Große Kreisstadt Zittau

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1 Große Kreisstadt Zittau Auswirkungsanalyse für Verkaufsflächenveränderungen im Fachmarkt- Zentrum und SB-Warenhaus Humboldt-Center CIMA Beratung + Management GmbH Walter-Heinze-Str Leipzig Tel.: Fax: cima.leipzig@cima.de Internet: Bearbeiter: Dr. oec. Eddy Donat Dipl.-Geografin Katharina Groß Leipzig, 16. Mai 2014 Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation und ggf. gesondert schriftlich mit der CIMA vereinbarte Bestimmungszwecke verwenden. Jegliche gewerbliche oder entgeltliche Nutzung, insbesondere durch andere Gutachter und Beratungsbüros zu Vergleichszwecken o.ä., ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. Es wurden ggf. Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layout-Zwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte für einen öffentlichen Gebrauch vorliegen. Die vorliegende Unterlage kann gutachterliche Ausführungen und Bewertungen enthalten, die bei unsachgemäßer Verwendung (z.b. Weitergabe, Vervielfältigung oder Veröffentlichung) einen Vermögensschaden verursachen können. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber bzw. Geschädigten auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA Beratung + Management GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. CIMA Beratung + Management GmbH

3 INHALT 1 AUFGABENSTELLUNG UND VORHABENBESCHREIBUNG Aufgabenstellung Vorhabenbeschreibung 6 2 RAHMENBEDINGUNGEN Lage Einwohner und Einwohnerentwicklung Landesplanung Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Zittau Vorgehensweise und Berechnungsprinzip Berechnungsmethodik Variante 1 Elektronikfachmarkt und 3 Ladeneinheiten Variante 2 Sortimentsänderung im Bestand Variante 3 Drogeriefachmarkt anstatt kleiner FM 38 5 ZUSAMMENFASSUNG UND FAZIT Überblick Ergebnisse nach Varianten Fazit und Empfehlung Zur Entwicklung Humboldt-Center Zu Entwicklungsperspektiven Innenstadt 44 6 ANHANG - GLOSSAR 45 3 POTENZIAL- UND STÄDTEBAULICHE ANALYSE Potenziale Marktgebiet der Stadt Zittau Kaufkraft Einzelhandelsverkaufsflächen der Stadt Zittau Städtebauliche Struktur Zentraler Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt Potenzialbereich Albertstraße Vorhabenstandort Humboldt-Center Sonderstandorte Nahversorgungslagen Resümee städtebauliche Auswirkungen 29 4 AUSWIRKUNGSANALYSE 30 CIMA Beratung + Management GmbH

4 ABBILDUNGEN Abbildung 1: Plan Umstrukturierung SB-Warenhaus zu Verbrauchermarkt + Fachmärkte 8 Abbildung 2: Plan Umstrukturierung Baumarkt 8 Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung- und Prognose Zittau 10 Abbildung 4: Übersicht zentrenrelevante Sortimente ( Zittauer Liste ) 13 Abbildung 5: Verkaufsflächenpotenziale Zittau (in m²) 20 KARTEN Karte 1: Lage Stadt Zittau 9 Karte 2: Stadtgebiet Zittau mit Einzelhandelsagglomerationen 12 Karte 3: Marktgebiet der Stadt Zittau 14 Karte 4: Übersicht der Haupteinkaufslagen in der Zittauer Innenstadt 18 Karte 5: Potenzialbereich Albertstraße 22 Karte 6: Lage des Humboldt-Centers in Zittau 23 Karte 7: Sonderstandorte 25 Karte 8: Lage der Nahversorgungsbereiche 28 TABELLEN Tabelle 1: Kennziffern 9 Tabelle 2: Bevölkerungsdynamik in Zittau 10 Tabelle 3: Bevölkerungsentwicklung Zittau nach Ortslagen 10 Tabelle 4: Einwohner und Kaufkraft im Marktgebiet 15 Tabelle 5: Verkaufsflächen der Stadt Zittau (ohne Lebensmittel) 16 Tabelle 6: Umsatzanteile der Einzelhandelsstandorte am Gesamtumsatz (ohne Lbm) 17 Tabelle 7: Verkaufsflächen und Umsatz Zentraler Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt (ohne Lbm) 19 Tabelle 8: Tragfähige Verkaufsflächen Potenzialfläche Albertstraße 22 Tabelle 9: Umsatz Humboldt-Center nach Branchen (mit Lebensmitteln) 24 Tabelle 10: Verkaufsflächen und Umsatz Sonderstandorte (ohne Lbm) 26 Tabelle 11: Sortimente und Verkaufsflächen Variante 1 31 Tabelle 12: Aktueller Umsatz und Umsatzentwicklung Variante 1 32 Tabelle 13: Umsatzherkunft und Verdrängungsquoten Variante 1 33 Tabelle 14: Sortimente und Verkaufsflächen Variante 2 35 Tabelle 15: Aktueller Umsatz und Umsatzentwicklung Variante 2 36 Tabelle 16: Umsatzherkunft und Verdrängungsquoten Variante 2 37 Tabelle 17: Sortimente und Verkaufsfläche Variante 3 38 Tabelle 18: Aktueller Umsatz und Umsatzentwicklung Variante 3 39 Tabelle 19: Umsatzherkunft und Verdrängungsquoten Variante 3 40 CIMA Beratung + Management GmbH

5 FOTOS Foto 1: Einkaufszentrum Humboldt-Center 7 Foto 2: Johannisplatz 21 Foto 3: Marktplatz 21 Foto 4: Innere Weberstraße 21 Foto 5: Bautzner Straße / Haberkornplatz 21 Foto 6: Sonderstandort Humboldt-Center - Eingang REWE 24 Foto 7: Sonderstandort Humboldt-Center - Parkplätze 24 Foto 8: Sonderstandort Äußere Weberstraße 27 Foto 9: Sonderstandort Äußere Weberstraße 27 Foto 10: Christian-Keimann-Straße 27 Foto 11: Christian-Keimann-Straße 27 CIMA Beratung + Management GmbH

6 1 AUFGABENSTELLUNG UND VORHABENBESCHREIBUNG 1.1 Aufgabenstellung Auftraggeber: Stadtverwaltung Zittau Wirtschaftsförderung und Stadtmarketing Markt Zittau Ansprechpartnerin: Frau Gloria Heymann Bearbeitungszeitraum: März bis April 2014 Vorhabenbeschreibung: Auftrag: Die CIMA Beratung + Management GmbH wurde beauftragt, eine Auswirkungsanalyse mit folgenden Bestandteilen zu erstellen: Basis- und Potenzialanalyse Ermittlung wesentlicher allgemeiner Strukturdaten Bestandsanalyse zur derzeitigen Einzelhandelsstruktur in Zittau. Erfassung aller Einzelhandelsbetriebe (ohne Lebensmittel). Abgrenzung des Marktgebietes Städtebauliche Analyse wichtiger Wettbewerbsstandorte/Einzelhandelsagglomerationen in Zittau (Ableitung Kundenverhalten und Auswirkungen) Auswirkungsanalyse nach drei Umstrukturierungs-Varianten Berechnung der Abschöpfungsquoten des branchenrelevanten Marktpotenzials Berechnung der Umsatzherkunft, der veränderten Umsatzbindungsquoten bzw. der Umsatzverlagerungen Prüfung der Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und andere Wettbewerbsstandorte 1.2 Vorhabenbeschreibung Das Einkaufszentrum Humboldt-Center besteht aus zwei Gebäudekomplexen, die im Folgenden als SB-Warenhaus und Baumarkt bezeichnet werden (s. Foto 1). Dieses Fachmarktzentrum soll konzeptionell und nutzungsseitig größere Veränderungen erfahren. Der Mieter möchte das bisherige Toom-SB-Warenhaus zukünftig zu einem Rewe-Verbrauchermarkt umstrukturieren und auf etwa m² VKF begrenzen. Die so frei werdenden Flächen sollen für die Ansiedlung eines Elektronik- Fachmarktes und weiteren kleinen Fachmärkten genutzt werden (s. Abbildung 1). Im Gebäudeteil Baumarkt soll der bestehende Branchenmix erhalten bleiben und nur bei den bereits vorhandenen kleineren Fachmärkten für Schuhe und Zooartikel um ein Drittel (Zoo) bzw. die Hälfte (Schuhe) der heutigen Verkaufsfläche erweitert werden (s. Abbildung 2). Entsprechend dem rechtskräftigen Vorhaben- und Erschließungsplan wäre das Vorhaben baurechtlich zulässig. Die geplanten Veränderungen widersprechen jedoch dem Einzelhandelskonzept der Stadt Zittau von Deshalb will die CIMA Beratung + Management GmbH

7 Stadt das bisher geltende Baurecht in Form des VEP ändern und hat im Juli 2013 dazu bereits einen neuen B-Plan-Aufstellungsbeschluss gefasst. Daraufhin erfolgten mehrere Gespräche zwischen Eigentümer und Stadt mit dem Ziel, den VEP einvernehmlich zu ändern. Dazu sollen Kompromisse erzielt werden, mit neuen baulichen Strukturen die Wirtschaftlichkeit der Nutzungen auf dem Plangelände nachhaltig zu sichern, und gleichzeitig die Einkaufsinnenstadt als den wichtigsten Zentralen Versorgungsbereich nicht stärker zu gefährden. Im derzeitigen Bestand sind Flächenveränderungen nach bestehenden Baurecht zulässig, da der hier gültige Vorhaben- und Erschließungsplan innerhalb des festgesetzten Sondergebiet Einzelhandel keine Sortimente oder Verkaufsflächen bestimmt. Seit dem neuen Aufstellungsbeschluss wurde in mehreren Verhandlungen zwischen der Stadt, dem Eigentümer BBV Immobilien-Fonds Nr. 08 und dem Ankermieter Rewe für die Nutzung des Objekts ein Umstrukturierungs- Vorschlag erarbeitet, der in der folgenden Verträglichkeitsuntersuchung als Variante 1 bezeichnet wird. In einer Variante 2 soll untersucht werden, welche Auswirkungen eine Sortimentsumstrukturierung innerhalb des SB-Marktes nach sich zieht, wenn also kein neues Baurecht hergestellt werden kann und man damit im Bestand umstrukturiert. Durch einen Vergleich beider Varianten ist daraufhin abzuwägen, ob eine bauliche und damit auch baurechtliche Neuaufstellung des Centers sich nachteilig auf die Entwicklung der Innenstadt resp. der Stadt Zittau auswirken könnte. Schließlich präferiert das Unternehmen auch die Kopplung mit einem größeren Drogeriemarkt. Dieser könnte anstelle der in Variante 1 geplanten drei kleineren Fachmärkte vor dem neuen Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche von 700m² Platz finden. Diese Option soll in Variante 3 untersucht werden, inwiefern die damit verbundenen Branchenveränderungen insbesondere im Bereich Dorgeriewaren Auswirkungen auf die Attraktivität der Innenstadt haben. Foto 1: Einkaufszentrum Humboldt-Center Baumarkt Quelle: RAPIS Sachsen SB-Warenhaus CIMA Beratung + Management GmbH

8 Abbildung 1: Plan Umstrukturierung SB-Warenhaus zu Verbrauchermarkt + Fachmärkte Abbildung 2: Plan Umstrukturierung Baumarkt Quelle: IC Technik GmbH & Co.KG Quelle: IC Technik GmbH & Co.KG CIMA Beratung + Management GmbH

9 2 RAHMENBEDINGUNGEN Karte 1: Lage Stadt Zittau 2.1 Lage Die Stadt Zittau liegt im äußersten Südosten des Freistaates Sachsen an der Grenze zu Polen und Tschechien im Landkreis Görlitz. Die Große Kreisstadt hat aktuell Einwohner 1. Die nächstgelegenen Zentren sind die Stadt Bautzen im Nordwesten (50km Entfernung) und die Stadt Görlitz im Norden (35km Entfernung) der Stadt Zittau (s. Karte 1). Bautzen Görlitz Der Kaufkraftindex in der Stadt Zittau liegt bei 83,1 und damit niedriger als der sächsische Durchschnitt. Die hohe Einzelhandelszentralität der Stadt von 156,2 gibt bereits einen Hinweis auf die Größe des Marktgebietes und die Bedeutung der Stadt für das Umland (s. Tabelle 1). Zittau Quelle: Microsoft MapPoint 2013; Bearbeitung: CIMA 2014 Tabelle 1: Kennziffern Kennziffern Einwohner Stadt Zittau Kaufkraftindex Stadt Zittau 83,1 Einzelhandelszentralität Stadt Zittau 156,2 Kaufkraftindex für Sachsen 89,4 1 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen; Stand: Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen; BBE!CIMA!MBResearch, 2013 CIMA Beratung + Management GmbH

10 2.2 Einwohner und Einwohnerentwicklung Die Stad Zittau hat seit der Wiedervereinigung große Einwohnerverluste zu verzeichnen (s. Abbildung 3). Die Gesamteinwohnerzahl im Stadtgebiet nahm bis zum Jahr 2012 gegenüber dem Vergleichsjahr 1990 um etwa Einwohner ab. Dies ist ein Bevölkerungsverlust von 32,7%. Der Zittau umgebende Landkreis Görlitz hat mit einem Bevölkerungsverlust von 26% eine geringere Abnahme zu verzeichnen. Diese Bevölkerungsrückgänge sind aber nicht untypisch für großstadtfern gelegene Gemeinden in den neuen Bundesländern. Die ursprüngliche Dynamik der Schrumpfung hat sich in den letzten Jahren jedoch verringert. Der Bevölkerungsrückgang schwächte sich seit dem Ende der 1990er Jahre immer weiter ab. Waren in den 1990ern noch 1,7% durchschnittlicher jährlicher Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen, folgten durchschnittlich -1,3% p.a. nach In den vergangenen drei Jahren lag der Wert durchschnittlich bei 1,2% (s. Tabelle 2). Die 5. regionalisierte Bevölkerungsprognose des Freistaats Sachen prognostiziert, dass der jährliche Bevölkerungsrückgang auch noch bis zum Jahr 2025 anhalten wird. In der optimistischen ersten Variante wird eine Gesamtbevölkerungszahl von Einwohnern im Jahr 2025 vorhergesagt. Dies würde einem durchschnittlichen jährlichen Bevölkerungsverlust von 1,2% entsprechen (s. Abbildung 3). Die Kernstadt und die umliegenden Ortsteile sind unterschiedlich stark vom Schrumpfungsprozess betroffen. Die Bevölkerung der Kernstadt verringerte sich in den letzten vier Jahren mit einer Abnahme von jährlich -0,96% deutlich langsamer als jene der Ortsteile mit jährlich -1,87% (s. Tabelle 3). Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung- und Prognose Zittau Bevölkerungszahl Zittau Prognose Variante 1 Prognose Variante Quelle: Sächsisches Landesamt für Statistik 2014; Bearbeitung CIMA 2014 Tabelle 2: Bevölkerungsdynamik in Zittau Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre Zeitraum -32,7% -17,9% -12,9% -4,9% ø pro Jahr -1,5% -1,7% -1,3% -1,2% Quelle: Sächsisches Landesamt für Statistik 2014; Bearbeitung CIMA 2014 Tabelle 3: Bevölkerungsentwicklung Zittau nach Ortslagen Jahr absolut ø pro Jahr Kernstadt ,96 Ortsteile ,87 Quelle: Große Kreisstadt Zittau 2014; Bearbeitung CIMA 2014 CIMA Beratung + Management GmbH

11 2.3 Landesplanung Die Stadt Zittau hat den raumordnerischen Status eines Mittelzentrums. Hierfür gilt entsprechend dem Landesentwicklungsplan des Freistaates Sachsen von 2013: Konzentrationsgebot Z Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von Einkaufszentren und großflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen großflächigen Handelsbetrieben, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den vorstehend bezeichnenden großflächigen Einzelhandelseinrichtungen vergleichbar sind, ist nur in Ober- und Mittelzentren zulässig.. Damit soll einer ausufernden Flächenansiedlungspolitik entgegengewirkt werden, indem große bzw. größere Handelsbetriebe auch räumlich den Standorten vorbehalten sind, die die entsprechend großen (Einwohner-)Potenziale und Raumfunktionen haben. Integrationsgebot Z : Bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder einer Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Sortimente von mehr als 800m² ist die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen nur in städtebaulich integrierter Lage zulässig. In den Zentralen Orten, in denen zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen sind, sind diese Vorhaben nur in den zentralen Versorgungsbereichen zulässig. Dieses Ziel dient dem Schutz der Funktion und Attraktivität von Innenstädten und innerstädtischer Nebenzentren als Versorgungsbereiche (Handel, Dienstleistung, Verwaltung). Es wird differenziert zwischen innenstadtrelevanten und nicht innenstadtrelevanten Einzelhandelseinrichtungen. Nahversorgungsrelevante Sortimente stellen dabei eine Teilmenge der zentrenrelevanten Sortimente dar (siehe auch HA Großflächiger Einzelhandel 2 ). Kongruenzgebot Z : Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll nicht dazu führen, dass der Einzugsbereich den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes wesentlich überschreitet. Die Auswirkung der Einzelhandelseinrichtung in Form von erhöhter Kaufkraftbindung bzw. Kaufkraftzuflüsse aus anderen Gebieten, was zu einer Funktionsschädigung in dortigen Zentren führen kann, soll vermieden werden. Das Marktgebiet des Betriebes und Sortimentes soll auf den jeweiligen Verflechtungsbereich beschränkt bleiben. Beeinträchtigungsverbot Z : Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen darf weder durch Lage, Größe des Vorhabens oder Folgewirkungen das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungssystems oder die verbrauchernahe Versorgung des Zentralen Ortes sowie der benachbarten Zentralen Orte substanziell beeinträchtigen. Das Beeinträchtigungsverbot unterstreicht den Schutz des zentralörtlichen Versorgungssystems, sowohl innerörtlich als auch der Zentralen Orte benachbarter Gemeinden. 2 s. Def. laut Sächsische Handlungsanleitung für großflächige Einzelhandelseinrichtungen vom : Nahversorgungsrelevante Sortimente sind vor allem die Waren des täglichen Bedarfs, insbesondere für die Grundversorgung mit Lebensmitteln. Sie sind zugleich eine Teilmenge der zentrenrelevanten Sortimente. CIMA Beratung + Management GmbH

12 2.4 Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Zittau Karte 2: Stadtgebiet Zittau mit Einzelhandelsagglomerationen Die Große Kreisstadt Zittau verfügt seit dem Jahr 2008 über ein Einzelhandelskonzept 3. Primäres Ziel dieses Konzeptes ist es, den Einzelhandel im Zentralen Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt zu erhalten, zu entwickeln und aufzuwerten. Insgesamt wurden fünf Zentrale Versorgungsbereiche nach einem zweistufigen System in Zittau ausgewiesen. Nach der Schließung des Plus-Discounters im Bereich des Zentralen Versorgungsbereiches Max-Müller-Straße beschloss der Stadtrat im Jahr 2010 dessen Streichung aus dem Einzelhandelskonzept, da die Aussicht auf Neueröffnung eines neuen Lebensmittelmarktes äußerst gering waren. Das Hauptzentrum bildet der Zentrale Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt, der sich innerhalb des Rings der Bundesstraße 99 im historischen Stadtkern befindet. Hinzu kommen die verbleibenden drei Nahversorgungslagen Südstraße, Leipziger Straße und der Markt Hirschfelde. Des Weiteren verfügt die Stadt Zittau über drei Sonderstandorte Handel: Äußere Weberstraße, Christian-Keimann-Straße und Humboldtcenter (s. Karte 2). ZVB Einkaufsinnenstadt ZVB Nahversorgungsbereiche Sonderstandorte Kartengrundlage: MapPoint 2013; Bearbeitung: CIMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh 2008: Einzelhandelskonzept für die Stadt Zittau CIMA Beratung + Management GmbH

13 Bezüglich der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung wird empfohlen, sich an dem sortimentsbezogenen Leitbild und den ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichen zu orientieren. Als zentrenrelevante Sortimente wurden die Sortimente laut Abbildung 4 bestimmt. In der Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes wurde der Bebauungsplan Nr. XXVII Regelung des Einzelhandels im Stadtgebiet von Zittau mit Ortsteil Pethau beschlossen, der neue Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten >200m² Verkaufsfläche außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche ausschließt. Sowohl entsprechend dem Landesentwicklungsplan Sachsen von 2013 als auch entsprechend dem B-Plan zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Zittau ist eine Ansiedlung oder Veränderung großflächiger Einzelhandelsbetriebe bzw. Einzelhandelbetriebe mit >200m² VKF mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche auf dem unbeplanten Innenbereich nicht zulässig. Das Vorhaben befindet sich jedoch in einem Sondergebiet Handel, welches mit der Veränderung planungsrechtlich neu fixiert werden soll. Abbildung 4: Übersicht zentrenrelevante Sortimente ( Zittauer Liste ) Nahrungs- und Genussmittel, inkl. Lebensmittelhandwerk, Getränke, Reformwaren Drogeriewaren, Parfümeriewaren / Kosmetika, Apothekerwaren, Sanitätswaren Blumen, zoologischer Bedarf Papier- und Schreibwaren, Büroartikel Zeitschriften, Bücher Spielwaren, Bastelartikel Oberbekleidung, Wäsche, Wolle, Kurzwaren, Stoffe, sonstige Textilien Schuhe, Lederbekleidung, Lederwaren und Accessoires Sportbekleidung und -schuhe, kleinvolumige Sportartikel Unterhaltungselektronik, Elektrokleingeräte (weiße und braune Ware), Geräte der Telekommunikation Computer, Büroorganisationsmittel, Büro- und Kommunikationstechnik Ton- und Bildträger, Unterhaltungssoftware Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen und Zubehör Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik, Geschenkartikel, Antiquitäten / Kunst Fotogeräte, Videokameras, Fotowaren optische Waren, Hörgeräte Uhren, Schmuck CIMA Beratung + Management GmbH

14 3 POTENZIAL- UND STÄDTEBAULICHE ANALYSE Karte 3: Marktgebiet der Stadt Zittau 3.1 Potenziale Marktgebiet der Stadt Zittau Für die Einschätzung offener Umsatzpotenziale, die auch für die Einkaufsinnenstadt und die dortige Potenzialfläche Albertstraße betrachtet werden müssen, wird kein separates Einzugsgebiet für das Humboldt-Center bestimmt, sondern das Marktgebiet der Gesamtstadt zugrunde gelegt. Aufgrund der autoorientierten Lage strahlen die Sonderstandorte (Sondergebiete Handel) der Stadt Zittau maßgeblich auf das Marktgebiet der Gesamtstadt aus, da die Kunden auch bei längeren Anfahrtswegen die den Innenstädten vorgelagerten Einkaufszentren ansteuern. Aus diesem Grund ist das das Einzugsgebiet des Humboldt-Centers als nahezu identisch mit dem Marktgebiet der Gesamtstadt zu sehen. Das Einzugsgebiet wird demzufolge entsprechend der Abgrenzung laut Einzelhandelskonzept festgelegt. Die Kaufkraftbindung unterscheidet sich je nach Einzelhandelsagglomeration innerhalb des Stadtgebietes, sie muss aber nicht für jeden Standort einzeln berechnet werden, da sie sich durch das hier untersuchte Planvorhaben abermals verändert. Für die Umsatzumlenkungen und die sich daraus ergebenden Auswirkungen sind diese unerheblich., Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2008 Legende: rot: Stadtgebiet blau: Naheinzugsgebiet grün: erweitertes Einzugsgebiet CIMA Beratung + Management GmbH

15 3.1.2 Kaufkraft Die Kaufkraft im Marktgebiet der Stadt Zittau setzt sich neben der Stadt Zittau aus der Kaufkraft der Gemeinden im Einzugsgebiet sowie einem Streubereich im angrenzenden Gebiet von Tschechien und Polen zusammen. Letzterer kann nicht anhand einer konkreten Gebietsabgrenzung ermittelt werden, da die Streuung bis zu Städten wie Bogatynia (Polen) oder Liberec (Tschechien) reicht. Zur Ermittlung der Kaufkraft aus Streuumsätzen wurden 25 Tsd. Einwohner als Potenzial eingeschätzt. Die Kaufkraft für die Gemeinden in Tschechien und Polen wurde anhand der Konsumausgaben geschätzt. Eine Übertragung z. B. des Index für die Kaufkraft aus den statistischen Daten der entsprechenden Länder ist nicht möglich, da der Indexwert für unsere Berechnungen sich auf den bundesdeutschen Durchschnitt bezieht. Die Kaufkraft im benachbarten Ausland schwankt entsprechend den statistischen Angaben um umgerechnet Euro pro Kopf p.a. Dies entspricht einem Kaufkraftniveau zum bundesdeutschen Durchschnitt von 35%. So ergibt sich für den Streubereich ein Kaufkraftpotenzial von ca. 13 Mio. Euro ohne Lebensmittel (s. Tabelle 4) und in der Summe für das gesamte Marktgebiet ca. 195 Mio. Euro. Die vorhandene Kaufkraft ohne Lebensmittel für das Marktgebiet von Zittau beträgt ca. 195 Mio. p.a.. Über die Ermittlung des in Zittau generierten Einzelhandelsumsatzes lässt sich schließlich die Umsatzbindung resp. der potenziell freie Umsatz ermitteln (s. Pkt ). Tabelle 4: Einwohner und Kaufkraft im Marktgebiet Ort Einwohner Kaufkraftkennziffer vorhandene Kaufkraft in Mio. (ohne Lbm) Zittau ,1 78,7 Berthelsdorf ,3 3,4 Bertsdorf-Hörnitz ,0 6,9 Neugersdorf ,9 8,8 Eibau ,9 9,0 Großschönau ,0 10,0 Hainewalde ,4 4,8 Herrnhut ,3 9,2 Jonsdorf ,4 5,1 Leutersdorf ,3 7,7 Mittelherwigsdorf ,8 9,1 Oderwitz ,1 8,1 Olbersdorf ,0 9,1 Oybin ,9 4,6 Seifenhennersdorf ,3 8,0 Streubereich Polen/Tschechien ,0 12,8 Summe bzw. Mittelwert ,0 195,3 CIMA Beratung + Management GmbH

16 3.1.3 Einzelhandelsverkaufsflächen der Stadt Zittau Im Rahmen der vorliegenden Verträglichkeitsuntersuchung erfolgte am eine, mit Ausnahme des Sortiments Lebensmittel, vollständige Verkaufsflächenerhebung im Stadtgebiet Zittau. Es wurde eine Gesamtverkaufsfläche von m² erhoben. Die Verkaufsflächen, sowie respektive auch Umsatzerhebungen, erfolgen in einer Gliederung nach 32 Sortimenten 4. Zur Wahrung einer Übersicht bzw. Überschaubarkeit wird in den folgenden Berechnungen von einer Zusammenfassung nach 14 Branchen (ohne Lebensmittel) ausgegangen. Welche Sortimente in der jeweiligen Branche zusammengefasst werden, kann bereits von den Bezeichnungen der Branchen abgeleitet werden. Über eine Ermittlung der Verkaufsflächen nach Sortimenten wird mit Hilfe von allgemein anerkannten bzw. der Fachliteratur entnommenen, durchschnittlichen Flächenproduktivitäten nach Sortimenten der Ist- Umsatz aller Einzelhandelsbetriebe ermittelt. Eine allgemein gültige durchschnittliche Flächenproduktivität je Branche kann daraus nicht abgeleitet werden und wird deshalb in der nachfolgenden Übersicht auch nicht ausgewiesen. Der Umsatz für die in der Stadt Zittau insgesamt vorhandenen Verkaufsflächen beläuft sich auf ca. 181 Mio. p.a. (s. Tabelle 5). Tabelle 5: Verkaufsflächen der Stadt Zittau (ohne Lebensmittel) IST IST Branchen nach Sortimentszusammenfassung Verkaufsfläche Umsatz in m² Mio. p.a. Gesundheit und Körperpflege ,8 Zeitschriften, Schnittblumen ,6 Bekleidung, Wäsche ,0 Schuhe, Lederwaren ,4 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 976 8,6 Bücher, Schreibwaren 947 4,6 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik ,4 Sportartikel, Fahrräder ,5 Spielwaren 310 0,9 Hobbybedarf, Zooartikel 898 2,7 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,0 Möbel, Antiquitäten ,2 Heimtextilien ,6 Baumarktartikel, Gartenbedarf ,6 Summe ,9 Da die Flächenanteile je Sortiment an der Branche nach den verschiedenen Standorten bzw. Planalternativen unterschiedlich sind, ergeben sich in den folgenden Berechnungen jeweils leicht differenzierte Flächenproduktivitäten je Branche, die deshalb ebenfalls nicht als Mittelwert ausgewiesen werden. 4 Auflistung der Sortimente nach CIMA-Struktur s. Anhang CIMA Beratung + Management GmbH

17 Die höchsten Umsatzanteile entfallen auf Betriebe, die sich außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche oder der Sonderstandorte befinden. An zweiter Stelle folgt bereits der Zentrale Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt (s. Tabelle 6). Die Nahversorgungslagen, die sich zum Teil recht nah an den Sonderstandorten befinden, erzielen ihre Umsätze überwiegend durch das Sortiment Lebensmittel. Da dieses Sortiment in der vorliegenden Analyse nicht betrachtet wird, sind die Umsatzanteile anderer Sortimente entsprechend niedrig. Diese Standorte sind bei der Untersuchung der Umsatzumlenkungen durch das Planvorhaben kaum bis gar nicht relevant. Von den Sonderstandorten können an der Äußere Weberstraße fast 1/5 des Gesamtumsatzes der Einzelhandelsbetriebe in Zittau generiert werden. An den Standorten Christian-Keimann-Straße und Humboldt-Center können 12 bzw. 14 % des Gesamtumsatzes (jeweils ohne Lebensmittel) erzielt werden. Tabelle 6: Umsatzanteile der Einzelhandelsstandorte am Gesamtumsatz (ohne Lbm) Standorte Anteil am Umsatz in % ZVB "Einkaufsinnenstadt" 25,0% ZVB Nahversorgungslage "Leipziger Straße" 0,9% ZVB Nahversorgungslage "Südstraße" 0,2% Sonderstandort "Äußere Weberstraße" 19,5% Sonderstandort "Christian-Keimann-Straße" 12,1% Sonderstandort "Humboldtcenter" 14,4% Sonstige Lagen 27,9% CIMA Beratung + Management GmbH

18 3.2 Städtebauliche Struktur Karte 4: Übersicht der Haupteinkaufslagen in der Zittauer Innenstadt Zentraler Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt Der Zentrale Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt liegt in der historischen Innenstadt Zittaus. Er umfasst die Bereiche des zentralen Marktes, des Rathausplatzes und der Neustadt im östlichen Teil der Innenstadt. Besondere Bedeutung kommt der Bautzener Straße, der Inneren Weberstraße, der Frauenstraße, der Straße Neustadt mit dem Salzhaus, dem Johannisplatz und der Reichenberger Straße zu, da diese Straßen und Plätze die Haupteinkaufslagen bilden. Die, ebenfalls im Gebiet des ZVB liegende, Albertstraße ist bislang wenig durch Einzelhandel erschlossen. Hier befindet sich lediglich ein preisorientierter Sonderpostenmarkt mit gemischtem Sortiment. An den Rändern des Versorgungsbereiches sind verstärkt Leerstände sowie baufällige Gebäude zu verzeichnen. In den Haupteinkaufslagen ist die Gebäudesubstanz überwiegend saniert und dicht mit Einzelhandel sowie einzelhandelsnahen Dienstleistungen besetz. Insgesamt weist die Innenstadt einen überwiegend kleinteiligen aber attraktiven Handelsbesatz auf. Parkplätze befinden sich auf dem Markt, nördlich und südlich des Salzhauses (Neustadt), vor dem Rathaus, östlich der Rosenstraße (außerhalb des ZVB) und im direkten Umfeld der Innenstadt. ZVB Einkaufsinnenstadt Haupteinkaufslagen Kartengrundlage: MapPoint 2013; Bearbeitung: CIMA 2014 CIMA Beratung + Management GmbH

19 Die IST-Verkaufsfläche beträgt, ohne die Sortimente Lebensmittel, m² und der Gesamtumsatz beträgt 46,6 Mio. p.a. (s. Tabelle 7). Die größten Umsatzanteile werden durch die Sortimente Bekleidung/Wäsche sowie Uhren, Schmuck, medizinisch-orthop. Bedarf generiert. Tabelle 7: Verkaufsflächen und Umsatz Zentraler Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt (ohne Lbm) Branchen nach Sortimentszusammenfassung Verkaufsfläche Umsatz IST in m² IST Mio. p.a. Gesundheit und Körperpflege ,3 Zeitschriften, Schnittblumen 360 1,6 Bekleidung, Wäsche ,9 Schuhe, Lederwaren 786 2,8 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 706 6,0 Bücher, Schreibwaren 688 3,7 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik ,9 Sportartikel, Fahrräder ,9 Spielwaren 140 0,4 Hobbybedarf, Zooartikel 55 0,3 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 984 2,5 Möbel, Antiquitäten 370 0,8 Heimtextilien ,5 Baumarktartikel, Gartenbedarf 0 0,0 Summe ,6 CIMA Beratung + Management GmbH

20 Zur Erörterung von Entwicklungsperspektiven in Zittau resp. der Innenstadt wurde über die vorhandenen Verkaufsflächen der gebundene Umsatz in der Stadt ermittelt. Aus einer Gegenüberstellung der ermittelten Kaufkraftpotenziale zu den gebunden Umsätzen lassen sich offene Umsatzpotenziale sowie auch offensichtlich zu hohe Umsatzbindungen ableiten. Die offenen Verkaufsflächenpotenziale resultieren daraus, dass dem potenziell zu bindenden Umsatz (Kaufkraftpotenzial in Bezug auf die mögliche Bindungsquote) der tatsächlich gebundene Umsatz auf vorhandener Fläche gegenübergestellt wird. Hieraus wiederum können in einer Modellrechnung Verkaufsflächen abgeleitet werden, die diese potenziellen Umsätze binden könnten (Berechnung über durchschnittliche Flächenproduktivitäten je Branche bezogen auf den offenen Umsatz je Branche). Zur besseren Umsatzbindung in Zittau ergibt sich eine Modellrechnung (ohne Lebensmittel) laut Abbildung 5. Eine umfassende, vollständige Interpretation dieser Daten kann hier nicht vorgenommen werden. Insbesondere ist zu beachten, dass sich hinter den zusammengefasten Branchen mehrere Einzelsortimente befinden. Bei Flächenüberhängen werden keine negativen Daten ausgewiesen, so dass hier kein Saldo der Sortimentsgruppe (Branche) abzulesen ist. So existieren bei Bau, Garten, Kfz-Zubehör zwar erhebliche Flächenüberhänge, jedoch nur bei Kfz- Zubehör wird ein Potenzial errechnet, welches dann in der Übersicht erscheint. Interessant erscheinen die Potenziale in der Branche Bekleidung und Wäsche, welche auf einen typischen Bedarf nach attraktiven zentrenrelevanten Sortimenten hinweist. Gleiches gilt für Schuhe/Lederwaren, Uhren/Schmuck, und Sport/Spiel. Für den Bedarfsbereich Gesundheit/Körperpflege ist der größere Anteil offener Verkaufsflächenpotenziale dem Sortiment Apotheken zuzuschreiben (knapp 200 m²), aber auch für Drogeriewaren werden ca. 100 m² ausgewiesen. Im Bereich Elektro sind insbesondere im Sortiment Computer, Büro- und Telekommunikation über m² errechnet worden. Dies resultiert letztlich auch aus dem zu verzeichnenden höheren Abfluss auf Grund eines großen Einzugsradius in diesem Sortiment. Abbildung 5: Verkaufsflächenpotenziale Zittau (in m²) Gesundheit und Körperpflege Zeitschriften, Schnittblumen Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, medizinisch- Bücher, Schreibwaren Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik Sportartikel, Fahrräder Spielwaren Hobbybedarf, Zooartikel Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Möbel, Antiquitäten Heimtextilien Baumarktartikel, Gartenbedarf, Kfz-Zubehör CIMA Beratung + Management GmbH

21 Foto 2: Johannisplatz Foto 4: Innere Weberstraße Foto 3: Marktplatz Foto 5: Bautzner Straße / Haberkornplatz CIMA Beratung + Management GmbH

22 3.2.2 Potenzialbereich Albertstraße Karte 5: Potenzialbereich Albertstraße Innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches Einkaufsinnenstadt wurde der Potenzialbereich Albertstraße ausgewiesen. Für ein mögliches Einkaufszentrum in diesem Bereich plante ein potenzieller Investor ein Projekt mit ca m² Verkaufsfläche 5. Es wurden hierfür folgende Sortimente vorgesehen: Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren, Textil / Bekleidung, Schuhe, Heimtextilien, Elektro. Mit der Auswirkungsanalyse wurde berechnet, welche zusätzliche Kaufkraftbindung aus dem Marktgebiet möglich wäre und daraus auf ein Verkaufsflächenpotenzial von m² geschlussfolgert, was (noch) zu keiner Umverteilung an Kaufkraft führen würde. Die hier ermittelten Verkaufsflächen- Potenziale (s. Tabelle 8) decken sich in etwa mit den durch die vorliegende Modellrechnung ermittelten Potenzialen (vgl. Pkt ). Diese Potenziale sind letztlich bei der Einschätzung der Entwicklungsperspektiven für die Innenstadt nach Erörterung der Kaufkraftumlenkungen aus dem Vorhaben Umstrukturierung Humboldt-Center mit zu berücksichtigen, ohne daraus ein konkretes Nutzungskonzept für diesen Standort ableiten zu wollen. Quelle: Einzelhandelskonzept für die Stadt Zittau, 2008 Tabelle 8: Tragfähige Verkaufsflächen Potenzialfläche Albertstraße 5 s. dazu Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh 2012: Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Fachmarktzentrums als offenes Center in der Einkaufsinnenstadt von Zittau Quelle: GMA 2012 CIMA Beratung + Management GmbH

23 3.2.3 Vorhabenstandort Humboldt-Center Das Humboldt-Center liegt im statistischen Bezirk Zittau Süd (siehe Karte 6). Der Standort befindet sich ca. 1km südwestlich des Hauptversorgungsbereiches Einkaufsinnenstadt am Außenring Schrammstraße in Anbindung an die Hochwaldstraße. Damit ist dieser Einzelhandelsstandort maßgeblich auf Autokunden ausgerichtet. Durch die Nähe zum Grenzübergang Friedensstraße ist dieser Standort auch für tschechische und polnische Besucher erster Anlaufpunkt. Das Umfeld des Standortes ist durch unterschiedliche Flächennutzungen geprägt. Östlich des Standortes befindet sich unmittelbar gegenüber an der Hochwaldstraße/Ecke Kantstraße ein Lebensmitteldiscounter. Dahinter schließt sich entlang der Kantstraße Wohnbebauung, zum überwiegenden Teil mit mehrgeschossigen Wohnbauten (Lisa-Tetzner-Straße) an. Ebenso sind im Norden entlang der Schrammstraße und Hochwaldstraße mehrgeschossige Wohnbauten zu finden. Im Westen/Südwesten wird der Standort von Ackerflächen eingefasst. Durch die Wohnbebauung mit relativ hoher Wohndichte (Mehrgeschosswohnen) in einer eher als Nahdistanz einzuschätzenden Entfernung ( m in Nord- und Ostrichtung) ist von einem entsprechenden Kundenkreis auszugehen, die das Center zur Nahversorgung nutzen. Dies wird auch unterstützt durch die Haltestelle der Stadtbuslinie B direkt vor dem Humboldt-Center. 700m südöstlich des Humboldt-Centers liegt der Zentrale Versorgungsbereich Nahversorgungsbereich Südstraße. Hier befindet sich ein Lebensmitteldiscounter mit ca. 800 m² Verkaufsfläche sowie wenige kleinere Geschäfte bzw. Dienstleister. Auf Grund der geringen Verkaufsfläche hat dieser keine Ausstrahlung in seiner Wirkung bis zu dem Standort des Humboldt-Centers. Karte 6: Lage des Humboldt-Centers in Zittau ZVB Einkaufsinnenstadt ZVB Nahversorgung Sondergebiete Handel Humboldt-Center Kartengrundlage: MapPoint 2013; Bearbeitung CIMA2014 CIMA Beratung + Management GmbH

24 Die IST-Verkaufsfläche beträgt m² und der Gesamtumsatz liegt bei ca. 40 Mio. p.a. (s. Tabelle 9). Der größte Umsatzanteil wird durch das Sortiment Lebensmittel generiert. Einige Branchen wie Sportartikel, Möbel und Heimtextilien werden nicht angeboten. Foto 6: Sonderstandort Humboldt-Center - Eingang REWE Tabelle 9: Umsatz Humboldt-Center nach Branchen (mit Lebensmitteln) IST IST Branchen nach Sortimentszusammenfassungen Verkaufsfläche Umsatz in m² Mio. p.a. Lebensmittel, Reformwaren ,1 Gesundheit und Körperpflege 650 2,1 Zeitschriften, Schnittblumen 130 0,7 Bekleidung, Wäsche 450 1,5 Schuhe, Lederwaren 530 1,3 Uhren, Schmuck, medizinisch-orthop. Bedarf 60 0,5 Bücher, Schreibwaren 45 0,1 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 400 1,6 Sportartikel, Fahrräder 0 0,0 Spielwaren 120 0,4 Hobbybedarf, Zooartikel 200 0,6 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 500 1,7 Möbel, Antiquitäten 0 0,0 Heimtextilien 0 0,0 Baumarktartikel, Gartenbedarf ,6 Foto 7: Sonderstandort Humboldt-Center - Parkplätze Summe ,2 CIMA Beratung + Management GmbH

25 3.2.4 Sonderstandorte Neben dem Humboldt-Center existieren zwei weitere Sondergebiete Handel, die im Einzelhandelskonzept als Sonderstandorte mit zentralitätsprägender Funktion ausgewiesen wurden. Der Sonderstandort Äußere Weberstraße liegt etwa 1,8km westlich der Einkaufsinnenstadt. Der Sonderstandort Christian-Keimann-Straße befindet sich 900m östlich der Innenstadt. Nördlich des Sondergebietes an der Christian-Keimann-Straße liegt der Zentrale Nahversorgungsbereich Leipziger Straße (s. Karte 7). An beiden Sonderstandorten befindet sich eine Kauflandfiliale als größter Einzelhandelsbetrieb am Standort. Darüber hinaus werden sie durch mehrere Fachmärkte ergänzt. Am Sonderstandort Christian-Keimann-Straße befinden sich ein Restpostenbaumarkt und ein Fachmarkt für Heimtextilien und Möbel. Am Sonderstandort Äußere-Weberstraße sind ein Textilfachmarkt, ein Heimelektronikfachmarkt und ein Möbelfachmarkt vorhanden. Die Kaufland SB-Warenhäuser integrieren in ihren Gebäuden an beiden Standorten weitere kleinere Einzelhandelsgeschäfte und Dienstleister, welche das Angebot ergänzen. Dazu gehören beispielsweise Blumengeschäfte, Tabak-und Zeitschriftenhändler sowie Reisebüros. Der Sonderstandort Christian-Keimann-Straße hat in einem fußläufigen Umfeld mehrgeschossige Wohnbebauung. So wird dieser Standort ähnlich wie im Humboldt-Center zu einem Teil von Kunden frequentiert, die hier auch ihre Nahversorgung erledigen. Der Standort ist insgesamt überwiegend auch autoorientiert und wird von Einwohnern Zittaus als auch umliegender Gemeinden und Städte im LK Görlitz sowie aus den Nachbarländern Polen und Tschechien besucht. Das Angebot aller am Standort ansässigen Einzelhändler ist vordergründig preisorientiert und die Außengestaltung wenig ansprechend. Es gibt außer den bereits genannten (Frisör, Reisebüro) keine weiteren, mit diesem Gebiet assoziierten, Dienstleister oder Einrichtungen. Der Sonderstandort Äußere Weberstraße ist über die angrenzende, gegenüberliegende Wohnbebauung entlang der Äußeren Weberstraße fußläufig aus den umliegenden Wohngebieten erreichbar. Auch hier ist ein Anschluss an den städtischen ÖPNV vorhanden. Somit ergeben sich für alle drei Sonderstandorte ähnliche Anbindungs- und Versorgungsfunktionen. Karte 7: Sonderstandorte Äußere Weberstraße Kartengrundlage: MapPoint 2013; Bearbeitung: CIMA 2014 Chr.-Keimann-Straße CIMA Beratung + Management GmbH

26 Die IST-Verkaufsfläche am Standort Äußere Weberstraße beträgt ohne die Sortimente Lebensmittel m². Es wird ein Umsatz von ca. 35 Mio. p.a. generiert. Am Standort Christian-Keimann-Straße beträgt die Verkaufsfläche 6.643m² und der Umsatz ca. 22 Mio. p.a. (s. Tabelle 10). Tabelle 10: Verkaufsflächen und Umsatz Sonderstandorte (ohne Lbm) Äußere Weberstraße Chr.-Keimann-Str. IST IST IST IST Branchen nach Sortimentszusammenfassung Verkaufsfläche Umsatz Verkaufsfläche Umsatz in m² Mio. p.a. in m² Mio. p.a. Gesundheit und Körperpflege 380 1, ,2 Zeitschriften, Schnittblumen 65 0,4 38 0,3 Bekleidung, Wäsche 433 1, ,9 Schuhe, Lederwaren 43 0,2 0 0,0 Uhren, Schmuck, mediz.-orthop.bedarf 0 0,0 0 0,0 Bücher, Schreibwaren 89 0,3 0 0,0 Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektr , ,4 Sportartikel, Fahrräder 0 0,0 0 0,0 Spielwaren 50 0,2 0 0,0 Hobbybedarf, Zooartikel 310 0, ,8 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 450 1, ,8 Möbel, Antiquitäten , ,9 Heimtextilien 643 1, ,6 Baumarktartikel, Gartenbedarf 753 2, ,0 Summe , ,9 CIMA Beratung + Management GmbH

27 Foto 8: Sonderstandort Äußere Weberstraße Foto 10: Christian-Keimann-Straße Foto 9: Sonderstandort Äußere Weberstraße Foto 11: Christian-Keimann-Straße CIMA Beratung + Management GmbH

28 3.2.5 Nahversorgungslagen Um die Nahversorgung der Stadt Zittau langfristig zu sichern und zu entwickeln, wurden im Einzelhandelskonzept Zentrale Versorgungsbereiche der Nahversorgung ausgewiesen. Die Auswahl der Standorte erfolgte anhand einer Reihe von Kriterien, welche in erste Linie das Umfeld und das vorhandene Angebot aus Einzelhandel und Dienstleistungen anbelangen und sie somit von anderen abheben und besonders für ihre Funktion qualifizieren. Die ausgewiesenen Standorte im Gebiet der Kernstadt Zittaus sind die Nahversorgungslagen Leipziger Straße nordöstlich der Innenstadt und Südstraße südlich der Innenstadt. Eine weitere Lage ist am Markt im Ortsteil Hirschfelde ausgewiesen. Dieser Zentrale Versorgungsbereich ist jedoch in Frage zu stellen, weil hier bis auf einen temporär an wenigen Tagen in der Woche stattfindenden Wochenmarkt in geringem Angebotsumfang überhaupt keine Einzelhandelsgeschäfte (außer der Apotheke am Markt) vorhanden sind. In der Prüfung der Auswirkungen kann deshalb dieser Sonderstandort nicht einbezogen werden. Die Nahversorgungslagen verfügten zum Zeitpunkt der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes im Jahr 2008 über jeweils einen Discounter. Karte 8: Lage der Nahversorgungsbereiche ZVB Einkaufsinnenstadt ZVB Nahversorgung Sondergebiete Handel Kartengrundlage: MapPoint 2013; Bearbeitung CIMA2014 Markt Hirschfelde CIMA Beratung + Management GmbH

29 3.2.6 Resümee städtebauliche Auswirkungen Die Einkaufsinnenstadt von Zittau bietet weiterhin Potenziale zur Ansiedlung von Handelsbetrieben insbesondere mit zentrenrelevanten Sortimenten, die in dem zu prüfenden Vorhaben nicht vorhanden sind bzw. nur in einem sehr geringen Umfang Flächen beanspruchen sollen (z. B. Schmuck, Blumen, Schreibwaren). Die Potenzialfläche in der Albertstraße sollte wie auch andere Ansiedlungen und Leerstandsbeseitigungen in der Innenstadt das Ziel der Verbesserung des Branchenmixes und damit der Magnetfunktion sein. Die Sonderstandorte Äußere Weberstraße und Christian-Keimann-Straße haben keine Nahversorgungsfunktion und sind vorrangig autokundenorientierte Standorte. Sie werden in die Prüfungen der Auswirkungen von Veränderungen mit einbezogen, um die Umsatzherkunft nachzuweisen, sie unterliegen jedoch keinem städtebaulichen Schutz auf Basis der Festlegungen des Einzelhandelskonzeptes. Die Nahversorgungslagen werden von dem Planvorhaben aufgrund fehlender Sortimente in den entsprechenden Branchen wenig bis gar nicht betroffen sein. Rein rechnerisch werden durch die Verkaufsflächenreduzierung des Rewe-SB-Marktes sogar wieder Potenziale im Bereich Lebensmittel frei. Aufgrund der Nähe der Nahversorgungslagen zu Sonderstandorten oder der Einkaufsinnenstadt werden diese davon jedoch nicht profitieren können. Bei der Berechnung der Umsatzumlenkungen wird ein Standort dann nicht aufgeführt, wenn die entsprechenden Sortimente dort nicht vorhanden sind. Im folgenden Abschnitt werden die Kaufkraftumlenkungen unter Berücksichtigung der vorhandenen Angebotssituation in den Handelsagglomerationen nach Standorttypen berechnet. CIMA Beratung + Management GmbH

30 4 AUSWIRKUNGSANALYSE 4.1 Vorgehensweise und Berechnungsprinzip Bei der Verdrängungsanalyse wird die potenzielle Umsatzumlenkung aus vorhandenen Betrieben zugunsten des Vorhabens analysiert, um so die Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche, aber auch die Versorgungssituation insgesamt bzw. bei zu befürchtender Schließung einzelner Mitbewerber die Unterversorgung im Raum zu beurteilen. Die Höhe der Verdrängungsquote gibt an, um wie viel Prozent der Umsatz eines Betriebes durch die Ansiedlung eines neuen zurückgeht. Dies soll einen Hinweis auf mögliche Betriebsaufgaben geben, die möglicherweise die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche gefährden können, womit die Ansiedlung schädliche Auswirkungen hätte. Früher wurde oft ein Richtwert von 10% Verdrängungsquote zu Grunde gelegt, um damit zu dokumentieren, dass der Verdrängungsumfang als bedenklich zu bewerten ist. Diese Quotenregel wird jedoch in aktuellen gerichtlichen Entscheidungen nicht mehr als allein entscheidungsrelevant gesehen. Es müssen auch Verkaufsflächenverhältnisse, Entfernungen, städtebauliche Vorschädigungen oder Sortimente betrachtet werden. Bei letzterem sind vor allem auf sog. Frequenzbringer oder auch Magnetbetriebe besonders zu achten, die den zentralen Versorgungsbereich stärken. Entsprechend den zu betrachtenden Varianten in den derzeitigen Planungsüberlegungen (vgl. Pkt. 1.2) wird für jede Variante eine gesonderte Berechnung nach Branchen und Versorgungsbereichen vorgenommen. Erst in einer abschließenden Gesamtbetrachtung lassen sich vergleichende Bewertungen ableiten. 4.2 Berechnungsmethodik Um zu aussagefähigen Ergebnissen zur Beurteilung der Kaufkraftumlenkung zu gelangen, wird eine schrittweise Berechnung vorgenommen. Über die bereits erläuterte sortimentsgenaue Errechnung der Umsätze resp. Veränderungen durch geplante Flächenveränderungen je Sortiment erfolgt eine Gegenüberstellung von Ist- und Soll-Umsatz in jeder Variante. Die Umsatzdifferenz bzw. ein Umsatzzuwachs resultiert dabei aus bisherigen Streuumsätzen, die noch nicht gebunden sind im Markt ( offenes Umsatzpotenzial der Stadt Zittau ) sowie der Umlenkung aus anderen Standorten mit dem jeweils betrachteten Sortiment. Da eine Prüfung aus städtebaulichen Gesichtspunkten heraus erfolgen soll, werden auch die städtebaulich relevanten Standorte jeweils zusammengefasst. Dies sind der Zentrale Versorgungsbereich Innenstadt und die beiden Sonderstandorte außer dem betrachteten Humboldt-Center selbst. Die übrigen Einzelstandorte werden unter Sonstige Lagen subsumiert. Die errechnete Umsatzdifferenz muss also den vordefinierten Standorten (Handelsagglomerationen bzw. Wettbewerbsstandorte) zugeordnet werden. Dies erfolgt in der prozentualen Aufteilung der Umsatzzuwächse nach Wettbewerbsstandorten. Je Sortiment ist also aus den nachfolgenden Tabellen zeilenweise diese Verteilung zu entnehmen (Lesebeispiel s. Tabelle 13). Die Bestimmung des Anteils resultiert dabei aus einer Gewichtung untereinander (der Wettbewerbsstandorte zueinander und in Bezug auf den Untersuchungsstandort) hinsichtlich Betriebstypenkonformität, Entfernung zum Untersuchungsstandort und Größe des Wettbewerbsstandortes. Je gleichgearteter, näher und größer der Wettbewerbsstandort ist, desto höher ist der Anteil am Umsatzzuwachs in diesem Sortiment. In einem letzten Schritt wird dann der so ermittelte Umsatzanteil absolut für den jeweiligen Wettbewerbsstandort, der als Umlenkung errechnet wird, ins Verhältnis zum eigenen Umsatz dieses Standortes gesetzt, um so zur Verdrängungsquote zu gelangen. Daraus ergibt sich eine vergleichbare Einschätzung aller Sortimente und Standorte zueinander unabhängig von ihrer Dimension CIMA Beratung + Management GmbH

31 bzw. Magnetwirkung als erster Indikator zur Bewertung der Nachhaltigkeit der Umsatzverdrängung (vgl. Erläuterung Pkt. 4.1). 4.3 Variante 1 Elektronikfachmarkt und 3 Ladeneinheiten Ankermieter bleiben der toom-baumarkt, auf unveränderter Fläche im Gebäudeteil Baumarkt, sowie Rewe mit einem Rewe-Center auf verkleinerter Fläche (von 5.500m² auf 3.600m²) im Gebäudeteil SB-Warenhaus. An der Mall werden sich weiterhin kleinere Ladeneinheiten mit durchschnittlich 60 75m² VKF befinden. Diese werden vor allem durch Dienstleister wie Reisebüro, Friseur etc., die teilweise bereits heute Mieter sind, genutzt. Neu entsteht ein Elektro-Fachmarkt mit 1.100m² Verkaufsfläche sowie drei weitere Ladeneinheiten von ca. 250m² Nutzfläche. Hier werden die Sortimente Bekleidung und Sport mit je 250 m² Verkaufsfläche kalkuliert, da relativ geringe Nebenraumflächen zu berücksichtigen sind. Bei der geplanten Apotheke hingegen ist die reine Verkaufsfläche mit ca. 100 m² zu kalkulieren, da der Rest der Fläche für Sozial-, Büro- und Vorbereitungsflächen beansprucht wird. Diese sind nicht der Verkaufsfläche hinzuzurechnen. Da Apotheken relativ hohe Flächenleistungen realisieren, hat die anzusetzende Verkaufsflächengröße gravierende Auswirkungen auf die Umsatzprognose. Aus Vergleichen mit anderen Apotheken ist die laut Planzeichnung ausgewiesene Verkaufsfläche mit 250 m² unrealistisch. Apotheken in einer Verkaufsflächendimension von 200 bis 250 m² sind nur an wenigen Standorten nachweisbar. Diese VKF-Angabe resultiert in der Planzeichnung u. E. lediglich daraus, damit den Raumnachweis zu dokumentieren. Der bestehende Schuhfachmarkt Deichmann wird im Gebäudeteil Baumarkt von derzeit 300m² auf 600 m² VKF erweitert. Ein Fachmarkt für Drogerieartikel wird in dieser Variante nicht realisiert. In der Variante 1 beläuft sich die Gesamtverkaufsfläche auf m² (s. Tabelle 11). Tabelle 11: Sortimente und Verkaufsflächen Variante 1 Betrieb/Sortiment Gebäudeteil "Verbrauchermarkt" VKF in m² in /m² p.a. Rewe Lotto/Schreibwaren Blumen Uhren und Schmuck Elektronikfachmarkt Ladeneinheiten á 250 Apotheke Bekleidung Sportartikel Gebäudeteil "Baumarkt" toom-baumarkt Zoo-Fachgeschäft Deichmann Schuhe Variante 1 Summe Flächenleistung CIMA Beratung + Management GmbH