Mobimo Positiver Effekt aus IFRS 13

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1 Mobimo Positiver Effekt aus IFRS 13 Immobilien 15. August 2013 Kurs N: CHF ZKB Schuldnerrating: BBB+ Bloomberg: MOBN SE TK-Symbol: MOBN Börsenkapitalisierung: CHF 1.24 Mrd Free Float: 100% Nachhaltiges Anlageuniversum: Nein Markus Waeber Kennzahlen Marktgewichten A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A Mobimo Swiss Performance Index in CHF E 2014E E 2014E GpA* KGV* 25.4x 22.6x 25.0x Wachstum 17.5% 12.3% 9.55% Net Asset Value Dividendenrendite 4.52% 4.52% 4.52% Prämie zum NAV 3.48% 1.10% 0.99% *vor Neubewertungseffekten 1. Halbjahr 2013: Tieferer Promotionserfolg Mobimo steigerte den Mietertrag im 1. Halbjahr 2013 auf CHF 47.1 Mio (+1.7%, auf vergleichbarer Basis: +1.0%). Die Leerstandsquote erhöhte sich leicht auf 4.3% (Ende 2012: 3.8%). Der Promotionserfolg sank wie erwartet auf CHF 5.7 Mio ( 30.6%), da von den 2013 fertig werdenden Promotionsprojekten in Horgen und Zürich-West der Grossteil der Eigentumsübertragungen an die Käufer erst im 2. Halbjahr erfolgt. Die Verkaufsmarge von 13.3% lag im Zielbereich von 12 14%: Promotion: Ertragsentwicklung H2013 (Mio CHF) % 21.1% 16.5% 20.3% 17.7% 13.8% 10.6% 16.8% 14.3% * H1/13 Promotionsertrag *angepasst gemäss IAS 18 (bis 2007: IAS 11) Bruttomarge 25% 20% 13.3% 15% 10% 5% 0% Quellen: Zürcher Kantonalbank, Mobimo Positiver Effekt aus IFRS 13 Das Immobilienportfolio im Wert von über CHF 2.4 Mrd wurde um CHF 23.6 Mio aufgewertet, wovon CHF 13.5 Mio aus der erstmaligen Anwendung von IFRS 13 (Konzept des «highest and best use»). Insgesamt resultierte damit ein Reingewinn von CHF 41.4 Mio (+4.4%), der über unseren Erwartungen lag. Mit einer Eigenkapitalquote von 46% (Ziel: >40%) und flüssigen Mitteln im Umfang von CHF 76 Mio bleibt Mobimo solide finanziert zur Realisierung der laufenden Entwicklungsprojekte. Stabile Ausschüttung 2013 geplant Mobimo erwartet im 2. Halbjahr 2013 eine vergleichbare Marge wie im 1. Semester 2013, was einen Erfolg von rund CHF 22 Mio auf den beurkundeten Stockwerkeigentumsverträgen mit einem Verkaufsvolumen von über CHF 168 Mio impliziert. Mobimo rechnet deshalb im 2. Halbjahr 2013 mit einem deutlich höheren Promotionsergebnis und erwartet für 2013 einen höheren Reingewinn vor Neubewertungen als im Vorjahr (ZKB-E neu: +12.5%, bisher: +7.6%). Entsprechend erwartet Mobimo eine stabile Ausschüttung 2013 von CHF 9 je Aktie (Rendite: 4.5%, Sektor: 4.8%), was auf Basis unserer erhöhten GpA- Schätzung 2013 eine Ausschüttungsquote von 102% impliziert.

2 ZKB Prognosen zum Miet- und Wohneigentumsmarkt Die in den letzten Jahren stark wachsende Bevölkerung, der steigende Flächenbedarf pro Person (1980: 34 m 2, 2000: 44 m 2 ) und die geringe Neubauquote von rund 1% haben zu Knappheit auf dem Wohnungsmarkt geführt. Die tiefen Leerstandsziffern bestätigen das relativ knappe Wohnungsangebot (Schweiz: 0.94% per 1. Juni 2012, Kanton Zürich: 0.61% per 1. Juni 2013). Künftig sollte sich die Wohnungsknappheit etwas entspannen. So befanden sich per Ende März 2013 in der Schweiz Wohnungen im Bau (Zürich: bzw. +7.3%), was einem Anstieg von 2.7% innert Jahresfrist entspricht. Die Zahl der Wohnungen, für die eine Baubewilligung vorliegt, nahm im Vergleich zum Vorjahresquartal um hohe 19.7% auf zu (Zürich: bzw %). Für 2013/14 prognostizieren wir eine höhere Anzahl neu erstellter Wohnungen: Wohnungsneubau * 2014* Schweiz Kanton Zürich *Prognose In den vergangenen Jahren sind die Neumieten insbesondere in den Städten überdurchschnittlich stark gestiegen. Mit einer nachlassenden Arbeitskräftenachfrage aus dem Finanzwesen und den staatsnahen Unternehmen dürfte der Druck auf die Ballungszentren und Städte etwas nachlassen. Für 2013/14 prognostizieren wird eine schwächere Mietpreisdynamik, wobei die Entwicklung im Kanton Zürich nach wie vor über dem Landesdurchschnitt liegen dürfte: Neumieten * 2014* Schweiz +2.5% +1.7% +1.5% Kanton Zürich +3.1% +1.9% +1.7% *Prognose Die steigenden Wohneigentumsquoten in der Schweiz (1970: 28.5%, 1980: 30.1%, 1990: 31.3%, 2000: 34.6%, 2010: 36.8%) zeigen eindrücklich, dass viele Mieter in den vergangenen Jahren zu Wohneigentum gewechselt haben. Ein wesentliches Kaufargument dürften dabei die tiefen Finanzierungsbzw. Zinskosten gewesen sein: Zinssatz ZKB Variable Hypothek Obwohl die langfristigen Hypothekarzinsen mittlerweile wieder am Steigen sind, liegen diese im historischen Vergleich immer noch am unteren Ende. Gestützt durch das immer noch attraktive Zinsniveau, haben sich die Transaktionspreise von Zürcher Einfamilienhäusern und Stockwerkeinheiten im 2. Quartal 2013 weiter um 3.5% gegenüber dem Vorjahresquartal erhöht. Gegenüber dem 1. Quartal 2013 resultierte in den Seegemeinden (inkl. Stadt Zürich) allerdings nur noch ein leichter Anstieg von 0.5%, während die Preise im restlichen Kanton Zürich um 1.1% stiegen. Gemäss dem Zürcher Wohneigentumsindex haben sich die Transaktionspreise von Wohneigentum im Kanton Zürich seit dem Erreichen des Tiefpunktes nach der Immobilienkrise wieder um hohe 56% erhöht und liegen aktuell auf nominaler Basis deutlich über dem Höchststand von 1990: Zürcher Wohneigentumsindex 1Q/1980 2Q/ Quelle: IAZI Wie die seit 2004 gestiegenen Preis-/Mietverhältnisse (P/E) in der nachfolgenden Grafik zeigen, haben sich die Wohnungspreise mittlerweile von der Mietpreisentwicklung entkoppelt. So waren 2012 zum Erwerb eines Schweizer Eigenheims gemäss unseren Berechnungen rund 31 Jahresmieten aufzuwenden, was einer geringen Bruttorendite von 3.2% entspricht. Das P/E im Kanton Zürich liegt im Landesdurchschnitt, da in Zürich nicht nur die Preise, sondern auch die Mieten höher sind als im Durchschnitt. Das aktuell überdurchschnittliche P/E-Verhältnis spricht deshalb wieder stärker für Mietwohnungen. Auch von der Zinsseite erwarten wir für die nahe Zukunft keine Zusatzimpulse für das Wohneigentum. Die Zinsen werden eher weiter ansteigen, was die relative Attraktivität des Wohneigentums etwas mindert. Quelle: Datastream 2 Zürcher Kantonalbank Mobimo 15. August 2013

3 1Q/08 2Q/08 3Q/08 4Q/08 1Q/09 2Q/09 3Q/09 4Q/09 1Q/10 2Q/10 3Q/10 4Q/10 1Q/11 2Q/11 3Q/11 4Q/11 1Q/12 2Q/12 3Q/12 4Q/12 1Q/13 2Q/ Entwicklung der Preis-/Mietverhältnisse (P/E) Schweiz, Kanton und Stadt Zürich Gemeinde Zürich Kanton Zürich Schweiz Gemäss den Mindestanforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung müssen Hypothekarschuldner seit 1. Juli 2012 mindestens 10% des Belehnungswertes von Wohnliegenschaften aus Eigenmitteln aufbringen, die nicht aus Verpfändung o- der Vorbezug von Guthaben der 2. Säule stammen. Ab 30. September 2013 ist von den Banken bei den Wohnhypotheken zusätzlich ein antizyklischer Kapitalpuffer von 1.0% (max. 2.5% gemäss Eigenmittelverordnung) der risikogewichteten Kreditpositionen zu halten. Wir erwarten aufgrund der diversen getroffenen Massnahmen in Zukunft einen reduzierten Nachfragerkreis und eine schwächere Preisdynamik bei Wohneigentum im Kanton Zürich und in der Schweiz. Speziell beim Luxussegment dürfte die rückläufige Zuwanderung der Bestverdienenden den einsetzenden angebotsbedingten Preisrückgang unterstützen. Für 2013/14 prognostizieren wird entsprechend eine Halbierung der Preisanstiege im Kanton Zürich: Eigentumspreise * 2014* Kanton Zürich +7.2% +3.5% +3.0% *Prognose Ausblick zum Wohnanlagemarkt Seit Ausbruch der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise hat die Attraktivität von Schweizer Anlageliegenschaften deutlich zugenommen und zu steigenden Preisen bzw. tieferen Renditen geführt. Während die Preise von Schweizer Renditeliegenschaften (Nutzung: Wohnen/Gemischt) gemäss Daten von IAZI vom Höchststand bzw. Ausbruch der Immobilienkrise im Jahr 1990 bis zum Tiefpunkt im Jahr 1998 markant um 34% gefallen sind, legten sie seither wieder deutlich um 59% zu. Im 1. Halbjahr 2013 sind die Transaktionspreise weiter um 3.6% angestiegen und liegen aktuell auf nominaler Basis über dem Höchststand von 1990: IAZI Investment Price Index März 1987 Juni Quelle: IAZI Besonders ausgeprägt waren die Preissteigerungen bzw. die Renditekompression bei erstklassigen Mehrfamilienhäusern (MFH) in der Stadt Zürich, deren Nettoanfangsrenditen im 1. Halbjahr 2013 auf tiefe 2.6% gesunken sind. Seit dem 1. Quartal 2008 betrug der Renditerückgang in Zürich gemäss Daten von Wüest & Partner damit 130 Basispunkte: Nettoanfangsrenditen für Top-MFH 1Q/2008 2Q/ % 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% Zürich Genf Bern Basel Quelle: Wüest & Partner 3 Zürcher Kantonalbank Mobimo 15. August 2013

4 Trotz der geringen Renditen weisen jene Mehrfamilienhäuser gegenüber alternativen Anlagen wie zehnjährige Bundesobligationen immer noch einen positiven Zinsspread von rund 1.6% auf (Mobimo: Zinsspread von 2.0% per Ende Juni 2013). Während von 1987 bis 1996 wegen der massiven Zinsanstiege und der darauffolgenden Immobilienkrise negative Zinsspreads zu verzeichnen waren, generieren die Renditeliegenschaften seither wieder positive Zinsspread gegenüber den risikolosen Staatsanleihen, was die Nachfrage bzw. die Preise von Schweizer Wohnrenditeliegenschaften (Mobimo: 20% Wohnanteil am Portfolio) weiterhin stützen wird. Unterdurchschnittliche Prämie Die Mobimo-Aktie wird mit einer unterdurchschnittlichen Prämie von 1% gegenüber unserer erhöhten NAV-Schätzung 2013 (Sektor: 8% Prämie) gehandelt. Das Umfeld für die Entwickler von Stockwerkeigentumswohnungen hat sich wegen den erwähnten regulatorischen Verschärfungen bei der Wohnhypothekenvergabe der Banken eingetrübt, weshalb wir trotz der günstigen Bewertung und des positiven Ausblicks weiterhin eine verhaltene Performance für die Mobimo-Aktie erwarten. Wir bestätigen unsere Einstufung «Marktgewichten». Unternehmensbeschreibung Mobimo wurde 1997 gegründet und ist seit 2005 an der SIX Swiss Exchange kotiert. Das Immobilienportfolio im Wert von über CHF 2.4 Mrd setzt sich aus Anlageliegenschaften (Zielanteil: 75%) und Entwicklungsobjekten für das eigene Portfolio oder zum Verkauf an Dritte (u.a. Stockwerkeigentum) zusammen. Mobimo beabsichtigt mittelfristig je zu rund 30% in Büronutzungen, Wohnen sowie andere kommerzielle Nutzungen investiert zu sein. Die Gesellschaft beschäftigt in Küsnacht und Lausanne total 83 Mitarbeitende (inkl. eigene Immobilienbewirtschaftung). Nächste Termine 13. Februar 2014 Jahresergebnis März 2014 Generalversammlung, KKL Luzern Quelle: Mobimo Swot-Analyse Stärken Kombination Anlage- (Ziel: 75%) und Entwicklungsobjekte Tiefer Leerstand bei Anlageobjekten (4.3%), Zinsspread von 2.0% 83 Mitarbeitende in Küsnacht und Lausanne Gute EK-Quote (46%, Ziel: >40%), 100% Free Float Chancen Skalenvorteile aus Portfolioausbau Neubewertungs- und Entwicklungsgewinne Weitere Aufträge im Bereich «Investitionen Dritte» CHF 9.0 Ausschüttung nur aus Vermietungsgeschäft in Zukunft Schwächen Ergebnisschwankung wegen zyklischer Promotionsgewinne Leerstand von 34% bei Entwicklungsobjekten Wohnanteil (20%) noch unter Zielquote von 30% 12 noch unverkaufte STWE im Mobimo Tower Risiken Abwertungen auf dem Portfolio Verwässerung aus Wandelanleihe 2014 Mehrkosten und Verzögerungen bei Projekten Konjunktur- und Zinsentwicklung, regulatorische Änderungen Immobilien: Nutzungsarten 2013 Immobilien: Regionen % 9% 11% 16% 20% 32% Büro Wohnen Detailhandel Gewerbe Hotel/Gastro Übrige 8% 4% Zürich 9% Genfersee 50% Nordwestschweiz Ostschweiz 29% Zentralschweiz Quelle: Mobimo Quelle: Mobimo 4 Zürcher Kantonalbank Mobimo 15. August 2013

5 Finanzzahlen Mobimo (in CHF Mio) E 2014E 2015E Erfolgsrechnung Liegenschaftenertrag Veränderung in % 26.7% 2.4% 4.5% 2.4% 10.5% 7.6% Neubewertungen Liegenschaften in % der Liegenschaften 1.8% 2.3% 1.9% 1.2% 0.5% 0.4% Erfolg aus Liegenschaftenhandel Sonstige Erlöse Nettoumsatz Veränderung in % 10.0% 14.9% 2.1% 3.2% 11.1% 2.9% Liegenschaftenaufwand in % des Liegenschaftenertrages 12.9% 14.4% 13.9% 13.7% 11.8% 11.2% Personalaufwand Veränderung in % 26.5% 1.9% 0.5% 6.9% 0.5% 0.5% Übriger Betriebsaufwand Abschreibungen EBIT in % des Nettoumsatzes 72.7% 75.0% 74.2% 71.7% 68.5% 69.2% EBIT exkl. Neubewertungen und Badwill in % des Nettoumsatzes exkl. Neubewertungen 65.6% 66.4% 66.4% 66.2% 66.0% 66.9% Ergebnis aus assoziierten Unternehmen Finanzergebnis Gewinn vor Steuern; exkl. Neubewertungen Steuern (inkl. übriger latenter Steuern) Steuersatz in % 9.5% 12.1% 14.8% 15.0% 15.0% 15.0% Latente Steuern aus Neubewertung Reingewinn Veränderung in % 5.5% 21.9% 5.1% 3.7% 22.4% 1.0% in % des Nettoumsatzes 47.0% 49.8% 48.3% 48.0% 41.9% 41.1% Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte und Badwill Veränderung in % 10.6% 12.2% 1.9% 12.5% 9.5% 1.1% in % des Nettoumsatzes exkl. Neubewertungen 39.7% 41.2% 40.1% 42.8% 39.3% 38.5% Geldflussrechnung Operativer Cashflow Nettoinvestitionen Free Cashflow (vor Dividende) Bilanz Bilanzsumme Eigenkapital EK-Quote 44.9% 47.4% 47.5% 49.1% 47.2% 45.5% Anlageliegenschaften Nettoverschuldung Gearing 0.9x 0.7x 0.8x 0.8x 0.9x 1.0x Rentabilitätskennzahlen ROE 7.0% 7.5% 6.4% 6.1% 4.7% 4.7% ROE (Gewinn exkl. Neubewertungseffekte) 4.7% 4.6% 4.1% 4.5% 4.0% 4.1% Bruttorendite (Anlageliegenschaften) 6.0% 5.3% 5.2% 4.6% 4.8% 4.9% Bewertungskennzahlen Preis/Buchwert 1.0x 1.0x 1.0x 1.0x KGV (Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte) 25.4x 22.6x 25.0x 24.7x Daten pro Aktie Gewinn Gewinn exkl. Neubewertungseffekte Eigenkapital (NAV) nach latenten Steuern Operativer Cashflow Dividende Kapitalstruktur Nennwert Anzahl Aktien Börsenkap. Free Float TK-Symbol Val.-Nr. Namenaktien CHF CHF 1238 Mio 100.0% MOBN Zürcher Kantonalbank Mobimo 15. August

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