anbei übersende ich Ihnen unseren Abwägungsvorschlag zur Einwendung der IHK vom 2. Mai 2016.

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1 bulwiengesa AG Moorfuhrtweg Hamburg Markus Schwer EDEKA-MIHA Immobilien-Service GmbH Standortsicherung Expansion Berlin-Brandenburg Birkenstr Grünheide (Mark) B-Plan "Verbrauchermarkt Gördenallee Stellungnahme der IHK Potsdam vom 18. April 2016 Sehr geehrter Herr Schwer, anbei übersende ich Ihnen unseren Abwägungsvorschlag zur Einwendung der IHK vom 2. Mai Bei Unklarheiten oder Rückfragen kommen Sie bitte gern auf uns zu! Mit freundlichen Grüßen bulwiengesa AG Andreas Gustafsson Bereichsleiter Anlage: Stellungnahme Wallstraße Berlin Tel Fax Bettinastraße Frankfurt am Main Tel Fax Vorstand: Ralf-Peter Koschny Andreas Schulten Thomas Voßkamp Hauptsitz: Berlin Rechtsform: AG USt-ID: DE Charlottenburg HRB B Member of plan 4 21 Moorfuhrtweg Hamburg Tel Fax Nymphenburger Straße München Tel Fax Aufsichtsratsvorsitzender: Hartmut Bulwien hamburg@bulwiengesa.de HypoVereinsbank München BLZ: , Kto.: BIC: HYVEDEMMXXX IBAN: DE Member of GCSC e.v.

2 GUTACHTERLICHE STELLUNGNAHME Abwägungsvorschlag im Beteiligungsverfahren Projektentwicklung im Nahversorgungszentrum Wiener Straße/Gördenallee Brandenburg (Havel), Stadtteil Hohenstücken Einwendung der IHK Potsdam vom 18. April 2016 erstellt für Edeka-MIHA Immobilienservice GmbH, Grünheide (P ) Wallstraße Berlin Tel Fax Bettinastraße Frankfurt am Main Tel Fax Vorstand: Ralf-Peter Koschny Andreas Schulten Thomas Voßkamp Hauptsitz: Berlin Rechtsform: AG USt-ID: DE Charlottenburg HRB B Member of plan 4 21 Moorfuhrtweg Hamburg Tel Fax Nymphenburger Straße München Tel Fax Aufsichtsratsvorsitzender: Hartmut Bulwien hamburg@bulwiengesa.de HypoVereinsbank München BLZ: , Kto.: BIC: HYVEDEMMXXX IBAN: DE Member of GCSC e.v.

3 1. EINWENDING DER IHK POTSDAM VOM 18. APRIL 2016 Die von der IHK Potsdam vorgelegte Stellungnahme beschäftigt sich in zwei Punkten kritisch mit der als Abwägungsgrundlage zur Projektentwicklung am 22. Mai 2015 vorgelegten Markt-, Standortund Wirkungsanalyse der bulwiengesa AG, Hamburg. Im Einzelnen: 1. Als Grundlage zur Ermittlung der vorhabenbezogenen Umsatzumverteilungseffekte sei für das Vorhaben "eine Raumleistung in Höhe von Euro pro qm Verkaufsfläche angesetzt". Die IHK weist mit Bezug auf eine externe Quelle (Hahn AG 2015) darauf hin, dass es sich dabei im Vergleich mit anderen Lebensmittelmärkten mittleren Wert handele. Da im B-Plan nicht auf einen konkreten Betreiber (hier: Edeka) abgestellt werden könne, sei auch die Ansiedlung von Anbietern mit höherer Flächenleistung zulässig. Dies würde voraussichtlich zu höheren Umverteilungsquoten im Wettbewerbsnetz führen, als im Gutachten ausgewiesen und könne erhebliche negative städtebauliche und raumordnerische Auswirkungen auslösen. Daher sei ein Worst-Case-Ansatz heranzuziehen, der eine Überschreitung der ausgewiesenen Projektwirkungen ausschließe und das Gutachten insoweit ergänzt. 2. Das Gutachten weise einen Umsatzanteil von 19 % aus, welcher aus Neubindung bisher abfließender Kaufkraft resultiere. Diese Aussage sei im Gutachten nicht nachvollziehbar hergeleitet. Hierzu nehmen wir wie folgt Stellung: zu 1. Die für das Planvorhaben angegebene Raumleistung von Euro/ qm VKF ist nicht gesetzt, sondern sie ergibt sich aus dem gesamten Zielumsatz des Planvorhabens und dieser wiederum ist ein Ergebnis der Wirkungsanalyse. Steuerungsgröße ist die Kaufkraftbindung, die das Planvorhaben in den einzelnen Marktzonen seines Einzugsgebietes auf sich vereinigen kann. Hierin konkurriert es als Einkaufsalternative mit dem übrigen Nahversorgungsnetz. Die im Einzugsgebiet wohnenden Haushalte bewerten die Attraktivität der Einkaufsalternativen anhand von Parametern wie Distanz/Erreichbarkeit/Verkehrsanbindung, Standort- und Objektgestaltung, vertriebliche Leistungsfähigkeit/Marktauftritt sowie ggf. zusätzliche Clustereffekte. Sofern wie im vorliegenden Falle ein Bestandsmarkt durch das Planvorhaben abgelöst wird und seine Marktleistung bekannt ist, kann sie als Benchmark für die künftige Marktleistung dienen. Im Sinne eines Worst- Case-Ansatzes gehen wir dabei stets von einer durchsetzungs- und leistungsstarken Betriebsführung aus. Alle übrigen Parameter einer Umsatzschätzung ergeben sich aus den Standort- und Marktrahmenbedingungen. Zielumsatz und somit auch die Raumleistung hängen konkret vornehmlich von folgenden Faktoren ab: zurechenbares Einzugsgebiet (Ausdehnung, Einwohnerzahl, Gliederung); ansprechbares Nachfragevolumen (in Abhängigkeit vom Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet) Wettbewerbsintensität im Einzugsgebiet und im Umfeld (Verkaufsflächendichte, Anzahl, Erreichbarkeit und Attraktivität von Einkaufsalternativen) 3/5

4 Wenn das Einzugsgebiet relativ einwohner- und/oder kaufkraftschwach ist und die Wettbewerbsintensität als hoch einzuschätzen ist, kann auch unter Annahme einer überdurchschnittlich leistungsfähigen Betreibung gleichwohl ein unterdurchschnittlicher Zielumsatz im Ergebnis stehen, ohne dass der Worst-Case-Aspekt vernachlässigt worden wäre. Siehe hierzu den nachstehenden Auszug aus dem Methodikteil unseres Gutachtens (vgl. ebendort Seite 2f): "Für die Ausgangslage modellieren wir anhand eines plausiblen Rechenmodells die Verteilung des Nachfragevolumens aus dem Projekt-Einzugsgebiet auf das zur Verfügung stehende Wettbewerbsnetz und erklären damit gleichermaßen plausibel Umsatzhöhe und Umsatzherkunft der Wettbewerber. Die Modellrechnung wird über Kaufkraftabschöpfungsquoten gesteuert, welche die Einkaufspräferenzen der Haushalte im Einzugsgebiet widerspiegeln und sich aus Parametern wie vertriebliche Attraktivität, Vertriebstypen/Angebotsgenre, Erreichbarkeit, Anfahrtaufwand ergeben. Ausgehend von der berechneten Ausgangslage wird im Rahmen einer plausiblen Modellrechnung der Markteintritt des Planvorhabens an der Berner Straße rechnerisch simuliert und für dieses ein standort- und marktgerechter Zielumsatz ausgewiesen und plausibilisiert. Umsatzrekrutierung und Verdrängungswirkungen werden in dieser Rechnung nachvollziehbar abgeleitet und bewertet." Im vorliegenden Falle ist das Einzugsgebiet mit insgesamt rd Einwohnern für einen Vollsortimenter ausreichend tragfähig, eine teilweise sehr niedrige Kaufkraft beschneidet jedoch die für einen Vollsortimenter erzielbaren Marktanteile und der neue Edeka-Markt muss sich den Markt zudem mit einem ebenfalls modernisierten bzw. in Modernisierung befindlichen Wettbewerbsnetz teilen. Die beiden im Einzugsgebiet befindlichen Rewe-Systemwettbewerber im NVZ Tschirchdamm und im EKZ Görden wurden z. B. ebenfalls modernisiert und erweitert. Mit einer Ziel-Kaufkraftbindung (KKB) von durchschnittlich knapp 12 % im gesamten Einzugsgebiet haben wir unterstellt, dass Edeka im Zuge der Verlagerung und Neuaufstellung seine Marktleistung trotz der Wettbewerbsverschärfung mehr als verdoppeln kann (vormals ø 5,4 % KKB, durch IST-Umsatzdaten abgesichert). Insoweit ist dem Worst-Case-Gebot nach unserer Einschätzung ausreichend entsprochen. Absehbar war zudem eine zwischenzeitlich tatsächlich vollzogene Marktentlastung durch die angekündigte Schließung eines von drei SB-Warenhäusern in Brandenburg (Real Alte Potsdamer Straße), dessen freigesetzte Umsätze das gesamte Wettbewerbsnetz stärken. Die aus einem Zielumsatz von etwa 6,7 Mio. Euro p. a. abgeleitete Raumleistung von Euro/qm ist insoweit soweit als möglich realitätsnah berechnet und bewegt sich in einem für Brandenburg charakteristischen Rahmen (lt. aktuellem Einzelhandelskonzept liegt die Gesamtauslastung für Lebensmittel im Stadtgebiet bei etwa Euro/qm VKF). Sie trägt dem Kaufkraftniveau sowie der Wettbewerbssituation ausreichend Rechnung. Reserven nach oben bestehen nach der Schließung des Real-SB-Warenhauses. Diese entlastet jedoch das gesamte Wettbewerbsnetz und hat somit wenig Einfluss auf die projektbedingten Verdrängungsquoten. 4/5

5 zu 2. Das projektbezogene Einzugsgebiet umfasst lediglich einen begrenzten Teilraum der Stadt Brandenburg, welcher zudem keinen der einschlägigen Fachmarktstandorte beinhaltet: EKZ Wust mit Kaufland SB-Warenhaus seinerzeit noch Real, Alte Potsdamer Straße sowie aus Perspektive des Projekteinzugsgebietes als bedeutsamste Alternative das EKZ Beetzsee-Center ebenfalls mit Real-SB-Warenhaus Ein modern aufgestellter Vollsortimenter tritt auch mit derartigen Einkaufsalternativen in den Wettbewerb und führt Kaufkraftabflüsse dorthin zurück. Diese Rückführungen zudem auch aus zahlreichen anderen Streulagen der Stadt Brandenburg ergeben rechnerisch zusammengenommen rund 19 % des künftigen Vorhabenumsatzes. Weil die starke Streuung über mehrere Wettbewerbsstandorte dort im Einzelfall nur noch zu marginalen Umverteilungs- effekten führt, kann eine Einzelabwägung je Standort unterbleiben, infolgedessen wurden sie zusammengefasst. bulwiengesa AG Andreas Gustafsson Bereichsleiter 5/5