N U T Z W E R T B E R E C H N U N G. für die Festsetzung der Nutzwerte gem. 9 Abs. 1 WEG 2002 idf. des BGBl. I Nr. 124/2006 für die Liegenschaft in
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- Kornelius Hofmann
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1 N U T Z W E R T B E R E C H N U N G für die Festsetzung der Nutzwerte gem. 9 Abs. 1 WEG 2002 idf. des BGBl. I Nr. 124/2006 für die Liegenschaft in 1234 Wien Mustergasse 1234 EZ 1874 KG Flussberg Grundlagen: 1) Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002), BGBl. I Nr. 70/2002 idf. des BGBl I Nr. 124/2006 2) Plan u. Bescheid vom , Zl. MA 37/24 - Mustergasse 1234/1234-5/02 3) Bescheinigung gem. 6 Abs. 1 Ziff. 2 WEG 2002 der Fr. Arch. D.I. Malgorzata Maier vom ) Nutzflächenaufstellung der Fr. Arch. D.I. Malgorzata Maier vom ) Empfehlungen für die Zu- und Abschläge bei Nutzwertgutachten nach dem WEG, veröffentlicht vom Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs in der aktuell geltenden Fassung Seite 1
2 Auf der Liegenschaft befinden sich laut dem Gutachten gemäß 6 Abs. 1 Z 2 WEG 2002 folgende wohnungseigentumstaugliche Objekte: 17 wohnungseigentumstaugliche Objekte Aufgliederung lt. Baubestand: 8 Wohnungen 1 Garage mit 1 Abstellplatz f. KFZ 8 Abstellpl. f. KFZ im Freien nicht wohnungseigentumstaugliche Objekte Anzahl bewertet bewertet Wohnung Garage mit 1 Abstellplatz f. KFZ Abstellplatz f. KFZ im Freien Demnach befinden sich isd. 2 Abs. 2 letzter Satz WEG 2002 auf der Liegenschaft 9 Abstellplätze für KFZ davon Abstellplätze f. KFZ in Garage 1 Abstellplätze f. KFZ in Garage 1 Garage ist wohnungseigentumstauglich ja Abstellplätze f. KFZ im Freien 8 davon wohnungseigentumstauglich 8 davon allgemein 0 Von den vorgenannten nicht bewerteten wohnungseigentumstzauglichen Oblekten wird kein Objekt aufgrund der Zweckbestimmung allgemein genutzt und es könnte daher Wohnungseigentum im Sinne des 2 Abs. 4 WEG 2002 nicht bestehen. Seite 2
3 Ferner befinden sich auf der Liegenschaft noch folgende, den wohnungseigentumstauglichen Objekten zuzuordnende bzw. im gemeinsamen Eigentum verbleibende Zubehörteile im Sinne des 2 Abs. 3 WEG 2002 bzw. 2 Abs. 4 WEG 2002: nicht Zubehörteil Anzahl bewertet bewertet Gartenanteil Kellerabgang Zufahrt Erläuterungen: 1) Die in der Nutzwertberechnung angeführten Regelnutzwerte wurden nach der allgemeinen Verkehrsauffassung festgesetzt, wobei als Regelnutzwert pro m2 (RNW/m2) der Wert 1,00 als Bezugsbasis dient. Sämtliche dargestellte Paragraphenbezeichnungen ohne Gesetzesdefinition (z.b. 2/3) sind ausschließlich dem WEG 2002 idf. des BGBl I Nr. 124/2006 zuzuschreiben, dies aus Platzgründen in der Excel-Berechnungstabelle. 2) Der Nutzwert eines wohnungseigentumstauglichen Objektes oder eines Zubehörobjektes wird unter Rundung der Dezimalstellen in einer ganzen Zahl ausgedrückt ( 8 Abs. 1 WEG 2002). Nutzwerte von Zubehörobjekten isd. 8 Abs. 2 WEG 2002, deren errechneter Wert unter eins liegt, werden auf eins aufgerundet. 3) Die Terrassen, Flachdächer und Balkone werden im Sinne des 8 Abs. 2 WEG 2002 durch einen Nutzwertzuschlag zum wohnungseigentumstauglichen Objekt werterhöhend berücksichtigt (25% des RNW), dies in einer ganzen Zahl ( 8 Abs. 1). Hiebei wird die Nutzfläche mit dem anzuwendenden Regelnutzwert des Objektes multipliziert und der sich daraus isd. 8 Abs. 1 WEG 2002 errechnete Einzelnutzwert dem Nutzwert des selbständigen Objektes hinzugerechnet. Nicht baulich verbundene Terrassen, Flachdächer und Balkone sind hingegen zubehörfähig im Sinne des 2 Abs. 3 WEG 2002 dargestellt, dies mit 25% des zugehörenden Wohnungsregelnutzwertes. 4) Loggien werden mit 50%, Wintergärten mit 75% des zugehörenden Wohnungsregelnutzwertes berücksichtigt. 5) Die Dachböden waren im Sinne des 2 Abs. 7 WEG 2002 bei der Nutzwertberechnung nicht zu berücksichtigen, da sie für Wohnzwecke nicht gewidmet bzw. nutzbar sind (Dachbodenaufstiegsluke). Seite 3
4 6) Bewertungsstichtag ist der Zugrundegelegt wurde der vom Auftraggeber vorgelegte baulich genehmigte Plankonsens und seine Angaben im Zusammenhalt mit den zwingenden Bestimmungen des WEG 2002 idf. des BGBl. I Nr. 124/2006. Der Auftrag bezieht sich ausdrücklich nur auf den vorgelegten geänderten Baubestand bzw. auf die vom Auftraggeber bekanntgegebenen Neufestsetzungsgründe, darüber hinaus vorliegende Baukonsense können jederzeit durch eine Neufestsetzung der Nutzwerte korrigierend nachgeführt werden, doch können die zusätzlichen Kosten dem Auftraggeber dieses Gutachtens nicht überbunden werden. Der Auftraggeber wurde im Sinne der gutachterlichen Sorgfaltspflicht von diesem Umstand ausdrücklich in Kenntnis gesetzt. RNW f. Wohnung 1,00 RNW f. Gartenanteil und Kellerabgang 0,10 RNW f. Garage mit 1 Abstellplatz f. KFZ 0,70 RNW f. Abstellplatz f. KFZ im Freien 0,40 Ermittlung der Abstriche und Zuschläge: Abstriche: A1 50,00 % f. Anteil Kellergeschoß Zuschläge: Z1 2,50 % f. Wohnung mit zusätzlichem seperaten WC Seite 4
5 Geschoß T.Nr. Bestandsgegenstand RNW Ab-Zuschläge % NW/m2 Garage (1 Abstellpl. f. KFZ) 0,70 0,700 Abstellpl.f.KFZ im Freien 1 0,40 0,400 Abstellpl.f.KFZ im Freien 2 0,40 0,400 Abstellpl.f.KFZ im Freien 3 0,40 0,400 Abstellpl.f.KFZ im Freien 4 0,40 0,400 Abstellpl.f.KFZ im Freien 5 0,40 0,400 Abstellpl.f.KFZ im Freien 6 0,40 0,400 Abstellpl.f.KFZ im Freien 7 0,40 0,400 Abstellpl.f.KFZ im Freien 8 0,40 0,400 KG/EG/ 1 Wohnung mit Terrasse KG/EG/ 2 Wohnung mit Terrasse KG/EG/ 3 Wohnung mit Terrasse KG/EG/ 4 Wohnung mit Terrasse KG/EG/ 5 Wohnung mit Terrasse KG/EG/ 6 Wohnung mit Terrasse KG/EG/ 7 Wohnung mit Terrasse KG/EG/ 8 Wohnung mit Terrasse Seite 5
6 Nutzfl. NW Einzel- Gesamt- Geschoß T.Nr. Bestandsgegenstand in m2 pro m2 NW NW Garage (1 Abstellpl. f. KFZ) 20,89 0,700 15,00 15 Abstellpl.f.KFZ im Freien 1 11,04 0,400 4,00 4 Abstellpl.f.KFZ im Freien 2 11,04 0,400 4,00 4 Abstellpl.f.KFZ im Freien 3 11,04 0,400 4,00 4 Abstellpl.f.KFZ im Freien 4 11,04 0,400 4,00 4 Abstellpl.f.KFZ im Freien 5 11,04 0,400 4,00 4 Abstellpl.f.KFZ im Freien 6 11,04 0,400 4,00 4 Abstellpl.f.KFZ im Freien 7 11,04 0,400 4,00 4 Abstellpl.f.KFZ im Freien 8 11,04 0,400 4,00 4 KG/EG/ 1 Wohnung mit Terrasse OG/DG Anteil KG 55,00 1,000 55,00 Anteil EG 65,00 1,000 65,00 Anteil OG 59,00 1,000 59,00 Anteil DG 54,00 1,000 54,00 233,00 236,00 Gartenanteil 1 100,89 0,100 10, Seite 6
7 Nutzfl. NW Einzel- Gesamt- Geschoß T.Nr. Bestandsgegenstand in m2 pro m2 NW NW KG/EG/ 2 Wohnung mit Terrasse OG/DG Anteil KG 45,00 1,000 45,00 Anteil EG 46,00 1,000 46,00 Anteil OG 47,00 1,000 47,00 Anteil DG 48,00 1,000 48,00 186,00 189,00 Gartenanteil 2 89,00 0,100 9, KG/EG/ 3 Wohnung mit Terrasse OG/DG Anteil KG 55,00 1,000 55,00 Anteil EG 56,00 1,000 56,00 Anteil OG 57,00 1,000 57,00 Anteil DG 58,00 1,000 58,00 226,00 229,00 Gartenanteil 3 211,00 0,100 21,00 Kellerabgang 6,41 0,100 1, KG/EG/ 4 Wohnung mit Terrasse OG/DG Anteil KG 56,00 1,000 56,00 Anteil EG 57,00 1,000 57,00 Anteil OG 58,00 1,000 58,00 Anteil DG 56,00 1,000 56,00 227,00 230,00 Gartenanteil 4 134,00 0,100 13, Seite 7
8 Nutzfl. NW Einzel- Gesamt- Geschoß T.Nr. Bestandsgegenstand in m2 pro m2 NW NW KG/EG/ 5 Wohnung mit Terrasse OG/DG Anteil KG 145,00 1, ,00 Anteil EG 45,00 1,000 45,00 Anteil OG 56,00 1,000 56,00 Anteil DG 56,00 1,000 56,00 302,00 305,00 Gartenanteil 5 99,99 0,100 10, KG/EG/ 6 Wohnung mit Terrasse OG/DG Anteil KG 67,00 1,000 67,00 Anteil EG 68,00 1,000 68,00 Anteil OG 69,00 1,000 69,00 Anteil DG 77,00 1,000 77,00 281,00 284,00 Gartenanteil 6 56,00 0,100 6, KG/EG/ 7 Wohnung mit Terrasse OG/DG Anteil KG 56,00 1,000 56,00 Anteil EG 56,00 1,000 56,00 Anteil OG 67,00 1,000 67,00 Anteil DG 67,00 1,000 67,00 246,00 249,00 Gartenanteil 7 199,00 0,100 20, KG/EG/ 8 Wohnung mit Terrasse OG/DG Anteil KG 56,00 1,000 56,00 Anteil EG 56,00 1,000 56,00 Anteil OG 67,00 1,000 67,00 Anteil DG 78,00 1,000 78,00 257,00 260,00 Gartenanteil 8 124,66 0,100 12, Summe der Nutzwerte aller Liegenschaftsanteile: 2112 Seite 8
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