ERGÄNZUNG ZUM EINZELHANDELSKONZEPT FÜR DIE STADT SCHWENTINENTAL 2010

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1 research analysis consulting ERGÄNZUNG ZUM EINZELHANDELSKONZEPT FÜR DIE STADT SCHWENTINENTAL 2010 Fortschreibung eines raumverträglichen Ansiedlungskorridors für zentrenrelevante Sortimente Modellhafte Ableitung eines Nutzungsmixes für die "Neue Mitte" - Kernbereich Baufeld MK2/ künftiger B-Plan 57a erstellt für: Stadt Schwentinental Amt für Stadtentwicklung, Bauwesen und Umwelt 19. Januar 2012 Charlottenburg HRB B HypoVereinsbank München: Konto , BLZ Vorstand: Ralf-Peter Koschny, Andreas Schulten, Thomas Voßkamp Vorsitzender des Aufsichtsrates: Hartmut Bulwien Förderndes Mitglied der gif e. V., Member of Plan 4 21, Member of GCSC e. V., Moorfuhrtweg Hamburg Tel. (040) Fax (040) hamburg@bulwiengesa.de

2 1 VORBEMERKUNG Das im Jahre 2010 für die Stadt Schwentinental erstellte Einzelhandelskonzept weist auf Basis einer regionalen Kaufkraftstrom-Modellrechnung für die "Neue Mitte" verträgliche Flächenobergrenzen in den sog. "zentrenrelevanten" Sortimenten aus. Berechnet sind bei Addition aller Sortimentsobergrenzen Spielräume von etwa qm zusätzlicher VKF. Die darin enthaltenen Obergrenzen für die Einzelsortimente ermittelten sich rechnerisch und stellen insoweit keinen marktüblichen Branchenmix dar. Es wäre also eher Zufall, wenn diese Größenordnung durch einen entsprechenden Branchenmix in einer Neuentwicklung wirklich ausgefüllt würde. Die ausgewiesenen zusätzlichen Verkaufsflächen setzen ferner auf den damals vorhandenen aktiven Einzelhandelsbestand in Schwentinental auf. Eine Reihe von Leerstands- und sonstiger Entwicklungsflächen mit Baurecht (damals waren im Bereich des gesamten Ostseeparks insgesamt rund qm Leerstandsflächen erfasst) wären also im Falle einer Wiederbelegung mit "zentrenrelevanten" Sortimenten auf diesen Flächenspielraum anzurechnen und würden ihn entsprechend reduzieren. Die "Neue Mitte" wird durch den in Aufstellung begriffenen B-Plan 57a gecovert. In seinem Geltungsbereich stand zum Zeitpunkt der Konzepterstellung auch das sog. "Baltic Center" weitgehend leer (die Leerstandsfläche ist im EH-Konzept mit etwa qm angegeben). Auch diese Fläche ist prinzipiell auf den zusätzlichen verträglichen Verkaufsflächenrahmen anzurechnen. Das "Baltic-Center" ist ein kompaktes geschlossenes Einkaufszentrum mit drei Verkaufsebenen und liegt unmittelbar benachbart zur wichtigsten Entwicklungsfläche der "Neuen Mitte". Eine Einbeziehung dieses Objektes in eine umfassende Neuentwicklung erschien schlüssig und wurde auch von Seiten interessierter Investoren verfolgt. Sie kam jedoch letztlich nicht zustande. Derzeit wird das "Baltic Center" von den Eigentümern einem Relaunch unterzogen und wird sukzessive neu belegt. Die dabei für "zentrenrelevante" Sortimente reaktivierte Verkaufsflächen sind dem errechneten Ansiedlungskorridor anzurechnen. Ausgenommen sind "nicht zentrenrelevante" Branchen sowie Verlagerungen bestehender Betriebe aus anderen Standorten des Ostseeparks in das "Baltic-Center" - sofern an ihren Altstandorten keine gleichartigen Nachnutzungen einziehen. Da im Ostseepark seit 2010 zudem eine Reihe weiterer Verlagerungen und Leerstandsaktivierungen erfolgt sind, ist es angebracht, den seinerzeit ausgewiesenen Verkaufsflächenrahmen fortzuschreiben. Am fand im Rahmen der vorgezogenen Beteiligung zum B-Plan 57 Ostseepark in Schwentinental zudem ein Abstimmungsgespräch zwischen Bürgermeisterin, Politik, Fachverwaltung und den beauftragten Fachgutachtern (Fa. PAN, Kanzlei Lenz & Johlen, BulwienGesa AG) einerseits sowie Vertretern der Landesplanung andererseits statt. Kernthema waren die intendierten zusätzlichen Verkaufsflächen in der künftigen "Neuen Mitte". Die Vertreter der Landesplanung äußerten den Wunsch, die Multifunktionalität einer "Neuen Mitte" im Rahmen einer überschlägigen Nutzflächenbilanz zu plausibilisieren und dabei neben den Einzelhandelsflächen auch marktübliche Anteile für Gastronomie, Dienstleistungen und ggf. auch öffentliche Einrichtungen einzustellen. Da die "Neue Mitte" im B-Plan 57a als Kerngebiet dargestellt ist, kann die Dimensionierung der Verkaufsflächen und Sortimente im Unterschied zu einem Sondergebiet nicht direkt vorgegeben werden, sondern ergibt sich prinzipiell aus der zulässigen bebaubaren Fläche. Zusätzlich ordnet der B-Plan 57a in der Entwurfsfassung die zulässigen Nutzungen geschossweise zu Seite 1

3 Demzufolge ist Einzelhandel in einer bis zu drei Vollgeschosse umfassenden Bebauung nur in den unteren beiden Vollgeschossen zulässig. Das obere Geschoss bliebe Gastronomie- Dienstleistungen usw. vorbehalten. Daraus ergibt sich zwangsläufig eine gewisse Nutzungsmischung. Im bereits bestehenden dreigeschossige "Baltic-Center" ist die Zulässigkeit von Einzelhandel in der oberen Ladenebene auf "nicht zentrenrelevante" Sortimente bzw. konkret den Verkauf von Möbeln und Küchenmöbeln beschränkt - dies entspricht der aktuellen Nutzung des gesamten Geschosses durch die Fa. Förde-Küchen. Insoweit sind im vorgesehenen Kerngebiet grundsätzlich nur die beiden unteren Vollgeschosse für (zentrenrelevante) Einzelhandelsnutzungen zulässig. Realiter wird man im Rahmen einer intendierten Nutzungsmischung auch dort bereits Anteile von Gastronomie- und Dienstleistungsflächen unterstellen können, denn die meisten dieser Nutzungsarten benötigen ebenso wie Einzelhandelsflächen den Anschluss an frequentierte Bereiche. Eine rein horizontale Schichtung der Nutzungen - Einzelhandel in den Ebenen 1 und 2, Gastronomie, Dienstleistungen usw. ausschließlich in Ebene 3 - ist marktseitig überaus unwahrscheinlich. Im Folgenden schreiben wir zunächst die 2010 ausgewiesenen verträglichen Ansiedlungsspielräume um die zwischenzeitlichen Flächenentwicklungen im Ostseepark fort (Stand: Oktober 2011), anschließend entwickeln wir auf Basis des verbliebenen Flächenrahmens modellhaft einen Nutzungsmix, wie er marktseitig durchaus darstellbar wäre. => Diesem Nutzungskonzept liegt insoweit keine konkrete Investorenplanung zugrunde. Es ist daher beispielhaft zu verstehen und dient nur als Orientierungsrahmen bzw. zur Plausibilisierung der Baumasse einer Neuentwicklung Seite 2

4 2 FORTSCHREIBUNG DES VERKAUFS- FLÄCHENRAHMENS Bestandsentwicklung seit 2010 Baltic-Center: Das Angebot im Ostseepark ist vor allem durch die Reaktivierung des Baltic Centers in der Liebigstraße, das lange Zeit mit Leerstandsproblemen zu kämpfen hatte, umfassenden Änderungen unterworfen. Insgesamt sind dort seit 2010 geschätzt etwa qm vakanter VKF wiederbelegt worden oder werden in diesen Wochen wiederbelegt. Für 2 Ladeneinheiten, deren vorgesehene Branchen durch das bestehende Baurecht nicht abgedeckt sind, ist derzeit (November 2011) noch eine Vorbescheidsanfrage zur Nutzungsänderung anhängig. Sie wären vom künftigen B-Plan 57a gemäß vorliegender Entwurfsfassung gedeckt, entsprechend liegen gutachterliche Stellungnahmen mit positivem Ergebnis vor. Von einer Umsetzung der intendierten Flächenbelegung gehen wir daher aus. Zusammen mit weiteren rund qm Nutzflächen für Gastronomie und Dienstleitungen wäre im Baltic-Center kurzfristig eine Vollbelegung erreicht. Im Einzelnen sind eingezogen bzw. vorgesehen: Förde-Küchen (2. OG), ca qm VKF, im Frühjahr bezogen; Woolworth (EG/1. OG), ca qm VKF, im Sommer bezogen; C & A (EG/1. OG), ca qm VKF, im Herbst bezogen; Modemarkt (EG/1. OG), ca qm VKF, geplant Kaufhaus/Sonderposten (1. OG), ca. 750 qm VKF, geplant. Für die beiden letztgenannten Nutzer sind Adler (das wäre dann eine Verlagerung aus dem Real-Komplex unter Halbierung der Verkaufsfläche) und Tchibo Prozente als mögliche Betreiber genannt, aber noch nicht bestätigt. Zusätzlich sind Sonnenstudio, Frisör und Gastronomienutzungen geplant bzw. bereits einbezogen. Als vorhandener Mieter ist zudem die Fa. New Yorker anzuführen. Nach der Verlagerung von Fördeküchen/Fördepolster hat sich das Poco-Einrichtungshaus in dem leerstehenden Objekt in der Mergenthaler Straße positioniert. Auf einer Gesamtverkaufsfläche von ca qm wird ein breites Sortiment an Einrichtungsbedarf präsentiert. Den modischen Bedarf ergänzen eine Kik-Filiale mit ca. 600 qm VKF in der Gutenbergstraße 45, sowie Bonprix, das sich in der Parc's-Ladenzeile in der Carl-Zeiss-Straße neben dem Dänischen Bettenlager auf qm VKF neu aufstellt. MegaBike hat seine Verkaufsfläche am bisherigen Standort um ca. 900 qm auf ca qm erweitert. Gleichwohl wird die gesamte VKF von qm als Zunahme aktiver VKF gewertet, weil das Bestandsobjekt im Jahre 2010 nach einem Brand ungenutzt war. Im Zuge der Renovierung wurde der Fachmarkt auf das Nachbargrundstück erweitert. Danbo-Möbel absorbierte rund 150 qm VKF eines vormaligen Spezialisten für Kaminöfen und erweiterte damit auf 750 qm Seite 3

5 Aus allen Erweiterungen/Neubelegungen zusammen errechnet sich gegenüber 2010 ein zusätlziches Flächenpotenzial von etwa qm VKF (s. umseitige Übersicht). Dem stehen jedoch eine Reihe substituierter Verkaufsflächen mit insgesamt rund qm gegenüber. Den größten Anteil daran hält die frühere Förde-Küchen-Fläche mit rund qm VKF. Im Saldo sind also seit 2010 etwa qm VKF zusätzlich an den Markt gegangen. Diese Flächen sind jedoch von wenigen Ausnahmen (Erweiterung Mega-Bike) abgesehen nicht neu errichtet worden, sondern in der Masse der Fälle - v. a. im "Baltic Center", handelt es sich um die Reaktivierung von Leerständen. Die umseitige Übersicht zeigt nach Hauptwarengruppen differenziert eine Totalbilanz der wesentlichen Flächenentwicklung im Ostseepark seit Von der zusätzlich geschaffenen VKF sind im Saldo rund qm als "zentrenrelevant" lt. Schwentinentaler Liste zu klassifizieren 1. Um diesen Betrag ist der bisher ausgewiesene Flächenkorridor insoweit einzuschränken. => Hinweis: Die umseitige Aufstellung unterstellt, dass tatsächlich die Fa. Adler in das "Baltic-Center" verlagert, ihre Flächen im Altbestand von ca qm räumt und diese nicht wieder für Sortimente des "modischen Bedarfs" belegt werden. Die Altfläche an der Mergenthaler Straße liegt im Standortverbund mit dem Real-SB-Warenhaus im Geltungsbereich des künftigen B-Planes 57d "westlich LIebigstraße". Die zulässigen Sortimente wären auf eine künftige Nutzung anzupassen. Für 1 Dies sind auf der umseitigen Übersicht alle Flächen aus den Hauptwarengruppen "Periodischer Bedarf", "Modischer Bedarf", "Elektro/Technik" und "Hartwaren/Persönlicher Bedarf". den gegenwärtigen Modemarkt besteht Bestandsschutz, so dass eine gleichartige Anschlussvermietung marktseitig zwar wenig wahrscheinlich ist, baurechtlich jedoch nicht ausgeschlossen werden kann. Insoweit steht der ausgewiesene Flächenkorridor zunächst noch unter diesem Vorbehalt; im Falle einer gleichartigen Anschlussvermietung auf der Adler-Altfläche müsste er nochmals um rund qm reduziert werden. Unter vereinfachter Beibehaltung der im 2010er Einzelhandelskonzept veranschlagten Flächenproduktivitäten für künftige Handelsentwicklungen in der "Neuen Mitte" reduziert sich der raumverträglich zusätzlich entwicklungsfähige Verkaufsflächenrahmen für "zentrenrelevante" Sortimente in Schwentinental unter den vorstehend getroffenen Annahmen auf einen Korridor von rund qm. Eine Reduktion erfährt v. a. der "Modische Bedarf" um qm auf nunmehr qm. => Die Beibehaltung der 2010 für die Berechnung des verträglichen Flächenkorridors herangezogenen Flächenproduktivitäten (s. ebendort Seite 66) stellt dabei eine zusätzliche Sicherheitsmarge dar, denn diese Flächenproduktivitäten gingen von einem höheren und damit potenziell ertragsstärkeren Angebotsgenre aus, als mit den bisherigen Flächen-Neubelegungen im Ostseepark eingelöst werden konnte. Tatsächlich dürften die verlagerten bzw. zusätzlich angesiedelten Anbieter für "zentrenrelevante" Sortimente unter den 2010 gewählten Ansätzen für die künftige Raumleistung in der "Neuen Mitte" zurückbleiben. Dieser Umstand ist auch insoweit hervorzuheben, als von mehreren Einwendern die im Einzelhandelskonzept angesetzten Flächenproduktivitäten als zu niedrig kritisiert worden sind. Bisher ist das Gegenteil der Fall Seite 4

6 Periodischer Bedarf Woolworth (total ca qm VKF) Tchibo (total ca. 750 qm VKF) Modischer Bedarf Woolworth (total ca qm VKF) N. N. (Adler?) Tchibo (total ca. 750 qm VKF) Bonprix Kik MegaBike (total ca qm VKF) C&A Adler Elektro/Technik Poco (total ca qm VKF) Tchibo (total ca. 750 qm VKF) DIY/Garten/Freizeit MegaBike (total ca qm VKF) Poco (total ca qm VKF) Einrichtungsbedarf Woolworth (total ca qm VKF) Danbo Nord-Kamin Poco (total ca qm VKF) Fördeküchen Sonstige Hartwaren/Persönlicher Bedarf Woolworth (total ca qm VKF) Tchibo (total ca. 750 qm VKF) Poco (total ca qm VKF) Ostseepark Gesamt Veränderungen im Geschäftsbesatz Ostseepark seit Erstellung des EH-Konzeptes - nach Warengruppen Neu Schließung Veränderung Bemerkungen , 2-gesch., evtl. Verlagerung Adler (noch unbestätigt) Verlagerung + Erweiterung Neueröffnung Erweiterte Neueröffnung nach Brandschaden, 2-gesch. Verlagerung ins Baltic-Center, Flächenreduktion (noch unbestätigt) Neueröffnung, vomals Förde-Küchen Erweiterte Neueröffnung nach Brandschaden Neueröffnung, vomals Förde-Küchen Erweiterung von 600 auf 750 qm VKF von Danbo übernommen Neueröffnung, vomals Förde-Küchen Verlagerung ins Baltic-Center Neueröffnung, vomals Förde-Küchen Seite 5

7 Wollte man sich der Mühe unterziehen, eine umfassende Neuberechnung der Umsatzleistungen im Ostseepark anzustellen, würde man mit hoher Wahrscheinlichkeit zu dem Schluss kommen, dass mit den bisherigen Verlagerungen und Neuansiedlungen im "zentrenrelevanten" Bereich nur ein geringer Teil der als "verträglich" ausgewiesenen Zusatzumsätze auch tatsächlich umgesetzt worden sind. Demzufolge fiele der verbleibende "verträgliche" Flächenkorridor tendenziell höher aus als hier dargestellt. Würde die Fa. Adler am Altstandort verbleiben oder dort eine gleichartige Nachnutzung einziehen, würde sich der Entwicklungsspielraum für "Modischen Bedarf" um qm auf einen Korridor von ca qm reduzieren; insgesamt würde sich der Spielraum damit auf qm verringern. Auf Grund der eher niedrigen Sollauslastung der bisherigen Neunutzungen wäre allerdings eine Orientierung aber oberen Rand des Korridors gerechtfertigt; gff. könnte nach Absicherung durch eine Neuberechnung zumindest in diesem Sortiment auch eine Überschreitung vertreten werden. Ostseepark: Anpassung maximal verträgliche Entwicklungsspielräume - Zentrenrelevante Warengruppen - Warengruppen Periodischer Bedarf Modischer Bedarf Elektro/Technik Persönlicher Bedarf maximaler Verkaufsflächenrahmen - lt Einzelhandelskonzeptqm Flächenzuwachs qm Max. verträglicher Entwicklungsspielraum gesamt Quelle: eigene Berechnungen; gerundete Werte maximaler Verkaufsflächenrahmen - aktualisiert - qm Seite 6

8 3 MODELLHAFTE ENTWICKLUNG EINES MULTIFUNKTIONALEN NUTZUNGSMIX FÜR DIE "NEUE MITTE" Die Ausweisung eines Kerngebietes für den zentralen Bereich der künftigen "Neuen Mitte" - abgedeckt durch den B-Plan 57a - intendiert, dass dort nicht nur Einzelhandelsflächen mit weiteren Fachmärkten, entwickelt werden, sondern dass ihre Zentralität und frequenzbildende Ankerfunktion zur Ausbildung eines darüber hinausgehenden Nutzungsmix' u. a. inkl. Gastronomie, Dienstleistungen, möglicherweise auch Ärzten, therapeutischen Einrichtungen, Freizeit oder gar kulturellen Nutzungen herangezogen wird. Ansätze dafür sind - wenngleich in bescheidenem Rahmen - beim Relaunch des "Baltic-Centers" bereits erkennbar, wo etwa um 5 % der Nutzfläche durch Gastronomie- und Dienstleistungseinrichtungen belegt werden. Auf dem südlich an das "Baltic Center" angrenzenden Grundstück (Baufeld "MK2"), welches den Kern der "Neuen Mitte" aufnehmen soll, ist eine baurechtliche Absicherung einer höheren Nutzungsdurchmischung dadurch vorgesehen, dass im oberen von drei Vollgeschossen keine Einzelhandelsnutzungen zulässig sind. Allerdings ist auch in den unteren Geschossen bereits eine erhöhte Nutzungsmischung intendiert und ggf. durch geeignete vertragliche Bindungen zu sichern. Lt. PAN Planungsgesellschaft sind im Baufeld MK2 rund qm BGF, mithin bei 3 Vollgeschossen bis zu qm BGF zulässig. Vermutlich dürfte jedoch das obere Vollgeschoss nicht vollständig über die volle Tiefe des Baukörpers, sondern nur partiell an einer oder mehreren Kanten ausgeführt werden. Insofern ist eher das 2,1 - ca. 2,5-fache der zulässigen Grundfläche, mithin eine BGF von insgesamt ca qm zu erwarten. Mögliche Verkaufsflächengröße für zentrenrelevanten Einzelhandel auf der Fläche MK 2/B-Plan Nr. 57a bebaubare Grundfläche des Baufeldes MK2 (BGF) Abzug für die nicht für den Verkauf von Waren nutzbaren Flächen des Gebäudes (z.b. Dicke der Außenwände, Gänge, Treppenhäuser usw) Abzug Flächen für Gastronomie, Dienstleistungen usw. Summe der Restfläche für Einzelhandel Anzahl der Vollgeschosse, die nach Festsetzung des B-Plan Einzelhandel zulassen Mögliche VKF insgesamt Quelle: PAN Planungsgesellschaft qm 30 % 10 % qm qm Die Variable ist dabei die Nutzungsdichte im dritten Vollgeschoss; auf die maximale VKF hat dies keinen Einfluss, da Verkaufsflächen dort nicht zulässig sind. Eine überschlägige Ableitung (s. vorstehende Tabelle) der daraus möglichen Verkaufsflächen ergibt lt. Fa. PAN für die unteren beiden Vollgeschosse ein mögliches VKF-Potenzial von etwa qm VKF unter Berücksichtigung eines Dienstleistungs-/Gastronomieanteils von durchschnittlich 10 %. Es liegt - selbst wenn es sich dabei ausschließlich um "zentrenrelevante" Branchen handeln sollte - damit noch deutlich innerhalb des ausgewiesenen raumverträglichen Entwicklungskorridors für "zentrenrelevante" Sortimente in Schwentinental und lässt insoweit Variationen im Branchenmix durchaus zu Seite 7

9 Aufgebrochen nach typischen und intendierten Nutzungsarten, kann die vorgesehene BGF von ca qm (2-geschossig) bis ca qm (3-geschossig) in etwa wie folgt gegliedert werden: BGF ab qm, wobei eine vollständige Ausprägung eines dritten Vollgeschosses marktseitig und auf Grund der Gebäudetiefe eher unwahrscheinlich erscheint. Denkbar ist ein 3. Vollgeschoss in geringerer Tiefe und evtl. kombiniert mit einem Parkdeck. Die umseitige Aufstellung bildet Orientierungswerte für einen innerhalb des Ansiedlungskorridors für "zentrenrelevante Sortimente" liegenden Branchenmix nebst Arrondierung um weitere geeignete zentrale Nutzungen ab. Daraus ergeben sich folgende Eckwerte: BGF (ca.) NFL (ca.) ca qm (vermutlich unterhalb des oberen Wertes, s. Vorbemerkung) ca qm Annahmen: Abschlag BGF => VKF (Einzelhandel) bzw. NFL (übrige Nutzungen) ca. 30 %, im Periodischen Bedarf mit 40 % wg. Lager- und Kühlräumen etc. höher angesetzt. Periodischer Bedarf: Lebensmittel-Vollsortimenter als Konzeptbestandteil enthalten. Elektro/Technik: Großflächige Einheit (Vollsortimenter) marktseitig schwer darstellbar, da im Ostseepark bereits 3x vorhanden. Alternativ daher kleinere Fläche zzgl. Randsortimente dargestellt. Auch die Komponenten Ärzte/Therapie, Entertainment, Büro und öffentliche/soziale Einrichtungen weisen hohe Varianzen auf und können am Standort vermutlich nicht alle in größerem Umfang verwirklicht werden. Dies hat letztlich Einfluss auf die Größe eines dritten Vollgeschosses, weil diese Nutzungen primär dort unterzubringen wären. VKF (ca.) ca qm (oberer Wert allerdings in zwei Vollgeschossen kaum und nur unter völliger Entflechtung Einzelhandel - Dienstleistungen möglich, dürfte daher realiter nicht erreicht werden!) Anteil Ergänzungsnutzungen an der BGF: Ca. um 20 % Seite 8

10 Nutzung/Warengruppe Periodischer Bedarf Modischer Bedarf Elektro/Technik Hartwaren/Persönlicher Bedarf Nicht zentrenrelevante Branchen Einzelhandel gesamt Gastronomie Einzelhandelsnahe Dienstleistung Ärtztehaus/Therapie Entertainment Ostseepark / Schwentinental: "Neue Mitte" Baufeld MK2, Grobkonzept, Beispiel zur Veranschaulichung BGF qm Anteil an Gesamt-BGF % 24,7 % - 30,8 % 22,0 % - 26,9 % 8,2 % - 1,9 % 15,1 % - 17,3 % 4,1 % - 3,8 % 74,2 % - 80,8 % 5,5 % - 5,8 % 2,7 % - 3,8 % 4,1 % - 2,7 % 4,1 % - 1,9 % Abzug für Wände, Nebenflächen, Vk- Wege usw. % 40,0 % 33,3 % Nutz/Verkaufsfläche qm Anmerkungen / Erläuterungen Vollsortimenter (großflächig), Drogeriekaufhaus/-markt, kleinteilige Strukturen: Bäcker, Schlachter, Obst&Gemüse, Tee/Kaffee, Süßwaren, Fisch, Feinkost, Käse, Spezialitäten, Reformhaus, Tabak/Zeitschriften, Apotheke, Parfümerie Großflächige Einheit + Mix aus verschiedenen Ladengrößenklassen großflächige Einheit (marktseitig geringer Ansiedlungsspielraum) oder nur kleinteilig (Computerspiele, Handy, Foto, Randsortimente) Buchhandlung (ggf. großflächig), Haushaltswaren/GPK, Geschenkartikel, Optiker, Hörgeräte, Sanitätshaus, Uhren/Schmuck, Spielwaren,Schreibwaren, Baby- und Kinderbedarf, Blumen, Bastelbedarf Arrondierung/Randsortimente Foodcourt, Restaurant, Imbiss, Degustation, Bistro, Cafe/Eiscafe, Coffeeshop Friseur, Reisebüro, Reinigung, Änderungsschneiderei, Schuh-und Schlüsselservice, Bank, Sparkasse, Nagelstudio/Kosmetik, Theaterkasse Bowling-Center mit Billard, Dart-Bar Büro ,3 % - 1,2 % Kundenorientierte Büronutzungen: Versicherungsagentur, Makler, Steuerberater, Rechtsanwalt, Krankenkasse, Center-Management Öffentliche/ soziale Einrichtung ,1 % - 1,2 % multifunktionale Versammlungs-/Veranstaltungshalle, Bücherhalle, Kita, Seniorentreff, Beratungsstellen, Bürgerservice Event-/Aktionsfläche i.d. Mall ,9 % - 2,7 % 0,0 % Treffpunkt/Mittelpunkt auch für Veranstaltungen wie Weihnachtsmärkte etc.; eventuell auch Kinderunterhaltung/Kinderbetreuung (bspw. Kiddieland) Insgesamt ,0 % 100,0 % Im Konzept nicht explizit dargestellt sind Pkw-Stellplätze und im BGF-Abschlag subsumierte Flächen wie: - Kundenverkehrsfläche: Ladenstraßen (Mall), Anlieferung/Entsorgung, Aufzugsvorräume, Aufzüge, (Roll-) Treppen, Rollsteige, Fluchtwege, öffentliche Sanitärräume - Funktionsflächen: Betriebstechnisch genutzte Anlagen und Räume (Heizung, Lüftung, Klimaanlage, Brandschutz, Aufzugsmaschinen etc.), interne Büro- und Sozialräume - Konstruktions-Grundfläche, Luftgeschossflächen Konzept: Gute, umfangreiche Ausstattung des periodischen Bedarfs; modische Angebotskomponente nach üblichen Centermaßstäben deutlich unterrepräsentiert (üblicherweise Flächenanteil von 40 bis 50 %; Empfehlung: Profil/Akzentuierung auch durch Ausrichtung auf Familien; Baby-/Kinderbedarf sollte Bestandteil des Branchenmix sein. Verlagerungen aus den Streulagen des Ostseeparks sind denkbar und im Einzelfall vorteilhaft. Der Umfang möglicher öffentlicher Einrichtungen liegt letztlich im Ermessen der Stadt Schwentinental selbst Seite 9

11 URHEBERRECHTLICHER HINWEIS Die in dieser Stellungnahme vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen und mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte Informationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht übernommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen. Die Ausfertigungen dieser Stellungnahme bleiben bis zur vollständigen Bezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Sie ist urheberrechtlich geschützt und bei der registriert. Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, die Stellungnahme oder Auszüge davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß Angebot/ Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben. Vervielfältigungen, Veröffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an Dritte in jeglicher Form sind grundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Genehmigung der und nur mit Angabe der Originalquelle gestattet. Ausgenommen ist die Verwendung der Stellungnahme oder Teile davon für Vermarktungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vorherige schriftliche Einwilligung der einzuholen. Hamburg, der 19. Januar Seite 10