Teilrevision Ortsplanung Heimenhausen

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1 Einwohnergemeinde Heimenhausen Teilrevision Ortsplanung Heimenhausen Bericht nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV) Januar 2018 georegio ag Bahnhofstrasse Burgdorf T info@georegio.ch

2 Impressum Auftraggeber: Einwohnergemeinde Heimenhausen Ortsplaner: georegio ag, Bahnhofstrasse 35, 3400 Burgdorf, T Version Datum Inhalt Entwurf nach Freigabe zur Mitwirkung im Gemeinderat

3 Teilrevision Ortsplanung Heimenhausen Bericht nach Art. 47 RPV 1 Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage Bestehende Planungsinstrumente und -grundlagen Zielsetzungen Vorgehen und Projektorganisation Grundlagen für die Ortsplanungsrevision Siedlungsentwicklung nach innen Umsetzung Gewässerraum im Zonenplan Landschaft Bestimmung der natürlichen Gerinnesohlenbreiten Gewässerraumbreite in Schutzgebieten Gewässerraumbreite ausserhalb von Schutzgebieten Eingedolte Fliessgewässer dicht überbaute Gebiete Baureglement Aufbau Baureglement (BauR) Umsetzung der Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV) Weitere Änderungen am Baureglement Besondere Themen Modell Mehrwertabschöpfung Überbauungsverpflichtungen Verfahren Öffentliche Mitwirkung Vorprüfung Auflage, Einsprachen und Beschluss Genehmigung Anhang 1: Gerinnesohlenbreite Önz Beilagen Zonenplan Landschaft Baureglement Reglement Mehrwertabgabe Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Gebäudehöhe (bisher) und Fassadenhöhe traufseitig (neu)... 8 Abb. 2 Messpunkte Gerinnesohlenbreite Önz Tabellenverzeichnis Tab. 1 Korrekturfaktoren für die Berechnung der natürlichen Gerinnesohlenbreite... 5 Tab. 2 Berechnung der Gewässerraumbreite ausserhalb von Schutzgebieten... 6 Tab. 3 Gewässerräume in der Gemeinde Heimenhausen... 6

4 Teilrevision Ortsplanung Heimenhausen Bericht nach Art. 47 RPV 2

5 Teilrevision Ortsplanung Heimenhausen Bericht nach Art. 47 RPV 3 1 Ausgangslage Die aktuelle Ortsplanung der Gemeinde Heimenhausen wurde im Jahr 2011 durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung genehmigt. In der Zwischenzeit ist einerseits auf Bundesebene eine neue Gewässerschutzgesetzgebung in Kraft getreten, andererseits hat der Kanton die Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV) beschlossen. Aufgrund dieser beiden Grundlagen werden Anpassungen der kommunalen Nutzungsplanungen notwendig. Während bis Ende 2018 für alle Gewässer sogenannte "Gewässerräume" auszuscheiden und verbindlich festzulegen sind, müssen die kommunalen Baureglemente bis im Jahr 2020 der BMBV angepasst werden. 1.1 Bestehende Planungsinstrumente und -grundlagen Zonenplan Schutzzonenplan Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV) Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer vom 24. Januar 1991 (GSchG, SR ) Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV, SR ) Gesetz über Gewässerunterhalt und Wasserbau vom 14. Februar 1989 (Wasserbaugesetz, WBG, BSG ) Wasserbauverordnung vom 15. November 1989 (WBV, BSG ) 2 Zielsetzungen Die Gemeinde Heimenhausen führt aufgrund der neuen Anforderungen gemäss dem Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (GSchG) und der kantonalen Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV) eine Teilrevision der Ortsplanung durch. 3 Vorgehen und Projektorganisation Da die beiden Themenbereiche Baureglement und Gewässerräume verschiedene Abhängigkeiten aufweisen, werden sie parallel bearbeitet. Die Gewässerräume müssen kartographisch in einem Plan dargestellt werden, die Nutzungseinschränkungen innerhalb des Gewässerraums werden im Baureglement beschrieben. Die Verfahrensschritte wie Entwurf, Mitwirkung, Vorprüfung, öffentliche Auflage und Beschlussfassung erfolgen koordiniert. Die Arbeiten an der Teilrevision der Ortsplanung Heimenhausen wurden im Juni 2017 mit der Startsitzung gestartet. Dem Planungsprozess liegt folgendes Arbeitsprogramm zugrunde: Projektphase Auftragserteilung Entwurfsphase Mitwirkungs-, Bereinigungsphase Vorprüfung / Öffentliche Auflage Beschlussphase Genehmigungsphase Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

6 Teilrevision Ortsplanung Heimenhausen Bericht nach Art. 47 RPV 4 Der Ortsplaner hat die Arbeiten in enger Abstimmung mit der Begleitgruppe durchgeführt. Die Begleitgruppenmitglieder sind: Vorsitz: Urs Schaad, Gemeinderat Ressort Planung Thomas Krähenbühl, Gemeinderat Ressort Gewässer Mitglieder: Hanspeter Studer, Trägerschaft ökologische Vernetzung Isabelle Schürch, Trägerschaft ökologische Vernetzung Rudolf Bühler, Trägerschaft ökologische Vernetzung Werner Liechti, Trägerschaft ökologische Vernetzung Begleitung: Bruno Zimmermann, Gemeindeverwalter Benedikt Roessler, georegio ag 4 Grundlagen für die Ortsplanungsrevision Die Teilrevision beschränkt sich auf die Überprüfung des Baureglements, dessen Anpassung an die BMBV und die Umsetzung der Gewässerräume im Zonenplan Landschaft. Mit der Überarbeitung des Baureglements werden in einzelnen weiteren Themenbereichen Anpassungen vorgenommen. Die dazu nötigen Grundlagen und Erläuterungen werden hier aufgeführt. 4.1 Siedlungsentwicklung nach innen Ziel der am 1. Mai 2014 in Kraft getretenen RPG-Teilrevision ist der sorgsame und haushälterische Umgang mit dem Boden, die massvolle Festlegung von Bauzonen und die Förderung von kompakten Siedlungen. Dörfer und Städte sollen insbesondere durch das Bauen im Bestand oder die Umnutzung von Brachen gezielt nach innen entwickelt werden. Die Zersiedelung der Landschaft soll gestoppt werden. Gemäss dem Massnahmenblatt A_07 des kantonalen Richtplans muss die Siedlungsentwicklung nach innen dann in der Nutzungsplanung behandelt werden, wenn Ein- oder Umzonungen zur Beanspruchung des Baulandbedarfs gemäss Massnahmenblatt A_01 erfolgen. Dies ist mit der vorliegenden Teilrevision nicht der Fall, auf eine umfassende Auslegeordnung zur Siedlungsentwicklung nach innen wird deshalb verzichtet. Das Baureglement wird jedoch im Rahmen der Anpassung auf mögliche Hindernisse für die Siedlungsentwicklung nach innen überprüft und die Bestimmungen werden unter Berücksichtigung der Siedlungsqualität gelockert. 5 Umsetzung Gewässerraum im Zonenplan Landschaft Am 11. Dezember 2009 hat das Bundesparlament mit einer Änderung der Gewässerschutzgesetzgebung einen Gegenvorschlag zur Volksinitiative Lebendiges Wasser beschlossen. Die Änderungen des Gewässerschutzgesetzes (GSchG) sind am 1. Januar 2011 in Kraft getreten. Die Bestimmungen sind in der Gewässerschutzverordnung (GSchV) konkretisiert. Diese sind auf den 1. Juni 2011 in Kraft gesetzt worden. Das GSchG und die GSchV sind grundsätzlich umfassend und abschliessend. Das kantonale Wasserbaugesetz (WBG) und das kantonale Baugesetz (BauG) wurden auf den 1. Januar 2015 an die neuen Vorgaben angepasst. Für die Festlegung des Gewässerraums sind die Gemeinden zuständig. Es ist ihre Aufgabe, die Vorschriften zur Ausscheidung des Gewässerraums in der Ortsplanung zweckmässig umzusetzen. Der Bund hat hierzu eine Frist bis am 31. Dezember 2018 gesetzt.

7 Teilrevision Ortsplanung Heimenhausen Bericht nach Art. 47 RPV 5 Am 1. Mai 2017 ist eine Anpassung der GSchV in Kraft getreten. Die darin konkretisierten Bestimmungen zur Ausscheidung des Gewässerraums, zu den möglichen Bauten und zur Bewirtschaftung werden in der vorliegenden Planung berücksichtigt. 5.1 Bestimmung der natürlichen Gerinnesohlenbreiten Die Breite des Gewässerraums errechnet sich nach der Schlüsselkurve gemäss Leitbild Fliessgewässer 1 bzw. anhand der Formeln in der GSchV. Die Breite des Gewässerraums wird in Abhängigkeit vom Zustand (Ökomorphologie) des betrachteten Fliessgewässers ermittelt. Massgebend für die Festlegung eines ausreichenden Gewässerraumes ist die natürliche Gerinnesohlenbreite (ngsb). Die effektive Gerinnesohlenbreite (egsb) beeinträchtigter oder kanalisierter Gerinne wird dazu mit einem Korrekturfaktor gemäss folgender Tabelle multipliziert. Beispielbild Breitenvariabilität (Ökomorphologie) Faktor Klasse 1: grosse Breitenvariabilität natürliche, naturnahe Bäche und Flüsse unverbaute Gewässer mit wechselnder, dynamischer Sohlenbreite x 1 Klasse 2: eingeschränkte Breitenvariabilität wenig beeinträchtigte Bäche und Flüsse teilweise begradigte Ufer mit kleinen Ausbuchtungen, punktuell verbaut, schmale Streifen mit Ufervegetation vorhanden x 1.5 Klassen 3 und 4: fehlende Breitenvariabilität stark beeinträchtigte naturfremde bis künstliche Bäche und Flüsse (Klasse 3) begradigte bis vollständig verbaute Gerinne (Klasse 4) x 2 Tab. 1 Korrekturfaktoren für die Berechnung der natürlichen Gerinnesohlenbreite 5.2 Gewässerraumbreite in Schutzgebieten Die minimale Breite des Gewässerraums beträgt für Fliessgewässer bis 1 m natürliche Gerinnesohlenbreite insgesamt 11 m. Für Fliessgewässer mit einer Gerinnesohle von 1 5 m natürlicher Breite die 6-fache Breite plus 5 m und für Fliessgewässer mit einer Gerinnesohle von mehr als 5m die Breite plus 30 m. 5.3 Gewässerraumbreite ausserhalb von Schutzgebieten In der folgenden Darstellung sind die Berechnungsgrundlagen für die Gewässerraumbreite ausserhalb von Schutzgebieten auf der Grundlage der Gewässerschutzverordnung dargestellt. 1 BUWAL/BWG (Hrsg.), 2003: Leitbild Fliessgewässer Schweiz. Für eine nachhaltige Gewässerpolitik. Bern

8 Teilrevision Ortsplanung Heimenhausen Bericht nach Art. 47 RPV 6 natürliche Gerinnesohlenbreite (ngsb) Gewässerraumbreite Gewässerraum kleiner 2 m 11 m 2 m bis 15 m 2.5 x ngsb + 7 m grösser als 15m (grosse Flüsse) ngsb + 30 m mindestens 45 m Uferbereich ngsb Uferbereich Tab. 2 Berechnung der Gewässerraumbreite ausserhalb von Schutzgebieten In gewissen Fällen ist die Gewässerraumbreite zu erhöhen, beispielsweise aus Gründen des Hochwasserschutzes oder eines Revitalisierungspotentials. In der Gemeinde Heimenhausen werden folgende Gewässerraumbreiten festgelegt: Gewässer egsb (m) Ökomorph. ngsb Gewässerraum Önz im Naturschutzgebiet oberhalb Revitalisierung 2016 Önz im Bereich der Revitalisierung 2016 Önz im Naturschutzgebiet unterhalb Revitalisierung ca. 44 m gemäss Gestaltungsplan Wasserbaubewilligung Önz ausserhalb Naturschutzgebiet Seitengewässer Önz im Naturschutzgebiet <1 1 <1 11 Inkwiler Seebach ca Übrige Gewässer <2 1-2 <2 11 Tab. 3 Gewässerräume in der Gemeinde Heimenhausen Da die Bestimmung des Gewässerraums an der Önz in der Entwurfsphase zu Diskussionen mit dem kant. Tiefbauamt geführt hat, wurde die natürliche Gerinnesohlenbreite durch Thomas Krähenbühl und Hanspeter Studer am an verschiedenen Stellen nachgemessen. Die Messergebnisse sind im Anhang dargestellt. Die sich daraus ergebende mittlere effektive Gerinnesohlenbreite von 6 m wurde für diesen Bereich als Grundlage für die Festlegung des Gewässerraums verwendet. Dies ergibt einen Gewässerraum von 30 m für die Önz ausserhalb des Naturschutzgebietes. Dieser Gewässerraum ist auch mit Blick auf den bereits festgelegten und genehmigten Gewässerraum in der Gemeinde Herzogenbuchsee (25.5m) nachvollziehbar, da dazwischen in der Gemeinde Niederönz einzig der Burgäschiseebach mit sehr geringer Wassermenge zufliesst. Der Gewässerraum wird grundsätzlich symmetrisch zur Gewässerachse ausgeschieden. Bei eingedolten Fliessgewässern ausserhalb der Bauzone und bei Gewässern im Wald wird auf die Ausscheidung des Gewässerraums verzichtet. In diesen Gebieten gilt Art. 39 WBV. Die Gewässerräume sind im Zonenplan Landschaft als schraffierte Überlagerung dargestellt und vermasst. Im Baureglement werden die Bau- und Nutzungsmöglichkeiten im Gewässerraum geregelt. 5.4 Eingedolte Fliessgewässer Die eingedolten Gewässer werden in den Plänen als Hinweise dargestellt. Da der Gewässerraum im Siedlungsgebiet aber grundeigentümerverbindlich festgelegt wird, muss in der Bauzone der tatsächliche Verlauf der eingedolten Gewässer bestimmt werden. In der Gemeinde Heimenhausen fliesst einzig der Inkwiler Seebach eingedolt durch das Siedlungsgebiet. Der Gewässerverlauf im Plan ist korrekt, der Kanal verläuft gerade unter der Bauzone (ist begehbar).

9 Teilrevision Ortsplanung Heimenhausen Bericht nach Art. 47 RPV dicht überbaute Gebiete In dicht überbauten Gebieten sind gemäss Art. 41c GSchV für zonenkonforme Anlagen Ausnahmen im Gewässerraum möglich. Die dicht überbauten Gebiete werden in der Gemeinde Heimenhausen nicht im Zonenplan ausgewiesen. Der Sachverhalt kann im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens im Einzelfall durch die Baupolizeibehörde unter Beizug des AGR (Amtsbericht dicht überbaut) und des Tiefbauamts (Amtsbericht Wasserbaupolizei) geprüft werden. 6 Baureglement Der Auslöser für die Anpassung des Baureglements ist die Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV), die vom Regierungsrat am beschlossen wurde. Diese Verordnung bezweckt die Harmonisierung der Baubegriffe in allen Gemeinden des Kantons Bern, den Gemeinden wurde eine Frist bis Ende 2020 zur Umsetzung der Verordnung in den kommunalen Baureglementen gegeben. Einzelne weitere Änderungen am Baureglement werden aufgrund der Revision des Baugesetzes und aufgrund bisheriger Erfahrungen im Baubewilligungsverfahren unter Berücksichtigung der Planbeständigkeit vorgenommen. 6.1 Aufbau Baureglement (BauR) Der Aufbau und die Bestimmungen des Baureglements werden weitgehend vom bestehenden Baureglement von 2011 übernommen. Allerdings fällt der bisherige, ebenfalls verbindliche Anhang A I des Baureglements mit den Messweisen weg. Neu sind im Anhang A1 nur noch die Skizzen (Messweisen) aufgeführt, die Messweisen sind in der Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV) beschrieben. Einzelne Bestimmungen des Anhangs A I, die nicht in den BMBV geregelt sind, wurden in den verbindlichen Hauptteil des Reglements übernommen. Die bisherigen Kommentare / Hinweise werden neu in den Fussnoten dargestellt. Die Hinweise wurden auf die Relevanz für die Gemeinde Heimenhausen überprüft und entsprechend angepasst und gekürzt. Es werden nur noch Hinweise aufgenommen, die im Baubewilligungsverfahren für das Verständnis der Regelung relevant sind. Weil mit der Anpassung des Baureglements an die BMBV in verschiedenen Artikeln Änderungen vorgenommen werden, ist das ganze Baureglement Gegenstand der öffentlichen Auflage und des Beschlusses der Gemeindeversammlung. Es kann grundsätzlich gegen alle Gegenstände Einsprache erhoben werden, wobei die meisten Inhalte bereits im bestehenden Reglement analog geregelt waren. 6.2 Umsetzung der Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV) Fassadenhöhe traufseitig: Im Gegensatz zur bisherigen Gebäudehöhe wird die traufseitige Fassadenhöhe nicht in der Mitte der Fassade gemessen, sondern dort wo der Höhenunterschied zwischen der Oberkante der Dachkonstruktion und der Fassadenlinie am grössten ist. Diese veränderte Messweise hat insbesondere bei Gebäuden am Hang erhebliche Auswirkungen auf die tatsächliche Gebäudehöhe. Ein fiktives Gebäude von 15m Länge an einem 4% geneigten Hang ist mit der neuen Messweise 0.30 m höher als bisher. Um damit umzugehen wird für Gebäude an mind. 10% geneigten Hängen neu ein Hangzuschlag von 1.0 m festgelegt. Um die neue Messweise auch an weniger stark geneigten Hängen zu berücksichtigen, wird die Fassadenhöhe traufseitig um 0.5m höher ausgeschieden als die bisherige Gebäudehöhe. Für An- und Kleinbauten gilt eine Fassadenhöhe trauseitig von 3.5 m, analog zur bisherigen Gebäudehöhe.

10 Teilrevision Ortsplanung Heimenhausen Bericht nach Art. 47 RPV 8 Abb. 1: Gebäudehöhe (bisher) und Fassadenhöhe traufseitig (neu) Geschossflächenziffer oberirdisch: In der Wohnzone 3 galt bisher eine maximale Ausnützungsziffer von 0.7. Die Ausnützungsziffer richtet sich nach Art. 93 bis 98 der kantonalen Bauverordnung (Aufgehoben auf den 01. August 2011 mit Einführung der BMBV). Neu ist die Ausnützungsziffer nicht mehr zulässig, sie muss in ein neues Nutzungsmass wie die Geschossflächenziffer oberirdisch umgerechnet oder aufgehoben werden. Die Gemeinde hat sich dafür entschieden, die Ausnützungsziffer aufzuheben. Die Ausnützungsziffer galt ohnehin nur in der Wohnzone W3, diese beschränkt sich in Heimenhausen auf 5 bereits überbaute Parzellen. Im Sinne einer Siedlungsentwicklung nach innen sollen auch auf diesen Parzellen in Zukunft nur die Gebäudedimensionen und die Grenzabstände geregelt werden. Gebäudeteile: Neu müssen gestützt auf die BMBV Masse für Unterniveaubauten und unbedeutend rückspringende Gebäudeteile aufgenommen werden. Diese Masse werden gemäss dem Musterbaureglement aufgenommen. Vorspringende Gebäudeteile: Die Masse für vorspringende Gebäudeteile werden nicht angepasst, es gelten die folgenden Masse: zulässige Breite max. 4.0 m zulässiges Mass im Grenzabstand max. 2.0 m zulässiger Anteil Fassadenlänge max. 40 % Vordächer: zulässige Ausladung 2.50 m Dies bedeutet, dass an einer 20m langen Fassade 2 vorspringende Gebäudeteile von je max. 4m Breite erstellt werden dürfen, dies ergibt den zulässigen Anteil der gesamten Fassadenlänge von 8m. Eine Erhöhung dieses Masses wurde im Rahmen der Revision diskutiert aber verworfen. Grössere vorspringende Gebäudeteile werden als Teil des Gebäudes betrachtet und müssen somit die normalen Grenzabstände und Gebäudedimensionen berücksichtigen. 6.3 Weitere Änderungen am Baureglement Neben der Anpassung der Begriffe und Messweisen an die BMBV werden einzelne weitere Vorschriften an das geänderte übergeordnete Recht angepasst oder überprüft. Diese werden hier beschrieben: Ausgleich von Planungsvorteilen: Die Gemeinde erlässt gestützt auf Art. 142ff BauR ein Mehrwertabgabereglement. Dieses wird der Gemeindeversammlung separat zum Beschluss vorgelegt, es unterliegt nicht der Genehmigung durch den Kanton. Verkaufsfläche in der Dorfzone: Die zulässige Verkaufsfläche in der Dorfzone wird an das kantonale Baugesetz angepasst. Anstelle der bisherigen max. Verkaufsfläche von 500m 2 gilt neu eine max. Geschossfläche von 1000m 2.

11 Teilrevision Ortsplanung Heimenhausen Bericht nach Art. 47 RPV 9 Abstände gegenüber Zonengrenzen: Bisher galten gegenüber Zonengrenzen dieselben Bauabstände (ka/ga) wie gegenüber von Parzellengrenzen. Es gibt in Heimenhausen verschiedene Parzellen, die teilweise in der Landwirtschaftszone und teilweise in der Bauzone liegen, aber demselben Grundeigentümer gehören. Damit diese Bauzonen besser genutzt werden können, wird diese Bestimmung gestrichen. Falls die Zonengrenze gleichzeitig eine Parzellengrenze ist, sind hingegen weiterhin die normalen Grenzabstände einzuhalten. Strassenabstand: Neu werden die Strassenabstände gemäss Strassengesetz auch im Baureglement aufgeführt. Damit ist diese Information direkt für die Grundeigentümer verfügbar. Gegenüber Gemeindestrassen und Privatstrassen werden keine abweichenden Festlegungen gemacht, auch hier gelten die 3.6 m gemäss Strassengesetz. Dachgestaltung: Aufgrund der Erfahrungen der letzten Jahre hat sich gezeigt, dass die Belichtung von Dachgeschossen mit den festgelegten Massen für Dachaufbauten schwierig ist. Um im Sinne der Siedlungsentwicklung nach innen auch den Ausbau von Dachgeschossen mit einer guten Belichtung zu ermöglichen, wird die Gesamtbreite von Dachaufbauten von 1/3 auf 1/2 der Fassadenlänge erhöht. Diese Anpassung gilt nicht in Ortsbildschutzgebieten und bei schützens- oder erhaltenswerten Baudenkmälern. Aufhebung Schutzgebiet Seebach: Das bisherige Schutzgebiet Seebach im Zonenplan Landschaft wird durch den Gewässerraum abgelöst. Damit werden auch die Bestimmungen zu diesem Schutzgebiet im Baureglement unnötig und werden gestrichen. Die Bau- und Nutzungsbeschränkungen im Gewässerraum entsprechen weitgehend den bisherigen Bestimmungen im Schutzgebiet Seebach. 7 Besondere Themen 7.1 Modell Mehrwertabschöpfung Gemäss dem revidierten Raumplanungsgesetz und dem Baugesetz des Kantons Bern ist auf Einzonungen eine Mehrwertabschöpfung von mind. 20% zu erheben. Die Gemeinde Heimenhausen hat die Teilrevision der Ortsplanung zum Anlass genommen, die Abgabesätze in einem Reglement festzulegen. Die folgenden Abgabesätze werden im Reglement zur Mehrwertabschöpfung festgelegt und der Gemeindeversammlung zum separaten Beschluss vorgelegt werden: Einzonungen: 25% Um und Aufzonungen: 0% 7.2 Überbauungsverpflichtungen Mit der Überbauungsverpflichtung setzt die Gemeinde im Rahmen der Ortsplanungsrevision gestützt auf Art. 126d Abs. 4 BauG eine Frist von 10 Jahren für die Überbauung der wichtigen Bauzonenreserven. Erfolgt die Überbauung nicht innert der festgelegten Frist, wird eine Lenkungsabgabe gemäss Art. 126d Abs. 4 BauG erhoben (1% des Verkehrswertes im ersten Jahr nach Ablauf der Frist, 2% im 2., 3% m 3, 4% im 4. und 5% ab dem 5 Jahr). Die Nutzungsreserven in Heimenhausen eigenen sich alle für die Überbauung, sind erschlossen und es besteht auch eine stabile Nachfrage nach Bauland. Dennoch sind verschiedene Parzellen, die im Rahmen der letzten oder vorletzten Ortsplanungsrevision eingezont wurden, noch unüberbaut. An der Überbauung dieser Parzellen ist zur Erreichung der Ziele der Siedlungsentwicklung nach innen ein grosses öffentliches Interesse vorhanden. Aus diesem Grund wird mit der Ortsplanungsrevision eine Überbauungsverpflichtung festgelegt und im Grundbuch eingetragen. Die betroffenen Flächen sind im Anhang zum Baureglement mit Parzellennummer und auf einem Plan bezeichnet.

12 Teilrevision Ortsplanung Heimenhausen Bericht nach Art. 47 RPV 10 8 Verfahren 8.1 Öffentliche Mitwirkung Die öffentliche Mitwirkung fand vom xx bis xx mit einer Ausstellung auf der Gemeindeversammlung statt. Die Informationsveranstaltung zur öffentlichen Mitwirkung fand am xx im xx statt, es nahmen rund XY Personen teil. Die Mitwirkungsergebnisse sind im Mitwirkungsbericht zusammengefasst. 8.2 Vorprüfung 8.3 Auflage, Einsprachen und Beschluss 8.4 Genehmigung

13 Teilrevision Ortsplanung Heimenhausen Bericht nach Art. 47 RPV, Anhang 11 Anhang 1: Gerinnesohlenbreite Önz Abb. 2 Messpunkte Gerinnesohlenbreite Önz