Von der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät. der Universität Leipzig. genehmigte DISSERTATION. zur Erlangung des akademischen Grades

Transkript

1 Analyse des Datenentstehungsprozesses und Entwicklung eines Entscheidungsmodells für eine wirtschaftliche Vorgehensweise bei der lebenszyklusorientierten Immobiliendatenerfassung und -pflege Von der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Leipzig genehmigte DISSERTATION zur Erlangung des akademischen Grades Doktor-Ingenieur Dr.-Ing. vorgelegt von Dipl.-Wirtsch.-Ing. Jörg Mehlis geboren am 26. Oktober 1972 in Torgau Gutachter: Prof. Dr.-techn. Karl-Heinz Bruhnke Prof. Dr.-Ing. Thomas Bohn Prof. Dr.-Ing. Helmut Ast Tag der Verleihung: 04. März 2005

2 Mai 2005, Universität Leipzig, Institut für Baubetriebswesen, Bauwirtschaft und Stadtentwicklung Jörg Mehlis Herstellung und Verlag: Books on Demand GmbH, Norderstedt ISBN: Dieser Band einschließlich aller Teile ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigung jeder Art, Übersetzung oder Einspeicherung in elektronische Systeme sind ohne Zustimmung des Herausgebers unzulässig.

3 Vorwort Aufgrund der veränderten Marktbedingungen, die die Unternehmen zur Nutzung von Einsparpotenzialen zwingen, rückten in den vergangenen Jahren auch die Unternehmensimmobilien in den Mittelpunkt der Betrachtung. Dabei erfolgte die Einführung des Corporate Real Estate und Facility Managements, die den Ansatz der ganzheitlichen renditeorientierten Betrachtung und Bewirtschaftung der Immobilien bzw. Liegenschaften über den gesamten Lebenszyklus verfolgen. Zur Umsetzung dieser Managementansätze ist das Vorhandensein von aktuellen Immobilieninformationen unumstritten. Für die Erfassung und Archivierung dieser Daten existieren verschiedene Verfahren, die bei Betrachtung des gesamten Immobilienlebenszyklus einen nicht unerheblichen Kostenfaktor darstellen. Im Rahmen dieser Arbeit erfolgt die Entwicklung eines Kalkulationsmodells, mit dem diese Verfahren aus Sicht der Datenerfassung und -haltung verglichen und dadurch die wirtschaftlichste Methode ermittelt werden kann. Die vorliegende Arbeit entstand während meiner Tätigkeit als wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Leipzig. Durch die Bearbeitung von verschiedenen Forschungsvorhaben im Bereich des betrieblichen Liegenschaftsmanagements und des Facility Managements sowie durch die Betreuung der dazugehörigen Vorlesungen wurde die enorme Bedeutung von aktuellen Informationen für das Immobilienmanagement deutlich. Dabei entstand der Ansatz für weitere detailliertere Untersuchungen im Bereich der Datenerfassung und -haltung. Besonderer Dank gilt meinem Doktorvater, Herrn Prof. Dr.-techn. Karl-Heinz Bruhnke, der mich aufgrund seiner langjährigen Erfahrungen auf dem Gebiet des Industriebaus und Facility Managements maßgeblich bei der Umsetzung dieser Arbeit unterstützt hat. Weiterhin möchte ich mich bei meinen Kollegen, Freunden sowie meiner Familie für die wertvollen Hinweise und anregenden Diskussionen bedanken. Leipzig, Oktober 2004 Jörg Mehlis

4 Inhaltsverzeichnis I Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis...I 1 Einleitung Problemstellung Zielsetzung Vorgehensweise Stand der Wissenschaft Grundlagen der Immobilienwirtschaft Der Begriff der Immobilie Der juristische Immobilienbegriff Der physische Immobilienbegriff Der wirtschaftliche Immobilienbegriff Charakteristik des Wirtschaftsgutes Immobilie Das Immobilienmanagement Das Corporate Real Estate Management Das Commercial Real Estate Management Das Public Real Estate Management Das Housing Das Facility Management Der Immobilienlebenszyklus Die Entstehungsphase Die Projektkonzeptionsphase Die Planungsphase Die Realisierungsphase Die Entstehungsphase aus Sicht des detaillierten Immobilienlebenszyklus Die Nutzungsphase Die Nutzung von Immobilien Die Instandhaltung Die Modernisierung Die Nutzungsphase aus Sicht des detaillierten Immobilienlebenszyklus...38

5 II Inhaltsverzeichnis Die Verwertungsphase Verkauf Vermietung Abriss Die Verwertungsphase aus Sicht des detaillierten Immobilienlebenszyklus Fazit Immobilienlebenszyklus Grundlagen Modelltheorie Definition der Begriffe der Modelltheorie Referenzmodelle und Symbolarchiv Die Immobiliendatenerfassung Definition der Begriffe der Datenerfassung Klassifizierung der Immobiliendaten Gründe für die Erfassung von Immobiliendaten Methoden der Datenerfassung Systematisierung der Verfahren zur Datenerfassung Die sekundären geometrischen Erfassungstechniken Die originären geometrischen Erfassungstechniken Das Handaufmaß Das computergestützte Handaufmaß Die Photogrammetrie Tachymetrische Verfahren Vergleich der Aufnahmeverfahren Die sekundären alphanumerischen Erfassungstechniken Die originären alphanumerischen Erfassungstechniken Zusammenfassung Datenerfassungssysteme Die Detaillierungsstufen der Immobilienbestandserfassung Aufnahme der allgemeinen Immobilieninformationen Die Aufnahme der Flächeninformationen Grundlagen der Flächenberechnung Die Detaillierungsstufen der Flächenerfassung Die Technikaufnahme...74

6 Inhaltsverzeichnis III Die ganzheitliche Immobilienbestandsaufnahme Die wirtschaftlichen Immobiliendaten Die rechtlichen Immobiliendaten Die steuerlichen Immobiliendaten Die Markt- und Standortdaten Die organisatorischen Immobiliendaten Die Due Diligence Zusammenfassung Immobiliendatenerfassung Immobiliendaten im Lebenszyklus von Immobilien Immobiliendaten in der Entwicklungs- und Realisierungsphase Datengrundlage für das Baugenehmigungsverfahren Dokumentationsvorschriften nach HOAI Dokumentationsvorschriften nach VOB Dokumentationsvorschriften nach der GEFMA Die Hausakte Analyseergebnis der Dokumentationsvorschriften Zusammenfassung der Immobiliendaten in der Entwicklungsund Realisierungsphase Immobiliendaten in der Nutzungsphase Daten der Immobiliennutzung Daten des Technischen Gebäudemanagements Daten des Infrastrukturellen Gebäudemanagements Daten des Kaufmännischen Gebäudemanagements Daten des Flächenmanagements Daten in der Phase der Instandhaltung und Modernisierung Zusammenfassung der Immobiliendaten in der Nutzungsphase Richtlinien zur Bestandsdatenerfassung und Pflege in der Nutzungsphase Die DIN Gebäudemanagement Die GEFMA-Richtlinien Bauwerksdokumentation der AGI Zusammenfassung der Richtlinien in der Nutzungsphase...109

7 IV Inhaltsverzeichnis 4.3 Immobiliendaten in der Verwertungsphase Immobiliendaten in der Verkaufsphase Immobiliendaten in der Abrissphase Immobiliendaten in der Phase der neuen Projektentwicklung Zusammenfassung der Immobiliendaten in der Verwertungsphase Richtlinien in der Verwertungsphase Zusammenfassung der im Lebenszyklus anfallenden Immobiliendaten Analyse der benötigten Daten für das Immobilienmanagement Benötigte Daten für das strategische Management von Immobilien Daten für das Corporate Real Estate Management Daten für die Immobilienbewertung Daten für das Immobilienportfoliomanagement Daten für das Immobilienbenchmarking Benötigte Daten für das operative Management von Immobilien Benötigte Daten für das Technische Gebäudemanagement Benötigte Daten für das Infrastrukturelle Gebäudemanagement Benötigte Daten für das Kaufmännische Gebäudemanagement Benötigte Daten für das Flächenmanagement Benötigte Daten für die Modernisierung von Immobilien Datenhaltung in einem Immobilieninformationssystem Zusammenfassung der benötigten Daten für das Immobilienmanagement Umfragen zur Immobiliendatenerfassung Analyse des Immobiliendatenbestandes im Liegenschaftsmanagement Der Inhalt des Fragebogens zum Immobiliendatenbestand Die Ergebnisse der Befragung Befragungsergebnisse des Teils A Befragungsergebnisse des Teils B...142

8 Inhaltsverzeichnis V Befragungsergebnisse des Teils C Fazit der Befragung zum Immobiliendatenbestand Analyse der Kosten für eine Immobiliendatenerfassung Der Inhalt des Fragebogens zur Immobiliendatenerfassung Die Ergebnisse der Befragung Ergebnisse der Befragung Teil A Ergebnisse der Befragung Teil B Ergebnisse der Befragung Teil C Fazit der Befragung der Kosten für die Bestandsdatenerfassung Zusammenfassung der Umfrageergebnisse Entwicklung eines Kalkulationsmodells zur Immobiliendatenerfassung und -haltung Analyse bestehender Kalkulationsmodelle zur Erfassung von Boden- und Bauwerksinformationen Modellbildung für die lebenszyklusorientierte Immobiliendatenerfassung und -pflege Entwicklung der Kostengleichung für die durchgängige Datenhaltung Der Prozess der durchgängigen Datenhaltung Bestandteile einer durchgängigen Datenhaltung Kosten der durchgängigen Datenhaltung Kosten für die Ersterfassung der Daten Kosten für die Aktualisierung der Daten bei einer durchgängigen Datenhaltung Entwicklung der Kostengleichung für die sporadische Datenerfassung Zeitpunkt und Häufigkeit einer sporadischen Datenerfassung Bestandteile einer sporadischen Datenerfassung Kosten für die sporadische Datenerfassung Zusammenfassung der Kostengleichungen Kostenvergleich der durchgängigen Datenhaltung und der sporadischen Datenerfassung Beispielobjekt zur Bestimmung der Erfassungskosten...189

9 VI Inhaltsverzeichnis Darstellung weiterer Beispiele zur Betrachtung des Kalkulationsmodells Datenhaltungskosten für Produktionsimmobilien Datenhaltungskosten für Büroimmobilien Datenhaltungskosten für Wohnimmobilien Datenhaltungskosten für Krankenhausimmobilien Zusammenfassung Darstellung weiterer Nutzenpotenziale bei einer durchgängigen Datenhaltung Zusammenfassung zur Entwicklung des Kalkulationsmodells Verifizierung des Kalkulationsmodells Überprüfung des Kalkulationsmodells anhand bisheriger Datenerfassungen Mögliche einschränkende Randbedingungen Zusammenfassung und Ausblick Zusammenfassende Darstellung der Ergebnisse Konsequenzen für das Immobilienmanagement Ausblick und Ansätze für weitere Forschungsarbeiten Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Formelverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis Kurzfassung Anhang... VII.