Stellungnahme zur Entwicklung eines Einkaufscenters in der Delmenhorster Innenstadt

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1 Stellungnahme zur Entwicklung eines Einkaufscenters in der Delmenhorster Innenstadt Stadtforschung Planung Markt Dortmund Rolf Junker Andrée Lorenzen August 2008

2 Inhaltsverzeichnis 1 Anlass / Untersuchungsaufbau Exkurs: Innerstädtische Einkaufscenter Informationen zur Einordnung Ausgangssituation Einzelhandelsstruktur der Delmenhorster Innenstadt Räumliche Struktur der Delmenhorster Innenstadt Betriebsgrößen- und Branchenmix Zwischenfazit Entwicklungspotenziale für die Innenstadt Ergebnisse der Verkaufsflächenpotenzialberechnung bis 2017 gemäß des aktuellen Einzelhandelskonzepts Anpassung des innerstädtischen Verkaufsflächenanteils Optimierung der Betriebsgrößen und der Branchenstruktur Zwischenfazit Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen einer Centeransiedlung in der Delmenhorster Innenstadt Einordnung Analyse Resumée Betrachtung potenzieller Standorte für ein Einkaufszentrum in der Delmenhorster Innenstadt Planungsüberlegungen / Empfehlungen

3 1 Anlass / Untersuchungsaufbau In der Stadt Delmenhorst wird derzeit die Frage der Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufscenters diskutiert. Gleichzeitig wurde von Seiten einiger Entwickler ein grundsätzliches Interesse an einer Investition geäußert. Im Gespräch sind hierfür die Standorte Am Knick, Am Stadtwall und Bebelstraße. In dieser Situation will die Stadt Delmenhorst nun auch als Vertiefung des Einzelhandelskonzeptes geklärt wissen, ob und wenn ja an welchem Standort und in welcher Form und Struktur ein Einkaufscenter geeignet ist, die Zentren- und Einzelhandelsfunktion der Delmenhorster Innenstadt zu stärken. Durch eine gutachterliche Stellungnahme soll daher geklärt werden, ob ein Einkaufszentrum eine sinnvolle Ergänzung im Hinblick auf die im Einzelhandelskonzept formulierten Zielsetzungen zur Innenstadtentwicklung darstellt, 2....welche möglichen Standorte für die Ansiedlung in Frage kommen und welche Bereiche ggf. prioritär zu entwickeln wären, 3....ob eine kleinteilige Nachverdichtung aus einzelhandelswirtschaftlicher Sicht eine adäquate Alternative zur Ansiedlung eines Einkaufscenters bildet und 4....welche Anforderungen ggf. an die Ansiedlung eines Einkaufscenters hinsichtlich städtebaulicher Kriterien, Dimensionierung sowie Branchen- und Betriebsgrößenmix zu stellen sind. Um für diese Fragen Entscheidungsgrundlagen zu liefern wird im Folgenden zunächst in einem kurzen Exkurs eine allgemeine Einordnung zur Rolle und zu den Möglichkeiten innerstädtischer Einkaufscenter gegeben (Kapitel 2). Bezogen auf die Delmenhorster Innenstadt wird dann in Kapitel 3 die heutige Situation differenziert aufgearbeitet und aufbauend darauf Entwicklungspotenziale (Kapitel 4) abgeleitet. Die errechneten Größenordnungen werden daraufhin hinsichtlich möglicher absatzwirtschaftlicher und städtebaulicher Folgewirkungen auf die Delmenhorster Innenstadt beleuchtet (Kapitel 5). Nach einer Darstellung und Bewertung potenziell geeigneter Standorte (Kapitel 6) werden schließlich im abschließenden 7. Kapitel Planungsempfehlungen gegeben. 3

4 2 Exkurs: Innerstädtische Einkaufscenter Informationen zur Einordnung Historische Einordnung Nach den Passagen des ausgehenden 18. und des 19. Jahrhunderts 1 und den Warenhäusern 2, die vor allem in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts entstanden sind, markieren Einkaufscenter für den europäischen Raum die dritte "Evolutionsstufe" erfolgreicher innerstädtischer Betriebsformen des Einzelhandels. Während die ersten beiden Typen seit Jahrzehnten bzw. seit einigen Jahren zum Teil mit massiven ökonomischen Problemen zu kämpfen haben, was neben allgemeinen Trends im Einzelhandel auch auf ihre Ladenstruktur zurückzuführen ist, erleben die Einkaufscenter momentan ihre Blütezeit. 1 2 Die Passagen haben bereits die Grundidee der Mall verfolgt: Mit dem Namen Passage bezeichnet man einen zwischen belebten Straßen hindurchgeführten, glasüberdachten Verbindungsgang, der auf beiden Seiten gesäumt ist von Reihen einzelner Läden. In den oberen Geschossen könnten Läden, Büros, Werkstätten, Wohnungen untergebracht sein. Die Passage ist eine Organisationsform des Detailhandels (Geist, Johann Friedrich, zitiert in: Kief- Niederwöhrmeier, Heidi; Niederwöhrmeier, Hartmut, Neue Glaspassagen. Lage, Gestalt, Konstruktion. Bauten , Leinfelden 1987). Im Vergleich zu den heutigen Einkaufszentren unterscheiden sich die Passagen vor allem durch ihre deutlich geringere Länge und das geringere Verkaufsflächenangebot. Die wachsende Konkurrenz durch Warenhäuser, die insbesondere aufgrund ihrer innovativen Verkaufskonzepte, ihrer Größe und ihrer schlagkräftigen organisatorischen Strukturen immer erfolgreicher wurden, führte vielerorts um 1900 zu einem mehrere Jahrzehnte andauernden Niedergang der Passagen alten Stils. Erst seit den 1970er Jahren werden in Deutschland wieder verstärkt Passagen gebaut, wobei auch viele von diesen u.a. wegen zu geringer Größe und baulichfunktionaler Schwächen - nicht erfolgreich betrieben werden. Ein Warenhaus ist ein Einzelhandelsgroßbetrieb in zentraler Lage mit breitem Sortiment, vor allem der Bereiche Bekleidung, Textilien, Haushaltswaren, verschiedener Bedarf und Lebensmittel einschließlich Gastronomie (EHI EuroHandelsinstitut GmbH, Köln: Handel aktuell. Ausgabe 2005/2006. Köln 2005, S.380). 4

5 Abbildung 1: Lebenszyklus von Betriebsformen im Einzelhandel Deutschlands, Stand Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Eurostat (Hrsg.): Der Einzelhandel im EG-Binnenmarkt, Brüssel, Luxemburg 1993 Als geistiger Vater dieser eher jungen Betriebsform gilt der österreichische Architekt Victor Gruen, der den funktionellen Schwächen der amerikanischen Stadt die Idee des Einkaufszentrums entgegensetzte. Er lokalisierte die Geschäfte losgelöst von der Verkehrsstraße, abseits von den Hauptverkehrswegen und fasste sie in der Mitte eines großen Areals in einer konzentrierten Gruppe zusammen. Als erstes dieser Shopping-Center wird das Country Club Plaza in Kansas City genannt, eine in den 1920er Jahren errichtete Ladenagglomeration 3 ; das erste fußläufig erschlossene Einkaufszentrum ist die 1951 eröffnete Shoppers World in der Nähe von Boston 4. Als erstes Center in Deutschland gilt das Main-Taunus- Zentrum aus dem Jahre 1964, das allerdings auf der Grünen Wiese errichtet wurde. Allen Center ist gemeinsam, dass sie in Form eines Knochengrundrisses entworfen wurden, auf den im Weiteren noch genauer eingegangen wird (vgl. Abschnitt Funktionaler Aufbau in diesem Kapitel). 3 4 Stephan, Regina: Shopping Center und Einkaufszentren, in: Deutsche Bauzeitung (1993) Nr. 3, S Weiß, Klaus-Dieter: Warenaustausch nach amerikanischem Vorbild. Einkaufszentren, Shopping-Center, Mega- Malls, in: Architektur für den Handel. Basel, Boston, Berlin 1996, S ; hier S

6 Anzahl und Größenentwicklung von Einkaufszentren in Deutschland Die aktuelle Situation bei den innerstädtischen Einkaufszentren lässt sich kurz wie folgt beschreiben 5 : In Deutschland gibt es Ende großflächige innerstädtische Einkaufszentren 6. Bei einer durchschnittlichen Mietfläche von rund m² umfasst die Gesamtmietfläche der Zentren 7 rund 2,92 Mio. m². Die durchschnittliche Einzelhandelsmietfläche 8 beträgt etwa m² bei einer Gesamteinzelhandelsfläche von rund 2,61 Mio. m². Allein 57 dieser Einrichtungen entstanden ab dem Jahr Die Größe der 2007 fertig gestellten innerstädtischen Einkaufszentren (gemessen an den Mietflächen) bewegt sich in einer beträchtlichen Bandbreite. Das kleinste Center liegt bei m² und wurde in Ludwigsburg eröffnet, das größte entstand in Berlin mit m² 9. Seit einiger Zeit ist festzustellen, dass mit dem Vordringen in kleineren Städten jedoch zunehmend auch kleinere Center projektiert werden 10, die grundsätzlich die Chance bieten eine stadtverträglichere Lösung zu realisieren. Der Branchenmix orientiert sich auch bei kleineren Centern an dem, der auch in größeren Centern anzutreffen ist (vgl. unten). Geplante Projekte Es ist bekannt, dass sich 43 innerstädtische Projekte mit einer Gesamtmietfläche von rund Mio. m² in der Planungs- und Bauphase befinden, deren Eröffnung im laufenden vgl. EuroHandelsinstitut GmbH, (Hrsg.): Shopping-Center-Report. Köln 2004; EHI Retail Institute: Shopping-Center Fakten, Hintergründe und Perspektiven in Deutschland. Köln 2006, S.27ff Innenstadt umfasst nach dem Report des EHI augenscheinlich den gesamten zentralen Bereich einer Stadt, der neben Einzelhandelsbetrieben vor allem auch durch Einrichtungen für die Kirche, für die städtische Selbstverwaltung, für die Kultur und für andere Dienstleistungseinrichtungen geprägt ist. Davon abzusetzen ist der Hauptgeschäftsbereich einer Innenstadt oder die Einkaufsinnenstadt, der in der Regel räumlich enger zu fassen ist. Die Gesamtmietfläche eines Shopping-Centers setzt sich zusammen aus der Mietfläche, der Mallfläche, der Fläche der Sozialräume und der Fläche des Centermangement (EHI Retail Institute: Shopping-Center , S.28). Die Mietfläche eines Shopping-Centers umfasst im Gegensatz zur Verkaufsfläche auch die Nebenflächen eines Ladens (vgl.: EuroHandelsinstitut GmbH, (Hrsg.): Shopping-Center-Report. Köln 2004, S.V4). EHI Retail Institute: Shopping-Center , S.28 Das EHI Retail Institute nennt beispielsweise folgende Vorhaben (die Flächenangaben umfassen die gesamte Einzelhandelsmietfläche des Centers, diese ist rund 10% größer ist, als die Verkaufsfläche): Haerder-Das Center in Lübeck mit m 2, Kastell-Center in Neuss mit m 2, Reschop-Galerie in Hattingen mit m 2, Trier- Galerie mit m 2, Stadt-Galerie in Witten mit m 2, Louisen-Center in Bad Homburg mit m 2, Stadtgalerie in Heilbronn mit m 2, EKZ in Neumarkt mit m 2, EKZ AM Steinweg in Suhl mit m 2, Altstadt-Forum in Nordhausen mit m 2 (EHI Retail Institute GmbH, Köln: Shopping-Center- Planungsunterlagen. Stand: August Köln 2007, S.22ff). 6

7 Jahr 2008 und darüber hinaus stattfinden soll. Von Seiten der Betreiber wird noch keine Marktsättigung gesehen 11. Die aktuellen Neueröffnungen und Planungen von Centern zeigen, dass deren Größe nicht in erster Linie von der Stadtgröße abhängt, sondern nach den Markterfordernissen des Betreibers ausgerichtet wird. Das liegt darin begründet, dass der Entwickler in der Regel versucht ökonomisch möglichst selbstständige Einheiten zu schaffen, die eine sichere Investition ermöglichen. Dieses Handlungsprinzip bedeutet auch, dass in schwächeren Makround/oder Mikrolagen größere Centern entstehen. Die nachstehende Übersicht dokumentiert die Mitte 2005 vorliegenden Planungen zu Einkaufscentern in Innenstädten. Abbildung 2: Geplante Einkaufscenter in Innenstädten (Stand August 2007) Mietfläche Einwohnerzahl Quelle: EHI-Retail Institute: Shopping-Center-Planungsunterlagen. Neueröffnungen ab Stand August Köln 2007, S.20 ff 11 o.v.: Alexander Otto: Ungebrochener Bedarf an neuen Malls. In: Immobilien Zeitung Nr.4 vom ; Vierbuchen, Ruth: DTZ-Shopping-Center-Studie: Deutschland zeigt ein drastisches Ost-West-Gefälle. In: Handelsimmobilien Report Nr.18 vom

8 Tabelle 1: Geplante Einkaufscenter in Innenstädten (Stand August 2007) Stadt Einwohnerzahl Name des Centers Geplante Mietfläche Eröffnung des Centers Aachen Kaiserplatz Galerie Bad Homburg Louisen Center Bergisch RheinBerg Galerie Gladbach Celle EKZ Cottbus Carl-Blechen-Carré Dessau konsument Dessau Dortmund EKZ Dresden Centrum-Galerie Duisburg Forum Duisburg Essen Limbecker Platz Frankfurt Zeilforum Gummersbach Forum Gummersbach Hameln Stadt-Galerie Hannover Ernst-August-Galerie Hattingen Reschop-Carrée Heilbronn Klosterhof Heilbronn Stadtgalerie Hildesheim Bahnhofsarkaden Hildesheim Arneken-Galerie Koblenz Mittelrheinforum Leipzig Leipzig Arcaden Am Brühl Leverkusen Rathaus-Galerie Ludwigshafen Rhein-Galerie am Rhein Lübeck Haerder Das Center Mettmann Königshof-Center Minden Domhof-Galerie Mönchengladbach Forum Mönchengladbach Münster Bahnhofspromenaden Neumarkt EKZ Neuss Kastell-Center Nordhausen Altstadt-Forum 2008/ Nürnberg City-Park-Center Oldenburg Schlosshöfe Passau Stadt-Galerie Saarbrücken Saar-Galerie Schweinfurt Stadtgalerie Speyer Postgalerie 2008/ Straubing Theresien-Center Suhl EKZ Am Steinweg Trier Trier Galerie Wiesbaden LuisenForum Witten StadtGalerie Wittenberg EKZ Quelle: EHI-Retail Institute: Shopping-Center-Planungsunterlagen. Neueröffnungen ab Stand August Köln 2007, S.20 ff 8

9 Für den ruhenden Verkehr werden bei innerstädtischen Einkaufscentern durchschnittlich pro 16 m² Verkaufsfläche ein Stellplatz errichtet 12. Diese werden zum Teil in Tiefgaragen, häufiger jedoch auf dem Dach des Centers angelegt. Dadurch werden neben Baukostenersparnissen im Vergleich zur Tiefgaragenlösung auch eine bessere Frequentierung der im Obergeschoss befindlichen Ladenzeile erreicht. Ebenerdige Stellplatzanlagen sind dagegen äußerst selten. Mit diesen Anforderungen an Verkaufs- und Stellplatzflächen werden z. B. für ein m² großes Center (Grundstücks-)Flächen in der Größenordnung von bis m² benötigt. Nutzungsstruktur Die Mieterstrukturen in den innerstädtischen Einkaufszentren unterscheiden sich - gliedert man nach Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen - kaum voneinander. Der Einzelhandel ist mit einem Mietflächenanteil von generell über 80 %, zum Teil sogar über 90 %, der die Center dominierende Nutzer. In der Regel treten Gastronomieangebote hinzu. Hauptmieter in Einkaufscentern sind bezogen auf die Ladeneinheiten bundes- bzw. europaweit agierende Filialisten, bezogen auf die Mietfläche 13 Warenhäuser, SB-Warenhäuser, Elektronikfachmärkte und Textilkaufhäuser (vgl. nachstehende Tabellen). Ein üblicher Branchenmix wird vom Marktführer ECE wie folgt angegeben 14 : Der Anteil von Textilien und Schuhen liegt bei 50%, weitere Hauptbranchen mit 25% sind Hartwaren (vor allem Elektronik) und Lebensmittel mit rund 10%. Popp zeigt auf, dass sich die Branchenstrukturen innerstädtischer Center höchst ähnlich sind Junker, Rolf; Kühn, Gerd; Ministerium für Arbeit, Soziales und Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen (Hrsg.): Innerstädtische Einkaufszentren. Anforderungen und Integration. Düsseldorf 1999, S.17 Die Mietfläche umfasst im Gegensatz zur Verkaufsfläche auch die Nebenflächen eines Ladens (vgl. auch: Euro- Handelsinstitut GmbH, (Hrsg.): Shopping-Center-Report. Köln 2004, S.V4). ECE, Projektmanagement GmbH & Co KG, Hamburg: Projektentwicklung für die Stadtmitte Leverkusen, Präsentation am Die Korrelationskoeffizienten für fünf untersuchte ECE-Center liegen zwischen 0,91 und 0,98, wobei 0 keine Ähnlichkeit und 1 identische Strukturen anzeigt (Popp, Monika: Innenstadtnahe Einkaufszentren. Besucherverhalten zwischen neuen und traditionellen Einzelhandelsstandorten, Passau 2002, S.53 (Geographische Handelsforschung; GHF 6). 9

10 Abbildung 3: Branchenmix in einem innerstädtischen Einkaufscenter Gastronomie 6% Lebensmittel 11% Hartwaren 25% Textil 40% Dienstleistung 2% Gesundheit 6% Sport/Schuhe 10% Quelle: ECE, Projektmanagement GmbH & Co KG Abbildung 4: Betreibermix in einem innerstädtischen Einkaufscenter regionale Filialisten 22% bundesweite Filialisten 49% Einzelbetreiber 29% Quelle: ECE, Projektmanagement GmbH & Co KG 10

11 Tabelle 2: Topp 15-Filialisten der Shopping-Center (alle Standortlagen) nach Anzahl der Ladeneinheiten (Stand ) Mieter Anzahl Ladeneinheiten Mietfläche Gesamt m² Mietfläche m² Deichmann Tchibo Bijou Brigitte Frisör Klier D2 Vodafone Nordsee Mc Paper Bonita New Yorker Parfümerie Douglas Rossmann Apollo Optik Nanu Nana Orsay H&M Tabelle 3: Topp 15-Filialisten der Shopping-Center (alle Standortlagen) nach der Mietfläche (Stand ) Mieter Mietfläche m² Mietfläche in m² Anzahl gesamt (tsd.) Ladeneinheiten real,- 695, Kaufland / Kaufmarkt 493, Galeria Kaufhof 247, Karstadt 239, Praktiker 233, MediaMarkt 229, C & A 187, H & M 183, Saturn 164, Marktkauf SB-WH 162, Adler 145, Peek & Cloppenburg 129, OBI 126, Roller 118, Deichmann 109, Quelle: EHI Retail Institute: Shopping-Center , S.44 11

12 Durch dieses Angebot können etwaige Angebotslücken hinsichtlich Sortimenten und Betriebsgrößen einer Innenstadt geschlossen werden. Andererseits ist dieser Mix auch für Innenstädte typisch und auch die Anbieter sind nicht unbekannt. Funktionaler Aufbau Der überwiegende Teil der Einkaufscenter wird nach dem Knochenprinzip errichtet. Dabei wird zwischen zwei großflächigen, attraktiven Anbietern eine Mall gespannt, an die sich größere und kleinere Geschäftslokale angliedern. So entsteht im Innern des Gebäudes, in der Regel auf zwei oder drei Geschossen, ein gleichmäßiger Kundenlauf. Durch die Anlage von Stellplätzen auf dem Dach des Centers wird versucht sicher zu stellen, dass auch die oberen Geschosse ausreichend frequentiert werden. Abbildung 5: Grundstruktur eines Centers Eigene Darstellung Standortlagen und räumliche Integration Durch ein Center wird in einem Bereich der Innenstadt die Verkaufsfläche um die neu hinzu kommende Fläche erhöht. Dies verändert stets die bisher bestehenden räumlichen Gewichte, meist nachhaltig. Bezogen auf den Mikrostandort eines Einkaufscenters sind drei Situationen zu unterscheiden: Standorte unmittelbar in der bestehenden Geschäftslage verdichten das bestehende Zentrum 16, Standorte am Rand der Geschäftslage erweitern bestehende Geschäftsbereiche, abgesetzt von der Geschäftslage liegende Standorte, entwickeln ein eigenständiges Zentrum. 16 Diese Variante wird auch in Delmenhorst diskutiert. Diesbezüglich werden im Rahmen dieser Untersuchung drei mögliche Alternativstandorte bewertet (vgl. Kap. 5) 12

13 Bei der Auswahl der in Betracht kommenden Areale spielt aus Sicht der Entwickler neben einer ausreichenden Größe die Entwicklungsgeschwindigkeit, bestimmt vor allem durch die Zugriffsmöglichkeiten auf die Grundstücke, bei den einzelnen Standorten eine maßgebliche Rolle. Weiterhin gilt, dass je abseitiger ein Standort ist, desto größer wird die Verkaufsfläche sein. Bei dieser räumlich eher punktuell ausgerichteten Betrachtung wird häufig nicht berücksichtigt, dass mit dem Betrieb eines Einkaufscenters neben der Erweiterung der Verkaufsfläche auch eine Verlängerung der Fußgängerzone verbunden ist. Je nach Größe und Gestalt des Centers kommen zwischen 500 und Metern Fußgängerstraße hinzu. Dies bedeutet bei fast allen Städten einen Zuwachs der Fußgängerbereiche von 50 und mehr Prozent. 17 Abbildung 6: Verlängerung der Fußgängerzone am Beispiel einer Centerplanung in Soest Quelle: eigene Darstellung auf einer Kartengrundlage der Stadt Soest Diese Werte sind im Hinblick auf die Distanzempfindlichkeit der Kunden einzuordnen. Laut Popp legen Innenstadtbesucher durchschnittlich rund Meter zurück 18. Dass in größeren Städten größere Distanzen akzeptiert werden erscheint zunächst schlüssig, konnte aber in verschiedenen von Monheim durchgeführten Studien nicht generell bestätigt werden. Die Bereitschaft zum Zurücklegen von Wegen wird bei den meisten Menschen vor allem von der Für kleinere Center in der Größenordnung m² Verkaufsfläche liegen derzeit kaum Erfahrungswerte vor. Bei den für Delmenhorst diskutierten Größenordnung ist von einer zusätzlichen Fußgängerzone von rund 200 m auszugehen, was einer Zuwachsrate des Fußgängerbereichs von etwa 25 % entspricht. Die Standardabweichung liegt bei 568 Meter (Popp, Monika: Innenstadtnahe Einkaufszentren... S.120). 13

14 Attraktivität der Umgebung, der räumlichen Ausdehnung des potenziellen Zielgebietes und speziell des Einzelhandelsangebots und deren Streuung bestimmt 19. Architektur Die Architektur der Center wird von Entwicklern und Betreibern hoch gelobt und ist Gegenstand von Prämiierungen im Rahmen einschlägiger Wettbewerbe 20. In unabhängigen Fachkreisen wird dagegen wenig euphorisch geurteilt: Bisher haben die in der Bundesrepublik entstandenen Einkaufszentren noch keine eigenständige bauliche Formensprache gefunden. Die geschlossenen Malls sind introvertiert angelegt, ihre Fassaden daher weitestgehend funktionslos und oft durch taube Architektur zugehängt. Es entstehen dabei häufig akzeptanzheischende Kulissenarchitektur und abweisende Rückseiten 21. Ähnlich kritisch äußerst sich Pesch im Rahmen einer bayerischen Studie: Die Mehrzahl der Projekte präsentiert sich mit eher banalen Gebäudehüllen, die lediglich im Bereich der Eingänge aufgewertet werden, während der größte Teil der Gebäude ohne Ambition gestaltet ist 22. In jüngster Zeit ist zu beobachten, dass die Entwickler versuchen das beschriebene Manko durch spektakuläre Außeninszenierungen oder den Rückgriff auf historisierende Fassaden auszugleichen 23. Resümee Zusammenfassend ist festzustellen, dass innerstädtische Einkaufscenter eine zur Zeit außergewöhnlich erfolgreiche Betriebsform sind, die in fast allen Großstädten und inzwischen auch schon in einer ganzen Reihe von Mittelstädten Deutschlands anzutreffen sind. Die Kunden schätzen das gut sortierte Angebot und goutieren das aufgebaute Sicherheitsgefühl und die gebotene Sauberkeit. Das Erfolgsprinzip der Center ist zum einen darin begründet, dass die alleinige Verfügbarkeit über Grund und Boden die Bereitstellung eines optimalen Branchenmixes, die Staffelung der Mieten unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit der Betreiber sowie der Einzug von Geldern für das Management ermöglicht, zum anderen garantiert ein straffes Management die Einhaltung von vom Betreiber gesetzten Regeln sowie Popp, Monika: Innenstadtnahe Einkaufszentren... S.119f So wird seit 1977 der Annual Award vom International Council of Shopping-Centers vergeben (vgl. EHI Retail Institute: Shopping Center , S.77f). Junker, Rolf; Kühn, Gerd: Innerstädtische Einkaufszentren..., S.46 Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern (Hrsg.): Forschungsbericht. Innerstädtische Einkaufszentren. Kurzfassung. München 2003 Als Beispiele seien die Projekte Schlossparkcenter in Braunschweig, East-Gate-Center Berlin-Marzahn und Essen- Limbecker Platz genannt. 14

15 die Ausrichtung an Kundenwünschen bezogen auf Service und Ausgestaltung von Events. Im Center herrschen letztlich Feudalstrukturen, während im Hauptgeschäftsbereich Stückwerkstechnik 24 betrieben wird, die nur zu oft durch Eigennutz und wechselnde Zielrichtungen geprägt ist. Bezogen auf die Ansiedlung eines Centers kann festgehalten werden, dass sie einen neuen Betriebstyp in die Stadt bringen, der neue, oftmals attraktive Einzelhandelsangebote bereit stellt. sie häufig nach Autarkie streben und baulich auf sich bezogen sind. der Einzelhandel auf das gängige, von Filialbetrieben bestimmte, Angebot zielt. ihre Größe die Standortwahl mit bestimmt. die Architektur noch entwicklungsfähig ist. 24 Vgl. hierzu: Siebel, Walter (2004): Qualitätswandel des öffentlichen Raums, in: Wolkenkuckucksheim. Internationale Zeitschrift für Theorie und Wissenschaft der Architektur, 9. Jg., Heft 1, Arch/wolke/deu/Themen/041/Siebel/siebel.htm ( ) 15

16 3 Ausgangssituation 3.1 Einzelhandelsstruktur der Delmenhorster Innenstadt In Delmenhorst existiert gegenwärtig ein gesamtstädtisches Einzelhandelsangebot von rund m 2 Verkaufsfläche 25. Bei einer Bevölkerung von ca Einwohnern ergibt sich daraus eine Ausstattungsgrad von rund 2,0 m 2 Verkaufsfläche pro Einwohner. Dies ist ein Wert, der sowohl und das deutlich über dem bundesweiten Mittelwert von 1,4 m²/ew, als auch leicht über dem Mittelwert von vergleichbaren Städten von rund 1,9 2,0 26 liegt. Angesichts der regionalen Konkurrenz zum benachbarten Oberzentrum Bremen ist diese hohe Verkaufsflächenausstattung ein Hinweis auf eine bereits heute angespannte Wettbewerbssituation im Delmenhorster Einzelhandel. Das Einzelhandelsangebot in der Delmenhorster Innenstadt umfasst aktuell 178 Betriebe auf rund m 2 Verkaufsfläche, also rund ein Viertel des gesamtstädtischen Angebots. 27 Dieser Wert beinhaltet auch die Flächen des innerstädtischen Ergänzungsbereichs Jute-Center (inklusive der angrenzenden, überwiegend großflächigen Fachmarktangebote). Ohne Jute- Center beträgt die innerstädtische Verkaufsfläche in Delmenhorst rund m² Verkaufsfläche, was einem Anteil von lediglich rund 17,5 % am gesamtstädtischen Verkaufsflächenangebot in Delmenhorst umfasst. Dies ist auch in der Gegenüberstellung zu Kommunen ähnlicher Größenordnung als vergleichsweise geringer Wert einzuordnen. Der durchschnittliche Anteil der innerstädtischen Verkaufsfläche am gesamtstädtischen Einzelhandelangebot beträgt in Vergleichskommunen der Größenordnung Einwohner etwa 28 %. Die einwohnerbezogene Innenstadtverkaufsfläche liegt im Durchschnitt bei etwa 0,56 m²/ew. Der Delmenhorster Wert ist mit 0,5 m²/ew (0,35 m²/ew ohne Jute- Center) ebenfalls leicht unterdurchschnittlich einzustufen vgl. Einzelhandelskonzept für die Stadt Delmenhorst, Erhebungen des Büros Staiger, Leonberg sowie gezielter Nacherhebungen des Büros, Stand: 2007 Datenbank, Städte der Größenordnung Einwohner Kleinere Abweichungen zu den im Einzelhandelskonzept aufgeführten Zahlen ergeben sich durch eine Aktualisierung der Bestandsdaten des innerstädtischen Einzelhandels durch eine Bestandserhebung in der Delmenhorster Innenstadt im März 2008 durch das Büro 16

17 Abbildung 7: Verkaufsfläche Gesamtstadt und Innenstadt pro Einwohner (in m²/ew) 2,25 2 2,02 2,02 2,09 2,14 2,02 1,93 1,75 1,5 1,25 1 0,75 0,5 0,50 0,35 0,67 0,57 0,57 0,56 0,25 0 Delmenhorst (mit Jute-Center) Delmenhorst (ohne Jute-Center) Rheine ( EW) Gütersloh ( EW) Lüdenscheid ( EW) Datenbank- Durchschnitt VKF/Einwohner gesamt (ohne Leerstand) VKF/Einwohner Innenstadt Eigene Darstellung; Daten der Vergleichskommunen aus aktuellen Erhebungen des Büros ; Durchschnittswerte beziehen sich auf Erhebungsdaten aus Kommunen der Größenordnung Einwohner Eine sortimentsbezogene Betrachtung der Angebotsstruktur der Delmenhorster Innenstadt zeigt derzeit folgendes Bild: 17

18 Abbildung 8: Verkaufsflächen in der Delmenhorster Innenstadt nach Warengruppen Warengruppe Verkaufsfläche Anteil an in m² Gesamtstadt (gerundet) VKF je EW (in m²) Nahrungs- und Genussmittel ,3% 0,05 Blumen / Zoologischer Bedarf ,7% 0,01 Gesundheits- u. Körperpflegeartikel ,0% 0,03 Papierwaren / Bücher / Schreibwaren ,5% 0,02 Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,7% 0,10 Bekleidung / Wäsche ,1% 0,18 Schuhe / Lederwaren ,7% 0,05 GPK / Hausrat / Geschenkartikel ,4% 0,02 Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente ,3% 0,01 Sportartikel / Fahrräder / Camping ,0% 0,01 Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,6% 0,27 Wohneinrichtungsbedarf ,9% 0,02 Möbel ,1% 0,02 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten ,1% 0,01 Unterhaltungselektronik/IT/Telekomm./Foto ,1% 0,01 Medizinische und orthopädische Artikel ,9% 0,01 Uhren / Schmuck ,0% 0,01 Bau- und Gartenmarktsortimente ,6% 0,05 Überwiegend langfristiger Bedarf ,2% 0,12 Sonstige Warengruppen ,9% 0,01 Summe* ,9% 0,50 Quelle: Einzelhandelskonzept für die Stadt Delmenhorst Die sortimentsbezogene Betrachtung zeigt zunächst, dass in allen Warengruppen ein Angebot vorhanden ist, wobei erwartungsgemäß ein Schwerpunkt des innerstädtischen Angebots in der Leitbranche Bekleidung zu finden ist. Auffallend ist weiterhin, dass im interkommunalen Vergleich, insbesondere in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel und Unterhaltungselektronik/IT/Telekommunikation, das innerstädtische Angebot schwach aufgestellt ist. Sowohl bezogen auf die gesamtstädtische Verkaufsfläche als auch bezogen auf die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung liegen unterdurchschnittliche Ausstattungswerte vor. 18

19 Tabelle 4: Innerstädtische Verkaufsflächen im Vergleich Delmenhorst (rd EW) Rheine (rd EW) Gütersloh (rd EW) J+K Datenbank ( EW) Warengruppe Innenstadt -VKF je EW (in m²) Anteil Innenstadt an Gesamt Innenstadt- VKF je EW (in m²) Innenstadt- VKF je EW (in m²) Anteil Innenstadt an Gesamt Anteil Innenstadt an Gesamt Innenstadt- VKF je EW (in m²) Anteil Innenstadt an Gesamt Nahrungs- und Genussmittel 0,05 11,3 % 0,09 20,0 % 0,03 8,8 % 0,06 16,6 % Gesundheits- und Körperpflege 0,03 30,0 % 0,03 44,3 % 0,03 39,9 % 0,02 37,9 % Papier / Bücher / Schreibwaren 0,02 49,5 % 0,03 69,0 % 0,03 63,9 % 0,02 55,5 % Bekleidung / Wäsche 0,18 68,1 % 0,26 86,0 % 0,23 73,5 % 0,18 79,7 % Schuhe / Lederwaren 0,05 61,7 % 0,05 86,2 % 0,03 54,7 % 0,03 76,6 % GPK / Hausrat / Geschenkartikel 0,02 38,4 % 0,03 37,9 % 0,03 36,9 % 0,03 34,3 % Spielwaren / Hobbyartikel 0,01 61,3 % 0,02 44,7 % 0,02 43,2 % 0,02 48,3 % Sportartikel und Freizeit 0,01 50,0 % 0,02 17,1 % 0,02 43,0 % 0,01 27,3 % Wohneinrichtung 0,02 25,9 % 0,02 22,8 % 0,02 29,0 % 0,02 25,8 % Unterhaltungselektronik / Foto 0,01 15,1 % 0,05 84,3 % 0,02 30,3 % 0,04 66,2 % Gesamt 0,50 24,9 % 0,67 32,1 % 0,57 27,0 % 0,56 28,2 % ohne Ergänzungsbereich Jute Center: 0,35 17,5 % Eigene Darstellung; Daten der Vergleichskommunen aus aktuellen Erhebungen des Büros ; Durchschnittswerte beziehen sich auf Erhebungsdaten aus Kommunen der Größenordnung Einwohner 3.2 Räumliche Struktur der Delmenhorster Innenstadt Das Hauptgeschäftszentrum Delmenhorsts liegt in der historischen Altstadt, die durch eine kleinteilige historische Bebauung und enge Straßenquerschnitte geprägt ist. Die Delmenhorster Innenstadt erstreckt sich in etwa zwischen dem Delmenhorster Bahnhof im Norden und der von Parkanlagen umgebenen Burginsel des ehemaligen Grafensitzes im Süden sowie der Friedrich-Ebert-Allee im Osten und der Mühlenstraße/Marktstraße im Westen. Der Hauptgeschäftsbereich erstreckt sich über weite Teile der Innenstadt und ist eingebettet in die dichten, kleinteiligen Bebauungsstrukturen der Stadtmitte mit ihrer Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Dienstleistungen, öffentlichen Einrichtungen und Wohnen. Die Bebauung ist durchsetzt mit modernen, teilweise großformatigen Ergänzungen. In zentraler Lage befindet sich der weitläufige Rathausplatz, der die Mitte markiert und das Zentrum gliedert. Wichtigste Einzelhandelslage ist die Lange Straße. Aufgrund der Einzelhandelsdichte lässt sich die Innenstadt von Delmenhorst in die im Folgenden dargestellten Haupt- und Nebenlagen, sowie in Ergänzungsbereiche für den Einzelhandel einteilen. 19

20 Karte 1: Lage und Ausdehnung des Hauptgeschäftsbereichs in der Delmenhorster Innenstadt Eigene Darstellung Die Hauptlage des innerstädtischen Hauptgeschäftsbereichs bildet der als Fußgängerzone gestaltete Bereich der Lange Straße zwischen Mühlenstraße/Marktstraße im Westen und Einmündung Schulstraße im Osten sowie der nördlich abzweigende Abschnitt der Bahnhofstraße bis zum Kreuzungsbereich am Kirchplatz. Hier ist sowohl der dichteste Geschäftsbesatz als auch die größten und prägenden Magnetbetriebe zu finden. Nebenlagen bilden der nördlich angrenzende Abschnitt der Bahnhofstraße zwischen Kirchplatz und Bahnhof sowie der östliche Teil der Lange Straße um den Schweinemarkt zwischen Einmündung Schulstraße und Friedrich Ebert-Allee. Hier ist der Einzelhandelsanteil an den Erdgeschossnutzungen bereits deutlich geringer und es sind vermehrt Dienstleistungsbetriebe, Gastronomie und Wohnnutzungen zu finden. Darüber hinaus bilden die westlich der Mühlenstraße/Marktstraße anschließende Oldenburger Straße, die östlich der Friedrich-Ebert-Allee anschließende Lange Straße sowie der nördlich des Bahnhofs liegende Bereich um das Jute-Center innerstädtische Ergänzungsbereiche, die mehr oder weniger durch Einzelhandelsnutzungen geprägt sind, aufgrund ihrer städtebaulichen und funktionalen Struktur jedoch von den übrigen Lagen des Hauptgeschäftsbereichs zu unterscheiden sind. Zudem ergeben sich durch Entfernungen zur zentralen Lage der Innenstadt sowie die Barrierewirkungen der Marktstraße/Mühlenstraße im Westen, der Friedrich-Ebert-Allee im Osten und der Bahnlinie im Norden schwache Anbindungen an den Kern des Hauptgeschäftsbereichs, so dass die Austauschbeziehungen zwischen diesen Lagen deutlich eingeschränkt sind. In den übrigen Bereichen der Innenstadt sind nur vereinzelte bzw. keine Einzelhandelsnutzungen zu finden. Hier dominieren Dienstleistungsbetriebe, öffentliche Einrichtungen und vor allem Wohnnutzung das Stadtbild. 20

21 Diese grundsätzliche Einschätzung der einzelnen Teilbereiche des Hauptgeschäftsbereichs in der Delmenhorster Innenstadt spiegelt sich u.a. auch in einer Betrachtung der Anteile von Einzelhandelsnutzungen in den Erdgeschossen der straßenbegleitenden Bebauung sowie der in einer gesonderten Erhebung ermittelten Passantenfrequenzen in den einzelnen Teillagen des Geschäftszentrums wider. Die höchsten Einzelhandelsdichten und Passantenfrequenzen konnten in der Hauptlage der Lange Straße sowie der südlichen Bahnhofstraße ermittelt werden, während in den angrenzenden Bereichen die Einzelhandelsdichte und Passantenfrequenz deutlich nachlässt. Karte 2: Anteile des Einzelhandels an den Erdgeschossnutzungen Eigene Darstellung 21

22 Karte 3: Passantenfrequenzen in einzelnen Abschnitten der Innenstadt Eigene Darstellung Gegenwärtig stehen in der Delmenhorster Innenstadt rund 30 Ladenlokale leer. Die Leerstandsquote liegt damit bei etwa 14 % und erreicht damit eine nennenswerte und spürbare Größenordnung. Es handelt sich dabei vor allem um kleinere Ladengeschäfte in den Randlagen der Innenstadt, insbesondere im westlichen und östlichen Bereich der Lange Straße sowie im innerstädtischen Ergänzungsbereich Jute-Center (vgl. Karte 4): 22

23 Karte 4: Leerstände Eigene Erhebung im März Betriebsgrößen- und Branchenmix Die strukturellen Gegebenheiten des Einzelhandels in der Delmenhorster Innenstadt und mögliche Hinweise auf Nachholbedarfe lassen sich weiterhin anhand der Parameter Betriebsformen- und Branchenmix sowie Betriebsgrößen beschreiben und analysieren. Der Einzelhandel in der Delmenhorster Innenstadt weist insgesamt wenige Magnetbetriebe auf, die in der nachstehenden Karte dargestellt sind. 23

24 Karte 5: Magnetbetriebe in der Delmenhorster Innenstadt Bruno Kleine Extra Intersport H&M C&A Hertie eigene Darstellung Unter diesen Magnetbetrieben sind vor allem das Warenhaus Hertie (4.250 m² Verkaufsfläche), die Textilkaufhäuser C&A (2.200 m²) und H&M (1.600 m²) sowie der Sportartikelanbieter Intersport (880 m²) hervorzuheben, die alle in der Hauptlage Lange Straße verortet sind. Mit Hertie, C&A und H&M konzentrieren sich die größten Magnetbetriebe vor allem im östlichen Teil der Hauptlage in der Nähe des Rathausplatzes. Weitere Magnetbetriebe sind der Lebensmittelanbieter Extra (2.000 m²) im Jute-Center sowie der benachbarte Textilwarenanbieter Bruno Kleine (2.000 m²). Es wird deutlich, dass der Angebotsschwerpunkt dieser großflächigen Betriebe vor allem im Bereich Bekleidung/Wäsche liegt. Ein größerer Magnetanbieter der innenstadtrelevanten Warengruppe Unterhaltungselektronik/IT/Telekommunikation/Foto ist nicht vorhanden. Bis auf einen kleineren Inkoop-Markt (rd. 400 m²) im Hertie-Warenhaus und den von der Hauptlage abgesetzten Verbrauchermarkt Extra im Jute- Center ist auch der Lebensmittelbereich nur in vergleichsweise geringem Umfang vorhanden. Zudem ist festzustellen, dass größere Anbieter im Bereich Bekleidung/Wäsche und Schuhe/Lederwaren vor allem das niedrigpreisige Angebotssortiment abdecken. 24

25 Neben der Betrachtung der sortimentsspezifischen Verkaufsflächendimensionen (siehe oben) zeigt auch die branchenspezifische Aufteilung des innerstädtischen Angebots, dass zwar in allen Bereichen ein gewisses Angebot vorhanden ist, dennoch in einigen Bereichen, wie beispielsweise im Bereich Unterhaltungselektronik, quantitative Angebotsdefizite ausgemacht werden können. Ein Vergleich mit den Innenstädten in vergleichbaren Städten sowie dem typischen Branchenmix in ECE-Centern 28 verdeutlicht diesen Umstand: Abbildung 9: Vergleich der innerstädtischen Branchenstruktur (Anteile einzelner Warengruppen am innerstädtischen Verkaufsflächenangebot) Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflegeartikel Papier / Bücher / Schreibwaren Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren 9,2% 4,7% 5,9% 4,0% 3,5% 5,9% 9,1% 13,6% 31,8% 35,0% GPK / Hausrat Spielwaren / Hobbyartikel Sport und Freizeit Wohneinrichtung Unterhaltungselektronik 5,5% 4,6% 3,3% 2,7% 2,0% 2,6% 4,4% 4,6% 6,5% 2,4% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Vergleichskommunen ( EW) Delmenhorst Eigene Darstellung auf Basis aktueller Erhebungen in Delmenhorst sowie Verkaufsflächendaten der Junker und Kruse Datenbank Ein quantitativ umfangreicheres Angebot liegt vor allem im Sektor Schuhe/Lederwaren vor, was jedoch weniger auf ein breiteres Angebotsspektrum, als vielmehr auf zwei größere Fachmarktangebote mit hohen Flächenanteilen am sortimentsspezifischen Angebot zurückzuführen ist. Auch im Bereich Bekleidung sind zunächst überdurchschnittliche Angebotsanteile im Vergleich zu anderen Kommunen festzustellen, ein Strukturvergleich mit dem idealtypisch aufgebauten Branchenmix bei ECE-Centern relativiert jedoch diese Einordnung. 28 Die Firma ECE, Hamburg ist Marktführer bei innerstädtischen Einkaufscentern in Deutschland (EHI Retail Institute GmbH, Köln: Shopping-Center Fakten, Hintergründe und Perspektiven in Deutschland. Köln 2006, S.64). 25

26 Abbildung 10: Branchenstruktur Innenstadt Delmenhorst - ECE Nahrungs- und Genussmittel 9,2% 12,0% Gesundheits- und Körperpflegeartikel 6,5% 5,9% Bekleidung / Wäsche 35,0% 43,5% Sport / Schuhe 11,0% 11,7% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% ECE Delmenhorst Eigene Darstellung Die Betrachtung ansässiger Filialbetriebe zeigt, dass bereits heute eine ganze Reihe namhafter Firmen in Delmenhorst vorhanden ist, macht aber gleichzeitig auch deutlich, dass vor allem das mittlere bis niedrigpreisige Segment stark vertreten ist und durchaus noch Spielräume für die Ansiedlung weiterer, insbesondere höherwertiger bzw. auch weniger verbreiteter Filialbetriebe bestehen (vgl. Abbildung 11). 26

27 Abbildung 11: Qualitative Ergänzung durch Filialisten Hertie Betriebsgrößen Eine Betrachtung der Betriebsgrößen im Einzelhandel ist wegen der sukzessive steigenden Anforderungen wichtiger Betreiber von Einzelhandelsbetrieben an die Flächengröße von Läden von Bedeutung. Die heute anzutreffende Betriebsgrößenstruktur in der Delmenhorster Innenstadt ist in der folgenden Abbildung dargestellt. 27

28 Abbildung 12: Einzelhandelsbetriebe nach Größenklassen in der Innenstadt (2) 69,1 % (0) 9,6 % < 100 m² 100 m² - <200 m² 11 (1) 6,2 % 200 m² - <400 m² 13 (2) 7,3 % 400 m² - <600 m² 3 (2) 1,7 % 600 m² - <800 m² 4 (2) 2,2 % 800 m² - <1.500 m² 5 (2) 2,8% 2 (1) 1,1% m² - > m² <3.000 m² Quelle: Eigene Bestandserhebung in der Delmenhorster Innenstadt, März 2008 Werte in Klammern geben an, wie viele Betriebe davon auf den Ergänzungsbereich Jute-Center entfallen Es wird deutlich, dass mit rund 69 % ein Großteil der Betriebe über eine Flächengröße von weniger als 100 m 2 verfügt und fast 85 % der innerstädtischen Betriebe kleiner als 400 m² Verkaufsfläche sind. Nur elf Betriebe weisen eine Fläche von 800 m 2 und mehr auf. Die durchschnittliche Betriebsgröße in der Innenstadt liegt bei etwa 220 m² Verkaufsfläche. Dieser durchaus übliche Wert umfasst jedoch auch die großflächigen Angebote im innerstädtischen Ergänzungsbereich Jute-Center. Ohne Jute-Center liegt die durchschnittliche Betriebsgröße in der Innenstadt bei rund 165 m². Insgesamt zeigt auch die Gegenüberstellung mit den Betriebsgrößenstrukturen in den Vergleichsstädten sowie ECE-Centern, das die Delmenhorster Innenstadt durchaus übliche typische Flächenstrukturen aufweist. Lediglich im Vergleich mit ECE-Centern wird das Fehlen größerer Magnetbetriebe (>1.500 m²) deutlich. Es ist jedoch zu beachten, dass ein bedeutender Teil der größeren Betriebseinheiten (>400 m²) innerhalb des leicht abgesetzten Ergänzungsbereichs Jute-Center verortet ist und in der Hauptlage des Geschäftszentrums kleinteilige Betriebseinheiten überwiegen. 28

29 Tabelle 5: Betriebsgrößenstrukturen im Vergleich (Anteile einzelner Größenklassen an der Gesamtzahl der innerstädtischen Einzelhandelsbetriebe Betriebsgröße Vergleichsstädte ( EW) ECE Delmenhorst < 400 m² 90,1 % 79 % 84,9 % 400 m² m² 7,4 % 12 % 11,2 % m² m² 1,5 % 4 % 2,8 % > m² 1,0 % 5 % 1,1 % Gesamt 100 % 100 % 100 % Vergleichsweise kleine Betriebsgrößen liegen vor allem in der Branche Unterhaltungselektronik vor. Dies liegt zum einen am Fehlen eines größeren Anbieters dieser Hauptbranche in der Delmenhorster Innenstadt. Zum anderen beschränkt sich das vorhandene Angebot fast ausschließlich auf (eine vergleichsweise große Anzahl) kleinerer Betriebe von Mobilfunkunternehmen. Auch in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel sind unterdurchschnittliche Betriebsgrößen zu verzeichnen. Auch hier ist mit Ausnahme des Extra-Markts im Jute- Center kein großflächiger Lebensmittelanbieter in der Innenstadt vorhanden. Innerhalb des kleinteiligen Angebots dominieren aus quantitativer Sicht vor allem Bäckereien. Hohe durchschnittliche Betriebsgrößen sind in den Branchen Papier/Bücher/Schreibwaren, Schuhe/Lederwaren, Sport/Freizeit und Wohneinrichtungsbedarf zu verzeichnen. Hier spielen jeweils einzelne Anbieter eine herausragende Rolle, so dass auch hier kein breit strukturiertes Angebot vorhanden ist. So ist die hohe durchschnittliche Betriebsgröße im Bereich Schuhe/Lederwaren vor allem auf die Anbieter Deichmann und Reno zurückzuführen, während ein kleinteiliges (hochwertigeres) Angebot nur in geringem Umfang in der Innenstadt vertreten ist. 29

30 Abbildung 13: Branchenspezifische, durchschnittlichen Betriebsgrößen in der Innenstadt Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflegeartikel Papier / Bücher / Schreibwaren Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren GPK / Haushaltswaren Spielwaren / Hobbyartikel Sport und Freizeit Wohneinrichtung Unterhaltungselektronik / Kommunikation / Foto Vergleichsstädte Delmenhorst Insgesamt ist eine hohe Zahl kleinteiliger Betriebseinheiten von weniger als 100 m² zu verzeichnen. Die potenzielle Gefährdung dieses Betriebstyps wird an einer üblicherweise relativ hohen Leerstandsquote in diesem Sektor deutlich. 3.4 Zwischenfazit Insgesamt weist die Delmenhorster Innenstadt in der gesamtstädtischen Betrachtung einen geringen Verkaufsflächenanteil im Verhältnis zum gesamtstädtischen Angebot auf. Dies betrifft vor allem auch innenstadtrelevante Sortimente, so dass hier eine ausgeprägte Konkurrenzsituation innerhalb des Stadtgebiets besteht. Das vorliegende Einzelhandelskonzept für die Stadt Delmenhorst definiert daher auch die Innenstadt als Vorrangstandort für die Ansiedlung und Entwicklung zentrenrelevanter Einzelhandelsangebote. Leichte quantitative Defizite sind durch eine kleinteilige Betriebsstruktur zu verzeichnen, wobei vor allem die geringe Zahl großflächiger Anbieter auffällt. In den innerstädtischen Leitbranchen ist nur eine geringe Zahl ausstrahlungskräftiger Magnetbetriebe vorhanden. Trotz der zahlreichen kleinteiligen Betriebsgrößen ist zudem ein Defizit im hochwertigen Fach- und Spezialangebot (Fachgeschäfte) festzustellen. 30

31 Es dominiert ein einfach strukturiertes niedrigpreisiges bzw. discountorientiertes Angebot. Insbesondere in den Nebenlagen, aber auch im Randbereich der Hauptlage sind bereits Leerstände spürbar und ist eine hohe Zahl einfacher Dienstleistungsunternehmen an die Stelle von Einzelhandelsgeschäften getreten. Auch das vorhandene Gastronomieangebot ist mit wenigen Ausnahmen eher einfach und niedrigpreisig orientiert. Strukturelle (quantitative und qualitative) Angebotsdefizite sind vor allem in den Warengruppen Unterhaltungselektronik sowie Nahrungs- und Genussmittel festzustellen. Aus räumlich-funktionaler Sicht ist für den Delmenhorster Hauptgeschäftsbereich eine übersichtliche T-förmige Struktur auszumachen, die erkennbare Pole und Eingangsbereiche aufweist. Diese klar ablesbare Grundstruktur ist grundsätzlich positiv zu werten und zu stabilisieren und weiter zu entwickeln. Wie in fast allen Innenstädten stehen auch in Delmenhorst kaum größere, unbebaute Freiflächen für die Ansiedlung größerer Einzelhandelsbetriebe zur Verfügung (einzige Ausnahme bildet die sogenannte Hundewiese ). Ansonsten ist die Immobilienstruktur überwiegend kleinteilig strukturiert und intensiv genutzt, so dass sich größere Ansiedlungen fast ausschließlich durch Umstrukturierung bzw. Zusammenlegung von Flächen bewerkstelligen lassen. 31

32 4 Entwicklungspotenziale für die Innenstadt Auf der Basis der vorgestellten Analyse und vor dem Hintergrund des vorgetragenen Ansiedlungsinteresses von Entwicklern wird im Folgenden diskutiert, welche Handlungsnotwendigkeiten bzw. optionen bestehen, neue Einzelhandelsangebote in der Delmenhorster Innenstadt zu entwickeln. Prämisse dabei ist: die bestehende Struktur soll nicht nachhaltig gestört werden (Vermeiden städtebaulich relevanter Auswirkungen). Hierzu werden verschiedene analytische Betrachtungen angestellt, die den Spielraum zwischen neuen Impulsen und der Sicherung langfristig lebensfähiger, gesunder Strukturen ausloten. Im ersten Analyseschritt wird auf die Verkaufsflächenpotenzialberechnungen aus dem Einzelhandelskonzept Bezug genommen; im zweiten werden die strukturellen Nachholbedarfe des innerstädtischen Einzelhandels in Delmenhorst in den Mittelpunkt der Betrachtung gestellt. Darüber hinaus wird die Struktur typischer innerstädtischer Einkaufscenter in die Betrachtungen eingestellt. 4.1 Ergebnisse der Verkaufsflächenpotenzialberechnung bis 2017 gemäß des aktuellen Einzelhandelskonzepts Im Rahmen des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Delmenhorst aus dem Jahr sind detaillierte Verkaufsflächenpotenzialberechnungen durchgeführt worden. Nach diesen Berechnungen ergeben sich aufgrund der bereits hohen Angebotsausstattung für die gesamte Stadt Delmenhorst zusätzliche Entwicklungsspielräume von insgesamt rd m² Verkaufsfläche. Davon entfällt jedoch ein Großteil ( m²) auf die nicht-zentrenrelevante Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortimente. Innerhalb der zentrenrelevanten Warengruppen ließen sind nur in einzelnen Branchen Entwicklungsspielräume bestimmen, die sich jedoch größtenteils auf kleinere Arrondierungsspielräume mit einem Gesamtvolumen von rund m² beschränken (vgl. auch nachstehende Abbildung). 29 : Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Delmenhorst, Dortmund

33 Abbildung 14: Gesamtstädtische Verkaufsflächenpotenziale in Delmenhorst bis 2017 Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Blumen / Zoo Gesundheits- und Körperpflegeartikel Schreibwaren / Papier / Bücher Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren GPK / Hausrat / Geschenkartikel Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente Sportartikel / Fahrräder / Camping Wohneinrichtungsbedarf Möbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten UE / PC / Telekommunikation / Foto und Zubehör medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente Summe d. Spannweiten Verkaufsfläche m² m² m² m² rd. 300 m² m² m² m² Quelle:: ; Einzelhandelskonzept Delmenhorst, Dortmund 2008, S. 79 Mit Blick auf die gute gesamtstädtische Angebotsausstattung in Delmenhorst, die überwiegend hohen Zentralitäten und das absehbare Flächenwachstum in der Region liegen die umsatzumverteilungsneutralen Spielräume für Delmenhorst somit in einem vergleichsweise niedrigen Bereich. Gleichwohl ist bereits in den Ausführungen des Einzelhandelskonzepts darauf hingewiesen worden, dass diese begrenzten (quantitativen) absatzwirtschaftlichen Spielräume nicht dazu dienen sollen qualitative Verbesserungen in räumlicher und struktureller Hinsicht zu verhindern. Vielmehr wurde als gesamtstädtisches Entwicklungsleitbild eine Verbesserung der räumlichen und strukturellen Angebotssituation (räumlich-funktionale Gliederung) formuliert. Dabei spielt vor allem der Erhalt und die Sicherung der Einzelhandelszentralität und Funktionsvielfalt der Delmenhorster Innenstadt als Hauptgeschäftsbereich der Stadt eine besondere Rolle. Daher wurde die Innenstadt als Vorrangstandort für zentrenrelevante Einzel- 33