Raumordnerische Beurteilung

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1 REGIERUNGSPRÄSIDIUM KARLSRUHE ABTEILUNG 2 - WIRTSCHAFT, RAUMORDNUNG, BAU-, DENKMAL- UND GESUNDHEITSWESEN Regierungspräsidium Karlsruhe Karlsruhe Hans Segmüller Polstermöbelfabrik GmbH & Co. KG Münchner Str Friedberg Karlsruhe Name Susanne Friede Durchwahl Aktenzeichen /94 (Bitte bei Antwort angeben) Raumordnungsverfahren für die Verlagerung mit Erweiterung eines Einrichtungshauses in Mannheim Ihr Antrag vom Raumordnerische Beurteilung I. Ergebnis der raumordnerischen Beurteilung 1. Feststellung Als Ergebnis des Raumordnungsverfahrens wird festgestellt, dass die Errichtung und der Betrieb eines Einrichtungshauses der Fa. Segmüller mit einer Verkaufsfläche von m² unter den in Ziffer 2 genannten Maßgaben am projektierten Standort Columbus-Quartier, Mannheim, raumverträglich ist. Das Vorhaben entspricht den Erfordernissen der Raumordnung. Das Vorhaben ist mit anderen raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen abgestimmt. 2. Maßgaben Diese raumordnerische Beurteilung ergeht unter der Voraussetzung, dass die für das Vorhaben durch das Regierungspräsidium Karlsruhe zugelassenen Zielabweichungen (Entscheidung vom , AZ: /66) vom Integrationsgebot bestandskräftig werden. Im Übrigen ergeht die raumordnerische Beurteilung unter den nachfolgenden Maßgaben: Dienstgebäude Markgrafenstraße Karlsruhe Telefon Fax abteilung2@rpk.bwl.de ÖPNV Haltestelle Marktplatz Parkmöglichkeit Schlossplatz Tiefgarage

2 2.1 Verkaufsflächen- und Sortimentsbeschränkung am projektierten Standort Der Gesamtumfang der Verkaufsfläche ist auf max m² begrenzt. Es sind nur die nachfolgend genannten Sortimente 1 bis zur genannten Verkaufsflächenobergrenze zulässig: Nicht zentrenrelevante Sortimente bis insgesamt max m²; davon: Wohnmöbel (inkl. Küchen, Matratzen, Lattenroste, Korb- und Flechtwaren) bis max m² Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche bis insgesamt max m² Lampen und Leuchten bis insgesamt max m² weitere, nicht zentrenrelevante Sortimente (z.b. Kindersitze als Kfz-Zubehör, Pflanzen, Anstrichmittel) bis insgesamt max. 600 m² Zentrenrelevante Sortimente bis insgesamt max m², davon Haus- und Heimtextilien bis insgesamt max. 700 m² Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Elektrokleingeräte, Kunstgegenstände bis insgesamt max m² Waren für Kleinkinder (Babyartikel, Spielwaren, Bastelartikel, Bücher, Bekleidung) bis insgesamt max. 30 m² 2.2 Nutzungsaufgabe am Altstandort Der Inhaber der Baurechte für das bestehende Einrichtungshaus und das Küchenstudio am Standort Seckenheimer Landstraße 254 sowie in Mannheim erklärt gegenüber der zuständigen unteren Baurechtsbehörde (Stadt Mannheim), dass auf bestehende Baurechte für Einzelhandelsnutzungen am vorgenannten Altstandort verzichtet wird. 3. Hinweise für nachfolgende Verfahren 3.1 Bauleitplanverfahren In den nachfolgenden Bauleitplanverfahren ist das Ergebnis des Raumordnungsverfahrens gemäß 4 Raumordnungsgesetz (ROG) zu berücksichtigen. Dabei ist zu beachten, dass gemäß 1 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen sind. Vorgenannte Regelungen machen die Festsetzung der Sortimente und Verkaufsflächen im Bebauungsplan erforderlich. Dabei dürfen nur die in Ziffer 2.1 genannten Sortimente zugelassen werden; die in Ziffer 2.1 genannten Verkaufsflächenobergrenzen dürfen nicht überschritten werden. Auf Ebene des Flächennutzungsplanes sind eine Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung Möbel- oder Einrichtungshaus und die Gesamtverkaufsflächenobergrenze darzustellen. Die unter Ziffer 2.1 genannte Verkaufsflächenobergrenze von m² darf nicht überschritten werden. 1 Die oben getroffene Unterscheidung nach zentren- und nichtzentrenrelevanten Sortimenten beruht auf dem Zentrenkonzept der Stadt Mannheim in der Fassung des Gemeinderatsbeschlusses vom Raumordnerische Beurteilung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 2 von 32

3 3.2 Baugenehmigungsverfahren In der Baugenehmigung sind die sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen festzuschreiben. Die in Ziffer 2.1 genannten Verkaufsflächenobergrenzen dürfen dabei nicht überschritten werden. Die höhere Raumordnungsbehörde und der Verband Region Rhein-Neckar sind an dem Baugenehmigungsverfahren für das hier in Rede stehende Projekt im Rahmen der Anhörung nach 53 Abs. 4 Landesbauordnung zu beteiligen. 4. Abschließende Hinweise 4. Rechtliche Wirkung der raumordnerischen Beurteilung Das Ergebnis eines förmlichen landesplanerischen Verfahrens wie das des Raumordnungsverfahrens ist nach 3 Abs. 1 Ziffer 4 ROG ein sonstiges Erfordernis der Raumordnung. Sonstige Erfordernisse der Raumordnung sind von öffentlichen Stellen bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen in der Abwägung oder Ermessensausübung nach Maßgabe der dafür geltenden Vorschriften gemäß 4 ROG zu berücksichtigen. Dies gilt auch bei Genehmigungen, Planfeststellungen und sonstigen behördlichen Entscheidungen über die Zulässigkeit raumbedeutsamer Planungen Maßnahmen von Personen des Privatrechts. Weitergehende Bindungswirkungen des Ergebnisses des Raumordnungsverfahrens auf Grund von Fachgesetzen bleiben davon unberührt. 4.2 Geltungsdauer Die raumordnerische Beurteilung gilt für die Dauer von 5 Jahren. Diese Frist kann verlängert werden, wenn sich die für die Beurteilung maßgeblichen rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse nicht verändert haben. Die Verlängerung ist schriftlich zu beantragen. 4.3 Gebühr Zur Festsetzung der Gebühr ergeht eine gesonderte Entscheidung des Regierungspräsidiums Karlsruhe. Raumordnerische Beurteilung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 3 von 32

4 II. Begründung 1. Sachverhalt 1.1 Kurzbeschreibung des Vorhabens Das Unternehmen Hans Segmüller Polstermöbelfabrik GmbH & Co. KG betreibt in Mannheim am Standort Seckenheimer Landstraße 254 sowie ein Einrichtungshaus und ein Küchenstudio von insgesamt rund m² Verkaufsfläche (VK). Das Unternehmen beabsichtigt, den Einzelhandelsbetrieb an den Standort Columbus- Quartier (zwischen Birkenauer Straße und B 38) in Mannheim zu verlagern. Im Zuge der Verlagerung soll die VK des Betriebes auf insgesamt m² erweitert werden. Die Grundstücksfläche beträgt rund 8 ha. Für dieses Vorhaben hat die Fa. Segmüller 3 beim Regierungspräsidium Karlsruhe am die Durchführung eines Raumordnungsverfahrens beantragt. Quelle: Auszug aus dem Automatisierten Raumordnungskataster (AROK BW) des RP Karlsruhe, Referat 21 Grundlagen: Topographische Karten 1: Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Baden-Württemberg ( Az.: /19) Gegenstand des Raumordnungsverfahrens ist das von der Vorhabenträgerin beantragte Flächenkonzept. Dieses sieht folgende Sortimente und Verkaufsflächen vor: Nicht zentrenrelevante Sortimente 4 mit max m²; davon: Wohnmöbel (inkl. Küchen, Matratzen, Lattenroste, Korb- und Flechtwaren) mit max m² Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche mit max m² Lampen und Leuchten mit max m² weitere, nicht zentrenrelevante Sortimente (z.b. Kindersitze als Kfz-Zubehör, Pflanzen, Anstrichmittel) mit max. 600 m² 2 Nachfolgend als Altstandort bezeichnet. 3 Nachfolgend als Vorhabenträgerin bezeichnet. 4 Die Unterscheidung nach zentren- und nichtzentrenrelevanten Sortimenten beruht auf dem Zentrenkonzept der Stadt Mannheim (Beschluss durch den Gemeinderat vom , Tab. 6). Raumordnerische Beurteilung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 4 von 32

5 Zentrenrelevante Sortimente mit max m², davon Haus- und Heimtextilien mit max. 700 m², Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Elektrokleingeräte, Kunstgegenstände mit max m², Waren für Kleinkinder (Babyartikel, Spielwaren, Bastelartikel, Bücher, Bekleidung) mit max. 250 m² 1.2 Verfahren Rechtsgrundlage Die Erforderlichkeit eines Raumordnungsverfahrens für das Einzelhandelsprojekt ergibt sich aus 15 ROG i.v.m. 18 Abs. 1 Landesplanungsgesetz und i.v.m. 1 Nr. 19 Raumordnungsverordnung. Die Durchführung des Raumordnungsverfahrens erfolgte auf der Grundlage insbesondere folgender, bei der Einleitung des Raumordnungsverfahrens gültiger Bestimmungen: - Raumordnungsgesetz (ROG) vom (BGBl. I S. 2986), zuletzt geändert durch Art. 2 Abs. 14a, 15 G zur Modernisierung des Rechts der Umweltverträglichkeitsprüfung vom (BGBl. I S. 2808) in der bis zum geltenden Verfassung - Verordnung zu 6 a Abs. 2 ROG (Raumordnungsverordnung -RoV-) vom (BGBl. I S. 2766), zuletzt geändert durch Art. 5 Abs. 35 G vom (BGBl. I S. 212) - Landesplanungsgesetz (LplG) in der Fassung der Neubekanntmachung vom (GBl. S. 385), zuletzt geändert durch Art. 31 der Verordnung vom (GBl. S. 99, 103) - Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) vom (BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Art. 2 Abs. 14b G vom (BGBl. I S. 2808) Vorbereitung Im Oktober 2012 hat die Stadt Mannheim das Regierungspräsidium Karlsruhe als zuständige höhere Raumordnungsbehörde über die Planungsabsicht informiert, zwei in Mannheim ansässige Einzelhandelsbetriebe (Bau- und Gartenmarkt sowie Einrichtungshaus) auf dem ehemals militärisch genutzten Areal Benjamin-Franklin-Village im Bereich des Columbus-Quartiers anzusiedeln. Beide Betriebe wollen expandieren, haben an ihren bisherigen Standorten jedoch keine Erweiterungsmöglichkeiten. Zum damaligen Zeitpunkt lagen die Vorstellungen der Unternehmen über den Verkaufsflächenumfang für das Einrichtungshaus bei m² m², davon m² für zentrenrelevante Sortimente und für den Bau- und Gartenmarkt bei rund m², davon max. 800 m² für zentrenrelevante Sortimente. Für den angedachten Umfang an zentrenrelevanten Sortimenten beim Einrichtungshausprojekt stellte die höhere Raumordnungsbehörde einen Zielverstoß gegen das im Landesentwicklungsplan 2002 Baden-Württemberg (Plansatz ) und in dem damals verbindlichen Teilregionalplan Einzelhandel (Plankapitel 2.2.5) 5 enthaltene Integrationsgebot fest. Für den Fall der Weiterverfolgung des Vorhabens empfahl die höhere Raumordnungsbehörde, die Größe des zentrenrelevanten Sortiments mindestens auf den Umfang zu reduzieren, der am Altstandort genehmigt ist. Dieser beträgt nach den Ermittlungen der höheren Raumordnungsbehörde rund m² und ist bezüglich der Waren- 5 Region Rhein-Neckar-Odenwald Raumordnerische Beurteilung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 5 von 32

6 gruppen nicht weiter spezifiziert bzw. eingeschränkt. Für die Einhaltung des Integrationsgebotes mit zentrenrelevanten Sortimenten wären allerdings nur max. 800 m² VK zulässig. Um einen größeren Umfang von zentrenrelevanten Sortimenten am vorgesehenen Standort zu ermöglichen, hat die Stadt Mannheim am 11. August 2017 einen Antrag auf Zielabweichung vom Einheitlichen Regionalplan Rhein-Neckar und hilfsweise vom Landesentwicklungsplan bei der höheren Raumordnungsbehörde gestellt. Gegenstand des Antrages ist eine Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente von insgesamt max m², davon max. 700 m² für Haus- und Heimtextilien, max m² für Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Elektrokleingeräte, Kunstgegenstände und max. 250 m² für Waren für Kleinkinder (Babyartikel, Spielwaren, Bastelartikel, Bücher, Bekleidung). Die Anhörung zu den beantragten Zielabweichungen erfolgte im Rahmen der Anhörung des Raumordnungsverfahrens. Die Zielabweichungen wurden mit Entscheidung vom zugelassen (siehe Anlage 1). Die höhere Raumordnungsbehörde hat die Vorhabenträgerin gem. 19 Abs. 3 LplG im Hinblick auf die für das Raumordnungsverfahren vorzulegenden Unterlagen beraten. Als notwendige Antragsunterlagen wurden am eine Projektbeschreibung und eine Analyse der möglichen einzelhandelsbezogenen Auswirkungen der projektierten Verkaufsflächen auf die verbrauchernahe Versorgung, auf die zentralen Versorgungsbereiche und die Versorgungsfunktionen der im Einzugsgebiet des Vorhabens gelegenen Orte festgelegt. Hierbei waren die möglichen Agglomerationswirkungen des Einrichtungshauses mit dem benachbarten aber eigenständigen Bau- und Gartenmarktprojekt mit zu betrachten. Gemäß 18 Abs. 2 LplG schließt die raumordnerische Prüfung im Raumordnungsverfahren auch eine raumordnerische Umweltverträglichkeitsprüfung entsprechend dem Planungsstand ein. Das Vorhaben fällt zudem in den Anwendungsbereich der Ziffer 18.8 der Anlage 1 zum UVPG. Von der höheren Raumordnungsbehörde wurde festgestellt, dass für das beantragte Vorhaben keine Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. 6 Raumordnerisch relevante erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen, die im Raumordnungsverfahren nach 25 UVPG zu berücksichtigen wären, sind durch das Vorhaben nicht zu erwarten. Der Projektbereich und sein Umfeld sind baulich vorgenutzt und befinden sich inmitten des Mannheimer Siedlungskörpers. Das Areal ist an das klassifizierte Straßennetz (L 597, B 38) angebunden. Die Verkehrsinfrastruktur ist grundsätzlich dafür geeignet, den durch das Vorhaben ausgelösten Verkehr aufzunehmen. Die durch die Versiegelung der baulichen Anlagen (u.a. Gebäude, Stellplätze) und die durch den Kunden- und Lieferverkehr ausgelösten verkehrlichen und Umweltauswirkungen können zutreffend erst auf der Ebene der für das Vorhaben nachfolgenden Bauleitplanverfahren (Flächennutzungsplan- und Bebauungsplanverfahren) ermittelt und bewertet werden, wenn eine konkrete Projektplanung über die Lage und Größe der baulichen Anlagen (Gebäude und Stellplätze) sowie die Zu- und Abfahrtsbereiche auf dem Grundstück zu den öffentlichen Straßen vorliegt Ablauf des Raumordnungsverfahrens Das Raumordnungsverfahren wurde von der Vorhabenträgerin mit Schreiben vom beim Regierungspräsidium Karlsruhe als zuständiger höherer Raumordnungsbehörde beantragt. Zur Durchführung des Raumordnungsverfahrens und des parallel dazu erfolgten Zielabweichungsverfahrens reichten die Vorhabenträgerin und die Stadt Mannheim identische Antragsunterlagen ein. Diese enthalten neben der Projektbeschreibung und Antragsbe- 6 Dieses wurde im Rahmen der Öffentlichen Bekanntmachungen bei der zweiten Anhörung der Öffentlichkeit im Raumordnungsverfahren bekannt gemacht. Raumordnerische Beurteilung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 6 von 32

7 gründung eine Markt- und Auswirkungsanalyse. 7 Erste Öffentlichkeitsbeteiligung Zur Anhörung der Öffentlichkeit gemäß 19 Abs. 5 LplG lagen die nach 19 Abs. 3 LplG erforderlichen Unterlagen in Mannheim vom bis einschließlich mit einer Frist zur Abgabe von Stellungnahmen bis zum aus. Im Rahmen der ersten Öffentlichkeitsbeteiligung ging keine Stellungnahme ein. Erste Behörden- und Verbändebeteiligung 8 Das Raumordnungsverfahren wurde mit Schreiben vom eingeleitet. Die höhere Raumordnungsbehörde hat in dem Verfahren die Stellen beteiligt, die nach 19 Abs. 4 LplG von dem Vorhaben in raumordnerisch bedeutsamer Weise berührt sein könnten. Die Feststellung des Kreises der Betroffenen erfolgte durch die höhere Raumordnungsbehörde auf der Grundlage der Antragsunterlagen. Angehört wurden insbesondere die von dem Vorhaben möglicherweise betroffenen Ober- und Mittelzentren, die Träger der Flächennutzungsplanung, der Regionalverband Mittlerer Oberrhein, der Verband Region Rhein-Neckar (VRRN), die Ministerien und Mittelbehörden in den Bundesländern Baden-Württemberg, Hessen und Rheinland-Pfalz als Raumordnungs- und/oder Landesplanungsbehörden, Industrie- und Handelskammer (IHK) Rhein-Neckar, IHK Karlsruhe, Handelsverband (HV) BW e.v., HV Nordbaden e.v. Seitens des Regierungspräsidiums Darmstadt (RP) und der Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd (SGD) wurden auf Veranlassung des Regierungspräsidiums Karlsruhe die maßgeblichen Stellen (Kommunen, Landkreise und Verbände) im hessischen und rheinland-pfälzischen Teilraum der Region Rhein-Neckar angehört. Die Äußerungsfrist der Verfahrensbeteiligten endete am Die letzte Stellungnahme ging nach entsprechender Fristverlängerung am ein. Aufgrund der eingegangen Äußerungen wurden u. a. die Begründung der Vorhabenträgerin und die Markt- und Auswirkungsanalyse konkretisiert bzw. ergänzt. Mit den ergänzten Materialien führte die höhere Raumordnungsbehörde eine zweite Anhörung durch. Zweite Öffentlichkeitsbeteiligung Für die zweite Öffentlichkeitsbeteiligung wurden folgende Unterlagen ausgelegt: Antrag der Fa. Segmüller vom auf Durchführung des Raumordnungsverfahrens mit aktualisierter Begründung vom Antrag der Stadt Mannheim vom auf Zielabweichung vom Integrationsgebot mit aktualisierter Begründung vom Anlagen zum Antrag auf Durchführung eines Raumordnungsverfahrens und zum Zielabweichungsantrag Markt- und Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung der Fa. Bauhaus und der Fa. Segmüller in Mannheim (CIMA Februar 2017) Auswirkungsanalyse Segmüller Ergänzende Ausführungen (CIMA April 2018) Die Antragsunterlagen wurden in den im Einzugsgebiet des Vorhabens gelegenen Oberund Mittelzentren in den Sommermonaten 2018 für die Zeitdauer von zwei Monaten zur Beteiligung der Öffentlichkeit in Bensheim, Bruchsal, Bürstadt, Frankenthal, Heidelberg, Heppenheim, Lampertheim, Lorsch, Ludwigshafen, Mannheim, Schwetzingen, Sinsheim, Viernheim, Walldorf, Weinheim, Wiesloch und Worms ausgelegt. 7 Markt- und Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Bau- und Gartenmarktes der Fa. Bauhaus und eines Einrichtungshauses der Fa. Segmüller am Standort Benjamin-Franklin-Village im Oberzentrum Mannheim (erstellt durch: CIMA Beratung + Management GmbH - Stuttgart; Stand: Februar 2017) 8 Die wesentlichen Äußerungen sind Anlage 2 zu dieser Raumordnerischen Beurteilung zu entnehmen. Raumordnerische Beurteilung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 7 von 32

8 Innerhalb der zweimonatigen Anhörungszeit gingen zwei Stellungnahmen bei der Stadt Lorsch und eine Stellungnahme bei der Stadt Mannheim ein. In den drei Stellungnahmen wird das Vorhaben abgelehnt. Dafür werden u.a. folgende Gründe genannt: Als wesentlicher Ablehnungsgrund wird die fehlende Raumverträglichkeit des Vorhabens genannt. So führe die Dimensionierung des Vorhabens und die Konzentration von mehreren Einzelhandelsbetrieben mit Möbelsortimenten im Mannheimer Norden aufgrund der damit verbundenen Verstärkung der Anziehungskraft zu einem erheblichen Kaufkraftabfluss aus der Region Bergstraße. Das Projekt könne zur Schließung der davon betroffenen Handelsbetriebe in der Region Bergstraße und damit zu Arbeitsplatzverlusten führen. Des Weiteren wird vorgetragen, dass das Vorhaben nicht nur mit dem Umfang beim zentrenrelevanten Sortiment sondern auch mit dem nicht zentrenrelevanten Sortiment gegen das regionalplanerische Integrationsgebot verstoße. Dieses wird im Wesentlichen damit begründet, dass die Ausnahmetatbestände des Plansatzes Einheitlicher Regionalplan Rhein-Neckar nicht vorlägen; insbesondere sei der Nachweis der fehlenden Flächenverfügbarkeit im zentralörtlichen Standortbereich und in den Ergänzungsstandorten nicht erbracht worden. Das Vorhaben verstieße zudem gegen das Kongruenzgebot und das Beeinträchtigungsverbot. Die gesetzlichen Voraussetzungen zur Erteilung der beantragten Zielabweichung vom Integrationsgebot für das zentrenrelevante Sortiment lägen nicht vor. Das Vorhaben sei nicht raumverträglich und im Falle der Erteilung einer Zielabweichung wären die Grundzüge der Planung berührt. Die Markt-und Auswirkungsanalyse sei fragwürdig; das Gutachten solle von einer unabhängigen Stelle erarbeitet werden. Das Raumordnungsverfahren hätte eine raumordnerische Umweltverträglichkeitsprüfung einschließen müssen. Zweite Behörden- und Verbändebeteiligung 9 Die zweite Behörden- und Verbändebeteiligung wurde mit folgenden Unterlagen durchgeführt: Antrag der Fa. Segmüller vom auf Durchführung des Raumordnungsverfahrens mit aktualisierter Begründung vom Antrag der Stadt Mannheim vom auf Zielabweichung vom Integrationsgebot mit aktualisierter Begründung vom Anlagen zum Antrag auf Durchführung eines Raumordnungsverfahrens und zum Zielabweichungsantrag Markt- und Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung der Fa. Bauhaus und der Fa. Segmüller in Mannheim (CIMA Februar 2017) Auswirkungsanalyse Segmüller Ergänzende Ausführungen (CIMA April 2018) Stellungnahme des Verbandes Region Rhein-Neckar vom Abhandlung des Regierungspräsidiums Karlsruhe zum Kongruenzgebot vom Synopse des Regierungspräsidiums Karlsruhe über die Anhörungsergebnisse im Raumordnungs- und Zielabweichungsverfahren (erste Anhörung) und Erwiderungen der Vorhabenträgerin und der Stadt Mannheim hierzu (Stand ) Fortschreibung des Zentrenkonzeptes der Stadt Mannheim (beschlossen durch den Gemeinderat der Stadt Mannheim am ) Die zweite Anhörung im Raumordnungs- und Zielabweichungsverfahren erfolgte mit Schreiben vom Die Äußerungsfrist endete am Die letzte Stel- 9 Die wesentlichen Äußerungen sind Anlage 2 zu dieser Raumordnerischen Beurteilung zu entnehmen. Raumordnerische Beurteilung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 8 von 32

9 lungnahme ging nach entsprechender Fristverlängerung am ein. Seitens des Regierungspräsidiums Karlsruhe wurden im baden-württembergischen und im hessischen Teilraum der Region Rhein-Neckar alle vom Vorhaben möglicherweise betroffenen Ober- und Mittelzentren sowie der VRRN angeschrieben. Darüber hinaus wurden die Stellen gehört, die im Rahmen der ersten Anhörung eine Stellungnahme abgegeben und hierin Bedenken zum Vorhaben bzw. zur Auswirkungsanalyse geäußert hatten: RP Darmstadt, SGD, Kreis Bergstraße, IHK Darmstadt, IHK Rhein-Neckar. Seitens der SGD wurden auf Veranlassung des RP Karlsruhe die maßgeblichen Stellen (Kommunen, Landkreise und Verbände) im rheinland-pfälzischen Teilraum der Region Rhein-Neckar angehört. Mit Ausnahme der Stadt Heidelberg und des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg- Mannheim wurden von allen anderen Institutionen die im Rahmen der ersten Anhörung vorgetragenen Positionen im Wesentlichen aufrecht erhalten bzw. zusätzliche Aspekte geäußert. Seitens des VRRN und des HV Hessen e.v. wird die Raumverträglichkeit des beantragten Vorhabens bejaht. Die überwiegende Mehrheit der Beteiligten lehnt das geplante Vorhaben jedoch in Bezug auf den geplanten Umfang der Gesamtverkaufsfläche ab und spricht sich für eine deutliche Reduzierung aus. Die meisten Beteiligten wenden sich zudem gegen den vorgesehenen Umfang der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente bzw. fordern den gänzlichen Verzicht von Sortimenten; diese Forderung betrifft insbesondere die Warengruppe für Kleinkinder mit Babyartikeln, Spielwaren, Bastelartikeln, Büchern und Bekleidung. In den Stellungnahmen, in denen die Raumverträglichkeit des Vorhabens bezweifelt wird, wird hauptsächlich thematisiert, dass das geplante Projekt im Widerspruch zu den im Landesentwicklungsplan 2002 BW und im Einheitlichen Regionalplan Rhein-Neckar verankerten Kongruenzgebot, Beeinträchtigungsverbot sowie Integrationsgebot stünde. Die fehlende Raumverträglichkeit wird vor allem aufgrund der Nähe des Vorhabens zu drei weiteren im Mannheimer Norden bereits bestehenden großflächigen Möbelhäusern mit insgesamt rund m² VK und deren Ausstrahlung auf den Gesamtraum gesehen. Zum Teil wird auch die Agglomeration mit dem geplanten Bau- und Gartenmarkt mit einer vorgesehenen Gesamtverkaufsfläche von rund m² und einem Verkaufsflächenumfang beim zentrenrelevanten Sortiment von bis zu 800 m² als kritisch angesehen. Das Ergebnis der gutachterlichen Bewertung durch das Unternehmen CIMA, dass das Vorhaben raumverträglich sei, wird von zahlreichen Verfahrensbeteiligten als (noch) nicht belastbar bzw. nicht nachvollziehbar angesehen. Begründet wird dieses u.a. mit der fehlenden Berücksichtigung der Ausgangslage bzw. der fehlenden Gesamtbetrachtung des Möbelangebotes im Mannheimer Norden und Nicht-Berücksichtigung des Online-Handels, der fehlenden Betrachtung bzw. nicht ausreichenden Berücksichtigung von Wettbewerbern, der nicht offengelegten Methodik und Annahmen, die der Auswirkungsanalyse zugrunde liegen (so z.b. für die Abschöpfungsquoten, Kaufkraftumverteilungen), der unzutreffenden Zuordnung von Sortimenten (als Kern- oder Randsortiment, als zentrenrelevantes oder nicht zentrenrelevantes Sortiment), der zu gering angesetzten Flächenleistung, der zusammenfassenden Betrachtung bei den zentrenrelevanten Sortimenten anstelle einer differenzierten Untersuchung der Auswirkungen für einzelne Sortimentsgruppen, der unzureichenden Betrachtung möglicher Synergieeffekte mit dem benachbarten Raumordnerische Beurteilung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 9 von 32

10 Baumarktprojekt, der fehlenden Berücksichtigung der konkreten Situation vor Ort (z.b. Vorschädigungen und Leerstände in zentralen Versorgungsbereichen) bei der Bewertung der Auswirkungen in den einzelnen Kommunen, der fehlerhaften Abgrenzung des für das Oberzentrum Mannheim maßgeblichen Verflechtungsbereiches. Weitere Aspekte in den Stellungnahmen beziehen sich insbesondere auf die fehlende Einbeziehung des geplanten Bau- und Gartenmarktes in das Raum- und Zielabweichungsverfahren, die fehlende Auseinandersetzung mit Standortalternativen und die fehlende Umweltverträglichkeitsprüfung, die identische Antragsbegründungen für das Raumordnungs- und das Zielabweichungsverfahren. 2. Zusammenfassende Darstellung und Bewertung der raumbedeutsamen Auswirkungen des Vorhabens 2.1. Gegenstand, Umfang und Maßstäbe der raumordnerischen Bewertung Gegenstand des Raumordnungsverfahrens ist das von der Vorhabenträgerin beantragte Einrichtungshaus mit einer Gesamtverkaufsfläche von m². Das geplante benachbarte Einzelhandelsprojekt Bau- und Gartenmarkt wird in der raumordnerischen Verträglichkeitsprüfung im Raumordnungsverfahren für das Einrichtungshaus insoweit berücksichtigt, als dass in der Auswirkungsanalyse (CIMA Februar 2017) eine Bewertung beider Einzelhandelsbetriebe durch den Standortverbund und hinsichtlich möglicher Synergieeffekte vorgenommen wurde. Der Gutachter kommt bei alleiniger Betrachtung des Einrichtungshauses zu einer Raumverträglichkeit für den Sortimentsbereich Haus- und Heimtextilien bei einer Verkaufsfläche von bis zu 900 m² und für Haushaltswaren, GPK (Glas, Porzellan, Keramik), Elektrokleingeräte, Kunstgegenstände bei einer Verkaufsfläche von bis zu m². Im Rahmen der Gesamtbetrachtung beider Einzelhandelsbetriebe empfiehlt der Gutachter für das Einrichtungshaus eine Flächenreduzierung bei Haus- und Heimtextilien von 900 m² auf 700 m², und bei Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Elektrokleingeräte, Kunstgegenstände von m² auf max m² vorzunehmen. Die Anträge der Vorhabenträgerin im Raumordnungsverfahren und der Stadt Mannheim im Zielabweichungsverfahren entsprechen den vorgenannten Empfehlungen des Gutachters. Der Prüfungsumfang eines Raumordnungsverfahrens ist durch 15 Abs. 1 ROG und 18 Abs. 2 und 3 LplG vorgegeben. In der Raumverträglichkeitsprüfung werden die raumbedeutsamen Auswirkungen der Planung unter überörtlichen Gesichtspunkten betrachtet; insbesondere werden die Übereinstimmung mit den Erfordernissen der Raumordnung (nach 3 ROG: Ziele, Grundsätze und sonstige Erfordernisse) und die Abstimmung mit anderen raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen geprüft. Folgende Prüfungsmaßstäbe sind dabei insbesondere anzuwenden: die in 2 ROG enthaltenen Grundsätze, die im Landesentwicklungsplan 10 (LEP) 2002 Baden-Württemberg enthaltenen Ziele und Grundsätze und die im Einheitlichen Regionalplan Region Rhein-Neckar 11 (ERP RN) enthaltenen Ziele und Grundsätze 10 rechtswirksam seit dem Raumordnerische Beurteilung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 10 von 32

11 Während es sich bei den Zielen (Z) um anpassungspflichtige, verbindliche Festlegungen handelt, stellen Grundsätze (G) abwägungsbedürftige Entwicklungs- und Ordnungsprinzipien dar. In der nachfolgenden Darstellung erfolgt lediglich die Nennung der für diese Raumordnerische Beurteilung entscheidungserheblichen Bewertungskriterien. Bei der Bewertung werden ferner die für die raumordnerische Entscheidung relevanten Ergebnisse der Markt- und Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung der Fa. Bauhaus und der Fa. Segmüller in Mannheim (CIMA Februar Nachfolgend als CIMA- Basisgutachten bezeichnet) mit Ergänzungen (CIMA April 2018; CIMA Juli und November 2018), die im Rahmen der Anhörungen eingegangenen Stellungnahmen sowie die dazu vorgetragenen Erwiderungen seitens der Vorhabenträgerin und der Stadt Mannheim berücksichtigt. 2.2 Bewertungsgrundlage Gutachten der CIMA 13 In den nachfolgenden Ausführungen erfolgt die Auseinandersetzung mit einigen Kritikpunkten (vgl. Kapitel 1.2.3), die im Rahmen der Anhörungen an dem CIMA-Gutachten vorgebracht wurden Erhebungsumfang und Methodik 14 Für die Aufnahme und Bewertung der projektrelevanten Angebotsstruktur wurden folgende Kriterien zugrunde gelegt: Es erfolgte eine Totalerhebung der Betriebe mit Sortimentsüberschneidungen zum Vorhaben der Fa. Segmüller, d.h. es wurden alle Betriebe unabhängig von der Größe bei der Erhebung berücksichtigt. Die Erfassung der projektrelevanten Verkaufsflächen erfolgte in Form einer Vor-Ort-Begehung durch Mitarbeiter der CIMA durch Schrittmaß. Sortimentsgenaue Aufnahme der projektrelevanten Verkaufsflächen im Untersuchungsgebiet (inkl. Berücksichtigung der Fachabteilungen bei den sortimentsübergreifenden Angebotsformen wie den innerstädtischen Kauf- und Warenhäusern). Bei sortimentsübergreifenden Angebotsformen erfolgte eine Erhebung der Verkaufsflächen nach Teilsortimenten. So wurden z.b. bei den Baumärkten und Möbelhäusern neben der Gesamtverkaufsfläche die Teilsortimente wie Lampen/Leuchten, Haushaltswaren, Heimtextilen, etc. getrennt erfasst und statistisch aggregiert ausgewiesen. Ausweisung der projektrelevanten Verkaufsflächen und Umsätze nach Standortbereichen, wobei eine Differenzierung nach den zentralörtlichen Versorgungskernen, zentralen Versorgungsbereichen/Innenstadt sowie dem restlichen Stadtgebiet erfolgte. Die räumliche Zuordnung der Betriebe nach Standortbereichen erfolgte bei den Kommunen, bei denen von der CIMA kein Einzelhandelskonzept recherchiert werden konnte, im Rahmen der Vor-Ort-Erhebungen. Weiterhin erfolgte eine Auswertung der zugänglichen Einzelhandelskonzepte für die Kommunen im Einzugsgebiet des Vorhabens (z.b. Zentrenkonzept der Stadt Mannheim, Einzelhandelskonzept der Stadt Viernheim) verbindlich seit dem Diese Ergänzung bezieht sich auf Fragenstellungen der Stadt Weinheim im Rahmen der zweiten Anhörungsrunde. In Kenntnis der Ergänzung vom Juli 2017 hat die Stadt Weinheim ihre Stellungnahme in der zweiten Anhörung formuliert. 13 Vgl. u.a. CIMA-Basisgutachten und Ergänzungen der CIMA vom April, Juli und November Vgl. u.a. CIMA-Basisgutachten, S. 26 ff. und Ergänzungen der CIMA vom November 2018 Raumordnerische Beurteilung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 11 von 32

12 2.2.2 Erläuterungen zur Abgrenzung des Einzugsbereiches und des Marktanteilskonzepts 16 Das Marktanteilskonzept geht davon aus, dass die in einem abgegrenzten Gebiet vorhandene Kaufkraft der Bevölkerung zu einem bestimmten Anteil durch das Planvorhaben gebunden wird. Mit dem erzielbaren Marktanteil in einem Gebiet wird in Relation zur vorhandenen Kaufkraft der Umsatz ermittelt, welcher das Planvorhaben in diesem Gebiet erzielen wird. Wesentliche Parameter, welche in das Marktanteilskonzept einfließen, sind die Fahrtzeiten/Distanzen, welche zum Erreichen des Planstandortes zu überwinden sind, die räumliche Verteilung der Wettbewerbsstandorte (insbesondere sog. systemgleiche Anbieter), die Marktsegmentierung durch die verschiedenen Absatzkanäle im Möbeleinzelhandel, die Attraktivität und Leistungsfähigkeit der Wettbewerbsstandorte. Daneben fließen auch Erfahrungswerte aus einer Vielzahl vergleichbarer Analysen sowie die Rückmeldungen der Unternehmen (z.b. Kundenherkunftserhebungen, usw.) mit ein. Bei den angesetzten Marktanteilen für die einzelnen Mittelbereiche erfolgte eine Abstufung der erzielbaren Kaufkraftabschöpfungsquoten (Marktanteile) anhand der oben beschriebenen Parameter. Weiter erfolgte eine Plausibilitätsprüfung der angesetzten Marktanteile unter Berücksichtigung der vorhandenen Wettbewerbssituation in den einzelnen Mittelzentren bzw. Mittelbereichen. Auf der Grundlage des Marktanteilskonzept wurde die Umsatzerwartung des Vorhabens prognostiziert. Die daraus errechenbare Flächenleistung 17 des Vorhabens wurde zur Überprüfung der Plausibilität der Prognose nach dem Marktanteilskonzept herangezogen Methodische Erläuterungen zum Marktanteilskonzept 18 Beim Marktanteilskonzept wurden folgende methodischen Schritte vorgenommen: Schritt 1: Räumliche Abgrenzung und Untergliederung des Marktgebietes (Einzugsgebietes), aus dem Kunden zum Planstandort tendieren werden. Mit zunehmender Entfernung zum Planstandort kann von einer Verringerung der Intensität der Einkaufsverflechtungen ausgegangen werden. Schritt 2: Ermittlung des Bevölkerungspotentials in den abgegrenzten Marktzonen des Einzugsgebietes. Schritt 3: Ermittlung des sortimentsbezogenen Kaufkraftpotentials in den abgegrenzten Marktzonen des Einzugsgebietes. Die Berechnung erfolgt auf Basis der durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgabe in einem Sortiment (z.b. Sortiment Möbel) multipliziert mit dem Bevölkerungspotential in einem Gebiet und gewichtet mit dem regionalen Kaufkraftkoeffizienten in einem Gebiet. Schritt 4 a: Ermittlung des Marktanteils, den das Vorhaben innerhalb des räumlich 15 Die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Frankenthal aus dem Jahr 2017 durch das Büro isoplan war zum Zeitpunkt der Erhebungen der CIMA nicht bekannt bzw. nicht zugänglich. Im Rahmen der Ergänzungen der CIMA vom April 2018 und Oktober 2018 wurde die Fortschreibung jedoch berücksichtigt. 16 Die methodischen Grundlagen zur Abgrenzung des Einzugsgebietes sowie die methodischen Grundlagen und Parameter, welche auf Basis des Marktanteilskonzeptes angesetzt wurden, sind auf S. 80 ff und auf S. 87 ff des CI- MA-Basisgutachtens ausführlich dargelegt (vgl. auch Glossar im Anhang des Basisgutachtens). 17 Ausführungen zur Flächenleistung siehe auch unter Siehe hierzu Ergänzungen der CIMA vom November 2018, S. 4 Raumordnerische Beurteilung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 12 von 32

13 abgegrenzten Gebietes erzielen wird. Hierzu erfolgt zunächst eine Segmentierung des Gesamtmarktes im jeweiligen Sortiment nach den unterschiedlichen Absatzkanälen, welche häufig auch unterschiedliche Kundenzielgruppen ansprechen. Schritt 4 b: Ermittlung des Marktanteils im Gesamtgebiet, der bei einer vorhandenen Wettbewerbskonstellation durch ein Vorhaben erzielt werden kann. Liegt z.b. eine bereits ausgeprägte Wettbewerbssituation mit attraktiven Mitkonkurrenten in einem Segment vor (wie dies im Großraum Mannheim im Möbelsegment der Fall ist), so sind im Fall der Neuansiedlung eines weiteren Wettbewerbers hohe unternehmensbezogene Anstrengungen erforderlich, um den betriebswirtschaftlich erforderlichen Umsatz zu generieren. Je höher die Wettbewerbsintensität in einem Gebiet, desto niedriger sind die tatsächlich erzielbaren Marktanteile für ein neu in den Markt eintretendes Unternehmen zu werten. Dieser Ansatz wird von Handelsunternehmen gewählt, um im Vorfeld einer möglichen Neuansiedlung eine realistische Umsatzprognose für ein Vorhaben zu erhalten. Schritt 4 c: Ermittlung des Marktanteils in den einzelnen Marktgebietszonen innerhalb des Einzugsgebietes: Hierbei fließen die unter Schritt 4b genannten Parameter, wie bestehende Wettbewerbssituation, Attraktivität der Wettbewerber, Fahrtzeitzonen, usw. ein. In Abhängigkeit von der Entfernung eines Gebietes zum Vorhabenstandort sowie der bestehenden Wettbewerbssituation in einem Gebiet ist von einem sinkenden Marktanteil auszugehen. Schritt 5: Die angesetzten Marktanteile werden einer Plausibilitätsprüfung unterzogen, in welche auch die Erfahrungen der CIMA aus einer Vielzahl vergleichbarer Untersuchungen sowie die Kenntnisse der regionalen Einkaufsverflechtungen in der Metropolregion Rhein-Neckar einfließen. Bei den angesetzten Marktanteilen handelt es sich um Werte, welche den worst case abbilden. Die daraus abgeleitete Umsatzprognose geht von einer optimalen Marktdurchdringung des Vorhabens innerhalb des Einzugsgebietes und dem realistischerweise maximal erzielbaren Umsatz des Vorhabens aus. Eine Umsatzprognose unter kaufmännischen Gesichtspunkten ist i.d.r. wesentlich vorsichtiger. Die erzielbaren Marktanteile variieren in Abhängigkeit von den einzelnen Sortimenten in einem erheblichen Maß. Beim Möbelkernsortiment ist beim Betriebstyp Einrichtungshaus (Vollsortiment) eine selektive Wettbewerbssituation vorhanden, welche sich aufgrund der hohen Absatzreichweiten auf einige wenige vergleichbare Wettbewerbsstandorte in einer Region konzentriert. Somit sind in diesem Sortiment hohe Marktanteile erzielbar. Demgegenüber ist bei den Randsortimenten eine sehr viel differenziertere Wettbewerbssituation vorhanden, welche sich auf eine Vielzahl unterschiedlicher Absatzkanäle und Vertriebstypen verteilt. So sind beim Sortiment Haushaltswaren neben den Fachabteilungen in den Einrichtungshäusern (inkl. IKEA) und dem Betriebstyp Fachgeschäft auch die Fachabteilungen in den Warenhäusern, die Nonfood-Abteilungen in den SB-Warenhäusern und Verbrauchermärkten (so ist die Fa. depot mit eigenen Shop-Flächen in der Vertriebslinie E-Center der Fa. Edeka vertreten) als Wettbewerber von Bedeutung. Ferner ist das Sortiment Haushaltswaren bei Nonfood-Discountern wie Action oder Tedi, als Aktionsware bei den Lebensmitteldiscountmärkten wie Lidl und Aldi bis hin bei Anbietern wie Tchibo vertreten. Demzufolge sind bei diesen Sortimenten, welche eine wesentlich geringere Absatzreichweite besitzen, deutlich niedrigere Marktanteile anzusetzen. Für die Stadt Mannheim liegt der Marktanteil nach dem CIMA-Gutachten bei 5%, für den restlichen Mittelbereich Mannheim bei 4,5%. In der Zone I liegt er je nach Mittelbereich zwischen 1% und 2%, in der Zone II noch zwischen 0,3% und 0,5%. Im Durchschnitt über Raumordnerische Beurteilung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 13 von 32

14 alle drei Zonen liegt er bei 1,7%. Dieser Wert erscheint auch im Vergleich mit den Ergebnissen einer Auswirkungsanalyse, die das Gutachterbüro Junker + Kruse 19 für ein Möbelhaus in der Heidelberger Bahnstadt erstellt hat, plausibel. Junker + Kruse setzen für den gesamten Einzugsbereich des Vorhabens am Standort Heidelberg eine Kaufkraft von 185,5 Mio. für die zentrenrelevanten Randsortimente GPK und Wohneinrichtungen an. Der Umsatz mit diesen Randsortimenten wird mit 3,3 Mio. prognostiziert. Dies entspricht einem durchschnittlichen Marktanteil von 1,77 %. Für Heimtextilien gibt Junker + Kruse keine Werte zur Kaufkraft an. Geht man mit der CIMA von einer Kaufkraft von 82 je Einwohner aus, ergibt sich eine Kaufkraft im Einzugsgebiet von 74,6 Mio. und ein Umsatz von 2,9 Mio.. Insgesamt ergibt sich für die vorgenannten zentrenrelevanten Sortimente mit m² VK ein Marktanteil von 2,3%. Er wird aber in einem gegenüber dem Vorhaben Segmüller deutlich kleineren Einzugsgebiet (20 Minuten-Fahrzeitradius) erzielt. In diesem können tendenziell höhere Marktanteile erreicht werden als in dem für das Vorhaben Segmüller deutlich größeren Einzugsbereich Erläuterungen zu den Umsatzumverteilungseffekten Wie oben dargestellt, wird mit dem Marktanteilskonzept ermittelt, wieviel Kaufkraft der Wohnbevölkerung in einem Gebiet künftig an den Vorhabenstandort nach Mannheim fließen wird. Aus dem Marktanteilskonzept werden Aussagen zur Kundenherkunft abgeleitet, welche bei der Bewertung des Kongruenzgebotes von Bedeutung sind. Das Marktanteilskonzept zeigt nicht an, wieviel Umsatz gegenüber bestehenden Betrieben in Mannheim selbst bzw. in den umliegenden Zentralen Orten umverteilt wird. Die methodischen Grundlagen zur Ermittlung der Umsatzumverteilungseffekte, welche durch das Vorhaben gegenüber dem projektrelevantem Einzelhandelsbestand in der Stadt Mannheim selbst sowie gegenüber dem projektrelevantem Einzelhandelsbestand in den weiteren Kommunen innerhalb des Einzugsgebietes zu erwarten sind, sind im Basisgutachten (S. 100 ff.) dargelegt. In diesem Zusammenhang ist hervorzuheben, dass der Umsatz, der am neuen Standort auf die Randsortimente entfällt (sowohl zentrenrelevant wie auch nicht zentrenrelevant 20 ), vom Gutachter vollständig zum Ansatz gebracht wurde und keine Bereinigung um den Bestandsumsatz am Altstandort erfolgte (S. 101). Beim Möbelkernsortiment hingegen wurde der Bestandsumsatz berücksichtigt; allerdings nur um die branchendurchschnittliche Flächenleistung im Möbeleinzelhandel von ca / m² VK, die um einiges unter den realen Umsatzwerten der Segmüller-Filiale am Altstandort in Mannheim liegt. Bei der Ableitung der umverteilungsrelevanten Umsatzanteile gegenüber den projektrelevanten Bestandsbetrieben in der Stadt Mannheim sind folgende Komponenten von Bedeutung, welche die Auswirkungen auf die Bestandsbetriebe mindern: Der Umsatzanteil, welcher durch eine Erhöhung der Kaufkraftbindung (Handelszentralität) in der Stadt Mannheim bzw. im Mittelbereich Mannheim erzielt wird. Der Umsatzanteil, welcher durch einen verstärkten Kaufkraftzufluss aus den angrenzenden Mittelbereichen erzielt wird. Bei der Prognose der Umsatzumverteilungseffekte gegenüber dem projektrelevantem Einzelhandelsbestand in den umliegenden Kommunen wurde berücksichtigt, dass bereits heute Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland in die Stadt Mannheim vorhanden sind und diese in Teilen zu Gunsten des Planstandortes der Fa. Segmüller und zu Lasten der Bestandsbetriebe in der Stadt Mannheim selbst umgelenkt werden. 19 Städtebauliche Auswirkungsanalyse, Stand: März Dieses sind lt. Basisgutachten, Tab. 5 auf S. 21: Tapeten u. Bodenbeläge, Lampen, Kfz-Zubehör, Pflanzen, Anstrichmittel Raumordnerische Beurteilung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 14 von 32

15 2.2.5 Flächenleistung In einigen Stellungnahmen wird kritisiert, dass in der Auswirkungsanalyse der CIMA für das Einrichtungshaus eine zu geringe Flächenleistung 21 angesetzt sei. Eine Flächenleistung von /m² sei nicht geeignet, um das erforderliche realitätsnahe worst case- Szenario abzubilden (u.a. isoplan 22, Stadt Bensheim, RP Darmstadt). Die Einwände nehmen Bezug auf das Urteil des OVG Münster vom zur Segmüller-Ansiedlung in Puhlheim. Das OVG Münster hatte sich dort auf den Standpunkt gestellt, dass als realitätsnaher worst case die durchschnittliche Flächenproduktivität von Segmüller-Einrichtungshäusern zugrunde gelegt werden müsse. Die durchschnittliche Flächenproduktivität mit /m² hatte das OVG Münster aus den veröffentlichten Bruttoumsätzen der Firma Segmüller und einer für alle Segmüller-Häuser veranschlagten Verkaufsfläche zwischen m² und m² für das Jahr 2011 ermittelt. Das Büro isoplan gibt noch die Bruttoumsatzwerte von Segmüller für die Jahre 2012, 2014 und 2016 wieder und errechnet daraus Flächenproduktivitäten und zwar anders als das OVG Münster ohne den Ansatz von Korrekturfaktoren - von /m² für das Jahr 2012, /m² für das Jahr 2014 und /m² für das Jahr Zudem setzt es eine Verkaufsfläche von m² an, während das OVG Münster von einer Spanne von m² und m² ausgegangen ist. In den Stellungnahmen wird die Methodik, die die CIMA in ihrer Auswirkungsanalyse angewendet hat, verkannt. Die Auswirkungsanalyse legt das Marktanteilskonzept zugrunde. Dabei wird der erzielbare Marktanteil in einem Gebiet bei einer vorhandenen Wettbewerbskonstellation ermittelt. Bei einer ausgeprägten Wettbewerbssituation mit attraktiven Mitkonkurrenten ist davon auszugehen, dass auf derselben Fläche geringere Umsätze als bei geringerer Wettbewerbsintensität zu erzielen sind. Auf der Grundlage des Marktanteilskonzepts wurde in der Auswirkungsanalyse der CIMA für das Vorhaben ein Umsatz von 114,7 Mio. prognostiziert. Dies entspricht bei der geplanten Verkaufsfläche von m² einer Flächenleistung von /m². Die Flächenleistung wurde aber nicht als realitätsnaher worst case als Ausgangspunkt der Ermittlungen zugrunde gelegt. Vielmehr wurde der sich nach dem Marktanteilskonzept ergebende prognostzierte Umsatz in eine Flächenleistung umgerechnet, um den sich aus dem Marktanteilskonzept ergebenden Umsatz auf seine Plausibilität hin zu überprüfen. In der Auswirkungsanalyse wird festgestellt, dass die Flächenleistung von /m² ganz deutlich über der branchenüblichen Flächenleistung 24 für den Betriebstyp eines Einrichtungshauses liegt und dies für die Plausibilität der Prognose spricht. Im Rahmen der Kritik an einer vermeintlich zu niedrig angesetzten Flächenleistung wird in den Einwendungen jeweils auf das Urteil des OVG Münsters und die dort errechnete durchschnittliche Flächenproduktivität von /m² für die Standorte von Segmüller- Möbelhäusern abgestellt. Soweit isoplan neuere Daten zum Bruttoumsatz zugrunde legt, ergeben sich daraus keine neuen Gesichtspunkte. Der für das Geschäftsjahr 2015/2016 angesetzte Bruttoumsatz von 797 Mio. ist nahezu identisch mit dem vom OVG Münster für das Jahr 2011 angesetzten Bruttoumsatz von 794 Mio.. Auf den entscheidenden Gesichtspunkt der unterschiedlichen Wettbewerbsdichte in den 1 A-Lagen der Segmüller-Einrichtungshäusern in Friedberg, Parsdorf und Weiterstadt im Verhältnis zum Standort Mannheim gehen die Stellungnahmen nicht ein. In der Auswirkungsanalyse der CIMA wird die Wettbewerbsdichte der verschiedenen Standorte jeweils innerhalb der 30 Minuten Pkw-Fahrtzeitzone jeweils miteinander verglichen. Innerhalb 21 Flächenleistung oder Flächenproduktivät: Umsatz in pro m² Verkaufsfläche 22 Gutachterliche Stellungnahme des Büros isoplan i. A. der Stadt Frankenthal (Pfalz) 23 Urteil vom D 18/13.NE - BauR 2014, Vgl. Tabelle 47, S. 94, CIMA-Basisgutachten Raumordnerische Beurteilung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 15 von 32

16 dieser Zone entfallen für die Standorte Friedberg bei systemgleichen Anbietern 55 m² Verkaufsfläche auf Einwohner, für Parsdorf 49 m² Verkaufsfläche je Einwohner und für Weiterstadt 31 m² VK je Einwohner. In Mannheim liegt derselbe Wert bei 92 m² VK je Einwohner. Dies belegt die deutlich höhere Wettbewerbsintensität in Mannheim. Dort ist in der 30 Minuten Pkw-Fahrtzeit-Zone die doppelte bis dreifache Verkaufsfläche systemgleicher Anbieter gegenüber den Segmüller-Standorten in Friedberg, Parsdorf und Weiterstadt vorhanden. Für die höhere Raumordnungsbehörde ist es naheliegend, dass bei der hohen Wettbewerbsdichte im Rhein-Neckar-Raum die einzelnen Wettbewerber geringere Marktanteile und damit zwangsläufig auch geringere Umsätze je m² Verkaufsfläche erzielen. Außerdem hat die CIMA für den Bestandsbetrieb von Segmüller eine Flächenleistung von nur /m² angesetzt. Der vom Bestandsbetrieb mitgenommene und damit umverteilungsneutrale Umsatz wird im Gutachten entsprechend mit nur 21 Mio. unterbewertet angesetzt. Auf der anderen Seite werden damit von dem im Basisgutachten prognostizierten Gesamtumsatz in Höhe von 114,7 Mio. folglich überbewertet 93,7 Mio. als umverteilungsrelevant in die Berechnungen eingestellt - mit entsprechend überbewerteten Auswirkungen. Dies zeigt, dass tatsächlich ein worst case angesetzt wurde. Bei Berücksichtigung der nachträglich erstellten Auswirkungseinschätzung des Ansiedlungsvorhabens des Wettbewerbers XXXLutz in Heidelberg auf das Vorhaben Segmüller in Mannheim ist statt von 114,7 Mio Gesamtumsatz nur noch von 106,1 Mio. Gesamtumsatz auszugehen. Damit vergrößert sich der relative Anteil des mitgenommenen Umsatzes am Gesamtumsatz und führt zu einer weiteren Verstärkung des worst-case- Ansatzes. Resümee: Aus Sicht der höheren Raumordnungsbehörde ist das CIMA-Gutachten (Basisgutachten 2017 mit Ergänzungen vom April, Juli und November 2018) unter methodischen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden. Für die höhere Raumordnungsbehörde sind zudem die Begründung des Gutachters zu den den Umsatz begrenzenden Faktoren, die Abgrenzung des Untersuchungsraums und die Annahmen des Gutachters zur städtebaulichen und raumordnerischen Einordnung der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen nachvollziehbar und schlüssig. 2.3 Raumbezogene fachliche Erfordernisse: Wirtschaft / Handel Verbindliche einzelhandelsbezogene raumordnerische Vorgaben, die für das hier zu beurteilende Vorhaben einschlägig sind, enthalten der LEP im Plansatz (PS) und der ERP RN PS 1.7. Die wesentlichen Vorgaben des LEP lauten: Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. (3.3.7 (Z) Konzentrationsgebot) Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. ( (Z) Kongruenzgebot) Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe noch durch ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich Raumordnerische Beurteilung vom Einrichtungshaus Segmüller Columbus-Quartier, Mannheim Seite 16 von 32