Stadt Mannheim. Auswirkungsanalyse Segmüller

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1 München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Neue Weinsteige Stuttgart T F cima.stuttgart@cima.de Auswirkungsanalyse Segmüller Stadtentwicklung Marketing Stellungnahme zu den eingegangenen Stellungnahmen im Rahmen der Behördenbeteiligung zur Auswirkungsanalyse Vorhaben Segmüller in Mannheim Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement 2. Anhörung Stand 07. November 2018 Ihr Ansprechpartner: Projektleitung: Dipl.-Geogr. Jürgen Lein Immobilien Organisationsberatung Kultur Tourismus Stuttgart, November 2018

2 Auf die in der 2. Anhörung der Behördenbeteiligung eingegangenen Stellungnahmen wird nachfolgend von der CIMA dezidiert eingegangen. Allgemeine Ausführungen zur Untersuchungsmethodik Erhebungsumfang und Methodik Der Erhebungsumfang und die Erhebungsmethodik werden im Basisgutachten ausführlich erläutert (vgl. S. 26 ff). Für die Aufnahme und Bewertung der projektrelevanten Angebotsstruktur wurden folgende Kriterien zugrunde gelegt: Sortimentsgenaue Aufnahme der projektrelevanten Verkaufsflächen im Untersuchungsgebiet (inkl. Berücksichtigung der Fachabteilungen bei den sortimentsübergreifenden Angebotsformen wie den innerstädtischen Kauf- und Warenhäusern) Bei sortimentsübergreifenden Angebotsformen erfolgte eine Erhebung der Verkaufsflächen nach Teilsortimenten. So wurden z.b. bei den Baumärkten und Möbelhäusern neben der Gesamtverkaufsfläche die Teilsortimente wie Lampen/Leuchten, Haushaltswaren, Heimtextilen, etc. getrennt erfasst und statistisch aggregiert ausgewiesen. Ausweisung der projektrelevanten Verkaufsflächen und Umsätze nach Standortbereichen, wobei eine Differenzierung nach den zentralörtlichen Versorgungskernen, zentralen Versorgungsbereichen/Innenstadt sowie dem restlichen Stadtgebiet erfolgte. Die räumliche Zuordnung der Betriebe nach Standortbereichen erfolgte bei den Kommunen, bei denen kein Einzelhandelskonzept recherchiert werden konnte, im Rahmen der Vor-Ort- Erhebungen. Es erfolgte eine Totalerhebung der Betriebe mit Sortimentsüberschneidungen zum Vorhaben der Fa. Segmüller, d.h. es wurden alle Betriebe unabhängig von der Größe bei der Erhebung berücksichtigt. Die Erfassung der projektrelevanten Verkaufsflächen erfolgte in Form einer Vor-Ort-Begehung durch Mitarbeiter der CIMA durch Schrittmaß. Weiterhin erfolgte eine Auswertung der zugänglichen Einzelhandelskonzepte für die Kommunen im Einzugsgebiet des Vorhabens (z.b. Zentrenkonzept der, Einzelhandelskonzept der Stadt Viernheim). Nachrichtlich ist darauf hinzuweisen, dass die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Frankenthal aus dem Jahr 2017 durch das Büro Isoplan zum Zeitpunkt der Erhebungen der CIMA nicht bekannt bzw. nicht zugänglich war. 2

3 Erläuterungen zur Abgrenzung des Einzugsbereiches und des Marktanteilskonzepts Die methodischen Grundlagen zur Abgrenzung des Einzugsgebietes sowie die methodischen Grundlagen und Parameter, welche auf Basis des Marktanteilskonzeptes angesetzt wurden, sind auf S. 80 ff und auf S. 87 ff des Basisgutachtens ausführlich dargelegt (vgl. auch Glossar im Anhang des Basisgutachtens). Das Marktanteilskonzept geht davon aus, dass die in einem abgegrenzten Gebiet vorhandenen Kaufkraft der Bevölkerung zu einem bestimmten Anteil durch das Planvorhaben gebunden wird. Mit dem erzielbaren Marktanteil in einem Gebiet wird in Relation zur vorhandenen Kaufkraft der Umsatz ermittelt, welcher das Planvorhaben in diesem Gebiet erzielen wird. Wesentliche Parameter, welche in das Marktanteilskonzept einfließen, sind die Fahrtzeiten/Distanzen, welche zum Erreichen des Planstandortes zu überwinden sind, die räumliche Verteilung der Wettbewerbsstandorte (insbesondere sog. systemgleiche Anbieter), die Marktsegmentierung durch die verschiedenen Absatzkanäle im Möbeleinzelhandel, die Attraktivität und Leistungsfähigkeit der Wettbewerbsstandorte. Daneben fließen auch Erfahrungswerte aus einer Vielzahl vergleichbarer Analysen sowie die Rückmeldungen der Unternehmen (z.b. Kundenherkunftserhebungen, usw.) mit ein. Bei den angesetzten Marktanteilen für die einzelnen Mittelbereiche erfolgte eine Abstufung der erzielbaren Kaufkraftabschöpfungsquoten (Marktanteile) anhand der oben beschriebenen Parameter. Weiter erfolgte eine Plausibilitätsprüfung der angesetzten Marktanteile unter Berücksichtigung der vorhandenen Wettbewerbssituation in den einzelnen Mittelzentren bzw. Mittelbereichen. Der Umsatz, der durch das Vorhaben erzielt wird, wurde mit den angesetzten Flächenleistung für das Vorhaben gegenübergestellt und somit nochmals einer Plausibilitätsprüfung unterzogen. 3

4 Methodische Erläuterungen zum Marktanteilskonzept Beim Marktanteilskonzept werden folgende methodischen Schritte vorgenommen: Schritt 1: Räumliche Abgrenzung und Untergliederung des Marktgebietes (Einzugsgebietes), aus dem Kunden zum Planstandort tendieren werden. Mit zunehmender Entfernung zum Planstandort kann von einer Verringerung der Intensität der Einkaufsverflechtungen ausgegangen werden. Schritt 2: Ermittlung des Bevölkerungspotentials in den abgegrenzten Marktzonen des Einzugsgebietes. Schritt 3: Ermittlung des sortimentsbezogenen Kaufkraftpotentials in den abgegrenzten Marktzonen des Einzugsgebietes. Die Berechnung erfolgt auf Basis der durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgabe in einem Sortiment (z.b. Sortiment Möbel) multipliziert mit dem Bevölkerungspotential in einem Gebiet und gewichtet mit dem regionalen Kaufkraftkoeffizienten in einem Gebiet. Schritt 4 a: Ermittlung des Marktanteils, den das Vorhaben innerhalb des räumlich abgegrenzten Gebietes erzielen wird. Hierzu erfolgt zunächst eine Segmentierung des Gesamtmarktes im jeweiligen Sortiment nach den unterschiedlichen Absatzkanälen, welche häufig auch unterschiedliche Kundenzielgruppen ansprechen. Beispiel: In einem Gebiet (Marktzone) ist ein Kaufkraftvolumen von 100 Mio. für das Sortiment Möbel vorhanden. Das Gesamtvolumen von 100 Mio. wird durch die verschiedenen Vertriebsschienen und Absatzkanäle im Möbeleinzelhandel (z.b. durch Küchenstudios, durch Möbeldiscounter wie Fa. Roller, Poco, durch Fachmärkte wie Polstermöbel- oder Gartenmöbelfachmärkte, durch spezialisierte Möbelanbieter wie z. B. Designermöbel, durch kleinere Möbelhäuser, durch IKEA als Sonderform, durch größere Einrichtungshäuser wie Segmüller oder XXXL Mann, durch weitere Anbieter aus anderen Einzelhandelsbranchen wie Bau- und Heimwerkermärkte, Gartencenter, Lebensmitteldiscounter wie Aldi und Lidl) sowie durch den online-handel gebunden. Schritt 4 b: Ermittlung des Marktanteils, der in einem Gebiet bei einer vorhandenen Wettbewerbskonstellation durch ein Vorhaben erzielt werden kann. Liegt z.b. eine bereits ausgeprägte Wettbewerbssituation mit attraktiven Mitkonkurrenten in einem Segment vor (wie dies im Großraum Mannheim im Möbelsegment der Fall ist), so sind im Fall der Neuansiedlung eines weiteren Wettbewerbers hohe unternehmensbezogenen Anstrengungen erforderlich, um den betriebswirtschaftlich erforderlichen Umsatz zu generieren. Je höher die 4

5 Wettbewerbsintensität in einem Gebiet, desto niedriger sind die tatsächlich erzielbaren Marktanteile für ein neu in den Markt eintretendes Unternehmen zu werten. Dieser Ansatz wird von Handelsunternehmen gewählt, um im Vorfeld einer möglichen Neuansiedlung eine realistische Umsatzprognose für ein Vorhaben zu erhalten. Schritt 4 c: Bei der Ermittlung des Marktanteils fließen die oben genannten Parameter wie bestehenden Wettbewerbssituation, Attraktivität der Wettbewerber, Fahrtzeitzonen, usw. ein. In Abhängigkeit von der Entfernung eines Gebietes zum Vorhabenstandort sowie der bestehenden Wettbewerbssituation in einem Gebiet ist von einem sinkenden Marktanteil auszugehen. Beispiel 1: Im Mittelbereich Weinheim wird die Kaufkraft im Sortiment Möbel zum Teil durch die vorhandenen Anbieter (z.b. Möbel Roller) gebunden. Ein Teil der Kaufkraft fließt aber auch an Standortlagen außerhalb des Mittelbereichs ab (z.b. nach Mannheim, nach Viernheim, nach Heidelberg). Da der Betriebstyp Einrichtungshaus (wie das Vorhaben der Fa. Segmüller in Mannheim) im Mittelbereich Weinheim nicht ansässig ist, kann von einem relativ hohen Marktanteil ausgegangen werden, den das Vorhaben am Standort in Mannheim durch Kunden aus dem Mittelbereich Weinheim erzielen wird. (Hinweis: Der Marktanteil in einem Gebiet zeigt an, wieviel Kaufkraft der Wohnbevölkerung im Mittelbereich Weinheim künftig an den Vorhabenstandort nach Mannheim fließen wird. Der Marktanteil zeigt nicht an, wieviel Umsatz gegenüber bestehenden Betrieben im Mittelzentrum Weinheim bzw. in Mittelbereich Weinheim umverteilt wird.) Beispiel 2: Im Mittelbereich Frankenthal wird die Kaufkraft im Sortiment Möbel zum Teil durch die vorhandenen Anbieter (z.b. Möbel Ehrmann) gebunden. Ein Teil der Kaufkraft fließt aber auch an Standortlagen außerhalb des Mittelbereichs ab (z.b. nach Mannheim, nach Viernheim, nach Ludwigshafen). Da der Betriebstyp Einrichtungshaus (wie das Vorhaben der Fa. Segmüller in Mannheim) im Mittelbereich Frankenthal mit der Fa. Ehrmann ebenfalls ansässig ist, kann von einem niedrigeren Marktanteil ausgegangen werden, den das Vorhaben an Standort in Mannheim durch Kunden aus dem Mittelbereich Frankenthal erzielen wird. Schritt 5: Die angesetzten Marktanteile werden einer Plausibilitätsprüfung unterzogen, in welche auch die Erfahrungen der CIMA aus einer Vielzahl vergleichbarer Untersuchungen sowie die Kenntnisse der regionalen Einkaufsverflechtungen in der Metropolregion Rhein- Neckar einfließen. 5

6 Bei den angesetzten Marktanteilen handelt es sich um Werte, welche den worst case abbilden. Die daraus abgeleitete Umsatzprognose geht von einer optimalen Marktdurchdringung des Vorhabens innerhalb des Einzugsgebietes und dem realistischerweise maximal erzielbaren Umsatz des Vorhabens aus. Eine Umsatzprognose unter kaufmännischen Gesichtspunkten ist i.d.r. wesentlich vorsichtiger. Die erzielbaren Marktanteile variieren in Abhängigkeit von den einzelnen Sortimenten in einem erheblichen Maß. Beim Möbelkernsortiment ist beim Betriebstyp Einrichtungshaus (Vollsortiment) eine selektive Wettbewerbssituation vorhanden, welche sich aufgrund der hohen Absatzreichweiten auf einige wenige vergleichbare Wettbewerbsstandorte in einer Region konzentriert. Somit sind in diesem Sortiment hohe Marktanteile erzielbar. Demgegenüber ist bei den Randsortimenten eine sehr viel differenziertere Wettbewerbssituation vorhanden, welche sich auf eine Vielzahl unterschiedlicher Absatzkanäle und Vertriebstypen verteilt. So sind beim Sortiment Haushaltswaren neben den Fachabteilungen in den Einrichtungshäusern (inkl. IKEA) und dem Betriebstyp Fachgeschäft auch die Fachabteilungen in den Warenhäusern, die Nonfood-Abteilungen in den SB-Warenhäusern und Verbrauchermärkten (so ist die Fa. depot mit eigenen Shop-Flächen in der Vertriebslinie E-Center der Fa. Edeka vertreten) als Wettbewerber von Bedeutung. Ferner ist das Sortiment Haushaltswaren bei Nonfood-Discountern wie Action oder Tedi, als Aktionsware bei den Lebensmitteldiscountmärkten wie Lidl und Aldi bis hin bei Anbietern wie Tchibo vertreten. Demzufolge sind bei diesen Sortimenten, welche eine wesentlich geringere Absatzreichweite besitzen, deutlich niedrigere Marktanteile anzusetzen. 6

7 Erläuterungen zu den Umsatzumverteilungseffekten Wie oben ausführlich dargestellt, wird mit dem Marktanteilskonzept ermittelt, wieviel Kaufkraft der Wohnbevölkerung in einem Gebiet künftig an den Vorhabenstandort nach Mannheim fließen wird. Aus dem Marktanteilskonzept werden Aussagen zur Kundenherkunft abgeleitet, welche bei der Bewertung des Kongruenzgebotes von Bedeutung sind. Das Marktanteilskonzept zeigt nicht an, wieviel Umsatz gegenüber bestehenden Betrieben in Mannheim selbst bzw. in den umliegenden zentralen Orten umverteilt wird. Die methodischen Grundlagen zur Ermittlung der Umsatzumverteilungseffekte, welche durch das Vorhaben gegenüber dem projektrelevantem Einzelhandelsbestand in der selbst sowie gegenüber dem projektrelevantem Einzelhandelsbestand in den weiteren Kommunen innerhalb des Einzugsgebietes zu erwarten sind, sind auf S. 100 ff im Basisgutachten ausführlich dargelegt. Bei der Ableitung der umverteilungsrelevanten Umsatzanteile gegenüber den projektrelevanten Bestandsbetrieben in der sind folgende Komponenten von Bedeutung, welche die Auswirkungen auf die Bestandsbetriebe mindern: Der Umsatzanteil, welcher durch eine Erhöhung der Kaufkraftbindung (Handelszentralität) in der bzw. im Mittelbereich Mannheim erzielt wird. Der Umsatzanteil, welcher durch einen verstärkten Kaufkraftzufluss aus den angrenzenden Mittelbereichen erzielt wird. Bei der Prognose der Umsatzumverteilungseffekte gegenüber dem projektrelevantem Einzelhandelsbestand in den umliegenden Kommunen wurde berücksichtigt, dass bereits heute Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland in die vorhanden sind und diese in Teilen zu Gunsten des Planstandortes der Fa. Segmüller und zu Lasten der Bestandsbetriebe in der selbst umgelenkt werden. Beispielrechnung 1 Die Umsatzumverteilung gegenüber dem Bestand in Mannheim im Möbelkernsortiment wird nachfolgend nochmal aufgezeigt. Der Umsatz bei Möbelkernsortiment beträgt in der ca. 239,4 Mio. (vgl. Tab. 49 im Basisgutachten; um den Bestandsumsatz Segmüller am Standort Seckenheimer Landstraße bereinigt). Die Kaufkraft beim Möbelkernsortiment beträgt in der ca. 124,0 Mio. (vgl. Tab. 43). Die Handelszentralität in diesem Sortiment (Relation 7

8 Umsatz zu Kaufkraft) liegt bei ca. 193; d.h. fast die Hälfte des Umsatzes in diesem Sortiment fließen bereits heute aus dem Umland in den relevanten Einzelhandel der Stadt Mannheim. Nach Verlagerung und Neubau des Einrichtungshauses der Fa. Segmüller wird von einer Steigerung der Handelszentralität der um gut 30 % auf ca. 225 ausgegangen. Da die bereits heute über eine überdurchschnittliche Handelszentralität verfügt, ist eine wesentlich höhere Steigerung der Zentralität als unwahrscheinlich einzustufen. Von dem Prognoseumsatz der Fa. Segmüller von ca. 85,5 Mio. gehen ca. 39,3 Mio. auf einen verstärkten Kaufkraftzufluss nach Mannheim und damit auf eine Erhöhung der Handelszentralität zurück. Die restlichen 46,2 Mio. werden gegenüber den relevanten Bestandsbetrieben in Mannheim umverteilt. Bei einem Bestandsumsatz von ca. 239,4 Mio. liegt die rechnerische Umverteilungsquote in Mannheim selbst bei 19,3 % (vgl. Tab. 49 des Basisgutachtens). Beispielrechnung 2 Die Umsatzumverteilung gegenüber dem Bestand in den umliegenden Zentren wird nachfolgend exemplarisch am Beispiel der Stadt Weinheim für das Möbelkernsortiment aufgezeigt. Für den Mittelbereich Weinheim wird ein Marktanteil von 17,5 % prognostiziert. Bei einem Kaufkraftvolumen von ca. 32,0 Mio. entspricht dies einem Umsatz von ca. 5,6 Mio., dar an den Planstandort Segmüller nach Mannheim fließt (vgl. Tab. 44). Hiervon werden ca. 3,2 Mio. als verstärkter Kaufkraftzufluss aus dem Mittelbereich Weinheim in Folge der Erhöhung der Handelszentralität der generiert. Dieser neue Umsatz in Mannheim ist als Umsatzumverteilung gegenüber dem Bestand in der Stadt Weinheim geltend zu machen. Bei einem Ist-Umsatz von ca. 40,0 Mio. in der Stadt Weinheim beträgt die rechnerische Umsatzumverteilungsquote ca. 8,0 %. Die restlichen ca. 2,4 Mio., welche aus dem Mittelbereich Weinheim stammen und künftig durch den Planstandort der Fa. Segmüller gebunden werden, fließen bereits heute in der relevanten Einzelhandelsbestand der. Dieser Umsatzanteil verteilt sich zu Lasten der Bestandsbetriebe in der um und ist für den Bestand in Weinheim als wettbewerbsneutral einzustufen. 8

9 Stellungnahme der Stadt Weinheim vom August 2018 Die wesentlichen Aspekte, die in der zweiten Stellungnahme der Stadt Weinheim vom August 2018 vorgebracht werden, wurden bereits in der ausführlichen Stellungnahme der CIMA vom Juli 2018 detailliert behandelt. Die Aussagen der CIMA vom Juli 2018 besitzen weiterhin Gültigkeit. Auf die einzelnen Punkte der zweiten Stellungnahme der Stadt Weinheim wird nachfolgend nochmals eingegangen. Überprüfung der Daten zum projektrelevanten Einzelhandelsbestand Von der Stadt Weinheim wird auf eine Diskrepanz der erhobenen Verkaufsflächen der Betriebe Möbel Oberst und Küchen Amend mit den Verkaufsflächen in der Baugenehmigung hingewiesen. Eine erneute Vor-Ort-Überprüfung der Flächen per Schrittmaß durch Mitarbeiter der CIMA im September 2018 ergab folgendes Ergebnis: Die Verkaufsfläche Möbel Oberst beträgt ca qm VK auf 3 Geschossen und ist damit deutlich höher als die von der Stadt Weinheim in der Baugenehmigung angegebene Fläche von 639 qm VK. Die Verkaufsfläche der Fa. Amend beträgt ca qm VK auf 3 Geschossen; das Sortiment umfasst neben Küchen und Elektrogroßgeräten (Sortimentsschwerpunkt) weiterhin Lampen/Leuchten, GPK, Möbel und ein wenig Unterhaltungselektronik. Die erhobene Verkaufsfläche ist damit deutlich höher als die von der Stadt Weinheim in der Baugenehmigung angegebene Fläche von qm VK. In der Summe entspricht die überprüfte Verkaufsfläche mit qm VK den Angaben im Basisgutachten und liegt damit deutlich höher als die Summe der genehmigten Verkaufsflächen von qm VK. Nachrichtlich ist noch darauf hinzuweisen, dass seit der Erhebung im Basisgutachten das Küchenstudio Unica an der Bergstraße erweitert hat und mit dem Küchenstudio Proform an der Lorscher Straße (ca qm VK) ein neuer Anbieter in einem Industriegebiet dazugekommen ist. Prognose Marktanteile Bei den angesetzten und einer Plausibilitätsprüfung unterzogenen Marktanteilen für die einzelnen Mittelbereiche unter Berücksichtigung der Situation in der Metropolregion Rhein- Neckar mit knapp 2 Mio. Einwohnern ist es legitim, eine Abstufung und Kategorisierung der unterschiedlichen Betroffenheit vorzunehmen. 9

10 Für das Möbel-Kernsortiment wurde für den MB Weinheim ein Marktanteil von 17,5 % und damit ein überdurchschnittlich hoher Marktanteil angenommen, um keine Verharmlosung vorzunehmen. Bei den zentrenrelevanten Randsortimenten, welche die geringere Absatzreichweiten besitzen und durch eine Vielzahl von Anbietern (vgl. S. 6) bestimmt werden, wurde mit 2 % ebenfalls noch ein hoher Marktanteil für den MB Weinheim angenommen. Erreichbarkeit des Planstandortes Segmüller und des Bestandsstandortes XXXL Mann für Berufspendler aus Weinheim Der Standort Segmüller liegt nur ca. 1 km vom Standort XXXL Mann entfernt. Hinsichtlich der Erreichbarkeit sind Unterschiede vorhanden. Für Einpendler, welche in den Morgenstunden von Weinheim nach Mannheim pendeln, ist ein Besuch des Standortes Segmüller aufgrund der Öffnungszeiten des Einrichtungshauses ab 10:00 vormittags i.d.r. nicht möglich. Für Berufspendler, welche sich in den frühen Abendstunden von Mannheim nach Weinheim bewegen, ist dagegen der Standort XXXL Mann wesentlich interessanter als Einkaufsdestination. Für die Rückpendler ist dieser Standort günstiger erreichbar als der Standort Segmüller, da der aus Mannheim kommende Rückpendler zunächst am Kreuz B 38/K 9 (Magdeburger Straße) wenden müsste, um den Standort Segmüller zu erreichen. Für den Rückweg nach Weinheim müsste er am Kreuz B 38/L 597 (Sudetenstraße) nochmals wenden, um wieder in Richtung Weinheim fahren zu können. Demgegenüber ist der Standort XXXL Mann für Rückpendler aus Mannheim direkt anfahrbar. Im Gegensatz zum Standort Segmüller, der den eindeutigen Schwerpunkt beim langfristigen Bedarf hat, ist am Standort XXXL Mann in der Kombination mit dem EKZ Kurpfalz-Center (u.a. SB Warenhaus der Fa. real) zudem die Wahrscheinlichkeit von Mitnahmeeffekten durch Berufspendler wesentlich höher. Vergleich MB Weinheim und MB Bergstraße Der MB Bergstraße ist aufgrund der Größe und EW-Zahl deutlich größer als der MB Weinheim. Da der MB Bergstraße mit mehreren Mittelzentren eine Sonderstruktur besitzt, ist eine Untergliederung nicht zielführend, zumal der größte Möbelanbieter in diesem Gebiet mit der Fa. Jäger am Standort Birkenau an einem nicht zentralen Ort und zusätzlich noch nahe an der Gemarkungsgrenze zu Weinheim liegt. 10

11 Zur Verdeutlichung der Einkaufsbeziehungen zum Standort Segmüller aus dem MB Bergstraße und dem MB Weinheim ist in der Karte die 20 Min-PKW-Fahrzeitisochrone dargestellt. Abb Min-PKW-Isochrone um den Planstandort Benjamin-Franklin-Village in der Quelle: OpenStreetMap und Mitwirkende ( CC-BY-SA ( Bearbeitung: CIMA

12 Beim MB Weinheim liegen alle Kommunen mit insgesamt ca EW innerhalb der 20 Min-Fahrtzeitzone. Beim MB Bergstraße entfallen auf die Kommunen, welche innerhalb der 20 Min-Fahrtzeitzone liegen, ca Einwohner bzw. ca. zwei Drittel der Gesamtbevölkerung des MB Bergstraße. Die Umsatzumverteilungseffekte für den Mittelbereich Weinheim können damit etwas höher als für den Mittelbereich Bergstraße angenommen werden. Diesem Tatbestand wird in den nachfolgenden alternativen Modellrechnungen zu den Umsatzeffekten gegenüber dem Bestand in der Stadt Weinheim Rechnung getragen. Tab. 1 Kommunen des MB Bergstraße innerhalb der 20 Min-PKW-Fahrzeit-Isochrone Kommune Einwohner Bürstadt Lampertheim Birkenau Heppenheim Viernheim Bensheim Lorsch Einhausen Gesamt Einwohner MB Bergstraße insgesamt Bevölkerungsanteil innerhalb der 20 Min-PKW- Fahrzeit-Isochrone % Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2018 basierend auf Statistisches Bundesamt; Berechnungen: CIMA 12

13 Tab. 2 Kommunen des MB Weinheim innerhalb der 20 Min-PKW-Fahrzeit-Isochrone Kommune Einwohner Weinheim Hirschberg an der Bergstraße Laudenbach Hemsbach Gesamt Einwohner MB Weinheim insgesamt Bevölkerungsanteil innerhalb der 20 Min-PKW-Fahrzeit-Isochrone 100 % Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2018 basierend auf Statistisches Bundesamt; Berechnungen: CIMA Ableitung der Umsatzeffekte bei den zentrenrelevanten Randsortimenten Der Umsatz von 7,0 Mio. für die zentrenrelevanten Randsortimente wurde aus dem Marktanteilskonzept ermittelt und anhand der Flächenleistung auf Plausibilität geprüft. Der Umsatz bei den zentrenrelevanten Randsortimenten beträgt in der ca. 85,9 Mio. (vgl. Tab. 50 im Basisgutachten). Die Kaufkraft bei den Möbelrandsortimenten beträgt in der ca. 62,8 Mio. (vgl. Tab. 43). Die Handelszentralität in diesem Sortiment (Relation Umsatz zu Kaufkraft) liegt aktuell bei ca Nach Verlagerung und Neubau des Einrichtungshauses der Fa. Segmüller wird von einer leichten Steigerung der Handelszentralität der auf ca. 140 ausgegangen. Der zusätzliche Umsatz von ca. 2,0 Mio. fließt aus dem Umland zu und wurde anteilig auf die umliegenden Mittelbereiche umgelegt. Die restlichen 5,0 Mio. werden gegen Bestand in Mannheim selbst umverteilt, wobei der Umsatz der Bestandsbetriebe im Mannheim bereits heute durch erhebliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland generiert wird. Ein Teil dieser Umsätze, die bereits heute nach Mannheim fließen, werden also zu Lasten bestehender Anbieter (z.b. gegenüber XXXL Mann) in Mannheim zu Gunsten von Segmüller umgelenkt. Eine Steigerung der Handelszentralität bei den zentrenrelevanten Randsortimenten auf einen Wert von über 140 ist unrealistisch, da bei diesen Sortimenten, im Gegensatz zum Möbelkernsortiment, eine weitaus differenziertere Wettbewerbssituation mit einer Vielzahl unterschiedlicher Absatzkanäle vorhanden ist (vgl. S. 6). 13

14 Daneben befindet sich mit der Fa. XXXL Mann (inkl. Mömax) bereits ein maßgeblicher Wettbewerbsbetrieb in diesem Segment in ca. 1 km Entfernung zum Planstandort Segmüller, welche die zentrenrelevanten Randsortimente bereits heute auf ca qm VK anbietet. Alternative Modellrechnungen zu den Umsatzeffekten in der Stadt Weinheim Um die von Stadt Weinheim vorgebrachten Anregungen zur Differenzierung der Auswirkungen gegenüber dem Mittelbereich Bergstraße aufzugreifen, werden nachfolgend nochmal alternative Modellrechnung bei der Ableitung der Umsatzumverteilungseffekte bei den zentrenrelevanten Randsortimenten durchgeführt. Im Basisgutachten wurde bei den zentrenrelevanten Randsortimenten ein Marktanteil der Fa. Seegmüller von 2,0 % für MB Weinheim angenommen und daraus resultierend eine Umsatzumverteilung von 0,2 Mio. gegenüber dem Bestand im Mittelzentrum Weinheim abgeleitet. Tab. 3 Umsatzumverteilungseffekte zentrenrelevante Randsortimente (Basisgutachten) Kaufkraft in Mio. Marktanteil Segmüller Umsatz Segmüller in Mio. MB Weinheim 16,2 Mio. 2,0 % 0,32 Mio. Ist Umsatz Bestand in Mio. Umsatzumverteilung in Mio. Quote in % MZ Weinheim 13,5 Mio. 0,2 Mio. 1,5 % CIMA-Berechnungen In alternativen Modellrechnungen wird bei den zentrenrelevanten Randsortimenten ein Marktanteil von 3 % und nochmals ein maximaler Marktanteil von 5 % unterstellt. Zusätzlich wird davon ausgegangen, dass der Zusatzumsatz aus Weinheim vollständig an den Standort Segmüller fließt und keine Umsatzumlenkungen zu Lasten der bestehenden Anbieter in Mannheim stattfinden. Da bereits heute Kaufkraftzuflüsse aus Weinheim nach Mannheim vorhanden sind, entspricht dieses Szenario nicht den tatsächlichen Gegebenheiten und überzeichnet die Auswirkungen das Standortes Segmüller auf die Stadt Weinheim deutlich. 14

15 Tab. 4 Umsatzumverteilungseffekte zentrenrelevante Randsortimente (Alternativrechnung; Variante 3 % Marktanteil sowie vollständig als Umverteilungsumsatz in Ansatz gebracht) Kaufkraft in Mio. Marktanteil Segmüller Umsatz Segmüller in Mio. MB Weinheim 16,2 Mio. 3,0 % 0,49 Mio. Ist Umsatz Bestand in Mio. Umsatzumverteilung in Mio. Quote in % MZ Weinheim 13,5 Mio. 0,49 Mio. 3,6 % CIMA-Berechnungen Tab. 5 Umsatzumverteilungseffekte zentrenrelevante Randsortimente (Alternativrechnung; Variante 5 % Marktanteil sowie vollständig als Umverteilungsumsatz in Ansatz gebracht) Kaufkraft in Mio. Marktanteil Segmüller Umsatz Segmüller in Mio. MB Weinheim 16,2 Mio. 5,0 % 0,81 Mio. Ist Umsatz Bestand in Mio. Umsatzumverteilung in Mio. Quote in % MZ Weinheim 13,5 Mio. 0,81 Mio. 6,0 % CIMA-Berechnungen Wie bereits dargelegt, besitzen die alternativ berechneten Umsatzumverteilungsquoten hypothetischen Charakter, da nachweislich bereits heute Kaufkraftzuflüsse aus dem Raum Weinheim nach Mannheim (sowie auch nach Viernheim) vorhanden sind. Dies wird auch von Seiten der Stadt Weinheim selbst so gesehen, welche bereits heute von Kaufkraftabflüssen bei den zentrenrelevanten Randsortimenten an den Standort XXL Mann ausgeht. Bei den hypothetischen Modellrechnungen liegen die rechnerischen Umsatzumverteilungsquoten im Maximum bei 6 % und damit deutlich unter dem Schwellenwert von 10 %, der bei den zentrenrelevanten Sortimenten als Indiz für einen Verstoß gegen das Beeinträchtigungsverbot gesehen wird. Die in der Realität zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte gegenüber den Bestandsbetrieben in Weinheim werden niedriger ausfallen. Vergleich MB Weinheim und MB Schwetzingen Für den MB Schwetzingen wurde ein Marktanteil von 1,5 % angenommen, da der Hauptwettbewerber Möbel Höffner zum Zeitpunkt der Erhebungen einen weniger attraktiven Eindruck vermittelte. 15

16 Nach dem Umbau und der Modernisierung der Fa. Möbel Höffner in Schwetzingen wird dieser Standort in Zukunft wieder attraktiver werden. Der Marktanteil, welcher aus dem MB Schwetzingen erzielt wird, wird dann (unabhängig von der Situation in Weinheim) geringer ausfallen. Dies kann im Übrigen auch dazu führen, dass der Planumsatz am Standort Segmüller in Mannheim in der Gesamtheit niedriger ausfallen wird. 16

17 STN Frankenthal Hinsichtlich der Fragen der Stadt Frankenthal zu den methodischen Grundlagen ist auf die oben dargelegten Hinweise zu den Erhebungsgrundlagen und Untersuchungsmethodik zu verweisen. In der ergänzenden Stellungnahme der CIMA im Rahmen der 1. Anhörung der TÖBs wurde nochmals ausführlich auf die Situation speziell in Frankenthal eingegangen. Der Nonfood Discounter heißt richtigerweise Kodi und nicht Cadi (Tippfehler). Bezüglich der Verkaufsfläche der Fa. Ehrmann sind folgende Anmerkungen zu treffen: Nach Angaben der Stadt Frankenthal wird in der Baugenehmigung nur die Netto- Nutzfläche von qm angegeben. Angaben zur zulässigen Verkaufsfläche sind in der Baugenehmigung nicht vorhanden. Bei einer angenommenen Verkaufsfläche von qm VK würde sich der Anteil der Nebenflächen (Sozialräume, Büros, Lager, etc.) auf 4,4% der Gesamtnutzfläche belaufen, wobei die Nebenflächenanteil als sehr niedrig zu werten ist. Um den Anmerkungen der Stadt Frankenthal gerecht zu werden, werden die im Basisgutachten der CIMA dargelegten Umsatzeffekte nochmals mit den Werten aus der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes, welches vom Büro Isoplan erstellt wurde und von einer Verkaufsfläche von qm VK für die Fa. Ehrmann ausgeht, abgeglichen. In der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes wird für das Sortiment Einrichtungsbedarf, welche weitgehend mit dem Möbelkernsortiment identisch ist, ein Umsatz von 27,9 Mio. für die Gesamtstadt Frankenthal ausgewiesen. Dieser Wert weicht nur unwesentlich vom Wert der CIMA aus dem Basisgutachten in Höhe von 25,0 Mio. ab. In einer alternativen Modellrechnung werden die Umsatzumverteilungseffekte aus dem Basisgutachten der CIMA nochmals mit den von Isoplan ausgewiesenen Umsatzwerten berechnet. Im Basisgutachten der CIMA wird von einem verstärkten Kaufkraftzufluss aus Frankenthal in Höhe von 1,8 Mio. ausgegangen. Bei dem Ist-Umsatz in Höhe von 25,0 Mio. liegt die rechnerische Umsatzumverteilungsquote beim Möbelkernsortiment bei 7,2 % (vgl. Tab. 51). Legt man dem in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes genannten Umsatz von 27,9 Mio. beim Sortiment Einrichtungsbedarf zugrunde, liegt die rechnerische Um- 17

18 verteilungsquote bei einem verstärkten Kaufkraftzufluss aus Frankenthal von 1,8 Mio. bei 6,5 % und damit niedriger als im Basisgutachten der CIMA ausgewiesen. Bezüglich möglicher Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich (City) von Frankenthal ist festzuhalten, dass in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes durch das Büro Isoplan für den ZVB ein Einzelhandelsbestand von 142 Geschäften mit einer Verkaufsfläche von insgesamt qm VK angegeben wird. Zu einer Vorschädigung des ZVBs City werden im Gutachten von Isoplan keine Aussagen getroffen. Wie bereits in der Stellungnahme der CIMA bei der 1. Anhörung der TÖBs dargelegt, ist eine mögliche Betroffenheit des ZVBs sehr selektiv auf einige wenige Betriebe innerhalb des ZVB vorhanden, wobei die von Isoplan benannten Ankerbetriebe Metallwarenhändler Kisling und Kaufhaus Birkenmaier nur in Teilsortimenten Sortimentsüberschneidungen mit der Fa. Segmüller haben. Bei einer Gesamtverkaufsfläche im ZVB Innenstadt von qm VK entfallen ca qm VK bzw. 3,7 % der Gesamtverkaufsfläche auf die zentrenrelevanten Möbelrandsortimente. Ferner ist zu betonen, dass die rechnerische Umsatzumverteilungsquote bei den zentrenrelevanten Randsortimenten von 2 % nicht nur gegenüber dem ZVB, sondern auch gegenüber dem Standort Möbel-Ehrmann, an dem diese Sortimente ebenfalls auf ca. 800 qm VK außerhalb des ZBV Innenstadt angeboten werden, wirksam werden. Die Umsatzumverteilungsquote gegenüber dem Bestand im ZVB City werden bei max. 1 % liegen. 18

19 STN Bensheim In der ergänzenden Stellungnahme der CIMA im Rahmen der 1. Anhörung der TÖBs wurde nochmals ausführlich auf die Situation speziell in Bensheim eingegangen. Von der Stadt Bensheim wurde in der erneuten Stellungnahme die Betroffenheit, welche sich auch für die Küchenanbieter ergibt, herausgestellt. Soweit es die Betroffenheit der Küchenanbieter in Bensheim betrifft, ist auf die spezielle Lage der Stadt Bensheim im Überlappungsgebiet des Standortes der Fa. Segmüller in Weiterstadt und des Planstandort der Fa. Segmüller in Mannheim hinzuweisen (vgl. Karte 2). Aufgrund dieser Situation wird keine qualitative Veränderung des Angebotes durch den Verlagerungsstandort der Fa. Segmüller im Mannheimer Norden in kürzerer Entfernung zum Segmüller-Standort in Weiterstadt entstehen. Ferner wird bereits am gegenwärtigen Standort der Fa. Segmüller an der Seckenheimer Landstraße ein umfangreiches Küchensortiment angeboten, welches im Zuge der Verlagerung an den neuen Standort der Fa. Segmüller im Mannheimer Norden mitgenommen wird. 19

20 Abb Min-PKW-Isochrone um den Planstandort Benjamin-Franklin-Village (Mannheim) bzw. des Möbelmarktes der Fa. Segmüller in Weiterstadt Quelle: OpenStreetMap und Mitwirkende ( CC-BY-SA ( Bearbeitung: CIMA

21 STN Lorsch In der ergänzenden Stellungnahme der CIMA im Rahmen der 1. Anhörung der TÖBs wurde nochmals ausführlich auf die Situation speziell in Lorsch eingegangen. In der erneuten Stellungnahme der Stadt Lorsch werden nochmals Bedenken vorgebracht (u.a. keine vollständige Aufnahme der betroffenen Betriebe im ZVB mit Liste der betroffenen Betriebe). Bei den in der 1. STN der CIMA dargelegten Betrieben wurden alle Betriebe erfasst, welche Sortimentsüberschneidungen mit dem Vorhaben Segmüller besitzen und entsprechend gewürdigt. Die Liste der Betriebe im ZVB Lorsch, welche der CIMA zur Verfügung gestellt wurde, wurde nochmals Vor-Ort einer Prüfung unterzogen. Bei den Betrieben (außer den Betrieben, welche bereits erhoben wurden) handelt es sich um Betriebe, welche anderen Branchen zuzuordnen sind bzw. um Dienstleistungsbetriebe (z.b. NKD Textildiscounter, Schlüsseldienst, Mode-Laden, Sportfachgeschäft, usw.). Eine Betroffenheit dieser Betriebe im ZVB der Stadt Lorsch ist nicht vorhanden. Soweit es eine mögliche Betroffenheit der Fa. Gärtner betrifft, ist für die Stadt Lorsch eine vergleichbare Situation wie bei der Stadt Bensheim vorhanden, welche ebenfalls im Überlappungsgebiet der beiden Segmüller-Standorte liegt. Aufgrund dieser Lage ist die Stadt Lorsch in der Tat einer hohen Wettbewerbsintensität ausgesetzt, welche allerdings bereits heute vorhanden ist und mit dem künftigen Standort der Fa. Segmüller keine grundsätzliche Veränderung erfährt. 21

22 Tab. 6 Betroffenheit vom Planvorhabens des Einzelhandelsangebot im ZVB Lorsch Geschäft Betriebstyp Betroffenheit Unverpackt Lebensmittelfachgeschäft keine Betroffenheit Liebenswert Fachgeschäft für Oberbekleidung keine Betroffenheit Marion Schneider Fashion & Fachgeschäft für Oberbekleidung keine Betroffenheit More mit Handwerksleistungen Kinderladen Mogli Fachgeschäft für Kinderoberbekleidung keine Betroffenheit Fashion Corner Fachgeschäft für Oberbekleidung keine Betroffenheit Petras Moden am KW-Platz Fachgeschäft für Oberbekleidung keine Betroffenheit Silhouette Fachgeschäft für Stoffe/Textiles keine Betroffenheit Werken NKD Textildiscounter keine Betroffenheit Raumausstattung Dorn Raumausstattung Graf Raumausstatter in Verbindung mit Handwerksbetrieb Raumausstatter in Verbindung mit Handwerksbetrieb bei Erhebung berücksichtigt; selektive Sortimentsüberschneidung vorhanden bei Erhebung berücksichtigt; selektive Sortimentsüberschneidung vorhanden Sport Graf Sportfachgeschäft keine Betroffenheit Two in One/Dover Castle Dienstleistung (Friseur) mit Ausstellung keine Betroffenheit Antiques Deko-Artikel Buchhandlung am Kloster Buchhandlung keine Betroffenheit Postagentur Dienstleistung keine Betroffenheit Helwig Landhausmöbel Rettner & Ziegler Balkongeländer Farben Gärtner Horst Reuter Schlüsseldienst & Sicherheitstechnik La cuisine naturelle Möbelfachgeschäft; nur auf Anfrage geöffnet Dienstleistung/Handwerk Fachgeschäft für Farben und Lacke Dienstleistung Fachgeschäft für Dekorationsartikel bei Erhebung berücksichtigt; selektive Sortimentsüberschneidung vorhanden keine Betroffenheit bei Erhebung berücksichtigt; selektive Sortimentsüberschneidung nur bei Baummarkt vorhanden keine Betroffenheit bei Erhebung berücksichtigt; marginale Sortimentsüberschneidung vorhanden keine Betroffenheit La cuisine naturelle Wohlfühledung Fachgeschäft für Oberbeklei- Florale Werkstatt Blumenfachgeschäft keine Betroffenheit [ånneschd] Lebensmittelfachgeschäft keine Betroffenheit Odenwaldbike Fahrradfachgeschäft keine Betroffenheit Stoffstübchen Quelle: Erhebung CIMA 2018 Fachgeschäft für Stoffe/Textiles Werken Keine Betroffenheit 22

23 STN RP Darmstadt Nach der 1. Anhörung der TÖBs wurde auf die Anmerkungen des RP Darmstadt im Rahmen der Synopse (Zusammenstellung von Dr. Menke) eingegangen. Vom RP Darmstadt werden einige Grundsatzfragen nochmals thematisiert, welche das Vorhaben insgesamt betreffen. Soweit es die Aussagen der CIMA im Basisgutachten bzw. der ergänzenden Stellungnahme im Rahmen der 1. Anhörung der TÖBs betrifft, sind folgende ergänzende Anmerkungen zu treffen: Bei der Betrachtung der Mittelzentren in Hessen wurden nicht nur die Haushaltwaren/GKP als zentrenrelevante Randsortimente erhoben und bewertet, sondern auch die weiteren zentrenrelevanten Randsortimente wie Heimtextilien, Haus- und Tischwäsche, Bettwaren. Diese Sortimente sind auch entsprechend dargestellt. Die von der Fa. Segmüller bereit gestellte Sortimentsliste basiert auf der Warengruppensystematik des Statistischen Bundesamtes. (z.b. Wirtschaftszweig-Nr Haushalts- und Heimtextilien, Wirtschaftszweig-Nr Gardinen und Zubehör). Bei den zentrenrelevanten Sortimenten Bücher, Spielwaren, Bastelartikel, Bekleidung handelt es sich um Babyartikel, welche innerhalb des Möbelhauses als Fachabteilung vorhanden sind. Hierbei handelt es sich um sehr geringe Flächenanteile (z.b. Bücher auf 20 qm VK) in diesem Spezialsortiment. Die Sortimentsüberschneidungen mit dem Facheinzelhandel (z.b. Sortimentsbuchhandlung) sind marginal bzw. nicht vorhanden. Bei den sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten, welche nicht bei der Fa. Segmüller angeboten werden (Modefachgeschäfte, Sportfachgeschäfte oder gar Lebensmittelmärkte) ist diese Erhebung nicht erforderlich. Diese wären bei der Betrachtung von Shopping-Centern wie dem LOOP in Weiterstadt oder dem Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim notwendig, aber nicht bei einem Baumarkt oder Möbelhaus. Die Agglomerationswirkung Bauhaus und Segmüller wurde von der CIMA im Basisgutachten abgehandelt. 23