ha (2013: ha) nicht überbaut. Dies entspricht einem Überbauungsgrad von 83 % (2013: 82 %). Innerhalb der überbauten Bauzone entfallen ha (2013: ha) auf Wohn- und Mischzonen, ha (2013:458.2 ha) auf Industrie- und Gewerbezonen, ha (2013: ha) auf Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, 67.3 ha (2013:59.0 ha) auf Grünzonen und 6.7 ha (2013: 6.5 ha) auf Spezialzonen (Kanton Aargau 2015a und 2014a; Datentabelle 4.2). Betrachtet man diese Angaben nun nach dem Stand der Erschliessung, sehen die Zahlen für den Planungsverband wie folgt aus 20

27 Tabelle 2 Übersicht Stand der Erschliessung im Planungsverband Fricktal Regio Zone Total überbaut baureif baureif in 5 Jahren langfristige Reserven Wohn- und Mischzonen ha ha % ha % ha % ha % Industrie- und Gewerbezonen Zone für öffentliche Bauten und Anlagen überbaut unüberbaut ha % ha % Grünzonen Spezialzonen Total Quelle: Kanton Aargau 2015a 21

28 Der Planungsverband weist damit gemäss Tabelle 2 einen Überbauungsgrad von 83 % auf. Ausserdem verfügt er über eine Bauzonenreserve von ha. Verschiebt man die Betrachtungen auf Gemeindeebene 3, hat es im Planungsverband 9 Gemeinden, die einen Überbauungsgrad von unter 80 % aufweisen: Eiken, Kaisten, Mumpf, Münchwilen, Obermumpf, Schwaderloch, Sisseln, Stein und Wölflinswil. Die tiefsten Überbauungsgrade weisen die Gemeinden Sisseln (58.37 %), Münchwilen (64.75 %), Obermumpf (73.07 %), Schwaderloch (75.37 %) und Stein (75.44 %) auf. Wird die Analyse für diese Gemeinden noch eine Stufe tiefer auf die Hauptzonen der Bauzonen (Wohn- und Mischzonen, Gewerbezonen und Industriezonen) vertieft, sieht man, dass in den Gemeinden Sisseln, Münchwilen und Stein ein grosser Anteil der unüberbauten Flächen auf die Industriezone entfällt. Dies überrascht nicht, befindet sich doch im Sisslerfeld ein wirtschaftlicher Entwicklungsschwerpunkt kantonaler Bedeutung für die Chemie- und Pharmaindustrie (Richtplan Kapitel S 1.3). Für die weitere Arbeit konzentriert sich die Analyse auf die Wohn- und Mischzonen, da vorläufig vor allem diese das Ziel von Innenentwicklungs- und Verdichtungsmassnahmen sind. Für die Wohn- und Mischzonen präsentiert sich die Karte zum Stand der Erschliessung folgendermassen 4. 3 Detaillierte Aufstellung siehe Anhang A 1 4 Für eine vergrösserte Darstellung siehe Anhang A 4 22

29 Abbildung 7 Übersicht unüberbaute Wohn- und Mischzonen im Planungsverband Fricktal Regio (aktualisieren) Quelle: eigene Darstellung basierend auf Kanton Aargau 2015a Analysiert man den Überbauungsgrad 5 der Wohn- und Mischzonen pro Gemeinde, haben folgende fünf Gemeinden den tiefsten Überbauungsgrad: Obermumpf (73.49 %), Mumpf (75.73 %), Schwaderloch (75.94 %), Wölflinswil (77.01 %) und Olsberg (77.41 %). Den höchsten Überbauungsgrad weisen die Gemeinden Magden (94.44 %), Möhlin (93.11 %), Rheinfelden (91.56 %), Eiken (90.55 %) und Gansingen (90.47 %) auf (eigene Berechnungen basierend auf Kanton Aargau 2015a). Betrachtet man diese zehn Gemeinden auf der Karte, zeigt sich folgendes Bild: 5 Anteil der überbauten Wohn- und Mischzonen an der Gesamtfläche der Wohn- und Mischzonen 23

30 Abbildung 8 Gemeinden mit den höchsten (grün) und den tiefsten (rot) Überbauungsgraden in den Wohn- und Mischzonen im Planungsverband Fricktal Regio Quelle: eigene Darstellung basierend auf Kanton Aargau 2015a Es zeigt sich, dass vier der fünf Gemeinden mit den höchsten Überbauungsgraden direkt an einer Autobahnausfahrt liegen. Ausserdem verfügen diese Gemeinden über relativ gute und direkte ÖV-Verbindungen (ohne Umsteigen) nach Basel. Eine Ausnahme bildet hier Gansingen, welches weder mit dem ÖV noch mit dem MIV sehr gut erschlossen ist. Die fünf Gemeinden mit den tiefsten Werten liegen dagegen in den Randgebieten und verfügen nur über ein beschränktes ÖV-Angebot. Auf Grund der Charakteristik dieser Liste wäre die Gemeinde Frick (in Abbildung 8 gelb markiert) noch hinzuzufügen. Auch sie verfügt über einen Autobahnanschluss und direkte Schnellzugverbindungen sowohl nach Basel als auch nach Zürich. Da die Gemeinde Frick aber erst im Jahr 2010 die letzte Nutzungsplanungsgesamtrevision hatte, liegt der statistische Wert des Überbauungsgrades bei nur %. 24

31 3 Methoden 3.1 Literaturrecherche Erster Schritt der Bearbeitung war eine umfassende Literaturrecherche. Diese hatte einerseits das Ziel, die theoretischen Grundlagen zur Innenentwicklung (Definitionen, rechnerische Reserven, Standpunkte verschiedener Akteure etc.) zu klären. Andererseits ging es darum, eine möglichst umfassende Übersicht über vorhandene Hilfsmittel und Methoden zur Innenentwicklung (speziell für Gemeinden im ländlichen Raum) zu erhalten um herauszufinden, wo diese kleinen und mittleren Gemeinden allenfalls Unterstützung und Hilfe erhalten können. Drittens diente die Literaturrecherche auch als Basis für die Erstellung der Umfrage bei den Gemeinden im Planungsverband Fricktal Regio (vgl. Kapitel 3.2). Die Literaturrecherche erfolgte in drei Schritten. Erster Schritt war eine einfache Onlinerecherche mit den bekannten Suchmaschinen unter Kombination verschiedener Stichwörter wie Innenentwicklung, Verdichtung, Definition, Methoden etc. Zweiter Schritt war eine Suche in bekannten Zeitschriften zur Raumplanung (überschneidet sich teilweise mit Schritt 1) sowie bei eidgenössischen und kantonalen Fachstellen zur Raumplanung. Dritter Schritt war schliesslich eine klassische Recherche in den Onlinebibliothekskatalogen. Wichtige Hinweise zu vorhandene Quellen ergab ausserdem das Gespräch mit Ko-Referent Christian Brodmann. Die Literaturrecherche wurde zum grössten Teil beschränkt auf die Schweiz, mit einigen wenigen Ausnahmen aus dem grenznahen Ausland. Dies deshalb, da vor allem die Methoden der Innenentwicklung sehr stark abhängig sind von den rechtlichen, planerischen und kulturellen Rahmenbedingungen eines Landes oder im Falle der Schweiz sogar eines Kantons. Beispiele aus dem Ausland weisen daher nur eine begrenzte Übertragbarkeit auf und wurden in Anbetracht des vorgesehenen Umfanges der vorliegenden MAS-Thesis nicht vertieft berücksichtigt. 3.2 Umfrage Zweiter Schritt der Bearbeitung war eine schriftliche Umfrage bei allen Gemeinden im Planungsverband Fricktal Regio. 25

32 Die Umfrage war semiquantitativ aufgebaut. Einige Fragen waren nur mit ja oder nein oder im Multiple-Choice-Verfahren zu beantworten. Andere Fragen erforderten selbst zu formulierende Antworten. Der Fragebogen wurde in Zusammenarbeit mit Judith Arpagaus, Leiterin der Geschäftsstelle des Planungsverbandes Fricktal Regio, und Rebecca Körnig-Pich, wissenschaftliche Mitarbeiterin am Lehrstuhl von Prof. Scholl erarbeitet. Die Fragen (für den kompletten Fragebogen siehe Anhang A 5) waren in zwei Hauptteile unterteilt. Zu Raumplanung in der Gemeinde allgemein und Innenentwicklung. Der Teil Innenentwicklung war ausserdem unterteilt in die Themenbereiche Allgemein, Strategie/Ziele, Umsetzung, Akteure sowie Erfolgs-/Misserfolgsfaktoren. Insgesamt umfasste der Fragebogen 28 Fragen. Die Umfrage wurde organisatorisch durch den Regionalplanungsverband unterstützt. Der Fragebogen wurde den Gemeinden durch die Geschäftsstellung des Planungsverbandes als Worddokument (im Formularmodus mit eingeschränkter Schreibberechtigung) per am 30. März 2015 mit der Bitte um Beantwortung bis zum 30. April 2015 zugestellt. Bis zur Antwortfrist gingen 15 Fragebogen bei der Autorin ein. Eine Gemeinde kündigte ausserdem an, den Fragebogen zu beantworten, dies aber erst nach der Frist tun zu können. Am 1. Mai 2015 wurde eine Erinnerungs- an alle Gemeinden verschickt, welche noch nicht geantwortet hatten. Daraufhin gingen nochmals zwei Fragebogen ein. Damit haben insgesamt 18 der 35 Gemeinden im Regionalplanungsverband an der Umfrage teilgenommen was einer Antwortquote von % entspricht. Sämtliche Antworten wurde in eine Excel-Datei übertragen und anschliessend ausgewertet. Die Antworten wurden dabei über alle Gemeinde wie auch innerhalb der Gemeinde analysiert. Für die Resultate siehe Kapitel 4.2 und Anhang A Experten-/Vertiefungsinterviews Basierend auf den ausgewerteten Fragebögen wurden drei Gemeinden für ein Vertiefungsinterview ausgewählt. Dabei sollten die drei Gemeinden ein möglichst grosses Spektrum von Ausgangslagen und bereits angewandten Lösungen abdecken. Ausgewählt wurden für die Interviews Gipf-Oberfrick, Laufenburg und Schupfart. Die Interviews wurden persönlich geführt, mit den jeweiligen Vertretern der Gemeinde, welche auch den Fragebogen ausgefüllt hatten. 26

33 Die Befragung erfolgte mittels eines vorbereiteten Fragenkataloges. Dieser war für jede Gemeinde individuell. Die Fragen wurden den Befragten vorgängig abgegeben, damit diese sich auf das Gespräch vorbereiten konnten. Die vorbereiteten Fragen dienten als Leitfaden, bei allen drei Interviews entwickelten sich aus dem Gespräch weitere Fragen. Die Auswertung der Interviews befindet sich in Kapitel 4.3, die Gesprächsprotokolle in den Anhängen A 8, A 10 und A 1. 27

34 4 Resultate 4.1 Resultate aus der Literaturrecherche Möglichkeiten der Innenentwicklung im ländlichen Raum In ländlichen Gemeinden sind selten grosse, zusammenhängende Reserven anzutreffen. Die Vielzahl der Innenentwicklungsmöglichkeiten bewegen sich damit auf Parzellenebene. Eine gute Übersicht über die Möglichkeiten zur Innenentwicklung auf Parzellenebene bietet folgende Darstellung der Regionalplanung Zürich und Umgebung aus dem Jahr Abbildung 9 Möglichkeiten zur Innenentwicklung auf Parzellenebene Quelle: RZU 2008, 4 Dabei handelt es sich ausser beim Ersatzneubau stets um Ergänzungen zum auf der Parzelle vorhandenen Gebäudevolumen (RZU 2008, 4). Eine hier nicht aufgeführte Möglichkeit ist die Nutzung vorhandener Gebäudevolumen, deren ursprüngliche Nutzung nicht mehr nachgefragt ist. Typisches Beispiel dazu ist die Umnutzung ehemaliger Ökonomiegebäude oder gebäudeteile zu Wohnnutzungen. Gerade in den Dörfern des Fricktals findet man häufig die klassischen zweiteiligen Gebäude mit Wohn- und Ökonomieteil in welchen der Ökonomieteil heute leer steht oder nur noch als Lager oder Garage genutzt wird. Hier bietet sich ein grosses Potential zu einer Erhöhung der Einwohnerdichte, ohne dass dies zu einer Erhöhung der baulichen Dichte führt. 28

35 Abbildung 10 Beispiel für ein Gebäude mit zu Wohnzwecken umgenutztem Ökonomieteil Quelle: Eigene Aufnahme (10. Juli 2015) Innenentwicklung darf heute nicht mehr gleichgesetzt werden mit Innenverdichtung. Natürlich wird die Begrenzung der Siedlungsfläche nach aussen in Kombination mit dem erwarteten Bevölkerungswachstum zu einer, auch baulichen, Verdichtung führen. Es ist aber sehr wichtig, dass eine quantitative Verdichtung stets auch mit einer qualitativen Aufwertung einhergeht. Ein wichtiges Element dabei ist der Umgang mit dem Bestand und der Erhalt von Identitätsmerkmalen in den Gemeinden. Der Kanton Aargau definiert dazu in seiner Wegleitung Ortsbild und Baukultur Arbeitshilfe zur Eingliederung von Neu-, Um und Anbauten in Ortskernen und Weilern acht Kriterien, welche bei der Einordnung eines Projektes in den Bestand von grosser Wichtigkeit sind: Stellung, Grösse der Baukuben, Wirkung im Strassenraum, Form, Staffelung und Gliederung der Baumasse, Dachform/Dachneigung, Fassadengliederung, Material- und Farbkonzept sowie Terrain- und Umgebungsgestaltung (Kanton Aargau 2012b, 10). Der Erhalt bestehender Identitätsmerkmale soll aber einen Ort nicht zu einem Museum machen. Es soll Spielraum bleiben für Veränderungen und lebendige Ortskerne. Gute Gestaltungen von Projekten können sogar zur Schaffung neuer Identitätsmerkmale führen (RZU 2008, 9). In einigen Fällen, zum Beispiel bei sehr wichtigen oder grossen Flächen, kann auch im ländlichen Raum ein informelles Verfahren wie eine Testplanung oder ein Wettbewerb sinnvoll sein. Diese Verfahren sind aber sehr aufwändig und kostspielig, können aber zu besseren Er- 29

36 gebnissen führen (Bühlmann 2013). In solchen Fällen muss den Gemeinden verdeutlicht werden, welchen Mehrwert dieser Aufwand für die Gemeinde generieren kann. Ausserdem kann eine sinnvolle Innenentwicklung langfristig auch Kosten einsparen, zum Beispiel durch tiefere Kosten für den Bau und Unterhalt von Infrastrukturanlagen bei dichteren Siedlungsformen (Ecoplan 2000) Vorhandene Hilfsmittel und Unterstützungen Angesichts der grossen Aktualität des Themas Innentwicklung wurden in den letzten Jahren eine Vielzahl von Hilfsmittel, Wegleitungen, Methoden etc. entwickelt. Eine Auswahl davon soll hier kurz vorgestellt werden. Metron Dichtebox (Metron Themenheft 27) Die Metron Dichtebox umfasst eine Sammlung von sieben Werkzeugen, welche in Kombination die Innenentwicklung in Agglomerationen und ländlichen Räumen fördern und unterstützen sollen. Die Werkzeuge umfassen Hilfestellungen zur Identifikation von Verdichtungspotentialen (Potentiallupe), zum Aufzeigen möglicher Umsetzungen (Dichtespritze), zur Bewertung und Abwägung verschiedener Umsetzungsmöglichkeiten (Qualitätswaage, Renditeschieber) sowie zur konkreten Umsetzung (Dichteschlüssel, Dichteagenda) (Metron 2011). Qualitätsvolle Innenentwicklung von Städten und Gemeinden durch Dialog und Kooperation (Hochschule Luzern) Diese Wegleitung befasst sich sehr konkret mit dem Prozess der Innenentwicklung von Analyse über Projektentwicklung bis zur Umsetzung. Dabei legt das Werk, wie es bereits der Titel andeutet, grosses Gewicht auf den Einbezug aller Akteure (Gemeinde, Grundeigentümer, Planer etc.) und zeigt auf, wie durch Dialog und Kooperation bessere Lösungen und eine grössere Akzeptanz für Innenentwicklungsprojekte erreicht werden können (HSLU 2014). Nachhaltige Quartiersentwicklung im Fokus flexibler Strukturen (Hochschule Luzern) Dieses Werk, ebenfalls von der Hochschule Luzern, befasst sich vertieft mit der Analyse und Veränderung von Quartieren. Dabei geht es vor allem um eine flexible Nutzung von Gebäuden und Strukturen sowie die Anpassungsmöglichkeiten in Lebenszyklen von Gebäuden. Auch 30

37 wenn das Buch eher auf städtischere Umfelder ausgerichtet ist, Fallbeispiel im Buch ist Lenzburg, kann es sinnvolle Hinweise auch für Gemeinden im ländlichen Raum enthalten, insbesondere was die flexible Nutzung bestehender und neuer Gebäude betrifft (HSLU 2011). Wegleitungen Kanton Aargau Der Kanton Aargau hat keine eigene Wegleitung konkret zur Innenentwicklung verfasst. Der Kanton unterstütz aber die Gemeinden im Rahmen der Nutzungsplanung mit einer grossen Menge an Daten zum Stand der Erschliessung, vorhandenen Bevölkerungsdichten, ÖV-Güteklassen, Alter und Belegungsdichte der Gebäude etc. All dies können nützliche Hinweise sein, um Entwicklungspotentiale in einer Gemeinde zu definieren. Wird doch häufig das fehlende Wissen über Verdichtungs- und Entwicklungsmöglichkeiten als grosses Hindernis gerade für ländliche Gemeinden genannt. Die Fachstelle Ortsbild, Siedlung und Städtebau (OSS) der Abteilung für Raumentwicklung hat im Jahr 2012 die Wegleitung Ortsbild und Baukultur- Arbeitshilfe zur Eingliederung von Neu-, Um- und Anbauten in Ortskernen und Weilern veröffentlicht. Hierin wird anhand von 8 Einordnungskriterien aufgezeigt, wie der Bestand analysiert werden kann und Neu- und Umbauten sinnvoll in die bestehende Struktur eingepasst werden können, ohne die Identität eines Ortes zu verändern (Kanton Aargau 2012b). Der Regionalverband AargauSüd hat in Zusammenarbeit mit der Metron AG im Jahr 2012 die Wegleitung Arbeitshilfe zur Aufwertung von Ortskernen veröffentlicht. Dabei ging es einerseits um eine Analyse der bestehenden Ortskerne der Mitgliedergemeinden, dann aber auch um das Aufzeigen von Möglichkeiten zur Weiterentwicklung in starker Abhängigkeit einerseits von städtebaulichen Aufgaben, aber auch der Sicherstellung der Aufgaben für den Verkehr (MIV, LV, ÖV) (AargauSüd Impuls 2012). Wegleitungen anderer Kantone Einige Kantone haben eigene Wegleitungen und Hilfsmittel zur Innentwicklung erstellt. Dazu zählen der Kanton Luzern mit seiner Arbeitshilfe zur Siedlungsentwicklung nach Innen (2013) inkl. Fallbeispielen (Kanton Luzern 2013) sowie der Kanton Zürich mit seiner Studie zu Umund Neubauten im Ortsbild (Kanton Zürich 2010), ergänzt durch die beiden neuen Leitfäden Die Siedlungsentwicklung nach innen umsetzen (Kanton Zürich 2015a) und Dichtevorgaben umsetzen (Kanton Zürich 2015b). 31

38 Beratungsangebot Dialog Siedlung der VLP Der Verband für Landesplanung VLP bietet seit mehreren Jahren das Beratungsangebot Dialog Siedlung an. Dabei geht es um eine Erstberatung, welche Gemeinden die Möglichkeiten und Vorgehensweisen für eine zukunftsgerichtete Siedlungsentwicklung aufzeigt. Die wichtigsten Themen sind dabei: Erarbeitung von Entwicklungsstrategien, auch für problematische Gebiete oder historische Ortskerne, Gebietserneuerungen, Redimensionierung von Bauzonen, Flächenmanagement, Bekämpfung der Baulandhortung, Förderung der Siedlungsqualität, Aufwertung von Orts- und Quartierzentren und öffentlichen Räumen. Gerade in verfahrenen Planungsprozessen mit langwierigen Vorgeschichten kann ein unvoreingenommener Blick von aussen helfen. Geleistet wird die Beratung durch erfahrene Raumplaner mit langjährigen Erfahrungen in kommunaler und regionaler Planung (VLP 2015a). Fazit Diese Übersicht über Hilfsmittel ist keinesfalls abschliessend. Sie soll aber einen kleinen Überblick geben über vorhandene Möglichkeiten für Gemeinden und Verantwortliche sich Anregungen und Unterstützung bei der komplexen Aufgabe der Innenentwicklung zu holen Erfolgs- und Misserfolgsfaktoren für die Innenentwicklung in ländlichen Gemeinden Eine Vielzahl von Faktoren können die Innenentwicklung in ländlichen Gemeinden sowohl positiv wie negativ beeinflussen. Erfolgsfaktoren Engagierte Personen Damit Innenentwicklung in Gang kommt, braucht es engagierte Einzelpersonen. Dabei kann es sich um Politiker, Verwaltungsangestelte, aber auch Investoren oder Grundeigentümer handeln. Viele Elemente von Innenentwicklung erfordern ein hohes Mass an Einsatz und Durchhaltewillen. Dies ist im Rahmen einer normalen Behörden- oder Verwaltungstätigkeit kaum zu leisten (Bühlmann 2013). Die starke Kopplung der Innenentwicklung an einzelne Personen birgt aber auch ein Risiko. Bei einem Generationenwechsel kann sehr viel Wissen verloren gehen und es kann zu einem Bruch in der langjährigen Planungstradition kommen (Flükiger 2014, 6). 32

39 Kommunikation Gerade bei grossen Projekten ist eine frühzeitige Information und Miteinbezugnahme aller Beteiligter (Grundeigentümer, Investoren, Nachbarn, Dorfbevölkerung) wichtig. Dadurch kann die Akzeptanz für Projekte und die damit verbundenen Auswirkungen erhöht werden. Ausserdem ist es bei grösseren und langfristigen Projekten wichtig, Meilensteine aufzuzeigen und ausserdem klar darzulegen, wofür die finanziellen Mittel investiert werden (Bühlmann 2013). Aktive Bodenpolitik Verfügt eine Gemeinde über eigene Landreserven (ausserhalb der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen), verschafft ihr dies Spielraum. Entweder eigene Projekte zu realisieren oder durch Landabtausch und verkauf Projekte von Investoren oder Privatpersonen zu unterstützen (Bühlmann 2013). Gemeinden sind hier gefordert, eine sehr viel aktivere Rolle zu übernehmen und beispielsweise mit der Schaffung eines Fonds zum Kauf und Verkauf von Parzellen die Siedlungsentwicklung langfristig und positiv zu beeinflussen (Eicher 2013, 14). Die Gemeinden können mit eigenen Projekten auch eine Vorbildfunktion übernehmen (Schweizerischer Heimatschutz 2011, 4). Sicht von aussen Gerade in langwierigen und festgefahrenen Prozessen kann eine unvoreingenommene Sicht von aussen den Prozess positive beeinflussen. Durch eine Sicht von aussen können völlig neue, von der Vorgeschichte losgelöste Ideen entstehen. Ausserdem kann auf diese Art zusätzliches Know-how in den Planungsprozess kommen, welches vielleicht vor Ort nicht vorhanden ist (VLP 2015). Miteinbezug und Aufwertung von Frei- und Grünräumen Gerade bei der Arbeit in bestehenden Strukturen ist der Einbezug der Ebene 0 mit Freiräumen, aber auch Erdgeschossnutzungen wichtig. Vergleichbar mit der Ökologie ist eine Struktur interessanter, anregender und stabiler, je vielfältiger sie ist (Eicher 2013). Das direkte Nebeneinander von Wohnen, Arbeiten etc. reduziert auch den Verkehr und trägt zu einer gesteigerten Lebensqualität bei (Schweizerischer Heimatschutz 2011, 4). Auch in ländlichen Gemeinden sind der Erhalt von Infrastruktur (Post, Schule, Einkaufsmöglichkeit) und die Schaffung eines lebendigen Dorfkernes ein wichtiges Thema, trägt dies doch zu einer lebenswerten und attraktiven Gemeinde bei. Gute Beispiele gelungene Beispiele aus der eigenen Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden können viel zur Akzeptanz von Innenentwicklungsprojekten beitragen. Sie können Grundeigentümern auch das Potential der eigenen Liegenschaft oder der eigenen Parzelle aufzeigen. Genauso können aber schlechte Beispiele auch die Abwehrhaltung bei gewissen Kreisen schüren, zum Beispiel bei Nachbarn eines möglichen Projektes (Bühlmann 2013, 2). 33

40 Sinkende Infrastrukturkosten für Allgemeinheit Durch die Schaffung von dichteren Siedlungsformen können die jährlichen Kosten für den Bau und Unterhalt von Infrastrukturanlagen deutlich gesenkt werden (Ecoplan 2010). Misserfolgsfaktoren Parzellen-/Eigentümerstruktur Kleinräumige Parzellenstrukturen und eine komplexe Eigentümerschaft verhindern häufig eine gute Innenentwicklung. Häufig verhindert die Eigentümerstruktur die Entwicklung genau dort, wo das Potential am grössten ist, in den Einfamilienhausquartieren und Dorfkernen (Gerber 2013, 10). Gerade hier versagen auch klassische Planungsinstrumente, da sie Gemeinden kein Durchsetzungsrecht verschaffen (Eicher 2013, 13). Fehlendes Fachwissen Behörden in kleinen Gemeinden sind im Milizsystem organisiert. Die Leute haben wenig Zeit zur Verfügung und eine Vielzahl von Aufgaben zu bewältigen. Innenentwicklung mit ihren oft unkonkreten Aufgabestellungen wird dabei häufig zweitrangig behandelt (Bühlmann 2013, 2). Zu starres Festhalten an Objektschutz (Denkmalschutz) Innenentwicklung erfordert eine starke Auseinandersetzung mit dem Bestand. Dazu zählen auch verschiedene Formen von Schutzinventaren wie Denkmalschutzobjekte, kantonale Schutzinventare, ISOS, ICOMOS, etc. All diese Inventare sind wichtig für den Erhalt unserer Siedlung und deren Geschichte, es darf aber nicht sein, dass ein zu striktes Festhalten an Schutzvorschriften eine sinnvolle Nutzung bestehender Gebäude oder Freiflächen verhindert. Es kann nicht sein, dass Eigentümer daran gehindert werden, bestehende Gebäudevolumen zu nutzen, welche unverhältnismässige und sehr teure Forderungen von Seiten Denkmal- und Ortsbildschutz gestellt werden. Es kann nicht das Ziel sein, dass Gebäude stattdessen verfallen bis sie irgendwann abgebrochen werden weil der Erhalt nicht mehr verhältnismässig ist. Veraltete Bauvorschriften Häufig sind kommunale Bauvorschriften zu stark reglementierend, statt Spielraum für Entwicklungen zu erlauben. In Kombination mit Schutzvorschriften und schwierigen Parzellenstrukturen kann so eine Überbauung einer Parzelle (Grenzabstand) oder Nutzung eines bestehenden Gebäudes (Verbot für Dachfenster) verunmöglicht werden. Fehlendes Kapital Innenentwicklungsprojekte sind kostenintensiv. Einerseits in der vorgängigen Planungsphase, aber auch in der Realisierung. Gerade für kleine Gemeinden ist ein Verfahren wie ein Wettbewerb nur schwer zu finanzieren (Bühlmann 2013, 2). Bei Gemeinden kann allenfalls die Einsparung für geringere Infrastrukturkosten bei dichteren Wohnformen 34

41 als Argument geltend gemacht werden (Ecoplan 2000). Aber auch für Grundeigentümer sind die Kosten deutlich höher für die Sanierung eines bestehenden Gebäudes oder die Realisierung eines Mehrfamilienhauses als der Neubau eines Einfamilienhauses auf grüner Wiese. Eigentumsgarantie Die Eigentumsgarantie geniesst mit der Verankerung in der Bundesverfassung einen sehr hohen Stellenwert (Art. 26 BV). Dies kann allenfalls zum Hindernis werden, wenn wichtige Einzelflächen für Innenentwicklungsprojekte nicht zur Verfügung stehen (Baulandhortung). Mit der Revision des RPG und den damit verbundenen Umsetzungen in den Kantonen wird den Gemeinden nun aber ein neues Werkzeug für solche Fälle an die Hand gegeben (vgl. Kapitel 2.1.2). Misstrauen in Bevölkerung Auch wenn die Abstimmung zur Revision des Raumplanungsgesetzes eine hohe Zustimmung erreicht hat, heisst das noch nicht, dass konkreten Projekten jetzt mit weniger Misstrauen begegnet wird. Es herrscht das St. Florians-Prinzip, Innenentwicklung und vor allem verdichtung ja, aber bitte nicht auf meine Kosten. Viele Leute haben Angst vor den Folgen von Innenverdichtung (weniger Freiraum, mehr Verkehr, mehr Lärm etc.). Daher ist es enorm wichtig, dass die ersten realisierten Innenentwicklungsprojekte von hoher Qualität sind und diesen Ängsten entkräftend begegnen können. Ausserdem muss mit einer klaren und transparenten Kommunikation über Projekte, deren Kosten und Nutzen die Akzeptanz gesteigert werden. 4.2 Auswertung der Umfrage bei den Gemeinden des Planungsverbandes Fricktal Regio Die Umfrage bei den Gemeinden des Planungsverbandes wurde im April 2015 schriftlich (per ) durchgeführt. Insgesamt trafen 18 Antworten bei der Autorin ein. An der Umfrage teilgenommen haben folgende Gemeinden: Eiken (Einwohner per : 2 148), Gipf-Oberfrick (3 505), Herznach (1 400), Kaisten (2 573), Laufenburg (3 299), Magden (3 832), Mettauertal (1 912), Möhlin (10 617), Münchwilen (893), Obermumpf (995), Oeschgen (910), Rheinfelden (12 552), Schupfart (757), Schwaderloch (689), Sisseln (1 468), Stein (3 019), Wittnau (1 211) und Zuzgen (854). Diese Gemeinden repräsentieren % der Gemeinden und % der Einwohner im Planungsverband Fricktal Regio. Ausserdem repräsentieren sie einen guten Querschnitt verschiedener Gemeindegrössen und decken den Planungsverband komplett von West bis Ost ab. Den Gemeinden wurde freigestellt, durch den wenn der Fragebogen ausgefüllt wird. In den meisten Fällen geschah dies durch den Gemeindeschreiber und/oder Bauverwalter. In zwei 35

42 Fällen (Oeschgen und Sisseln) wurde der Fragebogen durch den Gemeinderat und in zwei Fällen (Schupfart und Zuzgen) durch den Gemeindeammann beantwortet. Es gilt zu beachten, dass die Antworten natürlich zu einem gewissen Teil die persönliche Meinung des/der Ausfüllenden repräsentiert. Sie geben aber trotzdem einen guten Hinweis darauf, wie das Thema Innenentwicklung in einer Gemeinde diskutiert und behandelt wird. Abbildung 11 Teilnehmende Gemeinden an der Umfrage Quelle: eigene Darstellung Raumplanung allgemein Von den befragten Gemeinden verfügen drei über eine eigene Planungsabteilung mit Stellenprozenten. Sechs Gemeinden arbeiten mit einem festen Planungsbüro und 13 projektbezogen mit unterschiedlichen Planungsbüros (Mehrfachnennungen möglich). Teilweise werden kleinere Projekte auch durch den zuständigen Gemeinderat betreut. Baugesuche werden in sieben Gemeinden durch die Gemeindekanzlei beurteilt. In neun Gemeinden ist dafür eine interne und in vier Gemeinden eine externe Bauverwaltung zuständig. 36

43 In vier Gemeinden ist dafür die Baukommission zuständig. Mehrere Gemeinden ziehen bei grösseren Projekten eine externe Beratung (Ingenieurbüro) zu. 17 der befragten Gemeinden bieten ein Beratungsangebot für Bauherren, nur in Wittnau existiert ein solches Angebot nicht. Geleistet wird diese Beratung durch die Gemeindekanzlei (neun Antworten), die gemeindeeigene Bauverwaltung (acht), die kantonalen Fachstellen (drei), den Gemeinderat (fünf), ein externes Planungsbüro (drei) oder die Baukommission (zwei) (Mehrfachnennungen möglich). Finanziert wird diese Beratung in den meisten Fällen durch die Gemeinde. Sieben Gemeinden sehen je nach Aufwand und öffentlichem Interesse am Projekt eine vollständige oder teilweise Übernahme der Kosten durch den Bauherren vor. Keine der befragten Gemeinden verfügt über eine eigene Bauzonenstatistik ausserhalb der jährlichen Erhebungen für den Stand der Erschliessung des Kantons. Es ist aber davon auszugehen, dass gerade in den kleineren Gemeinden ein grosses, nicht systematisch erfasstes, Wissen über unüberbaute Grundstücke, deren Eigentümer etc. existiert. Die Frage nach angewandten Planungsinstrumenten neben der normalen Nutzungsplanung wurde folgendermassen beantwortet: zwei Gemeinden (Gipf-Oberfrick und Möhlin) verfügen über eine Masterplanung, 15 über Sondernutzungspläne und zwei (Möhlin und Rheinfelden) über eine Zentrumsplanung. Rheinfelden verfügt ausserdem über Spezialbauvorschriften für die Altstadt und Entwicklungsrichtpläne für einzelne Stadtquartiere. In Wittnau wurde eine Projektstudie über Neubauten im Dorfzentrum erstellt Innenentwicklung allgemein Die erste Frage zum Thema Innenentwicklung wurde bewusst sehr offen formuliert: Wie definieren Sie für sich/für Ihre Gemeinde Innenentwicklung? Der sehr offenen Frage entsprechend waren auch die Antworten sehr unterschiedlich. Eine vollständige und wörtliche Wiedergabe aller Antworten findet sich in Anhang A 1. Verschiedene Themen/Stichworte tauchen immer wieder auf in den Antworten. Dazu zählen: verdichtetes Bauen, schonende Nutzung vorhandener Landreserven / haushälterischer Umgang mit dem Boden, qualitätsvolle Entwicklung / Sicherstellung von Qualität, Nutzung / Umgestaltung bereits überbauter Flächen, (Wieder-)Belegung / Stärkung des Dorfkerns / Zentrums, Verbesserung der Siedlungsqualität im Bestand, Nutzung vorhandener Gebäudevolumen (Ökonomiegebäude), Mobilisierung von Baulücken, Wiederbelegung von freiwerdenden Wohnungen/Gebäuden (Generationenwechsel), Erhalt des dörflich-ländlichen Charakters. 37

44 Alles in allem ist zu beobachten, dass ein grosses Bewusstsein für das Thema herrscht. In einigen Gemeinden sind es vor allem Schlagworte wie Zersiedlung stoppen und Verdichtung, welche genannt werden. Andere Gemeinden haben bereits ein sehr differenziertes Konzept, teilweise mit konkreten Massnahmen. Symptomatisch erscheint, dass ausgerechnet die Gemeinde mit den grössten Reserven (Obermumpf) diese Frage nicht beantwortet hat. Bei der Frage nach dem Innenentwicklungspotential in der eigenen Gemeinde beurteilen die meisten Gemeinden dies als gut oder gross. Es werden aber bereits erste Faktoren genannt, welche einer Realisierung entgegenstehen. Dazu zählen eine zu geringe Nachfrage nach Bauland, ein zu grosses Angebot an Bauland, fehlende Bereitschaft der Eigentümer, zu hohe Kosten und zu rigide Vorschriften (ISOS, Denkmalschutz, Gewässerabstand). Die Frage nach den zusätzlich möglichen Einwohnern erstrecken sich von 350 (Münchwilen) bis (Rheinfelden). Viele Gemeinden bezeichnen diese Zahl aber auch als unbekannt. Eine Antwort auf diese Frage würde eine vertiefte Auseinandersetzung mit der Ausgangslage in der gesamten Gemeinde erfordern, wie sie in vielen Gemeinden vermutlich (noch) nicht erfolgt ist. Elf der befragten Gemeinden bezeichnen die vom Kanton definierten Zielwerte für die Einwohnerdichte im Jahr 2040 (vgl. Kapitel 2.1.2) als realistisch. Von den anderen sechs Gemeinden beurteilen vier die Werte als eher zu hoch (Gipf-Oberfrick, Oeschgen, Schupfart und Wittnau). Zwei Gemeinden (Herznach und Kaisten) als eher zu tief und Eiken sieht den Realisierungshorizont bis 2040 als zu kurz an Strategie/Ziele Von den befragten Gemeinden haben 14 die Innenentwicklung im Leitbild, in den Legislaturzielen oder in den strategischen Zielen festgehalten. Nicht explizit festgehalten ist dies in Magden, Obermumpf, Schwaderloch und Wittnau. Interessant ist hierbei, dass es sich dabei um zwei Gemeinden mit sehr tiefem Überbauungsgrad (Obermumpf und Schwaderloch) und eine Gemeinde mit überdurchschnittlich hohem Überbauungsgrad (Magden) handelt. In der Gemeinde Rheinfelden wurde die Innenentwicklung bereits in den Leitsätzen zur Stadtentwicklung aus dem Jahr 1996 erstmals explizit erwähnt. 38

45 4.2.4 Umsetzung 14 Gemeinden geben an, dass sie bereits konkrete Massnahmen zur Innenentwicklung unternommen haben. Vier Gemeinden (Gipf-Oberfrick, Obermumpf, Schwaderloch und Zuzgen) verneinen dies. Bei den ergriffenen Massnahmen handelt es sich um Gespräche mit Grundeigentümern, Beisteuerung von gemeindeeigenem Land zu Grossprojekten, Unterstützung bei Investoren- und Architekturwettbewerben, Mitarbeit der Gemeinde bei Sondernutzungs- und Entwicklungsrichtplänen, Schaffung eines AZ-Bonus wenn durch die zusätzliche Wohnfläche eine zusätzliche Wohneinheit geschaffen wird (Magden), Aufzonungen im Rahmen einer Nutzungsplanungsrevision, Abschaffung der Anschlussgebühren bei Umnutzung eines Ökonomiegebäudes (Mettauertal) und Abschaffung der AZ (Münchwilen, Stein, Wittnau). Mit Ausnahme der Gemeinde Oeschgen beurteilen die meisten Gemeinden die bisher ergriffenen Massnahmen als erfolgreich. Einige Gemeinden geben noch keine Beurteilung ab, da die Frist für die Umsetzung noch zu kurz ist. Zwölf der befragten Gemeinden verfügen über eigene Landreserven ausserhalb der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. 13 der Gemeinden geben an, eine aktive Landpolitik zu betreiben. Dazu zählen regelmässige Gespräche mit Grundeigentümern unüberbauter Parzellen, die Beisteuerung gemeindeeigener Parzellen zu grösseren Projekten, Herstellung von Kontakt zwischen Kaufinteressierten und Eigentümern und Versuche Nachbargrundstücke miteinzubeziehen bei Projekten auf gemeindeeigenen Flächen. Bei der Frage nach konkreten Projekten wurden mehrere Formen zur Auswahl gestellt und jeweils gefragt, ob diese in einer Gemeinde bereits realisiert oder geplant wurden. Vor allem das Schliessen von Baulücken und Ersatzneubauten wurden bereits in fast allen Gemeinden realisiert. Vier Gemeinden (Gipf-Oberfrick, Möhlin, Rheinfelden, Wittnau) geben an, dass eine Zentrumsplanung realisiert wurde, in drei weiteren Gemeinden ist eine solche in Planung/Vorbereitung (Laufenburg, Sisseln, Stein). In sieben Gemeinden gibt es Beispiele für die Umnutzung bestehender Gebäudevolumen und in drei weiteren Gemeinden sind solche in Planung. Vier Gemeinden (Mettauertal, Möhlin, Rheinfelden, Schupfart) geben an, dass bereits gemeinsame Projekte für Grundstücke mehrerer Eigentümer realisiert wurden, in sechs weiteren Gemeinden sind solche in Vorbereitung. Bei der Frage zu den Methoden und Hilfsmitteln ging es darum, herauszufinden, wie gut die Gemeinden Bescheid darüber wissen, wo sie allenfalls zusätzliche Informationen und Unterstützung erhalten. Nicht überraschend sind es die kantonseigenen Grundlagendaten sowie der Leitfaden Ortsbild und Baukultur welche den höchsten Bekanntheitsgrad aufweisen und insbesondere der Leitfaden auch häufig angewandt wird. Die Dichtebox von Metron erreicht 39

46 einen relativ hohen Bekanntheitsgrad (zehn Nennungen), wird aber von keiner Gemeinde aktiv angewandt. Die Arbeitshilfe zur Aufwertung von Ortskernen von Impuls AargauSüd wird immerhin von sechs Gemeinden als bekannt angegeben. Der Leitfaden zur qualitätsvollen Innenentwicklung der Hochschule Luzern wird noch von drei Gemeinden als bekannt angeben. Nicht erstaunlich ist, dass das Buch zur nachhaltigen Quartiersentwicklung im Fokus flexibler Strukturen ebenfalls von der Hochschule Luzern kaum bekannt ist (nur eine Nennung), handelt es sich doch hier eher um ein abstraktes Werk für grössere Massstäbe. Erstaunlicher erscheint es da schon eher, dass das Angebot Dialog Siedlung der VLP nur einen so geringen Bekanntheitsgrad erreicht (drei Nennungen) Akteure Befragt danach wer ihrer Meinung nach die Innenentwicklung aktiv fördern sollte, wurden am häufigsten die Grundeigentümer (elf Nennungen) und die Gemeinden (15 Nennungen) genannt, daneben auch noch Kantone und Investoren. So zu sagen alle Gemeinden sehen die Innenentwicklung als eine Zusammenarbeitsaufgabe mehrerer Akteure. Als mögliche Fördermassnahmen wurden Beratungsangebote/Gespräche mit Grundeigentümern, finanzielle Hilfe bei Projekten, Lockerung von Bauvorschriften, rechtliche Möglichkeiten für Bauverpflichtungen etc. genannt. Mehrere Male wird in den Antworten erwähnt, dass die Vorgehensweisen auf die speziellen Rahmenbedingungen im ländlichen Raum abzustimmen sind. Zwölf der Gemeinden sind der Meinung, dass sie bei der anspruchsvollen Aufgabe der Innenentwicklung genügend Unterstützung durch die kantonalen Fachstellen und den Regionalplanungsverband erhalten, fünf würden sich mehr Unterstützung wünschen. Als konkrete Verbesserung wird ein eigener Leitfaden zur Innenentwicklung für den Kanton Aargau, Workshops zum Thema und vor allem fachliche Unterstützung im Rahmen konkreter Projekte gewünscht. Ausserdem wünscht man sich mehr Flexibilität einzelner Fachstellen (Ortsbildschutz, Denkmalpflege), welche bei konkreten Projekten eher als Verhinderer den als Förderer und Unterstützer erlebt werden Erfolgsfaktoren/Hindernisse Die Frage nach den Erfolgsfaktoren und Hindernissen für die Innenentwicklung führt ebenfalls eine Vielzahl von Antworten zu Tage. Als Hindernisse werden dabei vor allem fehlender Wille der Grundeigentümer, zu starke Regulierung der Bauvorschriften, zu strenge Schutzvorschriften (Ortsbildschutz/Denkmalschutz), schlechte Beispiele und Verlust von Grün- 40

47 /Freiräumen genannt. Als Erfolgsfaktoren werden insbesondere eine gute und offene Zusammenarbeit aller Projektbeteiligter, eine flexible Handhabung von Bauvorschriften sowie die Bereitstellung einer guten Infrastruktur (Verkehr, Schulen, Freiräume) durch die öffentliche Hand (Gemeinde) genannt. Interessant ist auch, dass eine steigende Nachfrage gleichzeitig als positiv, in einer anderen Gemeinde aber als negativ beurteilt wird. Einerseits führt eine gesteigerte Nachfrage nach Bauland dazu, dass auch eher unattraktive oder schwierige Grundstücke überbaut werden. Andererseits führen hohe Preise im Bestand dazu, dass bestehende Gebäude für Investoren unattraktiv werden und stattdessen von Privatpersonen gekauft werden, die das vorhandene Verdichtungspotential nur minimal ausnutzen. Befragt nach den konkreten Herausforderungen für die eigene Gemeinde erscheinen ähnliche Antworten wie bei der Frage nach Erfolgsfaktoren und Hindernissen. Es sind dies die Abstimmung zwischen Ortsbildschutz und Innenentwicklung, die Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern und die Sicherung der Qualität. Daneben aber auch die Förderung von Akzeptanz in der Bevölkerung, die mit der Innenverdichtung verbundenen Verkehrsprobleme, das noch immer hohe Interesse an Einfamilienhäusern sowie die fehlenden Ressourcen der Gemeinderäte um sich, neben vielen anderen Aufgaben, auch noch mit den Herausforderungen der Innenentwicklung befassen zu können. Die Grundeigentümer werden von allen Gemeinden als wichtigster, oder zumindest mitentscheidender, Faktor beschrieben. Ohne die Bereitschaft der Grundeigentümer ist eine Innenentwicklung nicht möglich. Gerade im ländlichen Raum handelt es sich dabei häufig um Privatpersonen die nur eine oder wenige Parzellen besitzen. Für diese ist ein Projekt auch häufig mit einem hohen finanziellen Aufwand und Risiko verbunden. Ein einzelner Grundeigentümer kann auch ein grösseres Projekt verhindern, da momentan keine rechtliche Verpflichtung o- der kein rechtliches Mittel vorhanden ist, um Grundeigentümer zur Beteiligung an einem Projekt zu zwingen. Nur wenige Gemeinden haben bisher systematisch versucht Grundeigentümer zu Innenentwicklungsprojekten zu motivieren. Meist geschieht eine solche Ansprache im Rahmen einer Nutzungsplanungsrevision, im Zusammenhang mit bestehenden Projekten in der Umgebung (Versuch weitere Parzellen mit einzubeziehen) oder bei direkten Anfragen der Grundeigentümer zu Bauprojekten. Fazit Generell ist ein Bewusstsein für das Thema der Innenentwicklung vorhanden, allerdings ist dieses unterschiedlich stark ausgeprägt. Es scheint, dass es einen Zusammenhang zwischen 41

48 dem Bevölkerungswachstum in den vergangen Jahren und der damit verbundenen Nachfrage nach Wohnraum einerseits und dem Bewusstsein für die Thematik der Innenentwicklung andererseits gibt. Gemeinden mit einem grösseren Wachstum und sinkenden Bauzonenreserven sind stärker gezwungen sich mit dem Thema auseinanderzusetzen. Die Umfrage hat auch bestätigt, dass viele der Gemeinden für die Umsetzung der Innenentwicklung auf externe Expertise in Form von Planungsbüro und/oder kantonale Fachstellen angewiesen sind. 4.3 Auswertung der Vertiefungsinterviews Basierend auf den Erkenntnissen aus den eingegangenen Fragebögen wurden die drei Gemeinden Gipf-Oberfrick, Laufenburg und Schupfart für ein Vertiefungsinterview ausgewählt. Diese drei Gemeinden weisen einerseits eine unterschiedliche Ausgangslage auf (Einwohnerzahl, Fläche, Lage etc.) und haben andererseits durch die eingereichten Antworten Hinweise auf mögliche Lösungsansätze und Vorgehensweisen geliefert, die auch für andere Gemeinden von Interesse sein könnten. Neben den einleitenden Erläuterungen in den folgenden Kapiteln findet sich zu jeder Gemeinde ein Gemeindeportrait im Anhang Gipf-Oberfrick Die Gemeinde Gipf-Oberfrick liegt mitten im Fricktal und grenzt an Frick. Gipf-Oberfrick hat rund 3500 Einwohner (Stand per ) (Kanton Aargau 2015b). Die Gemeinde erlebte von 2000 bis 2015 ein Einwohnerwachstum von 695 Personen oder rund 24 %. Sie verfügt über ein Total von ha Bauzone, davon ha Wohn- und Mischzonen. Der Überbauungsgrad beträgt per % (Kanton Aargau 2015a). Die Gemeinde gehört gemäss Raumkonzept Aargau zu einer ländlichen Entwicklungsachse. Gemäss Richtplankapitel S 1.2 Siedlungsgebiet ist damit eine Mindesteinwohnerdicht von 50 bzw. 70 E/ha für überbaute bzw. unüberbaute Wohn- und Mischzonen anzustreben (Kanton Aargau 2015c). Die Gemeinde wird durch die Postautolinie Frick-Aarau via Benkerjoch bedient. Ausserdem sind der Bahnhof sowie die Autobahnzufahrt Frick in der Nähe (vgl. Anhang A 7). Die Gemeinde verfügt über eine eigene Verwaltung mit Gemeindekanzlei und Finanzverwaltung etc. Die Bauverwaltung wird ebenfalls verwaltungsintern durch einen Bauverwalter betreut. Raumplanungsprojekte werden projektbezogen von verschiedenen Planungsbüros begleitet. Ausserdem arbeitet auch der Bauverwalter zu rund % für raumplanerische Aufgaben (vgl. Antworten zur schriftlichen Umfrage in Anhang A 1). 42

49 Die Gemeinde wurde für ein Vertiefungsinterview ausgewählt, da sie bedingt durch die Nähe zu Frick in den letzten Jahren ein enormes Bevölkerungswachstum verbunden mit einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum erlebt hat. Diese steigende Nachfrage macht Gipf-Oberfrick auch für Projekte von Investoren attraktiv, was gemäss Fragebogen in der Gemeinde nicht nur als positiv erlebt wird. Ausserdem hat Gipf-Oberfrick eine bestehende Bevölkerungsdichte von rund 43 E/ha, was deutlich unter den Zielwerten gemäss kantonalem Richtplan, aber über dem Durchschnitt in der Region liegt. Das Gespräch wurde geführt mit Gemeindeschreiber Urs Treier, er ist seit 14 Jahren Gemeindeschreiber in Gipf-Oberfrick, davor hatte er diese Funktion in der Gemeinde Hornussen inne. Die Gemeinde Gipf-Oberfrick erlebt im Gegensatz zu den anderen beiden befragten Gemeinden in den letzten Jahren ein grosses Bevölkerungswachstum. Von 1995 bis 2015 stieg die Einwohnerzahl um rund 40 % auf heute ca Einwohner. Während sich das Wachstum lange Zeit vor allem auf die Einfamilienhausquartiere an den Hanglagen konzentrierte, nimmt seit einigen Jahren, auf Grund des sinkenden Angebots an Baugrundstücken, der Druck auf die Kernzone entlang der Landstrasse zu. Damit sah sich die Gemeinde mit neuen Aufgabenstellungen konfrontiert. Es zeigte sich, dass die teilweise offen formulierten Vorschriften für die Kernzone in der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) zu Problemen führten. Investoren sahen häufig nur den eigenen Profit und versuchten existierende Projekte aus reinen Wohnzonen ohne Anpassung in der historisch wertvollen Kernzone zu realisieren. Dies auf Kosten der Siedlungsqualität und des Ortsbildes. Die vermehrten Projektanfragen für die Kernzone waren der Auslöser, sich im Rahmen eines Masterplanes vertieft mit der Kernzone und deren zukünftiger Entwicklung auseinander zu setzen. Der Masterplan umfasst sowohl eine Aufnahme des Bestandes (nicht parzellenscharf) wie auch ein Konzept für die zukünftige Entwicklung und Richtlinien für die Beurteilung von neuen Projekten. Der Masterplan enthält ausserdem u.a. Hinweise zu einem reibungslosen Planungsprozess. Der Masterplan wurde im März 2015 vom Gemeinderat verabschiedet. Er ist damit lediglich behörden- und nicht grundeigentümerverbindlich. Es ist aber angedacht, ev. Teile des Masterplanes im Rahmen der anstehenden Revision in die BNO zu übernehmen. Generell widerspricht der Masterplan der BNO nicht, sondern ergänzt sie. Der Masterplan wurde gut aufgenommen und die ersten Rückmeldungen von Planern und Bauherren dazu sind positiv. Die Erarbeitung des Masterplanes erfolgte in Zusammenarbeit mit einem externen Büro (Metron AG, Brugg) und die Finanzierung von Fr war vor allem Dank den in den letzten Jahren gestiegenen Steuereinnahmen möglich. Generell ist laut GS Treier die Gemeinde dank den gestiegenen Einwohnerzahlen in der Lage, auch zum Beispiel die Kosten für das notwendige Fachgutachten für 43

50 Projekte in Kernzone zu finanzieren und diese Kosten nicht den Bauherren weiter zu verrechnen. Laut GS Treier wäre das Modell Masterplan auch für andere Gemeinden mit einem historisch wertvollen Dorfkern sinnvoll, allerdings ist bei einer Gemeinde mit einem geringeren Budget auch ein schlankeres Vorgehen denkbar. Auch eine finanzielle Beteiligung des Kantons, entweder an den durch Ortsbild-/Denkmalschutz-bedingten Mehrkosten bei konkreten Projekten oder in Form von planerischer Unterstützung wäre denkbar. Allerdings ist hier zu bedenken, dass eine Involvierung des Kantons Projekte meist verkompliziert. Es muss klar abgewogen werden zwischen den Vorteilen durch die zusätzlichen Mittel und den Nachteilen der höheren Komplexität durch die Beteiligung des Kantons. Generell sollte laut Aussage von GS Treier die Regulierungsdichte eher reduziert werden und die Hauptverantwortung für Projekte bei der Gemeinde liegen. Eine breit abgestützte Bevölkerungsumfrage im Rahmen der Arbeit zum Entwicklungsleitbild im vergangenen Jahr hat gezeigt, dass die Bevölkerung von Gipf-Oberfrick in den kommenden Jahren eher ein reduziertes Wachstum wünscht. Daher wird von Seite Gemeinde auch kein aktiver Kontakt mit den Grundeigentümern von unüberbauten Parzellen gepflegt, es wird keine Werbung für unüberbaute Parzellen gemacht und teilweise wurden sogar Erschliessungsprojekte zurückgestellt, um den Druck auf noch unüberbaute Flächen zu reduzieren. Die Gemeinde möchte sich in den kommenden Jahren auch verstärkt auf die öffentlichen Räume und Grünflächen sowie auf die Entwicklung eines Fusswegnetzes fokussieren. So wurde beispielsweise im Rahmen des Gestaltungsplanes Oberebnet ein öffentlicher Fussweg zur Pflicht gemacht für den Grundeigentümer. In Gipf-Oberfrick gibt es keine expliziten Projekte für Alterswohnungen oder ähnliches, um damit den Generationenwechsel in den Einfamilienhausquartieren zu fördern. Es existieren aber mehrere Projekte privater Investoren bei welchen die Wohnungen auch von Einheimischen nachgefragt wurden. Dabei haben ehemalige Einfamilienhausbesitzer meist relativ hohe Ansprüche an die Gestaltung und Ausstattung der Wohnungen und verfügen auch über die notwendigen finanziellen Mittel. Es existieren keine genauen Zahlen dazu, wie viele Einfamilienhäuser so frei wurden. Die meisten davon wurden innerhalb der Familie weitergegeben. Kommt ein Objekt in den freien Verkauf stellt sich laut GS Treier das Problem, dass die Kombination von relativ grossen Parzellen und hohem Landpreis zu Gesamtkosten führten, die für einen Durchschnittsverdiener kaum finanzierbar sind. Im Rahmen der anstehenden Gesamtrevision der Nutzungsplanung sollen aber auch Verdichtungsmethoden für reine Wohnquartiere diskutiert werden. 44

51 Fazit Die Gemeinde Gipf-Oberfrick hat in den vergangen Jahren durch das sinkende Angebot an verfügbaren Baulandparzellen und dem damit verbundenen steigenden Druck auf die Kernzone eine sehr aktive Haltung im Umgang mit der Innenentwicklung eingenommen. Begünstigt wurde dies sicher durch die vergleichsweise gute finanzielle Gesamtsituation der Gemeinde, welche die umfassende Erarbeitung des Masterplans erst ermöglichte. Nachholbedarf besteht in Gipf-Oberfrick wie in vielen Gemeinden noch beim Umgang mit den reinen Wohnzonen. Auch in Gipf-Oberfrick gab und gibt es Diskussionen zum Thema Ortsbildschutz und Umgang mit dem Bestand. Mit dem Masterplan ist es gelungen hierzu eine verlässliche Richtlinie für Planer und Grundeigentümer zu schaffen, welche auch von den kantonalen Fachstellen mitgetragen wird Laufenburg Die Gemeinde Laufenburg liegt im Nordosten des Fricktals und grenzt direkt an Deutschland. Die Stadt verfügt seit jeher über enge Verbindungen zur Schwesterstadt Laufenburg/Baden. Die Gemeinde Laufenburg entstand im Jahr 2010 aus einer Gemeindefusion der Gemeinden Laufenburg und Sulz und besteht heute aus den drei Ortsteilen Laufenburg, Sulz und Rheinsulz. Laufenburg hat rund Einwohner (Stand per ) (Kanton Aargau 2015b). Die Gemeinde erlebte von 2000 bis 2015 ein Einwohnerwachstum von 152 Personen oder rund 5 %. Sie verfügt über ein Total von ha Bauzone, davon ha Wohn- und Mischzonen. Der Überbauungsgrad beträgt per % (Kanton Aargau 2015a). Die Gemeinde ist gemäss Raumkonzept Aargau ein ländliches Zentrum. Gemäss Richtplankapitel S 1.2 Siedlungsgebiet ist damit eine Mindesteinwohnerdicht von 55 bzw. 75 E/ha für überbaute bzw. unüberbaute Wohn- und Mischzonen anzustreben (Kanton Aargau 2015c). Die Gemeinde verfügt über eine S-Bahnverbindung nach Basel (Stundentakt) sowie Buslinien nach Frick/Aarau, Brugg und weitere Gemeinden in der Nähe (vgl. Anhang A 8). Die Gemeinde verfügt über eine eigene Bauverwaltung, diese wird bei grösseren Projekten zusätzlich durch eine externe Bauverwaltung unterstütz. Raumplanungsprojekte werden projektbezogen von verschiedenen Planungsbüros begleitet. Ausserdem arbeitet auch der Bauverwalter zu rund 30 % für raumplanerische Aufgaben (vgl. Antworten zur schriftlichen Umfrage in Anhang A 1). Die Gemeinde wurde für ein Vertiefungsinterview ausgewählt, da sie im Bereich der Innenentwicklung mit sehr verschiedenen Aufgaben konfrontiert ist. Einerseits im Ortsteil Laufenburg die Wakkerpreis-ausgezeichnete Altstadt mit einer hohen baulichen Dichte, andererseits 45

52 aber die ländliche Gemeinde Sulz, welche sich in den letzten Jahren zu einem beliebten Wohnort entwickelt hat. Für die Altstadt gilt es Strategien zu entwickeln um sie (wieder) zu einem attraktiven Wohnort zu machen. Dabei stellen sich verschiedene Herausforderungen wie Denkmalschutz, veränderte Anforderungen an Wohnraum, Umgang mit öffentlichen Räumen etc. Für Sulz, und auch gewisse Stadtteile von Laufenburg, gilt es eine Strategie zu entwickeln zur Steigerung der Einwohnerdichte. Ausserdem hat Laufenburg eine bestehende Bevölkerungsdichte von rund 42 E/ha, was deutlich unter den Zielwerten gemäss kantonalem Richtplan liegt. Das Interview wurde geführt mit Walter Marbot. Er ist seit rund 8 Jahren Gemeindeschreiber in Laufenburg, davor war er über 20 Jahre Gemeindeschreiber in der damals noch selbständigen Gemeinde Sulz. In der Gemeinde Laufenburg fehlt im Moment noch ein Gesamtkonzept für die Entwicklung einzelner Quartiere. In einem ersten Schritt will man sich auf die Entwicklung der Altstadt in Laufenburg konzentrieren. Durch eine Kombination von Aufwertung einzelner Liegenschaften durch die Gemeinde (für Wiederverkauf oder Vermietung) und Projekten für den öffentlichen Raum erhofft man sich einen Aufschwung für die gesamte Altstadt. Diese soll wieder zu einem attraktiven Wohn- und Lebensraum werden und gleichzeitig soll vorhandenes Gebäudevolumen zur Schaffung von Wohnraum genutzt werden. Eine grosse Herausforderung ist hierbei die Parkplatzsituation. Ein bestehendes Parkhaus am Rande der Altstadt existiert, ein Projekt für ein weiteres ist vor kurzem gescheitert (Ablehnung des Planungskredites per Referendum). Gemäss GS Marbot sind aber viele Bewohner der Altstadt nicht bereit ihr Auto ausserhalb zu parkieren, sondern möchten lieber direkt vor ihrer Liegenschaft einen Parkplatz, was der Nutzung des öffentlichen Raumes für vielfältige Zwecke entgegensteht. Den Umgang mit der Vielzahl an geschützten und erhaltenswerten Gebäuden und den damit verbundenen Vorschriften erlebt man als herausfordernd, nicht aber als unlösbar. Als ganz wichtig wird hier der direkte Kontakt sowohl mit den Grundeigentümern wie auch den zuständigen kantonalen Fachstellen erwähnt. So ist beispielsweise der zuständige Vertreter der kantonalen Denkmalpflege Mitglied der gemeindeeigenen Fachkommission Stadtbild. Diese hat eine beratende Funktion im Bewilligungs- und Bauverfahren und untersteht dem Gemeinderat. In der Pflicht sind hier gemäss GS Marbot auch die Architekten. Bei einigen fehlt noch das Gespür für die Arbeit mit dem vorhandenen. Teilweise wünscht aber auch er sich etwas weniger restriktive Vorschriften, insbesondere was die Materialwahl betrifft. Die Gemeinde Laufenburg ist sich bewusst, dass die strengen Vorschriften eine finanzielle Mehrbelastung 46

53 für Bauherren bedeutet. Bereits seit 1978 existiert daher ein Reglement, demnach die Gemeinde sich mit 10 % an den Mehrkosten bedingt durch die Bauvorschriften beteiligt. Dazu zählen Kosten für spezielle Fenster, Fensterläden, Ziegel etc. Finanziert wird diese Unterstützung durch das laufende Budget und beträgt pro Jahr rund Fr. Die aktive Förderung der Entwicklung durch die Gemeinde konzentriert sich vorderhand auf die Altstadt von Laufenburg. In einem zweiten Schritt sind auch Aufwertungen von Gebäuden in den historischen Dorfkernen von Sulz möglich. Im Ortsteil Sulz existieren zwei grössere unüberbaute Flächen, welche je einem privaten Grundeigentümer gehören. Hier ist eine Entwicklung der Gesamtfläche durch die Gemeinde wünschenswert, es existieren aber noch keine konkreten Projekte. Eigentliche Verdichtungsprojekte wurden erst wenige realisiert. Oft fehlt dazu der Wille der Grundeigentümer und, insbesondere im Ortsteil Sulz, auch Investoren, welche ein solches Projekt finanzieren können. Das Thema Förderung von altersgerechten Wohnungen um damit den Generationenwechsel in Einfamilienhäusern zu unterstützen wurde bisher von der Gemeinde nicht aktiv bearbeitet. Insbesondere im Ortsteil Laufenburg gibt es aber aktuelle Projekte von Investoren, welche diesem Profil entsprechen. Fazit Generell scheint die Gemeinde Laufenburg bisher eine eher abwartende Haltung zu haben was die Innenentwicklung betrifft. Die vorhandenen Reserven an unüberbauten Bauzonen und die vergleichsweise geringe Nachfrage nach Wohnraum haben diese Haltung begünstigt. Es bleibt abzuwarten welchen, hoffentlich positiven, Effekt das neu gestartete Konzept zur Altstadtaufwertung haben wird. Positive Erfahrungen aus diesem Projekt könnten auch auf andere Quartiere übertragen werden. Positiv zu nennen ist der proaktive Umgang mit den Anforderungen des Denkmalschutzes (Miteinbezug, finanzielle Beteiligung etc.) Schupfart Die Gemeinde Schupfart liegt am südlichen Ende des Fischingertales und hat rund 760 Einwohner (Stand per ) (Kanton Aargau 2015b). Die Gemeinde erlebte von 2000 bis 2015 ein Einwohnerwachstum von 63 Personen oder rund 9 %. Sie verfügt über ein Total von ha Bauzone, davon ha Wohn- und Mischzonen. Der Überbauungsgrad beträgt per 47

54 % (Kanton Aargau 2015a). Die Gemeinde gehört gemäss Raumkonzept Aargau zum ländlichen Entwicklungsraum. Gemäss Richtplankapitel S 1.2 Siedlungsgebiet ist damit eine Mindesteinwohnerdicht von 40 bzw. 60 E/ha für überbaute bzw. unüberbaute Wohn- und Mischzonen anzustreben (Kanton Aargau 2015c). Die Gemeinde verfügt über eine Postautolinie nach Mumpf, ist aber ansonsten nur per MIV erreichbar (vgl. Anhang A 10). Die Gemeinde verfügt über eine eigene Verwaltung mit Gemeindekanzlei, mit Finanzverwaltung etc. Die Bauverwaltung wird extern durch die Bauverwaltung Frick betreut. Raumplanungsprojekte werden projektbezogen von verschiedenen Planungsbüros begleitet. Kleinere Projekte werden teilweise auch vom zuständigen Gemeinderat in Zusammenarbeit mit kantonalen Fachstellen (Ortsbildschutz etc.) direkt betreut (vgl. Antworten zur schriftlichen Umfrage in Anhang A 1). Per 1. Januar 2018 ist eine Fusion von Schupfart mit den Nachbargemeinden Obermumpf, Mumpf und Stein zur Gemeinde Stein im Fricktal in Abklärung. Damit würde dann auch die Raumplanung und damit die Aufgabe der Innenentwicklung ab diesem Datum von der neuen Gemeinde und deren Vertreter übernommen (Zukunft mittleres Fricktal 2015). Die Gemeinde wurde für ein Vertiefungsinterview ausgewählt, weil der durch Gemeindeammann Bernhard Horlacher ausgefüllte Fragebogen vermuten liess, dass hier eine kleine Gemeinde mit wenig Ressourcen aber viel Herzblut sich der Aufgabe der Innenentwicklung stellt. Das Vertiefungsinterview sollte einerseits die Herausforderungen für die Gemeinde Schupfart aufzeigen. Es ging aber auch darum, mit welchen Vorgehensweisen und Verfahren die Gemeinde Schupfart sich der Herausforderung der Innenentwicklung stellt. Die Gemeinde Schupfart weist im Moment eine Einwohnerdichte von 34 E/ha auf. Geführt wurde das Interview mit Bernhard Horlacher, dem Gemeindeammann von Schupfart. Schupfart ist die kleinste der drei befragten Gemeinden, laut GA Horlacher ist aber gerade das der Vorteil von Schupfart. In einer kleinen Gemeinde ist der Kontakt zwischen Behörden und Grundeigentümern enger und man erfährt schneller von Verkaufsabsichten. In Schupfart wird bei jeder Handänderung einer Liegenschaft der neue Eigentümer kontaktiert um seine Ideen zu erfahren und ihm aufzuzeigen, wie der Planungsprozess vereinfacht werden kann. Diese Kontaktaufnahme geschieht im Allgemeinen durch den Gemeinderat, da die Verwaltung zu klein ist, um diese Arbeit zu leisten. Laut GA Horlacher wäre es gerade in der W2 wünschenswert, sogar vor einer geplanten Handänderung davon zu erfahren. Ist eine Parzelle in der W2 bereits verkauft hat der neue Eigentümer meist bereits konkrete Absichten damit, und die Möglichkeit zur Einflussnahme durch die Gemeinde ist gering. Würde man bereits früher von Verkaufsabsichten erfahren, könnte eventuell die Gemeinde das Grundstück erwerben 48

55 und verbunden mit einem verdichteten Projekt wiederverkaufen. Trotz der beschränkten finanziellen Mittel hat man in Schupfart gute Erfahrungen damit gemacht, dass die Gemeinde eine oder mehrere Parzellen aufkauft und, teilweise nach einer Landumlegung, wiederverkauft. Der Wiederverkauf wird einerseits an eine konkrete Projektidee des Käufers sowie eine Baupflicht geknüpft. Baupflicht bedeutet, dass auf der Parzelle innerhalb von 2 Jahren mit dem Bau begonnen werden muss und das Gebäude innerhalb von 4 Jahren bewohnt sein muss. Diese Frist wird vertraglich vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Wird die Frist nicht eingehalten wird eine Konventionalstrafe fällig oder die Gemeinde erhält das Recht auf einen Rückkauf zu einem Preis, der pro m 2 rund Fr. tiefer liegt als der ursprüngliche Verkaufspreis. Eine grosse Herausforderung ist für Schupfart der Umgang mit dem historischen Ortskern und der damit verbundenen Zusammenarbeit mit kantonalen Fachstellen. Nach der Erfahrung von GA Horlacher sind beim Kanton sehr viele verschiedene Abteilungen in ein Baugesuch involviert, welche unterschiedliche Haltungen propagieren. Teilweise sind sogar Entscheide innerhalb einer Abteilung abhängig davon welcher Mitarbeiter sie fällt. Teilweise widersprechen die Vorgaben einzelner Fachstellen auch den Zielen der Innenentwicklung (keine Erlaubnis für Dachfenster, zu strikte Vorgaben zu Energiesanierungen, Einhaltung von Bachabständen bei seit über 100 Jahren eingedolten Bächen). Da die wechselnden Haltungen beim Kanton die Beurteilung von Projekten schwierig macht für die Gemeinde und Grundeigentümer, hat die Gemeinde Schupfart im Jahr 2012 eine interne Leitlinie zur Beurteilung von Bauprojekten und deren Einpassung ins Ortsbild erstellt. Damit soll wenigstens auf Gemeindeebene eine nachvollziehbare und vor allem personenabhängige Beurteilung von Bauprojekten möglich sein. GA Horlacher erwähnt aber auch, dass in einzelnen Projekten nach Verhandlungen mit dem Kanton auch Kompromisse erzielt werden konnten indem zum Beispiel der Strassenabstand reduziert wurde. Damit war die sinnvolle Überbauung einer Parzelle möglich. Eine grosse Herausforderung für Schupfart sind die tiefen Mieten und die damit verbundene tiefe Rentabilität von Bauprojekten. Es sei, so GA Horlacher sehr schwierig Leute dazu zu motivieren ein bestehendes Gebäude zu sanieren und zusätzliche Wohneinheiten zu schaffen. Das führt zu Mehrkosten durch Ortsbildschutzvorschriften, nur um diese dann zu einem tiefen Preis vermieten zu könne. Und zusätzlich gibt man damit auch ein Stück seines eigenen Komforts auf indem man plötzlich zusätzliche Bewohner in der eigenen Liegenschaft hat. So stehen momentan im Dorfkern von Schupfart mehrere Gebäude leer, weil die jetzigen Eigentümer kein Interesse haben an einer Entwicklung und auch nicht auf den Ertrag aus einem Ver- 49

56 kauf angewiesen sind. Auch in der W2 ist es sehr schwierig zusätzliche Wohneinheiten zu generieren. GA Horlacher ist nur ein Beispiel bekannt aus den letzten Jahren. Dabei handelte es sich um eine zusätzliche Wohnung für den Sohn des Grundeigentümers. In einer W2 kann auch nicht einfach ein Mehrfamilienhaus dazwischen gesetzt werden (Massstab). Hier herrscht in Schupfart, wie auch in anderen Gemeinden, noch Handlungsbedarf. Gemäss GA Horlacher schadet der Zwischenhalt in der Raumplanung nach dem Ja zum Raumplanungsgesetz nicht, er hofft aber, dass in einigen Jahren eine neue politische Debatte einsetzt in welcher diskutiert wird, wie sich auch kleine ländliche Gemeinden noch entwickeln können und nicht zu Museen erstarren. Bereits umgesetzte Projekte für die Bereitstellung von Wohnalternativen und die Förderung des Generationenwechsels gibt es nicht. Wie Beispiele aus anderen Gemeinden gezeigt haben, funktionieren reine Alterswohnsiedlung nur begrenzt. Erfolgsversprechend sind allenfalls Projekte mit gemischten Wohnangeboten für alle Altersklassen. Hierfür existieren zwei Projekte. Allerdings spielt auch hier die tiefe Rentabilität in Schupfart eine Rolle. Die Gemeinde selbst kann sich nicht beteiligen. Einerseits fehlen die finanziellen Mittel und andererseits ist es nicht gerecht, wenn nur wenige von durch die Allgemeinheit finanzierten und ev. subventionierten Wohnungen profitieren. Eine Gesamtvision für Schupfart existiert nicht. Gesamtvisionen sind nach der Auskunft von GA Horlacher auch schwierig, da sie bei den Grundeigentümern auch Erwartungen und Begehrlichkeiten wecken. Fazit Die Gemeinde Schupfart zeigt beispielhaft auf, dass eine Gemeinde auch mit begrenzten finanziellen Mitteln eine aktive Rolle in der Innenentwicklung spielen kann. Voraussetzung dafür ist aber ein grosses zeitliches Engagement des Gemeinderates oder, falls möglich, der Verwaltung. Das Beispiel von Schupfart zeigt auch auf, dass im Rahmen von konkreten Projekten Dinge wie Strassenabstand etc. durchaus verhandelbar sind, sofern sie einer besseren und haushälterischen Nutzung des Bodens zuträglich sind. Mit dem Erlass der gemeindeinternen Leitlinie konnte wenigstens auf Gemeindeebene eine gewisse Verbindlichkeit für Entscheide im Zusammenhang mit dem Ortsbildschutz erreicht werden. Diese Leitlinie übernimmt damit eine ähnliche Funktion wie der Masterplan in Gipf-Oberfrick, natürlich in einer stark vereinfachten Form. Es wäre wünschenswert, dass diese Leitlinie auch für Grundeigentümer, Planer etc. zugänglich wäre, umso den Planungsprozess noch zu vereinfachen. 50

57 5 Diskussion 5.1 Erkenntnisse aus der Literaturrecherche Die Literaturrecherche hat gezeigt, dass Literatur zur Innenentwicklung vor allem von einem geprägt ist, der Vielzahl. Es gibt eine Vielzahl von Herausforderungen, von Möglichkeiten, von Vorgehensweisen, von Erfolgs- und Misserfolgsfaktoren, aber auch von Hilfsangeboten und Informationen. All dies ist ein Ausdruck der Tatsache, dass Innenentwicklung kein komplett neues Thema ist, aber doch in den vergangenen Jahren erst so richtig in den Fokus der Öffentlichkeit gerückt ist. In Kombination mit der Tatsache, dass praktisch jede Gemeinde eine ganz spezielle Ausgangslage hat, führt dies dazu, dass auch Experten (Planungsfachleute, Kantonsvertreter etc.) kein alles abdeckendes und in jedem Fall zum Ziel führendes Rezept für Innenentwicklung haben. Ausserdem ist Raumplanung, und damit auch Innenentwicklung, eine langfristige Angelegenheit. Die tatsächliche Wirksamkeit vieler Vorgehensvorschläge wird sich erst in 20 oder sogar 30 Jahren zeigen. Sehr schwierig ist auch die Beurteilung und Messbarkeit von Innenentwicklung. Neben harten Faktoren wie baulicher Dichte und Einwohnerdichte hat die Beurteilung von Innenentwicklung sehr viel mit dem Gesamtkonstrukt eines Quartiers oder einer Gemeinde zu tun. Beurteilungskriterien dafür sind schwierig zu finden und ausserdem stark abhängig auch von der jeweils beurteilenden Person und deren Erwartung an gute Innenentwicklung. Ein Projekt kann aus Expertensicht noch so gelungen sein, wenn dem Nachbarn dadurch seine Aussicht verändert wird, wird er das Projekt vermutlich meist als nicht gelungen beurteilen. 5.2 Kleine und mittlere Gemeinden sind von Bedeutung für die Innenentwicklung In Anbetracht der Tatsache, dass eine Vielzahl der Gemeinden in der Schweiz zur Gruppe der kleinen und mittleren Gemeinden gehören und gerade in diesen Gruppen grosse Anteile der vorhandenen Bauzonen- und Geschossflächenreserven liegen, ist es enorm wichtig, auch für diese Gemeinden eine Strategie für eine gelungene Innenentwicklung zu entwerfen. Aus der Literaturrecherche und der Umfrage im Planungsverband kann man erkennen, dass eine der Grundvoraussetzungen für eine gelungene Innenentwicklung ein Gesamtkonzept ist. Dafür bedarf es einer tiefgehenden Auseinandersetzung mit dem Bestand und der genauen 51

58 Analyse was in jedem Quartier/Ortsteil an Innenentwicklung möglich ist. In keiner Gemeinde, und sei sie noch so klein, wird es ein Rezept geben, das für die gesamte Gemeinde funktioniert. Für die Erarbeitung dieses Gesamtkonzeptes bedarf es einerseits einer überkommunalen Abstimmung und andererseits einen möglichst starken Miteinbezug der Bevölkerung. Dafür sind verschiedene Methoden wie Umfragen, Workshops etc. denkbar. Dies steigert einerseits die Akzeptanz für die Gesamtvision, profitiert aber auch von dem vielfältigen, gerade in kleinen Gemeinden vorhandenen informellen Wissen über bestehende und frühere Strukturen andererseits. Beispielsweise könnten durch verschiedene Massnahmen frühere Langsamverkehrsverbindungen oder Treffpunkte im öffentlichen Raum reaktiviert werden. Es ist auch darauf zu achten, dass eine überkommunale Abstimmung nicht nur zu Baulandverschiebungen auf Kosten kleiner Gemeinden führt. Auch kleine Gemeinden sollen Entwicklungsmöglichkeiten haben/behalten, nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch für lokales Kleingewerbe. Es kann nicht das Ziel der Innenentwicklung sein, dass alle Arbeitsplätze zentralisiert werden und die räumliche Trennung von Wohnen und Arbeiten zu noch mehr Verkehr führt. Gleiches gilt für Einkaufsmöglichkeiten vor Ort. Dies erfordert aber auch, dass die Einwohner diese auch nutzen. Es kann davon ausgegangen werden, dass keine der Gemeinden im Planungsverband Fricktal Regio in der eigenen Gemeinde und der eigenen Verwaltung über das Know-how verfügt eine solche Analyse selbst durchzuführen. Hier sind die Gemeinden auf die Unterstützung von privaten Raumplanungsbüros und/oder der kantonalen Fachstellen angewiesen. Natürlich ist ein solches Gesamtkonzept mit dem entsprechenden finanziellen und zeitlichen Aufwand verbunden für die Gemeinden. Ein solches Gesamtkonzept ist aber von entscheidender Bedeutung. Fast noch schwieriger als die Aufgabe Innenentwicklung überhaupt in Angriff zu nehmen, ist es, unerwünschte Strukturen und Entwicklungen zu korrigieren. Auch wenn heute nicht mehr für die Ewigkeit gebaut wird, ist davon auszugehen, dass heute realisierte bauliche Strukturen (Gebäude, Strassen etc.) für mindestens 30 bis 50 Jahre in ihrer Grundstruktur erhalten bleiben. Gerade weil das Vorhandensein einer Gesamtvision und der damit verbundenen überkommunalen Abstimmung so wichtig ist, sollte über eine finanzielle Beteiligung des Kantons an deren Erarbeitung diskutiert werden. Während für diese Vorphase der Entwicklung eines Gesamtkonzeptes vor allem informelle Verfahren zum Einsatz kommen, erfolgt in einer zweiten Phase die Umsetzung im Rahmen der vorhandenen formellen Planungsinstrumente wie Nutzungsplanung. Es ist vorderhand nicht notwendig an diesen seit Jahren bewährten Instrumenten und deren Abläufen etwas zu ändern, es wird lediglich mit der Erarbeitung einer Gesamtvision eine neue, oder zumindest 52

59 gegenüber dem heutigen Vorgehen vertiefte, Bearbeitungsstufe ergänzt. Als Bestandteil dieser Gesamtvision könnte auch bereits nachgewiesen werden, wie die gemäss Richtplan vorgesehen Mindestdichten (vgl. Kapitel 2.1.2) erreicht werden sollen. Für einige Gemeinden im Fricktal sind hier umfassende Massnahmen notwendig, um diese Mindestdichten zu erreichen. Wichtig ist dabei vor allem, dass die noch unbebauten Flächen mit einer möglichst hohen Dichte entwickelt werden. Durch die Mischrechnung für die gesamte Gemeinde bleibt so etwas mehr Zeit bereits bebaute Flächen zu verdichten. Wenn man die Ebene der Gesamtbetrachtung verlässt, sind es vor allem zwei Hauptaufgaben welche sich den Gemeinden im Fricktal stellen. Es ist einerseits der Umgang mit den gewachsenen historisch wichtigen Kernen und andererseits der Umgang mit den reinen Wohnzonen. Das Fricktal verfügt über eine enorme Anzahl an schützenswerten Ortsbildern von nationaler und regionaler Bedeutung. Abbildung 12 Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz Quelle: eigene Darstellung 53

60 Bei jedem Projekt im historischen Kern einer Gemeinde ist daher eine Zusammenarbeit mit den kantonalen Fachstellen für Ortsbildschutz und oft auch der Denkmalpflege notwendig. Gerade in ländlichen Gemeinden besteht ein grosses Potential zur Innenentwicklung in bestehenden Gebäudevolumen von nicht mehr genutzten Ökonomiegebäude(teilen). Mehrere Gemeinden beschreiben in der Umfrage die Zusammenarbeit und die Abstimmung mit Ortsbildschutz/Denkmalpflege als schwierig. Hier zeichnet sich eine Diskussion ab, wie sie auch auf übergeordneter, nationaler, Ebene geführt wird. Die Abwägung zwischen Erhalt von Bestehendem und dem Erlauben von Neuem. Diese Diskussion wird vermutlich noch eine ganze Weile andauern. Neben der generellen Ebene ist die Abwägung zwischen Erhalt und Erneuerung aber auch Teil jedes einzelnen Projektes. Hier bedarf es häufig vor allem engagierter Architekten, aber auch Eigentümer, die bereit sind für gute Lösungen ein wenig mehr Geld in die Hand zu nehmen. Gute Lösungen müssen aber nicht automatisch teuer sein. Im Gegenteil müssen auch Lösungen möglich sein, die mit möglichst minimalen Eingriffen eine Umnutzung bestehender Gebäudevolumen erlauben. Eine Möglichkeit Kosten zu sparen ist es, dass sich Bauherren und Gemeinde bereits in einem sehr frühen Projektstadium zusammensetzen und Ideen auf Skizzenbasis diskutieren. So kann verhindert werden, dass aufwendig ein Projekt ausgearbeitet wird, welches am Schluss nicht bewilligungsfähig ist. Ein weiteres Problem sind die durch höhere Anforderungen aus Denkmalschutz etc. generierten Mehrkosten. Gerade bei Umbauprojekten im Dorfkern können diese Mehrkosten der entscheidende Faktor sein, dass ein Projekt mit späterer Vermietung etc. langfristig nicht rentabel ist. Ein Eigentümer, der nicht auf die Einnahme angewiesen ist, wird dann rasch von einem Projekt Abstand nehmen und bestehende Liegenschaften im Dorfkern werden nicht oder nur minimal genutzt und unterhalten. Die Gemeinde Laufenburg versucht diesem Problem mit einem Beitrag von 10 % an die denkmalschutzbedingten Mehrkosten zu begegnen. Dies ist allerdings nur ein kleiner Beitrag und ausserdem eine Lösung, welche für viele Gemeinden nicht in Frage kommt, weil die Mittel zur Finanzierung fehlen. Es wurde aber auch erwähnt, dass die kantonalen Fachstellen untereinander keine einheitliche Position vertreten nach aussen. Teilweise sind sogar Entscheidungen innerhalb einer Fachstelle von der entscheidenden Person abhängig. Diese fehlende klare Linie macht es für die Gemeinden schwierig, Entscheidungen zu treffen und Grundeigentümer in ihrer Gemeinde zu beraten. Sowohl Schupfart wie auch Gipf-Oberfrick versuchen dem mit eigenen Leitlinien entgegenzuwirken. In Schupfart handelt es sich dabei um ein internes Dokument für die Verwaltung und den Gemeinderat welches bei der Beurteilung von Bauprojekten beigezogen wird. In Gipf-Oberfrick hat man das Thema im Rahmen des Masterplanes aufwendig analysiert 54

61 und stellt die so festgelegten Richtlinien allen Gruppen (Eigentümer, Planer etc.) zur Verfügung. Dadurch wird zumindest auf Gemeindeebene auch die Gefahr reduziert, dass Entscheidungen zu stark personenabhängig sind. Das Beispiel der Gemeinde Laufenburg zeigt, dass sich auch beim Thema Denkmalschutz ein proaktives Handelns mit direktem Einbezug der kantonalen Fachstellen und finanzieller Unterstützung von Projekten ausbezahlen kann. Eine weitere Herausforderung ist der Umgang mit reinen Wohnzonen. Gerade im ländlichen Raum ist eine geringe bauliche Dichte in reinen Wohnzonen durch die Eigentümer gewünscht. Man sucht den eigenen grossen Garten und die Privatsphäre mit genügend Abstand zum Nachbarn. Hier ist es schwierig eine Verdichtung zu erreichen. Druckmittel wie eine Mindestausnützung oder auch die komplette Aufhebung der AZ führen häufig nur zu einer höheren baulichen Dichte. Kaum jemand ist bereit auf seiner eigenen Parzelle in einer W2 eine zweite Wohneinheit zu realisieren. Allenfalls noch für enge Verwandte wie eigene Kinder oder die Eltern. Es bleibt abzuwarten, ob hier in den kommenden Jahren und Jahrzehnten ein Umdenken stattfindet. In der Zwischenzeit werden sich Verdichtungsmassnahmen in reinen Wohnzonen mehrheitlich auf die Nutzung von Baulücken konzentrieren. Hier sollte versucht werden, möglichst mehrere Parzellen gemeinsam zu entwickeln und so zu platzsparenden Lösungen wie einer gemeinsamen Tiefgarage statt einzelne oberirdische Garagen zu kommen. Davon profitiert auch die Aufenthaltsqualität um die Häuser. Allenfalls ist es möglich, die Einführung eines AZ-Bonus zu prüfen, der aber an die Bedingung geknüpft ist, dass damit eine zusätzliche Wohneinheit geschaffen wird. Denkbar sind Einliegerwohnungen oder eine Art modernes Stöckli, eine zweite kleinere Wohneinheit auf der gleichen Parzelle. Damit wird eine Möglichkeit zur freiwilligen Verdichtung geboten und nicht gleich ein Zwang verhängt. Nach Aussage der Gemeinde Schupfart wäre es wünschenswert, wenn die Gemeinde von bevorstehenden Handwechseln, sprich Verkaufsabsichten, in der W2 bereits vor dem Verkauf erfahren würde. Wenn die Gemeinde erst nach dem Kauf mit dem neuen Eigentümer verhandeln kann, hat dieser meist bereits eine Idee, wie er das Grundstück und die bestehenden Gebäude verwenden möchte und eine Einflussnahme ist schwierig. Wenn die Gemeinde bereits vorher von Verkaufsabsichten wüsste, könnte sie allenfalls das Grundstück selber erwerben und mit einem Projekt für eine Verdichtungsmassnahme weiterverkaufen. Bei noch unüberbauten Grundstücken wäre der Ansatz aus Schupfart prüfenswert, bei dem die Gemeinde Grundstücke kauft und mit einer Bauverpflichtung weiterverkauft. Indem die Kaufinteressenten bereits vor dem Kauf eine Projektidee präsentieren müssen, kann die Gemeinde zumindest in bescheidenem Umfang Einfluss nehmen auf die Entwicklung der Parzelle. Diese Lösung ist aber natürlich für eine Gemeinde mit einem gewissen finanziellen und personellen Aufwand verknüpft. Zumindest vorderhand ist es aber wohl eine der wenigen Lösungen auch auf die Entwicklung in einer W2- oder W3-Zone Einfluss zu nehmen. Abzuwarten bleibt, wie 55

62 sich die Umsetzung der im revidierten Baugesetz vorgesehen Bauverpflichtung entwickelt (vgl. Kapitel ). In der Version gemäss Vernehmlassung ist diese Bauverpflichtung nur für Grundstücke im Zentrum oder in einem für die Entwicklung der Gemeinde wichtigen Gebiet vorgesehen. Es ist denkbar, dass diese Möglichkeit in 10 oder 20 Jahren auf alle Bauzonen ausgedehnt wird und somit auch in reinen Wohnzonen zum Zuge kommen kann. Eine Möglichkeit, nicht unbedingt zur baulichen Verdichtung aber zur Erhöhung der Einwohnerdichte, ist die Förderung des Generationenwechsels in Einfamilienhausquartieren. Einfamilienhäuser werden typischerweise in der Familienetablierungsphase zwischen 25 und 35 Jahren gebaut. Wenn 20 Jahre später die Kinder wieder ausziehen sinkt die Einwohnerdichte in diesen Quartieren deutlich, teilweise um mehr als die Hälfte. Viele ältere Leute, Ehepaare oder Alleinstehende, bleiben in ihren Einfamilienhäusern wohnen, obwohl diese häufig viel zu gross sind für sie und die viele Arbeit mit dem grossen Haus und dem Garten sie mit steigendem Alter immer mehr überfordert. Grund dafür ist häufig, dass für diese Generationen Wohnalternativen fehlen. Sie möchten vielleicht noch nicht ins (regionale) Altersheim, sondern lieber vor Ort bleiben, aber in einer kleineren Wohneinheit wie einer Mietwohnung. Gleichzeitig sind junge Familien auf der Suche nach einem Eigenheim. Indem man der älteren Generation im Ort eine Wohnalternative bietet, sind diese eher bereit ihr Einfamilienhaus zu verkaufen und die junge Familie kann in ein bestehendes Gebäude einziehen, statt auf der grünen Wiese ein neues Haus zu bauen. Natürlich ist dafür häufig ein Um-/Ausbau des bestehenden Gebäudes notwendig, um es an heutige Bedürfnisse bezüglich Raumgrösse, Heizung, Isolation etc. anzupassen. Aber sozusagen in allen bebauten Wohnzonen sind die Geschossflächenreserven gross genug, dass dies ohne Probleme möglich ist. Alle drei in den Vertiefungsinterviews befragten Gemeinden haben keine eigenen Projekte für die Bereitstellung von Miet- oder Eigentumswohnungen. In Laufenburg und Gipf-Oberfrick gibt es aber Projekte privater Eigentümer, welche diesen Kriterien entsprechen. Ziel ist hier aber nicht eine reine Alterswohnsiedlung, welche auch selten nachgefragt wird, sondern die Bereitstellung von flexiblen Wohnungen für alle Alterskategorien. Dazu zählen neben älteren Alleinstehenden oder Ehepaaren auch jüngere Personen vor der Familiengründungsphase. In beiden Gemeinden ist die Nachfrage nach diesen Miet- und Eigentumswohnungen gross und wird auch von Einheimischen genutzt. Es existieren aber keine Zahlen dazu, ob und wie viele Einfamilienhäuser dadurch auf den Markt kamen. Es bleibt zu vermuten, dass diese mehrheitlich innerhalb der Familie an die nächste Generation weitergegeben wurden. In Schupfart sind ähnliche Projekte, natürlich in kleinerem Massstab, in Prüfung. Hier ist es allerdings problematisch, dass die Versorgung vor Ort sowie das Angebot des ÖV deutlich schlechter ist sind in den anderen beiden Gemeinden. So ist man in Schupfart auch im höheren Alter auf ein eigenes Auto angewiesen. 56

63 Mehrere Gemeinden haben mehr rechtliche Druckmittel zur Baulandverflüssigung gefordert. Mit der laufenden Revision des kantonalen Baugesetzes will der Kanton Aargau den Gemeinden die Möglichkeit geben, für zentrale Grundstücke von übergeordneter Bedeutung eine Überbauungspflicht zu verfügen. Dieses neue Hilfsmittel kann allerdings nicht angewandt werden bei Parzellen in reinen Wohnzonen, sind hier doch die Bedingungen wie zentrale Lage, wichtig für die Entwicklung des Ortes etc. meist nicht gegeben. Hier bleibt abzuwarten welche Auswirkung die vorgeschlagene Anpassung des Steuergesetzes und die damit verbundene höhere finanzielle Belastung für die Eigentümer unüberbauter Parzellen hat. Solche zentralen Parzellen könnten eine gute Möglichkeit für die Entwicklung von Wohnalternativen für ältere Leute sein. Wie bereits erwähnt ist es aber denkbar, dass diese Möglichkeit zur Überbauungspflicht in 10 bis 20 Jahren auf alle Bauzonen ausgedehnt wird. Es bleibt ausserdem abzuwarten, ob die Einführung eines flächendeckenden Planungsmehrwertes in ländlichen Gemeinden nicht eher Projekte verhindert. Da die Mehrwertabgabe erst bei der Realisierung der aus einer Ein- oder Umzonung generierten Mehrmöglichkeiten fällig wird, ist zu befürchten, dass einige Projekte auf Grund dieser zusätzlichen finanziellen Belastung für den Eigentümer nicht realisiert werden. Die Umfrage hat gezeigt, dass die Zusammenarbeit aller Akteure ein sehr wichtiger Erfolgsfaktor ist für eine erfolgreiche Innenentwicklung. Praktisch alle Gemeinden bieten eine Bauherrenberatung in irgendeiner Form. Voraussetzung dafür ist aber meist das Vorhandensein einer konkreten Projektidee auf Seiten der Grundeigentümer. Nur wenige Gemeinden pflegen einen proaktiven Umgang mit Grundeigentümern indem sie zum Beispiel in regelmässigen zeitlichen Abständen oder bei Handänderungen systematisch Kontakt mit ihnen aufnehmen. Hier besteht bei fast allen Gemeinden im Fricktal noch Potential. Voraussetzung dafür ist aber wiederum, dass eine Gesamtvision für die zukünftige Entwicklung der Gemeinde existiert. Bei solchen direkten Ansprachen kann sogar die Kleinheit einer Gemeinde ein Vorteil sein. Man kennt sich und erste Diskussionen entwickeln sich auf einem ganz anderen Niveau als wenn man sich einem unbekannten Mitarbeiter der Gemeinde gegenüber sieht. Die Umfrage deutet darauf hin, dass es einen Zusammenhang gibt zwischen dem Siedlungsdruck in einer Gemeinde, welcher sich in einem hohen Bevölkerungswachstum und einer hohen Nachfrage nach Wohnraum äussert, und dem Bewusstsein für das Thema Innenentwicklung. Dies erstaunt nicht, müssen sich doch Gemeinden mit einem grossen Bevölkerungswachstum bereits heute viel stärker damit auseinandersetzen, wie die Nachfrage nach Wohnraum auch in Zukunft befriedigt werden kann. Während Gemeinden mit einem geringeren Wachstum mehr Zeit haben sich mit dieser Frage auseinander zu setzen. Unabhängig davon 57

64 sollten sich aber auch Gemeinden mit einem geringeren Wachstum möglichst bald mit einer Bestandesanalyse sowie der Erarbeitung einer Vision auseinandersetzen. Wie bereits erwähnt, ist die Korrektur von unerwünschten Entwicklungen noch schwieriger als die Steuerung der Entwicklung. 5.3 Erfolgs- und Misserfolgsfaktoren für die Innenentwicklung in ländlichen Gemeinden Sowohl die Literaturrecherche wie auch die Umfrage bei den Gemeinden des Planungsverbandes haben gezeigt, dass für eine erfolgreiche Innenentwicklung im ländlichen Raum eine möglichst genaue Kenntnis des Ist-Zustandes sowie eine Vision, ein Konzept für die Zukunft wichtig sind. Basierend auf dieser wichtigen Grundlagenarbeit in Zusammenarbeit mit Fachleuten können Gemeinden viel selbst entwickeln. Wichtig hierfür ist ein aktiver und direkter Umgang mit den Grundeigentümern. Dies sollte nicht erst geschehen, wenn die Grundeigentümer mit konkreten Projekten zur Gemeinde kommen sondern beispielsweise bei einer Handänderung oder auch wenn sich aus der Analyse der Ausgangslage klare Potentialgebiete ergeben. Hier kann der direkte und persönliche Kontakt in einer kleinen Gemeinde sogar deutliche Vorteile gegenüber einer grösseren Gemeinde mit weniger persönlichen Beziehungen zwischen Verwaltung/Gemeinderat und Bevölkerung haben. In ländlichen Gemeinden ist eine geringe Dichte häufig ein wichtiger Standortfaktor. Die geringe Dichte wird von den Gemeinden beworben und von Einwohnern und Zuzügern bewusst gesucht. Daher ist es enorm wichtig, dass Innenentwicklungsprojekte sorgfältig eingepasst werden und nicht völlig aus dem Massstab des bestehenden ausbrechen. Gute Projekte sind äusserst wichtig, um die Vorurteile in der Bevölkerung abzubauen und den Weg für weitere Projekte zu vereinfachen. Hier kann es auch ein Vorteil sein auf Projekte zu setzen, die zwar zu einer höheren Einwohnerdichte, nicht aber zu einer höheren baulichen Dichte führen. Beispiele dafür sind wie schon erwähnt die Nutzung bestehender Gebäudevolumen im Dorfkern oder die Unterstützung beim Generationenwechsel in Einfamilienhausquartieren. Bei der Umnutzung bestehender Gebäudevolumen im Dorfkern gibt es noch Verbesserungspotential bei der Zusammenarbeit mit kantonalen Fachstellen. Zu oft werden diese noch zu stark als Verhinderer und nicht als Projektunterstützer erlebt. Dies trifft insbesondere auf die Themenbereiche Ortsbildschutz und Denkmalschutz zu. Dies ist aber wie bereits erwähnt, Bestandteil einer im grösseren Rahmen geführten Diskussion um Bewahren und Nutzen des Bestehenden. 58

65 In ländlichen Gemeinden ist die Innenentwicklung häufig stark vom Engagement von Einzelpersonen abhängig. Hier kann das Vorhandensein einer Gesamtvision helfen, dass die Entwicklung auch beim Wegfall dieser Einzelpersonen nicht vollständig abbricht. Die Gesamtvision macht es für eventuelle Nachfolger, in welcher Funktion auch immer, möglich auf etwas Bestehendem aufzubauen. Ausserdem bleibt auch für Grundeigentümer und Planer eine verlässliche Basis erhalten. Im Rahmen dieser Arbeit nicht untersucht werden konnte, in wieweit vorgeschlagene oder bereits durchgeführte Gemeindefusionen und damit verbundene professionellere Verwaltungsstrukturen die Innenentwicklung im ländlichen Raum beeinflussen können. Es ist zu vermuten, dass die Realisierung von Grossprojekten durch professionelle Akteure (Investoren etc.) eher gestärkt wird durch eine grössere Gemeinde. Projekte mit einzelnen Grundeigentümern auf Parzellenebene in einer reinen Wohnzone (Ersatzneubauten etc.) werden dafür vielleicht weniger realisiert, wenn die direkte und persönliche Ansprache von Grundeigentümern verloren geht. 5.4 Qualitätsvolle Innenentwicklung ist Einzelfallbetrachtung Diese Arbeit hat, sicher nicht als erste, aber wieder einmal, gezeigt, dass qualitätsvolle Innenentwicklung eine Einzelfallbetrachtung ist. Dies dreht sich einerseits um die Gesamtvision auf Gemeindeebene, welche immer abhängig von der Ausgangslage ist. Andererseits gilt dies aber auch für jedes einzelne Projekt auf Parzellenebene. Wenn auch die Lösungen immer individuell und damit kaum übertragbar sind, so sind es doch die Werkzeuge. So gilt es in den kommenden Jahren die Methoden für die Erarbeitung einer Gesamtvision auf Gemeindeebene noch zu verfeinern, viele gute Ansätze dazu sind bereits vorhanden (vgl. Kapitel 4.1.2). Meist ist es eine Kombination von mehreren Ansätzen welche im konkreten Fall zu einer guten Lösung führt. Die Arbeit hat ausserdem bestätigt, dass eine gute Zusammenarbeit aller Akteure (Grundeigentümer, Gemeinde, Kanton etc.) wichtig ist. Ansätze wie ein regelmässiger Austausch zwischen Grundeigentümern und Behörden sind auch in anderen Regionen anwendbar. Ausserdem muss in den kommenden Jahren vor allem das Bewusstsein und die Bereitschaft zur Innenentwicklung noch weiter gesteigert werden. Daneben ist auch die Diskussion über die Beurteilung und Messbarkeit von Innenentwicklung weiterzuführen. Der VLP-Kongress Siedlungen hochwertig verdichten vom 29. Mai 2015 hat den Begriff der Raumgeborgenheit geprägt. Als einen anzustrebenden Zustand in dem sich der Einzelne in seiner materiellen und immateriellen Umgebung wohlfühlt, geborgen fühlt. Dieser Ansatz erscheint spannend für eine Gesamtbeurteilung eines Gebietes, welches sich 59

66 eben nicht nur in der gebauten Struktur sondern auch in dem darin stattfindenden Alltag darstellt. 5.5 Empfehlungen für die Gemeinden des Planungsverbandes Fricktal Regio Den Gemeinden des Planungsverbandes Fricktal Regio (und auch anderen kleinen und mittleren Gemeinden) wird empfohlen, möglichst bald die Erarbeitung einer Gesamtvision für die zukünftige Innenentwicklung in der Gemeinde in Angriff zu nehmen. Dazu zählt eine umfassende Aufnahme des Bestandes (best. Einwohnerdichte, Gebäudebestand, Gebäudealter, Eigentümerstruktur etc.). Eine gute Basis dafür bieten die vom Kanton angebotenen Grundlagendaten und karten. Ausserdem ist darauf zu achten, dass die Bevölkerung frühzeitig und umfassend in die Arbeit mit einbezogen wird. Dadurch kann einerseits vorhandenes informelles Wissen abgeholt und andererseits die Akzeptanz für die geplanten Massnahmen gesteigert werden. Basierend auf der Bestandsaufnahme kann ein Konzept für die zukünftige Entwicklung entworfen werden. Neben der Definition von Verdichtungsgebieten gehören dazu auch Themen wie Langsamverkehr und öffentlicher Raum. Die Erarbeitung der Gesamtvision sollte unbedingt auch in Zusammenarbeit mit den Nachbargemeinden erfolgen. Weitere gute Grundlagen für die überkommunale Abstimmung bieten der soeben verabschiedete kantonale Richtplan sowie das regionale Entwicklungskonzept Fricktal. Die Ergebnisse der Gesamtvision können sodann in einer Nutzungsplanungsrevision grundeigentümerverbindlich festgehalten werden. Mögliche Massnahmen sind hier die Aufzonung gewisser Gebiete (W3 statt W2), die Möglichkeit einer AZ-Erhöhung, am besten in Kombination mit der Schaffung einer zusätzlichen Wohneinheit. Ausserdem wird die Etablierung einer regelmässigen Grundeigentümeransprache empfohlen. Dafür gibt es mehrere Möglichkeiten. Dies kann geschehen bei Handänderungen, in einem regelmässigen Zeitabstand oder auch auf Grund konkreter Projektideen, welche basierend auf der Gesamtvision entstanden sind. Dabei geht es darum herauszufinden, welche Pläne ein Grundeigentümer selbst hat, oder ihn zur Beteiligung an einem Projekt zu motivieren. Ein möglicher Fall ist es auch den Kontakt zwischen verkaufswilligen Eigentümern und möglichen Kaufinteressenten zu fördern, wie dies mehrere Gemeinden bereits machen mit eigenen Immobilienlisten auf ihre Homepage. 60

67 Sowohl bei der Entwicklung der Gesamtvision wie insbesondere auch bei der Grundeigentümeransprache sollte der grosse Vorteil von kleinen und mittleren Gemeinden, der direkte Kontakt zwischen Behörden/Verwaltung und Einwohner, konsequent genutzt werden. Wie das Departement Bau, Verkehr und Umwelt in einem Schreiben vom 24. Juni 2015 geschrieben hat, ist auch die Verfassung einer Wegleitung zur Umsetzung der Innenentwicklung in der Nutzungsplanung vorgesehen. Ausserdem wird es im Herbst/Winter 2015/2016 Workshops geben für Behörden und Replas zu diesem Thema. Hier gibt es weitere Möglichkeiten Wissen zu diesem Thema abzuholen und auch mit anderen Gemeinden in ähnlichen Situationen zu diskutieren. Zu diskutieren bleibt noch, ob und in welcher Form sich der Kanton finanziell an der Erarbeitung von Gesamtvisionen für Gemeinden beteiligen soll. Dies wäre eine Möglichkeit zur Verwendung von Geldern, welche aus dem Ausgleich von planungsbedingten Mehrwerten stammen. 61

68 6 Literatur AargauSüd Impuls (2012) (Hrsg.): Arbeitshilfe zur Aufwertung von Ortskernen 2011/2012. Reinach. Bühlmann, L. (2013): Innenentwicklung in kleineren und mittleren Gemeinden. Einführungsreferat anlässlich der Tagung Innenentwicklung Schweiz- Möglichkeiten und Herausforderungen vom 6./7. Juni 2013, durchgeführt von der Professur für Raumentwicklung, ETH Zürich. (besucht: 15. Mai 2015) Ecoplan (2000): Siedlungsentwicklung und Infrastrukturkosten Schlussbericht, Bern. Eicher, M. (2013): Verdichten heisst nicht nur hoch hinaus. In: Collage 3/13, Eisinger, A. und Loepfe, M. (2014): Wenn der Ausnahmefall zum Normalfall wird Eckpunkte der Planung im Zeitalter der Innenentwicklung. In: Collage 5/2014, 7-9. ETH Zürich (2015): Raum+. (besucht: 14. Mai 2015) ETH Zürich (2012) (Hrsg.): Schweizweite Abschätzung der inneren Nutzungsreserven. Zürich. Flükiger, S. (2014): Flanierlust in der Gartenstadt. In: Gemeinde Turgi (2014) (Hrsg.): Verweben- Siedlungsentwicklung und historische Identität in der Gemeinde Turgi. Turgi. Fricktal Regio Planungsverband (2008) (Hrsg.): Regionalentwicklungskonzept- Schlussbericht, Laufenburg. Fricktal Regio Planungsverband (2002) (Hrsg.): Satzung des Fricktal Regio Planungsverband. Laufenburg. Gerber, A. (2013): Siedlungsentwicklung nach Innen zwischen Anspruch und Realität. In: Collage 3/13, Grosser Rat des Kantons Aargau (2015): Protokoll zur Sitzung vom 24. März Hochschule Luzern HSLU (2014) (Hrsg.): Qualitätvolle Innenentwicklung von Städten und Gemeinden durch Dialog und Kooperation. Argumentarium und Wegweiser. Vdf Hochschulverlag AG an der ETH Zürich. Zürich. 62

69 Hochschule Luzern HSLU (2011) (Hrsg.): Nachhaltige Quartiersentwicklung im Fokus flexibler Strukturen. Vdf Hochschulverlag AG an der ETH Zürich. Zürich. Kanton Aargau (2015a) (Hrsg.): Stand der Erschliessung 2014 im Kanton Aargau, Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für Raumentwicklung, Aarau. Kanton Aargau (2015b) (Hrsg.): Bevölkerungsstand nach Gemeinde und Fünfjahresaltersklassen per , Departement Finanzen und Ressourcen, Statistik Aargau, Aarau. Kanton Aargau (2015c) (Hrsg.): Richtplan des Kantons Aargau. Online abrufbar: (besucht: 02. Juli 2015) Kanton Aargau (2014a) (Hrsg.): Stand der Erschliessung 2013 im Kanton Aargau, Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für Raumentwicklung, Aarau. Kanton Aargau (2014b) (Hrsg.): Raumbeobachtung 2013 Kanton Aargau - aktuelle Daten zur Raumentwicklung, Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für Raumentwicklung, Aarau. Kanton Aargau (2013) (Hrsg.): Bevölkerungsprognose 2013, Departement Finanzen und Ressourcen, Abteilung für Statistik, Aarau. Kanton Aargau (2012a) (Hrsg.): Raumbeobachtung 2012 Kanton Aargau aktuelle Daten zur Raumentwicklung; Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für Raumentwicklung, Aarau. Kanton Aargau (2012b) (Hrsg.): Ortsbild und Baukultur- Arbeitshilfe zur Eingliederung von Neu-, Um- und Anbauten in Ortskernen und Weilern; Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für Raumentwicklung, Aarau. Kanton Luzern (2013) (Hrsg.):Arbeitshilfe Siedlungsentwicklung nach Innen. Kanton Luzern, Raumentwicklung, Wirtschaftsförderung und Geoinformation (rawi). Luzern. Kanton Zürich (2010) (Hrsg.): Um- und Neubauten im Ortsbild. Kanton Luzern, Amt für Raumordnung und Vermessung. Zürich. Kanton Zürich (2015a) (Hrsg.): Die Siedlungsentwicklung nach innen umsetzen. Kanton Zürich, Baudirektion, Amt für Raumentwicklung. Zürich 63

70 Kanton Zürich (2015b) (Hrsg.): Dichtevorgaben umsetzen. Kanton Zürich, Baudirektion, Amt für Raumentwicklung. Zürich. Metron AG (2011) (Hrsg.): 7 Tools zur Innenentwicklung: die Metron Dichtebox. Metron Themenheft 27. Brugg. Regierungsrat des Kantons Aargau (2014a) (Hrsg.): Anhang 4 zur Botschaft : Kantonaler Richtplan; Anpassungspaket Siedlungsgebiet des Richtplans zur Umsetzung des Raumplanungsgesetzes (RPG); neue Kapitel S 1.2 und S 1.9; Anpassung der Kapitel G 4, R 1 und S 2.2. Erläuterungsbericht. Aarau; 10. Dezember Aarau. Regierungsrat des Kantons Aargau (2014b) (Hrsg.): Anhang 3 zur Botschaft : Kantonaler Richtplan; Anpassungspaket Siedlungsgebiet des Richtplans zur Umsetzung des Raumplanungsgesetzes (RPG); neue Kapitel S 1.2 und S 1.9; Anpassung der Kapitel G 4, R 1 und S 2.2. Entwürfe Anpassung der Richtplan-Gesamtkarte. Aarau; 10. Dezember Regionalplanung Zürich und Umgebung (2008) (Hrsg.): Qualitätsvolle innere Verdichtung. Anregungen für die Praxis. Schweizerische Bundeskanzlei (2014a): Volksabstimmung vom , Vorlage Nr. 569 Übersicht (besucht 03. April 2015) Schweizerische Bundeskanzlei (2014b): Chronologische Referenden Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) (besucht: 03. April 2015) Schweizerische Bundesversammlung (2013): Curia Vista Geschäftsdatenbank Eidgenössische Volksinitiative "Raum für Mensch und Natur (Landschaftsinitiative)" (besucht: 03. April 2015) Schweizerischer Heimatschutz (2011) (Hrsg.): Verdichten braucht Qualität Positionspapier. Zürich. Sturm, U., Schwehr, P. et al. (2014): Smart Density Verdichtung als dialogischer und kooperativer Prozess. In: Collage 5/2014, Verband für Landesplanung VLP (2015a): Dialog Siedlung. (besucht: 15. Mai 2015) 64

71 Verband für Landesplanung VLP (2015b): Mehrwertausgleich in den Kantonen Stand (besucht: 04. Juli 2015) Zukunft mittleres Fricktal (2015): Projekt Zukunft mittleres Fricktal. Online abrufbar: (besucht: 02. Juli 2015) 65

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73 Anhänge A-1

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75 A 1 Raumkonzept Aargau Quelle: Richtplan des Kantons Aargau (Kanton Aargau 2011, Kapitel R1) A-3

76 A-4

77 A 2 Übersicht Stand der Erschliessung per im Planungsverband Fricktal Regio (Datentabelle) A-5

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79 Stand der Erschliessung per im Planungsverband Fricktal Regio Gemeinde überbaut baureif baureif in 5 Jahren langfristig total Überbauungsgrad total W I O G S total W I O G S total W I O G S total W I O G S total W I O G S total W Bözen % 85.13% Effingen % 86.83% Eiken % 90.55% Elfingen % 88.65% Frick % 87.76% Gansingen % 90.47% Gipf-Oberfrick % 88.17% Hellikon % 84.03% Herznach % 84.40% Hornussen % 78.06% Kaiseraugst % 89.57% Kaisten % 82.63% Laufenburg % 88.53% Magden % 94.44% Mettauertal % 82.63% Möhlin % 93.11% Mumpf % 75.73% Münchwilen (AG) % 79.05% Oberhof % 88.35% Obermumpf % 73.49% Oeschgen % 81.00% Olsberg % 77.41% Rheinfelden % 91.56% Schupfart % 84.50% Schwaderloch % 75.94% Sisseln % 78.50% Stein (AG) % 78.60% Ueken % 86.03% Wallbach % 86.58% Wegenstetten % 86.08% Wittnau % 81.75% Wölflinswil % 77.01% Zeihen % 85.64% Zeiningen % 88.08% Zuzgen % 83.20% Total % 86.52% Legende W I O G S Wohn- und Mischzonen Industrie- und Gewerbezonen Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen Grünzonen Spezialzonen alle Angaben in ha 5 höchste Werte innerhalb der Kategorie 5 tiefste Werte innerhalb der Kategorie Quelle: Eigene Darstellung basierend auf Kanton Aargau 2015

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81 A 3 Übersicht Stand der Erschliessung per 31. Dezember 2014 im Planungsverband Fricktal Regio (Karte) A-7

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83 Stand der Erschliessung per 31. Dezember 2014 Schwaderloch Wallbach Mettauertal Möhlin Sisseln Stein Laufenburg Rheinfelden Mumpf Zeiningen Kaiseraugst Münchwilen Eiken Gansingen Olsberg Obermumpf Kaisten Zuzgen Oeschgen Magden Frick Elfingen Hellikon Schupfart Hornussen Bözen Wegenstetten Gipf-Oberfrick Effingen Ueken Legende Stand der Erschliessung Wittnau Herznach Zeihen Wölflinswil Oberhof überbaut baureif ± baureif in 5 Jahren 0 2'500 5'000 langfristige Baugebietsreserven 1'250 Meter Quelle: eigene Darstellung nach Kanton Aargau 2015a

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85 A 4 Übersicht Stand der Erschliessung für Wohn- und Mischzonen per 31. Dezember 2014 im Planungsverband Fricktal Regio (Karte) A-9

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87 Stand der Erschliessung per 31. Dezember 2014 Wohn- und Mischzonen Schwaderloch Wallbach Mettauertal Möhlin Sisseln Stein Laufenburg Rheinfelden Mumpf Zeiningen Kaiseraugst Münchwilen Eiken Gansingen Olsberg Obermumpf Kaisten Zuzgen Oeschgen Magden Frick Elfingen Hellikon Schupfart Hornussen Bözen Wegenstetten Gipf-Oberfrick Effingen Ueken Legende Stand der Erschliessung Wittnau Herznach Zeihen Wölflinswil Oberhof überbaut baureif ± baureif in 5 Jahren 0 2'500 5'000 langfristige Baugebietsreserven 1'250 Meter Quelle: eigene Darstellung nach Kanton Aargau 2015a

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89 A 5 Fragebogen Gemeindeumfrage im Planungsverband Fricktal Regio A-11

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91 Umfrage Innenentwicklung Umfrage Innenentwicklung bei den Gemeinden der REPLA Fricktal Regio Sehr geehrte Damen und Herren Im Rahmen meiner Weiterbildung zum MAS Raumplanung an der ETH verfasse ich meine Abschlussarbeit zum Thema Möglichkeiten der Innenentwicklung im ländlichen Raum. Da ich selbst aus dem Fricktal stamme, habe ich den Planungsverband Fricktal Regio als Fallbeispiel ausgesucht. Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie sich einige Minuten Zeit nehmen würden um nachstehende Umfrage mit Fragen zu den Themen Raumplanung und Innenentwicklung auszufüllen. Bei Fragen können Sie mich jederzeit kontaktieren. Am einfachsten geschieht dies per an Ich werde mich bemühen, Ihnen innerhalb von 24 h zu antworten. Natürlich können Sie mir auf diese Adresse auch Unterlagen zusenden, die Ihrer Meinung nach für Ihre Gemeinde und das Thema Innenentwicklung wichtig sind. Dazu zählen Leitbilder, Auszüge aus der Nutzungsplanung, Projektbeispiele etc. Den ausgefüllten Fragebogen können Sie direkt an astrid_weiss@gmx.ch senden. Bitte beantworten Sie den Fragebogen bis spätestens 30. April Ich möchte mich bereits jetzt für Ihre Hilfe bedanken und wünsche Ihnen viel Spass beim Ausfüllen des Fragebogens! Freundliche Grüsse Astrid Weiss Studentin MAS Raumplanung ETH Administrative Angaben Gemeinde: Klicken Sie hier, um Text einzugeben. Name des Ausfüllers:Klicken Sie hier, um Text einzugeben. Funktion des Ausfüllers: Klicken Sie hier, um Text einzugeben. Kontaktmöglichkeit für allfällige Nachfragen ( / Telefon):Klicken Sie hier, um Text einzugeben. Wären Sie bereit sich im Zeitraum Juni / Juli für ein Vertiefungsinterview (Dauer ca. 1.5 h) zur Verfügung zu stellen? Klicken Sie hier, um Text einzugeben. 1.Raumplanung in der Gemeinde allgemein Wie ist die Planung in Ihrer Gemeinde organisiert? Eigene Planungsabteilung, falls ja mit wie vielen Stellenprozent ungefähr?klicken Sie hier, um Text einzugeben. Begleitung durch festes Planungsbüro Projektbezogene Begleitung durch verschiedene Planungsbüros Planung erfolgt durch Angestellte der Gemeinde (ausserhalb Planungsabteilung) und / oder Gemeinderat Andere Form:Klicken Sie hier, um Text einzugeben. MAS-Thesis Astrid Weiss 1

92 Umfrage Innenentwicklung Wie und durch wenn werden Baubewilligungen in Ihrer Gemeinde begleitet und beurteilt? Gemeindekanzlei Externe Bauverwaltung Gemeindeinterne Bauverwaltung Andere Form:Klicken Sie hier, um Text einzugeben. Bietet die Gemeinde ein Beratungsangebot für Bauherren? Ja Nein Falls ja, durch wen wird diese Beratung geleistet? Gemeindekanzlei Gemeinderat Bauverwaltung / Planungsabteilung Externes Planungsbüro Kant. Fachstellen Andere Form:Klicken Sie hier, um Text einzugeben. Wie wird dieses Beratungsangebot finanziert? Durch Gemeinde Durch Bauherren Durch Gemeinde und Bauherr nach folgendem Schlüssel:Klicken Sie hier, um Text einzugeben. Verfügt die Gemeinde über eine eigene Bauzonenstatistik, abgesehen von den jährlichen Erhebungen für den Bericht zum Stand der Erschliessung des Kantons? Ja Nein Wenn ja, wie ist diese aufgebaut? Welche Informationen erhebt sie? Wer führt sie? Verfügt die Gemeinde über folgende oder andere Planungsinstrumente ausserhalb der normalen Nutzungsplanung? Masterplanung Zentrumsplanung Sondernutzungspläne Anderes, und zwar:klicken Sie hier, um Text einzugeben. MAS-Thesis Astrid Weiss 2

93 Umfrage Innenentwicklung 2. Innenentwicklung a. allgemein Wie definieren Sie für sich / für Ihre Gemeinde Innenentwicklung? Wie beurteilen Sie das Innenentwicklungspotential in Ihrer Gemeinde? Für wie viele zusätzliche Einwohner sehen Sie, unabhängig von kant. Vorgaben, Potential in Ihrer Gemeinde (innerhalb der bestehenden Bauzonen)?Klicken Sie hier, um Text einzugeben. Beurteilen Sie die vom Kanton gemäss kant. Richtplan vorgegebenen Dichtewerte als realistisch für Ihre Gemeinde? Ja Nein Falls nein, warum? b. Strategie / Ziele Hat der Gemeinderat die innere Siedlungsentwicklung in seinen Zielsetzungen und/oder im Leitbild festgehalten? Ja Nein Wenn ja, in welcher Form? MAS-Thesis Astrid Weiss 3

94 Umfrage Innenentwicklung c. Umsetzung Hat Ihre Gemeinde schon Massnahmen zur inneren Siedlungsentwicklung und Verdichtung ergriffen? Ja Nein Wenn ja, welche? Waren sie erfolgreich? Ja Nein Verfügt Ihre Gemeinde über eigene Flächenreserven (auch ausserhalb der OeB)? Wenn ja wo und wie viel?(ev. Karte / Skizze oder Liste mit Parzellennummern beilegen) Betreibt Ihre Gemeinde eine aktive Landpolitik (Kontakt mit Grundeigentümern, Entwicklung eigener Flächen, Unterstützung bei Bauprojekten etc.)? Wenn ja, in welcher Form? Welche konkreten Umsetzungen zur Siedlungsentwicklung nach innen wurden in Ihrer Gemeinde bereits realisiert oder sind in Planung? Realisiert in Planung MAS-Thesis Astrid Weiss 4

95 Umfrage Innenentwicklung Masterplanung / Zentrumsplanung Um- oder Ausbau von bestehenden Gebäudevolumen (inkl. Umnutzung ehemaliger Ökonomiegebäude) Schliessen von Baulücken Anbauten Ersatzbauten Gemeinsame Projekte für mehrere Grundstücke verschiedener Eigentümer Welche der folgenden Methoden / Hilfsmittel zur Innenentwicklung sind Ihnen bekannt und welche werden in Ihrer Gemeinde angewandt? Grundlagendaten erhoben und aufbereitet durch den Kanton zu Siedlungsstruktur, Gebäudealter, Einwohnerdichten etc.? Bekannt Wird / wurde angewandt Dichtebox (Metron) Leitfaden Qualitätvolle Innenentwicklung von Städten und Gemeinden durch Dialog und Kooperation (Hochschule Luzern) Leitfaden Ortsbild und Baukultur (Departement BVU, Kt. Aargau) Angebot Dialog Siedlung (VLP- Verein für Landesplanung) Nachhaltige Quartiersentwicklung im Fokus flexibler Strukturen (Hochschule Luzern) Arbeitshilfe zur Aufwertung von Ortskernen (Impuls Aargau Süd) d. Akteure Wer müsste ihrer Ansicht nach aktiv die innere Siedlungsentwicklung fördern? Wie müsste diese Förderung erfolgen? Welche Massnahmen müssten ergriffen werden? MAS-Thesis Astrid Weiss 5

96 Umfrage Innenentwicklung Sind Sie der Meinung, dass ihre Gemeinde genügend Unterstützung erhält von kant. Fachstellen und dem Regionalplanungsverband? Ja Nein Falls nein, welche weiteren Angebote würden Sie sich wünschen? Eigener Leitfaden zur inneren Siedlungsentwicklung von Kanton Aargau Workshop(s) zur Aus- und Weiterbildung zum Thema Innenentwicklung Unterstützung im Rahmen von konkreten Projekten Anderes, und zwar: Klicken Sie hier, um Text einzugeben. e. Erfolgsfaktoren / Hindernisse Welche Faktoren können aus Ihrer Sicht die Innenentwicklung in einer Gemeinde positiv oder negativ beeinflussen? Wo sehen Sie die grössten Herausforderungen für Ihre Gemeinde im Rahmen der inneren Siedlungsentwicklung? MAS-Thesis Astrid Weiss 6

97 Umfrage Innenentwicklung Welche Rolle spielen Ihrer Meinung / Erfahrung nach die Grundeigentümer bei der Innenentwicklung? Hat Ihre Gemeinde aktive Schritte unternommen, um Grundeigentümer zu Innenentwicklungsprojekten zu motivieren (Eigentümeransprachen, Workshops etc.)? Wenn ja, welche? Bemerkungen und Anregungen Gibt es weitere Bemerkungen / Anregungen, die Sie mir gerne mitteilen möchten? Vielen Dank, dass Sie sich Zeit genommen haben zum Ausfüllen meiner Umfrage und mich damit unterstützt haben beim Verfassen meiner MAS-Thesis! Bei Fragen oder Anregungen zur Umfrage oder meiner Arbeit erreichen Sie mich unter astrid_weiss@gmx.ch. MAS-Thesis Astrid Weiss 7

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99 A 6 Antworten Fragebogen Gemeindeumfrage im Planungsverband Fricktal Regio A-13

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101 Raumplanung allgemein Administrative Angaben Wie ist die Planung in Ihrer Gemeinde organisiert? Bietet die Gemeinde Wie und durch wenn werden Baubewilligungen in Ihrer Gemeinde begleitet und beurteilt? ein Beratungsangebot für Bauherren? Falls ja, durch wen wird diese Beratung geleistet? Wie wird diese Beratung finanziert? Verfügt die Gemeinde über eine eigene Bauzonenstatistik, abgesehen von den jährlichen Erhebungen für den Bericht zum Stand der Erschliessung des Kantons? Verfügt die Gemeinde über folgende oder andere Planungsinstrumente ausserhalb der normalen Nutzungsplanung? Gemeinde Name Funktion Bözen Effingen Eigene Planungsabteilung Festes Planungsbüro Projektbezogene Begleitung durch externes Büro Planung durch Angestellte der Gemeinde/GR Andere Form Gemeindekanzlei Interne Bauverwaltung externe Bauverwaltung andere Form Gemeindekanzlei Bauverwaltung/ Planungsabteilung Kant. Fachstellen Gemeinderat Externes Planunungsbüro andere Form Gemeinde Bauherr nach folgendem Schlüssel Wenn ja, wie ist diese aufgebaut? Welche Informationen erhebt sie? Wer führt sie? Masterplanung Sondernutzungspläne Zentrumsplanung anderes Eiken Weiss Marcel Gemeindeschreiber / Bauverwaltung X X X X Elfingen Frick Gansingen Experte (Ing.Büro) bei komplexen Projekten Ja X X X X X X nein X Gipf-Oberfrick Treier Urs Gemeindeschreiber Hellikon x % X X Ja X X nein X Herznach Wilhelm Harry Gemeindeschreiber X Hornussen Kaiseraugst Gesuchkontrolle / Baukontrollen grössere Bauvorhaben: externe Fachleute/Büros; kleinere Gesuche < Bausumme: Gemeindekanzlei ja X X X interne Kosten = Gemeinde, externe Kosten (Kanton, externe Büros, Berater) = Bauherrschaft nein X Kaisten Corpataux Manuel Bauverwalter Gemeindeschreiber X X Baukommission Ja X X X nein X Laufenburg Marbot Walter Gemeindeschreiber X 30 % X X X ja X X nein X Leitbild Magden Widmer Michael Gemeindeschreiber X 130 % X X Ja X X X nein Die noch nicht überbauten Baulandressourcen sind mittlerweilen derart geschwunden, dass sich die Führung einer zweiten Statistik schlicht nicht lohnen würde. Die Reserven sind auf einen Blick ersichtlich. X Mettauertal Wunderlin Florian Gemeindeschreiber X X Ja X X X nein X Möhlin Berger René Leiter Abteilung Bau und Umwelt X X Ja X Mumpf Schlüssel wird nach dem öffentlichen Interesse festgelegt nein X X Auswertung.xlsx 1/10

102 Raumplanung allgemein Administrative Angaben Wie ist die Planung in Ihrer Gemeinde organisiert? Bietet die Gemeinde Wie und durch wenn werden Baubewilligungen in Ihrer Gemeinde begleitet und beurteilt? ein Beratungsangebot für Bauherren? Falls ja, durch wen wird diese Beratung geleistet? Wie wird diese Beratung finanziert? Verfügt die Gemeinde über eine eigene Bauzonenstatistik, abgesehen von den jährlichen Erhebungen für den Bericht zum Stand der Erschliessung des Kantons? Verfügt die Gemeinde über folgende oder andere Planungsinstrumente ausserhalb der normalen Nutzungsplanung? Gemeinde Name Funktion Eigene Planungsabteilung Festes Planungsbüro Projektbezogene Begleitung durch externes Büro Planung durch Angestellte der Gemeinde/GR Andere Form Gemeindekanzlei Interne Bauverwaltung externe Bauverwaltung andere Form Gemeindekanzlei Bauverwaltung/ Planungsabteilung Kant. Fachstellen Gemeinderat Externes Planunungsbüro andere Form Gemeinde Bauherr nach folgendem Schlüssel Wenn ja, wie ist diese aufgebaut? Welche Informationen erhebt sie? Wer führt sie? Masterplanung Sondernutzungspläne Zentrumsplanung anderes Münchwilen Marius Fricker Gemeindeschreiber / Bauverwalter X X Baukommission Ja X Baukommission Unterschiedlich, gemäss Gebührenreglement zur BNO nein X Oberhof Obermumpf Treier Marco Gemeindeschreiber X X ja X X nein Oeschgen Gemeinderat Oeschgen Gemeinderat Oeschgen X X Ja X X X X nein X Olsberg Rheinfelden Vidoni Danilo Leiter Hochbau X X Aufgaben und pers. Ressourcen beim Stadtbauamt X Ja X X nein X X Spezialbauvorschriften Altstadt, Entwicklungsrichtplän e Schupfart Bernhard Horlacher Gemeindeammann X Kleinere Projekte werden auch direkt vom Ressortzuständigen Gemeinderat mit dem Bauherrn, Architekten und OSS abgehandelt X Ja Wir laden Bauherrschaften ein, zuerst mit 'Skizzen' und Vorprojekten zu kommen, damit (wenn möglich) bewilligungsfähige Baugesuche erarbeitet werden. Je nach Grösse/Komplexität des Vorhabens werden entsprechende Personen/Verwaltungsstellen beigezogen. Erste Besprechungen mit und Beratung durch die Gemeinde kosten von Seite der Gemeinde nichts. Wir sind an einer Entwicklung der Dorfkernzone interessiert. Übrige Kosten gehen zu Lasten der Bauherrschaft. nein X Schwaderloch Mühlberg Marianne Gemeindeschreiber X X X Ja X X Je nach Aufwand erfolgt eine (teilweise) Weiterverrechnung an den Bauherrn. nein X Sisseln Gemeinderat Sisseln Gemeinderat / Gemeindeschreiber X X Baukommission ja X Baukommission X nein X Stein X X Ja X X nein X Ueken Wallbach Wegenstetten Wittnau Christine Gottermann Gemeindeschreiberin X Wölflinswil Zeihen Zeiningen Baukommission und begleitender Fachmann nein nein X Projektstudie bezüglich der Neubauten im Dorfzentrum Zuzgen Heinz Kim Gemeindeammann X X X ja X X X X nein X Auswertung.xlsx 2/10

103 Innenentwicklung allgemein Innenentwicklung Strategie / Ziele Wie definieren Sie für sich / für Ihre Gemeinde Innenentwicklung? Wie beurteilen Sie das Innenentwicklungspotential in Ihrer Gemeinde? Für wie viele zusätzliche Einwohner sehen Sie, unabhängig von kant. Vorgaben, Potential in Ihrer Gemeinde (innerhalb der bestehenden Bauzonen)? Beurteilen Sie die vom Kanton gemäss kant. Richtplan vorgegebenen Dichtewerte als realistisch für Ihre Gemeinde? Hat der Gemeinderat die innere Siedlungsentwicklung in seinen Zielsetzungen und/oder im Leitbild festgehalten? Gemeinde Bözen Effingen Falls nein, warum? wenn ja, in welcher Form? Eiken Elfingen Frick Gansingen haushälterischer Umgang mit Bauland. Qualitativ gute Siedlungsentwicklung auf der Basis von Arealüberbauungen und/oder Gestaltungsplänen Noch grosses Potential vorhanden nein Qualitative Siedlungsentwicklung nach innen erfolgt über deinen grösseren Zeithorizont als von ARE vorgegeben. Ja Absichtserklärung. Projekte werden unterstützt. Projekte mit aktiver Bodenpolitik umgesetzt und am Laufen. Gipf-Oberfrick Hellikon Die Gemeinde soll sich im Innern entwickeln können, wobei die damit einhergehende Verdichtung vor allem eine gute Qualität aufweisen muss. Bestehende gute Bauten und Räume sollen erhalten bleiben, Neues soll sich in hoher Qualität gut einfügen. Das Innenentwicklungspotenial ist gut, darf aber nicht überstrapaziert werden. 1' Einwohner nein Die Dichte ist etwas zu hoch angesetzt. Der Kanton geht bei seinen Werten immer davon aus, dass alles Bauland überbaut werden soll/muss. Ja Masterplan Kernzone. Gilt nur für die Gebiete im Kernzonenbereich. Für die anderen Gebiete werden im Rahmen der laufenden Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Zielsetzungen formuliert. Herznach Hornussen Kaiseraugst Die innere Siedlungsentwicklung bzw. die Zentrumsentwicklungen in Herznach können zusammenfassend wie folgt festgehalten werden: Weiterführen der bereits eingeleiteten sanften Zentrumsentwicklung im Gebiet Bergwerkstrasse/Ebnetstrasse unter Berücksichtigung der Bedürfnisse der Anwohner, ergänzende Zentrumsentwicklung im Bereich Bündte unter Berücksichtigung des Erholungsraums nahe des Staffeleggbachs sowie Festhalten an der W3-Zone Baumgärtli für die Entwicklung weiterer Mehrfamilienhäuser mit allfälligem Mietwohnraum. Entsprechende Vorschriften wurden in die aktuelle Bau- und Nutzungsordnung aufgenommen (BNO, in Kraft seit Mitte 2014). Weitere Details siehe Planungsbericht zur Revision der allgemeinen Nutzungsplanung (NUPLA), Stand Anfang Die aktuelle Einwohnerdichte der überbauten Fläche von rund 41.4 ha beträgt rund 34 pro ha. Die unüberbaute Fläche beträgt rund 7.50 ha. Annahme: Ziel-Dichte überbaut 40 Einwohner/ha / unüberbaut: 60 Einwohner/ha (gemäss kant. Richtplan), somit besteht ein Potential von rund 250 Personen für überbaute Gebiete bzw. 450 für unüberbaute Gebiete. Derzeit hat Herznach rund Einwohner/innen. Das theoretische Potenzial liegt damit bei etwa Einwohner/innen nein Bis 2026 gehen die kantonalen Prognosen von knapp Einwohner/innen aus (vgl. Planungsbericht NUPLA). Alleine in den letzten zehn Jahren ist die Bevölkerung um rund 200 Personen gewachsen. Das Wachstum ist stetig und moderat. Mit Inkrafttreten der neuen NUPLA wird die verdichtete Bauweise gefördert. Es bestehen u.a. Baulandreserven in der Zone W3, so dass für die nächsten Jahre mit einem weiteren Wachstum gerechnet wird. Zudem dürfte das Potenzial grosser Liegenschaften im Dorfkern künftig vermehrt genutzt werden. Ein MFH-Projekt mit 17 Wohnungen ist im Bau, eine weitere Überbauung mit über 30 Wohnungen konkret geplant. Ja Planungsbericht NUPLA (Stand Anfang 2014) Leitsätze aus Klausur 2014: Siedlungspolitik und Planung sind so angelegt, dass ein massvolles Wachstum der Gemeinde möglich ist. Der Gemeinderat ist gewillt, den Planungsspielraum vollständig zu nutzen Kaisten Innenentwicklung bedeutet, bereits bebaute Flächen optimal zu nutzen und auf die Bedürfnisse der Gemeinde damit zu decken, ohne anderswo Bauland zu überbauen. Es besteht ein grosses Potenzial an Innenentwicklung. unbekannt nein Ist eher zurückhaltend bemessen Ja Strategische Ziele Laufenburg Landressourcen möglichst schonend verbrauchen durch verdichtetes Bauen. Ortsteil Laufenburg: Relativ gut, Ortsteil Sulz: normal (eher grosszügige Bauparzellen). unbekannt ja nein Eintrag im Leitbild Seite 5 (siehe Leitbild auf der Gemeindehomepage Magden Mobilisierung leer stehender bestehender Flächen in vorhandenen Gebäuden für zusätzliche Wohneinheiten Schliessung von Baulücken innerhalb der Bauzone Um- und Ausbau bestehender Gebäude in der Bauzone, indem zusätzliche Wohneinheiten generiert werden. Belegung von frei werdenden Wohnungen durch Familien/Mehrpersonenhaushalte nach dem Wegzug oder dem Tod von allein stehenden älteren Personen / demographische Verjüngung Das Potential wäre insbesondere in den Einfamilienhausquartieren oft vorhanden (grosse Baugrundstücke) in der Realität wird das Potential jedoch oft nicht genutzt (siehe dazu auch die Ausführungen unter Ziffer 2.e. ca. 350 Personen Ja nein Mettauertal Entwicklung innerhalb des bestehenden Baugebiets. Stärkung der Dorfzentren. Verdichtete Bauweise. Hohes Innenentwicklungspotential vor allem in bestehenden Ökonomiegebäuden. 500 Ja Ja Im Leitbild: Wir schaffen planerische Voraussetzungen für Wohneigentum und achten auf eine sinnvolle Verdichtung in Kernzonen. Wir achten auf Wohnformen, die einen haushälterischen Umgang mit dem Boden sicherstellen und wirken so einer Zersiedelung entgegen. Möhlin Mumpf Siedlungsverdichtung unter Erhaltung und Verbesserung der Siedlungsqualität. Aufgrund der geschichtlichen Entwicklung des Siedlungsraumes entlang der Hauptstrassen haben wir in unserer Gemeinde ein hohes Entwicklungspotential im Bereich des rückwärtigen Raumes der relatitiv tiefen Parzellen entlang der Hauptstrassen. Ja Ja BNO 4 Der Gemeinderat wird in Zusammenarbeit mit den Grundeigentümerinnen und eigentümern und unter beizug von Fachleuten rechtzeitig ein Konzept zur Verdichtung und Erneuerung unternutzter bzw. sanierungsbedürftiger Gebiete erstellen. Auswertung.xlsx 3/10

104 Innenentwicklung allgemein Innenentwicklung Strategie / Ziele Wie definieren Sie für sich / für Ihre Gemeinde Innenentwicklung? Wie beurteilen Sie das Innenentwicklungspotential in Ihrer Gemeinde? Für wie viele zusätzliche Einwohner sehen Sie, unabhängig von kant. Vorgaben, Potential in Ihrer Gemeinde (innerhalb der bestehenden Bauzonen)? Beurteilen Sie die vom Kanton gemäss kant. Richtplan vorgegebenen Dichtewerte als realistisch für Ihre Gemeinde? Hat der Gemeinderat die innere Siedlungsentwicklung in seinen Zielsetzungen und/oder im Leitbild festgehalten? Gemeinde Falls nein, warum? wenn ja, in welcher Form? Münchwilen Oberhof Obermumpf Optimierung der Platzverhältnisse Sinnvolle Überbauung von unüberbauten Landparzellen Gross, da sehr viel freies Bauland besteht. mehr als 500 EinwohnerInnen Ja Ja 50 Ja nein Oeschgen Olsberg Lebendiges und attraktives Ortszentrum als Begegnungsort, Dörflichländlichen Charakter erhalten, Kontrollierte und qualitative Siedlungsentwicklung, Wohnungs- und Lebensqualität erhalten und gleichzeitig fördern Die Gemeinde strebt ein ausgewogenes Angebot an Wohnraum an, Die Gemeinde strebt eine bauliche Verdichtung an, Die Gemeinde setzt sich für die Erhaltung des Dorfbildes und seines Charakters ein 200 nein Verdichtung wird durch Grundeigentümer bisher nicht erwünscht. Zudem werden diverse Baulandflächen gehortet. Ja Leitbild Rheinfelden Die inneren Reserven des Siedlungsbestandes nutzen und damit die Qualitäten des Bestandes verbessern helfen und die Ausweitung der Siedlungsflächen begrenzen. Beurteilen wir als mässig. plus EinwohnerInnen bis 2040 Ja Ja In den Leitsätzen zur Stadtentwicklung Rheinfelden (Leitbild März 1996) Schupfart Schwaderloch Sisseln Stein Ueken Wallbach Wegenstetten Wittnau Wölflinswil Zeihen Zeiningen Zuzgen In der Dorfkernzone sollten leerstehende Häuser und Ökonomiebauten (um- )genutzt werden, ebenso sollten grössere Baulücken gefüllt werden. In der übrigen Bauzone könnten bestehende EFH mit Einlegerwohnungen oder Erweiterung zu DEFH besser genutzt werde, was allerdings einem 'Häuslebesitzer' schwierig zu überbringen ist. Bei noch nicht überbauten Grundstücken stossen wir allerdings an Grenzen mit besserer Nutzung der Fläche aufgrund der aktuellen BNO. Die Gemeinde Schwaderloch verfügt und wird auch in Zukunft vorwiegen über Einfamilienhäuser verfügungen. Mehrfamilienhäuser (mehr als 2- geschössig) dürften auch künftig keine grosse Chance haben. In Schwaderloch gibt es derzeit noch sehr grosse Landparzellen. Verdichtetes Bauen wird in naher Zukunft schwierig zum Umsetzen. Derzeit gibt es noch sehr viel unüberbautes Bauland (ca. 26 %). Verbesserung der Ausnützung der Flächen unter Beibehaltung von Wohnqualität und Optik Baulücken schliessen Zersiedlung stoppen Verhalten. Bei den Ökonomiegebäuden sind die Kosten (auch aufgrund ISOS und aufgrund Gewässerabstands) meist zu hoch und eine rentable Vermietung zu erlauben. Bei den EFH ist es, wie oben erwähnt, mental schwierig: Man baute sich ein EFH nicht, um trotzdem 'fremde' Leute im Haus zu haben. In einem gewissen Mass wird verdichtetes Bauen umgesetzt werden können. Das zur Verfügung stehen Bauland wird sehr wahrscheinlich mit 1-2 Familienhäusern überbaut. Da das Bauland bei uns günstig ist, werden, wie in der Vergangenheit, vorwiegen junge Familen oder (vorwiegen aus Deutschland) gut gebildete Ausländer, meist kinderlos, in Schwaderloch bauen. Eine Zahl zu nennen, wäre pure Spekulation oder noch eher Kaffeesatzlesen. nein Diese Werte sind rein theoretisch am Schreibtisch oder im wissenschaftlichen Denkraum als Durchschnittswerte für theoretisch definierte Gemeindestrukturen erarbeitet worden. Mit der Realität im Dorf haben diese Ideen wenig zu tun, da sie unbelastet von irgendwelchen finanziellen Überlegungen entwickelt werden. Wir haben noch 'niedrige' Mieten, so dass Um- oder Neubauten von alten Gebäuden in den seltensten Fällen rentabel gemacht werden können. Schwierig zu sagen, je mehr Einwohner desto grösser werden die Unterhaltskosten im Bereich Schule und Werke. Ja nein Eine Verdichtung in der Wohnzone W2 ist erfahrungsgemäss nicht oder nur unwesentlich möglich. Schlechte bauliche Beispiele in Agglomerationsgemeinden bewegen den Gemeinderat auf entsprechende Verdichtungsmassnahmen innerhalb der W2 zu verzichten. Im Gegensatz dazu wird der Gemeinderat in der Spezialzone "Lehmgrube" durch zonenplanerische Vorgaben in der Bau- und Nutzungsordnung das verdichtete Bauen fördern. Ebenso soll das verdichtete Bauen durch Umzonungen vom Zentrum her gefördert werden (neu geschaffene Wohn- und Mischzone "Innermatt). Damit können weitgehend vorhandene Baulandreserven an zentraler Lage mit guten Verkehrsanbindungen (insbesondere der öffentliche Verkehr) einer gegenüber heute optimierten und dichteren Bauweise zugeführt werden. Ja Ja Im Leitbild enthalten Ja Als Kleinstgemeinde mit sehr schlanker Verwaltung haben wir nicht die Ressourcen, grosse Planer- und Konzeptarbeiten machen zu lassen. Wir versuchen, pragmatisch von Fall zu Fall Lösungen vorzuschlagen und zu finden. Die innere Verdichtung ist seit über 10 Jahren im Gange. Eine grössere Parzelle 3,6 ha konnte im Zusammenhang mit der Überarbeitung der BNO im Jahre 2012 neu eingezont werden. Grossmehrheitlich ausgeschöpft mit Ausnahme der oben erwähnten Neueinzonung Ja Ja In den jeweiligen Legislaturzielen Verdichtetes Bauen Den Boden haushälterisch nutzen. Bestehende Bauzonen besser nutzen. Die Natur und die Siedlungsqualität darf dabei aber nicht zu kurz kommen. Mit einer Innenentwicklung dem Siedlungsgebiet neue Möglichkeiten aufzeigen. Ist noch recht grosses Potential vorhanden. Vor allen die älteren Einfamilienhäuser haben meistens einen grossen Umschwung, der schlecht genutzt wird. In der Kernzone gibt es ebenfalls Innenentwicklungspotential. Die Gebäude sind dort zwar meistens verdichtet gebaut, jedoch das Gebäudevolumen ist oftmals schlecht genutzt. 400 nein Die Dichtwerte sind eher zu hoch. Da die Restparzellen bei grossen Grundstücken meistens nicht zum Überbauen zur Verfügung stehen. Zudem ist der Bodenpreis noch nicht extrem hoch. Dadurch können sich die Grundeigentümer einen überdurchschnittlich grossen Umschwung leisten. nein Entwicklungspotenziel ist vorhanden.umnutzungsmöglichkeiten von Oekonomiebauten sind vorhanden. Ja Ja in der BNO enthalten Der Gemeindrat hat die innere Siedlungsentwicklung nicht explizid festgehalten. Dadurch, dass die Bauzonenfläche im Siedlungsgebiet nicht vergrössert werden kann, findet eine Verdichtung automatisch statt. Auswertung.xlsx 4/10

105 Innenentwicklung Umsetzung Hat Ihre Gemeinde schon Massnahmen zur inneren Siedlungsentwicklung und Verdichtung ergriffen? waren sie erfolgreich? Verfügt Ihre Gemeinde über eigene Flächenreserven (auch ausserhalb der OeB)? Wenn ja wo und wie viel? Betreibt Ihre Gemeinde eine aktive Landpolitik (Kontakt mit Grundeigentümern, Entwicklung eigener Flächen, Unterstützung bei Bauprojekten etc.)? Wenn ja, in welcher Form? Welche konkreten Umsetzungen zur Siedlungsentwicklung nach innen wurden in Ihrer Gemeinde bereits realisiert oder sind in Planung? Welche der folgenden Methoden / Hilfsmittel zur Innenentwicklung sind Ihnen bekannt und welche werden in Ihrer Gemeinde angewandt? Gemeinde Bözen Effingen wenn ja, welche? Masterplanung / Zentrumsplanung Um-/Ausbau bestehender Gebäudevolumen Schliessen von Baulücken Anbauten Ersatzbauten Gemeinsames Projekt für Grundstücke mehrere Eigentümer Grundlagendaten Kanton Dichtebox Metron Qualitätsvolle Innenentwicklung durch Dialog und Kooperation (HSLU) Leitfaden Ortsbild und Baukultur AG Dialog Siedlung (VLP) Nachhaltige Quartiersentwicklung im Fokus flexibler Strukturen (HSLU) Arbeitshilfe zur Aufwertung von Ortskernen (Impuls Aargau Süd) Eiken Elfingen Frick Gansingen Ja Gemeindeeigenes Bauland für Grossprojekt mit Verdichtungspotential zur Verfügung gestellt. Teiländerung BZP und SNP (Erschl.plan-Revision) Architektur- und Investorenwettbewerb über Gemeindeland (in Umsetzung) Ja Sit.pläne können zur Verfügung gestellt werden. ja. (siehe oben unter c) realisiert realisiert in Planung bekannt angewandt Gipf-Oberfrick Hellikon nein nein nein realisiert angewandt bekannt angewandt Herznach Hornussen Kaiseraugst Ja Revision Bau- und Nutzungsordnung im Rahmen der Gesamtrevision NUPLA (in Kraft seit Mitte 2014) Ja Grundstück Nr. 406, Fläche in Dorfkernzone (D): 6633 m2 (ohne Anteil Grünzone). Vgl. ebenfalls Planungsbericht NUPLA. Kontakt mit Grundeigentümer/innen, Abgabe einer perdiodisch aktualisierten Liste mit eventuell zum Verkauf stehenden freien Flächen realisiert in Planung realisiert realisiert angewandt angewandt Kaisten Laufenburg Ja Legislaturziele / Strategieziele Ja nein Ja, durch die Erschliessung der Baugebiete in Planung in Planung in Planung bekannt bekannt bekannt bekannt Ja Durch Sondernutzungspläne Vereinzelte Gespräche mit Grundeigentümern betr. Zusammenlegung bzw. Grenzbereinigungen bei Bauparzellen für eine bessere Überbauung. Ja Vereinzelte Bauparzellen in den Wohnzonen gemäss Zonenplan. nein in Planung in Planung bekannt bekannt Magden nein Ausnützungsbonus in neuer BNO, wenn mit der zusätzlichen Wohnfläche eine weitere Wohneinheit geschaffen wird. Die folgende Frage kann noch nicht beantwortet werden, da die neue BNO noch nicht in Kraft ist m2 im Gebiet Brüel (Parzelle 2863) sowie m2 im Gebiet Wygarte(Parzelle 414) Ja, derzeit wird eine Planung für das Hirschen- Areal gemacht, in welcher die Mobilisierung ungenutzter Flächen als auch ein möglicher Um- und Ausbau bestehender Gebäude, die zum Teil im Eigentum der Gemeinde stehen, geprüft wird. angewandt bekannt Mettauertal Ja Aufzonungen bei der Revision Nutzungsplanung. Reduktion von Anschlussgebühren beim Umbau eines Ökonomiegebäudes Die Wirkung der Massnahmen kann noch nicht beurteilt werden. Ja, die Gemeinde verfügt über Parzellen in der Wohnzone und in der Arbeitszone (Skizze liegt bei). Ja, bei Erschliessungen wurden Grundstücke erworben. Bei Bauprojekten wird die Bauherrschaft unterstützt. Die Gemeinde setzt ausserdem projektbezogen einen Fachplaner ein (Henri Leuzinger, Rheinfelden). Onlineportal auf der Homepage. (Anmerkung WEA: Immobilienanzeigen) in Planung realisiert realisiert realisiert bekannt bekannt Möhlin Mumpf Ja Die Gemeinde unterstützt planerisch und auch finanziell Testplanungen und Masterplanungen sowie auch das Erarbeiten von Gestaltungsplänen. Ja Homepage Gemeinde Möhlin / Aktuell / Ortsplanung M15 / Projekte etc. Bei der Entwicklung der gemeindeeigenen Parzellen hat sie die Intiative für das Erarbeiten eines Gestaltungsplanes übernommen und es gelang ihr auch die privaten Grundeigentümer in den Prozess einzubinden. realisiert realisiert realisiert realisiert realisiert realisiert bekannt bekannt Auswertung.xlsx 5/10

106 Innenentwicklung Umsetzung Hat Ihre Gemeinde schon Massnahmen zur inneren Siedlungsentwicklung und Verdichtung ergriffen? waren sie erfolgreich? Verfügt Ihre Gemeinde über eigene Flächenreserven (auch ausserhalb der OeB)? Wenn ja wo und wie viel? Betreibt Ihre Gemeinde eine aktive Landpolitik (Kontakt mit Grundeigentümern, Entwicklung eigener Flächen, Unterstützung bei Bauprojekten etc.)? Wenn ja, in welcher Form? Welche konkreten Umsetzungen zur Siedlungsentwicklung nach innen wurden in Ihrer Gemeinde bereits realisiert oder sind in Planung? Welche der folgenden Methoden / Hilfsmittel zur Innenentwicklung sind Ihnen bekannt und welche werden in Ihrer Gemeinde angewandt? Gemeinde wenn ja, welche? Masterplanung / Zentrumsplanung Um-/Ausbau bestehender Gebäudevolumen Schliessen von Baulücken Anbauten Ersatzbauten Gemeinsames Projekt für Grundstücke mehrere Eigentümer Grundlagendaten Kanton Dichtebox Metron Qualitätsvolle Innenentwicklung durch Dialog und Kooperation (HSLU) Leitfaden Ortsbild und Baukultur AG Dialog Siedlung (VLP) Nachhaltige Quartiersentwicklung im Fokus flexibler Strukturen (HSLU) Arbeitshilfe zur Aufwertung von Ortskernen (Impuls Aargau Süd) Münchwilen Oberhof Obermumpf Ja Aufhebung Ausnützungsziffer Ja nein nein nein realisiert Anfagen werden an verkaufsinteressierte Grundeigentümer weitergeleitet. Gemeindeeigene Flächen werden in Rahmen der nächsten Revision der Nutzungsplanung hinterfragt. realisiert in Planung realisiert angewandt bekannt bekannt angewandt bekannt Oeschgen Olsberg Ja Schaffung neuer Nutzungszonen im Rahmen der Gesamtrevision Nutzungsplanung im 2014, Einzelgespräche mit Grundeigentümern geführt, jedoch besteht von Seiten Gemeinde kein gesetzliches Druckmittel. nein Ja - am Mühlerain - Parzelle Nr. 167 mit 30 Aren. Zusammen mit zwei weiteren Parzellen besteht über diese Parzelle eine Gestaltungsplanpflicht. Der Kredit ist von der GV beschlossen, jedoch sind die betroffenen Grundeigentümer nicht bereit, an einem GP konstruktiv mitzuarbeiten. Die Gemeinde versucht weitere Schritte zur Lösung zu unternehmen. Ja - Gespräche führen, damit Grundeigentümer mit grösseren Baulandreserven bereit sind, diese geordnet zu überbauen oder auf den Markt zu bringen. in Planung in Planung in Planung bekannt bekannt angewandt bekannt Rheinfelden Ja Strukturelle Neuordnung Areal Cardinal und Areal ehem. Zahnradfabrik, Umsetzungen zum, Entwicklungsrichtplan Schifflände, Umsetzungen zum Strukturplan Bahnhof, Stadt-/ Quartierentwicklungen nach Westen Ja Ja, sowohl die Einwohnergemeinde wie auch die Ortsbürgergemeinde Rheinfelden verfügen über eigene noch unbebaute Flächen innerhalb Bauzonen. Beratungen, Besprechungen, Unterstützung von Grundeigentümern/Firmen/Investoren. realisiert realisiert realisiert realisiert realisiert realisiert bekannt bekannt bekannt bekannt bekannt Schupfart Ja Wie oben erwähnt, ermuntern und beraten wir Bauherrschaften bei Erbschaften oder Handänderungen oder wenn wir sonst Interesse/Veränderungen wahrnehmen. Dabei konnten in den letzten 12 Monaten eine Zusatzausnutzung (EFH) und eine EFH-Erweiterung zum DEFH sowie zwei Sanierungs- und Erweiterungsbauprojekte in der Kernzone (für insgesamt 15 oder 16 Mietwohnungen) bewilligen. Ja Die Gemeinde ist schon hoch verschuldet und kann sich deshalb eigentlich kein 'Landhandel' leisten. Aufgrund besonderer Umstände haben wir im April 2014 die Parzelle 65 [Gesamtfläche 1'827m2 davon ca. 1'400m2 baulich nutzbar] gekauft. Letzte Woche ist es (endlich) gelungen, die Parzelle 158 [314m2, 0m2 baulich nutzbar] zu kaufen, so dass wir die beiden Parzellen nun mit Parzelle 67 [32 m2, 80cm breiter 'Riemen'], bereits im Besitz der EWG, vereinigen können zu einer Parzelle von 2'173 m2, wovon ca. 1'650 m2 bis 1'700 m2 baulich nutzbar werden. Wir sind an der Überbauungsplanung mit dem Ziel, mindestens 3 eher 4 EFH bzw. DEFH darauf zu platzieren und das Grundstück noch dieses Jahr auf den Markt zu bringen. Die Abtretung Wir kontaktieren die Eigentümer freier Bauplätze des Landes knüpfen wir (wie schon früher) an Bedingungen: in 2 Jahren bewilligungsfähige Baugesuche, in spätestens 5 Jahren bewohnt mit Erstdomizilnehmer/Innen, sonst Konventionalstrafe. Als Pragmatiker erachten wir diese ad-hoc Handlungen als die Zielführendsten ohne grossen Verwaltungs- und Planungsaufwand. Das grösste Problem dabei ist, wie erwähnt, die Finanzierungsfrage. und leerstehender Liegenschaften in mehrjährigem Abstand. Bei der letzten Aktion kamen immerhin 6 Bauplätze zum Verkauf ins Internet. Eigene Entwicklungen s. Beispiel oben. Entwicklungen in der Bauzone oder der Kernzone sind oben erwähnt. realisiert realisiert realisiert bekannt bekannt bekannt Schwaderloch nein Wie bereits erwähnt: ca. 26 % (Anmerkung WEA: Sie bezieht sich hier auf Baulandreserven!) nein in Planung in Planung bekannt bekannt bekannt bekannt bekannt bekannt bekannt Sisseln Stein Ueken Wallbach Wegenstetten Ja Details werden nicht bekannt gebeben ja Details werden nicht bekannt gegeben Ja Abschaffung der AZ Durch Richtprojekte Ja JA, ca m2 entlang der Münchwilerstrasse gegenüber dem Werkhof. Ja, laufender Kontakt mit Grundeigentümer für Projektabstimmungen; Entwicklung der eigenen Flächen. in Planung realisiert in Planung angewandt bekannt angewandt Bei Unterstützung von Bauprojekten: Ja Beim Kauf von Landparzellen in den vergangenen Jahren leider Nein. in Planung realisiert in Planung realisiert realisiert in Planung bekannt angewandt bekannt Wittnau Wölflinswil Zeihen Zeiningen Ja Im Zusammenhang mit der Revision der Bau- und Nutzungsplanung wurde die Ausnützungsziffer aufgehoben. Dies ist jedoch noch nicht in Kraft. Die Gemeinde besitzt ein Parzelle mit m2(oberdorf) und eine kleine Parzelle in der Kernzone mit 360 m2 (Gässli) Nur im Zusamenhang mit Erschliessungsprojekten. realisiert bekannt Zuzgen nein nein in Planung bekannt bekannt bekannt bekannt Auswertung.xlsx 6/10

107 Innenentwicklung Akteure Innenentwicklung Erfolgsfaktoren/Hindernisse Wer müsste ihrer Ansicht nach aktiv die innere Siedlungsentwicklung fördern? Wie müsste diese Förderung erfolgen? Welche Massnahmen müssten ergriffen werden? Sind Sie der Meinung, dass ihre Gemeinde genügend Unterstützung erhält von kant. Fachstellen und dem Regionalplanungsverband? Falls nein, welche weiteren Angebote würden Sie sich wünschen? Welche Faktoren können aus Ihrer Sicht die Innenentwicklung in einer Gemeinde positiv oder negativ beeinflussen? Gemeinde Bözen Effingen Eigener Leitfaden zur inneren Siedlungsentwicklung von Kanton Aargau Workshop(s) zur Aus- und Weiterbildung zum Thema Innenentwicklung Unterstützung im Rahmen von konkreten Projekten Anderes, und zwar: Eiken Elfingen Frick Gansingen Markt, Gemeinderat Wissen und gute Beispiele nutzen. Fachleute gibt es ausreichend. nein Es ist ein Irrglauben, dies seien die kompetenten Stellen. In unserem Staat herrscht viel zu viel Bürokratie und jede Fachstelle glaubt, Hellsehen zu können. Die Statistiken der Raumentwicklung zeigen, welche Bevölkerungsprognosen die ARE herausgegeben hat und welche Zahlen tatsächlich erreicht wurden. flexiblere Handhabung der Planungsinstrumente und -abläufe. Gipf-Oberfrick Hellikon Die Förderung muss durch die Gemeinden selber erfolgen. Der Kanton soll sie dabei unterstützen. Ebenso Anreize des Kantons durch Arbeitshilfen, sind private Aktivitäten sinnvoll. Beispiele sowie finanzielle Unterstützung. nein X X + Gute öffentliche Verkehrsanbindungen, gutes Fussweg- und Velonetz, attraktive und qualitativ hochstehende Bauten, Erhalt von Freiräumen, Grüngebiete - Hohe Preise, Verdichtung ohne Qualität, Verlust von Freiräumen, Bäumen usw., Bautätigkeit durch Investoren, Herznach Hornussen Kaiseraugst Kaisten Gemeinde in enger Zusammenarbeit mit betroffenen Grundeigentümer/innen Die Erfahrung zeigt, dass es relativ schwierig ist, Grundeigentümer mit Workshops oder drgl. zu motivieren. Die Förderung muss auf Ebene konkretes Projekt erfolgen. Zwang, z.b. in Form von Vorschreiben von Mindestdichten, ist im ländlichen Raum eher kontraproduktiv. Gute Ideen sind gefragt nein X X Mehr Flexibilität der kantonalen Stellen (Ortsbildschutz, Denkmalpflege) Positiv: Ermessenspielraum Bewilligungsbehörde in den Dorfkernzonen ausnutzen, rasche, effiziente und möglichst unkomplizierte Baugesuchabwicklung, gute Infrastruktu, d.h. der angestrebten Entwicklung angepasst (Strassen, Versorgung, Entsorgung, Schulen, etc.) Negativ: kein Interesse betroffener Grundeigentümer/innen Grundsätzlich die Gemeinde, wobei klare Rahmenbedingungen (gesetzliche Grundlagen) geschaffen werden müssen, sowohl kantonal als auch kommunal Klare gesetzliche Rahmenbedingungen Ja Oftmals scheitert es am Willen der Liegenschaftseigentümer Laufenburg Grundeigentümer zusammen mit Gemeinde Gespräche führen mit Grundeigentümern durch die Gemeinde, Interesse wecken für gemeinsames Vorgehen. nein unbekannt Magden Kanton, Gemeinden und Grundeigentümer gemeinsam. Beratungsangebot Gemeinden Ja Positiv: zunehmender Baulandmangel oft werden erst dann die Überbauung schwierigerer Baugrundstücke oder aber der Um- und Ausbau bestehender alter Gebäude geprüft. Entsprechende Anreize oder Deregulierungen in den baurechtlichen Grundlagen sind positiv zu sehen. Negativ: hohe Haus- und Baulandpreise führen dazu, dass ältere Häuser zu hohen Preisen gehandelt werden, was sie für Investoren unattraktiv macht. In der Folge werden die Häuser von Privaten erworben und ohne zusätzliche Wohneinheiten instand gesetzt. Allfällig vorhandene frei überbaubare Flächen bleiben dabei als Garten erhalten. Strenge Vorgaben in Bezug auf Ausnützung und Abstände wirken negativ. Mettauertal? Ja Siedlungsdruck, Baulandreserven, Finanzielles Umfeld, Subventionen Möhlin Mumpf Die Gemeinde Finanzielle Beteiligung der Gemeinde an den Kosten Test-und Masterplanung sowie an Gestaltungsplänen. Ja Unterschiedliche Nutzungsbedürfnisse der privaten Grundeigentümer. Fehlende rechtliche Grundlagen für die Kostenbeteiligung der privaten Grundeigentümner an den Planungskosten (Testplanungen, Masterplanungen und Gestaltungspläne) Auswertung.xlsx 7/10

108 Innenentwicklung Akteure Innenentwicklung Erfolgsfaktoren/Hindernisse Wer müsste ihrer Ansicht nach aktiv die innere Siedlungsentwicklung fördern? Wie müsste diese Förderung erfolgen? Welche Massnahmen müssten ergriffen werden? Sind Sie der Meinung, dass ihre Gemeinde genügend Unterstützung erhält von kant. Fachstellen und dem Regionalplanungsverband? Falls nein, welche weiteren Angebote würden Sie sich wünschen? Welche Faktoren können aus Ihrer Sicht die Innenentwicklung in einer Gemeinde positiv oder negativ beeinflussen? Gemeinde Eigener Leitfaden zur inneren Siedlungsentwicklung von Kanton Aargau Workshop(s) zur Aus- und Weiterbildung zum Thema Innenentwicklung Unterstützung im Rahmen von konkreten Projekten Anderes, und zwar: Münchwilen Oberhof Obermumpf Oeschgen Olsberg Rheinfelden Grundeigentümern in Zusammenarbeit mit der Baubehörde Sicher nicht der Kanton! Wenn dann die Gemeinde mit Infoveranstaltungen und Gesprächen mit Direktbetroffenen. Öffentliche Hand, GrundeigentümerInnen und Investoren Die gesetzlichen Grundlagen sollen dies ermöglich. Ja Gesetzlicher Rahmen, Kontakt mit Grundeigentümern, Aktive Baulandbewirtschaftung Ohne gesetzliche Vorgaben wird in Landgemeinden oftmals das Bauland für Familienmitglieder gehortet. Höhere Besteuerung? Oder Fristen zur Überbauung setzen. Die Gemeinde müsste Kompetenz haben ein Quartier aufzukaufen und irgendwann einen Masterplan zu entwickeln und diesen dann realisieren. Das ist aber Wunschdenken und in Landgemeinden nicht umsetzbar! Öffentliche Hand = Voraussetzungen und Anreize schaffen, günstige Rahmenbedingungen, GrundeigentümerInnen/Investoren = Umsetzung vorantreiben Ja Ja Ja Es braucht keine weiteren Angebote und Hilfsmittel, es braucht den Willen der Grundeigentümer oder eine gesetzliche Grundlage! Positiv oder Negativ = Bauvorschriften, Orts- und Quartierbild, Denkmalschutz, Wille / Absichten der GrundeigentümerInnen Schupfart Die starke Überregulierung, vor allem im Bereich der ISOS-unterstellten Dorfkernzone, muss dringend ausgeforstet werden. [Es kann z.b. billiger sein, ein Gebäude zusammenfallen zu lassen, weil man es dann abreissen darf. Ist die Struktur hingegen noch intakt, hat Erleichterungen im regulatorischen Bereich man (zu) viele Einschränkungen ] Es genügt nicht, sind von Bund, Kanton und Gemeinde zu theoretische Modelle zu entwickeln. Ohne schaffen. Ansonsten muss der Markt frei Finanzierungsmodelle und Finanzierungsquellen werden spielen können, was es recht schwierig viele alte Häuser und leerstehende Ökonomiegebäude machen wird, in ^Niedrigmietpreis'- leer bleiben. Dabei ist es äusserst heikel, ggf. Gemeinden Veränderungen zu erreichen. Subventionen zu zahlen. [Und zu bestimmen, wer zahlen Subventionen sind, aus meiner Sicht, ein soll ] Persönlich halte ich von Subventionen nichts. untaugliches Hilfsmittel. X Die Entwicklung einzelner Gebäude/Grundstücke geschieht in aller Regel aufgrund von praktischen Überlegungen und pragmatischen Entscheiden, d.h. objektbezogen. Leitfäden oder Workshops sind weniger entscheidend. Ich weiss, dass dies in grösseren oder grossen Das allgemeine Bild der Gemeinde in der Öffentlichkeit beeinflusst das Interesse von Gemeinden anders ist als in einer Auswärtigen. Bei der eingesessenen Bevölkerung sind gelungene Beispiele, offene Kleingemeinde, wo Entwicklungen sehr stark Kommunikation und gespürte Unterstützung durch Gemeinderat und Verwaltung sehr wichtig. von der aktuellen Zusammensetzung und Bei Käufern von auswärts eine möglichst rasche Kontaktaufnahme um deren Intentionen zu Einstellung des Gemeinderates abhängig ist, erfahren. Rasche Abwicklung von Gesuchen, auch in der Vorabklärungsphase, sprechen sich weil die, oft externe (wie bei uns), herum und erhöhen das Interesse an eigenem Handeln. In Bezug auf zeitliche Abwicklung ist der Bauverwaltung die Situation vor Ort und vor Baugesuchszentrale des Kantons ein Kränzchen zu winden. [Auch wenn sie (Zeichen der Zeit?) allen die Leute vor Ort zu weinig kennt und immer theoretischer (= ohne konkrete örtliche Verhältnisse zu kennen) immer kennen kann. regulatorischer/juristischer statt pragmatisch entscheidet.] Schwaderloch Die Grundstückseingentümer. Ja X X X Eine gute Zusammenarbeit aller Beteiligten inkl. den Grundstückeigentümern. Sisseln Die Grundeigentümer zusammen mit dem Gemeinderat Laufende Abstimmung, eine Austauschplattform wäre dabei hilfreich. Ja Wirtschaft, Wachstum, Infrastruktur und Verkehr Grundeigentümerverhältnisse, Prioritäten und Interesse sind unterschiedlich Stein Ueken Wallbach Wegenstetten Gemeinderat / Verwaltung Politik / Gesetze Ja Positiv: Ausnützungsziffern streichen Wittnau Wölflinswil Zeihen Zeiningen Die Gemeinden durch entsprechende Zonenvorschriften. nein X Positiv: Die kleiner werdenden Baulandflächen. Negativ: Zu strenge Bauvorschriften betreffend Ortsbildschutz in der Kernzone. Zuzgen Kanton, Gemeinde, Private, Die Gemeinde müsste ein Planungsinstrument angehen. Anreize schaffen, Planungsinstrument vorbereiten Ja X X Ortsbildschutz, Kostenentwicklung, Bereitschaft, Oeffentliche Dienstleistungen Auswertung.xlsx 8/10

109 Bemerkungen / Anregungen Wo sehen Sie die grössten Herausforderungen für Ihre Gemeinde im Rahmen der inneren Siedlungsentwicklung? Welche Rolle spielen Ihrer Meinung / Erfahrung nach die Grundeigentümer bei der Innenentwicklung? Hat Ihre Gemeinde aktive Schritte unternommen, um Grundeigentümer zu Innenentwicklungsprojekten zu motivieren (Eigentümeransprachen, Workshops etc.)? Wenn ja, welche? Gemeinde Bözen Effingen Eiken Elfingen Frick Gansingen Die Grundeigentümer zu überzeugen, dass innere Verdichtung und grössere Projekte (Arealüberbauungen) ohne überbordende Bürokratie möglich sein könnte. eine wichtige. Ein vertrauensvolles Miteinander ist erfolgversprechender als angeordnete Massnahmen (z.b. Planungzone oder SNP-Pflicht) ja. Wir pflegen Kontakte zu potentiellen GE. Je grösser der Kanton seinen Planungsapparat aufbläht, desto schwieriger wird es werden, gute Projekte zur Innenentwicklung aufzugleisen und zu realisieren. Gipf-Oberfrick Hellikon Erschliessung etlicher problematischer Gebiete zweckmässig sicherstellen Qualität bei der Verdichtung hoch halten können Druck durch Investoren für rasche und verdichtete, gesichtslose Überbauungen Sie sind zwar wichtig, in der Praxis bestehen jedoch in der Regel eigene Interessen, vor allem finanzieller Natur. Nicht direkt, höchstens durch Info-Veranstaltungen, Masterplan Herznach Hornussen Kaiseraugst Dorfkernzone/Ortsbildschutz: Emessenspielraum, v.a. in Zusammenarbeit mit Kanton, generell: Infrastruktur muss der gewünschen Entwicklung angepasst werden (Investitionskosten), Motivation der betroffenen Grundeigentümer/innen, Standortattraktivität erhalten Die Grundeigentümer spielen die wichtigste Rolle sie müssen gewillt sein, zu verdichten bzw. Risiken eingehen (z.b. bei Erstellen von Mietwohnungen) und die baulichen Massnahmen finanzieren. Neben den aktuellen Instrumenten aus der NUPLA, bisher nein. Kaisten Die innere Verdichtung bringt zwangsläufig Probleme beispielsweise im Verkehrswesen mit sich. Die muss dringend beachtet werden. Eine grosse Rolle, zumal das betroffene Eigentum im privaten Besitze ist Ja, Zusammenkünfte mit Grundeigentümern Laufenburg Ressourcen der Gemeinderäte fehlen durch die täglichen Geschäfte. Grosse Rolle, da Eigentümer. Nein, bis jetzt nicht gross (vereinzelt sind Gespräche erfolgt). Magden In den Einfamilienhausquartieren gehobenen Standards erfolgt auch nach Handänderungen oft keine Nachverdichtungen. Die Erweiterung von Geschossflächen dient häufig nur der eigenen Komfortsteigerung zusätzliche Wohneinheiten entstehen praktisch nie. Die Wohnform des Einfamilienhauses wird mit strengen raumplanerischen Vorgaben auf Bundes- und Kantonsebene noch exklusiver gemacht, sodass auch in Zukunft eine starke Nachfrage danach bestehen wird. Die Grundeigentümer spielen die entscheidende Rolle dabei. Wenn sie nicht mitmachen, kann keine Innenverdichtung erfolgen. Im Rahmen von baurechtlichen Anfragen wurde das Gespräch gesucht und gemeinsam nach möglichen Lösungen gesucht. Mettauertal Nutzung der älteren Ökonomiegebäude. Wichtige Rolle aufgrund des Eigentumsverhältnis Partner Bisher noch nicht. Möhlin Mumpf Die unterschiedlichen Auffassungen zur Siedlungsentwicklung der diversen Grundeigentümern unter einen Hut zu bringen Eine ganz wesentliche! Die Gemeinde hat an verschiedenen Beispielen von einzelnen privaten Bauvorhaben versucht die umliegenden Parzellen in den Planungsperimeter miteinzubeziehen bzw. ihnen die die Vorteile einer gemeinsamen Entwicklungsplanung und deren nachhaltigkeit aufzuzeigen. Auswertung.xlsx 9/10

110 Bemerkungen / Anregungen Wo sehen Sie die grössten Herausforderungen für Ihre Gemeinde im Rahmen der inneren Siedlungsentwicklung? Welche Rolle spielen Ihrer Meinung / Erfahrung nach die Grundeigentümer bei der Innenentwicklung? Hat Ihre Gemeinde aktive Schritte unternommen, um Grundeigentümer zu Innenentwicklungsprojekten zu motivieren (Eigentümeransprachen, Workshops etc.)? Wenn ja, welche? Gemeinde Münchwilen Oberhof Obermumpf Es sind grosse Baulandreserven in Münchwilen vorhanden. Es gilt, eine geordnete / koordinierte Überbauung durchzuführen. Das Wachstum der Gemeinde soll jedoch nicht wie in Vergangenheit Viele Baulandparzellen sind im Besitz von Erbengemeinschaften. Ohne bereit geschehen zu sprunghaft erfolgen. die Zusammenarbeit mit den Grundeigentümer ist eine Nein, noch nicht nein Oeschgen Olsberg Die zentrale Rolle, ohne diese und deren Willen geht gar nichts. Im Rahmen der Nutzungsplanung wurden viele Einzelgespräche mit Grundeigentümern mit potentiellen Verdichtungs- bzw. unüberbauten Flächen geführt. Leider Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass es von Seiten Bund/Kanton höchstens gesetzliche Vorgaben braucht. ohne Druckmittel und somit mit durchzogenem Erfolg. Beratunsgangebote bzw. weitere Leitfadenliteratur ist unnötig. Rheinfelden Sicherstellung einer siedlungsverträglichen inneren Siedlungsentwicklung Vgl. vorstehende Antworten Entwicklungsrichtplan Schifflände (frühzeitiger Einbezug GrundeigentümerInnen in Planungsprozess), Strukturplan Bahnhof (Einbezug private Interessen/Absichten in Zielformulierungen), Diverse Arealentwicklungen (Beratungen und/oder Gespräche) Schupfart Die Eigentümer davon zu überzeugen a)alte Bauernhöfe umzunutzen (weil es sich ökonomisch nicht wirklich rechnet) b)leere Bauplätze auf den Markt zu bringen (was wirtschaftlich/anlagetechnisch eher unsinnig ist) c)zumindest nahen Verwandten den aus- oder Anbau von Wohnraum auf grossen Parzellen zu ermöglichen (DEFH oder Einlegerwohnungen) Die absolut entscheidende. Wie erwähnt, kontaktieren wir alle paar Jahre systematisch alle Eigentümer von unüberbauten Parzellen, um von Ihnen (wenn möglich) zu erfahren, was sie mit dem Bauland vorhaben und vor allem, was sie an einer Überbauung hindert. Wir versuchen, pragmatisch die Vorteile der Kleingemeinde zu nutzen, indem wir in uns bekannt werdenden Veränderungen bei den Eigentümern (Handänderungsfälle wie Erbschaften, Verkauf etc.) mit den neuen Besitzern in Kontakt treten, um deren Intentionen kennen zu lernen und unsere Wünsche/Ideen zu kommunizieren. Innenverdichtung etc. sind aus meiner Sicht Schlagworte, mit denen die fehlende Raum- und Siedlungs-Planung der letzten 3 oder eher 4 Jahrzehnte übertüncht werden sollen. Die Theorien mögen gut tönen, sind aber in den meisten Fällen praxisuntauglich, weil es oft finanziell nicht aufgeht (Dorfkernzonen), mental unerwünscht ist (Häuslebesitzer) oder an verschiedenen Überregulierungen (ISOS, Denkmalschutz, Gewässerabstand, BauG, BNO, etc.) scheitert. Es ist aus sozialer Sicht sehr bedauerlich, dass die Versäumnisse der letzten Jahrzehnte in der Raumplanung nun durch die (an sich) nachvollziehbare Absicht, die Zersiedelung zu stoppen, ausschliesslich über Preissteigerungen des Landpreises und der Miet-/Wohnkosten erreicht werden soll. Das führt zu einer weiteren Verschärfung der Situation der 'Working-poor', zu einem Druck auf die 'mietbilligen' Gemeinden im Bereich der Sozialhilfe, zu einer weiteren Öffnung der Schere 'arm'- reich und zu hohen binnenwirtschaftlichen Risiken. Die Situation präsentiert sich (aufgrund der bewusst in Kauf genommenen Risiken fast absoluter raumplanerischer Untätigkeit) für mich sehr dunkelgrau. Als 'notorischer' Optimist glaube ich aber, dass bei gezieltem pragmatischen Aufwand von Behörden und Planern Lösungen möglich sein werden, das unvermeidliche und wirtschaftlich notwendige Bevölkerungswachstum 'einzuhausen'. Schwaderloch Das zuviel Bauland brach liegt und die Eigentümer nicht verkaufen wollen. Grundeigentümer können ein Projekt, wenn sie damit nicht einverstanden sind, stark verzögern oder gar verhindern. Es ist wichtig, dass diese frühzeitig informiert werden und, wo immer mögliche, ihre Anregungen und Hinweise aufgenommen werden. Es wurden schon verschiedene Gespräche geführt. Derzeit ist das Problem, dass etliche Grundeigentümer zu hohe Landpreise fordern und in der feudalen Lage sind, nicht verkaufen zu müssen. Innenentwicklungsprojekte haben eine schweren Stand. Es ist sehr schwierig, einen Kompromiss zu finden, welche für alle Beteiligten akzeptabel ist. In kleinen Dörfern kommt häufig noch die Vergangenheit dazu. Vor urzeiten hat die eine Familie gegen die andere Familie Intrigen gesponnen und das wirkt bis in die heutige Zeit, obwohl eigentlich niemand mehr weiss, worum es geht. Sisseln Fördern der inneren Verdichtung ohne negativen Einfluss auf das Ortsbild; Akzeptanz in der Bevölkerung Eine Verdichtung bestimmen in der Regel alleine die Eigentümer. Diese können Projekte stark beeinflussen. Teilweise direkte Ansprache Stein Ueken Wallbach Wegenstetten Qualität der Bauten wahren Privatsphäre wahren Sie sind die Promoter!! Müssen jedoch die Innenentwicklung wollen Wittnau Wölflinswil Zeihen Zeiningen Bessere Ausnutzung der Gebäude in der Kernzone. Die Grundeigentümer spielen eine zentrale Rolle. Die rechtliche Handhabung für die Innenentwicklung ist heute noch gering. nein Zuzgen Bereitschaft für eine aktive innere Verdichtung, Schliessen von Baulücken, Horten von Bauland, Finden von Investoren Aktiver Wille den Raum/Platzbedarf zu reduzieren. Noch keine Auswertung.xlsx 10/10

111 A 7 Gemeindeportrait Gipf-Oberfrick Lage Bevölkerung Entwicklung 4'000 3'500 3'000 2'500 2'000 1'500 1' Bevölkerungsentwicklung Gipf-Oberfrick 1. Januar Januar Januar 2015 A-15

112 Zusammensetzung Bevölkerungsbestand per 01. Januar % % % % Gipf-Oberfrick Stand der Erschliessung Karte A-16

113 Tabelle total W I O G S überbaut baureif baureif in 5 Jahren langfristige Baugebietsreserven total Überbauungsgrad 87.7% 88.2% 72.8% 91.9% 100.0% n.a Einwohnerdichte in den Wohn- und Mischzonen A-17

114 Gebäudebestand A-18

115 A 8 Gesprächsprotokoll Interview mit Gemeindeschreiber Urs Treier Zeitpunkt und Ort: 20. Juli 2015, Uhr, Gemeindehaus Gipf-Oberfrick Sie erwähnen im Fragebogen Projekte von Investoren als negativen Einflussfaktor. Woran liegt das? Was könnte die Gemeinde allenfalls ändern, dass auch Grossprojekte von Investoren gute Innenentwicklungsprojekte werden? Das Problem tauchte vor allem in den letzten Jahren vor der Erarbeitung des Masterplanes auf. Investoren wollten natürlich vor allem Geld verdienen und versuchten bestehende Projekte aus W3-Zonen ohne Änderungen in der Kernzone zu realisieren. Da die Vorschriften in der BNO für die Kernzone einerseits sehr offen und gleichzeitig relativ strikt sind, wurde dies von den Investoren vollumfänglich ausgereizt. Dadurch wurden Projekte erarbeitet, die weder eingepasst waren noch in der Massstäblichkeit in die Kernzone passten. Dadurch entstand der Impuls zur Erarbeitung des Masterplanes. Darin wird für die Kernzone weiter ausgeführt, welche Gestaltungen etc. möglich sind. Dieses Vorgehen wurde gewählt statt der Verhängung einer Gestaltungsplanpflicht für die gesamt Kernzone. Der Beizug von Fachpersonen zur Beurteilung von Bauprojekten in der Kernzone ist sowieso Standard in Gipf-Oberfrick. Sie erwähnen im Fragebogen finanzielle Unterstützung des Kantons als mögliche Hilfe. Wie stellen Sie sich diese vor? Für was sollte sie eingesetzt werden? Wie sollte diese finanziert werden? Insbesondere Umbauten in der Kernzone führen rasch zu Mehrkosten (Materialwahl etc.), hier wäre ein Beitrag des Kantons an die Mehrkosten wünschenswert. Ebenfalls denkbar wäre eine Fachunterstützung bei Umbauprojekten. Bei Neubauprojekten werden die Mehrkosten eher wettgemacht durch eine höhere Ausnutzung. Anderseits zeigt die Erfahrung aber auch, dass ein Miteinbezug des Kantons die Projekte sehr rasch sehr viel komplizierter macht. In erster Linie sollten hier die Gemeinden verantwortlich sein. Es muss abgewogen werden zwischen den Vorteilen durch die finanzielle Unterstützung und den Nachteilen durch zusätzliche Vorschriften. Die Reglementierung sollte eher reduziert werden. Obwohl dies in der BNO vorgesehen wäre, verrechnet die Gemeinde Gipf-Oberfrick Kosten für das vorgeschriebene Fachgutachten etc. für Projekte in der Kernzone nicht an den Bauherren weiter sondern trägt diese Kosten selbst. Erleben sie die Nähe zu Frick und die damit verbundene Nachfrage nach Wohnraum als positiv oder negativ für die Innenentwicklung? Die Auswirkungen sind mehrheitlich positiv. Die Gemeinde Gipf-Oberfrick profitiert verglichen mit anderen Gemeinden von den Vorteilen der Verkehrsinfrastruktur etc. A-19

116 ohne gleichzeitig die negativen Folgen wie Lärm etc. zu haben. Die Gemeinde profitierte stark vom Wachstum und ist heute auch finanziell unabhängig. Bis vor 3,4 Jahren konzentrierte sich das Wachstum vor allem auf die Einfamilienhauszone. Mit der Reduktion von verfügbarem Bauland nahm der Druck auf die Kernzone zu. Damit kamen die ersten Investorenprojekte und damit tauchten neue Aufgabenstellungen auf. So war beispielsweise in der BNO nicht eindeutig geregelt, ob ein bestehendes Gebäude in der Kernzone abgerissen werden darf. Ausserdem haben sich einige Investoren wenig Gedanken gemacht um die Qualität ihrer Projekte und deren Auswirkung auf die Umgebung. Die höheren Steuereinnahmen ermöglichten aber auch Projekte wie den Masterplan oder die Kostenübernahme für die Fachgutachten. Stichwort Masterplan: Wie ist der Projektstand? Bereits genehmigt durch Gemeinderat? Wurde er bereits angewendet? Wie sind Rückmeldungen dazu aus Bevölkerung? Würden Sie sagen, dass sich der grosse zeitliche und finanzielle Aufwand gelohnt hat? Welche Erkenntnisse aus dem Masterplanprozess können allenfalls auch auf andere Dorfteile übertragen werden? Würden Sie die Erarbeitung eines solchen Masterplanes allenfalls auch anderen Gemeinden als sinnvoll empfehlen? Der Masterplan ist abgeschlossen und vom Gemeinderat verabschiedet. Der Masterplan ist ein behördenverbindliches Instrument, Gültigkeit hat weiterhin die BNO. Der Masterplan widerspricht natürlich der BNO nicht, sondern ergänzt sie. Mit dem Masterplan hat man sich erstmals vertieft mit den bestehenden Strukturen etc. befasst und auch die Gebiete in Areale mit unterschiedlicher Wichtigkeit eingeteilt. Gleichzeitig hat man sich auch mit Themen wie Gebäudehöhe etc. befasst, was vorher nicht geregelt war in der BNO. Hilfreich war hier auch die Wegleitung Ortsbild und Baukultur des Kantons. Der Masterplan hat sich bereits bei ersten Projekten bewährt als Leitfaden, aber natürlich ist noch immer jedes Projekt ein Einzelfall und muss auch einzeln betrachtet werden. Der Masterplan dient aber auch der Bauherrschaft als Wegleitung. Im Masterplan ist auch der optimale Projektablauf mit einer frühen Besprechung von Projektideen etc. aufgeführt. Ziel ist es auch einige der Festlegungen aus dem Masterplan in zwei, drei Jahren auch in die nun zu überarbeitende BNO einfliessen zu lassen. Für die Gemeinde ist die Erfahrung mit dem Masterplan sehr positiv. Wichtig ist dabei auch der frühzeitige Einbezug der Bevölkerung. Auch die Rückmeldungen der Bauherren und Planer sind positiv, vor allem die verlässliche Linie der Beurteilung wird positiv erwähnt. Die vertiefte Auseinandersetzung mit der Kernzone wäre sicher auch für andere Gemeinden empfehlenswert, vor allem da einmal bewilligte Projekte für mehrere Jahrzehnte bestehen bleiben. Die Kombination aus der Begrenzung der Bauzonen und dem anhaltenden Bevölkerungswachstum wird auch den Druck auf den ländlichen Raum erhöhen. Daher muss immer mehr auf die Qualität der Projekte geachtet werden. Dabei ist aber darauf zu achten, dass der ländliche Massstab nicht aus den Augen verloren wird. Auch mit höherer Dichte sind die Ansprüche an Wohnungen im ländlichen Raum noch immer andere als im städtischen Raum. A-20

117 Sie erwähnen, dass es bisher keine systematischen Kontakte mit Grundeigentümer gibt? Was ist der Grund dafür? Die Nachfrage in Gipf-Oberfrick ist enorm hoch, einige Grundeigentümer wehren sich bereits gegen die regelmässigen Anfragen von Kaufinteressierten. Ausserdem werden Erschliessungen weniger forciert wenn die Grundeigentümer noch kein Interesse haben daran. Die Gemeinde will nicht unbedingt stark weiter wachsen. Das deckt sich aus mit den Rückmeldungen aus der durchgeführten Bevölkerungsumfrage. Die Gemeinde hat im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision eine grossangelegte Bevölkerungsumfrage durchgeführt. Welche Rückmeldungen gab es dabei zur künftigen Entwicklung der Gemeinde (Bevölkerungswachstum, Innenentwicklung etc.)? Befragt wurden alle Einwohner über 16 Jahren, Schweizer und Ausländer. Die Beteiligung war enorm hoch, was die Umfrage und deren Resultate auch breit abstützt. Die Umfrage wurde genutzt um zu vielen verschiedenen Themen die Meinung der Einwohner zu erheben. Vor allem jüngere, frisch zugezogene und ältere, alteingesessene Personen sprechen sich gegen ein starkes Wachstum der Gemeinde aus. Die Resultate der Umfrage sprechen deutlich für ein verlangsamtes Wachstum und gegen die Einzonung zusätzlicher Bauzonen. Diese Resultate fliessen nun in die begonnene Arbeit mit dem räumlichen Entwicklungsleitbild ein. Die Umfrage zeigt deutlich, dass man an der Eigenständigkeit festhalten möchte und wichtige Standortfaktoren wie dörflicher Charakter, Übersichtlichkeit, Nähe zum Naturraum erhalten bleiben sollen. Für viele Bewohner steht aber auch nicht mehr die Gemeinde selbst im Vordergrund sondern die gesamte Region als Lebensraum. Eine Möglichkeit die Einwohnerdichte zu steigern ist, dass junge Familien mit Kindern statt älteren Ehepaaren oder Alleinstehende in einem Haus wohnen. Dafür muss der Generationenwechsel funktionieren und für ältere Menschen eine Wohnalternative geboten werden. Gibt es in ihrer Gemeinde ein Angebot an Miet-/ Eigentumswohnungen für ältere Personen welche gerne im Dorf bleiben möchten, aber nicht mehr in ihrem eigenen Haus? Auch in Gipf-Oberfrick ist das Angebot an Mietwohnungen beschränkt, und häufig sind diese im oberen Preissegment. Beispiele wie die neue Überbauung im Oberebnet sind aber vorhanden. Im Rahmen dieses Projektes (Gestaltungsplan) wurde auch ein öffentlicher Fussweg realisiert. Fusswege werden generell zu einem immer grösseren Thema. Im Gebiet Oberebnet (zentral, modern, ruhig, barrierefrei) sind auch viele Einheimische eingezogen. Das Problem ist, dass die vorhandenen Einfamilienhäuser auf relativ grossen Parzellen ( m 2 ) stehen, was bei den momentanen Landpreisen in Gipf-Oberfrick dazu führt, dass diese Liegenschaften gerade für jüngere Personen kaum finanzierbar sind. A-21

118 Aber bei vorhandenen Wohnalternativen sind ältere Personen durchaus bereit zu einem Umzug. Häufig haben diese aber auch hohe Ansprüche an die neue Wohnung und verfügen auch über die notwendigen finanziellen Mittel um diese zu kaufen. Im Rahmen der anstehenden Nutzungsplanungsrevision sind aber auch Verdichtungsmöglichkeiten für reine Wohnzonen ein Thema. Wie viele zusätzliche Einwohner sind in Gipf-Oberfrick möglich, bevor grosse Investitionen in Infrastruktur wie Schule, Wasser, Abwasser etc. notwendig sind? Die Infrastruktur sollte für rund 500 bis zusätzliche Einwohner ausreichen. Die Trinkwasserversorgung erfolgt über Grundwasser, zusätzlich sollen Quellen wieder ins Netz eingebunden werden. Auch beim Abwasser sind die Kapazitäten ausreichend. Bei der Schule ist interessant, dass trotzt einem Bevölkerungswachstum von rund 40 % seit 1995 die Schülerzahlen relativ konstant sind. Dies ist vermutlich zu erklären mit einer geringeren Kinderzahl pro Familie und mehr Paaren ohne Kinder. Um die Oberstufe in Gipf-Oberfrick längerfristig zu erhalten wurde die Beibehaltung des Oberstufenstandorts in Gipf-Oberfrick aber neu unter der Führung von Frick andiskutiert, dieses Anliegen führte aber in der Bevölkerung und auch in der Lehrerschaft zu massivem Widerstand. Der endgültige Entscheid steht noch aus. A-22

119 A 9 Gemeindeportrait Laufenburg Lage Bevölkerung Entwicklung 3'400 3'300 3'200 3'100 3'000 2'900 2'800 2'700 2'600 Bevölkerungsentwicklung Laufenburg 1. Januar Januar Januar 2015 A-23

120 Zusammensetzung Bevölkerungsbestand per 01. Januar % % % % 0-19 Laufenburg Stand der Erschliessung Karte A-24

121 Tabelle total überbaut W I O G S baureif baureif in 5 Jahren langfristige Baugebietsreserven total Überbauungsgrad 90.1% 88.5% 91.6% 93.0% 100.0% n.a A-25

122 Einwohnerdichte in den Wohn- und Mischzonen A-26

123 Gebäudebestand A-27

124

125 A 10 Gesprächsprotokoll Interview mit Gemeindeschreiber Walter Marbot Zeitpunkt und Ort: 15. Juli 2015, Uhr, Rathaus Laufenburg Sie erwähnen, dass es bisher keine systematischen Kontakte mit Grundeigentümer gibt? Was ist der Grund dafür? Bisher fand kein systematischer Kontakt mit den Grundeigentümern statt, aus Sicht der Stadt gab es bisher keinen Bedarf. Im August findet nun erstmals ein Treffen mit den Eigentümern in der Altstadt statt (vgl. neues Altstadtkonzept). Bisher gab es Kontakt zwischen Grundeigentümern und Gemeinde nur im Rahmen von Erschliessungen (Beitragspläne). Viele Gemeinden erwähnen die strikten Vorschriften von Ortsbildschutz und Denkmalschutz als hinderlich bei der Innenentwicklung. Laufenburg ist ja Wakkerpreis-ausgezeichnet, wie sieht es hier aus? Wünschen Sie sich manchmal eine Lockerung der Vorschriften? Strenge Vorschriften betreffen nicht nur Altstadt in Laufenburg sondern auch Dorfkernzone in Sulz. Vor allem in Sulz gab es vermehrt Diskussionen um dieses Thema in den letzten Jahren, da vorher die Auslegung weniger restriktiv war. Walter Marbot sieht hier vor allem auch Architekten in der Pflicht. Projekte völlig ohne Bezug zum Bestand sind nicht bewilligungsfähig, als Beispiel nennt er neubauähnliche Gebäude mit Glasfassaden etc. Walter Marbot würde sich teilweise weniger rigide Vorschriften wünschen. Die Struktur soll auf jeden Fall erhalten bleiben, es sollen keine Flachdächer, neue grosse Fenster etc. gebaut werden. Zum Beispiel bei Vorschriften zur Materialwahl (Holzfenster statt Holzmetallfenster => mehr Kosten und mehr Unterhaltsaufwand für Eigentümer) wäre eine Lockerung wünschenswert. Die Gemeinde erlebt Zusammenarbeit mit Kanton als gut. Die eigenen Vorschriften der Gemeinde (BNO) sind bereits sehr restriktive, ausserdem ist Philipp Schneider von der kantonalen Denkmalpflege auch Mitglied der beratenden Fachkommission Stadtgestaltung, welche alle Projekte in der Altstadt begleitet. Walter Marbot sieht auch hier den engen Dialog sowohl mit kant. Fachstellen wie auch mit Eigentümern als notwendig an. Es gab allerdings auch in der Vergangenheit bereits einen Fall eines Projektes in dem die Gemeinde eine Baubewilligung ausgesprochen hat, obwohl die kantonale Denkmalpflege und der Ortsbildschutz davon abrieten. A-29

126 Gibt es eine Gesamtstrategie für die Gemeinde wann welche Gebiete entwickelt werden sollen? Eine Gesamtstrategie existiert nicht. Es existieren in Laufenburg nur noch wenige unüberbaute Landreserven. Zwei grössere Flächen werden momentan realisiert (Rhypark und Probsthof), ansonsten existieren nur noch an der Wasenhalde grössere Flächen, hier existiert aber ein Erschliessungsplan. Im Ortsteil Sulz sind es vor allem die Gebiete Steinliacher und Matt, welche noch grössere unüberbaute Flächen aufweisen. Beide Gebiete gehören privaten Grundeigentümern, bisher fand hier noch kein Kontakt zwischen Gemeinde und Grundeigentümer statt. Walter Marbot würde sich wünschen, dass die Gemeinde zumindest das Gebiet im Steinliacher in naher Zukunft aufkaufen würde und die Erschliessung für das gesamte Gebiet erstellen würde. Früher wurde im Ortsteil Sulz ein Vertrag zwischen Grundeigentümer und Gemeinde abgeschlossen, das Gebiet durch die Gemeinde erschlossen und der Grundeigentümer musste Beiträge erst beim Verkauf der Parzellen bezahlen. Teilweise wurde die Erschliessung auch durch die Grundeigentümer realisiert. Verdichtungsstrategie gibt es auch keine für die gesamte Gemeinde. Einzelne Projekte wurden bereits realisiert mit einem Ersatz von mehreren Einfamilienhäusern durch Mehrfamilienhäuser (Gebiet hintere Bahnhofstrasse in Laufenburg). Laut Aussage von Walter Marbot gibt es in dieser Region noch weitere Flächen welche sich für ähnliche Massnahmen eigenen würden, diese sind aber noch nicht spruchreif. Im Ortsteil Sulz scheiterten vor einigen Jahren Bemühungen zu einer Landumlegung im Gebiet Hofmatt am fehlenden Willen der Grundeigentümer, so existieren hier nun zwischen bereits bebauten Parzellen Restflächen, welche praktisch nicht mehr nutzbar sind. Generell existieren in allen Ortsteilen vor allem Einfamilienhäuser. Hier ist es schwierig Verdichtungsmassnahmen zu realisieren. Frühere Projekte für relativ dichte Bauweisen auf noch unüberbauten Flächen scheiterten an fehlenden Kaufinteressenten. Im Ortsteil Sulz war vor rund 10 Jahren ein Projekt für Mehrfamilienhäuser mit Alterswohnungen am Fusse der Kirche vorgesehen. Dieses scheiterte aber an fehlenden Investoren und dem Ortsbildschutz (das Projekt sah Flachdächer vor). Heute ist dieses Gebiet mit einem Gestaltungsplan belegt und es werden nur Einfamilienhäuser realisiert. Im Ortsteil Sulz sind fehlende Investoren generell ein Problem für die Realisierung von Grossprojekten. Von einem Projekt für drei Wohnblöcke in Obersulz wurde auch nur einer realisiert. Generell ist die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern und Wohnungen in Sulz zu gering, Sulz ist eine klassische Einfamilienhausgemeinde. A-30

127 Die Nachfrage in Laufenburg ist auch geprägt von der Tatsache, dass der Einzugsbereich für die Stadt durch die Grenzlage nur 180 statt 360 beträgt. Dies prägt in Laufenburg viele Lebensbereiche (Wohnen, Einkaufen, ÖV etc.). Steht eine Gesamtrevision der Nutzungsplanung zur Diskussion? Die Nutzungsplanung im Ortsteil Sulz ist ja 24 Jahre alt und auch in Laufenburg bereits 20 Jahre. Die Gemeinde ist sich bewusst, dass die Nutzungsplanungs vergleichsweise alt ist. Die Gemeinde Laufenburg holte im Jahr 2006 einen Kredit für eine Gesamtrevision. Vor der Fusion erhielt man vom Kanton die Auskunft, dass die Revision auch nach der Fusion nur für den Ortsteil Laufenburg beendet werden könne. Nach der Fusion widerrief der Kanton diese Aussage woraufhin die Gemeinde das gesamte Projekt trotz der guten und umfangreichen Vorarbeit auf Eis legt. Grund dafür war insbesondere die Sorge, dass der Kanton angesichts der grossen Bauzonenreserven in Sulz Auszonungen fordern würde. Nun ist man daran zumindest die Bau- und Nutzungsordnungen der beiden Ortsteile zusammenzuführen, bisher gelten immer noch für jeden Ortsteil die Vorschriften der beiden ehemaligen Gemeinden. Eine Überarbeitung des Bauzonenplanes ist aber vorläufig nicht vorgesehen. Grosse Teile der unüberbauten Bauzonen der Gemeinde Laufenburg liegen im Ortsteil Sulz. Gab es Diskussionen darüber, diese im Sinne einer Verschiebung nach Laufenburg zu übertragen? Nein, das war nie ein Thema, insbesondere da man Widerstand aus der Bevölkerung fürchtet. Lediglich eine Verschiebung fand in den vergangenen Jahren statt. Eine Parzelle im Ortsteil Rheinsulz wurde vor einigen Jahren durch die Gemeinde gekauft, da diese von mehreren Werkleitungen ins benachbarte Mettauertal durchquert wird. Diese Fläche wurde vor rund 3 Jahren ausgezont und stattdessen eine Parzelle im Gebiet Wasenhalde im Ortsteil Laufenburg eingezont, welche zur Erschliessung mehrerer Nachbarparzellen dient. In Laufenburg existiert noch eine grössere Parzelle inmitten der Bauzone welche der Landwirtschaftszone zugehört, deren Besitzer betreibt aber noch immer einen aktiven Landwirtschaftsbetrieb und hat bis heute kein Interesse an einer Einzonung. In der AZ vom 24. Juni 2015 wurde das Konzept zur Aufwertung der Altstadt unter aktiver Beteiligung der Stadt vorgestellt. Woher kommt der Impuls dazu? A-31

128 Die Gemeinde wurde 2011 von mehreren Altstadtbewohnern kontaktiert welche ein Entwicklungskonzept für Laufenburg, insbesondere für die Altstadt forderten. Aus diesem Impuls und zwei Workshops entstand der Impuls zum Leitbild der Stadt Laufenburg und auch zum neuen Altstadtkonzept. Es ist die Gründung einer beratenden Altstadtkommission unter Leitung des Gemeinderates geplant. Dieses Forum soll insbesondere die Entwicklung der Altstadt betreuen. Bestandteil sind auch die Projekte Oberflächengestaltung, altes Grundbuchamt und Wärmeverbund Altstadt. Diese Projekte werden mit Hochdruck bearbeitet und sollen ab 2016 realisiert werden. Es wird im Artikel erwähnt, dass die Gemeinde selbst Gebäude kaufen, aufwerten und wieder verkaufen bzw. vermieten will. Nach welchen Gesichtspunkten werden diese Gebäude ausgewählt? Wer wird die Arbeit mit der Sanierung etc. leiten? Ziel dieses Vorhabens ist einerseits Gebäude aufzuwerten und damit hochwertigen Wohnraum in der Altstadt zu schaffen. Gleichzeitig sollen die erwarteten Mieteinnahmen die Gemeindefinanzen verbessern. Dabei gilt es aufzupassen, dass die Stadt als Grundeigentümer nicht anders beurteilt wird als private Grundeigentümer. Hier muss die Gleichbehandlung sichergestellt wird. Man erhofft sich auch, dass die aufgewerteten Gebäude auch auf die Umgebung ausstrahlen und zu weiteren Investitionen durch private Eigentümer investieren. In der Altstadt Laufenburg muss unterschieden werden zwischen den Gebäuden entlang dem Rhein, welche häufig von den Eigentümern bewohnt und mit viel Liebe saniert wurden und den Gebäuden in den Gassen welche häufig in einem nicht so guten Zustand sind. Die Gemeinde Laufenburg unterstützt Sanierungsprojekte in der Altstadt mit Beiträgen von bis zu 10 % an gestalterische Massnahmen (Fassaden, Fenster etc.). Laut Walter Marbot sind diese Beiträge aber vermutlich noch zu gering. Gibt es neben Projekten für einzelne Liegenschaften und Infrastruktur auch Ideen für den öffentlichen Raum (Platzgestaltungen und nutzungen, Grünflächen etc.)? Vor allem die Oberflächengestaltung ist hier zu nennen. Es sollen Strassen ohne Trottoir realisiert werden und der gesamte Strassenraum genutzt werden (Strassencafé etc.). Gleichzeitig soll die Altstadt verkehrsarm werden. Probleme bereitet die Parkplatzsituation. Im existierenden Parkhaus ist rund ein Viertel der Parkplätze an Altstadtbewohner vermietet, ein zusätzliches Parkhaus im Gebiet Burgmatt wurde durch die Gemeindeversammlung abgelehnt. A-32

129 Eine aktive Nutzung des öffentlichen Raumes bietet auch wieder ein Konfliktpotential zwischen den Ansprüchen verschiedener Raumnutzer. Ein Versuch für ein Nutzungskonzept ist vor zwei Jahren gescheitert. Wie sieht es aus mit Parkplätzen und Verkehr wenn wieder vermehrt Leute in der Altstadt wohnen sollen? Nur wenige Leute werden heute komplett auf einen eigenen Parkplatz verzichten wollen, trotz der relativen Nähe zum Bahnhof. Es ist praktisch unmöglich, in der Altstadt zusätzliche Parkplätze zu realisieren, ein Privathaus hat eine Tiefgarage mit Lift realisiert. Für alle anderen sollen Lösungen mit an die Altstadt grenzenden Parkhäusern gefunden werden. In der Altstadt selbst soll möglichst wenig Verkehr sein. Auf welchen Zeitrahmen ist dieses Projekt ausgelegt? Das Projekt steckt noch in den Kinderschuhen, dazu kann noch keine Aussage gemacht werden. Ziel ist es an die Wintergemeinde 2015 zu gelangen mit einem ersten Kredit für die weiteren Arbeiten. Gibt es Zahlen, wie viele Wohnungen man sich so erhofft wiederherzustellen? Auch dazu kann noch keine Aussage gemacht werden. Eine Möglichkeit die Einwohnerdichte zu steigern ist, dass junge Familien mit Kindern statt älteren Ehepaaren oder Alleinstehende in einem Haus wohnen. Dafür muss der Generationenwechsel funktionieren und für ältere Menschen eine Wohnalternative geboten werden. Gibt es in ihrer Gemeinde ein Angebot an Miet-/ Eigentumswohnungen für ältere Personen welche gerne im Dorf bleiben möchten, aber nicht mehr in ihrem eigenen Haus? Von Seiten Gemeinde gibt es hier noch keine Bestrebungen, es werden aber momentan mehrere Projekte von privaten Investoren realisiert, welche eine Wohnalternative für ältere Personen bieten und auch nachgefragt werden. Verschiedene Objekte gerade im Ortsteil Sulz wurden in den letzten Jahren verkauft, gerade bei Bauernhäusern sinkt aber so die Einwohnerdichte eher, da nicht mehr wie vor 40, 50 Jahren drei Generationen darin leben sondern maximal noch zwei. Ausserdem wurden bisher in Sulz in bestehenden Gebäuden kaum zusätzliche Wohneinheiten realisiert sondern Scheunen etc. zu Freizeitzwecken genutzt. Wie viele zusätzliche Einwohner sind in Laufenburg möglich, bevor grosse Investitionen in Infrastruktur wie Schule, Wasser, Abwasser etc. notwendig sind? A-33

130 Diese Frage ist sehr schwer zu beantworten. Gemäss Richtplan sind für Laufenburg bis 2040 rund Einwohner vorgesehen. Da die vorhandenen Reserven relativ gut verteilt sind, fügen sich auch Neubauten gut ins bestehende Gefüge ein. Daher sind vor allem Sanierungen und Erneuerungen und nicht Neubauten möglich. Zusammenfassende Aussagen des Gemeindeschreibers: Es besteht in der Gemeinde Laufenburg vor allem ein Potential für Massnahmen auf Parzellenebene. Es existieren nur wenige Möglichkeiten für Entwicklungen über mehrere Parzellen. Handlungsbedarf besteht auch noch bei bestehenden Liegenschaften ausserhalb der Bauzonen. Hier sollte zumindest eine Umnutzung innerhalb der bestehenden Gebäudeabgrenzung möglich sein. A-34

131 A 11 Gemeindeportrait Schupfart Lage Bevölkerung Entwicklung Bevölkerungsentwicklung Schupfart 1. Januar Januar Januar 2015 A-35

132 Zusammensetzung Bevölkerungsstand per 01. Januar % % % % Schupfart Stand der Erschliessung Karte A-36

133 Tabelle total W I O G S überbaut baureif baureif in 5 Jahren langfristige Baugebietsreserven total Überbauungsgrad 85.3% 84.5% 100.0% 85.5% 100.0% n.a Einwohnerdichte A-37

134 Gebäudebestand A-38