Auswirkungsanalyse. Revitalisierung und Erweiterung des Isar Centers Ottobrunn. Wissen schafft Zukunft.

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1 Auswirkungsanalyse Revitalisierung und Erweiterung des Isar Centers Ottobrunn für die Edeka Handelsgesellschaft Südbayern Ingolstädter Straße Gaimersheim Ihre Ansprechpartner Dipl. Geogr. Markus Wotruba (Gesamtleitung Standortforschung) M.Sc. Marina Deisenberger (Projektleitung) BBE Handelsberatung GmbH Brienner Straße München Deutschland Tel Fax BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungsund Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. München Hamburg Köln Leipzig Erfurt München, 06. April 2018, Aktualisierung 30. August 2018

2 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangssituation und Zielsetzung Makrostandort Ottobrunn Mikrostandortanalyse Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen Einzugsgebiet Marktpotenzial Angebotssituation im Untersuchungsgebiet Angebotssituation im Einzugsgebiet Siedlungsschwerpunkt Ottobrunn Angebotsstandort Neubiberg Sonstige Angebotsstandorte im Einzugsgebiet Angebotssituation im weiteren Untersuchungsgebiet Siedlungsschwerpunkt Oberhaching Oberzentrum München (nur Untersuchungsgebiet) Sonstige Angebotsstandorte im Untersuchungsgebiet Umsatzverteilung und Bindungsquoten Auswirkungsanalyse Bauplanungsrechtliche Beurteilungsgrundlagen Umsatzprognose Methodische Vorgehensweise Umsatzlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen Sortiment Lebensmittel Sortiment Elektrowaren Sortiment Textil Sortiment Schuhe Sortiment Drogeriewaren Sortiment Apotheke Umsatzlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen der zusätzlich geprüften Sortimente Sortiment Baby- und Kinderartikel Sortiment Brillen und Zubehör, optische Erzeugnisse Sortiment Haus- und Heimtextilien, Bettwaren Sortiment Glas / Porzellan / Keramik, Geschenkartikel, Haushaltswaren Sortiment Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf Sortiment Spielwaren Sortiment Uhren und Schmuck Sortiment Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren 69 2

3 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Sortiment Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge Sortiment Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen Sortiment Möbel, Küchen Sortiment Zooartikel, Tiere Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche Sortiment Lebensmittel Sortiment Elektrowaren Sortiment Textilien Sortiment Apotheke Auswirkungen der zusätzlich geprüften Sortimente auf zentrale Versorgungsbereiche Zusammenfassung der Auswirkungsanalyse Landes-/regionalplanerische Prüfung Landesplanerische Prüfung Regionalplanerische Prüfung Zusammenfassung und Fazit Anlagen

4 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Einbettungsskizze des Vorhabens... 8 Abbildung 2: Derzeitige Situation am Planstandort... 8 Abbildung 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer Abbildung 4: Einzelhandelsstrukturen in Ottobrunn (nur filialisierte Betriebe > 400 m²) Abbildung 5: Lage des Vorhabens Abbildung 6: Fußläufiger Nahbereich des Projektstandortes (800 m) Abbildung 7: Wettbewerber im Umfeld (Betriebe des kurzfristigen Bedarfs) Abbildung 8: Wettbewerber im Umfeld (Betriebe des mittelfristigen Bedarfs) Abbildung 9: Wettbewerber im Umfeld (Betriebe des langfristigen Bedarfs) Abbildung 10: Fahrzeitzonen Abbildung 11: Einzugsgebiet des Vorhabenstandortes Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Bestands-/Planverkaufsflächen und deren Entwicklung... 7 Tabelle 2: Verkaufsflächen der zusätzlich geprüften Sortimente... 7 Tabelle 3: Bevölkerungsentwicklung in Ottobrunn im Vergleich Tabelle 4: Einwohner im Einzugsgebiet Tabelle 5: Sortimentsspezifischer Kaufkraftindex und Marktpotenzial in Zone I und II Tabelle 6: Sortimentsspezifischer Kaufkraftindex und Marktpotenzial in Zone I und II für die zusätzlich geprüften Sortimente Tabelle 7: Vorhabenrelevantes Marktpotenzial (MaPo) / Umsatz (US) im Untersuchungsgebiet je Gemeinde Tabelle 8: Vorhabenrelevantes Marktpotenzial (MaPo) / Umsatz (US) im Untersuchungsgebiet je Gemeinde Neu geprüfte Sortimente I Tabelle 9: Vorhabenrelevantes Marktpotenzial (MaPo) / Umsatz (US) im Untersuchungsgebiet je Gemeinde Neu geprüfte Sortimente II Tabelle 10: Marktpotenzial, Umsatz und Bindungsquote im Einzugsgebiet Tabelle 11: Marktpotenzial, Umsatz und Bindungsquote im Einzugsgebiet Zusätzlich geprüfte Sortimente Tabelle 12: Orientierungswerte der Umsatzverteilung bei großflächigen Ansiedlungsvorhaben Tabelle 13: Prognostizierter Umsatz (gerundet) und Marktanteil im Einzugsgebiet (geplante Flächen) Tabelle 14: Prognostizierter Umsatz (gerundet) und Marktanteil im Einzugsgebiet (maximale Flächen je Sortiment) Tabelle 15: Prognostizierter Umsatz (gerundet) und Marktanteil im Einzugsgebiet (maximale Flächen je Sortiment) Tabelle 16: Umsatzverteilung Lebensmittel im Untersuchungsgebiet Tabelle 17: Umsatzumlenkung Lebensmittel Tabelle 18: Umsatzverteilung Elektrowaren im Untersuchungsgebiet Tabelle 19: Umsatzumlenkung Elektrowaren Tabelle 20: Umsatzverteilung Textilien im Untersuchungsgebiet Tabelle 21: Umsatzumlenkung Textilien

5 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Tabelle 22: Umsatzverteilung Apothekenwaren in Zone I Tabelle 23: Umsatzumlenkung Apotheken Tabelle 24: Umsatzverteilung Baby- und Kinderartikel im Untersuchungsgebiet Tabelle 25: Umsatzumlenkung Baby- und Kinderartikel Tabelle 26: Umsatzverteilung Brillen und Zubehör, optische Erzeugnisse im Einzugsgebiet Tabelle 27: Umsatzumlenkung Brillen und Zubehör, optische Erzeugnisse Tabelle 29: Umsatzverteilung Haus- und Heimtextilien, Bettwaren im Einzugsgebiet Tabelle 30: Umsatzumlenkung Haus- und Heimtextilien, Bettwaren Tabelle 28: Umsatzumlenkung GPK, Geschenkartikel, Haushaltswaren Tabelle 31: Umsatzumlenkung Spielwaren Tabelle 32: Umsatzverteilung Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren im Untersuchungsgebiet Tabelle 33: Umsatzumlenkung Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren Tabelle 34: Umsatzverteilung Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge im Untersuchungsgebiet. 71 Tabelle 35: Umsatzumlenkung Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge Tabelle 36: Umsatzverteilung Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen im Untersuchungsgebiet Tabelle 37: Umsatzumlenkung Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen Tabelle 38: Umsatzverteilung Möbel, Küchen im Untersuchungsgebiet Tabelle 39: Umsatzumlenkung Möbel, Küchen Tabelle 40: Umsatzverteilung Zooartikel, Tiere im Untersuchungsgebiet Tabelle 41: Umsatzumlenkung Zooartikel, Tiere Tabelle 42: Planverkaufsflächen und landesplanerisch zulässige Flächengröße Tabelle 43: Landesplanerisch zulässige Flächengröße der neu geprüften Sortimente Tabelle 44: Zulässige Verkaufsflächen je Sortiment Anlageverzeichnis Anlage 1: Differenzierung Non-Food-Sortimente

6 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn 1 Ausgangssituation und Zielsetzung Die Wüstenrot & Württembergische AG ist Eigentümerin des Einkaufszentrums Isar Center in der Unterhachinger Str. 28 in Ottobrunn. Das Center wird von der Edeka Handelsgesellschaft Südbayern (Edeka) verwaltet. Geplant sind eine umfassende Revitalisierung des Isar Centers und eine damit einhergehende Erweiterung der Verkaufsflächen. Die Prüfung der Revitalisierung des Isar Centers in Form einer Auswirkungsanalyse erfolgte durch die BBE im Mai Vorliegendes Gutachten stellt eine Aktualisierung der bestehenden Auswirkungsanalyse dar, die um folgende Punkte erweitert bzw. angepasst wurde: Berücksichtigung neuer Entwicklungen mit der Entstehung des Edeka-Marktes in der Nachbargemeinde Neubiberg, Prüfung maximal genehmigungsfähiger Verkaufsflächen je Sortiment, die eine Anpassung an die sich dynamisch verändernden Rahmenbedingungen im deutschen Einzelhandel erlauben. Ein Sportfachgeschäft wird im Gegensatz zu früheren Planungen nicht mehr im Isar Center angestrebt und daher aus der Betrachtung ausgeklammert. Zudem wurde das vorliegende Gutachten im April 2018 um die Prüfung weitere Sortimente erweitert. Es handelt sich dabei um folgende, zum Teil nicht zentrenrelevante, Sortimente: Baby- und Kinderartikel Brillen und Zubehör, optische Erzeugnisse Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Haushaltswaren Haus- und Heimtextilien, Bettwaren Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf Spielwaren Uhren- und Schmuck Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen Möbel, Küchen Zooartikel, Tiere. Die Gesamtverkaufsfläche soll nach Erweiterung bei rund m² liegen. Dies entspricht einer Erweiterungsfläche von rd m². Nachfolgend werden die Veränderungen in der Verkaufsflächenstruktur anhand der Gegenüberstellung der Ist-Verkaufsflächen der Bestandsmieter und der geplanten Erweiterungsflächen aufgezeigt. Die dargestellten Verkaufsflächen stellen die geplanten und somit realistischen Flächennutzungen nach Sortimenten nach der Erweiterung des Isar Centers dar. Da dennoch zur zukunftsfähigen Aufstellung des Isar Centers Entwicklungsspielräume bei der Belegung des Centers bestehen müssen, wird für die einzelnen Sortimente ein maximaler Prüfrahmen entwickelt, der landesplanerischen Vorgaben entspricht. Sollten einzelne Sortimentsverkaufsflächen aufgrund veränderter Nachfragebedingungen nicht umgesetzt werden können, ist eine Nachbesetzung mit anderen Sortimenten bis zu der geprüften maximalen Verkaufsfläche möglich. Nur mit einer solchen flexiblen Planung kann das Isar Center über Jahre hinweg modern aufgestellt werden. Wichtig ist, dass dabei die ursprünglich geplante Gesamtverkaufsfläche von m 2 nicht überschritten wird. 6

7 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Tabelle 1: Bestands-/Planverkaufsflächen und deren Entwicklung Sortimente Verkaufsfläche Bestand (in m²) neu geplante Verkaufsflächen (in m²) Veränderung (in m²) Max. zu prüfende Verkaufsfläche (in m 2 ) Nahrungs- und Genussmittel davon Edeka davon Bio-Markt davon Discounter Weitere Nutzungen (z.b. Lebensmittelhandwerk, Feinkost) Elektrowaren Drogeriewaren Textilien Schuhe Apotheke Uhren und Schmuck Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf (PBS) Gesamtverkaufsfläche über alle Sortimente (aus Tabelle 1 und Tabelle 2) Quelle: ATP Architekten, Berechnung BBE max In der nachfolgenden Tabelle werden die zusätzlich geprüften Verkaufsflächen im April 2018 dargestellt. Die geprüften Verkaufsflächenobergrenzen richten sich dabei an die landesplanerisch zulässigen Verkaufsflächen laut LEP-Ziel 5.3. Tabelle 2: Verkaufsflächen der zusätzlich geprüften Sortimente Sortimente Max. zu prüfende Verkaufsfläche (in m 2 ) Baby- und Kinderartikel 800 Optik (Brillen und Zubehör, optische Erzeugnisse) 150 Glas, Porzellan, Keramik (GPK), Geschenkartikel, Haushaltswaren 400 Haus- und Heimtextilien, Bettwaren 800 Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf * 300 Spielwaren 360 Uhren und Schmuck * 75 Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge 590 Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen Möbel, Küchen Zooartikel, Tiere 630 Gesamtverkaufsfläche über alle Sortimente (aus Tabelle 1 und Tabelle 2) Quelle: ATP Architekten, Berechnung BBE. * Die Bestandsverkaufsflächen in diesen Sortimenten sind Tabelle 1 zu entnehmen. max

8 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Die BBE Handelsberatung wurde mit der Aktualisierung der Auswirkungsanalyse von 2016 beauftragt. Bei der Auswirkungsanalyse wird das Projekt hinsichtlich der nachfrage- und angebotsseitigen Rahmenbedingungen begutachtet und insbesondere auch die lokale und regionale Wettbewerbsposition einer genauen Prüfung unterzogen. Das Gutachten dient zur abschließenden Beurteilung im Rahmen des Genehmigungsverfahrens. Nachfolgende Abbildungen zeigen schematisch die Lage des Vorhabens (Abb. 1) und die derzeitige Situation am Planstandort (Abb. 2). Abbildung 1: Einbettungsskizze des Vorhabens Quelle: ATP München Planungs GmbH Abbildung 2: Derzeitige Situation am Planstandort Quelle: eig. Aufnahmen, Dezember 2017 Im Zuge der umfassenden Auswirkungsanalyse werden insbesondere folgende Fragestellungen thematisiert: Welche einzelhandelsrelevanten Rahmenbedingungen herrschen vor (Soziodemographie, Arbeitsmarkt, Pendler, Erreichbarkeit, etc.)? Welche angebots- und nachfrageseitigen Strukturdaten sind für den Einzelhandel vor Ort von Bedeutung? Wie gestaltet sich der Mikrostandort des Vorhabens? 8

9 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Welchen Einzugsbereich hat das geplante Vorhaben? Wie ist das Vorhaben hinsichtlich seiner Auswirkungen zu bewerten? Welche Auswirkungen sind auf Versorgungszentren in der Ansiedlungsgemeinde und in benachbarten Gemeinden zu erwarten? 9

10 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn 2 Makrostandort Ottobrunn Im Folgenden werden einzelhandelsrelevante Rahmendaten dargestellt, die zur Beurteilung des Vorhabens notwendig sind. Dazu zählen soziodemografische sowie nachfrage- und angebotsseitige Strukturdaten des Ortes, in dem der Standort liegt. Lage und Erreichbarkeit Ottobrunn befindet sich rd. 12 Kilometer südlich des Stadtzentrums der Landeshauptstadt München und gehört zum Landkreis München. Die Gemeinde Ottobrunn ist durch einen geschlossenen, kompakten Siedlungskörper gekennzeichnet. Sowohl im Norden (Gemeinde Neubiberg) als auch im Süden (Ortsteil Hohenbrunn-Riemerling) schließen sich die Siedlungsstrukturen und Wohngebiete der Nachbargemeinden an. Eine topografische oder naturräumliche Grenze der durchgehenden Siedlungsstruktur ist nicht zu erkennen. Die überörtliche Erreichbarkeit der Gemeinde wird im Westen durch den Verlauf der BAB 8 und begrenzte Querungsmöglichkeiten eingeschränkt. Darüber hinaus grenzt das Gemeindegebiet im Nordwesten, in Richtung Unterhaching, an den Landschaftspark Hachinger Tal, welcher damit eine naturräumliche Grenze des Gemeindegebietes darstellt. Westlich der Gemeinde besteht mit der Anschlussstelle Unterhaching-Ost eine Anbindung an die BAB 8 (München-Salzburg). Ferner besteht Anschluss an die BAB 99 in den umliegenden Nachbarkommunen. Des Weiteren wird das Gemeindegebiet durch Kreis- und Ortsverbindungsstraßen erschlossen. Die Gemeinde Ottobrunn ist mit dem Anschluss an die S-Bahnlinie 7 des Münchner Verkehr- und Tarifverbundes GmbH (MVV) in den regionalen Zugverkehr eingebunden. Ferner sichert das ÖPNV-System des MVV mit regelmäßig verkehrenden Busverbindungen und Anruf-Sammeltaxen die flächendeckende Erreichbarkeit. Landesplanerische Einstufung Gemäß Regionalplan Region München (2005) ist die Gemeinde Ottobrunn als Siedlungsschwerpunkt eingestuft. Auf Grundlage der regionalplanerischen Einstufung bzw. der Vorgaben des LEP Bayern 2018 ist der Siedlungsschwerpunkt Ottobrunn als Zentraler Ort der Grundversorgung einem Grundzentrum gleichgestellt ( 2 Abs. 2 LEP Bayern 2018). Entsprechend soll Ottobrunn zentralörtliche Einrichtungen des Grundbedarfs in zumutbarer Entfernung vorhalten. Ferner sollen die als Grundzentren eingestuften Gemeinden eine zentralörtliche Versorgungsfunktion für mindestens eine andere Gemeinde wahrnehmen und einen tragfähigen Nahbereich aufweisen. Der regionalplanerisch ausgewiesene Nahbereich umfasst die Gemeindegebiete Ottobrunn, Hohenbrunn und Putzbrunn. Bevölkerungsdaten Zum Zeitpunkt lebten rd Einwohner in der Vorhabengemeinde. Im Vergleich zum Bevölkerungsstand im Jahr 2006 ist ein Bevölkerungswachstum von rd. 8 % zu attestieren. Gemäß den Vorausberechnungen der Bertelsmann Stiftung wird der positive Trend in Zukunft weiter anhalten. Auf Grundlage der Bevölkerungsprognose (Basisjahr 2015) ist bis 2030 mit einer Bevölkerungszunahme von rd. 11,7 % zu rechnen. 10

11 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Tabelle 3: Bevölkerungsentwicklung in Ottobrunn im Vergleich Bezirks-/ Ortsname Einwohner 2006 Einwohner 2016 Entwicklung in % Prognose 2030 Entwicklung in % Ottobrunn , ,7 Stadt München , ,5 Unterhaching , ,3 Neubiberg , ,1 Höhenkirchen- Siegertsbrunn , ,5 Taufkirchen , ,1 Landkreis München , ,8 Freistaat Bayern , ,1 Quelle: Landesamt für Statistik Bayern, Bertelsmann Stiftung; eigene Bearbeitung. Arbeitsmarktsituation und Pendler Im Jahresdurchschnitt 2017 liegt die Arbeitslosenquote im Landkreis München, diesem gehört die Vorhabengemeinde an, mit 2,6 % unter dem bayerischen Durchschnitt (3,3 %) sowie unter dem bundesweiten Durchschnitt (5,8 %). Die Gemeinde Ottobrunn weist 2015 einen positiven Pendlersaldo von Personen auf. Die Zahl der Einpendler ist vor dem Hintergrund der dominierenden Bedeutung der Landeshauptstadt München im regionalen Kontext positiv einzustufen. Demnach sind auch mögliche Kaufkraftzuflüsse in der Gemeinde zu erwarten. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft für die Gemeinde Ottobrunn beträgt 124,8 (2017). Damit liegt diese über dem Durchschnittswert des Landkreises München (119,2) und über dem Bundesdurchschnitt (100,0). Dies bedeutet, dass den Einwohnern von Ottobrunn im Durchschnitt rd. 25 % mehr an einzelhandelsrelevanter Kaufkraft zur Verfügung steht. 11

12 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Abbildung 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer Bundesweiter Durchschnitt Ottobrunn 124,8 Stadt München 123,9 Landkreis München 119,2 Unterhaching 119,0 Neubiberg In den Bereichen Rathausplatz, Am Brunneck und entlang der Ottostraße zeigt sich eine Angebotsverdichtung durch die hier ansässigen zentralörtlichen Einrichtung (z.b. Rathaus), wenige Einzelhändler (u.a. Norma, Edeka-Markt) und einzelhandelsnahe Angebote (u.a. Dienstleister). Dominierende Betriebe und Träger der örtlichen Versorgungs- und Angebotsstrukturen befinden sich allerdings im Gewerbegebiet Daimlerstraße an der westlichen Gemeindegrenze. In der Gesamtbetrachtung können in der Ansiedlungsgemeinde drei faktische zentrale Versorgungsbereiche i.s. eines Nahversorgungszentrums identifiziert werden. Höhenkirchen- Siegertsbrunn Taufkirchen 117,3 114,2 108, EH-Kaufkraft-Index (Deutschland = 100) Quelle: BBE!CIMA!MB-Research Marktdaten. Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern Einzelhandelsstrukturen und Zentrenkonzept Zum Erfassungszeitpunkt verteilt sich der Einzelhandel innerhalb der Vorhabengemeinde auf mehrere Standorte. Im Wesentlichen konzentrieren sich Einzelhandelsbetriebe auf vier Standortbereiche (Rathausplatz, Ottostraße, Am Brunneck, Gewerbegebiet Daimlerstraße). Leitbetriebe der örtlichen Einzelhandelslandschaft sind die filialisierten Lebensmittelmärkte, aber auch ergänzende Fachmärkte im Isarcenter und dessen Umfeld. Die Gemeinde Ottobrunn besitzt kein kommunales Einzelhandelskonzept. So erfolgt die Abgrenzung des faktischen zentralen Versorgungsbereiches (ZVB) auf Basis der tatsächlichen Verhältnisse vor Ort zum Erfassungszeitpunkt. Nachfolgende Karte stellt überblicksartig die beschriebenen Einzelhandelsstandorte in Ottobrunn dar. 12

13 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Abbildung 4: Einzelhandelsstrukturen in Ottobrunn (nur filialisierte Betriebe > 400 m²) Quelle: 2012, Nexiga TomTom, eig. Bearbeitung. Fazit zum Makrostandort Ottobrunn Gute verkehrliche Anbindung an regionale und nationale Verkehrsträger. Aktuell leben rd Personen in der Vorhabengemeinde. Die positive Bevölkerungsentwicklung der vergangenen Jahre setzt sich perspektivisch fort und wird sich zudem verstärken Unterdurchschnittliche Arbeitslosenquote im Bundesvergleich. Überdurchschnittliches Kaufkraftniveau in der Gemeinde Ottobrunn. Strukturprägende Leitbetriebe der Nahversorgung befinden sich in den zentralen Versorgungsbereichen bzw. im Gewerbegebiet Daimlerstraße. 13

14 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn 3 Mikrostandortanalyse Neben der Analyse des Makrostandortes stellt die Mikrostandortanalyse den zweiten Teil der Standortbewertung dar. Damit werden insbesondere die Aspekte der Lage und der verkehrlichen Erreichbarkeit thematisiert. Der Mikrostandort ist insbesondere auch für die Abgrenzung des Einzugsgebietes von Relevanz. Lage des Projektgrundstücks und Nutzungsumfeld Der Projektstandort ist an der Benzstraße lokalisiert. Aktuell wird das Projektareal durch das seit mehreren Jahrzehnten genutzte Isar Center belegt. Anker- und Leitbetriebe sind der Vollsortimenter Edeka sowie der Drogeriemarkt Müller. Östlich des Projektstandortes sind in fußläufiger Entfernung ein Discounter und ein Sportfachmarkt ansässig. Darüber hinaus grenzen direkt unterschiedliche, teilweise produzierende Gewerbebetriebe an das Plangrundstück an. In einer Entfernung von rd. 250 m beginnt in (süd)-östlicher Richtung die geschlossene Wohnbebauung der Gemeinde Ottobrunn. Abbildung 5: Lage des Vorhabens Quelle: Kartengrundlage OpenStreetMap, BBE Handelsberatung, eigene Bearbeitung. Insgesamt wird deutlich, dass der Planstandort an der westlichen Gemeindegrenze Ottobrunns an eine gewachsene Siedlungsstruktur angrenzt. Vorwiegende Nutzungsformen im direkten Standortumfeld sind aufgrund der Gewerbegebietslage gewerblich-industrielle Betriebe. Versorgungsfunktion und wohnortnahe Versorgung Bereits zum jetzigen Zeitpunkt kommt dem Umfeld des Planstandortes mit einem Discounter, einem Vollsortimenter und einem Drogeriemarkt einerseits, aber auch mit dem Textilfachmarkt Vögele bzw. dem Schuhfachmarkt Deichmann eine wichtige Versorgungsfunktion mit Gütern des täglichen und mittelfristigen Bedarfs zu. Rund Personen (ca. 5 % der Gesamtbevölkerung) können den Vorhabenstandort fußläufig in einer Distanz von maximal 800 Metern erreichen. Für diesen Personenkreis können sowohl das Vorhaben als auch die schon bestehenden Betriebe zur Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung beitragen. 14

15 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Abbildung 6: Fußläufiger Nahbereich des Projektstandortes (800 m) Quelle: Kartengrundlage OpenStreetMap BBE Handelsberatung, eigene Bearbeitung. Verkehrliche Situation Der Projektstandort ist mit dem PKW in westlicher Fahrtrichtung über die Unterhachinger Straße zu erreichen. Aus östlicher Fahrtrichtung ist die Zufahrt auf das Grundstück über eine Rechtsabbiegerspur möglich. Die Zu-/Abfahrt auf das Plangrundstück ist auch über die Daimlerstraße möglich. Die Unterhachinger Straße verläuft von Westen nach Osten durch das Gemeindegebiet und verbindet damit Ottobrunn nicht nur mit der BAB 8 im Westen sondern auch mit der Gemeinde Putzbrunn im Osten. Mit der westlich des Bestandsmarktes passierenden ST 2078 wird die Anbindung an Neubiberg gewährleistet. Über die Straße Haidgraben ist eine direkte Anbindung an das umliegende Wohngebiet gegeben. Mit den drei Bushaltestellen Siemensstraße, Daimlerstraße und Park-Friedhof ist die Einbindung in das örtliche ÖPNV-Netz gewährleistet. Die Entfernung zum Planstandort beträgt zwischen 150 und 450 Meter; damit befinden sich alle Haltestellen in fußläufiger Distanz. In der Gesamtbetrachtung ist die Erreichbarkeit des Planstandorts sowohl mit dem PKW als auch für nichtmotorisierte Kundengruppen als sehr gut zu bewerten. Die Anbindung des Bestands-Isar Centers für Fußgänger erfolgt über bestehende Fußwege. 15

16 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Städtebauliche Einordnung des Projektstandortes In Summe der vorstehenden Standortfaktoren ist der Vorhabenstandort als städtebaulich integriert einzustufen, denn der Standort ist räumlich und funktional einem Siedlungsschwerpunkt zugeordnet, liegt im Zusammenhang mit einer bestehenden Bebauung bzw. gliedert sich in diese ein, für die umliegende Wohnbevölkerung in fußläufig gut erreichbarer Lage, verfügt über Wohnanteile innerhalb des fußläufigen Einzugsgebietes (Nahbereich) und über eine qualifizierte ÖPNV-Anbindung. Fazit zum Mikrostandort Gewachsenes Vorhabenumfeld, das derzeit vor allen Dingen durch die Gewerbe-, Wohn- und Verkehrsfunktion geprägt wird. Gute verkehrliche Erschließung für motorisierte wie auch nicht-motorisierte Kundengruppen. Von umliegenden Wohnquartieren fußläufig erreichbarer, städtebaulich integrierter Standort. 4 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen 4.1 Einzugsgebiet Die Abgrenzung des Einzugsgebietes und die Berechnung des vorhabenrelevanten Kaufkraftvolumens stellen weitere wichtige Bezugspunkte für die nachfolgende Analyse der möglichen Auswirkungen des Vorhabens dar. Für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung und damit die Abgrenzung des Einzugsgebietes von Einzelhandelsbetrieben spielen grundsätzlich mehrere Faktoren eine maßgebliche Rolle: die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich, der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, 1 die relevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Wettbewerber im engeren und weiteren Standortumfeld, die Attraktivität der Einzelhandelslage, die durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Konzepts bzw. der Betreiber bestimmt wird, die Qualität des Mikrostandortes, die aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungsschwerpunkten und aus möglicherweise vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert, Barrierewirkungen, ausgehend von den topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gegebenheiten. Von entscheidender Bedeutung für die Einzugsgebietsabgrenzung des Standortes ist neben der Ausstrahlung des Vorhabens besonders die regionale Angebotsstruktur. Von Bedeutung im Sinne möglicher Syner- 1 Verbraucher akzeptieren zum Einkauf von Waren des Grundbedarfs (Lebensmittel) größtenteils eine Entfernung zwischen Wohnung und Einkaufsort von 5 bis 10 Minuten (Quelle: BBE Handelsberatung, Nahversorgung 2010, Perspektiven der Nahversorgung). 16

17 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn gien sind zudem die Kopplungspotenziale der avisierten Betriebe innerhalb des Vorhabens als auch der benachbarten Betriebe. Nachfolgende Abbildung stellt die Angebotssituation im Umfeld des Projektstandortes dar. Abbildung 7: Wettbewerber im Umfeld (Betriebe des kurzfristigen Bedarfs) Abbildung 8: Wettbewerber im Umfeld (Betriebe des mittelfristigen Bedarfs) Quelle: Kartengrundlage 2012, Nexiga, TomTom; BBE Handelsberatung, eigene Bearbeitung. Für die zusätzlich geprüften Sortimente sind folgende strukturprägende Hauptwettbewerber im Untersuchungsgebiet vorhanden: 17

18 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Abbildung 9: Wettbewerber im Umfeld (Betriebe des langfristigen Bedarfs) Quelle: Kartengrundlage 2012, Nexiga, TomTom; BBE Handelsberatung, eigene Bearbeitung. Aus vorstehenden Darstellungen wird die dichte und vielfältige Einzelhandelslandschaft im regionalen Umfeld deutlich. Auch wird ersichtlich, dass mit den Angebotsstandorten in Unterhaching (Fachmarktagglomeration Grünwalder Weg), in Brunnthal (Gewerbegebiet Nord) und dem Einkaufs-Center Neuperlach (PEP) leistungsstarke Wettbewerbsstandorte mit hoher regionaler Strahlkraft im Umfeld positioniert sind. Ferner ist bei der Einzugsgebietsabgrenzung des Standortes die Erreichbarkeit des Planstandortes entscheidend. Folgende Abbildung verdeutlicht die PKW-Erreichbarkeit innerhalb von 5 und 10 Fahrminuten. 18

19 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Abbildung 10: Fahrzeitzonen Quelle: Nexiga, eigene Darstellung Vorstehender Abbildung kann entnommen werden, dass innerhalb einer Fahrzeit von 5 Minuten große Teile der Vorhabenkommune zu erreichen sind. Des Weiteren schlägt sich die gute PKW-Erreichbarkeit in der Gestalt der 10-Minuten-Fahrzeitisochrone nieder. Die Fahrzeit-Isochrone von 10 Minuten umfasst ein Gebiet, das anteilig im Norden Teile des Stadtbezirks München-Ramersdorf/Neuperlach bzw. die Gemeinde Neubiberg, im Westen Teile der Gemeinden Unterhaching und Taufkirchen, im Süden Teile der Kommunen Brunnthal und Hohenbrunn sowie im Osten Teile der Kommune Putzbrunn abdeckt. Die räumliche Ausdehnung des Einzugsgebietes wird neben der zunehmenden Raum-/Zeit Entfernung durch die Wettbewerbsstandorte und deren Angebotsstruktur bestimmt. Insbesondere ist an dieser Stelle auf das im südlichen Stadtgebiet von München befindliche leistungsstarke Einkaufszentrum PEP hinzuweisen. Die hier ansässigen Betriebe limitieren die räumliche Strahlkraft des Vorhabens in nördlicher Richtung. Denn diese Wettbewerber verfügen nicht nur über ein ausgedehntes überörtliches Einzugsgebiet, sondern auch über eine (Nah-)Versorgungsfunktion für den südlichen Stadtbereich von München und die angrenzenden Kommunen. In nicht unerheblichem Umfang profitieren die Anbieter dabei von den Synergien mit den überregional bedeutsamen Anbietern im Einkaufszentrum, z.b. Kaufland, Edeka, Saturn, H&M. Aufgrund der Angebotsstruktur im Einkaufszentrum PEP, verbunden mit der einzelbetrieblichen Leistungsfähigkeit, können die Anbieter nicht nur das örtliche Nachfragepotenzial bedienen, sondern zudem anteilig die Versorgung der Einwohner aus den umliegenden Kommunen sichern. Im Weiteren wird die räumliche Reichweite des Vorhabens durch die Fachmarktagglomerationen Grünwalder Weg in der Gemeinde Unterhaching und Gewerbegebiet Nord in Brunnthal limitiert. Hier entwickelte sich in der Vergangenheit ein Angebotsstandort, der sich durch den Besatz mit leistungsstarken Anbietern (u.a. Edeka, Hagebau, Expert, Adler Modemarkt) auszeichnet. Aufgrund der einzelbetrieblichen Attraktivität und der Synergiepotenziale der Angebotsstandorte insgesamt entwickeln diese eine überörtliche Strahlkraft, die das Einzugsgebiet des Vorhabens beschränkt. Basierend auf der Angebotsstruktur im Vorhabenumfeld sowie den Fahrdistanzen ist folgendes prospektives Einzugsgebiet abzugrenzen. 19

20 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Abbildung 11: Einzugsgebiet des Vorhabenstandortes Quelle: 2012, Nexiga, TomTom, eigene Bearbeitung. Basierend auf der Angebotssituation sowie in Kombination mit den umseitig dargestellten Fahrzeitisochronen umfasst das prospektive Einzugsgebiet das Gemeindegebiet Ottobrunn sowie umliegenden Gemeinden. Unter Berücksichtigung weiterer Faktoren, wie der qualitativen Bewertung der Wettbewerbssituation sowie von Barrieren (Straßen, siedlungsstrukturelle / topografische Gegebenheiten etc.) ergibt sich folgendes Einzugsgebiet: Zone I (=Naheinzugsgebiet) umfasst die Gemeinde Ottobrunn, den Ortsteil Hohenbrunn-Riemerling sowie anteilig das Gemeindegebiet von Neubiberg. In diesem Bereich wird das Vorhaben die höchste Marktdurchdringung erreichen. In der Summe leben im Naheinzugsgebiet rd Personen. Das Einzugsgebiet der Zone II (=Kerneinzugsgebiet) schließt sich an das Naheinzugsgebiet an und umfasst Teile der Nachbarkommunen Neubiberg, Brunnthal, Putzbrunn, Hohenbrunn und Höhenkirchen-Siegertsbrunn. Summiert leben im Naheinzugsgebiet etwa Einwohner. Insgesamt kann das Vorhaben auf ein maximales Einzugsgebiet von rd Einwohnern zurückgreifen. Aufgrund der mit zunehmender Entfernung zum Planstandort steigenden Anzahl der regionalen Alternativstandorte (z.b. Einkaufszentrum PEP, Unterhaching, Brunnthal) ist es wahrscheinlich, dass nicht alle Einwohner des hier dargestellten Einzugsgebietes zum Vorhabenstandort tendieren. Basierend auf einer Analyse mit dem BBE-eigenen Geografischen Informationssystem (GIS), erfolgt eine flächenanteilige Aufteilung der Einwohner nach Zonen. Nachstehende Tabelle stellt dies überblicksartig dar. 20

21 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Tabelle 4: Einwohner im Einzugsgebiet Gemeinde Einwohner gesamt Ottobrunn Hohenbrunn (anteilig) Neubiberg (anteilig) Summe Zone I Neubiberg (anteilig) Putzbrunn Brunnthal (anteilig) Hohenbrunn (anteilig) Höhenkirchen-Siegertsbrunn Summe Zone II Summe Gesamt Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik 2018, eig. Bearbeitung und Darstellung Grundsätzlich sind Einzugsgebiete nicht als statische Gebilde anzusehen, sondern vielmehr als modellhafte Abbildung eines Teilraumes, aus dem potenziell der wesentliche Kundenanteil des betrachteten Vorhabens stammt. Mögliche diffuse Zuflüsse von außerhalb sind demzufolge systemimmanenter Bestandteil des Modells. Das aufgezeigte Einzugsgebiet endet folglich nicht punktgenau an der dargestellten Grenze. Aus dem Bereich, der über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinausreicht, ist lediglich vereinzelt mit Streuumsätzen (diffuse Umsätze ohne direkten Ortsbezug) zu rechnen. Diese Bereiche sind nicht zum Einzugsgebiet zu zählen, da die Verflechtungsintensität deutlich nachlässt und mit verstärkten Einflüssen von Konkurrenzstandorten zu rechnen ist. Ferner wurde in vorstehender Abbildung der Untersuchungsraum für das geplante Vorhaben abgegrenzt. Dies ergibt sich aus der Notwendigkeit, dass über das Einzugsgebiet des Projektvorhabens hinaus Einkaufs- und Kundenverflechtungen vorliegen. Insbesondere überdecken sich die Einzugsgebiete umliegender Einzelhandelsagglomerationen oder attraktiver Solitärstandorte (bspw. Einkaufszentrum PEP bzw. in den Gemeinden Unterhaching oder Brunnthal) mit dem betrieblichen Einzugsgebiet der geplanten Betriebe. So decken Konsumenten aus dem Einzugsgebiet des Planvorhabens derzeit ihre Nachfrage nicht ausschließlich innerhalb des dargestellten Einzugsgebietes, sondern auch außerhalb dieses Bereiches. Es bestehen also Interdependenzen, die in Form von wechselseitigen Wettbewerbsbeziehungen zum Ausdruck kommen. Im konkreten Fall sind daher nicht nur die Betriebe im dargestellten Einzugsgebiet, sondern auch an den umliegenden Standorten zu betrachten, da diesen Lagen aktuell Kaufkraft aus dem Einzugsgebiet zufließt. Aufgrund der dichten und vitalen Angebotslandschaft im Umfeld der Vorhabenkommune sind somit auch Umsatzverluste von Anbietern zu erwarten, die außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes angesiedelt sind. 4.2 Marktpotenzial Die Höhe der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Die Kennziffer gibt unabhängig von der Größe der Stadt das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im Verhältnis zum Gesamteinkommen in der Bundesrepublik an, welches für die Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. 21

22 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet (ca Einwohner) und dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag (BBE Struktur- und Marktdaten), gewichtet mit der jeweiligen sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffer 2 (Quelle: BBE!CIMA!MB-Research). Tabelle 5: Sortimentsspezifischer Kaufkraftindex und Marktpotenzial in Zone I und II Sortiment Kaufkraftindex Marktpotenzial in Mio. (gerundet) Zone I Zone II Zone I Zone II Gesamt Nahrungs- und Genussmittel 115,9 111,5 101,2 68,0 169,2 Drogeriewaren 117,0 111,0 13,3 8,8 22,2 Apotheke 123,1 112,6 29,0 18,5 47,5 Textil 126,5 121,2 24,5 16,4 40,8 Schuhe 125,3 121,6 4,9 3,3 8,2 Elektrowaren 123,6 116,7 22,4 14,8 37,1 Quelle: BBE!CIMA!MB-Research Marktdaten 2015, eig. Berechnung, Rundungsdifferenzen möglich, Stand 2016: Bevölkerungs- und Marktdaten wurden für das vorliegende Gutachten mit Standort April 2018 nicht aktualisiert. Tabelle 6: Sortimentsspezifischer Kaufkraftindex und Marktpotenzial in Zone I und II für die zusätzlich geprüften Sortimente Sortiment Kaufkraftindex Marktpotenzial in Mio. (gerundet) Zone I Zone II Zone I Zone II Gesamt Baby- und Kinderartikel 121,8 116,5 4,1 2,8 6,9 Brillen und Zubehör, optische Erzeugnisse 127,6 116,1 2,6 1,6 4,2 GPK, Geschenkartikel, Haushaltswaren 129,0 126,7 3,0 2,1 5,1 Haus- und Heimtextilien, Bettwaren 124,9 118,6 3,5 2,4 5,8 Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf 136,0 133,3 4,1 2,7 6,8 Spielwaren 148,4 140,5 5,0 3,4 8,4 Uhren- und Schmuck 121,3 119,1 4,1 2,8 6,9 Baumarktartikel, Baubedarf 121,3 119,1 10,3 7,2 17,5 Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge 121,3 119,1 3,7 2,6 6,3 Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen 140,4 136,1 6,3 4,3 10,6 Möbel, Küchen 120,6 116,3 30,3 20,7 51,0 Zooartikel, Tiere 121,8 116,5 2,5 1,7 4,1 Quelle: BBE!CIMA!MB-Research Marktdaten 2017, eig. Berechnung, Rundungsdifferenzen möglich Insgesamt zeigt sich anhand der Einwohnerzahl sowie des darauf aufbauenden vorhandenen Nachfrageund Marktpotenzials im Einzugsgebiet eine für das Vorhaben solide Nachfragebasis, die vor dem Hintergrund der perspektivischen Bevölkerungsentwicklung (vgl. Tabelle 1) weiter anwachsen wird. 2 Anmerkung: Die sortimentsspezifische Kaufkraft spiegelt die Nachfrage der privaten Haushalte bzw. Personen einer Stadt oder Region für spezielle Sortimente im Einzelhandel wider. Sie weicht von der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft ab, welche zusammenfassend die Ausgaben über alle Sortimente im Einzelhandel darstellt. Durch die sortimentsspezifische Kaufkraft werden die unterschiedlichen Elastizitäten innerhalb der einzelnen Branchen abgebildet. 22

23 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn 5 Angebotssituation im Untersuchungsgebiet Das folgende Kapitel dient der Darstellung und Bewertung der Angebotssituation im Untersuchungsraum, der über das eigentliche Einzugsgebiet hinausgeht. Besonderes Augenmerk wird hierbei neben den zentralen Versorgungsbereichen der Kommunen auf die teilweise dezentralen, jedoch strukturprägenden Angebotsstandorte bzw. Standorträume gelegt. Die Angebotssituation wurde im Mai 2016 erhoben. Eine Aktualisierung erfolgte im Dezember 2017 und für die zusätzliche Prüfung weiterer Sortimente im April Im Naheinzugsgebiet und den im Untersuchungsgebiet identifizierbaren zentralen Versorgungsbereichen - sofern aufgrund faktischer Gegebenheiten vorhanden oder in kommunalen Konzept ausgewiesen - erfolgte eine Totalerhebung aller projektrelevanten Anbieter, d.h., es wurden alle Einzelhandelsbetriebe ermittelt, deren Sortimente eine Überschneidung mit dem Vorhaben aufweisen. Ferner wurden im Untersuchungsgebiet außerhalb zentraler Bereiche filialisierte und flächengrößere inhabergeführte Lebensmittel- und Drogeriemärkte betrachtet, die ein dem Vorhaben vergleichbares Sortiment führen. Dies ist aus der Tatsache abzuleiten, dass vor allem die filialisierten Betriebe untereinander in einer Konkurrenzsituation stehen, und somit durch die Vorhabenrealisierung vor allem angebotsaffine Märkte betroffen sind. Aufgrund der spezifischen Sortimentsbreite und -tiefe sind dabei v. a. die Betriebe im Fokus, die vorhabenspezifische Waren als Kernsortiment führen. Allerdings wurden auch Betriebe erfasst, welche das relevante Sortiment auf einer nicht nur unwesentlichen Teilfläche führen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass Systemwettbewerber sowie Betriebe, die ebenfalls das Ziel von wiederkehrenden Versorgungseinkäufen sind und die eine größere Sortimentsüberschneidung mit dem Vorhaben aufweisen, in einen intensiveren Wettbewerb mit dem Vorhaben treten als Betriebe, die ein spezialisiertes Sortiment führen. Um die Auswirkungen der Vorhabenrealisierung in Ottobrunn zu bewerten wird analysiert, welche Auswirkungen durch das Vorhaben induziert werden. Von besonderem Interesse sind dabei die Auswirkungen gegenüber zentralen Versorgungsbereichen. Prinzipiell handelt es sich bei zentralen Versorgungsbereichen (ZVB) um räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen eine bestimmte Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. 3 Neben Handelsbetrieben sollte der zentrale Versorgungsbereich auch Dienstleistungsbetriebe oder sonstige Nutzungen aufweisen, welche die Einzelhandelsfunktion ergänzen, so dass dieser Bereich einen funktionalen Mittelpunkt darstellt. Idealerweise sind zentrale Versorgungsbereiche - insbesondere mit dem ÖPNV und für Fußgänger - verkehrsgünstig erreichbar. Die Funktionszuweisung eines zentralen Versorgungsbereiches setzt ferner eine städtebaulich integrierte Lage voraus. Einem zentralen Versorgungsbereich muss die städtebauliche Funktion eines Zentrums zukommen, welches die Versorgung des Gemeindegebietes oder eines Teilbereichs mit einem abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs und mit Dienstleistungen funktionsgerecht sicherstellen kann. Zentrale Versorgungsbereiche können sowohl einen umfassenden als auch einen hinsichtlich des Warenangebots oder des örtlichen Einzugsbereichs eingeschränkten Versorgungsbedarf abdecken. 4 Innerhalb von Städten kann es demnach mehr als einen zentralen Versorgungsbereich und unterschiedliche Typen bzw. Hierarchiestufen von Versorgungsbereichen (Innenstadtzentrum, Nebenzentrum, Grund-/ Nahversorgungszentrum) geben. 3 vgl. Urteil BVerwG [4 C 7.07] vom vgl. Urteil OVG Nordrhein-Westfalen [7 A 964/05] vom

24 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Eine bloße Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen in einem räumlich abgegrenzten Bereich kann diese allein noch nicht zu einem zentralen Versorgungsbereich machen. Des Weiteren bilden einzelne solitäre Betriebe, welche i.d.r. diffus über das Stadtgebiet an städtebaulich integrierten oder peripheren Standorten liegen, keine zentralen Versorgungsbereiche. Die Gemeinde Oberhaching verfügt über ein Integriertes Einzelhandels- und Kernzonenentwicklungskonzept (ISEK) 5 aus dem Jahr 2010, aus dem die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche sowie integrierter Lagen entnommen werden kann. Aufgrund des Alters des Konzeptes sowie der zwischenzeitlichen Entwicklungen basiert für vorliegende Auswirkungsanalyse die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche auf der gem. ISEK im Jahr 2010 getroffenen Festsetzung, in Verbindung mit den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort. Die Landeshauptstadt München verfügt über ein Zentrenkonzept (ZK). 6 Das Zentrenkonzept der LH München klassifiziert die Standorte in einer sechsstufigen Hierarchie aus den zentralen Versorgungsbereichen Stadtzentrum, Stadtteilzentren, Quartierszentren, Nahbereichszentren sowie ferner integrierten Streulagen und teil-/nicht-integrierten Standorten. Die beiden letztgenannten sind keine zentrale Versorgungsbereiche i.s.d. BauGB/BauNVO. Darüber hinaus verfügen die weiteren Gemeinden des Untersuchungsgebietes über kein Einzelhandelskonzept, welches zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des 2 Abs. 2 BauGB, 9 Abs. 2a BauGB, 34 Abs. 3 BauGB sowie 11 Abs. 3 BauNVO ausweist. Daher beruht die Abgrenzung möglicher faktischer zentraler Versorgungsbereiche in den Kommunen des Untersuchungsgebietes auf den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort zum Begutachtungszeitpunkt. Nachfolgend werden die Angebotsstandorte im Einzugs- und Untersuchungsgebiet des Vorhabens kurz dargestellt. Ferner erfolgt die Beschreibung der weiteren Angebotsstandorte, die für die regionale Angebotsausstattung maßgeblich sind. 5.1 Angebotssituation im Einzugsgebiet Siedlungsschwerpunkt Ottobrunn Lage des zentralen Versorgungsbereiches Erschließung Parkplatzsituation Sortimentsniveau Bedarfsorientierung Leerstände Projektrel. Verkaufsfläche / wesentliche Anbieter (Auswahl) Magnete (Auswahl) Putzbrunner Straße, Ottostraße, Umfeld der Rathausstraße Staats- / Anwohnerstraßen, Bus, S-Bahn öffentliches Parken straßenparallel möglich, betriebseigene Stellplatzanlagen discountorientiertes- bis durchschnittliches Preissegment kurz- bis mittelfristiger Bedarf vereinzelt in Nebenlagen rd m² (inkl. Bestandsmarkt) Edeka-Bestandsmarkt (rd m²), Edeka (rd m²), Lidl (rd m²), Vögele (rd. 940 m²), Drogerie Müller (rd. 850 m²), Deichmann (rd. 460 m²) Isar Center (Bestandsmarkt), Edeka, Rossmann 5 Integriertes Einzelhandels- und Kernzonenentwicklungskonzept für die Gemeinde Oberhaching, Untersuchungsbericht, Februar 2010, CIMA München 6 PERSPEKTIVE MÜNCHEN, Zentrenkonzept München Fortschreibung mit Schwerpunkt Nahversorgung Kurzfassung (ZK kurz) 24

25 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Ergänzende Nutzungen Fotos Dienstleistungen, Lebensmittelhandwerk, (Klein-)Gastronomie, öffentliche Verwaltung Karte zur Abgrenzung der Lage Quelle: eigene Aufnahme, Dez Zusammenfassende Beschreibung Quelle: Kartengrundlage Nexiga, eig. Darstellung Basierend auf den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort zeigt sich in der Angebotslandschaft eine Anbieterkonzentration entlang der Putzbrunner Straße, der Ottostraße, im Umfeld der Rathausstraße sowie im Bereich des westlichen Gewerbegebietes an der Daimlerstraße. Entlang der Straßenachse Ottostraße konzentrieren sich öffentliche Einrichtungen, Einzelhandels- und Gewerbebetriebe. Diese sind vorwiegend in den Erdgeschosslagen positioniert. Die Obergeschosse werden mehrheitlich als Wohnraum genutzt. In Summe kommt dem Bereich insbesondere durch die einzelhandelsnahen und öffentlichen Einrichtungen eine wichtige (Nah-)Versorgungsfunktion zu. Mit Bezug zum Vorhaben treten der Edeka-Supermarkt bzw. der Rossmann-Drogeriemarkt besonders in Erscheinung. Während der Drogeriemarkt über eine Verkaufsfläche verfügt, die hinsichtlich Größe und Gestaltung nicht dem aktuellen Betriebskonzept entspricht, belegt der Edeka-Supermarkt eine Verkaufsfläche, die der Mindestbetriebsgröße entspricht. Insbesondere der Edeka Supermarkt trägt zur Nahversorgungsfunktion bei, spricht aber primär die Einwohner der umliegenden Wohnquartiere an. In Summe kann im Bereich der Ottostraße von einem Nahversorgungszentrum (NVZ) gesprochen werden. Eine Vorschädigung des NVZ ist nicht festzustellen. Im Rahmen der neu geprüften Sortimente ist auf zwei Optiker und zwei Schreibwarengeschäfte an diesem Standort hinzuweisen. Im Bereich der Straße Am Brunneck bildet das Einkaufszentrum Am Brunneck den Kern eines NVZ. Leitbetrieb ist ein Norma-Discounter, der durch verschiedene Dienstleistungs- und Gastronomieangebote ergänzt wird. Primär richtet sich das Angebot an die umliegenden, teilweise stark verdichteten Wohnquartiere. Der Norma-Markt präsentiert sich aufgrund des Alters und der nicht-erweiterungs-fähigen Verkaufsflächengröße nicht marktkonform; ungeachtet dessen kommt der Norma-Filiale eine wichtige Nahversorgungsfunktion zu. Der Bereich rund um den Rathausplatz ist als Nahversorgungszentrum abzugrenzen. Kennzeichnend für diesen Bereich ist die Konzentration von Einzelhandels-, Dienstleistungs- und öffentlichen Einrichtungen. Magnetbetrieb ist ein Edeka-Supermarkt. Dieser verfügt über eine Verkaufsfläche, die deutlich über der Mindestbetriebsgröße liegt. Ferner entsprechen die Warenpräsentation und der Marktauftritt 25

26 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn dem aktuellen Konzept des Betreibers. Das Angebot des Edeka-Marktes wird durch vorgelagerte Konzessionäre ergänzt. Im Umfeld befindet sich weiterer inhabergeführter Einzelhandel, der das Angebot des NVZ abrundet. Die Versorgungsfunktion des NVZ Rathausplatz beruht insbesondere auf dem hier adressierten Rathaus. Ferner befinden sich mehrere Optiker um den Rathausplatz. Am westlichen Ortsausgang hat sich in der Vergangenheit im Umgriff des Gewerbegebietes die Fachmarktagglomeration Daimlerstraße entwickelt. Leitbetriebe sind der Lidl-Discounter sowie der Edeka- Markt. Der (große) Supermarkt bzw. dessen Getränkemarkt stellen den Kern des sog. Isar Centers dar. Während sich der Lidl-Discounter modern und leistungsfähig präsentiert und auch der Edeka-Supermarkt zeitgemäß aufgestellt ist, weist das restliche Einkaufszentrum Modernisierungsbedarf auf. Im Isar Center wird das Lebensmittelangebot durch Fachmarktanbieter (Drogeriewaren, Schuh- und Textilfachmarkt) arrondiert, wobei die Einzelbetriebe über Verkaufsflächen verfügen, die z.t. unter der Mindestbetriebsgröße bleiben. In der Gesamtbetrachtung können die Betriebe der Fachmarktagglomeration (FMA) Daimlerstraße von den vorhandenen Synergiepotenzialen profitieren. So reicht die räumliche Strahlkraft, insbesondere des Isar Centers, über die Gemeindegrenzen hinaus. In den sonstigen integrierten Lagen der Gemeinde Ottobrunn sind weitere projektrelevante Anbieter ansässig. Zu nennen sind die folgende Leitbetriebe bzw. der Angebotsstandort Rewe City / Denn s (Putzbrunner Straße). Die filialisierten Betriebe verfügen über Verkaufsflächen, die der konzeptionellen Mindestbetriebsgröße entsprechen. Primär sprechen die Betriebe aufgrund ihrer siedlungsintegrierten Lage die umliegende Wohnbevölkerung an. Aufgrund fehlender zentrenbildender Einrichtungen, die das Einzelhandelsangebot ergänzen, übernehmen die Betriebe eine wichtige Funktion zur Sicherung der flächendeckenden Nahversorgung, stellen allerdings keine Nahversorgungszentren dar. Nachfolgend die Übersicht zur Verteilung der Verkaufsflächen (VKF) am Ort. In den sonstigen integrierten Lagen ist zudem im Bereich Möbel CASA IDEA in der Putzbrunner Straße sowie auf drei Küchenfachmärkte hinzuweisen. Bettwaren werden zudem bei dem Anbieter Matratzen Concord in der Rosenheimer Landstraße angeboten. Zudem ist ein Spielwarenfachgeschäft in integrierter Lage zu finden. Lage Projektrelevante Verkaufsfläche in m² (gerundet) Anteil in % (gerundet) Ottobrunn NVZ Ottostraße Ottobrunn NVZ Rathausplatz Ottobrunn NVZ Am Brunneck Ottobrunn FMA Daimlerstraße Ottobrunn sonstige integrierte Lage Summe Quelle: eig. Erhebung und Darstellung; Rundungsdifferenzen möglich. Fazit In der Gesamtbetrachtung präsentiert sich die Angebotslandschaft der Gemeinde Ottobrunn vielfältig und vital. Eine prägende Stellung nimmt die Fachmarktagglomeration Daimlerstraße, aber auch das NVZ Ottostraße ein. Eine Vorschädigung der faktischen zentralen Versorgungsbereiche ist nicht festzuhalten. 26

27 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Angebotsstandort Neubiberg Lage des zentralen Versorgungsbereiches Erschließung Parkplatzsituation Sortimentsniveau Bedarfsorientierung Leerstände Projektrel. Verkaufsfläche / wesentliche Anbieter Magneten Ergänzende Nutzungen Magnetbetriebe (Auswahl) Hauptstraße und abgehende Nebenstraßen Staats-, Durchgangs-, Anwohnerstraße, Bus, S-Bahn öffentliches Parken, betriebseigene Stellplätze discountorientiertes bis mittleres Preissegment kurz- und mittelfristiger Bedarf derzeit keine rd m², Edeka ca. 400 m², Rewe ca m² bzw m², Netto ca. 800 m², Edeka ca m 2 (Eröffnung 2018) Rewe (2x), Edeka (2x), Netto Gastronomie, Dienstleistungen, öffentliche Einrichtungen Abgrenzung des (faktischen) zentralen Versorgungsbereiches Erweiterungsbereich Bahnhofsplatz Zentraler Versorgungsbereich Neubiberg Quelle: eigene Aufnahme, Dez Quelle: Kartengrundlage 2012, Nexiga, TomTom BBE Handelsberatung, eigene Bearbeitung. Zusammenfassende Bewertung Entsprechend der örtlichen Verhältnisse umfasst der zentrale Versorgungsbereich den Bereich entlang der Hauptstraße. Neben kleineren Lebensmittelanbietern (z.b. Bäcker, Metzger) prägt primär der Anbieter Rewe die Angebotslandschaft im zentralen Versorgungsbereich. Der Markt verfügt über eine Verkaufsfläche, die deutlich über der Mindestbetriebsgröße liegt. Jedoch bedarf das Erscheinungsbild der Verkaufsfläche z.t. deutlich der Verbesserung. Aufgrund der Verkaufsflächengröße kann der Anbieter ein breit und tief strukturiertes, nahversorgungsrelevantes Sortiment offerieren. Die betriebliche Leistungsfähigkeit ist hoch. Dies geht u.a. auch auf die enge Verflechtung mit umliegenden Wohnquartieren zurück. Hingegen verfügt der Edeka-Markt (vormals Tengelmann) in der Ortsmitte nur über eine eingeschränkte, nicht erweiterungsfähige Verkaufsfläche mit dem Ergebnis, dass das Angebot lediglich auf ein Rumpfsortiment beschränkt wird; damit entspricht der Anbieter Edeka einem sog. City-Konzept. Durch Einbettung des Marktes in die umliegenden Wohnquartiere des Ortszentrums richtet sich der 27

28 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Markt klar an der Nachfrage im fußläufigen Umfeld aus. Derzeit entsteht zudem ein neuer Edeka-Markt in zentraler Lage am Bahnhofsplatz. Der Edeka-Markt wird mit einer Verkaufsfläche von ca m 2 ein modernes Flächenlayout aufweisen und zur deutlichen Verbesserung der Nahversorgungssituation in Neubiberg beitragen. Zudem kann der Markt von Steigerung der Nachfrage durch die derzeit entstehende Wohnbebauung im Bahnhofsumfeld profitieren. Der Edeka-Markt ist aufgrund der Lage zum zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde Neubiberg zu zählen. Des Weiteren sind im zentralen Versorgungsbereich unterschiedliche Anbieter nahversorgungsrelevanter Waren ansässig. Neben Lebensmitthandwerkern / spezialisierten Lebensmittelanbietern - die das Angebot im Bereich der Frischwaren arrondieren - sind ein Getränkemarkt und ein Drogeriemarkt Rossmann zu nennen. Darüber hinaus sind im zentralen Versorgungsbereich Anbieter von mittelfristigen Warengruppen positioniert. Ergänzt wird die Einzelhandelslandschaft durch diverse einzelhandelsnahe Dienstleistungsangebote und öffentliche Einrichtungen. Gemessen an der Ortsgröße, präsentiert sich der faktische zentrale Versorgungsbereich als vital und funktionsfähig. Im Westen der Gemeinde, im Ortsteil Unterbiberg, bilden der Rewe-Supermarkt und der Discounter Netto einen Verbundstandort. Zwar ist dieser für die Nahversorgung der Einwohner von großer Bedeutung, aufgrund der städtebaulichen Randlage und fehlender zentrenbildender Angebote kann dieser Standort allerdings nicht als zentraler Versorgungsbereich definiert werden. Beide Betriebe präsentieren sich modern und attraktiv, gleichwohl Unterschiede in der Qualität der Warenpräsentation / des Marktauftrittes bestehen. Zusätzlich trägt die Lage des Verbundstandortes an einer Ausfallstraße (Unterhachinger Straße) zur Kundenfrequenz der Betriebe bei. Dies schlägt sich in der überdurchschnittlichen Wettbewerbsfähigkeit nieder. Ergänzt werden die vorgenannten Lebensmittelanbieter durch kleinere Lebensmittelanbieter, die sich durchweg an die umliegende Bevölkerung richten. Nachfolgend die Übersicht zur Verteilung der Verkaufsflächen (VKF) am Ort. Lage Projektrelevante Verkaufsfläche in m² (gerundet) Anteil in % (gerundet) Neubiberg - sonstige integrierte Lage Neubiberg - Am Hachinger Bach Neubiberg - zentraler Versorgungsbereich Summe Quelle: eig. Erhebung und Darstellung; Rundungsdifferenzen möglich. Fazit In der Gesamtschau kommt den beiden Rewe-Supermärkten bzw. dem Discounter Netto eine bedeutende Versorgungsfunktion zu. Ergänzt werden diese Märkte in Zukunft durch den derzeit in Entstehung befindlichen Edeka-Markt am Bahnhofsplatz. Eine Vorschädigung sowohl der Einzelbetriebe als auch des zentralen Versorgungsbereiches insgesamt ist nicht festzuhalten Sonstige Angebotsstandorte im Einzugsgebiet Im Folgenden sollen die weiteren Angebotsstandorte im Untersuchungsgebiet dargestellt werden. Hierbei handelt es sich hauptsächlich um die Orte, die im Regionalplan Region München (2005) als Siedlungsschwerpunkt ausgewiesen sind. Diese sind mit Veröffentlichung des Landesentwicklungsprogramms Bayern 28

29 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn 2013 in den Rang eines Grundzentrums aufgewertet worden. Die nachfolgenden Orte verfügen über kein Einzelhandels- oder Zentrenkonzept. Hohenbrunn In einer Entfernung von rd. 6 km befindet sich südöstlich des Planstandortes der Ortskern der Gemeinde Hohenbrunn. Die hier ansässigen Lebensmittelanbieter (Bäcker, Metzger, Obst-& Gemüsehandel, Getränkemarkt) können die örtliche Nachfrage nur teilweise sichern. Der Ortsteil Riemerling bildet mit der Gemeinde Ottobrunn eine siedlungsstrukturelle Einheit. Am südlichen Ortseingang befindet sich ein Aldi-Discounter. Dieser ist funktional gestaltet und entspricht der Mindestbetriebsgröße. Primär richtet sich der Markt an der Nachfrage der umliegenden Wohngebiete aus. Um sich vollumfänglich zu versorgen, sind die Einwohner von Hohenbrunn bereits aktuell angehalten, mittels PKW / Bus die umliegenden Angebotsstandorte aufzusuchen. Trotz vereinzelter Verdichtungsansätze von Einzelhandel oder öffentlichen Einrichtungen im Ortsteil Hohenbrunn ist die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches nicht möglich. Die Ansiedlung eines marktüblich dimensionierten Lebensmittelvollsortimenters oder Drogeriemarktes ist angesichts der siedlungsstrukturellen Kleinteiligkeit des Hauptortes auszuschließen. Höhenkirchen-Siegertsbrunn Die Gemeinde Höhenkirchen-Siegertsbrunn befindet sich rd. 12 km südöstlich des Plangrundstücks. Basierend auf den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort sind zwei Bereiche mit Konzentrationsansätzen zu identifizieren. Im Bereich der Rosenheimer Straße befinden sich verschiedene Lebensmittelhandwerker und weitere inhabergeführte Fachgeschäfte. Im nördlichen Bereich der Rosenheimer Straße befindet sich ein Penny-Discounter. Der Discounter präsentiert sich funktional gestaltet. Der Lebensmittelbetrieb verfügt über eine Verkaufsfläche im Bereich der Mindestbetriebsgröße. Aktuell sind am Verbundstandort zwei Ladeneinheiten ungenutzt, deren Nachnutzung allerdings aufgrund der limitierten Verkaufsflächengröße unabhängig von der Vorhabenrealisierung schwierig ist. Entlang der Rosenheimer Straße sind weitere öffentliche und einzelhandelsnahe Einrichtungen verortet. In diesem Bereich befinden sich auch Optiker sowie ein Schreibwarenfachgeschäft. In der Gesamtbetrachtung kann aufgrund des geringen, nicht-durchgängigen Besatzes dennoch kein zentraler Versorgungsbereich identifiziert werden. Entlang der Bahnhofstraße befinden sich weitere Betriebe (Edeka (2x), Rossmann). Aufgrund der dispersen Verteilung kann keine durchgehende Einzelhandelslage abgegrenzt werden. Ein Edeka-Markt (vormals Tengelmann) am Grenzweg ist im Erdgeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses positioniert. Aufgrund der nicht-erweiterungsfähigen Flächenverhältnisse ist dem Markt eine unterdurchschnittliche Wettbewerbsfähigkeit zu attestieren. Der weitere Edeka-Supermarkt in der Carl-Orff-Straße zeigt sich mit einer marktadäquat dimensionierten, modernen Verkaufsfläche und einer attraktiven Warenpräsentation. Infolgedessen kann dem Markt eine überdurchschnittliche Leistungs- und Wettbewerbsfähigkeit bescheinigt werden. Aufgrund der vergleichbaren Dimensionierung, Waren- und Konzeptausrichtung wird der Anbieter Edeka in Wettbewerb zum Vorhaben stehen. Darüber hinaus ist ein Rossmann-Markt an der Bahnhofstraße mit marktüblicher Verkaufsflächengröße ansässig. Trotz der baulichen Einschränkungen des Marktes (kein optimaler Zuschnitt), nimmt dieser durch seine Alleinstellung in der Gemeinde eine gesicherte Marktposition ein. 29

30 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Putzbrunn Die Gemeinde Putzbrunn befindet sich rd. 6 km östlich des Plangrundstücks. Basierend auf den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort tritt insbesondere das Gewerbegebiet Putzbrunn-Oedenstockach in Erscheinung. Im Bereich des Ortszentrums des Hauptortes Putzbrunn befinden sich verschiedene Lebensmittelhandwerker sowie ein inhabergeführter Supermarkt. Dieser verfügt trotz seiner nicht-marktadäquaten Verkaufsflächengröße als siedlungsintegrierter Markt über Versorgungsfunktionen für die Einwohner des Hauptortes. Trotz der Verdichtungsansätze von Einzelhandel und der weiteren im Ortszentrum ansässigen Einrichtungen (u.a. Rathaus, Gast-/ Dienstleistungsgewerbe) kommt dem Ortszentrum in Summe nicht die Funktion eines zentralen Versorgungsbereiches zu. Begründet wird dies durch das limitierte, auf das unmittelbare Umfeld ausgerichtete Angebot, das ferner dispers im Ortsteil verstreut ist. Im westlichen Bereich des Gemeindegebietes liegt das Gewerbegebiet Oedenstockach. Hier bilden die Discounter Aldi und Lidl zusammen mit einem Edeka-Supermarkt den (Nah-)Versorgungsschwerpunkt der Gemeinde. Die Betriebe verfügen über attraktive Betriebsräume, die den aktuellen Betriebskonzepten der Anbieter entsprechen. Die hohe Frequenz im Gewerbegebiet ist Folge der Synergien zwischen den Betrieben und der guten Verkehrslage des Standortes. Im Umkehrschluss zeichnen sich die Märkte durch eine hohe Leistungsfähigkeit aus. Ergänzt wird das filialisierte Angebot durch einen inhabergeführten Lebensmittelmarkt sowie weitere Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe. Hier ist auch ein Zoofachmarkt (Anbieter Tierland) angesiedelt. Brunnthal Im Ortsteil Brunnthal zeigen sich Konzentrationsansätze, jedoch sind die wenigen Einzelhandelsbetriebe, Dienstleistungs- und Gastronomieangebote ebenso wie öffentliche Einrichtungen dispers positioniert. Ein durchgehender Besatz ist nicht festzustellen. Lebensmittel werden ausschließlich durch einen ansässigen Lebensmittelhandwerker auf einer kleinen Verkaufsfläche vorgehalten. Ein (faktischer) zentraler Versorgungsbereich, der u.a. eine umfassende Versorgung der Einwohner sicherstellt, kann nicht identifiziert werden. Träger der örtlichen (Nah-)Versorgung sind im nördlichen Gemeindegebiet verortet. Hierbei handelt es sich um den Lidl-Discounter bzw. den Rossmann-Drogeriemarkt, die durch weitere Lebensmittelanbieter mit spezialisiertem Angebotsfokus (Bio-Lebensmittel, Wein, Spezialitäten) ergänzt werden. Die Lebensmittelbetriebe im Norden der Gemeinde bilden zusammen mit den ebenfalls hier befindlichen Fachmärkten (u.a. Nike Outlet, Gerry Weber, S.Oliver, Takko, Hagebau) den leistungsstarken Verbundstandort Gewerbegebiet Nord. Im Bereich der neu geprüften Sortimente sind die Fachmärkte BabyOne (Baby- und Kinderartikel) und Depot (GPK, Geschenkartikel, Haushaltswaren) zu nennen. Die Verkaufsflächen der Betriebe bewegen sich aktuell im Bereich der betriebsformtypischen Mindestgröße. Auch entsprechen Marktauftritt und Warenpräsentation den Firmenkonzepten und können als funktional beschrieben werden. Strukturprägend im Bereich Bau- und Heimwerkerartikel sowie Gartenbedarf ist der dort angesiedelte Hagebaumarkt mit Gartencenter. Im Bereich Bodenbeläge befindet sich zudem das Fachgeschäft Stilhof am Standort. Nach uns vorliegenden Informationen sollen im Bereich des Eugen-Sänger-Ringes ein weiterer Vollsortimenter und ein Drogeriemarkt angesiedelt werden. Der Realisierungszeitpunkt ist allerdings noch nicht abzusehen. Die hohe Frequenz im Gewerbegebiet Nord ist auf die Versorgungsfunktion der hier ansässigen Betriebe in der Gemeinde Brunnthal, die Kopplungspotenziale zwischen den Betrieben des Gewerbegebietes und die gute Verkehrslage des Standortes zurückzuführen. Am westlichen Ortseingang des Ortsteils Hofolding ist vergangenen Jahres ein Netto-Markt (rd m² VK) entstanden. Entsprechend hat sich die Angebotssituation im südlichen Gemeindebereich deutlich verbessert. Der Markt weist ein aktuelles Filialkonzept des Betreibers in Bezug auf Verkaufsflächengröße und Marktauftritt auf. So ist diesem eine wichtige Nahversorgungsfunktion im südlichen Gemeindegebiet zu attestieren. Der Standort schließt an den geschlossenen Siedlungskörper des Ortsteils an, sodass auch vor dem Hintergrund der siedlungsstrukturellen Gegebenheiten der Gesamtgemeinde von einer integrierten Lage gesprochen werden kann. 30

31 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Neben den filialisierten Betrieben bzw. den größeren Anbietern ergänzen weitere Lebensmittelhandwerker das Angebot. 5.2 Angebotssituation im weiteren Untersuchungsgebiet Siedlungsschwerpunkt Oberhaching Lage des Ortszentrums Erschließung Parkplatzsituation Sortimentsniveau Bedarfsorientierung Leerstände Projektrel. Verkaufsfläche / wesentliche Anbieter (Auswahl) Magnete Ergänzende Nutzungen Magnetbetriebe (Auswahl) Historisches Ortszentrum entlang der Bahnhofstraße und im Umfeld des Kirchplatzes Autobahn, Staats- / Anwohnerstraßen, Bus, Bahn öffentliches Parken straßenparallel, betriebseigene Stellplatzanlagen vorhanden discountorientiertes- bis durchschnittliches Preissegment vorwiegend kurzfristiger Bedarf derzeit keine rd m² Edeka (rd. 800 m²), Penny (2x, rd. 400 m², rd. 750 m 2 ), Rewe (rd. 650 m²), Rossmann (rd. 280 m²) Edeka, Penny, Rewe, Rossmann Dienstleistungen, Gastronomie, öffentliche Verwaltung Karte zur Abgrenzung der Lagen Quelle: eigene Aufnahme, April Quelle: eigene Bearbeitung 31

32 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Zusammenfassende Beschreibung Gemäß vorliegendem ISEK verfügt die Gemeinde Oberhaching über eine bipolare Zentrenstruktur. Dem zentralen Versorgungsbereich Oberhaching im Umfeld des Kirchplatzes kommt aufgrund des eingeschränkten Angebotes und der auf das Umfeld begrenzten Reichweite eine nur stark limitierte Versorgungsfunktion zu. Hingegen kann der ZVB Deisenhofen im Umfeld der Bahnhofstraße eine gesamtgemeindliche Versorgungsfunktion wahrnehmen. Hier konzentrieren sich das Einzelhandelsangebot sowie ergänzende Einrichtungen mit zentrumsbildender Funktion. Die hier vorgehaltenen Sortimente umfassen kurz- und mittelfristige Warengruppen. Mit Bezug zum Vorhaben treten der Discounter Penny, der Edeka Supermarkt sowie der Drogeriemarkt Rossmann in Erscheinung. Der Edeka-Markt ist modern und ansprechend gestaltet, verfügt jedoch nur über eine Verkaufsfläche im Bereich der Mindestbetriebsgröße. In Summe kommt dem Markt eine wichtige (Nah-)Versorgungsfunktion zu, zumal der Edeka Supermarkt einziger Vollsortimenter im östlichen Gemeindegebiet ist. Sowohl der Anbieter Penny als auch Rossmann belegen Ladenlokale, die nicht den aktuellen Anforderungen an Größe und Zuschnitt entsprechen. Aufgrund der Alleinstellung der Betriebe ist deren Wettbewerbsfähigkeit jedoch nicht eingeschränkt. Im ZVB Deisenhofen sind zudem noch ein Schreibwaren- und Spielwarenfachgeschäft, ein Schmuckfachgeschäft sowie ein Geschäft mit Deko/GPK angesiedelt. In der Gesamtbetrachtung sind die beiden ZVB ohne Vorschädigung. Insbesondere der ZVB Deisenhofen ist als stark frequentiert und leistungsstark mit Entwicklungsperspektiven zu beschreiben. In den sog. sonstigen integrierten Lagen prägt vor allen Dingen der im westlichen Siedlungsbereich positionierte Supermarkt Rewe City an der Laufzorner Straße (ca. 630 m²) die Einzelhandelsstruktur. Primär richtet sich dessen Angebot an die umliegenden Wohngebiete. Marktauftritt, Warenpräsentation wie auch Verkaufsflächendimensionierung entsprechen dem marktüblichen Mindestbetriebskonzept. Ein vormals durch den Anbieter Tengelmann genutztes Ladenlokal an der Linienstraße (ca. 800 m²) ist nun durch einen Penny-Markt nachgenutzt. Neben den filialisierten Betrieben sind weitere, kleinere Lebensmittelhandwerker und inhabergeführte Lebensmittelanbieter in den zentralen Versorgungsbereichen bzw. in den integrierten Lagen adressiert. Diese Betriebe können das Warenspektrum der zuvor dargestellten Angebotsstandorte lediglich komplettieren. Darüber hinaus stehen diese Betriebe mit dem Vorhaben nur nachrangig in Wettbewerb. Nachfolgend die Übersicht zur Verteilung der Verkaufsflächen (VKF) am Ort. Lage Projektrelevante Verkaufsfläche in m² (gerundet) Anteil in % (gerundet) Oberhaching ZVB Deisenhofen Oberhaching ZVB Oberhaching Oberhaching - sonstige integrierte Lagen Summe Quelle: eig. Erhebung und Darstellung; Rundungsdifferenzen möglich. Fazit Die Angebotslandschaft Oberhaching ist vielfältig und vital. Prägende Handelslage ist der zentrale Versorgungsbereich entlang der Bahnhofstraße und angrenzender Straßenabschnitte. Eine Vorschädigung der Betriebe oder der zentralen Versorgungsbereiche ist nicht zu attestieren. Aufgrund der kleinteiligen Angebots- und Betriebsstruktur verfügen die in Oberhaching ansässigen Einzelhändler über eine Strahlkraft, die nur unwesentlich über das Gemeindegebiet hinausreicht. 32

33 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Oberzentrum München (nur Untersuchungsgebiet) Zentrale Versorgungsbereiche Erschließung Parkplatzsituation Sortimentsniveau Bedarfsorientierung Leerstände Projektrel. Verkaufsfläche / wesentliche Anbieter (Auswahl) Magneten (Auswahl) Ergänzende Nutzungen Magnetbetriebe (Auswahl) Stadtteilzentrum Perlach/ PEP, Nahbereichszentren M.-Kolbe-Allee/ T.- Giehse-Allee/ Pfanzeltplatz/ Sudermannallee/ O.-Maria-Graf-Ring Durchgangs-/Anwohnerstraßen, Bus, U-Bahn Parkhaus im PEP/ betriebseigene Stellplatzflächen vorhanden / öffentliches Parken grundsätzlich möglich discountorientiertes bis durchschnittliches Preissegment kurz- bis langfristiger Bedarf, vorwiegend mittelfristige Sortimente PEP Vollbesatz, sonst vereinzelte Leerstände bes. in Nebenlagen rd m² Edeka rd m² 7, Kaufland rd m² 8, Saturn rd m², H&M rd m², Peek&Cloppenburg rd m², Woehrl rd m², C&A rd m² Kaufland, Edeka, C&A, H&M, Peek&Cloppenburg, Saturn, Sport Sperk Dienstleistungen, Gastronomie, öffentliche Einrichtungen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Untersuchungsgebiet Quelle: eigene Aufnahme, Mai Quelle: Einzelhandelskonzept der LH München Zusammenfassende Bewertung Das Stadtteilzentrum Perlach (PEP) wird eingegrenzt durch die Thomas-Dehler-Straße, die Von-Knoerringern-Straße und die Ollenhauerstraße. In dem prägenden, flächenintensiven Einkaufszentrum Perlach bieten die Betriebe v. a. Waren des mittelfristigen Bedarfs an, welche durch eine Reihe von Anbietern kurzfristiger Sortimente ergänzt werden. Das Parken ist im Umfeld des Stadtteilzentrums 7 Nur vorhabenrelevante Warengruppen 8 Nur vorhabenrelevante Warengruppen 33

34 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn grundsätzlich in den Nebenstraßen am Straßenrand möglich. In erster Linie wird der Stellflächenbedarf durch die vorhandenen kostenpflichtigen Parkgaragen gedeckt. Das Zentrum ist mit vereinzelten städtebaulichen Höhepunkten gestaltet. Das Stadtteilzentrum wird durch Handelsnutzungen dominiert, im Umfeld sind ausgeprägte Wohngebiete zu attestieren. Insgesamt sichern die Betriebe des Stadtteilzentrums die Grundversorgung, aber auch die darüber hinausgehende Nachfrage der Bürger ab. Nach uns vorliegenden Informationen wird das Einkaufszentrum derzeit erweitert. Damit einhergehend wird das Angebotsspektrum erweitert, und gleichzeitig steigt die überörtliche Versorgungsfunktion bzw. Strahlkraft des Einkaufszentrums. Neben dem prägenden Einkaufszentrum PEP sichert eine Reihe von sog. Nahbereichszentren (NBZ) die Versorgung der Einwohner in der Fläche. Der Angebotsschwerpunkt liegt dabei im Bereich der kurzfristigen Sortimente. Die Betriebe des Nahbereichszentrums gruppieren sich entlang der Maximilian-Kolbe-Allee. Die vorgehaltenen Waren konzentrieren sich auf die kurzfristigen Sortimente. Leitbetrieb ist der Discounter Aldi im westlichen Teil des NBZ. Der Filialist ist als durchschnittlich leistungsstark zu beschreiben. Das Angebot des Aldi-Marktes wird im Frischebereich abgerundet durch eine Reihe von kleinflächigen Lebensmittelanbietern. Ferner ergänzen ein Schreibwarenladen, ein Reisebüro, öffentliche Einrichtungen und Dienstleister das Angebot. Die prägende (Nah-)Versorgungsfunktion des NBZ liegt auf den Preiseinstiegsbereich. PKW-Abstellmöglichkeiten stehen im öffentlichen Raum und in der Tiefgarage des Discounters zur Verfügung. Städtebaulich präsentiert sich das NBZ als ein in sich geschlossenes Ensemble, ohne sich architektonisch hervorzuheben. Die Versorgungsfunktion des Nahbereichszentrums beschränkt sich auf den südwestlichen Teil des Stadtbezirks. Eine Vorschädigung des Zentrums bzw. des Leitbetriebes ist nicht festzustellen. Im Nahbereichszentrum Therese-Giehse-Straße konzentriert sich das Angebot aus Einzelhandel und privaten Dienstleistern auf das Umfeld des Discounters Netto. Die Sortimentsbreite/-tiefe ist entsprechend dem Betriebstypenkonzept in starkem Maße auf sog. Schnelldreher ausgerichtet. Die Qualität des vorgehaltenen Warenangebotes, aber auch die wirtschaftliche Leistungsstärke ist als durchschnittlich zu bewerten. Primär übernimmt der Betrieb die Versorgung der Einwohner im direkten Umfeld. Weiterhin sind ein Textilfachmarkt mit Mindestbetriebsgröße sowie Lebensmittelhandwerker im NBZ ansässig. Das Erscheinungsbild ist architektonisch unauffällig und passt sich in das umliegende Wohngebiet ein. Die Kundenerreichbarkeit der Betriebe beschränkt sich vornehmlich auf den fußläufigen Einzugsbereich. Insgesamt betrachtet, nehmen die wenigen Betriebe im Nahbereichszentrum eine wichtige Versorgungsfunktion für das direkte Umfeld ein; jedoch kann eine umfassende Grundversorgung nicht gewährleistet werden. Eine Vorschädigung ist trotz der eingeschränkten Verkaufsflächengröße nicht zu erkennen. Rund um den Pfanzeltplatz und die angrenzenden Straßen befindet sich das ausgewiesene Nahbereichszentrum. Leitbetrieb ist ein Rewe-Supermarkt (ehem. Tengelmann). Das betriebliche Erscheinungsbild und die Leistungsfähigkeit sind als durchschnittlich einzustufen. Das Nahbereichszentrum bietet eine tendenziell als dörflich zu beschreibende städtebauliche Gestaltung. Der Supermarkt übernimmt zusammen mit den anderen nahversorgungsrelevanten Betrieben eine Versorgungsfunktion für den unmittelbaren Nahbereich. Die zurückzulegenden fußläufigen Distanzen innerhalb des NBZ sind durch die enge siedlungsstrukturelle Verflechtung kurz. In der übergeordneten Gesamtschau zeigt sich aber, dass das Nahbereichszentrum nur eine ergänzende Versorgungsfunktion innerhalb des Stadtbezirks einnimmt. Eine Vorschädigung der Anbieter im Nahbereichszentrum ist nicht zu attestieren. Das Nahbereichszentrum erstreckt sich entlang der Sudermannallee. Lebensmittel werden durch einen Edeka-Supermarkt, einen kleinen Getränkemarkt, einen Obsthandel und einen ergänzenden Bäcker vorgehalten. Das äußere Erscheinungsbild / die Warenpräsentation der Betriebe ist durchschnittlich attraktiv. Die Leistungsfähigkeit des Supermarktes wird durch seine limitierte und zudem verwinkelt geschnittene Verkaufsfläche eingeschränkt. Ungeachtet dessen übernimmt der Supermarkt eine wichtige Versorgungsfunktion für den unmittelbaren Nahbereich. Dieser ist gekennzeichnet durch eine ver- 34

35 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn dichtete, mehrgeschossige Wohnnutzung. Ergänzt wird das Lebensmittelangebot durch zwei Fachmärkte (Textilien, Haushaltswaren) und verschiedene Dienstleistungsangebote. In der Gesamtschau zeigt sich, dass das Nahbereichszentrum eine Versorgungsfunktion wahrnimmt, die sich an der Nachfrage der umliegenden Mantelbevölkerung ausrichtet. Im Nahbereichszentrum Oskar-Maria-Graf-Ring sind die beiden Anbieter Aldi und Lidl Anker der Angebotsstruktur und Träger der Nahversorgung. Dabei sprechen die beiden Märkte hauptsächlich die umliegende Wohnbevölkerung in den mehrgeschossigen Zeilenbauten an. Das Erscheinungsbild der beiden Discounter ist funktional gestaltet, zeigt jedoch optischen Verbesserungsbedarf. Die Verkaufsfläche der Betriebe entspricht nicht der aktuellen Mindestbetriebsgröße bzw. den Marktanforderungen der Anbieter. Dennoch ist vor dem Hintergrund der überdurchschnittlichen Nachfrage im direkten Umfeld die Leistungsfähigkeit als hoch einzuschätzen. Das Zentrum befindet sich an einer verhältnismäßig gut ausgebauten Straßenachse, deren Frequenz indes als gering einzuschätzen ist. In der Summe ist festzuhalten, dass aufgrund der einseitigen Angebotsausrichtung im Discountbereich eine umfassende Nahversorgung nicht gewährleistet werden kann. Trotz der verkaufsflächenseitigen Einschränkungen der Betriebe ist eine Vorschädigung nicht erkennbar. Neben den im Zentrenkonzept der LH München ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichen sind im Untersuchungsgebiet weitere Angebotsstandorte zu beschreiben. Diese werden im Folgenden im Überblick dargestellt. Im östlichen Bereich des Untersuchungsgebietes sind die beiden Anbieter Penny (Im Gefilde) sowie Rewe (Waldheimer Platz) ansässig. Beide Betriebe können aufgrund ihrer limitierten Verkaufsflächengröße, des reduzierten Angebotes und ihrer Ausrichtung auf die umgebende Wohnbevölkerung als sog. City-Konzepte bezeichnet werden. Sowohl der Penny- als auch der Rewe-Markt präsentieren sich durchschnittlich modern gestaltet. Durch die enge Verflechtung mit der Wohnbebauung im Umfeld ist den Betrieben eine überdurchschnittliche Leistungsfähigkeit zu attestieren, gleichwohl diese keine umfassende Nahversorgung gewährleisten. Eine Vorschädigung ist nicht festzuhalten. Im westlichen Teil des Untersuchungsgebietes unterhält der Discounter Lidl eine Filiale an der Nailastraße. Der Marktauftritt ist funktional und schlicht. Die Leistungsstärke des Anbieters kann indes aufgrund seiner Marktpositionierung und der ausgedünnten Angebotslandschaft im Westen des Stadtbezirks Ramersdorf-Perlach als hoch eingeschätzt werden. Außerhalb von ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichen, jedoch in städtebaulich integrierten Lagen, wird die Angebotslandschaft durch vereinzelte, inhabergeführte Kleinbetriebe komplettiert. Die Lage der Betriebe in Wohngebieten gewährleistet die fußläufige Erreichbarkeit, wobei die Kernkundengruppe in den Bewohnern der angrenzenden Wohngebäude zu sehen ist. So ist die Versorgung auf die angrenzende Mantelbevölkerung ausgerichtet. Eine qualifizierte Nahversorgung kann durch die Betriebe allenfalls ergänzend, aber nicht umfassend geleistet werden, auch stehen diese Betriebe nur nachrangig in Wettbewerb zum Vorhaben. Insbesondere ist auf den Vollsortimenter im Bereich der Carl-Wery-Straße hinzuweisen. Nach uns vorliegenden Information soll eine Verkaufsfläche von bis zu m² realisiert werden. 35

36 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Nachfolgend die Übersicht zur Verteilung der Verkaufsflächen (VKF) am Ort. Lage Projektrelevante Verkaufsfläche in m² (gerundet) Anteil in % (gerundet) München - NBZ M.-Kolbe-Allee München - NBZ O.-M.-Graf-Ring München - NBZ Pfanzeltplatz München - NBZ Sudermannallee München - NBZ Therese-Giehse-Allee München - sonstige integrierte Lage * München - sonstige nicht-integrierte Lage München - STZ Perlach Summe Quelle: eig. Erhebung und Darstellung; Rundungsdifferenzen möglich. *) Beinhaltet Edeka (Ottobrunner Straße), Penny (Im Gefilde), Rewe und Getränkemarkt (Waldheimplatz) sowie Lebensmittelhandwerk und Getränkemärkte. Fazit Die Angebotslandschaft in der Landeshauptstadt München ist im Bereich des Untersuchungsgebietes vielfältig und vital. Dominierende Handelslage ist das Stadtteilzentrum Perlach und das hier befindliche Einkaufszentrum PEP. In der Fläche wird die einwohnernahe Versorgung durch eine Reihe von Nahbereichszentren abgesichert. Diese stehen aufgrund ihrer vornehmlichen Ausrichtung auf kurzfristige Sortimente, kombiniert mit der Entfernung zum Planstandort, mit dem Vorhaben nur nachrangig in Wettbewerb. Eine Vorschädigung der Betriebe oder der zentralen Versorgungsbereiche ist nicht zu attestieren. 36

37 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Sonstige Angebotsstandorte im Untersuchungsgebiet Im Folgenden sollen die weiteren Angebotsstandorte im Untersuchungsgebiet dargestellt werden. Hierbei handelt es sich hauptsächlich um die Orte, die im Regionalplan Region München (2005) als Siedlungsschwerpunkt ausgewiesen sind. Diese sind mit Veröffentlichung des Landesentwicklungsprogramms Bayern 2013 in den Rang eines Grundzentrums aufgewertet worden. Die nachfolgenden Orte verfügen über kein Einzelhandels- oder Zentrenkonzept. Sauerlach Die Gemeinde Sauerlach befindet sich rd. 14 km südlich des Plangrundstücks. Basierend auf den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort sind zwei Bereiche mit Konzentrationsansätzen zu identifizieren. Im Bereich des Ortszentrums befinden sich verschiedene Lebensmittelhandwerker, weitere inhabergeführte Fachgeschäfte sowie ein Edeka-Supermarkt. Dieser verfügt trotz seiner limitierten und nicht-erweiterungsfähigen Verkaufsflächengröße als siedlungsintegrierter Markt über eine gesicherte Stellung in der Gemeinde. Aufgrund seiner vorgelagerten, kostenfreien Stellplatzanlage profitieren die Besucher des Ortszentrums - im Umkehrschluss aber auch der Supermarkt - durch Kopplungseffekte mit den weiteren im Ortszentrum befindlichen Betrieben. Kombiniert mit den im Ortszentrum ansässigen ergänzenden Einrichtungen (u.a. Rathaus, Hotel-/Gast-/Dienstleistungsgewerbe) kommt dem Ortszentrum die Funktion eines zentralen Versorgungsbereiches zu. Eine Vorschädigung des zentralen Versorgungsbereiches von Sauerlach ist nicht festzuhalten. Im östlichen Gewerbegebiet im Bereich der Hofoldinger Straße bilden die Discounter Penny und Lidl, der Edeka-Supermarkt sowie ein Rossmann-Drogeriemarkt den (Nah-)Versorgungsschwerpunkt der Gemeinde. Ergänzt wird das nahversorgungsrelevante Angebot durch ein Dehner-Gartencenter, das die projektrelevanten Sortimentsbereiche Gartenbedarf und Zooartikel bereithält. Die Betriebe des Gewerbegebietes befinden sich städtebaulich in einer teil-integrierten Lage. Die Märkte präsentieren sich modern und dem jeweiligen Betriebs-/ Anbieterkonzept entsprechend gestaltet. Durch die sich ergänzenden Sortimente und Betriebskonzepte bilden die Anbieter des Gewerbegebietes einen leistungsfähigen Verbundstandort, sodass eine Vorschädigung nicht zu attestieren ist. Mit Ausnahme des Dehner-Gartencenters richtet sich das Angebot vor allen Dingen an der örtlichen Nachfrage aus. Taufkirchen Die Gemeinde Taufkirchen befindet sich rd. 4 km westlich des Plangrundstücks. Basierend auf den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort sind zwei Bereiche mit Konzentrationsansätzen zu identifizieren. Das Umfeld des Rathausplatzes wird durch verschiedene Anbieter mittelfristiger Sortimente sowie einen Penny-Discounter geprägt. Dieser verfügt trotz seiner limitierten und nicht-erweiterungsfähigen Verkaufsflächengröße als siedlungsintegrierter Markt über eine gesicherte Stellung in seinem Umfeld. Kombiniert mit den weiteren im Bereich Rathausplatz ansässigen Einrichtungen (u.a. Rathaus, Gastronomie, Dienstleistungsgewerbe) kommt dem Ortszentrum die Funktion eines zentralen Versorgungsbereiches zu. Eine Vorschädigung des zentralen Versorgungsbereiches von Taufkirchen ist nicht festzuhalten. Im westlichen Gemeindegebiet konzentriert sich das Einzelhandelsangebot auf die sog. Eschenpassage, die in die sog. Lindenpassage übergeht. In Kombination bilden diese einen zweiten zentralen Versorgungsbereich von Taufkirchen. Die Lindenpassage steht derzeit schon leer, der ehemalige Rewe-Markt ist nicht mehr vorhanden. Die Angebotslage in der Eschenpassage wird geprägt durch kleinteilige, nicht-marktkonforme Ladeneinheiten. Trotz der baulichen Mängel kann der Norma-Discounter als Leitbetrieb bezeichnet werden. Dieser Markt wird durch Lebensmittelhandwerker und inhabergeführte Betriebe ergänzt. In der Gesamtbetrachtung sind deutliche Mängel im Bereich des zentralen Versorgungsbereichs Eschen-/Lindenpassage zu erkennen. Nach uns vorliegenden Informationen ist ein privater Vorhabenträger bereit, in umfassendem Maße in den Bereich der Lindenpassage und Eschenpassage zu investieren. Ein abschließendes Konzept liegt nicht vor, es wird allerdings die Ansiedlung marktgerecht dimensionierter Lebensmittel- und 37

38 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Drogeriemärkte avisiert. Damit kann u.u. dem negativen Entwicklungstrend der Vergangenheit entgegengewirkt werden. Primär sprechen die Betriebe des ZVB die Einwohner der stark verdichteten Wohnbebauung im Umfeld an. Nur wenige Meter nördlich des ZVB Eschenpassage befindet sich ein Stand-Alone-Markt des Anbieters Penny. Dieser belegt eine Verkaufsfläche, die leicht über der Mindestbetriebsgröße liegt. Der Anbieter Penny spricht - wie die Betriebe des ZVB Eschenpassage auch - die Einwohner des stark verdichteten Wohnumfeldes an. Eine Vorschädigung des Discounters ist nicht zu attestieren. Ein wichtiger Einzelhandelsstandort befindet sich zudem im östlichen Gemeindegebiet an der A8 mit dem Möbelhaus IKEA. Der Standort wird in den folgenden Tabellen zum GE Brunnthal gezählt. Im Bereich der Waren des langfristigen Bedarfs ist zudem auf das Gewerbegebiet Wettersteinstraße im Süden des Gemeindegebiets von Taufkirchen (an der A995) hinzuweisen. Hier befindet sich der Teppich-Anbieter Kibek auf einer großflächigen Verkaufsfläche mit zwei Etagen. Am Standort befindet sich zudem ein Fachhändler für Baumaterial (Pro Naturstein). Im weiteren Gemeindegebiet ist zudem auf die Gärtnerei Beck in der Hochstraße hinzuweisen. Unterhaching Die Gemeinde Unterhaching befindet sich rd. 4 km nordwestlich des Plangrundstücks. Basierend auf den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort zeigen sich in der Angebotslandschaft mehrere Konzentrationsbereiche. Entlang der Achse Rathausplatz/ Bahnhofsweg konzentrieren sich öffentliche Einrichtungen, Einzelhandelsund Gewerbebetriebe. Diese sind vorwiegend in den Erdgeschosslagen positioniert. Die Obergeschosse werden mehrheitlich als Wohnraum genutzt. In Summe kommt dem Bereich insbesondere durch die einzelhandelsnahen und öffentlichen Einrichtungen eine gesamtgemeindliche Versorgungsfunktion i.s.e. zentralen Versorgungsbereiches zu. Mit Bezug zum Vorhaben tritt der Edeka-Supermarkt bzw. der Rossmann- Drogeriemarkt im östlichen Teil des ZVB in Erscheinung. Während der Drogeriemarkt über eine Verkaufsfläche verfügt, die hinsichtlich Größe und Gestaltung nicht dem aktuellen Betriebskonzept entspricht, belegt der Edeka Supermarkt nach Übernahme der Tengelmann-Filiale eine geringe Verkaufsfläche. Insbesondere der Edeka Supermarkt trägt zur Nahversorgungsfunktion des ZVB bei, spricht aber primär die Einwohner der umliegenden Wohnquartiere an. Eine Vorschädigung des zentralen Versorgungsbereiches ist nicht festzustellen. An der südlichen Gemeindegrenze hat sich im Bereich des Grünwalder Weges in der Vergangenheit eine Fachmarktagglomeration entwickelt. Diese ist geprägt durch eine breite Angebotsstruktur kurz- bis langfristiger Sortimente, durch vorwiegend großflächige Betriebe mit hohem Filialisierungsgrad und einer deutlich überörtlichen Strahlkraft infolge des hohen Synergiepotenzials zwischen den Betrieben und der sehr guten Erreichbarkeit des Standortes. Mit Bezug zum Vorhaben sind an erster Stelle die Anbieter Edeka, Adler Modemarkt und Expert zu nennen. Der Edeka-Markt präsentiert auf einer modern gestalteten Verkaufsfläche ein ansprechendes und umfassendes Warenspektrum. Die weiteren Fachmärkte sind hingegen funktional gestaltet, und entsprechen den Vorgaben der Firmenkonzepte. Mit Bezug auf die neu zu prüfenden Sortimente sind im Bereich Bau- und Gartenmarkt die Anbieter Hagebaumarkt & Gartencenter sowie Pflanzen- Kölle Gartencenter strukturprägend. Im Bereich Möbel und Bettwaren sind zudem an diesem Standort die Anbieter Matratzen Concord, Asmo Küchen, Küchenmarkt und Dänisches Bettenlager zu nennen. Der Anbieter Tutti Baby Babyland bietet Baby- und Kinderausstattung. Depot ist als Fachmarkt für GPK und Haushaltswaren zu nennen. Zudem ist an diesem Standort auch ein Zoofachmarkt (Fressnapf) angesiedelt. Aufgrund der überörtlichen Strahlkraft, verbunden mit der vergleichbaren konzeptionellen Ausrichtung beschränken die Anbieter der Fachmarktagglomeration das potenzielle Einzugsgebiet des Vorhabens im Westen. In den sonstigen integrierten Lagen der Gemeinde Unterhaching sind weitere vorhabenrelevante Anbieter ansässig. Zu nennen sind insbesondere die folgenden Leitbetriebe bzw. Angebotsstandorte: Norma / KIK (Münchner Straße), Edeka (Kapellenstraße, Parkstraße, Am Sportpark), Penny (Hauptstraße) sowie Lidl/ 38

39 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Aldi/ dm (Biberger Straße). Mit Ausnahme der Norma- und Penny-Märkte, die nicht-marktkonforme Verkaufsräume belegen, verfügen die filialisierten Betriebe über Verkaufsflächen, die der Mindestbetriebsgröße entsprechen oder darüber hinausgehen. Primär sprechen die Betriebe aufgrund ihrer siedlungsintegrierten Lage die umliegende Wohnbevölkerung an. Edeka, Lidl, Aldi und dm sprechen durch ihre verkehrsgünstige Lage an Ausfallstraßen zusätzlich PKW-affine Kundengruppen an. Aufgrund fehlender zentrenbildender Einrichtungen, durch die das Einzelhandelsangebot ergänzt wird, übernehmen die Betriebe zwar eine wichtige Funktion zur Sicherung der flächendeckenden Nahversorgung, stellen allerdings keine Nahversorgungszentren dar. Am östlichen Ortseingang bilden ein dm-drogeriemarkt und ein Aldi-Discountmarkt am Kirchlandweg einen Verbundstandort in städtebaulich nicht-integrierter Lage. Beide Betriebe belegen Ladenlokale, die der betriebstypenspezifischen Mindestgröße entsprechen. Zur Leistungsfähigkeit des Standortes tragen die zwischenbetrieblichen Synergien, aber auch die hohe Frequenz im Umfeld bei. In der Gesamtbetrachtung präsentiert sich die Angebotslandschaft der Gemeinde Unterhaching vielfältig und vital. Eine dominierende Stellung nimmt die Fachmarktagglomeration am Grünwalder Weg ein. Eine Vorschädigung des faktischen zentralen Versorgungsbereiches ist nicht festzuhalten. 5.3 Umsatzverteilung und Bindungsquoten Im Untersuchungsgebiet des Vorhabens sind demnach folgende strukturprägenden Hauptwettbewerber mit einer Verkaufsfläche von mehr als 600 m² zu identifizieren: Kommune Brunnthal Höhenkirchen-Siegertsbrunn München Neubiberg Oberhaching Ottobrunn Putzbrunn Sauerlach Taufkirchen Unterhaching Name des Wettbewerbers Lidl, Käfer Delikatessen, Netto, Rossmann, Moser Trachten, S.Oliver, Happy Schuh&Du, Nike Outlet, Gerry Weber, Denn s Biomarkt, Golfhouse, BabyOne, Depot, Hagebaumarkt & Gartencenter, Stilhof Edeka, Penny, Rossmann Penny, Netto, Edeka, Orterer Getränke, Lidl, Aldi, Edeka, Kaufland, Saturn, Peek&Cloppenburg, Wöhrl, C&A, H&M, S.Oliver, dm, Depot Rewe, Netto, Abendmode Outlet Rewe, Edeka, Penny Edeka, Rewe, Vögele, Drogeriemarkt Müller, Matratzen Concord Edeka, Aldi, Lidl, Tierland Lidl, Edeka, Penny, Getränke Himmel, Dehner Gartencenter Penny, Norma, IKEA, Kibek Alnatura, Edeka, Adler Modemarkt, Expert, Shoe4You, Lidl, Aldi, Norma, dm, Takko, Depot, Asmo Küchen, Hagebaumarkt & Gartencenter, Pflanzen-Kölle, Fressnapf, Tutti Baby Babyland Im Folgenden wird die Angebotssituation des vorhabenrelevanten Sortiments detailliert dargestellt. 39

40 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Aus nachfolgender Tabelle wird anhand des generierten Umsatzes 9 die hervorgehobene Stellung der zentralen Versorgungsbereiche bzw. der teil-/ nicht-integrierten Streulagen innerhalb des Untersuchungsgebietes deutlich. 9 Die Bewertung des Umsatzes (Brutto-Jahresumsatz) jedes einzelnen Betriebes erfolgt auf Grundlage der ortstypischen Raumleistung, die mit der Verkaufsfläche des jeweiligen Anbieters multipliziert wird. Die Kennwerte der Raumleistung werden aus den Erfahrungen der einzelnen spezialisierten BBE-Branchenberater abgeleitet. Ferner werden diese Raumleistungen mit der aktuellen Handelsliteratur oder mit Veröffentlichungen von Großbetriebsformen abgeglichen. Durch die Vor-Ort-Begehung jedes einzelnen Geschäftes fließen in die Umsatzbewertung ebenfalls qualitative Aspekte, die Wettbewerbsfähigkeit der einzelnen Anbieter oder mikroräumliche bzw. lageseitige Standortbedingungen mit ein. 40

41 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Tabelle 7: Vorhabenrelevantes Marktpotenzial (MaPo) / Umsatz (US) im Untersuchungsgebiet je Gemeinde Zone Einwohner Lebensmittel Drogeriewaren MaPo in Mio. US in Mio. gesamt Davon US in Mio. in ZVB Ottobrunn I ,5 7,6 17,0 13,8 2,7 12,7 111,4 65,1 21,4 Hohenbrunn (anteilig) Neubiberg (anteilig) Neubiberg (anteilig) I ,1 2,0 4,3 3,7 0,7 3,3 I ,6 3,8 7,6 7,0 1,4 6,4 II ,4 0,8 1,7 1,5 0,3 1,4 29,1 54,8 12,2 4,5-23,9 21,4 11,7 - Putzbrunn II ,4 2,1 4,5 3,9 0,8 3,5 31,2 15,3 - Brunnthal (anteilig) Hohenbrunn (anteilig) Apotheke Textilien Schuhe Elektroartikel Höhenkirchen- Siegertsbrunn München (nur Untersuchungsgebiet) II ,3 1,4 3,0 2,7 0,5 2,4 II ,6 1,0 2,2 1,9 0,4 1,7 II ,3 3,4 7,2 6,4 1,3 5,8 III ,3 21,7 46,8 39,0 7,6 35,3 21,4 14,6 50,4 309,7 37,9-0,8-16,5-299,6 296,9 Sauerlach III ,6 2,5 5,5 4,7 1,0 4,2 37,6 20,1 4,0 Taufkirchen III ,3 5,6 12,4 10,2 2,0 9,2 82,7 14,1 10,1 Unterhaching III ,6 8,2 18,6 15,2 3,0 13,5 121,1 104,4 7,4 Quelle: BBE!CIMA!MB-Research Marktdaten 2015, Struktur- und Marktdaten 2013, eig. Erhebung und Berechnung, Rundungsdifferenzen möglich. Zone III entspricht dem Untersuchungsraum, Erfassung aller Betriebe in ZVB bzw. relevante Betriebe. 41

42 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Tabelle 8: Vorhabenrelevantes Marktpotenzial (MaPo) / Umsatz (US) im Untersuchungsgebiet je Gemeinde Neu geprüfte Sortimente I Zone Einwohner Baby- und Kinderartikel Optik GPK, Haushaltswaren Haus- und Heimtextilien, Bettwaren Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf Spielwaren Uhren und Schmuck Ottobrunn I ,3 1,5 1,7 2,0 2,3 2,8 2,3 Hohenbrunn I (anteilig) 0,6 0,4 0,5 0,5 0,6 0,7 0,6 Neubiberg I (anteilig) 1,2 0,7 0,9 1,0 1,1 1,4 1,2 Neubiberg (anteilig) Putzbrunn Brunnthal (anteilig) Hohenbrunn (anteilig) Höhenkirchen- Siegertsbrunn München (nur Untersuchungsgebiet) II ,3 0,2 0,2 0,2 0,3 0,3 0,3 II II II II ,7 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,6 0,5 0,3 0,3 0,4 0,4 0,6 0,4 0,3 0,2 0,2 0,3 0,3 0,4 0,3 1,1 0,6 0,8 0,9 1,1 1,4 1,1 III ,4 4,0 4,7 5,4 6,3 7,6 6,6 Sauerlach III ,8 0,5 0,6 0,7 0,8 1,0 0,9 Taufkirchen III ,7 1,1 1,3 1,4 1,7 1,9 1,6 Unterhaching III ,6 1,7 1,9 2,2 2,6 2,8 2,5 Quelle: BBE!CIMA!MB-Research Marktdaten 2017, Struktur- und Marktdaten 2017, eig. Erhebung und Berechnung, Rundungsdifferenzen möglich. Zone III entspricht dem Untersuchungsraum, Erfassung aller Betriebe in ZVB bzw. relevante Betriebe. 42

43 Revitalisierung und Erweiterung des Isar Center Ottobrunn Tabelle 9: Vorhabenrelevantes Marktpotenzial (MaPo) / Umsatz (US) im Untersuchungsgebiet je Gemeinde Neu geprüfte Sortimente II Zone Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen Möbel, Küchen Zooartikel, Tiere US in Mio. gesamt Ottobrunn I 5,9 2,1 3,6 17,0 1,4 8,5 Hohenbrunn (anteilig) Neubiberg (anteilig) Neubiberg (anteilig) I 1,6 0,6 1,0 4,7 0,4 - I 2,9 1,0 1,7 8,5 0,7 0,3 II 0,7 0,3 0,4 2,1 0,2 - Putzbrunn II 1,7 0,6 1,0 4,8 0,4 1,8 Brunnthal (anteilig) Hohenbrunn (anteilig) Höhenkirchen-Siegertsbrunn München (nur Untersuchungsgebiet) II 1,3 0,5 0,8 3,4 0,3 23,8 II 0,8 0,3 0,5 2,3 0,2 - II 2,7 1,0 1,6 8,1 0,6 1,8 III 13,9 5,0 8,4 44,7 3,7 2,0 Sauerlach III 2,1 0,8 1,3 6,4 0,5 7,9 Taufkirchen III 3,9 1,4 2,4 11,8 1,1 20,6 Unterhaching III 5,8 2,1 3,5 18,6 1,5 38,4 Quelle: BBE!CIMA!MB-Research Marktdaten 2017, Struktur- und Marktdaten 2017, eig. Erhebung und Berechnung, Rundungsdifferenzen möglich. Zone III entspricht dem Untersuchungsraum, Erfassung aller Betriebe in ZVB bzw. relevante Betriebe. 43

44 In Tabelle 10 erfolgt die Gegenüberstellung des derzeit durch die im Einzugsbereich ansässigen Betriebe generierten Umsatzes und des im Einzugsbereich verfügbaren Kaufkraftpotenzials. Dabei zeigt ein Wert der Umsatz-Kaufkraft-Relation (sog. Bindungsquote) unter 100 an, dass das lokale Kaufkraftpotenzial nicht durch die örtlichen Anbieter gebunden wird. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass umliegende Anbieter von einem Zufluss an Kaufkraftpotenzial profitieren. Aus nachfolgender Tabelle kann entnommen werden, dass im Naheinzugsgebiet (Zone 1) das Marktpotenzial teilweise ungebunden ist. Im Umkehrschluss fließen diese Nachfragepotenziale umliegenden Angebotsstandorten zu. In erster Linie profitieren die räumlich nächstgelegenen Betriebe, wie zum Beispiel das Einkaufszentrum PEP und die Betriebe der Fachmarktagglomerationen in Unterhaching oder Brunnthal. Diese Angebotsstandorte sind hingegen außerhalb des Einzugsgebietes verortet. Primär wird sich das Vorhaben an der Nachfrage der Wohnbevölkerung im Einzugsbereich ausrichten. Damit trägt das Vorhaben zur quantitativen und qualitativen Reduzierung des aktuellen Versorgungsdefizites bei. Tabelle 10: Marktpotenzial, Umsatz und Bindungsquote im Einzugsgebiet Marktpotenzial in Mio. Umsätze in Mio. in Bindungsquote in % in Sortiment Zone 1 Zone 2 Gesamt Zone 1 davon Zone 2 davon ZVB ZVB Gesamt Zone 1 Zone 2 Gesamt Lebensmittel 101,2 68,0 169,2 57,7 26,4 45,0-102,7 57,0 66,2 60,7 Drogerie 13,3 8,8 22,2 9,9 3,2 7,2-17,1 74,3 81,5 77,2 Apotheke 29,0 18,5 47,5 10,5 5,7 9,2 7,9 19,7 36,2 49,7 41,5 Textil 24,5 16,4 40,8 6,4 1,6 12,7-19,1 26,2 77,7 46,8 Schuhe 4,9 3,3 8,2 2,0-5,5-7,5 40,8 165,6 91,2 Elektro 22,4 14,8 37, ,0 0,0 0,0 0,0 Sport 4,7 3,2 7,9 3,4-4,0 Quelle: eig. Erhebung und Bearbeitung, ZVB = zentraler Versorgungsbereich. - 7,4 72,8 124,6 93,9 Aus vorstehender Tabelle wird ferner deutlich, dass zentrale Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet teilweise nicht zu identifizieren sind (vgl. Angebotsanalyse). Gleichermaßen heißt dies aber auch, dass sich der zu erwartende Wettbewerb vor allen Dingen gegenüber den Betrieben außerhalb zentraler Versorgungsbereiche entwickeln wird. Die derzeitigen Umsatzabflüsse aus dem Naheinzugsgebiet werden durch attraktive und leistungsstarke Anbieter in umliegenden Angebotslagen induziert. Aus diesem Grund liegt im Rahmen der Untersuchung der Fokus auf großformatigen Betrieben, die mit der Ausrichtung des Projektvorhabens vergleichbar sind und als direkte Mitbewerber einzustufen sind. Tabelle 11 sind zudem das Marktpotenzial, der Umsatz und die Bindungsquote der zusätzlich geprüften Sortimente zu entnehmen. 44

45 Tabelle 11: Marktpotenzial, Umsatz und Bindungsquote im Einzugsgebiet Zusätzlich geprüfte Sortimente Sortiment Marktpotenzial in Mio. in Umsätze in Mio. in Bindungsquote in % in Zone 1 Zone 2 Gesamt Zone 1 Zone 2 Gesamt Zone 1 Zone 2 Gesamt Baby- und Kinderartikel 4,1 2,8 6,9-1,5 1, Brillen und Zubehör, optische Erzeugnisse GPK, Geschenkartikel, Haushaltswaren Haus- und Heimtextilien, Bettwaren Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf Quelle: eig. Erhebung und Bearbeitung. Nur Anbieter mit Hauptsortiment. 2,6 1,6 4,2 2,6 1,0 3, ,0 2,1 5,1 0,1 1,8 1, ,5 2,4 5,8 1,4-1, ,1 2,7 6,8 0,9 0,7 1, Spielwaren 5,0 3,4 8,4 0,3-0,3 6-3 Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen 10,3 7,2 17,5-11,7 11, ,7 2,6 6,3-1,7 1, ,3 4,3 10,6 0,7 7,0 8, Möbel, Küchen 30,3 20,7 51,0 2,9-2, Zooartikel, Tiere 2,5 1,7 4,1-1,8 1, Insgesamt zeigt die vorstehende Tabelle eine Unterversorgung im abgegrenzten Einzugsgebiet in den betrachteten, projektrelevanten Sortimentsbereichen auf. Dies hat zur Folge, dass derzeit ungebundene Kaufkraft aus Zone I und Zone II des Einzugsgebiets an andere Standorte außerhalb des Einzugsgebietes abfließt. In Folge einer Realisierung des entsprechenden Sortiments im Isar Center würde somit Kaufkraft in das Einzugsgebiet zurückgeholt werden. Das bedeutet, dass insbesondere Anbieter außerhalb des Einzugsgebietes von Kaufkraftrückholungsprozessen betroffen wären. 45

46 Fazit zur Angebotssituation: In der Angebotslandschaft der Standortgemeinde zeigen sich Konzentrationsbereiche, denen die Versorgungsfunktion von Nahversorgungszentren zukommt. Das bestehende Isar Center ist in der Gemeinde Ottobrunn strukturprägend. Im regionalen Umfeld treten insbesondere die Angebotsstandorte Einkaufszentrum PEP, Unterhaching und Brunnthal in Erscheinung. Deren Angebot mit überörtlicher Strahlkraft setzt sich betreiberseitig vorwiegend aus kurz- und mittelfristigen Sortimenten zusammen. Hierbei handelt es sich um sehr leistungsstarke Betriebe, die von der ausgeprägten Bekanntheit des Standortes, der überörtlichen Erreichbarkeit und von den Kopplungseffekten innerhalb der Angebotsstandorte profitieren. Im direkten, aber auch im weiteren Umfeld des Planstandortes ist eine Angebotskonzentration im Bereich der maßgeblichen Anbieter an städtebaulich (teil-)integrierten oder nicht-integrierten Standorten festzuhalten. Die (faktischen) zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsgebiet können als stabil und ohne Vorschädigungen beschrieben werden. Eine Ausnahme stellt der zentrale Versorgungsbereich von Taufkirchen dar. Dessen Revitalisierung befindet sich nach uns bekannten Informationen in der Planungsphase. Oftmals handelt es sich bei den in den zentralen Versorgungsbereichen ansässigen Betrieben um inhabergeführte Betriebe mit kleiner Verkaufsfläche, die durch leistungsstarke Filialisten ergänzt werden. Insgesamt präsentieren sich die im Einzugs- und Untersuchungsgebiet ansässigen Betriebe mit mehrheitlich modernen und leistungsstarken Konzepten. Insbesondere stellen die Fachmarktstandorte in Brunnthal und Unterhaching sowie das Einkaufszentrum PEP den begrenzenden Faktor für das Einzugsgebiet des Projektvorhabens in Ottobrunn dar. 46

47 6 Auswirkungsanalyse 6.1 Bauplanungsrechtliche Beurteilungsgrundlagen Das Vorhabenareal ist Teil eines Gebietes, für das ein Bebauungsplan besteht. Nach Auskunft der Auftraggeberin soll in Absprache mit der Gemeinde ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden, der das Areal als Sondergebiet Einkaufszentrum definiert. Die Auftraggeberin, wie auch die Gemeinde Ottobrunn, benötigt im Rahmen der Abwägung im Bauleitplanungsprozess eine qualifizierte Beurteilung der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen, die mit dem Vorhaben einhergehen können. Die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben bemisst sich nach den Regelungen im 11 Abs. 3 BauNVO. Hierin heißt es: 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art und Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind u. a. auch Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden. Im Folgenden werden die induzierten Auswirkungen dargestellt und diskutiert. Das örtliche Kaufkraftvolumen ist das Produkt der Wohnbevölkerung und der gewichteten Verbrauchsausgaben pro Kopf. Das örtliche Kaufkraftpotenzial kann dabei nur einmal in Form von monetärem Umsatz im Einzelhandel getätigt werden. Ein neu hinzutretendes Vorhaben, verbunden mit einem zu erwartenden Planumsatz, kann wie der bestehende Einzelhandel auch, nur auf das vorhandene Kaufkraftpotenzial zurückgreifen. Folglich steht das Vorhaben in Wettbewerb zu etablierten Betrieben. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass das Kaufkraftpotenzial, welches durch das Vorhaben gebunden wird, zwangsläufig den etablierten Anbietern entzogen wird. Diese monetäre Umsatzumverteilung gegenüber umliegenden Angebotsstandorten soll Grundlage für die folgende Beurteilung sein. Für die Betrachtung der Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung spielen u.a. die städtebaulichen Gegebenheiten und die ökonomischen Auswirkungen (d.h., die Umsatzumlenkungen) auf die jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche eine wesentliche Rolle. Noch nicht abschließend geklärt ist, ab welcher Höhe der Umsatzumlenkungen nicht nur unwesentliche Auswirkungen auftreten können. In der Planungs- und Rechtsprechungspraxis (abgeleitet aus der Zulässigkeit von Vorhaben nach 34 Abs. 3 BauGB) hat sich jedoch als quantitative Orientierungsgröße etabliert, dass bei zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ein Umsatzverlust von 10 %, bei anderen Sortimenten von 20 % zu Geschäftsaufgaben führen kann und als abwägungsrelevant angesehen wird vgl. Sparwasser, R. (2006), Stadtplanung und Raumplanung - Herausforderung Einzelhandel, in: NVwZ, 2006, H. 3, S. 266; Uechtritz, M. (2004), Neuregelung im EAG Bau zur standortgerechten Steuerung des Einzelhandels, in: NVwZ, 2004, H. 9, S. 1031; GMA (1998), Auswirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe (Langzeitstudie), Ludwigsburg. 47

48 Tabelle 12: Orientierungswerte der Umsatzverteilung bei großflächigen Ansiedlungsvorhaben Orientierungswerte der Umsatzverteilung nach Sortimenten zentrenrelevant nicht-zentrenrelevant Abwägungsschwellenwert, Folgen auf den Wettbewerb sind wahrscheinlich Nicht nur unwesentliche städtebauliche Folgen sind wahrscheinlich Nicht nur unwesentliche raumordnerische Folgen sind wahrscheinlich < 10 % < 10 % % > 20 % > 20 % % Unverträglichkeit > 20 % > 30 % Quelle: eigene Darstellung nach: Auswirkungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, Langzeitstudie im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft der Industrie- und Handelskammern in Baden-Württemberg Diese Richtwerte sind allerdings schematisch und berücksichtigen nicht die Situation im Einzelfall. Die städtebauliche Verträglichkeit von Einzelhandelsvorhaben ist immer auch aus den individuellen lokalen Gegebenheiten betroffener Bereiche und deren Stabilität abzuleiten. Daher werden weitere Aspekte (städtebauliche Gegebenheiten, etwaige Vorschädigungen von Versorgungsbereichen, Leerstand, Sortimentsausrichtung von betroffenen Magnetbetrieben, qualitative Aspekte etc.) in die Bewertung der Auswirkungen mit einbezogen. Der Abwägungsschwellenwert von 10 % ist demnach ein wesentlicher Indikator für mögliche negative Auswirkungen, jedoch nicht als Schwellenwert zu sehen. Insbesondere sind bspw. bei einer bestehenden Vorschädigung bzw. bei Attraktivitätsmängeln (z.b. geringe städtebauliche Qualität, geringe Aufenthaltsqualität des Stadtraums, geringe Einzelhandelsdichte, Ladenleerstände, unattraktives Angebot) oder wegen der schwierigen Erreichbarkeit (z.b. schlechte Straßenanbindung, geringes Stellplatzangebot) Stabilitätsverluste zu erwarten. Mögliche Umsatzumlenkungen, die keine negativen Auswirkungen haben, sind bei der Beurteilung der baurechtlichen Genehmigungsfähigkeit hinzunehmen. Genehmigungsverfahren sollen kein Instrument zur Wettbewerbssteuerung darstellen. Nachteilige Auswirkungen dürfen nicht unter dem Aspekt von Wettbewerbsschutz gesehen werden. Selbst ein größerer Umsatzverlust in einzelnen Branchen gilt als unschädlich, solange der gesamte Versorgungsbereich in keine kritische Lage versetzt wird. 11 Grundsätzlich sind jedoch negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche dann zu erwarten, wenn es deren Funktionsfähigkeit so nachhaltig stört, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substanziell wahrnehmen können. 12 Derartige Versorgungsbereiche ergeben sich u.a. aus Festsetzungen der Planungsbehörden (Bauleitpläne, Raumordnungspläne) oder sonstigen städtebaulichen Konzepten und können neben der besonders zu schützenden Innenstadt in größeren Städten auch Stadtteil-, Quartiers- und Ortsteilzentren umfassen Umsatzprognose Nach städtebaulichen Kriterien ist zu prüfen, welche Auswirkungen das Vorhaben auslösen kann. Zunächst sind die möglichen Umsätze des Vorhabens zu prognostizieren. Die Berechnung erfolgt unter Heranziehung branchenüblicher Raumleistungen (= Umsatz m² VK / Jahr). Diese Raumleistung wird unter Berücksichtigung des konkreten Planstandortes, der Marktpotenziale im abgegrenzten Einzugsgebiet, der Kaufkraftverhältnisse, aber auch der Wettbewerbssituation und der Größe der geplanten Verkaufsfläche angepasst. Aus der Multiplikation der so ermittelten Raumleistung mit der Größe der Verkaufsfläche ergibt sich die Umsatzprognose. 11 Fickert, H.-C./Fieseler, H. (2002), Baunutzungsverordnung, Stuttgart 12 vgl. Urteil BVerwG [rd. 4 C 7.07] vom Gatawis, S. (2006), Die Neuregelung des 34 III Baugesetzbuch (BauGB), in: NVwZ, 2006, H. 3, S. 273f 48

49 Es handelt sich bei dem Vorhaben nicht um eine vollständige Neuansiedlung. Vielmehr sollen im Zuge der angestrebten Revitalisierung des Isar Centers bestehende Betriebe repositioniert / erweitert und zusätzlich neue Branchen / Märkte etabliert werden. Somit ist davon auszugehen, dass der derzeitige Bestandsumsatz der langjährig in der Einzelhandelslandschaft eingeführten Betriebe als Sockel vollständig in den Planumsatz eingehen wird. Für die nachfolgende Betrachtung der Auswirkungen der geplanten Verkaufsflächenerweiterung ist demnach nur der zu erwartende Zusatzumsatz von Relevanz, sodass dem prognostizierten Gesamtumsatz des erweiterten Betriebes der Bestandsumsatz abgezogen wird. Dieses Vorgehen ist allgemein üblich, da die Wettbewerbswirkungen der Bestandsflächen bereits eingetreten sind. Das BVerwG hat dazu u.a. in einem Urteil von ausgeführt, dass von der gegebenen städtebaulichen Situation auszugehen (ist). Diese wird nicht nur von den anderen vorhandenen Einzelhandelsbetrieben, sondern auch durch den Betrieb, dessen Erweiterung geplant ist, in seinem bisherigen Bestand geprägt. 14 Die Angebotsstruktur in der Vorhabengemeinde selbst, aber insbesondere die umliegenden Angebotsstandorte im Einzugsgebiet (v.a. Brunnthal) bzw. im Untersuchungsgebiet (v.a. Unterhaching, Einkaufszentrum PEP) wirken sich limitierend auf die Marktdurchdringung des Vorhabens aus. Trotz des überdurchschnittlichen Kaufkraftniveaus der Region (vgl. Analyse des Makrostandortes) können die avisierten Betriebe des Isar Centers eine nur leicht überdurchschnittliche sortimentsspezifische Raumleistung erzielen. In diesem Sinne handelt es sich um einen Worst-Case-Ansatz. Insofern ist davon auszugehen, dass im Folgenden eine Überzeichnung der tatsächlich zu erwartenden Auswirkungen erfolgt. Mit anderen Worten: der gewählte Ansatz garantiert, dass ein ausreichender Sicherheitspuffer besteht. Nachfolgende Tabelle 13 stellt den Umsatz der geplanten Flächen dar. Wie dargestellt soll ihm Rahmen dieser Auswirkungsanalyse ein vergrößertes maximales Flächenlayout geprüft werden. Dies wird in Tabelle 14 dargestellt, die Grundlage für die nachfolgenden Berechnungen der Auswirkungen ist. 14 Vgl. BVerwG 4 B 3.09 vom 12. Februar 2009, RN 6 49

50 Tabelle 13: Prognostizierter Umsatz (gerundet) und Marktanteil im Einzugsgebiet (geplante Flächen) Sortiment VKF in m² Raumleistung in je m² Planumsatz in Mio. Marktpotenzial in Mio. prog. Marktanteil im EZG in % Nahrungs- und Genussmittel * 22,4 169,2 13,2 davon Edeka Bestand ,7 davon Edeka Erweiterung ,8 davon Bio-Markt Bestand ,6 davon Bio-Markt Erweite rung ,0 davon Discounter ,3 Drogeriewaren * 4,9 22,2 22,1 davon Bestand ,6 davon Erweiterung ,3 Apotheke ,4 47,5 2,9 Textil * 5,5 40,8 13,5 davon Bestand ,0 davon Erweiterung ,5 Schuhe * 1,3 8,2 15,9 davon Bestand ,0 davon Erweiterung ,3 Elektrowaren ,8 37,1 14,8 Quelle: Struktur- und Marktdaten der BBE Handelsberatung. * gewichtete Raumleistung. EZG = Einzugsgebiet Aus vorstehender Tabelle zeigt sich, dass das Vorhaben mit den geplanten Verkaufsflächen im Einzugsgebiet im Sortimentsbereich Drogeriewaren eine prägende Stellung einnehmen wird. Jedoch verbleibt für die bereits ansässigen Anbieter ausreichend Marktpotenzial, um einen wirtschaftlich erfolgreichen Betrieb zu ermöglichen. Ein höherer Umsatz ist auf der projektierten Verkaufsfläche nicht zu erwarten. Die Raumleistung wird insbesondere limitiert durch den hohen Wettbewerbsdruck durch weitere leistungsstarke Großflächenanbieter in der Region sowie das zu erwartende Einzugsgebiet, das sich angesichts der Wettbewerbssituation im regionalen Umfeld und vor dem Hintergrund der räumlichen Distanzen i.v.m. den topographischen Zäsuren beschränken (vgl. Abbildung 7 bis 11) wird. Somit handelt es sich bei der dargestellten Umsatzprognose um einen Maximalwert für das Vorhaben. 50

51 Nachfolgende Tabelle stellt die Umsatzprognose für die maximalen Flächen je Sortiment dar. Diese Umsatzprognosen sind Grundlage für die nachstehenden Berechnungen der Auswirkungen. Tabelle 14: Prognostizierter Umsatz (gerundet) und Marktanteil im Einzugsgebiet (maximale Flächen je Sortiment) Sortiment VKF in m² Raumleistung in je m² Planumsatz in Mio. Marktpotenzial in Mio. prog. Marktanteil im EZG in % Nahrungs- und Genussmittel * 31,8 169,2 18,8 davon Edeka Bestand ,7 davon Edeka Erweiterung ,3 davon Bio-Markt Bestand ,6 davon Bio-Markt Erweite rung ,3 davon Discounter ** 9,3 Davon weitere Nutzungen (z.b. Lebensmittelhandwerk, Feinkost) ,6 Drogeriewaren * 4,9 22,2 22,1 davon Bestand ,6 davon Erweiterung ,3 Apotheke ,0 47,5 6,3 Textil * 7,4 40,8 18 davon Bestand ,0 davon Erweiterung *** 4,4 Schuhe * 1,6 10,1 15,9 davon Bestand ,0 davon Erweiterung ,6 Elektrowaren **** 7,3 37,1 19,7 Quelle: Struktur- und Marktdaten der BBE Handelsberatung. * gewichtete Raumleistung. EZG = Einzugsgebiet. ** Die durchschnittliche Flächenleistung von Discountern beträgt / m 2. *** Die durchschnittliche Flächenleistung von Bekleidungsfachmärkten beträgt / m 2. **** Entspricht der durchschnittlichen Flächenleistung eines Fachgeschäftes für Unterhaltungselektronik. Fachmärkte weisen eine niedrigerer Flächenleistung von durchschnittlich / m 2 auf. Vorstehende Tabelle zeigt auf, dass das Vorhaben auch im Bereich Lebensmittel, Textil oder Elektrowaren eine prägende Stellung im Einzugsgebiet einnehmen kann. Dies gilt allerdings nur unter der (unrealistischen) Annahme, dass für das jeweilige Sortiment die maximal geprüfte Fläche umgesetzt wird. Auch hier verbleibt für die bereits ansässigen Anbieter jedoch ausreichend Marktpotenzial, um einen wirtschaftlich erfolgreichen Betrieb zu ermöglichen. Nachfolgende Tabelle stellt die Umsatzprognose der zusätzlich zu prüfenden Sortimente dar. Auch hier werden leicht überdurchschnittliche Flächenproduktivitäten für die einzelnen Sortimente und Betriebstypen im Sinne eines Worst-Case-Ansatzes herangezogen. Aufgrund der dargestellten Wettbewerbssituation sind auch hier nicht noch höhere Werte für die Raumleistung heranzuziehen, da das prognostizierte Einzugsgebiet die Umsatzerwartungen einschränkt. 51

52 Tabelle 15: Prognostizierter Umsatz (gerundet) und Marktanteil im Einzugsgebiet (maximale Flächen je Sortiment) Sortiment VKF in m² Raumleistung in je m² Planumsatz in Mio. Marktpotenzial in Mio. prog. Marktanteil im EZG in % Baby- und Kinderartikel ,4 2,8 21 Brillen und Zubehör, optische Erzeugnisse GPK, Geschenkartikel, Haushaltswaren Haus- und Heimtextilien, Bettwaren Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf ,0 1, ,0 2, ,4 2, ,3 6,8 19 davon Bestand ,3 davon Erweiterung ,0 Spielwaren ,8 8,4 10 Uhren und Schmuck ,0 6,9 14 davon Bestand ,0 davon Erweiterung Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen ,8 17, ,8 6, ,8 10,6 Möbel, Küchen ,2 51,0 12 Zooartikel, Tiere ,1 4,1 26 Quelle: Struktur- und Marktdaten der BBE Handelsberatung. * gewichtete Raumleistung. EZG = Einzugsgebiet. 1 Die durchschnittliche Flächenleistung eines Baby- und Kinderfachmarktes beträgt / m 2. 2 Die durchschnittliche Flächenleistung eines Optikers beträgt / m 2. 3 Die durchschnittliche Flächenleistung eines GPK-Fachgeschäftes beträgt / m 2. 4 Die durchschnittliche Flächenleistung beträgt / m 2. 5 Die durchschnittliche Flächenleistung Fachgeschäftes beträgt / m 2, Fachmärkte weisen eine niedrigerer Flächenleistung von durchschnittlich / m 2 auf. 6 Die durchschnittliche Flächenleistung eines Spielwarenfachgeschäftes beträgt / m 2. 7 Die durchschnittliche Flächenleistung eines Fachgeschäftes beträgt / m 2. 8 Die durchschnittliche Flächenleistung eines Bau- und Heimwerkermarktes beträgt / m 2. 9 Die durchschnittliche Flächenleistung eines Fachmarktes beträgt / m Die durchschnittliche Flächenleistung eines Gartencenters beträgt / m Die durchschnittliche Flächenleistung eines Möbelvollsortimenters beträgt 700 / m Die durchschnittliche Flächenleistung eines Fachmarktes für Tiernahrung/Zubehör beträgt / m Auch wenn das Vorhaben in einzelnen Sortimenten eine prägende Stellung im Einzugsgebiet einnehmen kann, zeigt sich auch bei den zusätzlich geprüften Sortimenten, dass für die bereits ansässigen Anbieter ausreichend Marktpotenzial verbleibt, um einen wirtschaftlich erfolgreichen Betrieb zu ermöglichen. Wichtig ist: Die Gesamtverkaufsfläche des Isar Centers kann die maximal geprüfte Fläche von m 2 nicht überschreiten. Der hier dargestellte Planumsatz ist theoretisch-rechnerischer Natur, um im Sinne des Worst-Case zu gewährleisten, dass die induzierte Umsatzumverlagerung nicht unterschätzt wird. Die tatsächliche Umsatzleistung der Betriebe wird aufgrund der dargestellten Marktanspannung unter der Umsatzprognose liegen, denn die dicht besetzte Angebotslandschaft schränkt die mögliche Marktdurchdringung des Vorhabens ein. Dies 52

53 bedeutet gleichermaßen, dass die nachfolgend prognostizierbaren Umlenkungsquoten in der Realität geringer sein werden. Die anschließenden Berechnungen der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen werden für die jeweiligen Lebensmittelmärkte nicht einzeln getätigt, da es sich bei dem Ansiedlungsvorhaben um eine Agglomeration handelt. Aus diesem Grund ist üblicherweise die Summationswirkung am Standort zu betrachten. Somit werden die Umsätze bzw. die zu erwartenden Wettbewerbswirkungen in ihrer Gesamtheit ermittelt. Für das Vorhaben ist davon auszugehen, dass aufgrund der guten Verkehrsanbindung i.v.m. der vergleichsweise hohen PKW-Frequenz entlang der Ottobrunner Straße (ST2078) bzw. der Unterhachinger Straße sowie der grundzentralen Versorgungsfunktion von Ottobrunn auch Umsatz mit Kunden generiert wird, die nicht in im Einzugsgebiet leben, die also als sog. Streuumsätze zufließen. Dieser Umsatzanteil liegt bei rund 10 %. In diesem Sinne handelt es sich um einen Worst-Case-Ansatz. Insofern ist davon auszugehen, dass im Folgenden eine Überzeichnung der tatsächlich zu erwartenden Auswirkungen erfolgt. Mit anderen Worten: der gewählte Ansatz garantiert, dass ein ausreichender Sicherheitspuffer besteht. 6.3 Methodische Vorgehensweise Im Rahmen einer qualifizierten Auswirkungsanalyse ist eine sachgerechte Bewertung der Auswirkungen einer geplanten Einzelhandelsansiedlung bzw. -erweiterung auf die bestehende städtebauliche Situation bzw. die Nutzungsstruktur in dem Ansiedlungsort erforderlich. Für die Beurteilung der Auswirkungen ist im Wesentlichen die Überprüfung möglicher Umsatzumlenkungsprozesse, welche aus zentralen Versorgungsbereichen induziert werden könnten, von entscheidender Bedeutung. Insofern erfolgt eine Analyse und Bewertung der möglichen Umsatzumlenkungen, welche durch das Planvorhaben hervorgerufen werden. Die Ermittlung der Umsatzumlenkungen erfolgt unter Anwendung eines Gravitationsmodells, in welches die für den Untersuchungsraum relevanten Berechnungskennwerte einfließen. Die Eingangswerte des Gravitationsmodells sind dabei die bestehenden sortimentsspezifischen Verkaufsflächen im Untersuchungsraum, der erzielte Umsatz bzw. die Raumleistung eines jeden Betriebes, die Betriebstypenzugehörigkeit der einzelnen Anbieter, die Raumdistanzen bzw. räumlichen Widerstände zwischen den Anbietern und dem Projektstandort, die räumliche Verortung des Konsumentenpotenzials und der Prognoseumsatz des Projektvorhabens. Nach der Umsetzung der Verkaufsflächenerweiterung wird sich das räumliche Angebotsgefüge im Untersuchungsraum tendenziell nicht verändern. Dennoch werden sich in Folge der hinzutretenden Verkaufsfläche Umsatzverlagerungen zu Lasten von einzelnen Standorten bzw. Betrieben ergeben. Aufgrund der regionalen Angebotsstruktur ist zu erwarten, dass sich die induzierten Folgen primär auf die sog. Systemwettbewerber (Vollsortimenter, Discounter, Fachmarktanbieter) in der Vorhabenkommune und insbesondere in den Fachmarktlagen konzentrieren werden. Somit liefert das Modell eine Berechnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen, welche dann in einem zweiten Schritt auf Grundlage der konkreten Standortgegebenheiten der betroffenen Betriebe bewertet werden müssen. Auf Grundlage der absatzwirtschaftlichen Untersuchung erfolgt somit eine Einschätzung von möglichen städtebaulichen Auswirkungen des Projektes i.s.d. 11 Abs. 3 BauNVO. 6.4 Umsatzlenkungseffekte / wettbewerbliche Auswirkungen Für die Betrachtung der zu erwartenden absatzwirtschaftlichen Auswirkungen sind die vom Vorhaben ausgehenden Umlenkungseffekte für die in den zentralen Versorgungsbereichen ansässigen Betriebe relevant. 53

54 Dabei ist zu berücksichtigen, dass der im Realisierungsfall am Standort zu erwartende Umsatz zwangsläufig Wettbewerbern an anderer Stelle verloren geht, da durch die Realisierung nicht mehr Kaufkraft entsteht, sondern diese lediglich zwischen den unterschiedlichen Wettbewerbern / Wettbewerbsstandorten umgelenkt wird Sortiment Lebensmittel Primär steht das Vorhaben im Wettbewerb zu betriebstypengleichen Lebensmittelanbietern. Dies bedeutet am Beispiel des neu anzusiedelnden Discounters, dass insbesondere vergleichbare Discounter durch Auswirkungen betroffen sind. Erst nachfolgend werden andere Lebensmittelanbieter (u.a. Vollsortimenter) Auswirkungen unterliegen. Die Umsatzverteilung des Einzelhandels mit Lebensmitteln im Untersuchungsgebiet (ohne Bestandsmarkt) stellt sich folgendermaßen dar: 54

55 Tabelle 16: Umsatzverteilung Lebensmittel im Untersuchungsgebiet Standortlage Umsatz in Mio. Umsatz in % des Angebotes Ottobrunn - FMA Daimlerstraße* 6,2 1,7 Ottobrunn - NVZ Am Brunneck 2,7 0,7 Ottobrunn - NVZ Ottostraße 3,2 0,9 Ottobrunn - NVZ Rathausplatz 9,0 2,5 Ottobrunn - sonstige integrierte Lagen 6,4 1,8 Brunnthal - GE Nord 11,2 3,1 Brunnthal - sonstige integrierte Lagen 5,2 1,4 Neubiberg - Am Hachinger Bach 11,7 3,2 Neubiberg ZVB ** 17,2 3,2 Hohenbrunn 0,8 0,2 Hohenbrunn - Riemerling 4,5 1,2 Höhenkirchen-Siegertsbrunn 12,5 3,4 Putzbrunn 1,8 0,5 Putzbrunn - GE Oedenstockach 13,5 3,7 Einzugsgebiet gesamt 105,9 29,1 München - NBZ M.-Kolbe-Allee 13,3 3,6 München - NBZ O.-M.-Graf-Ring 14,5 4,0 München - NBZ Pfanzeltplatz 6,2 1,7 München - NBZ Sudermannallee 7,1 2,0 München - NBZ Therese-Giehse-Allee 6,1 1,7 München - sonstige integrierte Lage 23,6 6,5 München - sonstige nicht-integrierte Lage 7,1 2,0 München - STZ Perlach 65,2 17,9 Oberhaching - sonstige integrierte Lagen 3,2 0,9 Oberhaching - ZVB Deisenhofen 6,6 1,8 Oberhaching - ZVB Oberhaching 0,6 0,2 Sauerlach - GE Hofoldinger Straße 14,1 3,9 Sauerlach ZVB 3,6 1,0 Taufkirchen - sonstige integrierte Lage 4,0 1,1 Taufkirchen - ZVB Eschenpassage 7,1 2,0 Taufkirchen - ZVB Rathausplatz 3,0 0,8 Unterhaching - FMA Grünwalder Weg 28,9 7,9 Unterhaching nicht-integrierte Lagen 4,7 1,3 Unterhaching - sonstige integrierte Lagen 33,5 9,2 Unterhaching - ZVB 5,3 1,5 Untersuchungsgebiet Gesamt 257,7 70,1 Summe Gesamt 363,6 100,0 Quelle: BBE Handelsberatung GmbH; eigene Erhebung und Berechnung, Rundungsdifferenzen möglich, * ohne Bestandsmärkte. ** Inkl. Edeka- Markt im Bau am Bahnhofsplatz. 55

56 Im vorliegenden Fall ist der zu begutachtende Gesamtumsatz in Höhe von ca. 31,8 Mio. für das Sortiment Lebensmittel zu berücksichtigen. Die zugrunde liegende Modellrechnung basiert auf der Annahme, dass der wettbewerbswirksame Umsatz in Höhe von rd. 16,0 Mio. (Planumsatz [rd. 31,8 Mio. ] abzgl. der Streuumsätze 15 [rd. 3,5 Mio. ] abzgl. des Bestandsumsatzes [rd. 12,3 Mio. ]) komplett umgelenkt wird. Angesichts der Ausstattung im Einzugsgebiet, die sich in der unvollständigen Kaufkraftbindung durch örtliche Anbieter zeigt, konzentrieren sich die Auswirkungen vornehmlich auf die Betriebe im Untersuchungsgebiet, d.h., außerhalb des zu erwartenden Einzugsgebietes. Der nachfolgenden Berechnung, im Grundsatz auf einem Gravitationsmodell basierend, liegen v. a. dabei die Verkaufsflächen- und Umsatzverteilungen des relevanten Einzelhandels zu Grunde. 15 Dies sind Umsätze, welche durch Kunden von außerhalb des Einzugsgebiets zufließen. Streuumsätze resultieren aus keinen dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen und können hinsichtlich der Herkunft nicht genau lokalisiert werden. Diese Umsätze ergeben sich bspw. aus sporadischen Einkäufen, von Besuchern des Standortes oder von Zufallskunden. 56