RealisBench Immobilien-Benchmarking für die öffentliche Hand Auszug

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1 RealisBench Immobilien-Benchmarking für die öffentliche Hand Auszug Ergebnisbericht Teil 2: Ergebnisse auf Teilnehmerebene

2 Allgemeine Daten (Stand Haushaltsjahr 2007) Gebietskörperschaftsform: Gemeindekennziffer: Einwohnerzahl: Verwaltungshaushalt: Haushaltsführung: Anzahl Gebäude: Anzahl Wohngebäude: Beschäftigte insgesamt: Kostengruppe 50 und 54: (Kosten für Grundstücke und bauliche Anlagen) Stadt 8xxxxxxx traditionelle Kameralistik Kostengruppe 50 und 54 je Einwohner 64,11 / Einwohner Kostengruppe 50 und 54 zum Verwaltungshaushalt 3,51 % Seite 1 von 40

3 Gebäudemanagement IST-Werte Ihrer Kommune 1.) Flächeninformationen Papierpläne: 100% digitale Grafik (z.b. eingescannte Pläne): CAD-Pläne: Exel-Listen/Raumbuch: keine Flächeninformation: 2.) Outsourcinggrad Reinigung: 51-75% 3.) Outsourcinggrad Instandhaltung: 51-75% 4.) Gebäudeleittechnik (GLT): 5.) Computer Aided Facility Management System (CAFM): vorhanden Einführung geplant 6.) Organisationsform Zentrale Organisationseinheit: nicht vorhanden Organisationsform: 7.) Contracting Haustechnik: vorhanden oder in Einführung 8.) Public Private Partnership (PPP) Modelle: noch nicht umgesetzt Seite 2 von 40

4 Gebäudemanagement Organisationsform Gebäudeleittechnik (GLT) Ihr Wert: Ihr Wert: vorhanden Contracting Haustechnik Ihr Wert: vorhanden oder in Einführung Public Private Partnership (PPP) Modelle Ihr Wert: noch nicht umgesetzt Seite 4 von 40

5 Gebäudemanagement IST-Werte aller Teilnehmer im Vergleich Flächeninformationen Ihre Werte: Papierpläne: 100% digitale Grafik: CAD-Pläne: Exel-Listen/Raumbuch: keine Flächeninformation: Outsourcinggrad Instandhaltung Outsourcinggrad Reinigung Ihr Wert: 51-75% Ihr Wert: 51-75% Computer Aided Facility Management System (CAFM) Ihr Wert: Einführung geplant Seite 3 von 40

6 Organisationskennzahl Vergleich aller Teilnehmer Organisationskennzahl: 3,92 Rang: 26 von 48 Vergleich innerhalb der gleichen Gebietskörperschaft Organisationskennzahl: 3,92 Rang: 10 von 15 Die Organisationskennzahl wurde anhand von 9 Einflussfaktoren (vgl. gegenübergestellte Ergebnisse auf den Seiten 1 bis 4 des individuellen Ergebnisberichts Kommunalebene) durch eine Nutzwertanalyse ermittelt. Gut organisierte Kommunen verfügen über ein zentrales Gebäudemanagement, Flächeninformationen zu 100% in digitaler Form (Excel, CAD, CAFM) und haben darüber hinaus noch weitere organisatorisch sinnvolle Umsetzungen realisiert (z.b. Contracting). Zur Ergebnisdarstellung dient eine Punkteskala von 1-10,wobei 1 Punkt ein eher mäßig und 10 Punkte ein sehr gut organisiertes kommunales Gebäudemanagement widerspiegeln. Durchschnittswerte bei den verschiedenen Gebietskörperschaften: Gemeinden und Märkte: Bezirke und Landkreise: Städte: 3,04 Punkte 6,21 Punkte 4,71 Punkte Seite 5 von 40

7 Aggregierte IST-Werte Schule Name Kosten Instandhaltung [ ] Kosten Reinigung [ ] Kosten Wasser [ ] Kosten Heizung [ ] Kosten Strom [ ] Verbrauch Wasser [m³] Verbrauch Heizung [kwh] Verbrauch Strom [kwh] Mietfläche [qm] Bruttogrundfläche [qm_bgf] Nettogrundfläche [qm_ngf] Grundschule Duttenberg Grundschule Plattenwald Grundschule Untergriesheim Hauptschule Grundschule Hagenbach F Gymnasium Seite 13 von 40

8 Externe Benchmarks für die aggregierten Kennzahlen Schule Kürzel Kennzahl Einheit Aggregierter IST-Wert Externes Benchmark ohne Turnhalle Externes Benchmark mit Turnhalle Flächeneffizienz F1 Fläche / Anzahl Nutzer qm NGF/Nutzer 7,25 10,00-14,00 10,00-14,00 Flächenbezogene Verbräuche VF1 Verbrauch Strom / Fläche kwh/qm NGF 26,94 VF2 Verbrauch Wasser / Fläche m³/qm NGF 0,18 VF3 Verbrauch Heizung / Fläche kwh/qm NGF 75,94 Flächenbezogene Bewirtschaftungskosten KF1 Kosten Strom / Fläche /qm NGF 4,28 KF2 Kosten Wasser / Fläche /qm NGF 0,49 KF3 Kosten Heizung / Fläche /qm NGF 5,79 KF4 Kosten Reinigung / Fläche /qm NGF 27,19 KF5 Kosten Instandhaltung / Fläche /qm NGF 2,12 KF6 Gesamtkosten* / Fläche /qm NGF 34,36 10,00-12,00 0,08-0,10 50,00-60,00 1,40-1,70 0,25-0,35 3,20-3,90 7,90-10,80 12,75-16,75 11,00-14,00 0,12-0,16 60,00-70,00 1,60-1,90 0,40-0,55 3,80-4,50 7,90-10,80 13,70-17,75 *In die Berechnung fließen nur die Objekte ein, bei denen die Kostenarten Heizung, Strom, Wasser und Reinigung sowie die jeweiligen Flächendaten vorliegen. Das heißt, KF6 wird nicht aus der Summe der Kennzahlen (KF1 bis KF4) gebildet. Die Instandaltungskosten fließen in die Berechnung von KF6 nicht ein. Seite 14 von 40

9 Externe Benchmarks für die aggregierten Kennzahlen Schule --- Externe Benchmark --- Externe Benchmark Externe --- Benchmark --- Externe Benchmark --- Externe Benchmark --- Externe Benchmark Seite 15 von 40

10 Aggregierte flächenbezogene Nutzungskosten und Verbräuche Schule --- Externe Benchmark Die Ergebnisse des RealisBench 2008 haben ergeben, dass die Kosten für extern erbrachte Leistungen bei Schulen bis zu 39% günstiger sind als für intern erbrachte Reinigungsleistungen: Reinigungskosten intern: 15,81 Reinigungskosten extern: 9,62 Reinigungskostenverteilung Schule --- Externe Benchmark Der überwiegende Teil der Reinigungskosten wird durch die Unterhaltsreinigung verursacht (96%). Der durchschnittliche Wert für Unterhaltsreinigung bei Schulen beträgt 10,30 /m². Der durchschnittliche Wert bei Schulen für Glas- und Fassadenreinigung beträgt 0,43 /m². Die Ausfüllquote KF 4 beträgt bei Schulen: 99%. Die Detailkennzahlen KF4a und KF4b wurden zu 38% angegeben. Seite 16 von 40

11 Aggregierte flächenbezogene Nutzungskosten und Verbräuche Schule Die Auswertung der Instandhaltungskosten über alle Nutzungsarten zeigte, dass bei einer Vielzahl von Gebäuden, die zum Werterhalt erforderlichen Werte nicht erreicht werden (nach KGSt und VDMA ca. 1,2% bis 3% der Wiederbeschaffungswerte p.a.). Im Mittel sind die Werte ca. 25% - 30% zu niedrig. Daraus resultiert auch ein gemeldeter Instandhaltungsrückstau aller Teilnehmer von 66 Mio. bei 99 Objekten, d.h. ca ,- pro Objekt. Instandhaltungskostenverteilung Schule Der überwiegende Teil der Instandhaltungskosten wird durch die Instandsetzung und Hausmeistertätigkeiten verursacht (81%). Seite 17 von 40

12 Aggregierte flächenbezogene Nutzungskosten und Verbräuche Schule Der durchschnittliche Wert für Wartung (KF5a) bei Schulgebäuden beträgt 2,06 /m². Der durchschnittliche Wert für Inspektion (KF5b) bei Schulgebäuden beträgt 0,40 /m². Der durchschnittliche Wert für Instandsetzung (KF5c) bei Schulgebäuden beträgt 6,60 /m². Der durchschnittliche Wert für Hausmeister (KF5d) bei Schulgebäuden beträgt 3,78 /m². Die Ausfüllquote KF 5 beträgt bei Schulgebäuden: 74%. Die Detailkennzahlen KF5a, b, c und d wurden zu 30% angegeben. Seite 18 von 40

13 Aggregierte flächenbezogene Nutzungskosten und Verbräuche Schule --- Externe Benchmark Nutzungskostenverteilung Schule Die Auswertungen des RealisBench 2008 zeigen, dass die Dienstleistungsbereiche (Reinigung und Instandhaltung) den Hauptteil der untersuchten Nutzungskosten darstellen (zusammen 72%). Dagegen fällt eine Kostenart wie Wasser mit nur knapp 2% sehr gering aus. Im Mittelfeld befinden sich die Energie-Kostenarten Heizung und Strom mit insgesamt rund 26%. Dies zeigt, in welchen Bereichen mit einer Optimierung die größten monetären Einsparungen erzielt werden können. Hierbei ist zu ergänzen, dass im Projekt für den Kostenbereich Instandhaltung vergleichsweise geringe Werte ermittelt wurden. Mit einer idealen Instandhaltungsstrategie, die den Werterhalt der Gebäude sichert, wären höhere Werte (bis zu 30-40% mehr) erforderlich. Bei der Nutzungsart Schule deckte das RealisBench 2008 durchschnittliche Potenziale bei den Gesamt- Nutzungskosten von bis zu 40% (Schulen ohne Turnhallen) auf. Seite 19 von 40

14 RealisBench Immobilien-Benchmarking für die öffentliche Hand Auszug Ergebnisbericht Teil 3: Ergebnisse auf Gebäudeebene

15 Musterdorf MUsterdorf

16 Musterdorf Musterdorf

17 RealisBench Immobilien-Benchmarking für die öffentliche Hand Auszug Ergebnisbericht Teil 4: Betreiberverantwortung

18 Gemeinde Muster - RealisBench 2009: Betreiberverantwortung Inhaltsverzeichnis 1. Management Summary Grundlagen Betreiberverantwortung Bedeutung des Themas im Gebäudemanagement Gefahren bei Nicht-Beachtung Ergebnisse RealisBench Zuordnung der gesetzlichen Betreiberpflichten Durchführung der Gefährdungsbeurteilung Vollständigkeit der Erfassungskriterien Technische Dokumentation Maßnahmen zur gesetzeskonformen Umsetzung? Organisatorische Dokumentation Technischer Betrieb Grundregeln der Delegation Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Übersicht über sachlichen Umfang (GEFMA 190; Seite 4)... 5 Abbildung 2: Auswertung der BV1 Kennzahl... 7 Abbildung 3: Verteilung der gesetzlichen Betreiberpflichten... 8 Abbildung 4: Durchführung der Gefährdungsbeurteilung... 9 Abbildung 5: Vollständigkeit der Erfassungskriterien Abbildung 6: Technische Dokumentation Haben Sie Fragen zum Thema Betreiberverantwortung? Sprechen Sie mit unserem Experten! Thorsten Berner Fachkraft für Arbeitssicherheit Beauftragter für Qualität und Umwelt Telefon: +49 (0) Fax: +49 (0) thorsten.berner@bayernfm.de Seite 2 von 12

19 Gemeinde Muster - RealisBench 2009: Betreiberverantwortung 1. Management Summary Hintergründe zur Betreiberverantwortung Der Betreiber einer Immobilie ist per Gesetz verantwortlich für den Schutz von Kunden, Mitarbeitern und Umwelt. Einige dramatische Beispiele in der Vergangenheit (Einsturz einer Eissporthalle und ein Flughafenbrand) haben gezeigt welche Konsequenzen drohen, wenn man das Thema Betreiberverantwortung in seiner Organisation nicht konsequent verfolgt. Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber die entsprechenden Regelungen und Vorschriften deutlich verschärft und die öffentlichen und privatwirtschaftlichen Verantwortungsträger verpflichtet, die entsprechenden Maßnahmen zu ergreifen um einen sicheren Betrieb zu gewährleisten. Der Betreiber ist hierbei selbst für die gesetzeskonforme Umsetzung des Themas verantwortlich. Analyse der Handlungsfelder Ihr Ergebnis Handlungsbedarf Zuordnung der Betreiberpflichten: JA XXXXXX Durchführung Gefährdungsbeurteilungen: 100 % XXXXXX Vollständigkeit der Erfassungskriterien Prüffristen bekannt: 75 % Prüfungen durchgeführt: 50 % Technische Anlagen erfasst: 61% Vollständigkeit Ihrer techn. Dokumentation Abnahmeprotokolle: 90 % Pläne: 100 % Prüfbücher: 85 % Wartungsprotokolle: 100 % ZZZZZZ YYYYYY Gesamtergebnis (BV1): 9,10 YYYYYY Gefahren bei Nichteinhaltung Der Gesetzgeber behält sich für Verstöße, gegen die aus der Betreiberverantwortung resultierenden Pflichten, in Abhängigkeit der Schwere mehrere Sanktionsmöglichkeiten vor, welche sich getrennt nach Personen und Kommune wie folgt unterteilen: Für Kommunen Zivilrechtlich: Schadensersatz Ordnungsrechtlich: Bußgeld Öffentlich-rechtlich: Nutzungsverbot Stilllegung Sonstiges: Verlust des Versicherungsschutzes Für Personen Arbeits- / disziplinarrechtlich: Verweis, Abmahnung, Versetzung, Kündigung Zivilrechtlich: Schadensersatz Ordnungsrechtlich: Bußgeld Strafrechtlich: Geldstrafe; Freiheitsstrafe Öffentlich-rechtlich: Berufsverbot Verlust des Versicherungsschutzes Seite 3 von 12

20 Gemeinde Muster - RealisBench 2009: Betreiberverantwortung 2. Grundlagen 2.1. Betreiberverantwortung In den vergangenen Jahren tauchten immer wieder Beispiele zur Nichteinhaltung von Betreiberpflichten und den damit verbundenen Auswirkungen auf Leib und Leben von betroffenen Personen in den Medien auf. Vorfälle wie bei einem Flughafenbrand, der Einsturz einer Eissporthalle oder Zugunglücke haben die Tragweite solcher Ereignisse gezeigt wenn das Thema Betreiberverantwortung nicht konsequent verfolgt und umgesetzt wird. Die Reaktion des Gesetzgebers hierauf erfolgte in Form einer Verpflichtung der öffentlichen und privatwirtschaftlichen Verantwortungsträger die entsprechenden Maßnahmen zu ergreifen um einen sicheren Betrieb zu gewährleisten. Der Betreiber ist dabei selbst für die gesetzeskonforme Umsetzung des Themas Bertreiberverantwortung verantwortlich. Eine eigenständige und organisatorische Verankerung des Themas innerhalb der eigenen Organisation bildet die Grundlage für ein weiteres Vorgehen. Darüber hinaus ist das Thema Betreiberverantwortung, neben den Regelungen der einzelnen Länder auf Bundesebene unter anderem in den folgenden Rechtsquellen verankert: BGB, Arbeitsschutzgesetz Betriebssicherheitsverordnung Bundes-Immissionsschutz-Gesetz StGB, Gesetz über Ordnungswidrigkeiten Umwelthaftungsgesetz TA Abfall 2.2. Bedeutung des Themas im Gebäudemanagement Die Betreiberverantwortung für Gebäude wird in der GEFMA-Norm 190 Betreiberverantwortung im Facility Management umfassend behandelt und bildet die Grundlage zur Implementierung des Themas in den Immobilienbetrieb. Welchen Umfang das Thema Betreiberverantwortung für den Immobilien-Betrieb hat, zeigt die nachfolgende Übersicht der Schutzziele: Schutzziele Gesetzliche Forderungen Keine gesetzlichen Forderungen Schutz persönlicher Rechtsgüter: Leben Körper Gesundheit Freiheit Brandschutz (baulich, anlagentechnisch, organisatorisch) Blitzschutz Explosionsschutz Schallschutz / Lärmschutz Erschütterungsschutz Schutz gegen Naturgewalten: Sturm Überschwemmung Erdbeben Seite 4 von 12

21 Gemeinde Muster - RealisBench 2009: Betreiberverantwortung Eigentum Wärmeschutz Standsicherheit Verkehrssicherheit Schutz vor elektrischem Schlag Schutz vor Gefahren im Umgang mit Arbeitsmitteln Schutz vor Gefahren im Umgang mit gefährlichen Stoffen Schutz gegen schädliche Einflüsse Menschengerechte Gestaltung der Arbeit Hygiene Schutz gegen Kriminalität: Intrusionsschutz Schutz gegen Vandalismus, Sabotage, Spionage, Terrorismus Personenschutz Informationssicherheit Warensicherung Geld- und Wertsicherung Schutz der Umwelt: Luft Klima Boden Wasser Immissionsschutz Bodenschutz Gewässerschutz durch ordnungsgemäße Luftreinhaltung Abfallentsorgung Abwasserentsorgung Abbildung 1: Übersicht über sachlichen Umfang (GEFMA 190; Seite 4) Klimaschutz 2.3. Gefahren bei Nicht-Beachtung Der Gesetzgeber behält sich für Verstöße, gegen die aus der Betreiberverantwortung resultierenden Pflichten, in Abhängigkeit von der Schwere des Verstoßes mehrere Sanktionsmöglichkeiten vor, die sich getrennt nach Personen und Kommune wie folgt unterteilen: Kommune Zivilrechtlich: Schadensersatz gegenüber geschädigten Dritten (bei Verschuldens- oder Gefährdungshaftung) Regress eines Dienstleisters gegenüber dem AG Ordnungsrechtlich: Bußgeld Öffentlich-rechtlich: Nutzungsverbot Stilllegung Sonstiges: Verlust des Versicherungsschutzes Personen Arbeits- / disziplinarrechtlich: Verweis, Abmahnung, Versetzung, Kündigung Seite 5 von 12