REGIERUNGSPRÄSIDIUM KARLSRUHE ABTEILUNG 2 - WIRTSCHAFT, RAUMORDNUNG, BAU-, DENKMAL- UND GESUNDHEITSWESEN

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1 REGIERUNGSPRÄSIDIUM KARLSRUHE ABTEILUNG 2 - WIRTSCHAFT, RAUMORDNUNG, BAU-, DENKMAL- UND GESUNDHEITSWESEN Regierungspräsidium Karlsruhe Karlsruhe Stadtverwaltung Mannheim Dez. IV Postfach Mannheim Karlsruhe Name Susanne Friede Durchwahl Aktenzeichen /66 (Bitte bei Antwort angeben) Antrag der Stadt Mannheim auf Zulassung einer Zielabweichung vom Integrationsgebot für das Einzelhandelsgroßprojekt Einrichtungshaus Segmüller im Bereich Columbus-Viertel, Mannheim Sehr geehrte Damen und Herren, auf Ihren Antrag vom 11. August 2017 auf Zulassung einer Zielabweichung gem. 6 Abs. 2 Raumordnungsgesetz i.v.m. 24 Landesplanungsgesetz vom Integrationsgebot (Plansatz Einheitlicher Regionalplan Region Rhein-Neckar und hilfsweise vom Plansatz Landesentwicklungsplan 2002 Baden-Württemberg) ergeht folgende Entscheidung: 1. Die Abweichungen vom Integrationsgebot für ein Einrichtungshaus am Standort I. Columbus-Quartier in Mannheim werden im folgenden Umfang und unter den unter Ziffer 2. geregelten Bedingungen zugelassen: Zentrenrelevante Sortimente 1 bis insgesamt max m² Verkaufsfläche (VK), davon Haus- und Heimtextilien bis insgesamt max. 700 m² VK Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Elektrokleingeräte, Kunstgegenstände bis insgesamt max m² VK Waren für Kleinkinder 2 (Babyartikel, Spielwaren, Bastelartikel, Bücher, Bekleidung) bis insgesamt max. 30 m² VK 1 beantragt: m² 2 beantragt: 250 m² Dienstgebäude Markgrafenstraße Karlsruhe Telefon Fax abteilung2@rpk.bwl.de ÖPNV Haltestelle Marktplatz Parkmöglichkeit Schlossplatz Tiefgarage

2 2. Bedingungen 2.1 Der Bebauungsplan, der die planungsrechtliche Grundlage für das fragliche Vorhaben schaffen soll, kann frühestens zu dem Zeitpunkt als Satzung beschlossen bzw. in Kraft gesetzt werden, zu dem der Inhaber der Baurechte für das bestehende Einrichtungshaus und das Küchenstudio am Standort Seckenheimer Landstraße 254 sowie in Mannheim (Altstandort) gegenüber der zuständigen unteren Baurechtsbehörde 3 auf bestehende Baurechte für Einzelhandelsnutzungen am vorgenannten Altstandort verzichtet. 2.2 Bezüglich der zentrenrelevanten Sortimente des Vorhabens dürfen im Bebauungsplan nur die durch die Zielabweichungsentscheidung zugelassenen Sortimentsbereiche in dem festgelegten Verkaufsflächenumfang zugelassen werden. 2.3 In der Baugenehmigung sind die sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen festzuschreiben. Die höhere Raumordnungsbehörde und der Verband Region Rhein-Neckar sind an dem Baugenehmigungsverfahren für das hier in Rede stehende Projekt im Rahmen der Anhörung nach 53 Abs. 4 Landesbauordnung zu beteiligen. 3. Diese Entscheidung ergeht gebührenfrei. 3 Stadt Mannheim Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 2 von 26

3 II. 1. Beantragtes Vorhaben Anlass des Zielabweichungsantrages der Stadt Mannheim vom 11. August 2017 ist die Planungsabsicht der Stadt Mannheim, das bereits in Mannheim ansässige Einrichtungshaus der Fa. Segmüller mit derzeit rund m² Verkaufsfläche 4 im Bereich des Columbus-Quartiers anzusiedeln. Am neuen Standort ist eine Gesamtverkaufsfläche von m² vorgesehen. Gegenstand des Zielabweichungsverfahrens ist der beantragte Verkaufsflächenumfang für zentrenrelevante Sortimente von insgesamt max m², davon max. 700 m² für Haus- und Heimtextilien, max m² für Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Elektrokleingeräte, Kunstgegenstände und max. 250 m² für Waren für Kleinkinder (Babyartikel, Spielwaren, Bastelartikel, Bücher, Bekleidung). Quelle: Auszug aus dem Automatisierten Raumordnungskataster (AROK BW) des RP Karlsruhe, Referat 21 Grundlagen: Topographische Karten 1: Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Baden-Württemberg ( Az.: /19) 4 Der genehmigte Verkaufsflächenumfang für zentrenrelevante Randsortimente beträgt am bisherigen Standort nach den Ermittlungen der höheren Raumordnungsbehörde rund m² und ist bezüglich der Warengruppen nicht eingeschränkt. Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 3 von 26

4 Bei dem Einrichtungshaus handelt es sich um ein Einzelhandelsgroßprojekt i.s. von Plansatz (PS) Landesentwicklungsplan 2002 Baden-Württemberg (LEP) und PS 1.7 Einheitlicher Regionalplan Rhein-Neckar (ERP RN) auf das u. a. folgende Regelungen anzuwenden sind: Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe noch durch ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Für nicht zentrenrelevante Warensortimente kommen auch städtebauliche Randlagen in Frage. Das Integrationsgebot des LEP wird durch PS im ERP RN räumlich ausgeformt. Einzelhandelsgroßprojekte sind danach in den in der Raumnutzungskarte für Ober-, Mittel- und Unterzentren gebietsscharf festgelegten Zentralörtlichen Standortbereichen anzusiedeln. Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sind darüber hinaus in den gebietsscharf festgelegten Ergänzungsstandorten für Einzelhandelsgroßprojekte zulässig, sofern für solche Betriebe in den Zentralörtlichen Standortbereichen für Einzelhandelsgroßprojekte keine geeigneten Flächen zur Verfügung stehen. Im Einzelfall sind Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ausnahmsweise auch außerhalb der vorgenannten Zentralörtlichen Standortbereiche und außerhalb der Ergänzungsstandorte zulässig, wenn in den regionalplanerisch für Einzelhandelsgroßprojekte vorgesehenen Standortbereichen und Ergänzungsstandorten keine geeigneten Flächen verfügbar sind und die raumordnerische Verträglichkeit nachgewiesen wird. Zentrenrelevante Randsortimente sind nach PS (Z) ERP RN in den Ergänzungsstandorten zulässig, sofern sie raumverträglich sind. Sie sind auf insgesamt maximal zehn Prozent der Gesamtverkaufsfläche, höchstens jedoch 800 m² VK zu begrenzen. Mit dem beantragten Verkaufsflächenumfang von m² für zentrenrelevante Sortimente verstößt das Vorhaben somit gegen das Integrationsgebot. 2. Verfahren Die Stadt Mannheim vertritt die Auffassung, dass für den geplanten Umfang von m² VK bei den zentrenrelevanten Sortimenten lediglich ein Verstoß gegen das regionalplanerisch festgelegte Integrationsgebot vorläge; nicht hingegen bezüglich der landesplanerischen Integrationsregelung. Hilfsweise umfasst der Antrag der Stadt Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 4 von 26

5 Mannheim vom 11. August 2017 mit aktualisierter Begründung vom 18. April 2018 jedoch auch eine Abweichung von PS LEP. Die höhere Raumordnungsbehörde hat bezüglich des Integrationsgebotes für den geplanten Umfang beim zentrenrelevanten Sortiment sowohl einen Verstoß gegen den LEP wie auch gegen den ERP RN festgestellt. Das Raumordnungsverfahren wurde von der Fa. Segmüller mit Schreiben vom beim Regierungspräsidium Karlsruhe als zuständiger höherer Raumordnungsbehörde beantragt. Parallel dazu hat die Stadt Mannheim den Zielabweichungsantrag beim Regierungspräsidium Karlsruhe gestellt. Die Stadt Mannheim und die Fa. Segmüller reichten für ihre Anträge identische Antragsunterlagen ein. Diese enthalten neben der Projektbeschreibung und Antragsbegründung eine Markt- und Auswirkungsanalyse Erste Behörden- und Verbändebeteiligung Das Zielabweichungsverfahren wurde durch die höhere Raumordnungsbehörde zeitgleich mit dem Raumordnungsverfahren mit Schreiben vom eingeleitet. Die höhere Raumordnungsbehörde hat in dem Verfahren die Stellen beteiligt, die nach 19 Abs. 4 LplG von dem Vorhaben in raumordnerisch bedeutsamer Weise berührt sein könnten. Die Feststellung des Kreises der Betroffenen erfolgte durch die höhere Raumordnungsbehörde auf der Grundlage der Antragsunterlagen. Angehört wurden insbesondere die von dem Vorhaben möglicherweise betroffenen Ober- und Mittelzentren, die Träger der Flächennutzungsplanung, der Regionalverband Mittlerer Oberrhein, der Verband Region Rhein-Neckar (VRRN), die Ministerien und Mittelbehörden in den Bundesländern Baden-Württemberg, Hessen und Rheinland-Pfalz als Raumordnungs- und/oder Landesplanungsbehörden, Industrie- und Handelskammer (IHK) Rhein-Neckar, IHK Karlsruhe, Handelsverband (HV) BW e.v., HV Nordbaden e.v. Seitens des Regierungspräsidiums (RP) Darmstadt und der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd (SGD) wurden auf Veranlassung des Regierungspräsidiums Karlsruhe die maßgeblichen Stellen (Kommunen, Landkreise und Verbände) im hessischen und rheinland-pfälzischen Teilraum der Region Rhein- Neckar angehört. Die Äußerungsfrist der Verfahrensbeteiligten endete am 5 Markt- und Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Bau- und Gartenmarktes der Fa. Bauhaus und eines Einrichtungshauses der Fa. Segmüller am Standort Benjamin-Franklin-Village im Oberzentrum Mannheim (erstellt durch: CIMA Beratung + Management GmbH - Stuttgart; Stand: Februar 2017) Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 5 von 26

6 Die letzte Stellungnahme ging nach entsprechender Fristverlängerung am ein. Aufgrund der eingegangen Äußerungen wurden u. a. die Antragsbegründung der Stadt Mannheim und die Markt- und Auswirkungsanalyse konkretisiert bzw. ergänzt. Mit den ergänzten Materialien führte die höhere Raumordnungsbehörde eine zweite Anhörung durch. 2.2 Zweite Behörden- und Verbändebeteiligung Die zweite Behörden- und Verbändebeteiligung wurde mit folgenden Unterlagen durchgeführt: Antrag der Fa. Segmüller vom auf Durchführung des Raumordnungsverfahrens mit aktualisierter Begründung vom Antrag der Stadt Mannheim vom auf Zielabweichung vom Integrationsgebot mit aktualisierter Begründung vom Anlagen zum Antrag auf Durchführung eines Raumordnungsverfahrens und zum Zielabweichungsantrag Markt- und Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung der Fa. Bauhaus und der Fa. Segmüller in Mannheim (CIMA Februar 2017) Auswirkungsanalyse Segmüller Ergänzende Ausführungen (CIMA April 2018) Stellungnahme des Verbandes Region Rhein-Neckar vom Abhandlung des Regierungspräsidiums Karlsruhe zum Kongruenzgebot vom Synopse des Regierungspräsidiums Karlsruhe über die Anhörungsergebnisse im Raumordnungs- und Zielabweichungsverfahren (erste Anhörung) und Erwiderungen der Vorhabenträgerin und der Stadt Mannheim hierzu (Stand ) Fortschreibung des Zentrenkonzeptes der Stadt Mannheim (beschlossen durch den Gemeinderat der Stadt Mannheim am ) Die zweite Anhörung im Raumordnungs- und Zielabweichungsverfahren erfolgte mit Schreiben vom Die Äußerungsfrist endete am Die letzte Stellungnahme ging nach entsprechender Fristverlängerung am ein. Seitens des Regierungspräsidiums Karlsruhe wurden im baden-württembergischen und im hessischen Teilraum der Region Rhein-Neckar alle vom Vorhaben möglicherweise betroffenen Ober- und Mittelzentren sowie der Verband Region Rhein-Neckar angeschrieben. Darüber hinaus wurden die Stellen gehört, die im Rahmen der ersten Anhörung eine Stellungnahme abgegeben und hierin Bedenken zum Vorhaben bzw. zur Auswirkungsanalyse geäußert hatten: RP Darmstadt, SGD, Kreis Bergstraße, IHK Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 6 von 26

7 Darmstadt, IHK Rhein-Neckar. Seitens der SGD wurden auf Veranlassung des Regierungspräsidiums Karlsruhe die maßgeblichen Stellen (Kommunen, Landkreise und Verbände) im rheinland-pfälzischen Teilraum der Region Rhein-Neckar angehört. 2.3 Anhörungsergebnisse Mit Ausnahme der Stadt Heidelberg und des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg- Mannheim wurden von allen anderen Institutionen die im Rahmen der ersten Anhörung vorgetragenen Positionen im Wesentlichen aufrecht erhalten bzw. zusätzliche Aspekte geäußert. Kritik an der Nichteinbeziehung des Baumarktes in das Zielabweichungsverfahren SGD, Kreisverwaltung Bad Dürkheim, RP Darmstadt Es sollte geprüft werden, inwiefern die für den benachbarten Baumarkt geplante VK für zentrenrelevante Sortimente von 800 m 2 ebenfalls Gegenstand des Zielabweichungsverfahrens sein müsste. Der Umfang der zentrenrelevanten Sortimente ist gegenüber den Angaben in den Antragsunterlagen höher anzusetzen RP Darmstadt Holz-, Kork-, Flecht- und Korbwaren, Kinderautositze müssten dem zentrenrelevanten Sortiment zugerechnet werden. HV Mittelrhein- Rheinhessen-Pfalz Das Sortiment Lampen und Leuchten ist als zentrenrelevantes Sortiment einzustufen. Fehlende Angaben in den Unterlagen / unzureichende Darstellung der Auswirkungen Lorsch, RP Darmstadt, SGD Süd, Kreis Bergstraße, Kreisverwaltung Bad Dürkheim Unzureichende Gesamtbetrachtung der Auswirkungen der zentrenrelevanten Sortimente von geplantem Einrichtungshaus und geplantem Baumarkt auf zentrale Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet. Begründung zu unterschiedlichen Kundenzielgruppen und Einzugsbereichen beider Projekte wird nicht geteilt. RP Darmstadt Kritik an identischer Antragsbegründung für das Raumordnungsverfahren und das Zielabweichungsverfahren, obwohl es um unterschiedliche zu prüfende Aspekte geht. Bezugnahme zur Begründung der raumordnerischen Vertretbarkeit und Nicht-Verletzung der Grundzüge der Planung mit Regelungen in NRW bzw. im Regionalplan Mittlerer Oberrhein nicht ausreichend. Die Aspekte müssen anhand der Regelungen des Landesentwicklungsplans bzw. anhand des Einheitlichen Regionalplans abgehandelt werden. Frankenthal Methoden und Annahmen der Markt- und Auswirkungsanalyse sind nicht offengelegt und damit nicht nachvollziehbar. Es bestehen darüber hinaus Zweifel, dass der Einzelhandelsbestand vollständig und zutreffend ermittelt wurde. Die Abgrenzung des Einzugsgebietes und Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 7 von 26

8 des oberzentralen Verflechtungsbereiches kann nicht nachvollzogen werden. Aufgrund der vorgetragenen Kritikpunkte wird die Korrektheit der Ergebnisse angezweifelt. Es wird davon ausgegangen, dass die möglichen Auswirkungen auf den Einzelhandelsbestand in Frankenthal seitens des Gutachters erheblich unterschätzt werden. Weinheim Kreisverwaltung Bad Dürkheim Nicht nachvollzogen werden können: der in der Auswirkungsanalyse ermittelte Gesamtumsatz für zentrenrelevante Randsortimente, die angesetzten Marktanteile für den Mittelbereich Weinheim, die für den Weinheimer Einzelhandelsbestand ermittelten Umsatzanteile. Die Zusammenstellung beim beantragten Umfang von m 2 Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente soll variieren. Dafür sind im Gutachten m 2 Verkaufsfläche ausgewiesen. Der ausgewiesene Verkaufsflächenkorridor ist schwer nachvollziehbar. Faktisch wird die maximale Begrenzung vom m 2 bei saisonalen Umstellungen auch nicht einhaltbar sein. Die worst case Betrachtung der Auswirkungsanalyse sollte deshalb von einem zentrenrelevanten Sortimentsumfang von m 2 ausgehen. Zustimmung zur Zielabweichung VRRN Der Zielabweichung vom Integrationsgebot bezüglich der Zulässigkeit von zentrenrelevanten Randsortimenten von max m 2 gemäß Antrag stimmt der Verband Region Rhein-Neckar zu. Beeinträchtigungsverbot und Kongruenzgebot sind durch die Zulassung der Zielabweichung nicht verletzt. Insbesondere für die südhessischen Gemeinden und vor allem für das dem geplanten Standort direkt benachbarte Viernheim sind nennenswerte Umverteilungsquoten auch deshalb auszuschließen, weil das seit 1972 bestehende Rhein- Neckar-Zentrum mit einer Verkaufsfläche von m 2 (überwiegend zentrenrelevante Sortimente) um ein Vielfaches attraktiver ist. Alleine die Größenverhältnisse der Verkaufsflächen lassen eine Umlenkung der Käuferströme ausschließen. Der geplante Größenumfang der zentrenrelevanten Randsortimente entspricht mit m 2 dem am Altstandort Seckenheimer Landstraße in Mannheim; eine Verkaufsflächenerweiterung zentrenrelevanter Sortimente außerhalb des zentralörtlichen Standortbereiches von Mannheim findet demnach nicht statt. Für die regionalplanerische Gesamtbetrachtung des Zielabweichungsantrages ist seitens des Verbandes Region Rhein-Neckar von besonderem Gewicht, dass mit der parallelen Überplanung des Altstandortes der Firma Segmüller durch die Stadt Mannheim für die Zukunft jegliche Einzelhandelsnutzung sowohl im Bereich der zentrenrelevanten wie der nicht-zentrenrelevanten Verkaufsflächen ausgeschlossen wird. Dies ist vor dem Hintergrund, dass der Altstandort einschließlich des Umfeldes derzeit überwiegend nach 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen ist, städtebaulich aber auch aus Sicht der Regionalplanung eine deutlich positive Entwicklung. Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 8 von 26

9 Ablehnung der Zielabweichung Bensheim Grundsätzliche Bedenken gegen die Zulassung der beantragten Zielabweichung. Agglomeration Einrichtungshaus und Baumarkt und die Erreichbarkeit des Standortes innerhalb von 20 Fahrminuten wird hohe Anziehungskraft für Bensheimer Bevölkerung haben, die zulasten kleinerer Anbieter von z.b. Heimtextilien, Wohnaccessoires und Haushaltswaren im zentralen Versorgungsbereich von Bensheim führen wird. Eine Schädigung des zentralen Versorgungsbereiches von Bensheim ist zu erwarten. Lorsch Aufgrund der geringen Fahrzeit von Lorsch zum Projektstandort und des geplanten breiten Sortiments ist von einer deutlich starken Zugkraft auszugehen. Hierdurch käme es zu einer weiteren Intensivierung und Stärkung der Einkaufsorientierung für den geplanten Standort. Durch die mögliche Umorientierung der Kundschaft zulasten der Lorscher Einzelhandelsbetriebe wird eine deutliche Schwächung der kleinen Anbieter z.b. von Heimtextilien, Haushaltswaren, Glas/ Porzellan/ Keramik und Kunstgegenständen im zentralen Versorgungsbereich von Lorsch befürchtet und damit auch eine erhebliche Schädigung des zentralen Versorgungsbereichs. Dies konterkariert die bislang getroffenen Bemühungen der Stadt Lorsch. Die Dimension von m 2 Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente (Einrichtungshaus und Baumarkt) an einem nicht integrierten Standort ist bezüglich der Bemühungen um die Erhaltung von vitalen Innenstädten als problematisch zu bewerten. Ludwigshafen RP Darmstadt Der Umfang von m 2 Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente wird kritisch beurteilt. Der Umfang des beantragten zentrenrelevanten Sortiments steht in keinem angemessenen Verhältnis zum Bestand in den zentralen Versorgungsbereichen von Mannheim. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Zielabweichung liegen nicht vor. Zielabweichung würde Steuerungswirkung landes- bzw. regionalplanerischer Regelungen hinsichtlich verbrauchernaher Versorgung und Schutz zentraler Versorgungsbereiche im südhessischen Raum schwächen. Ebenso würde der öffentliche Fördermitteleinsatz zur Stärkung der Innenstädte konterkariert werden. Bensheim, Lorsch, RP Darmstadt, SGD Süd, Kreis Bergstraße, IHK Darmstadt, IHK Rhein-Neckar, IHK Pfalz Den Unterlagen kann die Einhaltung des Beeinträchtigungsverbots nicht belastbar entnommen werden. Begründet wird dieses in den Stellungnahmen u.a. mit unzureichender Betrachtung von möglichen Synergieeffekten mit benachbartem Baumarktprojekt, Zusammenfassung von Sortimentsgruppen, Abgrenzung und Zonierung des Einzugsbereichs, Nicht-Berücksichtigung des On- Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 9 von 26

10 line-handels, fehlender Berücksichtigung von Betrieben, fehlender Ermittlung des Ist-Umsatzes, fehlender Darstellung der Auswirkungen auf die betroffenen Kommunen im Kreis Bergstraße, Schwellenwert von 10 % für die Annahme von möglichen Beeinträchtigungen ist zu pauschal angewendet worden konkrete Situation vor Ort ist zu betrachten (insbesondere Vorschädigung zentraler Versorgungsbereiche, Leerstände). Bedingungen im Falle der Zulassung der beantragten Zielabweichung Heidelberg, HV Hessen, Kreisverwaltung Bad Dürkheim Frankenthal, Lorsch, Viernheim, RP Darmstadt, IHK Darmstadt, Im Hinblick darauf, dass es sich vorwiegend um eine Standortverlagerung handelt und am Alt-Standort Einzelhandel ausgeschlossen wird, wird die Abweichung vom Integrationsgebot für vertretbar gehalten. Um die Raumverträglichkeit des Vorhabens zu erhöhen, sollte der Umfang des zentrenrelevanten Sortiments insgesamt reduziert werden. Darüber hinaus sollten Obergrenzen für Sortimentsbereiche bzw. deren Ausschluss erfolgen, die wenig mit dem Sortimentsbereich eines Einrichtungshauses zu tun haben: Bekleidung, Spielwaren + Bastelartikel, Ton- und Bildträger, Schreib- + Papierwaren, Bücher. Es sollte eine Beschränkung auf solche innenstadtrelevante Sortimente erfolgen, die als sinnvolle Ergänzung des Kernsortiments dienen. IHK Rhein-Neckar, IHK Pfalz HV Mittelrhein- Rheinhessen-Pfalz Die Zulassung von m 2 Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente am geplanten Standort wird vor dem Hintergrund der raumordnerischen Zielsetzung, dem Funktionsverlust der Innenstädte entgegenzuwirken, nicht unkritisch gesehen. Voraussetzung für die Erteilung der Zielabweichung wäre, dass am bestehenden Unternehmensstandort künftig zentrenrelevante Sortimente ausgeschlossen werden und der Nachweis erbracht werden kann, dass negative städtebauliche Auswirkungen für die Innenstädte nicht zu erwarten sind. Es bestehen Bedenken gegen die Zulassung der Zielabweichung. Falls die Zielabweichung vom Integrationsgebot zugelassen werden sollte, ist die Einhaltung der max. VK von m 2 zu kontrollieren. Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung im Raumordnungsverfahren wurde zur beantragten Zielabweichung vom Integrationsgebot vorgetragen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung einer Zielabweichung nicht vorlägen (Äußerung aus Mannheim). 2.4 Würdigung der Anhörungsergebnisse In den nachfolgenden Ausführungen erfolgen Erläuterungen zu einigen Fragen, die im Rahmen der Anhörungen zu den beantragten Zielabweichungen vorgebracht wurden. Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 10 von 26

11 2.4.1 Nichteinbeziehung des Baumarktes in das Zielabweichungsverfahren Bei der Prüfung des Integrationsgebotes ist jeweils auf ein konkretes Einzelhandelsgroßprojekt abzustellen. Die geplanten Einzelhandelsprojekte Einrichtungshaus und Bau- und Gartenmarkt sind zwei eigenständige Vorhaben. Die Planung für den Bauund Gartenmarkt sieht eine Verkaufsfläche von max. 800 m² für zentrenrelevante Sortimente vor. Damit wird beim Bau- und Gartenmarkt das Integrationsgebot auch bei den zentrenrelevanten Sortimenten eingehalten. Eine Einbeziehung in das Zielabweichungsverfahren in das Verfahren für das Einrichtungshaus ist demnach nicht erforderlich. Das Bau- und Gartenmarktprojekt wird allerdings in seiner raumordnerischen Gesamtwirkung mit dem Einrichtungshaus dadurch berücksichtigt, dass in der Auswirkungsanalyse (CIMA Februar 2017) eine Bewertung beider Einzelhandelsbetriebe durch den Standortverbund und hinsichtlich möglicher Synergieeffekte vorgenommen wurde. Der Gutachter kommt bei alleiniger Betrachtung des Einrichtungshauses zu einer Raumverträglichkeit für den Sortimentsbereich Haus- und Heimtextilien bei einer Verkaufsfläche von bis zu 900 m² und für Haushaltswaren, GPK (Glas, Porzellan, Keramik), Elektrokleingeräte, Kunstgegenstände bei einer Verkaufsfläche von bis zu m². Im Rahmen der Gesamtbetrachtung beider Einzelhandelsbetriebe empfiehlt der Gutachter für das Einrichtungshaus eine Flächenreduzierung bei Haus- und Heimtextilien von 900 m² auf 700 m², und bei Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Elektrokleingeräte, Kunstgegenstände von m² auf max m² vorzunehmen. Die Anträge der Fa. Segmüller im Raumordnungsverfahren und der Stadt Mannheim im Zielabweichungsverfahren entsprechen den vorgenannten Empfehlungen des Gutachters Bestimmung der zentrenrelevanten Sortimente Soweit im Rahmen der Anhörung die Auffassung vertreten wurde, dass die Sortimentsbereiche Lampen und Leuchten sowie Holz-, Kork-, Flecht- und Korbwaren und Kinderautositze dem zentrenrelevanten Sortiment zugerechnet werden müssten, vertritt die höhere Raumordnungsbehörde folgende Auffassung: Die Zuordnung der Sortimentsbereiche nach Zentrenrelevanz für die Beurteilung des Integrationsgebotes hat auf der Grundlage des mit dem Verband Region Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 11 von 26

12 Rhein-Neckar abgestimmten Zentrenkonzeptes der Stadt Mannheim 6 zu erfolgen. Bei Holz-, Kork-, Flecht- und Korbwaren handelt es sich beispielsweise um Regalund Schrankeinschübe aus Flechtkorb als Alternative zu einer Schublade, um Körbmöbel oder um Bodenbeläge aus Kork. Diese sind nach der Mannheimer Liste nicht zentrenrelevant. Kinderautositze sind Kfz-Zubehör und nach der Mannheimer Liste ebenso wie Lampen/Leuchten - nicht zentrenrelevant. Die Zuordnung der Sortimente des Vorhabens als zentrenrelevante Sortimente im Rahmen der Beurteilung der Auswirkungen auf die zentralörtlichen Standortbereiche bzw. zentralen Versorgungsbereiche der im Einzugsgebiet des Vorhabens gelegenen Zentralen Orte ist nach den Sortimentslisten in Einzelhandelskonzepten der jeweiligen Kommunen 7 vorzunehmen. Sollten solche kommunalen Konzepte nicht vorliegen, ist für die im hessischen Teilraum der Region Rhein-Neckar gelegenen Mittelzentren 8 auf den Regionalplan Südhessen 2010 und für die im badenwürttembergischen Teilraum gelegenen Mittelzentren 9 auf die Sortimentsliste des ERP RN 10, zurückzugreifen. 11 Bei der Bewertung des Vorhabens hinsichtlich der Einhaltung des Beeinträchtigungsverbotes ist die höhere Raumordnungsbehörde von diesem Zuordnungsgrundsatz ausgegangen. 6 Fassung: Gemeinderatsbeschluss der Stadt Mannheim vom , Tab. 6: Mannheimer Sortimentsliste 7 Diese liegen für Bruchsal (Stand: Entwurf Fortschreibung), Frankenthal, Heidelberg, Lorsch, Ludwigshafen, Mannheim, Schwetzingen, Sinsheim, Viernheim, Weinheim und Worms vor. 8 Dies betrifft Bensheim, Bürstadt, Heppenheim und Lampertheim. 9 Dies betrifft Walldorf und Wiesloch. 10 Vgl. Begründung zu PS , S Anmerkung: Bei allen Kommunen mit Einzelhandelskonzepten kann festgestellt werden, dass die Zuordnung als nicht zentrenrelevante Sortimente mit der Mannheimer Sortimentsliste identisch ist, soweit es sich um vorhabensrelevante Sortimente handelt. Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 12 von 26

13 2.4.3 Erläuterungen zum Gutachten der CIMA Erhebungsumfang und Methodik 13 Totalerhebung der Betriebe mit Sortimentsüberschneidungen zum Vorhaben der Fa. Segmüller, d.h. es wurden alle Betriebe unabhängig von der Größe bei der Erhebung berücksichtigt. Die Erfassung der projektrelevanten Verkaufsflächen erfolgte in Form einer Vor-Ort-Begehung durch Mitarbeiter der CIMA durch Schrittmaß. Sortimentsgenaue Aufnahme der projektrelevanten Verkaufsflächen im Untersuchungsgebiet (inkl. Berücksichtigung der Fachabteilungen bei den sortimentsübergreifenden Angebotsformen wie den innerstädtischen Kauf- und Warenhäusern). Bei sortimentsübergreifenden Angebotsformen erfolgte eine Erhebung der Verkaufsflächen nach Teilsortimenten. So wurden z.b. bei den Baumärkten und Möbelhäusern neben der Gesamtverkaufsfläche die Teilsortimente wie Lampen/Leuchten, Haushaltswaren, Heimtextilen, etc. getrennt erfasst und statistisch aggregiert ausgewiesen. Ausweisung der projektrelevanten Verkaufsflächen und Umsätze nach Standortbereichen, wobei eine Differenzierung nach den zentralörtlichen Versorgungskernen, zentralen Versorgungsbereichen/Innenstadt sowie dem restlichen Stadtgebiet erfolgte. Die räumliche Zuordnung der Betriebe nach Standortbereichen erfolgte bei den Kommunen, bei denen von der CIMA kein Einzelhandelskonzept recherchiert werden konnte, im Rahmen der Vor-Ort-Erhebungen. Weiterhin erfolgte eine Auswertung der zugänglichen Einzelhandelskonzepte für die Kommunen im Einzugsgebiet des Vorhabens (z.b. Zentrenkonzept der Stadt Mannheim, Einzelhandelskonzept der Stadt Viernheim) Gegenstand der beiden Anhörungen im Raumordnungs- und Zielabweichungsverfahren waren folgende Gutachtenteile: Markt- und Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung der Fa. Bauhaus und der Fa. Segmüller in Mannheim (CIMA Februar nachfolgend als Basisgutachten bezeichnet) Ergänzende Ausführungen vom April 2018 zu den Stellungnahmen im Rahmen der ersten Anhörung im Raumordnungs- und Zielabweichungsverfahren Ergänzende Ausführungen Juli 2018 zu Fragestellungen der Stadt Weinheim. Im Rahmen der zweiten Anhörung lag diese Ergänzung nur der Stadt Weinheim vor. Des Weiteren erfolgten ergänzende Ausführungen vom November 2018 zu den Stellungnahmen im Rahmen der zweiten Anhörung im Raumordnungs- und Zielabweichungsverfahren, die nur der höheren Raumordnungsbehörde vorlagen. 13 Vgl. u.a. Basisgutachten, S. 26 ff. und Ergänzungen der CIMA vom November Die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Frankenthal aus dem Jahr 2017 durch das Büro Isoplan war zum Zeitpunkt der Erhebungen der CIMA nicht bekannt bzw. nicht zugänglich. Im Rahmen der Ergänzungen der CIMA vom April 2018 und Oktober 2018 wurde die Fortschreibung jedoch berücksichtigt. Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 13 von 26

14 Erläuterungen zur Abgrenzung des Einzugsbereiches und des Marktanteilskonzepts 15 Das Marktanteilskonzept geht davon aus, dass die in einem abgegrenzten Gebiet vorhandene Kaufkraft der Bevölkerung zu einem bestimmten Anteil durch das Planvorhaben gebunden wird. Mit dem erzielbaren Marktanteil in einem Gebiet wird in Relation zur vorhandenen Kaufkraft der Umsatz ermittelt, welcher das Planvorhaben in diesem Gebiet erzielen wird. Wesentliche Parameter, welche in das Marktanteilskonzept einfließen, sind die Fahrtzeiten/Distanzen, welche zum Erreichen des Planstandortes zu überwinden sind, die räumliche Verteilung der Wettbewerbsstandorte (insbesondere sog. systemgleiche Anbieter), die Marktsegmentierung durch die verschiedenen Absatzkanäle im Möbeleinzelhandel, die Attraktivität und Leistungsfähigkeit der Wettbewerbsstandorte. Daneben fließen auch Erfahrungswerte aus einer Vielzahl vergleichbarer Analysen sowie die Rückmeldungen der Unternehmen (z.b. Kundenherkunftserhebungen, usw.) mit ein. Bei den angesetzten Marktanteilen für die einzelnen Mittelbereiche erfolgte eine Abstufung der erzielbaren Kaufkraftabschöpfungsquoten (Marktanteile) anhand der zuvor beschriebenen Parameter. Weiter erfolgte eine Plausibilitätsprüfung der angesetzten Marktanteile unter Berücksichtigung der vorhandenen Wettbewerbssituation in den einzelnen Mittelzentren bzw. Mittelbereichen. Auf der Grundlage des Marktanteilskonzept wurde die Umsatzerwartung des Vorhabens prognostiziert. Die daraus errechenbare Flächenleistung des Vorhabens wurde zur Überprüfung der Plausibilität der Prognose nach dem Marktanteilskonzept herangezogen Methodische Erläuterungen zum Marktanteilskonzept 16 Beim Marktanteilskonzept wurden folgende methodischen Schritte vorgenommen: Schritt 1: Räumliche Abgrenzung und Untergliederung des Marktgebietes (Einzugsgebietes), aus dem Kunden zum Planstandort tendieren werden. Mit zunehmender Entfernung zum Planstandort kann von einer Verringerung der Intensität der Einkaufsverflechtungen ausgegangen werden. 15 Die methodischen Grundlagen zur Abgrenzung des Einzugsgebietes sowie die methodischen Grundlagen und Parameter, welche auf Basis des Marktanteilskonzeptes angesetzt wurden, sind auf S. 80 ff und auf S. 87 ff des Basisgutachtens ausführlich dargelegt (vgl. auch Glossar im Anhang des Basisgutachtens). 16 Siehe hierzu Ergänzungen der CIMA vom November 2018, S. 4 Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 14 von 26

15 Schritt 2: Ermittlung des Bevölkerungspotentials in den abgegrenzten Marktzonen des Einzugsgebietes. Schritt 3: Ermittlung des sortimentsbezogenen Kaufkraftpotentials in den abgegrenzten Marktzonen des Einzugsgebietes. Die Berechnung erfolgt auf Basis der durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgabe in einem Sortiment (z.b. Sortiment Möbel) multipliziert mit dem Bevölkerungspotential in einem Gebiet und gewichtet mit dem regionalen Kaufkraftkoeffizienten in einem Gebiet. Schritt 4 a: Ermittlung des Marktanteils, den das Vorhaben innerhalb des räumlich abgegrenzten Gebietes erzielen wird. Hierzu erfolgt zunächst eine Segmentierung des Gesamtmarktes im jeweiligen Sortiment nach den unterschiedlichen Absatzkanälen, welche häufig auch unterschiedliche Kundenzielgruppen ansprechen. Schritt 4 b: Ermittlung des Marktanteils im Gesamtgebiet, der bei einer vorhandenen Wettbewerbskonstellation durch ein Vorhaben erzielt werden kann. Liegt z.b. eine bereits ausgeprägte Wettbewerbssituation mit attraktiven Mitkonkurrenten in einem Segment vor (wie dies im Großraum Mannheim im Möbelsegment der Fall ist), so sind im Fall der Neuansiedlung eines weiteren Wettbewerbers hohe unternehmensbezogene Anstrengungen erforderlich, um den betriebswirtschaftlich erforderlichen Umsatz zu generieren. Je höher die Wettbewerbsintensität in einem Gebiet, desto niedriger sind die tatsächlich erzielbaren Marktanteile für ein neu in den Markt eintretendes Unternehmen zu werten. Dieser Ansatz wird von Handelsunternehmen gewählt, um im Vorfeld einer möglichen Neuansiedlung eine realistische Umsatzprognose für ein Vorhaben zu erhalten. Schritt 4 c: Ermittlung des Marktanteils in den einzelnen Marktgebietszonen innerhalb des Einzugsgebietes: Hierbei fließen die unter Schritt 4b genannten Parameter, wie bestehende Wettbewerbssituation, Attraktivität der Wettbewerber, Fahrtzeitzonen, usw. ein. In Abhängigkeit von der Entfernung eines Gebietes zum Vorhabenstandort sowie der bestehenden Wettbewerbssituation in einem Gebiet ist von einem sinkenden Marktanteil auszugehen. Schritt 5: Die angesetzten Marktanteile werden einer Plausibilitätsprüfung unterzogen, in welche auch die Erfahrungen der CIMA aus einer Vielzahl vergleichbarer Untersuchungen sowie die Kenntnisse der regionalen Einkaufsverflechtungen in der Metropolregion Rhein-Neckar einfließen. Die erzielbaren Marktanteile variieren in Abhängigkeit von den einzelnen Sortimenten in einem erheblichen Maß. Beim Möbelkernsortiment ist beim Betriebstyp Einrichtungshaus (Vollsortiment) eine selektive Wettbewerbssituation vorhanden, welche Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 15 von 26

16 sich aufgrund der hohen Absatzreichweiten auf einige wenige vergleichbare Wettbewerbsstandorte in einer Region konzentriert. Somit sind in diesem Sortiment hohe Marktanteile erzielbar. Demgegenüber ist bei den Randsortimenten eine sehr viel differenziertere Wettbewerbssituation vorhanden, welche sich auf eine Vielzahl unterschiedlicher Absatzkanäle und Vertriebstypen verteilt. So sind beim Sortiment Haushaltswaren neben den Fachabteilungen in den Einrichtungshäusern (inkl. IKEA) und dem Betriebstyp Fachgeschäft auch die Fachabteilungen in den Warenhäusern, die Nonfood-Abteilungen in den SB-Warenhäusern und Verbrauchermärkten (so ist die Fa. depot mit eigenen Shop-Flächen in der Vertriebslinie E-Center der Fa. Edeka vertreten) als Wettbewerber von Bedeutung. Ferner ist das Sortiment Haushaltswaren bei Nonfood-Discountern wie Action oder Tedi, als Aktionsware bei den Lebensmitteldiscountmärkten wie Lidl und Aldi bis hin bei Anbietern wie Tchibo vertreten. Demzufolge sind bei diesen Sortimenten, welche eine wesentlich geringere Absatzreichweite besitzen, deutlich niedrigere Marktanteile anzusetzen. Für die Stadt Mannheim liegt der Marktanteil nach dem CIMA-Gutachten bei 5%, für den restlichen Mittelbereich Mannheim bei 4,5%. In der Zone I liegt er je nach Mittelbereich zwischen 1% und 2%, in der Zone II noch zwischen 0,3% und 0,5%. Im Durchschnitt über alle drei Zonen liegt er bei 1,7%. Dieser Wert erscheint auch im Vergleich mit den Ergebnissen einer Auswirkungsanalyse, die das Gutachterbüro Junker + Kruse 17 für ein Möbelhaus in der Heidelberger Bahnstadt erstellt hat, plausibel. Junker + Kruse setzen für den gesamten Einzugsbereich des Vorhabens am Standort Heidelberg eine Kaufkraft von 185,5 Mio. für die zentrenrelevanten Randsortimente GPK und Wohneinrichtungen an. Der Umsatz mit diesen Randsortimenten wird mit 3,3 Mio. prognostiziert. Dies entspricht einem durchschnittlichen Marktanteil von 1,77 %. Für Heimtextilien gibt Junker + Kruse keine Werte zur Kaufkraft an. Geht man mit der CIMA von einer Kaufkraft von 82 je Einwohner aus, ergibt sich eine Kaufkraft im Einzugsgebiet von 74,6 Mio. und ein Umsatz von 2,9 Mio.. Insgesamt ergibt sich für die vorgenannten zentrenrelevanten Sortimente mit m² VK ein Marktanteil von 2,3%. Er wird aber in einem gegenüber dem Vorhaben Segmüller in Mannheim deutlich kleineren Einzugsgebiet (20 Minuten-Fahrzeitradius) erzielt, in dem tendenziell höhere Marktanteile erreicht werden können als in dem für das Vorhaben Segmüller deutlich größeren Einzugsbereich. 17 Städtebauliche Auswirkungsanalyse, Stand: März 2017 Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 16 von 26

17 Erläuterungen zu den Umsatzumverteilungseffekten Die methodischen Grundlagen zur Ermittlung der Umsatzumverteilungseffekte, welche durch das Vorhaben gegenüber dem projektrelevantem Einzelhandelsbestand in der Stadt Mannheim selbst sowie gegenüber dem projektrelevantem Einzelhandelsbestand in den weiteren Kommunen innerhalb des Einzugsgebietes zu erwarten sind, sind im Basisgutachten (S. 100 ff.) dargelegt. In diesem Zusammenhang ist hervorzuheben, dass der Umsatz, der am neuen Standort auf die Randsortimente entfällt (sowohl zentrenrelevant wie auch nicht zentrenrelevant 18 ), vom Gutachter vollständig zum Ansatz gebracht wurde und keine Bereinigung um den Bestandsumsatz am Altstandort erfolgte (S. 101). Bei der Prognose der Umsatzumverteilungseffekte gegenüber dem projektrelevanten Einzelhandelsbestand in den umliegenden Kommunen wurde berücksichtigt, dass bereits heute Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland in die Stadt Mannheim vorhanden sind und diese in Teilen zu Gunsten des Planstandortes der Fa. Segmüller und zu Lasten der Bestandsbetriebe in der Stadt Mannheim selbst umgelenkt werden. Resümee: Aus Sicht der höheren Raumordnungsbehörde ist das CIMA-Gutachten (Basisgutachten 2017 mit Ergänzungen vom April, Juli und November 2018) unter methodischen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden. Für die höhere Raumordnungsbehörde sind auch die Bewertungen des Gutachters zur städtebaulichen und raumordnerischen Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des zentrenrelevanten Sortiments nachvollziehbar und schlüssig. 3. Begründung der Entscheidungen 3.1 Zur Entscheidung unter Ziffer I. 1. Zulassung der Zielabweichungen Nach 6 Abs. 2 Satz 1 ROG i.v.m. 24 Satz 1 LplG kann die höhere Raumordnungsbehörde gemäß 30 Abs. 2 LplG das Regierungspräsidium in einem Einzelfall auf Antrag eine Abweichung von einem Ziel der Raumordnung zulassen, wenn die Abweichung unter raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Die Voraussetzungen der raumordnerischen Vertretbarkeit und des Nichtberührt- Seins der Grundzüge der Planung für die Zulassung liegen vor. 18 Dieses sind lt. Basisgutachten, Tab. 5 auf S. 21: Tapeten u. Bodenbeläge, Lampen, Kfz-Zubehör, Pflanzen, Anstrichmittel Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 17 von 26

18 a) Für die Vertretbarkeit unter raumordnerischen Gesichtspunkten gilt, dass die Abweichung mit Rücksicht auf den Zweck der Zielfestlegung planbar gewesen wäre, wenn der Weg der Planung statt der Abweichung gewählt worden wäre. Insoweit gilt gleiches wie für das Merkmal der städtebaulichen Vertretbarkeit im Rahmen des Befreiungstatbestands nach 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB. Dafür ist anerkannt, dass eine Abweichung städtebaulich vertretbar ist, wenn sie Inhalt eines rechtmäßigen Bebauungsplans sein könnte. Unter Berücksichtigung des Vorhabenzweckes, der zentralörtlichen Einstufung von Mannheim als Oberzentrum und der konkreten städtebaulichen Situation des Standortes könnte die Abweichung vom Integrationsgebot für das geplante Einrichtungshaus Gegenstand einer wirksamen Planänderung sein. Dies zeigt beispielsweise die Festlegung des Vorranggebietes Einrichtungskaufhaus in Karlsruhe im Regionalplan Mittlerer Oberrhein innerhalb eines als Ergänzungsstandort ausgewiesenen Bereiches. 19 Damit wurde die Ansiedlung eines Einrichtungskaufhauses mit zentrenrelevanten Sortimenten in einem Umfang von m² VK an einem Ergänzungsstandort ermöglicht. Der Vorhabensstandort in Mannheim liegt wie das Vorranggebiet in Karlsruhe innerhalb des baulich verdichteten Siedlungszusammenhangs. Der Standort in Mannheim ist Teil der Konversionsfläche Benjamin-Franklin-Village. Der Bereich grenzt östlich und nördlich an die durch Wohnnutzung geprägten Stadtteile Käfertal (über Einwohner) und Vogelstang (über Einwohner) an. Die Entwicklungspläne, die derzeit für die Konversionsfläche umgesetzt werden, sehen auf rund 150 ha ein neues Stadtquartier vor, in dem neben dem bereits vorhandenen Wohnungsbestand Wohnraum für weitere Einwohner geschaffen werden soll. Darüber hinaus sind auch gewerbliche Nutzungen und Nutzungen im Dienstleistungsbereich vorgesehen. Erschlossen wird der Vorhabensstandort durch die regional verkehrende Straßenbahnlinie Mannheim Weinheim bzw. Heidelberg - Mannheim. Der Standort ist zudem an das klassifizierte Straßennetz angebunden. Das Karlsruher Beispiel zeigt, dass ein Einrichtungshaus mit zentrenrelevanten Sortimenten, die weit über 800 m² Verkaufsfläche betragen, regionalplanerisch auch außerhalb des zentralörtlichen Standortbereichs durch entsprechende Festlegungen zugelassen werden kann. 19 Vgl. 9. Änderung des Regionalplans Mittlerer Oberrhein - Satzung vom genehmigt durch das Ministerium für Verkehr und Infrastruktur Baden-Württemberg vom Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 18 von 26

19 b) Zum Tatbestandsmerkmal Grundzüge der Planung hat das Bundesverwaltungsgericht in seiner Entscheidung vom (BVerwG, Urteil vom C 8.1 BauR 2011, 781) Folgendes ausgeführt: Der Begriff ist gesetzlich nicht definiert. 6 ROG unterscheidet nunmehr ausdrücklich zwischen Ausnahmen, die im Raumordnungsplan festgelegt werden können, und Abweichungen, über die in einem eigens dafür geschaffenen raumordnerischen Zielabweichungsverfahren zu entscheiden ist. Der Gesetzgeber folgt mit der Neufassung des 6 Abs. 2 ROG dem Muster der Befreiungsvorschrift des 31 Abs. 2 BauGB; insofern kann die Rechtsprechung des Senats zu 31 Abs. 2 BauGB Orientierung bieten. Wann eine Planänderung die Grundzüge der Planung berührt, lässt sich nicht abstrakt bestimmen, sondern hängt von der jeweiligen Planungssituation ab. Wie auch im Fall des 31 Abs. 2 BauGB beurteilt sich die Frage, ob eine Abweichung die Grundzüge der Planung berührt oder von minderem Gewicht ist, nach dem im Plan zum Ausdruck gebrachten planerischen Wollen. Bezogen auf dieses Wollen darf der Abweichung vom Planinhalt keine derartige Bedeutung zukommen, dass die dem Plan zugrunde gelegte Planungskonzeption ( Grundgerüst ) in beachtlicher Weise beeinträchtigt wird. Die Abweichung muss - soll sie mit den Grundzügen der Planung vereinbar sein - durch das planerische Wollen gedeckt sein; es muss - mit anderen Worten - angenommen werden können, die Abweichung liege noch im Bereich dessen, was der Plangeber gewollt hat oder gewollt hätte, wenn er den Grund für die Abweichung gekannt hätte. Die zugelassenen Abweichungen berühren die Grundzüge der Planung nicht. Das Grundgerüst der Ziele des Landesentwicklungsplans und des Regionalplans zu Standortvorgaben für Einzelhandelsgroßprojekte wird nicht infrage gestellt. Der Standort im Columbus-Quartier im Oberzentrum Mannheim kommt grundsätzlich für Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten in Betracht. Eine Abweichung von den Zielen der Raumordnung ergibt sich nur aus der Größe des zentrenrelevanten Randsortiments, dass das raumordnerisch zulässige Maß um m² VK überschreitet. Das geplante Einrichtungshaus ist als Handelstypus durch das Hauptsortiment Möbel und ein großflächiges Angebot von zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten gekennzeichnet. Diese regelmäßig großvolumige Angebotsform beansprucht große Flächen und löst starke Kundenverkehre aus. Für diesen Nutzungstypus lassen sich in den kleinteiligen Innenstadtlagen i.d.r. keine Flächen finden bzw. die Verkehrsinfrastruktur ist oft den Verkehrsanforde- Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 19 von 26

20 rungen nicht gewachsen. Für das Vorhaben, das seitens der höheren Raumordnungsbehörde als oberzentrale Einrichtung angesehen wird, liegt insoweit ein Härtefall vor, bei dem trotz des Konflikts zu der Regelvorgabe des LEP und des Regionalplans eine Zulassung vertretbar erscheint. Im Rahmen der Anhörungen wurde auch von keinem der durch die Zielabweichungen orginär betroffenen Planungsträger vorgetragen, dass die Grundzüge ihrer Planungen berührt seien. c) Die Zulassung einer Zielabweichung steht, auch beim Vorliegen der oben dargestellten Tatbestandsvoraussetzungen (raumordnerische Vertretbarkeit und Nicht- Berührt-Sein der Grundzüge der Planung), im Ermessen der höheren Raumordnungsbehörde. Der Verband Region Rhein-Neckar hat dem Zielabweichungsantrag zugestimmt. Das Beeinträchtigungsverbot und Kongruenzgebot seien eingehalten. Im Rahmen des Zielabweichungsverfahrens hat der VRRN geäußert, dass die geplante Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Randsortimente mit m² dem Umfang am Altstandort Seckenheimer Landstraße in Mannheim entspreche; eine Verkaufsflächenerweiterung zentrenrelevanter Sortimente außerhalb des zentralörtlichen Standortbereiches von Mannheim finde demnach nicht statt. Für die regionalplanerische Gesamtbetrachtung des Zielabweichungsantrages sei seitens des VRRN von besonderem Gewicht, dass mit der Überplanung des Altstandortes der Firma Segmüller und dessen Umgebungsbereich durch die Stadt Mannheim für die Zukunft jegliche Einzelhandelsnutzung sowohl im Bereich der zentrenrelevanten wie der nicht-zentrenrelevanten Verkaufsflächen ausgeschlossen sei. Dies sei vor dem Hintergrund, dass der Altstandort einschließlich des Umfeldes derzeit überwiegend nach 34 BauGB zu beurteilen sei, städtebaulich aber auch aus Sicht der Regionalplanung eine deutlich positive Entwicklung. Diese Bewertung wird von der höheren Raumordnungsbehörde geteilt. Die Funktionsfähigkeit zentralörtlicher Standortbereiche wird durch die zugelassenen Zielabweichungen nicht beeinträchtigt. Die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskerns der Standortgemeinde oder die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich sind in der Regel wesentlich beeinträchtigt, wenn dort aufgrund des Vorhabens und des zu erwartenden Kaufkraftabflusses flächendeckende Geschäftsaufgaben drohen oder zu einer Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 20 von 26

21 Verminderung von Vielfalt und Dichte eines Warenangebotes und damit zu abnehmender Frequenz, Niveauabsenkung und in letzter Konsequenz zur Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit eines Zentralen Ortes führen. 20 Ein Schwellenwert, ab wann von einem Kippen der Situation von rein wettbewerblichen zu strukturellen Wirkungen auszugehen ist, ist gesetzlich nicht definiert. Im nicht mehr verbindlichen Einzelhandelserlass Baden-Württemberg war in Ziffer der Wert für die Annahme einer wesentlichen Beeinträchtigung bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten bei einem Umsatzverlust von ca. 10 % angegeben. In der Rechtsprechung ist der vorgenannte Werte als Anhaltspunkt für die Beurteilung von schädlichen bzw. erheblichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche einer Nachbargemeinde grundsätzlich akzeptiert. Allerdings kann der vorgenannten Anhaltswert nicht pauschal im Sinne einer Zumutbarkeitsschwelle angewendet werden, vielmehr sind generelle Entwicklungen des Einzelhandels und individuelle lokale Verhältnisse zu berücksichtigen. Kaufkraftumverteilungen, die im Bereich der Anhaltswerte liegen, sind vor allem als ein Indiz anzusehen, dass eine tiefergehende Analyse der zu beurteilenden Einzelfallsituation notwendig wird. 22 In die wertende Betrachtung sind alle städtebaulich relevanten Umstände mit einzubeziehen. Nach Einschätzung des Gutachters wird der Gesamtumsatz für die zentrenrelevanten Sortimente mit einem Gesamtumfang von m² VK bei rund 7,0 Mio. liegen (vgl. Basisgutachten, Tab. 48, S. 95). Davon werden lt. gutachterlicher Einschätzung 5 Mio. Umsatz gegenüber Mannheimer Bestandsbetrieben und 2 Mio. aus dem weiteren Einzugsgebiet erzielt werden. Der Gesamtumsatz verteilt sich auf die einzelnen Sortimentsbereiche folgendermaßen: Haus- und Heimtextilien: 2,6 Mio. Von den 2,6 Mio. werden 1,7 Mio. Umsatz gegenüber Mannheimer Bestandsbetrieben umverteilt; rund 0,9 Mio. Umsatz werden aus dem weiteren Einzugsgebiet generiert werden. Haushaltswaren/GPK/Kunstgegenstände: 3,7 Mio. Von den 3,7 Mio. werden 2,9 Mio. Umsatz gegenüber Mannheimer Bestands- 20 Vgl. hierzu u.a. BVerwG, Urteile vom C 5.01 BauR 2003, 55 und vom C , BauR 2008, 315 sowie ferner: OVG NRW, Urteil vom D 148/04.NE -, BauR 2005, 1587; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom S 2437/99 -, ZfBR 2001, Einzelhandelserlass vom 21. Februar 2001 (GABl. vom 30. März 2001, S. 290) 22 Vgl. OVG NRW, Urteile vom D 148/04.NE -, BauR 2005, 1587 und vom A 1676/08 -, BauR 2010, 426 Zielabweichungsentscheidung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 21 von 26