Stadt Mannheim. München Stuttgart Forchheim. Köln Leipzig Lübeck Ried(A) Projektleitung: Dipl.-Geogr. Jürgen Lein.

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1 München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Stadt Mannheim Neue Weinsteige Stuttgart T F cima.stuttgart@cima.de Markt- und Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Bau- und Gartenmarktes der Fa. Bauhaus und eines Einrichtungshauses der Fa. Segmüller am Standort Benjamin-Franklin-Village im Oberzentrum Mannheim Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Projektleitung: Dipl.-Geogr. Jürgen Lein Kultur Tourismus Projektmitarbeit: Dipl.-Geogr. Florian Gillwald Dipl.-Geogr. Philipp Schuler Stuttgart, Februar 2017

2 2017 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Die Urheberrechte und sämtliche nicht geregelten Nutzungsrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis Auftrag... 5 Teil A: Übergeordnete Rahmenbedingungen, allgemeine Standort- und Projektdaten und projektrelevante Angebotssituation Rechtliche Rahmenbedingungen Bundesweite Branchentrends bei den geplanten Einzelhandelsnutzungen Wohnen und Einrichten Baumarktspezifischer Bedarf Gartencenterspezifischer Bedarf Daten zu den geplanten Einzelhandelsnutzungen Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus Einrichtungshaus der Fa. Segmüller Standortdaten Planstandort Benjamin Franklin Village Makrostandort Mannheim Einzelhandelskennziffern Projektrelevante Angebotssituation Angebotssituation im Oberzentrum Mannheim Angebotssituation in den umliegenden zentralen Orten Angebotssituation in den weiteren Mitgliedskommunen des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg/Mannheim Weitere relevante Wettbewerber (nur Einrichtungshäuser)...57 Teil B: Markt- und Auswirkungsanalyse für den Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus Marktgebiet und Kaufkraftvolumina Marktgebiet Fa. Bauhaus Ermittlung des projektrelevanten Kaufkraftpotentials Umsatzprognose Bau- und Gartenmarkt Abgleich Prognoseumsatz mit branchenüblichen Flächenleistungen Prüfung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Bau- und Gartenmarktes der Fa. Bauhaus Kongruenzgebot...69 Seite 3

4 2.2. Beeinträchtigungsverbot Auswirkungen für das Oberzentrum Mannheim Auswirkungen gegenüber den umliegenden zentralen Orten Städtebauliches Integrationsgebot...78 Teil C: Markt- und Auswirkungsanalyse für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller Marktgebiet und Kaufkraftvolumina Marktgebiet Fa. Segmüller Ermittlung des projektrelevanten Kaufkraftpotentials Umsatzprognose Einrichtungshaus Fa. Segmüller Abgleich Prognoseumsatz mit branchenüblichen Flächenleistungen Prüfung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Einrichtungshauses der Fa. Segmüller Kongruenzgebot Beeinträchtigungsverbot Auswirkungen für das Oberzentrum Mannheim Auswirkungen gegenüber den umliegenden zentralen Orten Städtebauliches Integrationsgebot Teil D: Bewertung Gesamtvorhaben Anhang Glossar Seite 4

5 Auftrag Im September 2015 wurde die CIMA Beratung + Management GmbH, Stuttgart, von den Firmen Bauhaus und Segmüller mit der Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit der geplanten Ansiedlung eines Bau- und Gartenmarktes (Fa. Bauhaus) und eines Einrichtungshauses (Fa Segmüller) am Standort Benjamin-Franklin- Village in der Stadt Mannheim beauftragt. Die Untersuchungsinhalte und der Untersuchungsumfang wurden mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe, dem Regionalverband Metropolregion Rhein-Neckar, dem Nachbarschaftsverband Heidelberg-Mannheim und der Stadtverwaltung Mannheim abgestimmt. Auf der Grundlage einer geplanten Flächen- und Sortimentsgliederung der beiden Einzelhandelsnutzungen sind in der Verträglichkeitsanalyse u.a. folgende Aspekte zu behandeln: Einordnung der geplanten Sortimente hinsichtlich der Zentrenrelevanz der Sortimente bei Berücksichtigung der Fortschreibung des Zentrenkonzeptes der Stadt Mannheim Bewertung der Angebotssituation in den relevanten Sortimenten nach Standortlagen in der Gesamtstadt Mannheim und den weiteren Kommunen im Nachbarschaftsverband Heidelberg-Mannheim sowie in den weiteren Zentralen Orten im Umland Abgrenzung und Untergliederung der erschließbaren Einzugsgebiete für die geplanten Einzelhandelsnutzungen und Berechnung der projektrelevanten Kaufkraftvolumina Berechnung der sortimentsbezogenen Umsatzerwartungen anhand des Marktanteilkonzeptes und Abgleich mit branchenüblichen Flächenleistungen (Umsatz pro qm VK) Analyse der wirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen der geplanten Einzelhandelsnutzungen unter Zugrundelegung der relevanten planungsrechtlichen und raumordnerischen Prüfkriterien Zusammenfassende Beurteilung der städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit des Vorhabens Neben der Auswertung zahlreicher sekundärstatistischer Materialien und vorhandener Untersuchungen zur Einzelhandelssituation in der Stadt Mannheim und im regionalen Umfeld, erfolgte von Mitarbeitern der CIMA eine detaillierte Aufnahme und Bewertung der projektrelevanten Angebotsstruktur sowohl in der Gesamtstadt Mannheim, wie auch in den vom Vorhaben betroffenen Kommunen im näheren und weiteren Umland durch eine sortimentsgenaue Erhebung der relevanten Anbieter. Seite 5

6 Da zwischen den Nutzungskomponenten Bau- und Gartenmarkt bzw. Einrichtungshaus deutliche Unterschiede hinsichtlich der Kundenzielgruppen und der räumlichen Marktaustrahlung vorhanden sind, wurde in Abstimmung mit den Auftraggebern eine getrennte Behandlung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen vereinbart. In Teil A werden die allgemeinen Standort- und Projektdaten sowie Rahmenbedingungen dargestellt, welche für beide Nutzungskomponenten von Bedeutung sind. Ferner wird in diesem Teil die projektrelevante Angebotssituation aufbereitet, da einige Sortimente sowohl im Bauund Gartenmarkt der Fa. Bauhaus wie auch im Einrichtungshaus der Fa. Segmüller vertreten sind. In Teil B werden die marktrelevanten Daten für den Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus aufbereitet und die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen untersucht. In Teil C werden die marktrelevanten Daten für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller aufbereitet und die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen untersucht. In Teil D erfolgt eine Bewertung des Gesamtvorhabens und möglicher Agglomerationseffekte. Seite 6

7 Teil A: Übergeordnete Rahmenbedingungen, allgemeine Standort- und Projektdaten und projektrelevante Angebotssituation Seite 7

8 1. Rechtliche Rahmenbedingungen Für die geplante Ansiedlung des Bau- und Gartenmarktes der Fa Bauhaus und des Einrichtungshauses der Fa. Segmüller am Standort Benjamin-Franklin-Village in der Stadt Mannheim ist im Rahmen des Genehmigungsverfahrens eine Prüfung der wirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens erforderlich. Die Verträglichkeitsprüfung erfolgt unter Berücksichtigung der speziellen Vorgaben des Landes Baden-Württemberg bzgl. der Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe bei Berücksichtigung der obergerichtlichen Rechtsprechung. Als relevante Rechtsvorschriften bzw. planerische Leitlinien sind anzuführen: Das BauGB und speziell die Regelung in 11 Abs. 3 BauNVO, in der Aussagen zur Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben getroffen werden. Der Landesentwicklungsplan 2002 Baden-Württemberg, in dem die Ziele zur Landesentwicklung als rechtsverbindliche Vorgaben formuliert sind (Plansätze unter 3.3.7). Die Vorgaben des einheitlichen Regionalplans Rhein Neckar (insbesondere Kap. 1.7 Einzelhandelsgroßprojekte Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe ). Die Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten - Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass) vom 21. Februar 2001, in der eine inhaltliche Vertiefung hinsichtlich der Zulässigkeit von Einzelhandelsgroßprojekten vorgenommen wird. Als wesentliche raumordnerische Kernregelungen sind das Konzentrationsgebot, das Kongruenzgebot, das Beeinträchtigungsverbot und das städtebauliche Integrationsgebot zu nennen. Das zentralörtliche Versorgungskonzept der Metropolregion Rhein-Neckar und das Zentrenkonzept der Stadt Mannheim, das sowohl die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche als auch die Mannheimer Sortimentsliste beinhaltet. Das Leitbild Versorgung durch den Einzelhandel des Flächennutzungsplanes vom Nachbarschaftsverband Heidelberg-Mannheim. Seite 8

9 2. Bundesweite Branchentrends bei den geplanten Einzelhandelsnutzungen Zur marktbezogenen Einordnung der Planvorhaben werden im Folgenden die wesentlichen Einzelhandelsentwicklungen und Trends in den projektrelevanten Sortimenten kurz dargelegt Wohnen und Einrichten Die Umsatzentwicklung im Möbeleinzelhandel ist im Zeitraum von 2005 bis 2014 leicht ansteigend verlaufen. Der Gesamtumsatz ist dabei absolut von 29,50 Mrd. auf 31,50 Mrd. gestiegen; prozentual bedeutet dies eine Umsatzsteigerung in Höhe von ca. 7 %. Seit dem Krisenjahr 2009 ist eine stabile Umsatzentwicklung im Möbeleinzelhandel zu verzeichnen. Abb. 1 Bruttoumsatz im Möbelhandel in Deutschland in Mrd. 40,00 35,00 30,00 30,40 29,70 29,70 29,50 30,40 29,80 29,70 29,40 29,90 30,70 31,40 31,05 31,50 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0, Quelle: EHI handelsdaten.de, Bearbeitung: CIMA 2016 Die Flächenentwicklung im Möbeleinzelhandel ist in der Vergangenheit durch einen Verkaufsflächenzuwachs geprägt. Die Verkaufsfläche im Möbeleinzelhandel in Deutschland ist seit dem Jahr 2005 von ca qm auf ca qm im Jahr 2014 (vgl. Tab. 3) angestiegen, welches einem Zuwachs von annähernd 5 % entspricht. Im Wesentlichen ist das Flächenwachstum auf die gestiegenen Anforderungen an eine attraktive Warenpräsentation und auf die zunehmende Auswahl vor Ort mit einer diversifizierten Zielkundenansprache (Exklusives Wohnen, Junges Wohnen etc.) zurückzuführen. Seite 9

10 Der Möbeleinzelhandel ist wie die Einzelhandelslandschaft insgesamt durch starke Konzentrationsprozesse geprägt, welche sich anhand der Anzahl der Unternehmen nach Umsatzgrößenklassen zeigen. So konzentrierten im Jahr 2014 die 21 Unternehmen aus der Umsatzgrößenklasse von über 100 Mio., welche ca. 0,2 % der Einzelhandelsunternehmen für Wohnmöbel darstellen, ca. 53 % des Gesamtumsatzes im Einzelhandel mit Wohnmöbeln auf sich. Tab. 1 Anzahl der Unternehmen und Umsatz nach Umsatzgrößenklassen für den Einzelhandel mit überwiegend Wohnmöbeln (WZ 47591) im Jahr 2014 Umsatzklasse Euro Anzahl Unternehmen Anteil in % Umsatz in Tsd. Anteil in % < ,1 % ,1 % Mio ,5 % ,3 % 1 2 Mio ,1 % ,5 % 2-5 Mio ,3 % ,9 % 5 10 Mio ,6 % ,7 % Mio ,2 % ,6 % Mio. 59 0,6 % ,5 % Mio. 40 0,4 % ,5 % > 100 Mio. 21 0,2 % ,9 % Gesamt % % Quelle: BVDM - Bundesverband des Deutschen Möbel-, Küchen- und Einrichtungsfachhandels nach Angaben des Statistischen Bundesamtes; Bearbeitung CIMA 2016, leichte Rundungsdifferenzen möglich Unter den 10 umsatzstärksten Unternehmen im Möbeleinzelhandel in Deutschland stellt die Fa. Ikea mit einem Umsatz von ca. 4,4 Mrd. den eindeutigen Spitzenreiter dar. Die wachsende Bedeutung des Onlinehandels zeigt sich, da die Fa. Amazon mit einem Umsatz von ca. 400 Mio. bereits auf Platz 10 der umsatzstärksten Möbeleinzelhändler rangiert. Seite 10

11 Abb. 2 Umsätze der 10 führenden Unternehmen im Möbelhandel in Deutschland (2015) in Mio. Ikea Deutschland Höffner/Möbel Kraft XXXLutz-Gruppe Roller/Tejo Otto Group Poco Porta Dänisches Bettenlager Segmüller Amazon Quelle: EHI handelsdaten.de, Bearbeitung: CIMA 2016 Bei der Entwicklung der Vertriebswege im Möbeleinzelhandel in den Jahren 2009 bis 2014 zeigt sich, dass insbesondere der Versandhandel bedingt durch den zunehmenden Onlinehandel seinen Marktanteil deutlich steigern konnte. Tab. 2 Entwicklung der Vertriebswege im Möbeleinzelhandel 2009 bis 2014 Vertriebsweg Umsatz in Mrd. Marktanteil in % Fachhandel 22,90 24,23 78,0 76,9 Versandhandel 1,55 2,10 4,3 6,7 BBO-/PBS-Fachhandel 1,27 1,68 5,3 5,3 Bau-, Heimwerker- und Gartenmärkte SB-Warenhäuser/ Verbrauchermärkte 1,05 1,00 3,5 3,1 0,35 0,37 1,2 1,2 Kauf- und Warenhäuser 0,02 0,01 0,1 0,1 Sonstige Anbieter (Handwerk, Großhandel, branchenfremd) 2,13 2,13 7,6 6,8 Gesamt 29,27 31, Quelle: BBE-Möbelatlas 2015, BBE Handelsberatung München; Bearbeitung: CIMA 2016; Rundungsdifferenzen möglich Seite 11

12 Bei der Entwicklung der Betriebstypen im Möbeleinzelhandel in den Jahren 2005 bis 2014 wird deutlich, dass vorrangig die Bereiche Junges Wohnen, SB/Discount sowie die Küchenfachmärkte ein vergleichsweise starkes Wachstum bei der Anzahl der Standorte sowie bei den Verkaufsflächen vorweisen. Demgegenüber verlief die Entwicklung bei den sog. Vollsortimentern (traditionelle Möbelhäuser) und bei den Anbietern mit einem Design-/ Hochwertangebot deutlich rückläufig. Für den Betriebstyp Wohnkaufhaus ist eine Zunahme der Standorte von 186 im Jahr 2005 auf 210 im Jahr 2014 sowie einer Zunahme der Verkaufsfläche von ca. 17 % zu verzeichnen gewesen. Tab. 3 Entwicklung der Betriebstypen im Möbeleinzelhandel von 2005 bis 2014 Betriebstyp Anzahl der Standorte nach Betriebstyp VK nach Betriebstyp Differenz Differenz Junges Wohnen ,0 % SB/Discount ,8 % Vollsortiment ,1 % Wohnkaufhaus ,4 % Küchenfachmarkt ,2 % Küchenfachgeschäft ,3 % Design- /Hochwertstudio ,0 % Spezialisten & Co ,7 % Gesamt ,1 % Quelle: BBE-Möbelatlas 2015, BBE Handelsberatung München; Bearbeitung: CIMA 2016 Seite 12

13 Neben ausgeprägten Firmenkonjunkturen zeichnet sich auch im Möbelhandel ein Betriebstypenwandel ab. Wie in vielen anderen Märkten kann auch im Einzelhandel für Einrichtung und Zubehör beobachtet werden, dass Anbieter ohne klares Profil Marktanteile verlieren und Anbieter mit einer klaren Profilierung Marktanteile hinzugewinnen. Eine Profilierung über den Preis erreichen bspw. Möbel-Discounter. Während der Preisvorteil klar darstellbar ist, ist die Darstellung eines Leistungsvorteils komplexer und kann verschiedene Ausprägungen haben, bspw. über einen qualitativen Vorteil (hochwertige Verarbeitung, Design etc.). Studios und Spezialisten können hierbei zum Beispiel Leistungsvorteile wie Beratung, Service, Exklusivität, Sortimentstiefe oder Lifestyle in den Vordergrund rücken. Hinsichtlich der Vertriebswege im Segment Home & Interior ist in den letzten Jahren ein weiterer Strukturwandel zu verzeichnen gewesen. Bei einzelnen Sortimenten wie z.b. Gardinen/ Deko-Stoffe wird von einer positiven Entwicklung der Vertriebsschiene Baumarkt ausgegangen. Selbiges gilt für Baumärkte und SB-Warenhäuser im Sortiment Küchenmöbel sowie für Versender bei Lampen/ Leuchten. Seite 13

14 2.2. Baumarktspezifischer Bedarf Die Anzahl der Bau- und Heimwerkermärkte ist seit den 80er Jahren in Deutschland rasant angestiegen und fand im Jahr 1998 seinen Höhepunkt mit Betrieben. Seitdem ist ein stetiger Rückgang der Betriebsanzahl zu beobachten, so dass es im Jahr 2014 nur noch ca Betriebe waren. Durch die Insolvenz der Praktiker AG als Dachgesellschaft u.a. der Baumarktketten Praktiker und Max Bahr hat sich die Betriebsanzahl insgesamt noch einmal deutlich reduziert, da nicht für alle Märkte neue Betreiber gefunden werden konnten. Abb. 3 Anzahl der Bau- und Heimwerkermärkte in Deutschland absolut Quelle: EHI handelsdaten.de, Bearbeitung: CIMA Unabhängig von der abnehmenden Betriebsanzahl nimmt die Gesamtverkaufsfläche der Bauund Heimwerkermärkte weiterhin zu. Seit dem Jahr 2000 ist die durchschnittliche Verkaufsflächengröße pro Markt von ca qm auf ca qm angestiegen. Bei Neuansiedlungen werden auch Verkaufsflächen von ca qm überschritten, so dass der Trend der Verkaufsflächenvergrößerung weiterhin anhält. Seite 14

15 Abb. 4 Gesamtverkaufsfläche der Bau- und Heimwerkermärkte in Deutschland (in Tsd. Quadratmetern) Quelle: EHI handelsdaten.de, Bearbeitung: CIMA 2.3. Gartencenterspezifischer Bedarf In den Jahren 2003 bis 2013 ist ein deutlicher Anstieg der Gesamtverkaufsfläche der 20 größten Unternehmen im Gartenmarktsegment von ca. 3,7 Mio. qm VK auf ca. 6,6 Mio. qm VK zu beobachten, welches einem Verkaufsflächenzuwachs von ca. 78 % innerhalb von 10 Jahren entspricht. Abb. 5 Gesamtverkaufsfläche der 20 größten Unternehmen im Gartenmarktsegment in Deutschland (in Millionen Quadratmeter) 2003 bis ,00 7,00 6,00 5,94 6,07 6,24 6,50 6,62 6,64 5,00 4,00 3,72 3,75 4,21 4,38 4,70 3,00 2,00 1,00 0, Quelle: EHI handelsdaten.de, Bearbeitung: CIMA Seite 15

16 Im Gegensatz dazu ist der Umsatz im Gartenmarktsegment insgesamt im Zeitraum von 2004 bis 2014 lediglich von ca. 17,15 Milliarden auf ca. 18,05 Milliarden (entspricht einem Anstieg um ca. 5 %) gestiegen, so dass die starke Flächenexpansion bei der Umsatzentwicklung nur eine untergeordnete Rolle gespielt hat. Konnte bis zum Jahr 2012 ein stetig ansteigender Bruttoumsatz verzeichnet werden, erfolgte im Jahr 2013 aufgrund der Insolvenz der Praktiker AG ein deutlicher Umsatzrückgang. Die verbleibenden Unternehmen konnten u.a. durch Übernahme der ehemaligen Praktiker-Filialen (z.b. durch die Fa. Hagebau) das frei gewordene Umsatzpotential weitestgehend binden, so dass im Jahr 2014 der Bruttoumsatz in etwa wieder das Niveau von 2011 erreichte. Bei einem Flächenzuwachs von ca. 78 % der 20 größten Unternehmen im Gartenmarktsegment in Deutschland und einem gleichzeitigen Umsatzzuwachs von ca. 5 % im Gartenmarktsegment insgesamt wird deutlich, dass die Flächenproduktivität in diesem Segment in jüngerer Vergangenheit deutlich abgenommen hat. Bei einer differenzierten Betrachtung der Umsatzanteile lässt sich eine Verschiebung innerhalb der Segmente beobachten, in dem der anteilige Umsatz von Gartenhardware (Gartenmöbel etc.) leicht zunimmt und der Umsatzanteil von lebendem Grün entsprechend anteilig abnimmt. Abb. 6 Bruttoumsatz im deutschen Gartenmarktsegment von 2004 bis 2014 (in Mrd. ) 20,00 18,00 17,29 17,28 17,15 17,21 17,14 17,55 17,77 17,24 17,80 18,07 18,19 17,07 18,05 16,00 14,00 12,00 11,81 11,78 11,88 11,93 11,74 11,78 11,86 11,41 11,50 11,76 11,93 11,14 11,69 10,00 8,00 6,00 5,49 5,50 5,28 5,28 5,39 5,77 5,91 5,82 6,30 6,31 6,26 5,93 6,36 4,00 2,00 0, Bruttoumsatz insgesamt Bruttoumsatz mit lebendem Grün Bruttoumsatz mit Gartenhardware Quelle: EHI handelsdaten.de, Bearbeitung, Bearbeitung: CIMA Seite 16

17 3. Daten zu den geplanten Einzelhandelsnutzungen 3.1. Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus Für den geplanten Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus wird eine Gesamtverkaufsfläche von qm angegeben (inkl. Windfang, Kassenzone, Service- und Dienstleistungsflächen und Bistro). Die detaillierte Sortiments- und Verkaufsflächengliederung ist als Anhang beigefügt. Innerhalb des Gesamtobjektes ergibt sich folgende Gliederung (inkl. Windfang, Kassenzone, Service- und Dienstleistungsflächen und Bistro): Bau- und Heimwerkermarkt (Warmhalle): qm Gartenmarkt (Warmhalle): qm Gartenmarkt (Freifläche überdacht): qm Gartenmarkt (Freifläche nicht überdacht): qm Baustoff Drive in (Kalthalle) und Gartenhausausstellung: qm. Der bestehende Standort der Fa. Bauhaus an der Spreewaldallee wird nach Realisierung des Neustandortes von der Fa. Bauhaus nicht weiterbetrieben. 1 Die max. zulässige Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente ist auf 800 qm VK festgesetzt. Die Einordnung der Sortimente hinsichtlich der Zentrenrelevanz erfolgte auf Basis des im Zentrenkonzeptes der Stadt Mannheim ausgewiesenen Sortimentsliste (vgl. Anhang). Das Sortiment Leuchten ist im Zentrenkonzept der Stadt Mannheim nicht zentrenrelevant. Das Sortiment Teppiche wird nach Angaben der Stadt Mannheim in Zuge der Fortschreibung des Zentrenkonzeptes künftig den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Um eine Vergleichbarkeit mit der Sortimentsgliederung aus dem Zentrenkonzept der Stadt Mannheim zu gewährleisten sowie eine Basis für die Ableitung der sortimentsbezogenen durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben zu schaffen, wurden die von der Fa. Bauhaus genannten Einzelsortimente wie folgt zusammengefasst: 1 Bzgl. einer möglichen Nachnutzung für die Bestandverkaufsfläche (ca qm) liegen keine noch keine näheren Informationen vor. Seite 17

18 Tab. 4 Zuordnung der Sortimentsstruktur Fa. Bauhaus nach Hauptsortimenten Sortimente Bauhaus Zuordnung durch CIMA VK in qm Eisenwaren Baumarkt Kernsortiment 538 Werkzeuge Baumarkt Kernsortiment 305 Maschinen und Zubehör Baumarkt Kernsortiment 321 Fliesen Baumarkt Kernsortiment 448 Bauchemie Baumarkt Kernsortiment 187 Bauelemente Baumarkt Kernsortiment 702 VK Summen Elektroinstallation Baumarkt Kernsortiment Farben, Pinsel Farben/Lacke/Tap./Bodenbel. 684 Tapeten Farben/Lacke/Tap./Bodenbel. 272 Kleber Farben/Lacke/Tap./Bodenbel. 55 Teppich/Auslegware Farben/Lacke/Tap./Bodenbel Bad Ausstattung Bad/Sanitär 428 Wannen/Porzellan Bad/Sanitär 233 Sanitärinstallation Bad/Sanitär 768 Bäderwelt Bad/Sanitär Baustoffe Baustoffe Dämmstoffe Baustoffe 930 Leisten/Paneele/Parkett/Profilholz Baustoffe Arbeitsplatten/Tischlerplatten Baustoffe Bemerkung CIMA Zusammengefasst zum Sortiment Eisenwaren/Werkzeuge, etc.; Zusammengefasst zum Sortiment Farben/Lacke/Tapeten/Bodenbeläge (inkl. Teppiche) Zusammengefasst zu Bad und Sanitär Zusammengefasst zu Baustoffe Regale, Möbelbau, Aufbewahrung Baumarkt Randsortiment 394 Zusammengefasst als Randsortimente Baumarkt, Kfz Zubehör Baumarkt Randsortiment Pro-Kopf-Ausgabe anteilig berücksichtigt, da nicht vergleichbar mit Möbel- oder Kfz-Fachmarkt Wohnraumleuchten Lampen und Leuchten 408 Außenleuchten/techn. Licht Lampen und Leuchten Summe Baumarkt Zusammengefasst zu Lampen und Leuchten Seite 18

19 Sortimente Bauhaus Zuordnung durch CIMA VK in qm Garten Hartware Gartencenter Pflanzen Gartencenter Gartenmöbel/Grills Gartencenter Gartenhaus Gartencenter 250 VK Summen Summe Gartencenter Gardinen Zubehör Haus- und Heimtextilien Bemerkung CIMA Zusammengefasst als Gartencenterbedarf (inkl. Freiflächen); ohne Schnittblumen Haushaltswaren HHW/GPK/Kunst 112 Zusammengefasst zu Haushaltwaren, GPK, Kunstgegenstände Kunst Bilder Basteln HHW/GPK/Kunst (inkl. Bastelbedarf) Fahrradzubehör Sonstige Summe Randsortimente zentrenrelevant DL, Gastro, Kassenzone etc. DL, Gastro, Kassenzone etc insgesamt Quelle: Zusammenstellung CIMA nach Angaben der Fa. Bauhaus Pro-Kopf Ausgabe anteilig berücksichtigt, nicht vergleichbar mit Fahrrad-Fachmarkt Seite 19

20 3.2. Einrichtungshaus der Fa. Segmüller Für das geplante Einrichtungshaus der Fa. Segmüller wird eine Gesamtverkaufsfläche von qm angegeben. Die Sortiments- und Verkaufsflächengliederung ist in der folgenden Tabelle 5 beschrieben. Der bestehende Standort der Fa. Segmüller an der Seckenheimer Landstraße wird nach Realisierung des Neustandortes geschlossen. Um eine Vergleichbarkeit mit der Sortimentsgliederung aus dem Zentrenkonzept der Stadt Mannheim zu gewährleisten sowie eine Basis für die Ableitung der sortimentsbezogenen durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben zu schaffen, wurden die von der Fa. Segmüller genannten Einzelsortimente wie in der nachfolgenden Tabelle dargestellt zusammengefasst. Die max. zulässige Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente ist auf qm VK festgesetzt. Zur Gewährleistung der notwendigen Flexibilität wurde vereinbart, dass bei den zentrenrelevanten Sortimenten innerhalb eines Verkaufsflächenkorridors von qm VK bis qm VK jeweils die obere sortimentsbezogene Verkaufsflächengröße ermittelt wird, bei der von einer städtebaulichen Verträglichkeit auszugehen ist. In der Summe aller zentrenrelevanten Sortimente darf die max. zulässige Verkaufsfläche von qm VK nicht überschritten werden. Seite 20

21 Tab. 5 Zuordnung der Sortimentsstruktur Fa. Segmüller nach Hauptsortimenten Sortimente Segmüller Zuordnung durch CIMA VK in qm Wohnmöbel (inkl. Küchen) Möbel Kernsortiment Matratzen und Lattenroste Möbel Kernsortiment Holz-, Kork-, Flecht- und Korbwaren VK Summen Möbel Kernsortiment Tapeten und Bodenbeläge Tapeten/Bodenbel./Teppiche Lampen Lampen und Leuchten Kfz-Zubehör (u.a. Kindersitze) Pflanzen/Anstrichmittel Summe nicht zentrenrelevante Sortimente sonst. Sortimente, nicht zentrenrelevant sonst. Sortimente, nicht zentrenrelevant Bemerkung CIMA Zusammengefasst zum Hauptsortiment Möbel (inkl. Küchen) 500 Zusammengefasst als sonstige Sortimente ; Pro-Kopf Ausgabe entspricht anteilig den nicht zentrenrel. Sortimenten eines Babyfachmarktes Haushaltstextilien Haus- und Heimtextilien 990 Zusammengefasst zu Haus- und Heimtextilien (inkl. Heimtextilien Haus- und Heimtextilien Bettwaren) Elektrokleingeräte HHW/GPK/Kunst 100 GPK HHW/GPK/Kunst 200 Haushaltswaren HHW/GPK/Kunst Kunstgegenstände HHW/GPK/Kunst Bücher Sonstige 20 Schreib/Papierwaren Sonstige 50 Ton- und Bildträger Sonstige 20 Spielwaren, Bastelartikel Sonstige 100 Bekleidung Sonstige Summe zentrenrelevante Randsortimente * * Insgesamt Zusammengefasst zu Haushaltswaren/GPK, Kunstgegenstände Zusammengefasst als sonstige Sortimente ; Pro-Kopf- Ausgabe entspricht anteilig den zentrenrel. Sortimenten eines Babyfachmarktes Summenbildung nicht sinnvoll max qm zulässig Quelle: Zusammenstellung CIMA nach Angaben der Fa. Segmüller; die Verkaufsflächen bei den zentrenrelevanten Randsortimenten stellen jeweils die Obergrenzen, bezogen auf einen Verkaufsflächenkorridor bis qm, dar. In der Summe ist bei den zentrenrelevanten Randsortimenten eine Verkaufsfläche von max qm zulässig. Seite 21

22 4. Standortdaten 4.1. Planstandort Benjamin Franklin Village Der Standortbereich Benjamin Franklin Village im Norden der Stadt Mannheim stellt eine der wesentlichen Konversionsflächen im Stadtgebiet von Mannheim dar. Hinsichtlich der Flächenverfügbarkeit sowie der verkehrsbezogenen Rahmenbedingungen (Lage an der B 38) ist eine hohe Standorteignung für die vorgesehenen großflächigen Einzelhandelsnutzungen zu konstatieren. Bei den geplanten Einzelhandelsnutzungen handelt es sich um Betriebsformen, welche dem Kernsortiment Einrichten und Zubehör und damit dem langfristigen Bedarf zuzuordnen sind. Für eine erste Grobeinschätzung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Gesamtvorhabens ist auf die spezielle Konstellation, welche sich durch die räumliche Nähe zu den Einzelhandelsschwerpunkten in Mannheim-Vogelstang (u.a. Standort XXXL Mann Mobilia und Bestandsstandort der Fa. Bauhaus an der Spreewaldallee) und in der hessischen Nachbarstadt Viernheim (u.a. Rhein-Neckar-Zentrum als regional bedeutsames Einkaufszentrum mit über qm VK sowie weiteren Fachmarktnutzungen, inkl. Standort der Fa. Bauhaus im Standortumfeld des Rhein-Neckar-Zentrums) ergibt, hinzuweisen. Aufgrund der bestehenden Einzelhandelsstruktur im Mannheimer Norden und im angrenzenden Viernheim sind bereits heute ausgeprägte Kundenbeziehungen innerhalb der Metropolregion Rhein-Neckar an diese regional bedeutsamen Einzelhandelsstandortlagen vorhanden. Für die geplanten Einzelhandelsnutzungen Bau- und Gartenmarkt sowie Einrichtungshaus am Standort Benjamin Franklin Village sind damit keine völlig neuen Kundenströme innerhalb der Metropolregion zu erwarten, zumal es sich sowohl bei der Fa. Bauhaus als auch bei der Fa. Segmüller um innerstädtische Standortverlagerungen handelt und der Standort der Fa. Segmüller an der Seckenheimer Landstraße zukünftig nicht mehr durch Einzelhandel genutzt wird. Bei den vorgesehenen Verkaufsflächengrößen ist allerdings von einer Intensivierung der regionalen Kundenverflechtungen auszugehen. Daneben ist aufgrund der vorhandenen Wettbewerbskonstellation von erheblichen Umverteilungseffekten zwischen den betriebstypengleichen Angebotsformen Einrichtungshaus und Bau- und Gartenmarkt am Standort Benjamin Franklin Village mit dem Standort XXXL Mann Mobilia sowie den bestehenden Standorten der Fa. Bauhaus zu rechnen. Seite 22

23 Abb. 7 Lage der Bestandsstandorte sowie der Konversionsfläche Benjamin Franklin Village in der Stadt Mannheim und Lage zu den regionalen Einzelhandelsschwerpunkten Mannheim Vogelstang und Rhein-Neckar-Zentrum Viernheim (schematische Darstellung) Rhein-Neckar-Zentrum MA-Vogelstang: u.a. XXXL Mann Mobilia, Bauhaus Quelle: OpenStreetMap und Mitwirkende ( CC-BY-SA ( Bearbeitung: CIMA Makrostandort Mannheim Die Stadt Mannheim ist im LEP 2002 als Oberzentrum ausgewiesen. Die Stadt Mannheim verfügt über ca Einwohner und liegt im Nordwesten von Baden-Württemberg an der Grenze zu Rheinland-Pfalz und Hessen. Der landesplanerisch definierte Mittelbereich Mannheim umfasst neben dem Stadtkreis Mannheim die Nahbereiche Edingen-Neckarhausen, Ladenburg, Heddesheim und Ilvesheim. Die Stadt Mannheim ist zusammen mit der Stadt Ludwigshafen als Doppelzentrum ausgewiesen und bildet den Arbeitsplatz- und Dienstleistungsschwerpunkt in der Metropolregion Rhein- Neckar. Dabei sind nach dem LEP 2002 Verflechtungen von Gemeinden in Hessen, Rheinland- Pfalz und Baden-Württemberg mit dem Oberzentrum Mannheim/ Ludwigshafen am Rhein zu berücksichtigen. 2 Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: (Basis Zensus 2011) Seite 23

24 Abb. 8 Lage der Stadt Mannheim in der Metropolregion Rhein-Neckar Quelle: Einheitlicher Regionalplan Region Rhein-Neckar 2013; Bearbeitung: cima Einzelhandelskennziffern Mit einem regionalen Kaufkraftkoeffizienten (bezogen auf die einzelhandelsrelevante Kaufkraft) von 100,3 liegt die Stadt Mannheim beim Bundesdurchschnitt von 100 (Indexwert). Im regionalen Vergleich liegt der Wert für das Oberzentrum Mannheim in etwa beim Wert für das Oberzentrum Heidelberg und über dem Wert für das Oberzentrum Ludwigshafen. Bei den umliegenden Mittelzentren (z.b. Weinheim) liegen die Kaufkraftkennziffern z.t. deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Seite 24

25 Abb. 9 Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich Mannheim 100,3 Ludwigshafen 97,5 Viernheim 102,1 Schwetzingen 106,4 Heidelberg 100,6 Weinheim 110, Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015 Mit einer Zentralitätskennziffer (Relation Umsatz zu Kaufkraft) von 143,7 besitzt das Oberzentrum Mannheim eine hohe Handelszentralität, d.h. es liegt ein deutlicher Kaufkraftzufluss von außerhalb der Stadt vor. Im regionalen Vergleich verzeichnen die umliegenden Städte Viernheim und Schwetzingen deutlich höhere Zentralitätskennziffern, welche allerdings auf die Sonderstrukturen in Viernheim (u.a. Rhein-Neckar-Zentrum mit ca qm VK) und in Schwetzingen (u.a. Möbel Höffner und Fa. Hornbach in Gewerbegebiet Zündholz) zurückzuführen sind. Abb. 10 Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich Mannheim 143,7 Ludwigshafen 113,1 Viernheim 180,9 Schwetzingen 170,1 Heidelberg 127,5 Weinheim 107, Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015 Seite 25

26 5. Projektrelevante Angebotssituation Der Untersuchungsumfang wurde mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe, dem Regionalverband Metropolregion Rhein-Neckar, dem Nachbarschaftsverband Heidelberg-Mannheim und der Stadtverwaltung Mannheim abgestimmt. Für das Gebiet des gemeinsamen Flächennutzungsplanes des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg/Mannheim wurde von Seiten der oben angeführten Institutionen eine flächendeckende Berücksichtigung aller Gemeinden im Verbandsgebiet gefordert. Für die Darstellung der projektrelevanten Angebotssituation wurde folgende Vorgehensweise vorgenommen: Zielorientierte Auswertung des Zentrenkonzeptes der Stadt Mannheim Aktualisierung der projektrelevanten Daten zur Angebotsstruktur in der Gesamtstadt Mannheim Aufnahme der projektrelevanten Daten zur Angebotsstruktur in allen weiteren Kommunen des Gebietes des gemeinsamen Flächennutzungsplanes des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg/Mannheim Aufnahme und Bewertung der projektrelevanten Daten zur Angebotsstruktur in den weiteren umliegenden Zentralen Orten, welche durch das Vorhaben in Mannheim betroffen sein können Für das Sortiment Einrichten und Zubehör, welches für die Fa. Segmüller von Relevanz ist, erfolgte zusätzlich eine Berücksichtigung der Angebotssituation in den Zentralen Orten im weiteren Umland (z.b. weitere Mittelzentren im MB Bergstraße, MZ Worms, MZ Frankenthal) Für die Aufnahme und Bewertung der projektrelevanten Angebotsstruktur wurden folgende Kriterien zugrunde gelegt: Sortimentsgenaue Aufnahme der projektrelevanten Verkaufsflächen im Untersuchungsgebiet (inkl. Berücksichtigung der Fachabteilungen bei den sortimentsübergreifenden Angebotsformen wie den innerstädtischen Kauf- und Warenhäusern) durch Mitarbeiter der CIMA im 4. Quartal 2015 bis 1. Quartal Ausweisung der projektrelevanten Verkaufsflächen und Umsätze nach Standortbereichen, wobei eine Differenzierung nach den zentralörtlichen Versorgungskernen, zentralen Versorgungsbereichen/Innenstadt sowie dem restlichen Stadtgebiet erfolgte. Die räumliche Zuord- Seite 26

27 nung der Betriebe nach Standortbereichen erfolgte bei den Kommunen, bei denen kein Einzelhandelskonzept recherchiert werden konnte, im Rahmen der Vor-Ort-Erhebungen. Darstellung der gegenwärtigen Marktposition der jeweiligen Kommune bei den projektrelevanten Sortimenten 5.1. Angebotssituation im Oberzentrum Mannheim Die Daten zum Verkaufsflächenstand sind in der nachfolgenden Tabelle sortimentsbezogen in der räumlichen Verteilung nach Standortlagen ausgewiesen. Nachrichtlich ist auf die Erweiterung des Einrichtungshauses der Fa. XXXL Mann Mobilia um den Möbelmarkt Mömax hinzuweisen (zum Zeitpunkt der Erhebungen im Bau). Dieser Markt ist in den nachfolgenden Daten nicht enthalten, wird aber bei der Einordnung der Auswirkungen, welche durch das Vorhaben der Fa. Segmüller zu erwarten sind, berücksichtigt. In der Gesamtstadt Mannheim wurden insgesamt ca qm VK in den projektrelevanten Sortimenten erhoben. In der räumlichen Verteilung nach Standortlagen 3 entfallen auf die Innenstadt (ZVB und angrenzende Bereiche) auf die ZVBs in den Stadtteilzentren (B-Zentren) auf die sonstigen Standortlagen ca qm VK ca qm VK ca qm VK. Tab. 6 Verkaufsfläche bei den projektrelevanten Sortimenten in der Gesamtstadt Mannheim nach Standortlagen Mannheim Gesamtstadt Innenstadt ZVBs (B- Zentren) sonstige Standorte Gesamtstadt Sortimente VK in qm VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht-zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/HHW Kunst/Wohnaccessoires Babybedarf Summe zentrenrelevante Sortimente Insgesamt Quelle: CIMA-Erhebungen 2015/ Die räumliche Zuordnung nach ZVBs erfolgte auf Basis der Angaben im Zentrenkonzept der Stadt Mannheim Seite 27

28 In der Mannheimer Innenstadt, welche neben dem ZVB Innenstadt auch weitere Teile der Innenstadt umfasst, wurden folgende Verkaufsflächendaten erhoben. Tab. 7 Verkaufsfläche bei den projektrelevanten Sortimenten in der Innenstadt Mannheim Innenstadt Mannheim ZVB Restliche Innenstadt Innenstadt Gesamt Sortimente VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht-zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/HHW Kunst/Wohnaccessoires Babybedarf Summe zentrenrelevante Sortimente Insgesamt Quelle: CIMA-Erhebungen 2015/2016 In der Innenstadt und den angrenzenden Bereichen (Augusta-Anlage, Kaiserring) liegt der Schwerpunkt auf i.d.r. hoch spezialisierten Möbelanbietern, die mittelgroße Verkaufsflächen bis ca. 500 qm aufweisen. Lediglich der Betrieb der Fa. Bo Concept weist eine Verkaufsfläche von über 500 qm auf. Das Angebot besteht zum überwiegenden Teil aus Designermöbeln und ist als hochwertig und exklusiv zu bezeichnen. Des Weiteren sind mit der Fa. Smartindo Wohnkultur und der Fa. Belmondo Möbel zwei Betriebe in der Innenstadt ansässig, die sich auf ein Angebot an ökologischen Möbeln bzw. Holzmöbeln spezialisiert haben. Eine Ausnahme stellt die Fa. Mömax dar, welche auf ca qm VK ein vergleichsweise breites Möbelsortiment anbietet. 4. Ergänzt wird das Angebot durch spezialisierte Anbieter z.b. von Betten, Leuchten und Einrichtungsaccessoires. Im Baumarktsegment wurde im März 2014 ein Baumarkt der Fa. Bauhaus mit ca qm VK als Ersatz für den Altstandort der Fa. Bauhaus in der Mannheimer Innenstadt eröffnet, wobei an diesem Standort kein Gartencenter integriert ist. Bei den zentrenrelevanten Sortimenten wie Haus- und Heimtextilien, GPK/Haushaltwaren besitzt die Mannheimer Innenstadt einen relativ hohen Stellenwert als Einzelhandelslage. Diese 4 Hinweis: Der Mömax-Markt in der Innenstadt wird in der ersten Jahreshälfte 2017 geschlossen. Seite 28

29 Sortimente werden maßgeblich durch die Fachabteilungen der innerstädtischen Kauf- und Warenhäuser Kaufhof und Karstadt bestimmt. Im restlichen Stadtgebiet liegt der Schwerpunkt im Möbelsegment eindeutig in den Sondergebiets- bzw. Gewerbegebietslagen in den Stadtbezirken Sandhofen, Käfertal, Vogelstang, Neckarau. Dort sind mit der Fa. XXXL Mann Mobilia, der Fa. IKEA, der Fa. Segmüller, der Fa. Peeck und der Fa. Poco Domäne eine Vielzahl von Möbelhäusern ansässig, deren Angebot von exklusiven Designermöbeln bis zum Discountsegment reicht. Im Bau- und Gartenmarktbereich ist auf drei weitere Standorte der Fa. Bauhaus und einen Baumarkt der Fa. Hornbach 5 hinzuweisen. Ferner stellen das Gartencenter der Fa. Dehner und das Gartencenter Beier, welches mit über qm Verkaufsfläche (inkl. Freiflächen) einen attraktiven Spezialanbieter darstellt, wesentliche Anbieter dar. Bei den zentrenrelevanten Sortimenten wie Haus- und Heimtextilien, GPK/Haushaltwaren besitzen insbesondere die Möbelhäuser der Fa. IKEA und XXXL Mann Mobilia über einen hohen Stellenwert als Einzelhandelslage. So verfügt allein das Einrichtungshaus XXXL Mann Mobilia über bis qm VK für zentrenrelevante Rand- und Ergänzungssortimente. Die Standortlagen der wesentlichen Anbieter im Bau- und Gartenmarktsegment bzw. im Segment Einrichten und Zubehör sind in den nachfolgenden beiden Karten für den Stadtkreis Mannheim (inkl. Standortlage Zündholz auf Schwetzinger Gemarkung) dargestellt. 5 Hinweis: Der Hornbach-Markt wurde in der ersten Jahreshälfte 2016 geschlossen. Seite 29

30 Abb. 11 Schematische Übersicht der strukturprägenden Wettbewerber im Bau- und Gartenmarktbereich in der Stadt Mannheim MA-Sandhofen:. Gartencenter Beier Planstandort MA-Vogelstang: Bauhaus MA-Innenstadt: Bauhaus MA-Käfertal: Hornbach (mittlerweise geschlossen), Bauhaus MA-Seckenheim: Dehner MA-Mallau: Bauhaus Schwetzingen:. Hornbach Quelle: OpenStreetMap und Mitwirkende ( CC-BY-SA ( Bearbeitung: CIMA 2016 Seite 30

31 Abb. 12 Schematische Übersicht der strukturprägenden Wettbewerber im Möbelsegment in der Stadt Mannheim MA-Sandhofen: u.a. Möbel Roller, IKEA Planstandort MA-Vogelstang: XXXL Mann Mobilia MA-Innenstadt: Mömax MA-Käfertal: Möbel Peeck MA-Seckenheim: Möbel Segmüller MA-Neckarau: Poco Domäne Schwetzingen: Möbel Höffner Quelle: OpenStreetMap und Mitwirkende ( CC-BY-SA ( Bearbeitung: CIMA 2016 Seite 31

32 Die Stadt Mannheim ist neben dem Stadtbezirk Innenstadt/Jungbusch in 16 weitere Stadtbezirke untergliedert. Im Zentrenkonzept der Stadt Mannheim sind insgesamt 12 B-Zentren ausgewiesen, welche sich auf die einzelnen Stadtbezirke verteilen. Die Angebotssituation in den weiteren Stadtbezirken Mannheims ist in der Differenzierung nach ZVB und restlichem Stadtbezirksgebiet ausgewiesen. Da in einigen Stadtbezirken kein relevanter Einzelhandelsbestand vorhanden ist und zur Vermeidung von Datenfriedhöfen, erfolgt eine Zusammenfassung einzelner Stadtbezirke unter Berücksichtigung der Lage innerhalb des Stadtkreises Mannheim. Tab. 8 Verkaufsfläche bei den projektrelevanten Sortimenten in den Stadtbezirken Neckarstadt-West, Neckarstadt-Ost, Schwetzingerstadt/Oststadt und Lindenhof (Stadtbezirke 02, 03, 04, 05) ZVB Restlicher Stadtbezirk Stadtbezirke Gesamt Sortimente VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Summe zentrenrelevante Sortimente Insgesamt Quelle: CIMA-Erhebungen 2015/2016 Als wesentliche Anbieter in diesen Stadtbezirken (Stadtbezirke 02, 03, 04, 05) sind ein Holzfachmarkt, ein Büromöbelmarkt und ein Baustoffmarkt zu nennen. Ferner ist auf den Standort Baby One hinzuweisen. Innerhalb der ZVBs in diesen Stadtbezirken ist das projektrelevante Angebot insgesamt nur schwach vertreten und z.t. dem Niedrigpreissegment zuzuordnen (u.a. Second Hand und Sonderpostenmärkte). Seite 32

33 Tab. 9 Verkaufsfläche bei den projektrelevanten Sortimenten in den Stadtbezirken Sandhofen, Schönau und Waldhof (Stadtbezirke 06, 07, 08) ZVB Restlicher Stadtbezirk Stadtbezirke Gesamt Sortimente VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Summe zentrenrelevante Sortimente Insgesamt Quelle: CIMA-Erhebungen 2015/2016 Als wesentliche Anbieter sind die Fa. IKEA, Möbel Roller, Gartencenter Baier im MA-Sandhofen sowie die Fa. Bauhaus in MA-Waldhof zu nennen. Innerhalb der ZVBs in diesen Stadtbezirken (Stadtbezirke 06, 07, 08) ist das projektrelevante Angebot insgesamt nur marginal vertreten (z.b. Büromöbel). Tab. 10 Verkaufsfläche bei den projektrelevanten Sortimenten in den Stadtbezirken Neuostheim/ Neuhermsheim, Seckenheim, Friedrichsfeld, Neckarau und Rheinau (Stadtbezirke 09, 10, 11, 16, 17) ZVB Restlicher Stadtbezirk Stadtbezirke Gesamt Sortimente VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Summe zentrenrelevante Sortimente Insgesamt Quelle: CIMA-Erhebungen 2015/2016 Seite 33

34 Als wesentliche Anbieter sind u.a. Möbel Segmüller, Gartencenter Dehner, Fa Bauhaus, Poco Domäne in diesen Stadtbezirken (Stadtbezirke 09, 10, 11, 16, 17) zu nennen. Ferner sind spezialisierte Fachmärkte in den Bereichen Baustoffe, Bäder und Fliesen, etc. sowie ein weiterer Standort von Baby One vorhanden. Innerhalb der ZVBs in diesen Stadtbezirken ist das projektrelevante Angebot insgesamt ebenfalls nur wenig vertreten. Das Angebot erstreckt sich auf einige Fachgeschäfte im Bereich Geschenkartikel und Spezialanbieter in Verbindung mit Handwerk (z.b. Fa. Brenk Raumgestaltung; Fa. Arnold Wohnen in Neckarau). Tab. 11 Verkaufsfläche bei den projektrelevanten Sortimenten in den Stadtbezirken Käfertal, Vogelstang 6, Wallstadt und Feudenheim (Stadtbezirke 12, 13, 14, 15) ZVB Restlicher Stadtbezirk Stadtbezirk Gesamt Sortimente VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Summe zentrenrelevante Sortimente Insgesamt Quelle: CIMA-Erhebungen 2015/2016 Als wesentliche Anbieter sind XXXL Mann Mobilia und Bauhaus in MA-Vogelstang, sowie Fa. Peeck (Möbel Vollsortimenter unter qm VK mit seperaten Küchenstudio) und Fa. Hornbach (wurde in 2016 geschlossen) in MA Käfertal zu benennen. Innerhalb der ZVBs in diesen Stadtbezirken (Stadtbezirke 12, 13, 14, 15) ist das projektrelevante Angebot insgesamt ebenfalls nur gering vertreten. Das Angebot in den ZVBs wird durch kleinteiligen Einzelhandel unter 200 qm VK in den Bereichen Kunsthandwerk, Geschenkartikel etc. bestimmt. 6 Ohne Fa. Mömax am Standort XXXL Mann, zum Zeitpunkt der Erhebungen im Bau Seite 34

35 Fazit Insgesamt kann festgehalten werden, dass in den ZVBs der einzelnen Stadtbezirke die Angebotssituation bei den projektrelevanten Sortimenten nur gering ausgeprägt ist. Der räumliche Verkaufsflächenschwerpunkt liegt eindeutig auf Standortlagen außerhalb der ZVBs. Die Angebotssituation in den Stadtteilzentren bzw. ZVBs ist ganz überwiegend durch Einzelhandel mit einer stadtteilbezogenen Versorgungsfunktion (Nahversorgung) geprägt. Seite 35

36 5.2. Angebotssituation in den umliegenden zentralen Orten Die projektrelevante Angebotssituation in den umliegenden zentralen Orten wird nachfolgend anhand einheitlich aufgebauter Datenblätter dargestellt. Neben den allgemeinen handelsrelevanten Daten (Einwohner, Kaufkraft- und Zentralitätskennziffer) 7 werden für die projektrelevanten Sortimente die Verkaufsflächenbestandsdaten in der räumlichen Differenzierung nach Innenstadt (ZVB) und restlichem Stadtgebiet ausgewiesen. Weiter erfolgen eine Hochrechnung der projektrelevanten Umsätze (zusammengefasst nach nicht zentrenrelevanten bzw. zentrenrelevanten Sortimenten) sowie eine Berechnung der projektrelevanten Handelszentralitäten. Für die nicht unmittelbar angrenzenden Mittelzentren, für die nur eine geringe Betroffenheit durch das Vorhaben in Mannheim zu erwarten ist, erfolgt eine Darstellung der wesentlichen Wettbewerbsstandorte, wobei dies nur für das Vorhaben der Fa. Segmüller mit einer atypischen Absatzreichweite relevant ist. Oberzentrum Heidelberg Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 100,6 Zentralitätskennziffer: 127,5 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 12 Projektrelevante Daten für das Oberzentrum Heidelberg Projektrelevante Daten Innenstadt/ZVB Sonstige Lagen VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,0 133,9 108 % Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Summe zentrenrelevante Sortimente ,5 31,9 102 % Insgesamt ,5 165,8 107 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research 2015, CIMA-Erhebungen 2015/ Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015 Seite 36

37 In der Innenstadt von Heidelberg (ZVB) wird das Angebot bei den zentrenrelevanten Randsortimenten in erster Linie durch die Fachabteilungen der innerstädtischen Warenhäuser geprägt. Ferner ist auf den Standort der Fa Bauhaus an der Kurfürsten-Anlage, welcher bereits außerhalb der zentralen Einkaufsinnenstadt von Heidelberg liegt, hinzuweisen. Die projektrelevante Angebotssituation wird in erster Linie durch folgende Standortlagen bestimmt: Standortlage HD-Rohrbach Mit dem Einrichtungshaus Breitwieser, welches auf über qm VK ein Möbelvollsortiment mit großzügig dimensionierten Fachabteilungen für Leuchten, Heimtex/Bettwaren, Haushaltswaren, Wohnaccessoires anbietet, befindet sich ein marktführendes Unternehmen für den Raum Heidelberg an dieser Standortlage. Im Standortumfeld befinden sich mit der Fa. Betten Knoll, Fischers Lagerhaus und Dänisches Bettenlager weitere Anbieter mit projektrelevanten Sortimenten. Im Baumarktsegment ist die Fa. OBI mit gut qm VK ansässig. Der ehemalige Baumarkt der Fa. Praktiker war zum Zeitpunkt der Erhebung noch ohne Nachnutzung. Standortlage HD-Wieblingen Als wesentlicher Anbieter ist die Fa. Hornbach mit ca qm VK (Baumarkt mit Gartencenter und Zooabteilung) zu benennen. Im Standortumfeld sind mit der Fa. Moebelum (Naturholzmöbel), Baby One (Babyfachmarkt), Fa. HaWo (Fachmarkt für Farben, Lacke, Tapeten) weitere spezialisierte Anbieter vorhanden. Standortlage HD-Pfaffengrund Mit dem neu angesiedelten Bau- und Gartenfachmarkt der Fa. Bauhaus an der Eppelheimer Landstraße (ca qm VK) ist ein wesentlicher Anbieter ansässig, welcher unmittelbar vergleichbar mit dem geplantem Baumarkt am Planstandort in Mannheim ist. Im Standortumfeld ist mit dem Gartencenter Dehner (ca qm VK) ein weiterer wesentlicher Anbieter vorhanden. Der ehemalige Bau- und Gartenmarkt der Fa. Hornbach und der Teppichfachmarkt der Fa. Frick waren zum Zeitpunkt der Erhebung ohne Nutzung. Seite 37

38 Oberzentrum Ludwigshafen Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 97,5 Zentralitätskennziffer: 113,1 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 13 Projektrelevante Daten für das Oberzentrum Ludwigshafen Projektrelevante Daten Innenstadt/ZVB Sonstige Lagen VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,0 122,0 123 % Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Summe zentrenrelevante Sortimente ,0 25,5 78 % Insgesamt ,0 147,5 115 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA Erhebungen 2015/2016; Einzelhandelskonzept Stadt Ludwigshafen; BulwienGesa AG Hinsichtlich der projektrelevanten Angebotsstruktur kann auf die Aussagen im Einzelhandelsund Zentrenkonzept der Stadt Ludwigshafen aus dem Jahr 2011 zurückgegriffen werden. Im Einzelhandelskonzept für die Stadt Ludwigshafen wird auf der Datengrundlage der BulwienGesa AG bei den projektrelevanten Sortimenten für die Warengruppe Baumarkt, Garten-/ Freizeitartikel ein Umsatz von 104,6 Mio. und eine Handelszentralität von 123,1 angegeben. Für die Warengruppe Möbel, Einrichtungsbedarf wird ein Umsatz von 65,8 Mio. und eine Handelszentralität von 90,7 angegeben. In Ergänzung hierzu erfolgte von der CIMA eine Aktualisierung der Einzelhandelsdaten in der Innenstadt Ludwigshafen und eine Überprüfung der Angebotsstruktur an dem sog. Ergänzungsstandorten. Seite 38

39 Innenstadt Die Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt Ludwigshafen ist durch die Rhein-Galerie (modernes Shopping-Center mit ca qm VK) und das Rathaus-Center (mit ca qm VK) geprägt. Bei den projektrelevanten Sortimenten ist mit der Fa. Istikbal (türk. Möbel) ein Anbieter mit einem sehr spezialisierten Angebot ansässig. Weiterhin ist auf die Neueröffnung der Fa. Küchen34 (ca. 900 qm VK) hinzuweisen. Weiter sind Anbieter wie Matratzen Concord, Baby Walz, Dänisches Bettlager u.a. in der Innenstadt vertreten. Bei den zentrenrelevanten Sortimenten ist mit der Fa. Cordier Living in der Ludwigstraße ein Fachgeschäft im Segment Haushaltwaren vorhanden. Die projektrelevante Angebotssituation wird in erster Linie durch folgende Standortlagen bestimmt: Standortlage LU-Oggersheim Der Stadtteil Oggersheim stellt mit ca qm VK neben der Innenstadt den Einzelhandelsschwerpunkt in der Gesamtstadt Ludwigshafen dar. Beim Bau- und Gartenmarktsegment sind als wesentliche Anbieter Bauhaus, Hornbach, Dehner Gartencenter, Blumen Risse und Teppich Kibek zu nennen. Im Segment Möbel und Zubehör stellen die Anbieter Möbel Roller, Mita Küchen und Plana Küchenland wesentliche Anbieter dar. Standortlage LU-Friesenheim Der Stadtteil Friesenheim stellt mit ca qm VK einen weiteren Einzelhandelsschwerpunkt in der Gesamtstadt Ludwigshafen dar. Der Standortbereich an der Industriestraße stellt mit den Anbietern OBI und Möbel Boss den weiteren wesentlichen Standort für die projektrelevanten Sortimente dar. Seite 39

40 Mittelzentrum Schwetzingen Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 106,4 Zentralitätskennziffer: 170,1 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 14 Projektrelevante Daten für das Mittelzentrum Schwetzingen Projektrelevante Daten Innenstadt/ZVB Sonstige Lagen VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,0 19,8 379 % Summe zentrenrelevante Sortimente ,0 4,7 383 % Insgesamt ,0 24,5 380 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016 Die Innenstadt von Schwetzingen (ZVB) wird durch die barocke Stadtstruktur geprägt. Die Einzelhandelsfunktion konzentriert sich auf der Mannheimer Straße, Friedrichstraße, Carl-Theodor- Straße und angrenzende Bereiche. In der Innenstadt wird das projektrelevante Angebot durch einige Fachgeschäfte in der Größenordnung von 50 bis 200 qm VK (z.b. Fa. design und Stoffe, Fa. Blickfang, Fa. Einhorn Tisch und Trend) in der Mannheimer Straße bestimmt. Die projektrelevante Angebotssituation im Mittelzentrum Schwetzingen wird im Möbelsegment insbesondere durch die Fa. Höffner mit ca qm VK, welche einen der größten Anbieter in der Metropolregion Rhein-Neckar darstellt, bestimmt. Im Bau- und Gartenmarktsegment sind die Fa. Hornbach mit ca qm Verkaufsfläche und die Fa. toom als strukturprägende Anbieter zu benennen. Mit einer weit überdurchschnittlichen Handelszentralität bei den projektrelevanten Sortimenten nimmt das Mittelzentrum Schwetzingen eine Sonderstellung in der Region ein. Seite 40

41 Mittelzentrum Weinheim Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 110,1 Zentralitätskennziffer: 107,9 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 15 Projektrelevante Daten für das Mittelzentrum Weinheim Projektrelevante Daten Innenstadt* Sonstige Lagen VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,0 42,3 182 % Summe zentrenrelevante Sortimente ,5 10,1 134 % Insgesamt ,5 52,4 173 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016; * inkl. angrenzende Bereiche im zentralörtlichen Standortbereich (Hinweis auf Standorte Küchen Almend und Möbel Oberst, welche sich nicht mehr in den Hauptzentren Innenstadt, Mult-Zentrum und Drei-Glocken-Areal befinden) Im Einzelhandelskonzept der Stadt Weinheim vom September 2010 sind als Hauptzentren ausgewiesen: Hauptzentrum Innenstadt (Altstadt, Weinheim-Galerie, Bahnhofstraße und angrenzende Bereiche) Hauptzentrum Mult-Zentrum in der Weststadt und das Drei-Glocken-Areal (Neuausweisung als Hauptzentrum) In der Innenstadt wird das Angebot neben kleinflächig strukturierten Einzelhandelsgeschäften in der Altstadt (z.b. Janzer Bettwaren) und entlang der Bahnhofstraße maßgeblich durch die Weinheim-Galerie als innerstädtisches Shopping-Center geprägt. In der Weinheim-Galerie ist mit der Fa. depot ein Betrieb mit projektrelevanten zentrenrelevanten Randsortimenten vorhanden. In den weiteren Hauptzentren Mult-Zentrum und Drei-Glocken-Areal sind die projektrelevanten Sortimente nicht nennenswert vertreten. Seite 41

42 Innerhalb des im Regionalplan abgegrenzten zentralörtlichen Standortbereiches sind weiterhin die projektrelevanten Anbieter Almend Küchen, Matratzen direct, Möbel Oberst verortet. Situation Reststadt Weinheim Außerhalb der Innenstadt wird die projektrelevante Angebotssituation durch folgende Standortlagen bestimmt (Sonder- bzw. Ergänzungsstandorte): Fachmarktzentrum an der Bergstraße (Möbel Roller, OBI Bau- und Gartenmarkt, Dänisches Bettenlager u.a.) Standortbereich Bruchsaler Straße und angrenzende Bereiche (u.a. Fa. Teppich Kibek, Babyfachmarkt Vetter, Gartenparadies) Standortbereich Heppenheimer Straße (u.a. hela Baumarkt, Pro Form Küchenstudio) Seite 42

43 Mittelzentrum Viernheim Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 102,1 Zentralitätskennziffer: 180,0 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 16 Projektrelevante Daten für das Mittelzentrum Viernheim Projektrelevante Daten Innenstadt/ZVB Rest Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,9 26,2 187 % Summe zentrenrelevante Sortimente ,9 10,6 150 % Insgesamt ,8 36,8 176 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015; CIMA-Erhebungen 2015/2016; Einzelhandelskonzept Stadt Viernheim, Junker u. Kruse Für das Mittelzentrum Viernheim liegt eine ausgesprochene Sonderstruktur vor, welche durch das Rhein-Neckar-Zentrum und die umliegenden Fachmärkte in den Gewerbegebietslagen am Viernheimer Kreuz geprägt wird. Die Innenstadt besitzt für die projetrelevanten Sortimente keine bzw. nur eine marginale Rolle. Im Bau- und Gartenmarktsegment ist auf den Standort der Fa. Bauhaus in relativer Nähe zum Planstandort in Mannheim hinzuweisen. Im Möbelsegment sind mit den Möbelmärkten der Fa. Poco Domäne und der Fa. SB Möbel Boss 8 zwei Anbieter aus dem discountorientierten Segment ansässig. Ergänzt wird das Angebot durch einige Spezialstudios (u.a. Küchen Campus, Reddy Küchen) und spezialisierte Möbelanbieter (Skanhaus, daslagerhaus), die individuelle skandinavische bzw. exklusive Möbel anbieten. 8 Hinweis auf mittlerweile erfolgte Schließung des Möbelmarktes der Fa. Boss am Standort Viernheim. Seite 43

44 Ferner ist auf das Möbelhaus Gärtner an der Heidelberger Straße und die Fa. Lederland (Neuansiedlung; Standortverlagerung aus MA-Sandhofen) an der Bürgermeister-Neff-Straße hinzuweisen. Neben weiteren Fachmarktangeboten wie die Fa. Dänisches Bettenlager, Matratzen direkt ist mit der Fa. Dewald ein spezialisierter Anbieter im Segment Lampen/ Leuchten ansässig Angebotssituation in den weiteren Mitgliedskommunen des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg/Mannheim Für das Gebiet des gemeinsamen Flächennutzungsplanes des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg/Mannheim wurde von Seiten des Regierungspräsidiums Karlsruhe, des Regionalverbandes Metropolregion Rhein-Neckar und des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg-Mannheim eine flächendeckende Berücksichtigung aller Gemeinden im Verbandsgebiet gefordert. Neben den Städten Mannheim, Heidelberg und Schwetzingen sind folgende Kommunen Mitglieder des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg-Mannheim: Heddesheim, Ladenburg, Edingen-Neckarhausen, Ilvesheim (Lage im Mittelbereich Mannheim) Brühl, Ketsch, Oftersheim, Plankstadt (Lage im Mittelbereich Schwetzingen) Hirschberg an der Bergstraße (Lage im Mittelbereich Weinheim) Schriesheim, Dossenheim, Leimen, Sandhausen, Nußloch, Eppelheim (Lage im Mittelbereich Heidelberg) Die projektrelevante Angebotssituation in den Kommunen des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg/Mannheim ist nachfolgend dargelegt. In einigen der untersuchten Kommunen ist kein relevantes Angebot vorhanden. 9 9 Bei der Zuordnung der Betriebe nach Standortlagen (ZVB, sonstige Lagen) erfolgte eine Orientierung an der Grundlagenuntersuchung Versorgung der Bevölkerung mit Leistungen des Einzelhandels vom Büro Acocella aus dem Jahr Seite 44

45 Heddesheim Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 107,2 Zentralitätskennziffer: 55,9 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 17 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Heddesheim Projektrelevante Daten Ortskern Sonstige Lagen VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,6 10,5 15 % Summe zentrenrelevante Sortimente ,3 2,5 12 % Insgesamt ,9 13,0 15 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016 In der Gemeinde Heddesheim ist als wesentlicher Anbieter der ZG Raiffeisenmarkt (Gartencenterbedarf) außerhalb des Ortskerns anzuführen. Im Ortskern ist nur ein rudimentäres Angebot (Fa. Speicher und Scheune) vorhanden. Seite 45

46 Ladenburg Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 109,6 Zentralitätskennziffer: 84,2 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 18 Projektrelevante Daten für die Stadt Ladenburg Projektrelevante Daten Innenstadt Sonstige Lagen VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,7 11,1 6% Summe zentrenrelevante Sortimente ,1 2,6 42 % Insgesamt ,8 13,7 13 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016 In der Stadt Ladenburg sind in der Innenstadt einige Fachgeschäfte mit projektrelevanten Sortimenten ansässig (z.b. Akzente für ein schönes Zuhause, Orientteppichgalerie). Bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten ist nur ein sehr geringes Angebot bzw. eine sehr geringe Handelszentralität vorhanden. Seite 46

47 Edingen-Neckarhausen Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 103,8 Zentralitätskennziffer: 94,2 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 19 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Edingen-Neckarhausen Projektrelevante Daten Ortskern Sonstige Lagen VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,1 12,5 17 % Summe zentrenrelevante Sortimente ,6 3,0 20 % Insgesamt ,7 15,5 18 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016 In der Gemeinde Edingen-Neckarhausen sind an der Rosenstraße u.a. ein Küchenstudio und ein Fachanbieter für Farben/Lacke/Tapeten außerhalb des Ortskerns ansässig. Ferner sind die Randsortimente im SB-Warenhaus der Fa. real zu beachten. Im Ortskern selbst ist kein relevantes Angebot vorhanden. Seite 47

48 Ilvesheim Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 108,6 Zentralitätskennziffer: k.a. Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand In der Gemeinde Ilvesheim konnten keine projektrelevanten Anbieter ausgemacht werden. Brühl Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 107,0 Zentralitätskennziffer: 117,9 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 20 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Brühl Projektrelevante Daten Ortskern Sonstige Lagen VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,0 13,0 23 % Summe zentrenrelevante Sortimente ,9 3,1 29 % Insgesamt ,9 16,1 24 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016 Die leicht überdurchschnittliche Handelszentralität der Gemeinde Brühl wird in erster Linie durch das SB Warenhaus der Fa. real und die umliegenden Fachmärkte bestimmt. Bei den projektrelevanten Sortimenten ist demgegenüber eine deutlich niedrigere Handelszentralität vorhanden, wobei hier insbesondere die Wettbewerbslagen in der Stadt Schwetzingen von Bedeutung sind. Seite 48

49 In der Gemeinde Brühl ist insbesondere auf die beiden Fachmärkte Betten Bach und Küchen Kobras hinzuweisen, welche sich außerhalb des Ortskerns befinden. Im Ortskern ist das Angebot auf kleinere Fachgeschäfte entlang der Mannheimer Straße beschränkt (z.b. Elektro Münch; Kreativ Bastel und second hand). Ketsch Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 106,4 Zentralitätskennziffer: 59,1 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 21 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Ketsch Projektrelevante Daten Ortskern Sonstige Lagen VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,0 11,8 68 % Summe zentrenrelevante Sortimente ,6 2,8 93 % Insgesamt ,6 14,6 73 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016 In der Gemeinde Ketsch ist insbesondere auf die Fa. Möbel Keilbach mit ca qm VK hinzuweisen. Daneben ist der Gartenfachmarkt Hild anzuführen. Beide Anbieter befinden sich außerhalb des Ortskerns. Im Ortskern selbst konnte kein projektrelevantes Angebot ausgemacht werden. Seite 49

50 Oftersheim Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 105,2 Zentralitätskennziffer: 36,3 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 22 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Oftersheim Projektrelevante Daten Ortskern Sonstige Lagen VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien 0 0 GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,7 11,8 14 % Summe zentrenrelevante Sortimente ,4 2,8 14 % Insgesamt ,1 14,6 14 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016 In der Gemeinde Oftersheim ist mit dem Küchenstudio Kall an der Nansenstraße lediglich ein relevanter Anbieter in einer städtebaulich integrierten Lage ansässig, welche allerdings nicht mehr innerhalb des Ortskerns liegt. Plankstadt Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 103,9 Zentralitätskennziffer: 31,6 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand In der Gemeinde Plankstadt konnten keine projektrelevanten Anbieter ausgemacht werden. Seite 50

51 Hirschberg an der Bergstraße Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 117,0 Zentralitätskennziffer: k.a. Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 23 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Hirschberg an der Bergstraße Projektrelevante Daten Ortskern Sonstige Lagen VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,2 9,7 12 % Summe zentrenrelevante Sortimente ,1 2,3 48 % Insgesamt ,3 12,0 19 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016 In der Gemeinde Hirschberg an der Bergstraße ist auf die Anbieter Schmidt Gartenmöbel (außerhalb des Ortskerns) und Raumausstattung Bock, welcher sich im Ortskern (Ortsteil Leutershausen) befindet, hinzuweisen. Seite 51

52 Schriesheim Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 116,2 Zentralitätskennziffer: 62,0 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 24 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Schriesheim Projektrelevante Daten Ortskern Sonstige Lagen VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,2 14,9 35 % Summe zentrenrelevante Sortimente ,4 3,6 11 % Insgesamt ,6 18,5 30 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016 In der Gemeinde Schriesheim wird das Angebot durch den ZG Raiffeisenmarkt sowie durch Anbieter im Segment Fliesen und Baustoffe geprägt, welche sich außerhalb des Ortskerns befinden. Im Ortskern ist u.a. die Fa. Matratzen Concord vorhanden. Seite 52

53 Dossenheim Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 108,2 Zentralitätskennziffer: 65,9 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 25 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Dossenheim Projektrelevante Daten Ortskern Sonstige Lagen VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,9 11,6 34 % Summe zentrenrelevante Sortimente ,2 2,8 43 % Insgesamt ,1 14,4 35 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016 In der Gemeinde Dossenheim befindet sich mit dem Möbelhaus Kirsch ein Möbelanbieter innerhalb des Ortskerns. Seite 53

54 Leimen Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 99,6 Zentralitätskennziffer: 48,1 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 26 Projektrelevante Daten für die Stadt Leimen Projektrelevante Daten Innenstadt Sonstige Lagen VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,0 22,7 9 % Summe zentrenrelevante Sortimente ,2 5,4 4 % Insgesamt ,2 28,1 8 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016 In der Stadt Leimen ist sowohl für den Einzelhandel insgesamt und speziell für die projektrelevanten Sortimente eine weit unterdurchschnittliche Handelszentralität festzuhalten. Mit einem Holzfachhandel und einem Bäderspezialist befinden sich größere Anbieter außerhalb der Innenstadt. Seite 54

55 Sandhausen Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 104,0 Zentralitätskennziffer: 60,6 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 27 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Sandhausen Projektrelevante Daten Ortskern Sonstige Lagen VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,5 13,3 41 % Summe zentrenrelevante Sortimente ,5 3,2 78 % Insgesamt ,0 16,5 48 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016 In der Gemeinde Sandhausen ist u.a. ein Anbieter im Küchenstudio-Segment im Ortskern vertreten. Daneben ist mit dem AS-Möbelmarkt ein größerer Anbieter außerhalb des Ortskerns ansässig, welcher die relativ hohe Handelszentralität bei den projektrelevanten Sortimenten beeinflusst. Seite 55

56 Nußloch Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 106,5 Zentralitätskennziffer: 49,6 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand Tab. 28 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Nußloch Projektrelevante Daten Ortskern Sonstige Lagen VK in qm VK in qm VK in qm Möbel/Küchen Baumarkt/Bäder/Baustoffe Gartencenter Teppiche, Farben, Lacke, Bodenbeläge Lampen/Leuchten Summe nicht zentrenrelevante Sortimente Haus und Heimtextilien GPK/Haushaltswaren, Kunst/ Wohnaccessoires Babybedarf Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt Ums. in Mio. KK in Mio. Zentralität ,2 9,8 2 % Summe zentrenrelevante Sortimente ,3 2,4 12 % Insgesamt ,5 12,2 4 % Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016 In der Gemeinde Nußloch ist sowohl für den Einzelhandel insgesamt als auch speziell für die projektrelevanten Sortimente eine weit unterdurchschnittliche Handelszentralität festzuhalten. Das Angebot beschränkt sich auf Kleinbetriebe (u.a. Bastelbedarf) im Ortskern und einen kleinflächigen Möbelanbieter außerhalb des Ortskerns. Eppelheim Allgemeine Daten und Kennziffern Einwohner: EW Kaufkraftkennziffer: 99,1 Zentralitätskennziffer: 63,5 Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand In der Stadt Eppelheim konnten keine projektrelevanten Anbieter ausgemacht werden. Seite 56

57 Fazit In den weiteren Mitgliedskommunen des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg-Mannheim ist bei den projektrelevanten Sortimenten in der Regel eine geringe Angebotsdichte vorhanden. Bei einigen Kommunen konnten keine Anbieter festgestellt werden. Das Angebot in diesen Kommunen ist in der Gesamtheit vorwiegend auf die Nahversorgung und den mittelfristigen Bedarf ausgerichtet. Bei den untersuchten Sortimenten Bau- und Gartenmarktbedarf und Einrichtungsbedarf wird die Einkaufsorientierung der Bevölkerung in den Mitgliedskommunen stark durch die Angebotssituation in den Ober- und Mittelzentren der Region geprägt. Hinsichtlich der räumlichen Verteilung der projektrelevanten Sortimente nach Standortlagen liegt der Schwerpunkt eindeutig außerhalb der Innenstädte bzw. Ortskerne Weitere relevante Wettbewerber (nur Einrichtungshäuser) Als weitere Wettbewerber, welche für die Beurteilung des geplanten Einrichtungshauses der Fa. Segmüller von Relevanz sind, sind zu benennen (nur Betriebe ab ca qm VK): - Möbel Ehrmann, Frankenthal - Möbel Boss, Worms - Möbel Gradlinger, Worms - Möbel Peeck, Worms - Möbel Boss, Speyer - Möbel Roller, Speyer - IKEA, Walldorf - Weckesser, Wiesloch - Möbel Roller, Sinsheim - Möbel Jäger, Birkenau - Möbel Ehrmann, Reilingen - Möbel Paradies, Bammental - Möbel Roller, Waghäusel Auf die regionale Wettbewerbskonstellation beim Betriebstyp Einrichtungshaus wird bei der Auswirkungsanalyse für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller in Teil C des Untersuchungsberichtes nochmals näher eingegangen. Seite 57

58 Teil B: Markt- und Auswirkungsanalyse für den Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus Seite 58

59 1 Marktgebiet und Kaufkraftvolumina 1.1. Marktgebiet Fa. Bauhaus Zur Ermittlung der Marktgebiete, welche durch die geplanten Einzelhandelsnutzungen zumindest in Teilen erschlossen werden, wurden folgende Kriterien herangezogen: die regionale und überregionale Wettbewerbssituation die topographischen Bedingungen (Hinweis auf Rhein als natürliche Barriere) die administrativen Grenzen ausgewählte PKW-Fahrtzeitzonen Angaben zur räumlichen Kundenherkunft der Fa. Bauhaus bei den Bestandsmärkten in der Metropolregion Für den Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus ist aufgrund der höheren regionalen Wettbewerbsdichte, welche maßgeblich durch weitere Standorte der Fa. Bauhaus in der Metropolregion Rhein-Neckar bestimmt wird, von einer räumlichen Marktausstrahlung auszugehen, welche in erster Linie die Stadt Mannheim und das nähere Umland umfasst. Das Kerneinzugsgebiet beinhaltet ca Einwohner und umfasst im Wesentlichen die nördlichen Stadtbezirke der Stadt Mannheim, die Kommunen im restlichen Mittelbereich von Mannheim sowie Teile der MB Heidelberg und Weinheim sowie die Stadt Viernheim. Das Ferneinzugsgebiet mit weiteren ca Einwohnern umfasst im Wesentlichen die südlichen Stadtbezirke der Stadt Mannheim sowie weitere Teile der angrenzenden Mittelbereiche Weinheim, Heidelberg und Bergstraße. Aus den Räumen Schwetzingen, Ludwigshafen und dem Stadtkreis Heidelberg sind nur noch in sehr geringem Umfang Kundenverflechtungen vorhanden. Seite 59

60 Abb. 13 Abgrenzung des Marktgebietes des Bau- und Gartenmarktes der Fa. Bauhaus (schematische Darstellung) inkl. der prägenden Anbieter Zone II Zone I Projektstandort Quelle: OpenStreetMap und Mitwirkende ( CC-BY-SA ( Bearbeitung: CIMA 2016; Hinweis: der Hornbach-Markt am Standort MA-Käfertal wurde 2016 geschlossen Seite 60

61 In der nachfolgenden Tabelle sind die Bevölkerungspotentiale für die landesplanerisch definierten Mittelbereiche ausgewiesen, welche zumindest in Teilen durch den geplanten Bau- und Gartenmarkt in der Stadt Mannheim tangiert werden. Wie bereits dargestellt, sind aus den Räumen Schwetzingen, Ludwigshafen und Heidelberg nur noch in einem sehr geringen Umfang Kundenverflechtungen vorhanden. Dies wird bei der Umsatzprognose für das Vorhaben und den Marktabschöpfungsquoten in den entsprechenden Mittelbereichen berücksichtigt. Tab. 29 Bevölkerungspotential nach Mittelbereichen (Fa. Bauhaus) Marktzone Mittelbereich Bevölkerungspotential Zone Ia Stadt Mannheim Zone Ib restl. MB Mannheim* Zone Ia + Ib MB Mannheim gesamt MB Schwetzingen MB Weinheim MB Heidelberg MB Ludwigshafen MB Bergstraße Zone II angrenzende MBs insgesamt Zone I + II Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Basis: Zensus 2011, Stand *zum restlichen MB Mannheim gehören die Städte/Kommunen Edingen, Ladenburg, Heddesheim und Ilvesheim 1.2. Ermittlung des projektrelevanten Kaufkraftpotentials Für die Nutzungskomponenten Bau- und Gartenmarkt und Einrichtungshaus erfolgt eine getrennte Ausweisung, wobei einige Sortimente (z.b. Leuchten, Haus- und Heimtextilien) sowohl beim Bau- und Gartenmarkt wie auch beim Einrichtungshaus angeboten werden. Hierbei ist zu beachten, dass in Abhängigkeit vom Betriebstyp die Sortimente deutlich unterschiedlich vertreten sind. Die bundesdurchschnittlichen Pro-Kopf-Verbrauchsausgaben für den Einzelhandel insgesamt belief sich im Jahr 2014/2015 auf ca ,-. Auf Basis der nach Hauptwarengruppen zusammengefassten Einzelsortimente sind die projektrelevanten Kaufkraftvolumina für den Bau- und Gartenmarkt in den nachfolgenden Tabellen differenziert ausgewiesen. Seite 61

62 Für den Bau- und Gartenmarkt beträgt die Pro-Kopf-Verbrauchsausgabe für alle relevanten Sortimente ca. 771,-. Hiervon entfallen ca. 487,- auf die baumarktrelevanten Sortimente (inkl. Baustoffe), ca. 90,- auf gartenmarktrelevante Sortimente und ca. 194,- auf die zentrenrelevanten Randsortimente. Tab. 30 Pro-Kopf-Ausgaben projektrelevante Sortimente der Fa. Bauhaus Sortimente/ Hauptwarengruppen Pro-Kopf-Ausgaben in Eisenwaren/Baumarktartikel 244,- Farben/Lacke/Tapeten; Bodenbeläge/Teppiche 59,- Bad und Sanitär 69,- Baustoffe 60,- Lampen und Leuchten 25,- Sonst. Sortimente (nicht zentrenrelevant) 30,- Baumarkt 487,- Gartenmarktartikel 90,- Gartenmarkt 90,- Kernsortimente nicht zentrenrelevant insgesamt 577,- Haus- und Heimtextilien 82,- Haushaltswaren/GPK/Kunst/Wohnaccessoirs 102,- Sonst. Sortimente (zentrenrelevant) 10,- Randsortimente zentrenrelevant insgesamt 194,- relevante Sortimente insgesamt 771,- Quelle: Zusammenstellung CIMA; die Ermittlung der sortimentsbezogenen Pro-Kopf-Ausgaben erfolgte auf Basis der EHI-Handelsdaten, Markt- und Strukturdaten der BBE Handelsberatung und weiterer Quellen Die angesetzten Pro-Kopf-Ausgaben nach Sortimenten/Warengruppen wurden mit den entsprechenden regionalen Kaufkraftkoeffizienten innerhalb des abgegrenzten Marktgebietes gewichtet. In den nachfolgenden Tabellen sind die sortimentsbezogenen Kaufkraftvolumina für die einzelnen Mittelbereiche detailliert ausgewiesen. Seite 62

63 Tab. 31 Kaufkraftpotential Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus nach Mittelbereichen in Mio. Zonen Mittelbereich Baumarkt Kernsortiment Gartencenter Kernsortiment Bau- und Gartenmarkt nicht zentrenrelevant insges. Haus- und Heimtex HHW/GPK/Kunst Fahrradzubehör Randsortimente zentrenrelevant insges. Summe Zone Ia Stadt Mannheim 146,2 27,0 173,2 24,6 30,6 3,0 58,2 231,5 Zone Ib restl. MB Mannheim 22,3 4,1 26,5 3,8 4,7 0,5 8,9 35,4 Zone I gesamt MB Mannheim gesamt 168,6 31,2 199,7 28,4 35,3 3,5 67,1 266,9 MB Schwetzingen 55,9 10,3 66,2 9,4 11,7 1,1 22,3 88,5 MB Weinheim 37,8 7,0 44,7 6,4 7,9 0,8 15,0 59,8 MB Heidelberg 140,1 25,9 165,9 23,6 29,3 2,9 55,8 221,7 MB Ludwigshafen 125,7 23,2 148,9 21,2 26,3 2,6 50,1 199,0 MB Bergstraße 132,9 24,6 157,5 22,4 27,8 2,7 52,9 210,3 Zone II gesamt angrenzende MBs insgesamt 492,4 91,0 583,2 92,0 103,0 10,1 196,1 779,3 Zone I-II insgesamt 660,9 122,1 782,9 120,4 138,3 13,6 263, ,2 Quelle: CIMA-Berechnungen auf Basis lokaler Kaufkraftkoeffizienten, leichte Rundungsdifferenzen möglich Seite 63

64 1.3. Umsatzprognose Bau- und Gartenmarkt Die Umsatzerwartung der Einzelhandelsnutzungen wird durch Zugrundelegung von realisierbaren Marktabschöpfungsquoten innerhalb des Marktgebiets ermittelt, welche sich an den spezifischen Marktgegebenheiten (u.a. Größe des Einzugsgebietes, Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet) orientiert. Auf Basis des Marktanteilkonzeptes, bei dem neben den Standortbedingungen des Planstandortes und den Fahrtzeitdistanzen zum Planstandort auch die Attraktivität der Wettbewerbsstandorte einfließt, werden nachfolgend die zu erwartenden Marktabschöpfungsquoten (Marktanteile) innerhalb des abgegrenzten Marktgebietes ermittelt. Das Marktanteilkonzept beschreibt somit, in welchem Ausmaß ein Einzelhandelsvorhaben das sortimentsbezogene Kaufkraftvolumen in den einzelnen Marktgebietszonen an sich binden kann. Zur Gewährleistung einer Lesbarkeit der Auswirkungsanalyse erfolgte bei der Ermittlung der Marktabschöpfungsquoten eine Zusammenfassung nach Hauptwarengruppen. Für den Bau- und Gartenmarkt können, differenziert nach Hauptsortimenten, folgende Marktanteile in den Mittelbereichen, welche durch den geplanten Bau- und Gartenmarkt tangiert werden, angenommen werden. Tab. 32 Marktanteile für die baumarktrelevanten Sortimente (inkl. Baustoffe) Baumarkt (inkl. Baustoff Drive-In und nicht zentrenrelevante Randsortimente) Kaufkraft in Mio. Marktanteil Umsatz in Mio. Zone Ia Stadt Mannheim 146,2 7,5% 11,0 Zone Ib restl. MB MA 22,3 5,0% 1,1 Zone I gesamt MB Mannheim gesamt 168,5 7,2% 12,1 MB Schwetzingen 55,9 0,5% 0,3 MB Weinheim 37,8 2,5% 0,9 MB Heidelberg 140,1 0,5% 0,7 MB Ludwigshafen 125,7 0,2% 0,3 MB Bergstraße 132,9 2,5% 3,3 Zone II angrenzende MBs ins. 492,4 1,1% 5,5 Zone I-II 660,9 2,7% 17,6 Quelle: CIMA-Modellrechnung, leichte Rundungsdifferenzen möglich Seite 64

65 Tab. 33 Marktanteile für die gartenmarktrelevanten Sortimente Gartenmarkt Kaufkraft in Mio. Marktanteil Umsatz in Mio. Zone Ia Stadt Mannheim 27,0 12,5% 3,4 Zone Ib restl. MB MA 4,1 10,0% 0,4 Zone I gesamt MB Mannheim gesamt 31,1 12,2% 3,8 MB Schwetzingen 10,3 1,0% 0,1 MB Weinheim 7,0 2,5% 0,2 MB Heidelberg 25,9 1,0% 0,3 MB Ludwigshafen 23,2 1,0% 0,2 MB Bergstraße 24,6 3,5% 0,9 Zone II angrenzende MBs ins. 91,0 1,9% 1,7 Zone I-II 122,1 4,5% 5,5 Quelle: CIMA-Modellrechnung, leichte Rundungsdifferenzen möglich Tab. 34 Marktanteile für die zentrenrelevanten Randsortimente des Bau- und Gartenmarktes Randsortimente zentrenrelevant (zusammengefasst) Kaufkraft in Mio. Marktanteil Umsatz in Mio. Zone Ia Stadt Mannheim 58,2 2,5% 1,5 Zone Ib restl. MB MA 8,9 1,5% 0,1 Zone I gesamt MB Mannheim gesamt 67,1 2,4% 1,6 MB Schwetzingen 22,3 0,3% 0,1 MB Weinheim 15,0 0,5% 0,1 MB Heidelberg 55,8 0,0% 0,0 MB Ludwigshafen 50,1 0,0% 0,0 MB Bergstraße 52,9 0,5% 0,3 Zone II angrenzende MBs ins. 196,1 0,3% 0,5 Zone I-II 263,2 0,8% 2,1 Quelle: CIMA-Modellrechnung, leichte Rundungsdifferenzen möglich Für den Mittelbereich Mannheim insgesamt liegen die Marktabschöpfungsquoten bei ca. 7,2 % bei den baumarktrelevanten Sortimenten, bei ca. 12,2 % bei den gartenmarktrelevanten Sortimenten und bei ca. 2,4 % bei den zentrenrelevanten Randsortimenten. Innerhalb des Mittelbereiches Mannheim ist für die nördlichen Stadtbezirke der Stadt Mannheim sowie für die Kommunen Ladenburg, Heddesheim und Ilvesheim noch eine hohe Marktdurchdringung vorhanden. Für die südlichen Stadtbezirke der Stadt Mannheim sowie für die Gemeinde Edingen-Neckarhausen ist dagegen bereits eine deutlich geringere Marktdurchdringung vorhanden. Aufgrund der speziellen Standortlage im Mannheimer Norden ist für den Bau- und Gartenmarkt noch eine räumliche Ausstrahlung in den MB Bergstraße (Hessen) und den MB Weinheim vorhanden. In die Mittelbereiche Heidelberg, Ludwigshafen und Schwetzingen ist dagegen von einer sehr geringen Marktaustrahlung auszugehen. Seite 65

66 In der Gesamtheit ist die regionale Marktausstrahlung in die angrenzenden Mittelbereiche bei Berücksichtigung der Wettbewerbssituation in den umliegenden Mittel- und Oberzentren als gering einzustufen. Abb. 14 Intensität der Marktdurchdringung im angegrenzten Marktgebiet des Bau- und Gartenmarktes der Fa. Bauhaus (schematische Darstellung) Zone II Zone I Projektstandort Quelle: OpenStreetMap und Mitwirkende ( CC-BY-SA ( Bearbeitung: CIMA 2016 Seite 66

67 In der Summe beläuft sich der Prognoseumsatz für alle projektrelevanten Sortimente des geplanten Bau- und Gartenmarktes der Fa. Bauhaus auf ca. 25,2 Mio.. Hinsichtlich der räumlichen Kundenherkunft entfallen vom Prognoseumsatz in Höhe von ca. 25,2 Mio. ca. 17,5 Mio. bzw % auf Kunden aus dem Mittelbereich Mannheim ca. 7,7 Mio. bzw % auf Kunden aus den angrenzenden Mittelbereichen. Tab. 35 Umsatzanteile nach Mittelbereichen für den Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus Umsatzanteile nach Mittelbereichen absolut in Mio. in % Zone Ia Stadt Mannheim 15,9 63,1% Zone Ib restl. MB MA 1,6 6,3% Zone I gesamt MB Mannheim gesamt 17,5 69,4% MB Schwetzingen 0,5 2,0% MB Weinheim 1,2 4,8% MB Heidelberg 1,0 4,0% MB Ludwigshafen 0,5 2,0% MB Bergstraße 4,5 17,8% Zone II angrenzende MBs ins. 7,7 30,6% Zone I-II 25,2 100,0% Quelle: CIMA-Modellrechnung, leichte Rundungsdifferenzen möglich 1.4. Abgleich Prognoseumsatz mit branchenüblichen Flächenleistungen Die durch das Marktanteilskonzept ermittelten Umsatzerwartungen werden nachfolgend mit branchenüblichen Flächenleistungen gegenübergestellt. Mit diesem Ansatz erfolgt zum einen eine Plausibilitätsprüfung der Realitätsnähe der Umsatzprognose. Zum anderen erfolgt eine Einordnung, inwieweit die Umsatzprognosewerte dem Anspruch einer worst case Betrachtung gerecht werden. Für den Bau- und Gartenmarkt sind in der nachfolgenden Tabelle die branchenüblichen Flächenleistungen nach Hauptsortimenten dargestellt. Bei diesem Ansatz kann eine Umsatzleistung von ca. 25,1 Mio. p.a. angesetzt werden. Dies entspricht einer Flächenleistung von 1.400,- bis 1.500,- pro qm VK für den Bau- und Gartenmarkt (inkl. Freiflächen, Kassenzone usw.) insgesamt. In der Differenzierung nach Sortimentsgruppen entfallen 17,7 Mio. auf den Baumarktbereich (inkl. nicht zentrenrelevante Randsortimente) 5,4 Mio. auf den Gartenmarktbereich 2,0 Mio. auf die zentrenrelevanten Randsortimente. Seite 67

68 Bei den angesetzten Flächenleistungen ist zu berücksichtigen, dass insbesondere die Segmente Baustoffe und Gartenbedarf durch einen hohen Anteil an Freiflächen bzw. Kalthallenflächen gekennzeichnet sind, welche durch eine niedrige Flächenleistung gekennzeichnet sind. Der Umsatz (Ansatz Flächenleistung) entspricht damit in etwa dem Umsatz, welcher über das Marktanteilskonzept ermittelt wurde. Da am gegenwärtigen Standort der Fa. Bauhaus an der Spreewaldallee grundsätzlich wieder ein neuer Anbieter im Bau- und Gartenmarktsegment möglich wäre, welcher Einfluss auf die Umsatzerwartung des verlagerten Bauhaus-Marktes am Planstandort hätte, wird durch die angesetzten Flächenleistungen bereits der worst case Fall abgedeckt. Tab. 36 Flächenleistung Bau- und Gartenmarkt nach Hauptsortimenten Hauptsortimente Verkaufsfläche in qm Umsatz pro qm VK in Umsatz in Mio. Baumarktartikel/ Eisenwaren Farben, Lacke, Tapeten, Bodenbeläge/ Teppiche , ,30 Bad und Sanitär ,69 Baustoffe ,95 Randsortimente: Möbel, Kfz- Zubehör ,79 Leuchten ,28 Summe Baumarkt ,70 Gartenmarktartikel ,36 Summe Gartenmarkt ,36 Haus- und Heimtextilien ,77 Haushaltswaren/ GPK/ Kunstgegenstände ,11 Fahrradzubehör ,13 Summe Randsortimente zentrenrelevant ,00 Summe ohne DL etc ,06 DL, Gastronomie etc ,00 Summe inkl. DL etc ,06 Quelle: CIMA-Zusammenstellung auf Basis von Markt- und Strukturdaten nach Betriebstypen im Einzelhandel; BBE Handelsberatung sowie weiterer Datengrundlagen Seite 68

69 2 Prüfung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Bau- und Gartenmarktes der Fa. Bauhaus Unter Zugrundelegung der dargestellten Daten zur relevanten Angebots- und Nachfragesituation im Oberzentrum Mannheim sowie in der Metropolregion Rhein-Neckar werden die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des geplanten Bau- und Gartenmarktes am Standort Benjamin-Franklin-Village auf Basis der relevanten raumordnerischen Prüfkriterien analysiert Kongruenzgebot Nach Plansatz des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg soll die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Von einer Verletzung des Kongruenzgebotes wird ausgegangen, wenn mehr als 30 % des Umsatzes durch Kunden von außerhalb des zentralörtlichen Verflechtungsbereiches erzielt werden (vgl. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). Der zentralörtliche Verflechtungsbereich des Oberzentrums Mannheim beschränkt sich allerdings nicht auf den Mittelbereich Mannheim. Oberzentren sollen nach Plansatz LEP Baden-Württemberg als Standorte großstädtischer Prägung die Versorgung eines Verflechtungsbereiches mit mehreren Einwohnen (in der Regel die Region) mit hochqualifizierten und spezialisierten Einrichtungen gewährleisten. Innerhalb der Metropolregion Rhein-Neckar sind die Stadt Mannheim als Doppelzentrum mit der Stadt Ludwigshafen und die Stadt Heidelberg als Oberzentren ausgewiesen. Weiter sind nach dem LEP 2002 Verflechtungen von Gemeinden in Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden- Württemberg mit dem Oberzentrum Mannheim/Ludwigshafen zu berücksichtigen. Eine Abgrenzung des oberzentralen Verflechtungsbereiches wird im LEP bzw. im Regionalplan nicht explizit vorgenommen. In der Regel wird davon ausgegangen, dass sich der oberzentrale Verflechtungsraum des Oberzentrums auf die gesamte Region erstreckt. In der Metropolregion Rhein-Neckar ist mit den drei Oberzentren Mannheim, Ludwigshafen und Heidelberg eine strukturelle Besonderheit vorhanden, wobei das Städtepaar Mannheim/Ludwigshafen die Funktion eines Doppel-Oberzentrums besitzt. Seite 69

70 Für das Doppel-Oberzentrum Mannheim/Ludwigshafen können unter raumstrukturellen und funktionalen Aspekten die Mittelbereiche Mannheim und Ludwigshafen sowie die angrenzenden Mittelbereiche Weinheim, Schwetzingen, Bergstraße und Frankenthal dem oberzentralen Verflechtungsbereich zugeordnet werden. Für die Stadt Heidelberg als drittes Oberzentrum in der Region kann ein eigenständiger oberzentraler Verflechtungsbereich unterstellt werden, welcher sich im Wesentlichen auf den Mittelbereich Heidelberg erstreckt. Für den Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus stammen bei einem Prognoseumsatz von insgesamt ca. 25,2 Mio. ca. 17,5 Mio. aus dem Mittelbereich Mannheim ca. 6,7 Mio. aus den Mittelbereichen Schwetzingen, Weinheim, Ludwigshafen und Bergstraße (weiterer oberzentraler Verflechtungsbereich Mannheim/Ludwigshafen) ca. 1,0 Mio. aus dem Mittelbereich Heidelberg. Der Umsatzanteil durch Kunden aus dem oberzentralen Verflechtungsbereich des Doppel- Oberzentrums Mannheim/Ludwigshafen beläuft sich auf ca. 24,2 Mio. bzw. ca. 96 % vom Gesamtumsatz. Der Umsatzschwerpunkt liegt eindeutig beim oberzentralen Verflechtungsgebiet des Doppel- Oberzentrums Mannheim/Ludwigshafen. Eine Verletzung des Kongruenzgebotes bzw. eine Beeinträchtigung der oberzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Heidelberg als drittes Oberzentrum in der Metropolregion ist nicht nachweisbar. Seite 70

71 2.2. Beeinträchtigungsverbot Das Beeinträchtigungsverbot besagt, dass das Vorhaben das städtebauliche Gefüge des zentralen Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich nicht beeinträchtigen darf. Die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungskerns der Standortkommune oder anderer zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich sind in der Regel wesentlich beeinträchtigt, wenn in Folge von Neuansiedlungen oder Erweiterungen Umsatzverluste bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von mehr als 10 % und bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten von mehr als 20 % im vorhabenspezifischen Sortiment zu vermuten sind (vgl. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg) Auswirkungen für das Oberzentrum Mannheim Bei der Ableitung der umverteilungsrelevanten Umsatzanteile gegenüber den projektrelevanten Bestandsbetrieben in der Stadt Mannheim, sind folgende Komponenten von Bedeutung: Der Umsatzanteil, welcher durch eine Erhöhung der Kaufkraftbindung in der Stadt bzw. im Mittelbereich Mannheim erzielt wird. Der Umsatzanteil, welcher durch einen verstärkten Kaufkraftzufluss aus den angrenzenden Mittelbereichen erzielt wird. Für den projektrelevanten Einzelhandelsbestand in der Stadt Mannheim selbst sind diese Umsatzkomponenten als wettbewerbsneutral einzustufen. Die Differenz zwischen diesen Umsatzkomponenten mit dem Prognoseumsatz stellt letztendlich den Umsatzanteil dar, welcher für den bestehenden Einzelhandel in der Stadt Mannheim umverteilungsrelevant ist. Bei Beurteilung der städtebaulich relevanten Auswirkungen ist ferner zu unterscheiden nach Umsatzverlagerungen innerhalb der Stadt Mannheim gegenüber bestehenden Anbietern in der Innenstadt bzw. den zentralen Versorgungsbereichen (ZVB) Umsatzverlagerungen gegenüber bestehenden Anbietern außerhalb der Innenstadt bzw. der zentralen Versorgungsbereiche von Mannheim (v.a. GE-Gebiete bzw. SO-Gebiete). Die Handelszentralität im Bau- und Gartenmarktbereich wurde im Zentrenkonzept der Stadt Mannheim als unterdurchschnittlich und damit ausbaufähig benannt. Da der gegenwärtige Standort der Fa. Bauhaus an der Spreewaldallee als nicht optimal eingestuft werden kann, ist am neuen Standort bei einem entsprechend attraktiven Marktauftritt auch von einer leichten Erhöhung der Kaufkraftbindung bzw. der Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland zu rechnen. Seite 71

72 Da am Standort der Fa. Bauhaus an der Spreewaldallee grundsätzlich wieder ein neuer Anbieter im Bau- und Gartenmarktsegment möglich wäre, wird der Bestandsumsatz nicht in Abzug gebracht und somit der worst case Fall berücksichtigt. In der Stadt Mannheim selbst können die nachfolgend dargestellten Umsatzeffekte angenommen werden, wobei die Umsatzumverteilungseffekte gegenüber dem gegenwärtigen Bestand (inkl. Bauhaus in der Spreewaldallee) rechnerisch ermittelt wurden. Bei den Berechnungen wurde der Prognoseumsatz um die Marginalsortimente wie Fahrradzubehör bereinigt. Tab. 37 Umsatzeffekte durch den Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus in der Stadt Mannheim Sortimente Baumarkt/ Baustoffe Farben Teppiche Leuchten Gartenmarkt Summe nicht zentrenrel. Sortimente Haus- und Heimtextilien GPK; HHW; Kunst, etc. Summe zentrenrel. Sortimente Summe Prognose umsatz in Mio. Umsatzanteil durch Erhöhung Kaufkraftzufluss in Mio. Umsatzanteil Umverteilung gegenüber Bestand in Mio. Ist-Umsatz Bestand Gesamtstadt MA in Mio. Umverteilungsquote gegenüber Bestand MA in % 13,3 3,5 9,8 91,7 10,7% 2,3 0,3 2,0 27,2 7,5% 1,3 0,2 1,1 17,1 6,3% 5,4 1,5 3,9 23,5 16,7% 22,3 5,5 16,8 159,4 10,6% 0,8 0,1 0,7 23,8 2,9% 1,1 0,2 0,9 56,6 1,6% 1,9 0,3 1,6 80,3 2,0% 24,2 5,8 18,4 239,7 7,7% Marginalsortimente 0,9 * * * * Umsatz gesamt 25,1 * * * * Quelle: CIMA-Modellrechnung, leichte Rundungsdifferenzen möglich Bei den bau- und gartenmarktrelevanten Sortimenten (inkl. Baustoffe, Farben, Teppiche, Bodenbeläge, Lampen/Leuchten, Gartenbedarf) werden ca. 5,5 Mio. durch eine verstärkte Kaufkraftbindung in der Stadt Mannheim generiert und ca. 16,8 Mio. gegenüber den Bestandsbetrieben in Mannheim umverteilt. Bei einem Gesamtumsatz in der Stadt Mannheim von ca. 159,4 Mio. ist für das Kernsortiment des Bau- und Gartenmarktes (nicht zentrenrelevante Sortimente) eine rechnerische Umverteilungsquote von ca. 10,6 % innerhalb der Gesamtstadt Mannheim anzunehmen. Die Umverteilungsquote liegt unterhalb des Schwellenwertes von 20 %, der im Einzelhandelserlass bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten als kritischer Wert genannt wird. Seite 72

73 Hinsichtlich der räumlichen Verteilung entfallen vom Bestandsumsatz in Höhe von ca. 159,4 Mio. auf die Innenstadt Mannheim ca. 10,0 Mio. die stadtteilbezogenen ZVBs ca. 2,5 Mio. die sonstigen Standortlagen ca. 146,9 Mio.. Der Umsatzanteil, der auf Standorte außerhalb der Innenstadt bzw. der stadtteilbezogenen ZVBs entfällt, liegt bei %. Die Umverteilungseffekte gegenüber dem relevanten Bestand in der Innenstadt von Mannheim sowie in den weiteren zentralen Versorgungsbereichen halten sich aufgrund der bestehenden räumlichen Verteilung der Angebotssituation in einem sehr überschaubaren Rahmen. In der Innenstadt von Mannheim ist auf den Standort der Fa. Bauhaus hinzuweisen, welcher allerdings hinsichtlich der Angebotsstruktur (keine Garten- und Baustoffabteilung) nur sehr bedingt mit dem Planstandort vergleichbar ist. Die Umverteilungsquote gegenüber dem Bestand in der Mannheimer Innenstadt wird nach Einschätzung der CIMA deutlich unter 10 % liegen. Bei den zentrenrelevanten Sortimenten (Haus- und Heimtextilien, GPK/Haushaltswaren/Kunst etc.), welche innerhalb des geplanten Bau- und Gartenmarktes auf max. 800 qm VK begrenzt sind, beläuft sich der Gesamtumsatz in der Stadt Mannheim auf ca. 80,3 Mio.. Bei einem umverteilungsrelevanten Umsatz vom ca. 1,6 Mio. ist für die zentrenrelevanten Sortimente eine rechnerische Umverteilungsquote von ca. 2,0 % innerhalb der Gesamtstadt Mannheim anzunehmen. Hinsichtlich der räumlichen Verteilung entfallen vom Bestandsumsatz in Höhe von ca. 80,3 Mio. auf die Innenstadt Mannheim ca. 26,8 Mio. die stadtteilbezogenen ZVBs ca. 5,6 Mio. die sonstigen Standortlagen ca. 47,9 Mio.. Der Umsatzanteil, der auf Standorte außerhalb der Innenstadt bzw. der stadtteilbezogenen ZVBs entfällt, liegt bei 60 %, wobei hier auch die Sortimente in den großen Möbelhäusern (z.b. IKEA, XXXL Mann) von Bedeutung sind. Die Betroffenheit der Mannheimer Innenstadt (ZVB) ist als sehr selektiv einzustufen. Neben den Randsortimenten des Innenstadtstandortes der Fa. Bauhaus sind mit den Fachabteilungen der innerstädtischen Warenhäuser gewisse Sortimentsüberschneidungen vorhanden. Die Umverteilungsquote gegenüber dem Bestand in der Mannheimer Innenstadt wird aufgrund der un- Seite 73

74 terschiedlichen Kundenzielgruppenansprache nach Einschätzung der CIMA deutlich unter 2 % liegen. Fazit Auch wenn bei einigen Sortimenten (z.b. gartenmarktspezifische Sortimente) relativ hohe Umverteilungsquoten ermittelt wurden, ist für den geplanten Bau- und Gartenmarkt insgesamt keine Verletzung des Beeinträchtigungsverbotes, bezogen auf die Stadt Mannheim selbst, vorhanden Auswirkungen gegenüber den umliegenden zentralen Orten Der Umsatzanteil, welcher durch eine Umverteilung gegenüber dem Bestand im Oberzentrum Mannheim generiert wird, ist für die umliegenden zentralen Orte und Kommunen als wettbewerbsneutral einzustufen. Demgegenüber ist der Umsatzanteil, welcher durch einen verstärkten Kaufkraftzufluss in die Stadt Mannheim erzielt wird, gegenüber den umliegenden Kommunen als umverteilungsrelevant einzustufen. Die möglichen Auswirkungen auf die umliegenden Kommunen und insbesondere auf die umliegenden zentralen Orte werden nachfolgend dargelegt. Hinsichtlich der methodischen Vorgehensweise sind folgende Anmerkungen zu treffen: Der verstärkte Kaufkraftzufluss aus dem Umland in das Oberzentrum Mannheim wird bei Berücksichtigung der räumlichen Umsatzherkunft anteilig auf die umliegenden Mittelbereiche umgelegt. Der verstärkte Kaufkraftzufluss aus den angrenzenden Mittelbereichen wird vollständig als Umverteilungsumsatz gegenüber den entsprechenden Ober- bzw. Mittelzentren in Ansatz gebracht. Somit wird der worst case hinsichtlich der Betroffenheit der umliegenden Zentralen Orte abgebildet. Eine Besonderheit stellt der Mittelbereich Bergstraße (Hessen) dar, welcher mehrere Mittelzentren (Viernheim, Heppenheim, Bensheim, Lampertheim, Lorsch, Bürstadt) beinhaltet. Die verstärkten Kaufkraftzuflüsse aus dem MB Bergstraße werden für den Bau- und Gartenmarkt vorrangig gegenüber dem angrenzenden Mittelzentrum Viernheim wirksam. Für den Bau- und Gartenmarkt kann ein verstärkter Kaufkraftzufluss aus den umliegenden Mittelbereichen in Höhe von ca. 5,8 Mio. angenommen werden. Davon entfallen ca. 5,5 Mio. auf die nicht zentrenrelevanten Sortimente und ca. 0,3 Mio. auf die zentrenrelevanten Sortimente. Seite 74

75 Bei Berücksichtigung der räumlichen Umsatzherkunft nach Mittelbereichen gestalten sich die rechnerischen Umverteilungseffekte gegenüber den umliegenden zentralen Orten für das Kernsortiment des Bau- und Gartenmarktes (nicht zentrenrelevante Sortimente) wie folgt: Tab. 38 Umverteilung Bau- und Gartenmarkt (nicht zentrenrelevante Sortimente) gegenüber den umliegenden zentralen Orten Gebiet Daten Verstärkter Kaufkraftzufluss aus MB an Planstandort in Mannheim in Mio. Ist-Umsatz im MZ bzw. OZ in Mio. Umverteilungsquote in % Mittelzentrum Schwetzingen 0,35 33,0 1,1 % Mittelzentrum Weinheim 0,95 55,0 1,7 % Oberzentrum Heidelberg 0,80 95,0 0,8 % Oberzentrum Ludwigshafen 0,40 110,0 0,4 % Mittelzentren Viernheim 1,50 25,0 6,0 % Restl. MB Bergstraße 1,50 ** ** Summe 5,50 ** ** Quelle: CIMA-Modellrechnung, Rundungsdifferenzen möglich; z.t. Umsatzschätzungen; ** Ausweis nicht sinnvoll Die höchste Betroffenheit ist aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaftslage für das Mittelzentrum Viernheim mit einer Umverteilungsquote von 6,0 % vorhanden, wobei dies in erster Linie den Standort der Fa. Bauhaus betrifft. Für die weiteren Ober- und Mittelzentren ist nur eine geringe Betroffenheit vorhanden. Die höchste Umverteilungsquote ist mit 1,7 % für das Mittelzentrum Weinheim vorhanden, welche allerdings noch weit unter dem relevanten Schwellenwert von 20 % bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten liegt. Bei den zentrenrelevanten Randsortimenten können ca. 0,3 Mio. als umverteilungsrelevanter Umsatz gegenüber den umliegenden zentralen Orten angenommen werden. Bei Berücksichtigung der räumlichen Umsatzherkunft nach Mittelbereichen gestalten sich die rechnerischen Umverteilungseffekte gegenüber den umliegenden zentralen Orten wie folgt: Seite 75

76 Tab. 39 Umverteilung Bau- und Gartenmarkt (zentrenrelevante Sortimente) gegenüber den umliegenden Zentralen Orten Gebiet Daten Verstärkter Kaufkraftzufluss aus MB an Planstandort in Mannheim in Mio. Ist-Umsatz im MZ bzw. OZ in Mio. Umverteilungsquote in % Mittelzentrum Schwetzingen 0,02 18,0 0,1 % Mittelzentrum Weinheim 0,06 13,5 0,4 % Oberzentrum Heidelberg 0,05 32,5 0,2 % Oberzentrum Ludwigshafen 0,02 20,0 0,1 % Mittelzentrum Viernheim 0,08 15,9 0,5 % Restl. MB Bergstraße 0,07 ** ** Summe 0,30 ** ** Quelle: CIMA-Modellrechnung, Rundungsdifferenzen möglich; z.t. Umsatzschätzungen; ** Ausweis nicht sinnvoll Umverteilungseffekte nach Standortlagen In Teil A (Kapitel 5) erfolgte eine detaillierte Darstellung der gegenwärtigen projektrelevanten Angebotssituation in den umliegenden zentralen Orten sowie in den Mitgliedskommunen des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg-Mannheim. Bei den projektrelevanten Sortimenten für den Bau- und Gartenmarkt liegt der Verkaufsflächen- und Umsatzschwerpunkt eindeutig auf Standortlagen außerhalb der Innenstädte/Stadtteilzentren/Ortskerne. Die Umsatzumverteilungseffekte gegenüber den umliegenden zentralen Orten können, differenziert nach Standortlagen, wie folgt eingeschätzt werden: Für das Mittelzentrum Weinheim werden die Umsatzeffekte vorrangig die Standortlage Hela und Teppich Kibek im westlichen Stadtgebiet sowie abgeschwächt das Fachmarktzentrum am Güterbahnhof (u.a. Obi) betreffen. Für das Mittelzentrum Viernheim werden die Umsatzeffekte vorrangig für den Standort Bauhaus im Umfeld des Rhein-Neckar-Zentrums wirksam. Für die weiteren Mittelzentren im MB Bergstraße (Heppenheim mit Standort Bauhaus; Bensheim mit Standort Obi und Gartencenter Dehner sowie Lampertheim, Lorsch und Bürstadt ohne vergleichbaren Betriebstyp Bau- und Gartenmarkt) ist in der Gesamtheit nur von geringen Auswirkungen auszugehen. Betriebsformen wie das Edinger Warenhaus an der Chemiestraße als Fachmarkt für Haus, Garten und Freizeit in der Stadt Lampertheim sind hinsichtlich der Kundenausrichtung nur sehr bedingt mit dem Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus vergleichbar. In den Oberzentren Heidelberg (Hinweis auf neuen Bauhausstandort an der Eppelheimer Landstraße) und Oberzentrum Ludwigshafen (Fachmarktagglomerationen in Oggersheim und Friesenheim mit Bauhaus, Dehner, Hornbach, Kibek, Obi u.a.) und im Mittelzentrum Schwetzingen (Standort Hornbach und toom) sind nur marginale Auswirkungen zu erwarten. In den wei- Seite 76

77 teren Mitgliedskommunen im Nachbarschaftsverband Heidelberg-Mannheim ist der Betriebstyp Bau- und Gartenmarkt in vergleichbarer Form nicht ansässig. In der nachfolgenden Tabelle sind die Umsatzumverteilungseffekte gegenüber dem Bestand in der Stadt Mannheim selbst und gegenüber den umliegenden zentralen Orten nochmals nachrichtlich dargestellt. Tab. 40 Umverteilungseffekte durch den Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus nach Standortlagen und Zentrenrelevanz der Sortimente Sortiment nicht zentrenrelevante Sortimente zentrenrelevante Sortimente Lage in Mio. in % in Mio. in % Mannheim 16,8 10,6% 1,6 2,0% Innenstadt 0,3 1,8% 0,1 1,0% Stadtteilzentren n. n. n. n. n. n. n. n. sonstige Lagen 16,5 11,2% 1,5 3,1% Weinheim 0,95 1,7% 0,06 0,4% Innenstadt n. n. n. n. n. n. n. n. sonstige Lagen 0,95 1,7% 0,06 0,4% Schwetzingen 0,35 1,1% 0,02 0,1% Innenstadt n. n. n. n. n. n. n. n. sonstige Lagen 0,35 1,1% 0,02 0,1% Heidelberg 0,8 0,8% 0,05 0,2% Innenstadt n. n. n. n. n. n. n. n. sonstige Lagen 0,8 0,8% 0,05 0,2% Ludwigshafen 0,4 0,4% 0,02 0,1% Innenstadt n. n. n. n. n. n. n. n. sonstige Lagen 0,4 0,4% 0,02 0,1% Viernheim 1,5 6,0% 0,06 0,8% Innenstadt n. n. n. n. n. n. n. n. sonstige Lagen 1,5 6,0% 0,06 0,8% sonstige MZ Bergstraße 1,5 6,0% 0,06 0,8% Innenstadt n. n. n. n. n. n. n. n. sonstige Lagen 1,5 6,0% 0,06 0,8% Umverteilung insgesamt gegenüber Bestand MA 16,8 1,6 gegenüber Bestand Zentrale Orte Umland 5,5 0,3 Summe 22,3 1,9 Quelle: CIMA-Modellrechnung, Rundungsdifferenzen möglich; n. n. (nicht nachweisbar) Seite 77

78 Fazit Die rechnerischen Umverteilungsquoten gegenüber dem relevanten Einzelhandelsbestand in den umliegenden Ober- bzw. Mittelzentren bewegen sich auf einem sehr niedrigen Niveau. Negative Auswirkungen auf die zentralörtliche Versorgungsfunktion der umliegenden Städte können ausgeschlossen werden. Bei allen umliegenden Ober- bzw. Mittelzentren liegt der Verkaufsflächen- und Umsatzschwerpunkt bei den projektrelevanten Sortimenten eindeutig außerhalb der Innenstädte (ZVBs). Negative Auswirkungen auf die zentralen Versorgungskerne (Innenstädte) der umliegenden Städte können ausgeschlossen werden Städtebauliches Integrationsgebot Der Standortbereich Benjamin Franklin Village im Norden der Stadt Mannheim stellt eine der wesentlichen Konversionsflächen im Gesamtstadtgebiet von Mannheim dar. Das Gesamtvorhaben kann als regional bedeutsames Einzelhandelsgroßprojekt eingestuft werden und entspricht der oberzentralen Funktion, welche die Stadt Mannheim als Einkaufsmetropole innerhalb der Region Rhein-Neckar besitzt. Hinsichtlich der Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens stellt der Standortbereich Benjamin Franklin Village einen typischen Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel im Sinne der Festlegungen im einheitlichen Regionalplan der Metropolregion Rhein-Neckar dar. Bei der geprüften Einzelhandelsnutzung liegt der Schwerpunkt eindeutig bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Seite 78

79 Teil C: Markt- und Auswirkungsanalyse für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller Seite 79

80 1. Marktgebiet und Kaufkraftvolumina 1.1. Marktgebiet Fa. Segmüller Für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller ist am neuen Standort von einer regionalen bis überregionalen Marktausstrahlung auszugehen, welche deutlich über die Absatzreichweite des Bestandsstandortes an der Seckenheimer Landstraße hinausgeht. Zur Abgrenzung des Marktgebietes bei Einrichtungshäusern der geplanten Größenordnung sind folgende Kriterien von Bedeutung: die regionale und überregionale Wettbewerbssituation mit vergleichbaren Einrichtungshäusern (sog. systemgleiche Wettbewerber) Erfahrungswerte zur räumlichen Marktausstrahlung von Einrichtungshäuser in der geplanten Größenordnung von bis qm VK Um den betriebstypenbedingten Besonderheiten gerecht zu werden, wird die Abgrenzung des Marktgebietes der Fa. Segmüller anhand verschiedener methodischer Ansätze vorgenommen. PKW-Fahrtzeit-Isochronen (Ansatz 1) Zur ersten Einordung der räumlichen Marktausstrahlung für das Einrichtungshaus erfolgt die Darstellung ausgewählter PKW-Fahrtzeit-Isochronen. Für Einrichtungshäuser in der geplanten Größenordnung von gut qm VK können atypische Absatzreichweiten unterstellt werden, welche durch PKW-Fahrtzeiten von 45 Minuten und mehr bestimmt werden. Die 45 Minuten PKW-Fahrtzeitzone reicht im Norden bis in den Raum Frankfurt, im Westen bis in den Raum Kaiserslautern, im Süden bis in den Raum Karlsruhe und im Osten bis in den Odenwald. Während die 30 Minuten PKW-Fahrtzeitzone noch weitgehend dem Kerneinzugsgebiet zugeordnet werden kann, ist eine intensive Marktdurchdringung in der Minuten PKW- Fahrtzeitzone nicht mehr als realistisch einzustufen. Seite 80

81 Abb. 15 PKW-Fahrtzeit-Isochronen (15/30/45 Minuten) vom Planstandort in Mannheim Quelle: MapPoint, Bearbeitung CIMA 2016 Seite 81

82 Regionale und überregionale Wettbewerbssituation (Ansatz 2) Neben dem Kriterium Erreichbarkeit und Entfernung ist bei Einrichtungshäusern die regionale Verteilung der systemgleichen Anbieter (Betriebstyp Einrichtungshaus ab qm VK) ein entscheidendes Kriterium. Aufgrund der in der nachfolgenden Karte dargelegten regionalen Wettbewerbskonstellation bei den Großbetrieben im Möbelsegment ergeben sich für den Standort in Mannheim natürliche Grenzen hinsichtlich der räumlichen Marktausstrahlung. Im Norden ist das Marktgebiet durch den Standort der Fa. Segmüller in Weiterstadt begrenzt, welcher in südlicher Richtung auch in den Raum hessische Bergstraße ausstrahlt. Im Westen ist auf den Standort Möbel-Martin in Kaiserslautern hinzuweisen, welcher bis in den Raum Ludwigshafen ausstrahlt. Im Süden ist auf die Möbelhäuser im Raum Karlsruhe (u.a. XXXL Mann Mobilia) hinzuweisen, welche den Raum Bruchsal und Speyer überlagern. Im Südosten wird das Marktgebiet durch das Oberzentrum Heilbronn (u.a. XXXL Bierstorfer) überlagert, welches in den Raum Sinsheim und Walldorf/Wiesloch ausstrahlt. Im Osten stellt der Odenwald eine natürliche Grenze des Marktgebietes dar. Seite 82

83 Abb. 16 Wettbewerbsstandorte (nur Anbieter über qm VK) Quelle: OpenStreetMap und Mitwirkende ( CC-BY-SA ( Bearbeitung: CIMA 2016 Seite 83

84 Abgrenzung und Gliederung des Marktgebietes der Fa. Segmüller In der Synopse der beiden methodischen Ansätze kann das Marktgebiet wie folgt abgegrenzt und untergliedert werden (vgl. nachfolgende Karte): Marktzone I Mittelbereich Mannheim Marktzone II Mittelbereiche Schwetzingen, Weinheim, Heidelberg, Hessische Bergstraße, Ludwigshafen, Frankenthal Marktzone III Mittelbereiche Wiesloch/Walldorf, Sinsheim, Bruchsal, Worms und Speyer Die räumliche Marktsegmentierung des Marktgebietes erfolgt auf Basis der landesplanerisch definierten Mittelbereiche. Zur sachgerechten Einordnung der Kundenverflechtungen sind folgende Anmerkungen zu treffen: Die Marktzonen I und II können als Kerneinzugsgebiet definiert werden. In diesem Gebiet befinden sich mit den Standorten XXXL Mann Mobilia (Mannheim), Möbel Höffner (Schwetzingen) und Möbel Breitwieser (Heidelberg) drei systemgleiche Anbieter, welche mit dem geplanten Einrichtungshaus der Fa. Segmüller am Standort Benjamin-Franklin- Village in einer intensiven Wettbewerbsbeziehung stehen werden. Die Intensität der Marktausstrahlung in die dargestellten Mittelbereiche ist aufgrund der räumlichen Ausdehnung, der topographischen Grenzen (Flusslauf Rhein) und der regionalen Wettbewerbssituation unterschiedlich stark ausgeprägt. So kann z.b. für die südlichen Teile der Mittelbereiche Heidelberg und Ludwigshafen oder den nördlichen Teil des Mittelbereiches Worms bereits eine geringere Marktausstrahlung angenommen werden. Die Mittelbereiche, welche in der Marktzone III liegen, werden durch regional bedeutsame Anbieter in den angrenzenden Oberzentren wie Karlsruhe oder Heilbronn überlagert und können als Ferneinzugsgebiet eingestuft werden. So kann z.b. innerhalb des landesplanerisch definierten Mittelbereichs Bruchsal nur für den nördlichen Bereich (z.b. Raum Philippsburg) noch eine Einkaufsorientierung in den Raum Mannheim unterstellt werden. Für den südlichen Bereich ist demgegenüber die Einkaufsorientierung in den Raum Karlsruhe festzuhalten. Seite 84

85 Abb. 17 Abgrenzung und Gliederung des Marktgebietes des geplanten Einrichtungshauses der Fa. Segmüller (räumliche Bezugsbasis landesplanerisch definierte Mittelbereiche) Planstandort Quelle: MapPoint, Bearbeitung CIMA 2016 Seite 85

86 In der nachfolgenden Tabelle sind die Bevölkerungspotentiale für die landesplanerisch definierten Mittelbereiche ausgewiesen, welche zumindest in Teilen durch das geplante Einrichtungshaus der Fa. Segmüller in der Stadt Mannheim tangiert werden. Wie bereits dargestellt, können die in der Marktzone III liegenden Mittelbereiche bereits als Ferneinzugsgebiet eingestuft werden. Dies wird bei der Umsatzprognose für das Vorhaben und den Marktabschöpfungsquoten in den entsprechenden Mittelbereichen entsprechend berücksichtigt. Tab. 41 Bevölkerungspotential nach Mittelbereichen (Fa. Segmüller) Marktzone Zugehörige Mittelbereiche/Kommunen Bevölkerungspotential Zone Ia Stadt Mannheim Zone Ib restl. MB Mannheim* Zone Ia + Ib MB Mannheim gesamt MB Schwetzingen MB Weinheim MB Heidelberg MB Ludwigshafen MB Bergstraße MB Frankenthal Zone II angrenzende MBs insgesamt MB Speyer MB Bruchsal MB Wiesloch/Walldorf MB Worms MB Sinsheim Zone III MBs im weiteren Umland Zone I - III Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Basis: Zensus 2011, Stand *zum restlichen MB Mannheim gehören die Städte/Kommunen Edingen, Ladenburg, Heddesheim und Ilvesheim Seite 86

87 1.2. Ermittlung des projektrelevanten Kaufkraftpotentials Für die Nutzungskomponenten Bau- und Gartenmarkt und Einrichtungshaus erfolgt eine getrennte Ausweisung, wobei einige Sortimente (z.b. Leuchten, Haus- und Heimtextilien) sowohl beim Bau- und Gartenmarkt wie auch beim Einrichtungshaus angeboten werden. Hierbei ist zu beachten, dass in Abhängigkeit vom Betriebstyp die Sortimente deutlich unterschiedlich vertreten sind. Die bundesdurchschnittliche Pro-Kopf-Verbrauchsausgabe für den Einzelhandel insgesamt belief sich im Jahr 2014/2015 auf ca ,-. Auf Basis der nach Hauptwarengruppen zusammengefassten Einzelsortimente sind die projektrelevanten Kaufkraftvolumina für das Einrichtungshaus in den nachfolgenden Tabellen differenziert ausgewiesen. Für das Einrichtungshaus beträgt die Pro-Kopf-Verbrauchsausgabe für alle relevanten Sortimente ca. 622,-. Hiervon entfallen ca. 413,- auf das Kernsortiment (Einrichtung und Zubehör) eines Einrichtungshauses und ca. 209,- auf die zentrenrelevanten Randsortimente. Tab. 42 Pro-Kopf-Ausgaben projektrelevante Sortimente Fa. Segmüller Sortimente/Hauptwarengruppen Pro Kopf Ausgabe in Möbelkernsortiment (inkl. Küchen) 304,- Farben/Lacke/Tapeten; Bodenbeläge/ Teppiche 59,- Lampen und Leuchten 25,- Sonst. Sortimente (nicht zentrenrelevant) 25,- Möbelhaussortimente nicht zentrenrelevant ins. 413,- Haus- und Heimtextilien 82,- Haushaltswaren/GPK/Kunst/Wohnaccessoirs 102,- Sonst. Sortimente (zentrenrelevant) 25,- Randsortimente zentrenrelevant ins. 209,- relevante Sortimente insgesamt 622,- Quelle: Quelle: Zusammenstellung CIMA; die Ermittlung der sortimentsbezogenen Pro-Kopf-Ausgaben erfolgte auf Basis der EHI-Handelsdaten, Markt- und Strukturdaten der BBE Handelsberatung und weiterer Quellen Die angesetzten Pro-Kopf-Ausgaben nach Sortimenten/Warengruppen wurden mit den entsprechenden regionalen Kaufkraftkoeffizienten innerhalb des abgegrenzten Marktgebietes gewichtet. In den nachfolgenden Tabellen sind die sortimentsbezogenen Kaufkraftvolumina für die einzelnen Mittelbereiche detailliert ausgewiesen. Seite 87

88 Tab. 43 Kaufkraftpotential Fa. Segmüller nach Mittelbereichen in Mio. Zonen Mittelbereiche Möbelkernsortiment (inkl. nicht zentrenrel. Ergänzungssortimente) Haus- und Heimtex. HHW/GPK/Kunst Sonst (Babyart.) Randsortimente zentrenrelevant ges. Zone Ia Stadt Mannheim 124,0 24,6 30,6 7,5 62,8 186,8 Zone Ib restl. MB Mannheim 18,9 3,8 4,7 1,1 9,6 28,5 Zone I gesamt MB Mannheim gesamt Summe 143,0 28,4 35,3 8,7 72,3 215,3 MB Schwetzingen 47,4 9,4 11,7 2,9 24,0 71,4 MB Weinheim 32,0 6,4 7,9 1,9 16,2 48,2 MB Heidelberg 118,8 23,6 29,3 7,2 60,1 178,9 MB Ludwigshafen 106,6 21,2 26,3 6,5 53,9 160,5 MB Bergstraße 112,7 22,4 27,8 6,8 57,0 169,7 MB Frankenthal 30,7 6,1 7,6 1,9 15,5 46,2 Zone II gesamt angrenzende MBs insgesamt 448,1 89,0 110,7 27,1 226,8 674,9 MB Speyer 34,6 6,9 8,6 2,1 17,5 52,1 MB Wiesloch/Walldorf 36,1 7,2 8,9 2,2 18,3 54,4 MB Bruchsal 69,6 13,8 17,2 4,2 35,2 104,8 MB Worms 50,9 10,1 12,6 3,1 25,8 76,7 MB Sinsheim 31,7 6,3 7,8 1,9 16,0 47,7 Zone III gesamt MBs im erweiterten Umland 222,9 44,3 55,1 13,5 112,8 335,7 Zone I-II insgesamt 814,0 161,7 201,1 49,3 411,9 1225,9 Quelle: CIMA-Berechnungen auf Basis lokaler Kaufkraftkoeffizienten, leichte Rundungsdifferenzen möglich Seite 88

89 1.3. Umsatzprognose Einrichtungshaus Fa. Segmüller Auf Basis des Marktanteilkonzeptes, bei dem neben den Fahrtzeitdistanzen zum Planstandort auch die Attraktivität der Wettbewerbsstandorte einfließt, werden nachfolgend die zu erwartenden Marktabschöpfungsquoten (Marktanteile) innerhalb der abgegrenzten Marktgebiete ermittelt. Bei den angesetzten Marktanteilen sind folgende Aspekte von Bedeutung: Die Absatzreichweite ist beim Möbelkernsortiment (hohe Einkaufsbeträge pro Kunde) deutlich höher als bei den Randsortimenten, welche durch sog. Mitnahmeeffekte gekennzeichnet sind. Die Marktanteile beim Möbelkernsortiment liegen deutlich höher als bei den Randsortimenten, da sich der Wettbewerb beim Möbelkernsortiment auf einige wenige und meist regional bedeutsame Anbieter fokussiert, während bei den Randsortimenten eine Vielzahl verschiedener Betriebstypen als Wettbewerber am Markt agieren (Fachgeschäfte, Fachmärkte, Fachabteilungen der Warenhäuser usw.). Für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller wird bei der Marktdurchdringung die überdurchschnittliche Leistungsfähigkeit des Betriebes berücksichtigt. Die angesetzten Marktanteile sind somit im Sinne eines worst case Ansatzes zu interpretieren. An dieser Stelle ist nochmals ausdrücklich auf die Sonderkonstellation für den Planstandort im Mannheimer Norden hinzuweisen. Mit dem Einrichtungshaus XXXL Mann Mobilia befindet sich ein, hinsichtlich Verkaufsflächengröße und Kundenzielgruppenorientierung, unmittelbar mit dem geplanten Einrichtungshaus der Fa. Segmüller vergleichbarer Anbieter in ca. 1 km Entfernung. Insofern sind bereits heute intensive Kundenbeziehungen aus dem Umland an diese Standortlage vorhanden. Durch die geplante Ansiedlung der Fa. Segmüller werden diese Kundenbeziehungen aus dem Umland noch intensiviert, ohne dass völlig neue Kaufkraftströme innerhalb der Metropolregion Rhein-Neckar auftreten werden. Zur Gewährleistung einer Lesbarkeit der Auswirkungsanalyse erfolgte bei der Ermittlung der Marktabschöpfungsquoten eine Zusammenfassung nach Hauptwarengruppen. Für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller können, differenziert nach Hauptsortimenten, folgende Marktanteile in den Mittelbereichen, welche durch das geplante Einrichtungshaus tangiert werden, angenommen werden. Seite 89

90 Wie bereits dargestellt, sind die angesetzten Marktanteile im Sinne eines worst case Ansatzes zu interpretieren. Aufgrund der speziellen Wettbewerbskonstellation, welche insbesondere durch das nahegelegene Einrichtungshaus XXXL Mann Mobilia beeinflusst wird, sind die angesetzten Marktanteile als oberer Wertansatz einzuordnen, welche nach gutachterlicher Einschätzung tatsächlich nur schwer erreichbar sein dürften. Tab. 44 Marktanteile Möbel- und Einrichtungszubehör (inkl. nicht zentrenrelevante Randsortimente) Möbel und Einrichtungszubehör (inkl. nicht zentrenrel. Randsortimente) Kaufkraft in Mio. Marktanteil Umsatz in Mio. Zone Ia Stadt Mannheim 124,0 27,5 % 34,1 Zone Ib restl. MB Mannheim 18,9 25,0 % 4,7 Zone I gesamt MB Mannheim gesamt 143,0 27,2 % 38,8 MB Schwetzingen 47,4 15,0 % 7,1 MB Weinheim 32,0 17,5 % 5,6 MB Heidelberg 118,8 10,0 % 11,9 MB Ludwigshafen 106,6 10,0 % 10,7 MB Bergstraße 112,7 17,5 % 19,7 MB Frankenthal 30,7 10,0 % 3,1 Zone II 448,1 12,9 % 58,1 MB Speyer 34,6 5,0 % 1,7 MB Wiesloch/Walldorf 36,1 5,0 % 1,8 MB Bruchsal 69,6 2,5 % 1,7 MB Worms 50,9 2,5 % 1,3 MB Sinsheim 31,7 5,0 % 1,6 Zone III 222,9 3,6 % 8,1 Zone I-III 814,0 12,9 % 105,0 Streuumsatz* 2,7 Insgesamt 107,7 Quelle: CIMA-Modellrechnung, leichte Rundungsdifferenzen möglich; * Umsatzanteil durch Kunden außerhalb des Marktgebietes wurde mit 2-3 % vom Gesamtumsatz in Ansatz gebracht Seite 90

91 Tab. 45 Marktanteile zentrenrelevante Randsortimente des Einrichtungshauses zentrenrel. Randsortimente zusammengefasst Kaufkraft in Mio. Marktanteil Umsatz in Mio. Zone Ia Stadt Mannheim 62,8 5,0 % 3,1 Zone Ib restl. MB Mannheim 9,6 4,5 % 0,4 Zone I gesamt MB Mannheim gesamt 72,3 4,9% 3,5 MB Schwetzingen 24,0 1,5 % 0,4 MB Weinheim 16,2 2,0 % 0,3 MB Heidelberg 60,1 1,0 % 0,6 MB Ludwigshafen 53,9 1,0 % 0,5 MB Bergstraße 57,0 2,0 % 1,1 MB Frankenthal 15,5 1,0 % 0,1 Zone II 226,7 1,3 % 3,0 MB Speyer 17,5 0,5 % 0,1 MB Wiesloch/Walldorf 18,3 0,5 % 0,1 MB Bruchsal 35,2 0,3 % 0,1 MB Worms 25,8 0,3 % 0,1 MB Sinsheim 16,0 0,5 % 0,1 Zone III 112,8 0,4 % 0,5 Zone I-III 411,8 1,7 % 7,0 Streuumsatz* 0,0 Insgesamt 7,0 Quelle: CIMA-Modellrechnung, leichte Rundungsdifferenzen möglich; * Umsatzanteil durch Kunden aus dem Ferneinzugsgebiet ist bei den Randsortimenten lediglich durch Mitnahmeeffekte gekennzeichnet und spielt nur eine untergeordnete Rolle Für den Mittelbereich Mannheim insgesamt liegen die Marktabschöpfungsquoten bei 27,2 % beim Kernsortiment Einrichten und Zubehör und bei 4,9 % bei den zentrenrelevanten Randsortimenten. Für die umliegenden Mittelbereiche (Marktzone II) liegen die Marktabschöpfungsquoten bei 10 % bis 17,5 % beim Kernsortiment Einrichten und Zubehör und zwischen 1 % bis 2 % bei den zentrenrelevanten Randsortimenten. Für die Mittelbereiche im weiteren Umland (Marktzone III) liegen die Marktabschöpfungsquoten bei 2,5 % bis 5,0 % beim Kernsortiment Einrichten und Zubehör und bei max. 0,5 % bei den zentrenrelevanten Randsortimenten. Seite 91

92 Abb. 18 Marktdurchdringung des Einrichtungshauses der Fa. Segmüller (schematische Darstellung) Planstandort Quelle: MapPoint, Bearbeitung CIMA 2016 Seite 92

93 In der Summe beläuft sich der Prognoseumsatz für alle projektrelevanten Sortimente des geplanten Einrichtungshauses der Fa. Segmüller auf ca. 114,7 Mio.. Hinsichtlich der räumlichen Kundenherkunft entfallen vom Prognoseumsatz in Höhe von ca. 114,7 Mio. ca. 42,3 Mio. bzw. ca. 37 % auf Kunden aus dem Mittelbereich Mannheim ca. 61,1 Mio. bzw. ca. 53 % auf Kunden aus den umliegenden Mittelbereichen ca. 11,3 Mio. bzw. ca. 10 % aus dem weiteren Umland (inkl. Streuumsätze) Über die Hälfte des Umsatzes wird durch Kunden von außerhalb des Mittelbereiches Mannheim erzielt, wobei die regionale Marktaustrahlung beim Möbel-Kernsortiment (hohe Einkaufsbeträge; Einkaufstourismus) deutlich stärker als bei den Randsortimenten ausgeprägt ist. Tab. 46 Umsatzanteile nach Mittelbereichen für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller Umsatzanteile nach Mittelbereichen absolut in Mio. in % Zone Ia Stadt Mannheim 37,2 32,4 % Zone Ib restl. MB Mannheim 5,1 4,5 % Zone I gesamt MB Mannheim gesamt 42,3 36,9 % MB Schwetzingen 7,5 6,5 % MB Weinheim 5,9 5,2 % MB Heidelberg 12,5 10,9 % MB Ludwigshafen 11,2 9,8 % MB Bergstraße 20,8 18,2 % MB Frankenthal 3,2 2,7 % Zone II 61,1 53,2 % MB Speyer 1,8 1,6 % MB Wiesloch/Walldorf 1,9 1,7 % MB Bruchsal 1,8 1,6 % MB Worms 1,4 1,2 % MB Sinsheim 1,7 1,5 % Zone III 8,6 7,5 % Zone I-III 112,0 97,7 % Streuumsatz 2,7 2,3 % insgesamt 114,7 100,0% Quelle: CIMA-Modellrechnung, leichte Rundungsdifferenzen möglich Seite 93

94 1.4. Abgleich Prognoseumsatz mit branchenüblichen Flächenleistungen Für den Betriebstyp Einrichtungshaus sind in der nachfolgenden Tabelle zunächst die branchenüblichen Flächenleistungen nach Hauptsortimenten dargestellt. Tab. 47 Flächenleistung Einrichtungshaus nach Hauptsortimenten (branchenübliche Werte) Hauptsortimente Verkaufsfläche in qm Umsatz pro qm VK in Umsatz in Mio. Möbel ,6 Tapeten, Bodenbeläge/ Teppiche ,0 Leuchten ,0 Sonst.: Kindersitze etc ,9 Summe Möbel Kernsortiment ,5 Haus- und Heimtextilien 750* ,9 Haushaltswaren/ GPK/ Kunstgegenstände 1.050* ,6 Sonst.: Babyartikel etc. 200* ,5 Summe Randsortimente max qm VK ,0 Summe bei max qm VK für Randsortimente zentrenrelevant ,5 Quelle: CIMA-Zusammenstellung auf Basis von Markt- und Strukturdaten nach Betriebstypen im Einzelhandel; BBE Handelsberatung sowie weiterer Datenquellen *Um eine einheitliche Berechnungsgrundlage zu gewährleisten, wurden die Verkaufsflächen bei den jeweiligen Randsortimenten anteilig auf die max. zulässige Verkaufsfläche von qm umgelegt. Bei Berücksichtigung des hypothetischen Verkaufsflächenkorridors von qm bis qm können die Obergrenzen variieren: Haus- & Heimtextilien qm VK; HHW, GPK, Kunst qm VK; sonstige Sortimente 390 qm VK (vgl. Tabelle 5) Bei diesem Ansatz kann eine Umsatzleistung von ca. 72,5 Mio. p.a. angesetzt werden. Dies entspricht einer Flächenleistung von 1.610,- pro qm VK für das Einrichtungshaus insgesamt. In der Differenzierung nach Sortimentsgruppen entfallen 67,5 Mio. auf das Kernsortiment Möbel und Einrichten (nicht zentrenrelevante Randsortimente) 5,0 Mio. auf die zentrenrelevanten Randsortimente (bei max qm VK) Da es sich bei der Fa. Segmüller um einen sehr leistungsstarken Anbieter handelt, welcher am neuen Standort einen deutlich attraktiveren Marktauftritt als am Bestandsstandort an der Seckenheimer Landstraße haben wird, ist von einer deutlich stärkeren Marktausstrahlung auszugehen. Für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller wurde über das Marktanteilskonzept eine Umsatzerwartung von ca. 114,7 Mio. ermittelt. Hiervon entfallen ca. 107,7 Mio. auf das Möbel- Seite 94

95 kernsortiment (inkl. nicht zentrenrelevante Randsortimente) und ca. 7,0 Mio. auf die zentrenrelevanten Randsortimente. Bei einer geplanten Verkaufsfläche von qm VK beträgt die Flächenleistung ca ,- pro qm VK. Der Umsatz, welcher über das Marktanteilskonzept ermittelt wurde, liegt deutlich über dem Umsatz, welcher anhand branchenüblicher Flächenleistungen für den Betriebstyp Einrichtungshaus angesetzt werden kann. In der nachfolgenden Tabelle sind die Flächenleistungen nach Hauptsortimenten dargestellt, welche sich aus dem Ansatz des Marktanteilskonzeptes ergeben (Hinweis auf leichte Rundungsdifferenzen). Tab. 48 Flächenleistung Einrichtungshaus nach Hauptsortimenten (Marktanteilskonzept) Hauptsortimente Verkaufsfläche in qm Umsatz pro qm VK in Umsatz in Mio. Möbel ,8 Tapeten, Bodenbeläge/ Teppiche ,9 Leuchten ,9 Sonst.: Kindersitze etc ,1 Summe Möbel Kernsortiment ,7 Haus- und Heimtextilien 750* ,6 Haushaltswaren/ GPK/ Kunstgegenstände 1.050* ,7 Sonst.: Babyartikel etc. 200* ,7 Summe Randsortimente max qm VK ,0 Summe bei max qm VK für Randsortimente zentrenrelevant ,7 Quelle: CIMA-Zusammenstellung auf Basis von Markt- und Strukturdaten nach Betriebstypen im Einzelhandel; BBE Handelsberatung und weiterer Datenquellen *Um eine einheitliche Berechnungsgrundlage zu gewährleisten, wurden die Verkaufsflächen bei den jeweiligen Randsortimenten anteilig auf die max. zulässige Verkaufsfläche von qm umgelegt. Bei Berücksichtigung des hypothetischen Verkaufsflächenkorridors von qm bis qm können die Obergrenzen variieren: Haus- & Heimtextilien qm VK; HHW, GPK, Kunst qm VK; sonstige Sortimente 390 qm VK (vgl. Tabelle 5) In der Differenzierung nach Sortimentsgruppen entfallen 107,7 Mio. auf das Kernsortiment Möbel und Einrichten (nicht zentrenrelevante Randsortimente) 7,0 Mio. auf die zentrenrelevanten Randsortimente (bei max qm VK) Mit der Standortverlagerung der Fa. Segmüller vom gegenwärtigen Standort an der Seckenheimer Landstraße an den Planstandort ist eine Veränderung des Objektcharakters hin Seite 95

96 zu einem modernen Einrichtungshaus verbunden, welche zu einer deutlich höherer räumlichen Marktausstrahlung führen wird. Mit der Umsatzprognose, welche aus dem Marktanteilskonzept abgeleitet wurde und welche eine deutlich über dem Branchendurchschnitt liegende Flächenleistung generiert, wird der worst case abgedeckt. An dieser Stelle ist nochmals ausdrücklich zu betonen, dass mit wachsender Verkaufsfläche nicht von einem proportionalen Umsatzwachstum auszugehen ist, sondern dass bei wachsender Verkaufsfläche i.d.r. eine sinkende Flächenleistung einhergeht. Ferner ist darauf hinzuweisen, dass der Umsatz des Bestandsmarktes der Fa. Segmüller an der Seckenheimer Landstraße, welcher künftig nicht mehr durch Einzelhandel genutzt wird, an den neuen Standort quasi mitgenommen wird und bei der Ermittlung der Umsatzumverteilungseffekte in Abzug zu bringen ist. Exkurs: Diskussion Flächenleistung Fa. Segmüller Für die Firma Segmüller wird teilweise von einer noch größeren durchschnittlichen Flächenproduktivität ausgegangen. So hat etwa das OVG Münster aus dem Geschäftsbericht der Firma Segmüller eine durchschnittliche Flächenproduktivität von Euro je qm Verkaufsfläche hergeleitet (OVG Münster, Urteil vom D 18/13 - S. 21). Eine so hohe Flächenproduktivität kann jedoch am Standort in Mannheim trotz der besonderen Leistungsfähigkeit der Firma Segmüller nicht erreicht werden. Die aus dem Geschäftsbericht hergeleitete hohe durchschnittliche Flächenproduktivität geht auf die besonders leistungsfähigen Standorte Weiterstadt bei Frankfurt, Friedberg bei Augsburg und Parsdorf bei München zurück. Diese Standorte liegen jeweils in Bereichen mit einem hohen Einwohnerpotenzial und einer im Verhältnis zum Standort Mannheim deutlich niedrigeren Wettbewerbsdichte. Vom Planstandort in Mannheim befinden sich mit den Wohnkaufhäusern XXXL Mann Mobilia (Mannheim), Höffner (Schwetzingen), Breitweiser (Heidelberg) und Segmüller (Weiterstadt) vier systemgleiche Anbieter mit einer Verkaufsfläche von ca qm VK innerhalb der 30 Minuten PKW-Fahrtzeitzone. Innerhalb der 30 Minuten PKW-Fahrtzeitzone, welche im Wesentlichen die Metropolregion Rhein-Neckar umfasst, ist ein Bevölkerungspotential von ca Einwohnern vorhanden. Die Verkaufsflächendichte bei den systemgleichen Anbietern beträgt ca. 92 qm VK pro Einwohner. Seite 96

97 Demgegenüber befindet sich vom Bestandsstandort der Fa Segmüller in Friedberg bei Augsburg mit der Fa. XXXL Lutz lediglich ein Anbieter mit insgesamt ca qm VK innerhalb der 30 Minuten PKW-Fahrtzeitzone. Innerhalb der 30 Minuten PKW-Fahrtzeitzone, welche den Großraum Augsburg und Teile des westlichen Großraums München (LK Fürstenfeldbrück, LK Dachau) umfasst, ist ein Bevölkerungspotential von ca Einwohnern vorhanden. Die Verkaufsflächendichte bei den systemgleichen Anbietern beträgt ca. 55 qm VK pro Einwohner. Vom Bestandsstandort der Fa Segmüller in Parsdorf bei München befinden sich drei systemgleiche Anbieter mit insgesamt ca qm VK innerhalb der 30 Minuten PKW- Fahrtzeitzone. Innerhalb der 30 Minuten PKW-Fahrtzeitzone, welche im Wesentlichen den Großraum München umfasst, ist ein Bevölkerungspotential von ca Einwohnern vorhanden. Die Verkaufsflächendichte bei den systemgleichen Anbietern beträgt ca. 49 qm VK pro Einwohner. Vom Bestandsstandort der Fa Segmüller in Weiterstadt befinden sich drei systemgleiche Anbieter mit insgesamt ca qm VK innerhalb der 30 Minuten PKW-Fahrtzeitzone, wobei hier der Standort XXXL Mann Mobilia in Mannheim enthalten ist. Innerhalb der 30 Minuten PKW-Fahrtzeitzone ist ein Bevölkerungspotential von ca Einwohnern vorhanden, wobei mit dem Ballungsraum Rhein/Main ein hohes Bevölkerungs- und Kaufkraftpotential erschlossen wird. Die Verkaufsflächendichte bei den systemgleichen Anbietern beträgt ca. 31 qm VK pro Einwohner. Die Wettbewerbsbedingungen an den unterschiedlichen Standorten unterscheiden sich damit deutlich, wobei im Großraum Mannheim eine deutlich überdurchschnittliche Wettbewerbsintensität und Verkaufsflächendichte in diesem Marktsegment vorhanden ist und sich zudem ein Hauptwettbewerber im engeren Standortumfeld befindet. Hinzu kommt, dass die Standorte Weiterstadt und Parsdorf sehr gut an das überörtliche Straßennetz angebunden sind und sich speziell mit dem Bestandsstandort der Fa. Segmüller in Weiterstadt deutliche Überschneidungen mit dem Marktgebiet des Planstandortes in Mannheim ergeben. Aufgrund der dargelegten Wettbewerbsbedingungen wird ersichtlich, dass am Standort Mannheim keine höheren Umsätze erreicht werden als auf der Grundlage des Marktanteilskonzepts aufgezeigt wurde. Damit werden immer noch überdurchschnittlich hohe Flächenproduktivitäten erzielt. Sie liegen jedoch unter den Werten, die für die Standorte Weiterstadt, Friedberg und Parsdorf anzusetzen sind. Seite 97

98 2. Prüfung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Einrichtungshauses der Fa. Segmüller Unter Zugrundelegung der dargestellten Daten zur relevanten Angebots- und Nachfragesituation im Oberzentrum Mannheim sowie in der Metropolregion Rhein-Neckar werden die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des geplanten Einrichtungshauses der Fa. Segmüller am Standort Benjamin-Franklin-Village auf Basis der relevanten raumordnerischen Prüfkriterien analysiert Kongruenzgebot Nach Plansatz des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg soll die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Von einer Verletzung des Kongruenzgebotes wird ausgegangen, wenn mehr als 30 % des Umsatzes durch Kunden von außerhalb des zentralörtlichen Verflechtungsbereiches erzielt werden (vgl. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). Der zentralörtliche Verflechtungsbereich des Oberzentrums Mannheim beschränkt sich allerdings nicht auf den Mittelbereich Mannheim. Oberzentren sollen nach Plansatz LEP Baden-Württemberg als Standorte großstädtischer Prägung die Versorgung eines Verflechtungsbereiches mit mehreren Einwohnen (in der Regel die Region) mit hochqualifizierten und spezialisierten Einrichtungen gewährleisten. Innerhalb der Metropolregion Rhein-Neckar sind die Stadt Mannheim als Doppelzentrum mit der Stadt Ludwigshafen und die Stadt Heidelberg als Oberzentren ausgewiesen. Weiter sind nach dem LEP 2002 Verflechtungen von Gemeinden in Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden- Württemberg mit dem Oberzentrum Mannheim/Ludwigshafen zu berücksichtigen. Eine Abgrenzung des oberzentralen Verflechtungsbereiches wird im LEP bzw. im Regionalplan nicht explizit vorgenommen. In der Regel wird davon ausgegangen, dass sich der oberzentrale Verflechtungsraum des Oberzentrums auf die gesamte Region erstreckt. In der Metropolregion Rhein-Neckar ist mit den drei Oberzentren Mannheim, Ludwigshafen und Heidelberg eine strukturelle Besonderheit vorhanden, wobei das Städtepaar Mannheim/Ludwigshafen die Funktion eines Doppel-Oberzentrums besitzt. Seite 98

99 Für das Doppel-Oberzentrum Mannheim/Ludwigshafen können neben den Mittelbereichen Mannheim und Ludwigshafen die angrenzenden Mittelbereiche Weinheim, Schwetzingen, Bergstraße und Frankenthal dem oberzentralen Verflechtungsbereich zugeordnet werden. Für die Stadt Heidelberg als drittes Oberzentrum in der Region kann ein eigenständiger oberzentraler Verflechtungsbereich unterstellt werden, welcher sich im Wesentlichen auf den Mittelbereich Heidelberg erstreckt. Für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller stammen bei einem Prognoseumsatz von insgesamt ca. 114,7 Mio. ca. 42,3 Mio. aus dem Mittelbereich Mannheim ca. 48,6 Mio. aus den Mittelbereichen Schwetzingen, Weinheim, Ludwigshafen, Frankenthal und Bergstraße als weiterer oberzentraler Verflechtungsbereich Mannheim/Ludwigshafen ca. 12,5 Mio. aus dem Mittelbereich des Oberzentrums Heidelberg ca. 11,3 Mio. aus den weiteren Mittelbereichen und dem Ferneinzugsgebiet. Der Umsatzanteil durch Kunden aus dem oberzentralen Verflechtungsbereich des Doppel- Oberzentrums Mannheim/Ludwigshafen beläuft sich auf ca. 90,9 Mio. bzw. ca. 79 % vom Gesamtumsatz. Der Umsatzschwerpunkt liegt damit beim oberzentralen Verflechtungsbereich des Doppel- Oberzentrums Mannheim/Ludwigshafen. Eine Verletzung des Kongruenzgebotes bzw. eine Beeinträchtigung der oberzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Heidelberg als drittes Oberzentrum in der Metropolregion ist nicht nachweisbar Beeinträchtigungsverbot Das Beeinträchtigungsverbot besagt, dass das Vorhaben das städtebauliche Gefüge des zentralen Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich nicht beeinträchtigen darf. Die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungskerns der Standortkommune oder anderer zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich sind in der Regel wesentlich beeinträchtigt, wenn in Folge von Neuansiedlungen oder Erweiterungen Umsatzverluste bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von mehr als 10 % und bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten von mehr als 20 % im vorhabenspezifischen Sortiment zu vermuten sind (vgl. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg). Seite 99

100 Auswirkungen für das Oberzentrum Mannheim Bei der Ableitung der umverteilungsrelevanten Umsatzanteile gegenüber den projektrelevanten Bestandsbetrieben in der Stadt Mannheim sind folgende Komponenten von Bedeutung (vgl. Berechnungen in den nachfolgenden Tabellen): Der Umsatzanteil, welcher durch eine Erhöhung der Kaufkraftbindung (Handelszentralität) in der Stadt Mannheim bzw. im Mittelbereich Mannheim erzielt wird. Der Umsatzanteil, welcher durch einen verstärkten Kaufkraftzufluss aus den angrenzenden Mittelbereichen erzielt wird. Für den projektrelevanten Einzelhandelsbestand in der Stadt Mannheim selbst sind diese Umsatzkomponenten als wettbewerbsneutral einzustufen. Die Differenz zwischen diesen Umsatzkomponenten mit dem Prognoseumsatz stellt letztendlich den Umsatzanteil dar, welcher für den bestehenden Einzelhandel in der Stadt Mannheim umverteilungsrelevant ist. Bei Beurteilung der städtebaulich relevanten Auswirkungen ist ferner zu unterscheiden nach Umsatzverlagerungen innerhalb der Stadt Mannheim gegenüber bestehenden Anbietern in der Innenstadt bzw. den zentralen Versorgungsbereichen (ZVB) Umsatzverlagerungen gegenüber bestehenden Anbietern außerhalb der Innenstadt bzw. der zentralen Versorgungsbereiche von Mannheim (v.a. GE-Gebiete bzw. SO-Gebiete). Für die projektrelevanten Sortimente erfolgt eine Abschätzung der voraussichtlichen Kaufkraftströme, welche durch die Realisierung der Vorhaben zu erwarten sind. Die Handelszentralität im Segment Möbel und Einrichtungszubehör ist bereits recht ausgeprägt (lt. Zentrenkonzept liegt die Handelszentralität bereits über 200 %) und ist damit nur bedingt steigerungsfähig. Andererseits wird die Fa. Segmüller am neuen Standort einen deutlich attraktiveren Marktauftritt besitzen, wodurch neue Kundengruppen erschlossen werden können und somit eine Erhöhung der Handelszentralität noch möglich ist. Insbesondere die regionale Marktausstrahlung wird im Vergleich zum gegenwärtigen Standort an der Seckenheimer Landstraße deutlich an Bedeutung gewinnen. Bei der Umsatzerwartung des neuen Einrichtungshauses der Fa. Segmüller am Standort Benjamin Franklin Village ist darauf hinzuweisen, dass der Umsatz des bestehenden Möbelmarktes der Fa. Segmüller an der Seckenheimer Landstraße quasi an den neuen Standort mitgenommen wird. Der Bestandsumsatz der Fa. Segmüller ist deshalb bei der Ermittlung der Umsatzumverteilungseffekte in Abzug zu bringen. Seite 100

101 Um den veränderten Standortvoraussetzungen und dem neuen Objektcharakter der Fa. Segmüller als attraktives Einrichtungshaus am Standort Benjamin-Franklin-Village gerecht zu werden, werden bei der Umsatzbereinigung um das Bestandsobjekt der Fa. Segmüller folgende Prämissen angesetzt: Die Flächenleistung des Bestandsobjektes der Fa. Segmüller an der Seckenheimer Landstraße kann deutlich niedriger als die künftige Flächenleistung am neuen Standort angenommen werden. Trotz der besonderen Leistungsfähigkeit der Fa. Segmüller wird nur die branchendurchschnittliche Flächenleistung im Möbeleinzelhandel von ca ,-- pro qm VK angesetzt. Der Bestandsumsatz liegt dann bei ca. 21 Mio.. Dieser Ansatz dient dazu, für den neuen Standort den worst case zu untersuchen. Der Umsatz, welcher am neuen Standort auf die Randsortimente (zentrenrelevant wie auch nicht zentrenrelevant) entfällt, wird aufgrund der künftig verbesserten Warenpräsentation dieser Sortimente vollständig als neuer Umsatz in Ansatz gebracht. Somit wird auch für diese Sortimente am neuen Standort der worst case untersucht. Auf Basis der dargestellten Prämissen wird zur Ableitung der Umsatzeffekte der Prognoseumsatz der Fa. Segmüller in Höhe von ca. 114,7 Mio. (Gesamtumsatz, Wert leicht gerundet) am neuen Standort um den Bestandsumsatz der Fa. Segmüller von ca. 21,0 Mio. bereinigt. Die untersuchungsrelevante Umsatzgröße beläuft sich damit auf ca. 93,7 Mio., wobei die Umsatzbereinigung um den Bestandsumsatz beim Möbelkernsortiment (nicht zentrenrelevant) erfolgt. Der Umsatz bei den zentrenrelevanten Randsortimenten wurde dagegen vollständig als neuer Umsatz in Ansatz gebracht (worst case Betrachtung). Seite 101

102 Möbelkernsortiment (nicht zentrenrelevante Sortimente) In der Stadt Mannheim selbst können die nachfolgend dargestellten Umsatzeffekte angenommen werden. Bei den Berechnungen wurde der Prognoseumsatz um die Marginalsortimente wie Kindersitze etc. bereinigt. Tab. 49 Umsatzeffekte durch das Einrichtungshaus Fa. Segmüller in der Stadt Mannheim (Möbelkernsortiment; nicht zentrenrelevant) Sortimente Prognoseumsatz in Mio. * Umsatzanteil durch Erhöhung Kaufkraftzufluss in Mio. Umsatzanteil Umverteilung gegenüber Bestand in Mio. Ist-Umsatz Bestand Gesamtstadt MA in Mio. ** Umverteilungsquote gegenüber Bestand MA in % Möbel, Küchen 76,5 36,4 40,1 195,1 20,6% Tapeten, Bodenbeläge/Teppiche 4,0 1,8 2,2 27,2 8,3% Leuchten 5,0 1,1 3,9 17,1 22,8% Summe nicht zentrenrel. Sortimente 85,5 39,3 46,2 239,4 19,3% Marginalsortimente 1,2 * * * * Quelle: CIMA-Modellrechnung, leichte Rundungsdifferenzen möglich; *abzgl. Umsatz Segmüller Bestand; **ohne Segmüller Bestand Bei den Kernsortimenten des Einrichtungshauses (Möbel/Küchen, Tapeten, Teppiche/Bodenbeläge, Lampen/Leuchten) werden ca. 39,3 Mio. durch einen verstärkten Kaufkraftzufluss in die Stadt Mannheim generiert und ca. 46,2 Mio. gegenüber den Bestandsbetrieben in Mannheim umverteilt. Bei einem Gesamtumsatz in der Stadt Mannheim von ca. 239,4 Mio. ist für das Kernsortiment Einrichtung und Zubehör (nicht zentrenrelevante Sortimente; ohne Marginalsortimente wie Kindersitze etc.) eine rechnerische Umverteilungsquote von ca. 19,3 % anzunehmen. Ein Verstoß gegen das Beeinträchtigungsverbot folgt daraus nicht. Nach Plansatz LEP 2002 dürfen Einzelhandelsgroßprojekte weder durch ihre Lage und Größe noch durch ihre Folgewirkungen, die Funktionsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Bezogen auf die Standortgemeinde schützt das Beeinträchtigungsverbot daher nur zentrale Versorgungsbereiche. Der Schwellenwert von 20 % Kaufkraftumverteilung für nicht zentrenrelevante Sortimente aus dem Einzelhandelserlass bezieht sich deshalb nur auf die im zentralen Versorgungsbereich gebundene Kaufkraft für nicht zentrenrelevante Sortimente Diese Bewertung folgt der Einschätzung der Fachkanzlei Dolde Mayen & Partner. Seite 102

103 Vom Bestandsumsatz in Höhe von ca. 239,4 Mio.. entfallen auf die Innenstadt Mannheim ca. 22,5 Mio. die stadtteilbezogenen ZVBs ca. 3,0 Mio. die sonstigen Standortlagen ca. 213,9 Mio.. Der Umsatzanteil, der auf Standorte außerhalb der Innenstadt bzw. der stadtteilbezogenen ZVBs entfällt, liegt bei %. Die Umverteilungseffekte gegenüber dem relevanten Bestand in der Innenstadt von Mannheim sowie in den weiteren zentralen Versorgungsbereichen halten sich aufgrund der bestehenden räumlichen Verteilung der Angebotssituation in einem verträglichen Rahmen. Die Umverteilungsquote bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten gegenüber dem relevanten Bestand in der Innenstadt wird nach Einschätzung der CIMA deutlich niedriger als gegenüber den Betrieben im restlichen Stadtgebiet von Mannheim ausfallen und in einer Größenordnung von 2-3 % und damit weit unter 20 % liegen. Mit dem neuen Standort der Fa. Mömax in MA-Vogelstang (zum Zeitpunkt der Erhebungen im Bau) und mit dem Wegfall des Innenstadtstandortes der Fa. Mömax. 11, sind die Auswirkungen auf die Innenstadt von Mannheim, welche durch das Planvorhaben resultieren könnten, nochmals deutlich zu relativieren. Demgegenüber sind bei den Anbietern an Gewerbe- bzw. Sondergebietslagen erhebliche Umverteilungseffekte beim Kernsortiment zu erwarten. Innerhalb der Stadt Mannheim ist als betriebstypengleicher Anbieter in erster Linie der Standort XXXL Mann Mobilia betroffen. Möbelrandsortimente (zentrenrelevante Sortimente) Für die zentrenrelevanten Möbelrandsortimente im geplanten Einrichtungshaus der Fa. Segmüller wurde ein Prognoseumsatz von ca. 7,0 Mio. ermittelt. Zur ersten Einordnung der Umsatzeffekte für die zentrenrelevanten Randsortimente werden die Verkaufsflächen für die Einzelsortimente auf Basis der Angaben zur sortimentsbezogenen Verkaufsflächengliederung (vgl. Sortimentsliste Fa. Segmüller im Anhang) anteilig auf die max. zulässige Verkaufsfläche von qm umgelegt. 11 Der Innenstadtstandort der Fa. Mömax wird nach Abgaben der Stadtverwaltung Mannheim im Frühjahr 2017 geschlossen. Seite 103

104 Für die Einzelsortimente werden folgende Verkaufsflächen angesetzt: Haus- und Heimtextilien: Glas/Porzellan/Keramik, Haushaltswaren, Kunstgegenstände: Babybedarf: 750 qm VK qm VK 200 qm VK Bei den zentrenrelevanten Sortimenten ist von einer deutlich niedrigeren Absatzreichweite als beim Möbelkernsortiment auszugehen. Vom Gesamtumsatz in Höhe von ca. 7,0 Mio. werden ca. 2,0 Mio. durch einen verstärkten Kaufkraftzufluss in die Stadt Mannheim generiert und ca. 5,0 Mio. gegenüber den Bestandsbetrieben in Mannheim umverteilt. Die rechnerische Umverteilungsquote liegt bei einem Bestandsumsatz von ca. 85,9 Mio. bei ca. 5,8 %. Der Schwellenwert von 10 %, ab dem negative städtebauliche Auswirkungen zu vermuten sind, wird bei dieser Sortimentsgliederung nicht überschritten. Tab. 50 Umsatzeffekte durch das Einrichtungshaus Fa. Segmüller in der Stadt Mannheim (zentrenrelevante Sortimente) Sortimente Prognose umsatz in Mio. Umsatzanteil durch Erhöhung Kaufkraftzufluss in Mio. Umsatzanteil Umverteilung gegenüber Bestand in Mio. Ist-Umsatz Bestand Gesamtstadt MA in Mio. Umverteilungsquote gegenüber Bestand MA in % Haus- und Heimtextilien 2,6 0,9 1,7 23,8 7,1% GPK HHW Kunst etc. 3,7 0,8 2,9 56,6 5,1% Babybedarf 0,7 0,3 0,4 5,6 7,1% Summe zentrenrel. Sortimente Quelle: CIMA-Modellrechnung, leichte Rundungsdifferenzen möglich 7,0 2,0 5,0 85,9 5,8% Vom Bestandsumsatz bei den zentrenrelevanten Sortimenten (Haus- und Heimtextilien, GPK/Haushaltswaren/Kunst; Babybedarf) in Höhe von ca. 85,9 Mio.. entfallen auf die Innenstadt Mannheim ca. 28,5 Mio. die stadtteilbezogenen ZVBs ca. 5,6 Mio. die sonstigen Standortlagen ca. 51,8 Mio.. Der Umsatzanteil, der auf Standorte außerhalb der Innenstadt bzw. der stadtteilbezogenen ZVBs entfällt, liegt bei 60 %, wobei hier auch die Sortimente in den großen Möbelhäusern von Bedeutung sind. Die Betroffenheit der Mannheimer Innenstadt (ZVB) ist als selektiv einzustufen und betrifft vor allem die Fachabteilungen der innerstädtischen Warenhäuser. Die Umsatzumverteilung gegenüber dem relevanten Bestand in der Mannheimer Innenstadt kann mit 1,5 bis 1,6 Mio. bzw. 5-6 % angenommen werden und liegt unter dem Schwellenwert von 10 %, der im Einzelhandelserlass bei den zentrenrelevanten Sortimenten als kritischer Wert genannt wird. Seite 104

105 Exkurs: Ermittlung der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen Die max. zulässige Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente ist auf qm VK festgesetzt. Zur Gewährleistung der notwendigen Flexibilität wurde vereinbart, dass bei den zentrenrelevanten Sortimenten innerhalb eines Verkaufsflächenkorridors von qm VK bis qm VK jeweils die obere sortimentsbezogene Verkaufsflächengröße ermittelt wird, bei der von einer städtebaulichen Verträglichkeit auszugehen ist. Als sortimentsbezogene Verkaufsflächenobergrenzen, bei denen die Umsatzumverteilungsquoten gegenüber dem Bestand in der Stadt Mannheim die 10 % Marke nicht überschreiten, können folgende Verkaufsflächengrößen rechnerisch ermittelt werden: Haus- und Heimtextilien: Glas/Porzellan/Keramik, Haushaltswaren, Kunstgegenstände: Babybedarf (nur zentrenrelevante Sortimente) 900 qm VK qm VK 250 qm VK Bei den genannten Verkaufsflächengrößen handelt es sich um Maximalwerte, welche bei Berücksichtigung der Standortagglomeration mit der Fa. Bauhaus noch leicht zu reduzieren sind (vgl. Teil D Bewertung Gesamtvorhaben). Fazit Bei den Kernsortimenten des Einrichtungshauses (nicht zentrenrelevante Sortimente) liegt die Umverteilungsquote beim Schwellenwert von 20 %, ab dem lt. Einzelhandelserlass Baden- Württemberg eine Verletzung des Beeinträchtigungsverbotes vermutet werden kann. Die Umverteilungsquote bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten gegenüber dem relevanten Bestand in der Innenstadt wird mit 2-3 % deutlich niedriger als gegenüber den Betrieben im restlichen Stadtgebiet von Mannheim ausfallen. Für die zentrenrelevanten Randsortimente ist die max. zulässige Verkaufsfläche auf qm VK begrenzt. Bei einer entsprechenden Begrenzung der Verkaufsflächenobergrenzen für die jeweiligen Einzelsortimente liegt der Wert unter der 10 % Marke, so dass von einer städtebaulichen Verträglichkeit ausgegangen werden kann Auswirkungen gegenüber den umliegenden zentralen Orten Der Umsatzanteil, welcher durch eine Umverteilung gegenüber dem Bestand im Oberzentrum Mannheim generiert wird, ist für die umliegenden zentralen Orte und Kommunen als wettbewerbsneutral einzustufen. Demgegenüber ist der Umsatzanteil, welcher durch einen verstärkten Kaufkraftzufluss in die Stadt Mannheim erzielt wird, gegenüber den umliegenden Kommunen als umverteilungsrelevant einzustufen. Seite 105

106 Die möglichen Auswirkungen auf die umliegenden Kommunen und insbesondere auf die umliegenden zentralen Orte werden nachfolgend dargelegt. Hinsichtlich der methodischen Vorgehensweise sind folgende Anmerkungen zu treffen: Der verstärkte Kaufkraftzufluss aus dem Umland in das Oberzentrum Mannheim wird bei Berücksichtigung der räumlichen Umsatzherkunft anteilig auf die umliegenden Mittelbereiche umgelegt. Der verstärkte Kaufkraftzufluss aus den angrenzenden Mittelbereichen wird nicht vollständig als Umverteilungsumsatz gegenüber den entsprechenden Ober- bzw. Mittelzentren wirksam, sondern wird auch gegenüber weiteren Anbietern, welche sich im übrigen Mittelbereich befinden, wirksam. Eine Besonderheit stellt der Mittelbereich Bergstraße (Hessen) dar, welcher mehrere Mittelzentren (Viernheim, Heppenheim, Bensheim, Lorsch, Lampertheim, Bürstadt) beinhaltet. Die verstärkten Kaufkraftzuflüsse aus dem MB Bergstraße werden anteilig auf die entsprechenden Mittelzentren umgelegt, wobei für das unmittelbar angrenzende Mittelzentrum Viernheim die höchsten Umverteilungseffekte zu erwarten sind. Für das Einrichtungshaus kann ein verstärkter Kaufkraftzufluss von außerhalb der Stadt Mannheim in Höhe von ca. 41,3 Mio. angenommen werden. Davon entfallen ca. 39,3 Mio. auf die nicht zentrenrelevanten Sortimente und ca. 2,0 Mio. auf die zentrenrelevanten Sortimente. Bei Berücksichtigung der räumlichen Umsatzherkunft nach Mittelbereichen gestalten sich die rechnerischen Umverteilungseffekte gegenüber den umliegenden zentralen Orten für das Kernsortiment des Einrichtungshauses (nicht zentrenrelevante Sortimente) wie folgt. Mittelbereich Schwetzingen Aus dem Mittelbereich Schwetzingen ist ein verstärkter Kaufkraftzufluss in Höhe von ca. 4,2 Mio. an den Planstandort im Mannheim zu erwarten. Die Umsatzumverteilungsquote liegt bei einem Ist-Umsatz der projektrelevanten Anbieter im Mittelbereich insgesamt von ca. 80,0 Mio. bei ca. 5,3 %. Für das Mittelzentrum Schwetzingen ist von einer Umverteilungsquote von ca. 6,2 % auszugehen, wobei die Umverteilungseffekte gegenüber dem Standort Möbel Höffner als systemgleicher Anbieter wirksam werden. Gegenüber den Anbietern außerhalb des Mittelzentrums Schwetzingen (Möbel Ehrmann in Reilingen und Möbel Keilbach in Ketsch) beträgt die Umverteilungsquote ca. 2,5 %. Seite 106

107 Mittelbereich Weinheim Aus dem Mittelbereich Weinheim ist ein verstärkter Kaufkraftzufluss in Höhe von ca. 3,2 Mio. an den Planstandort im Mannheim zu erwarten. Die Umsatzumverteilungsquote liegt bei einem projektrelevanten Ist-Umsatz im Mittelbereich insgesamt von ca. 40,0 Mio. bei ca. 8,0 %. Da sich das projektrelevante Angebot auf das Mittelzentrum Weinheim konzentriert, werden die Umverteilungseffekte vollständig gegenüber den Anbietern im Mittelzentrum Weinheim wirksam. Mittelbereich Heidelberg Aus dem Mittelbereich Heidelberg ist ein verstärkter Kaufkraftzufluss in Höhe von ca. 6,8 Mio. an den Planstandort im Mannheim zu erwarten. Die Umsatzumverteilungsquote liegt bei einem projektrelevanten Ist-Umsatz im Mittelbereich insgesamt von ca. 115,0 Mio. bei ca. 5,9 %. Für das Oberzentrum Heidelberg ist von einer Umverteilungsquote von ca. 6,3 % auszugehen, wobei die Umverteilungseffekte vorrangig gegenüber dem Standort Möbel Breitwieser in HD- Rohrbach als systemgleicher Anbieter wirksam werden. Gegenüber den Anbietern außerhalb des Oberzentrums Heidelberg (u.a. AS Möbel Sandhausen, Möbelparadies Bammental, Möbel Kirsch Dossenheim) beträgt die Umverteilungsquote ca. 4,0 %. Mittelbereich Ludwigshafen Aus dem Mittelbereich Ludwigshafen ist ein verstärkter Kaufkraftzufluss in Höhe von ca. 6,1 Mio. an den Planstandort in Mannheim zu erwarten. Da weder im Oberzentrum Ludwigshafen selbst wie auch in den Kommunen des Mittelbereiches Ludwigshafen ein unmittelbar mit dem geplanten Einrichtungshaus der Fa. Segmüller vergleichbarer Anbieter ansässig ist, kann der verstärkte Kaufkraftzufluss bei der speziellen Konstellation nicht vollständig als umverteilungsrelevant gegenüber den Anbietern im MB Ludwigshafen angesetzt werden. Ein Teil des verstärkten Kaufkraftzuflusses nach Mannheim wird durch eine Umlenkung von Kaufkraftströmen, welche bislang an Standortlagen außerhalb des Mittelbereiches vorhanden sind (z.b. an den Standort Kaiserslautern mit Anbietern wie Möbel-Martin und IKEA), generiert. Für das Oberzentrum Ludwigshafen kann nach gutachterlicher Einschätzung in etwa die Hälfte des verstärkten Kaufkraftzuflusses (ca. 3,1 Mio. ) als umverteilungsrelevant angesetzt werden. Die Umsatzumverteilungsquote liegt bei einem projektrelevanten Ist-Umsatz im OZ Ludwigshafen von ca. 70,0 Mio. bei ca. 4,4 %. Die Umverteilungseffekte werden vorrangig gegenüber den Standortlagen in LU-Oggersheim und LU-Friesenheim wirksam. Seite 107

108 Mittelbereich Bergstraße Aus dem Mittelbereich Bergstraße ist ein verstärkter Kaufkraftzufluss in Höhe von ca. 11,2 Mio. an den Planstandort in Mannheim zu erwarten. Das projektrelevante Angebot konzentriert sich weitgehend auf das unmittelbar an der Gemarkungsgrenze zu Mannheim liegende Mittelzentrum Viernheim. In den weiteren Mittelzentren des Mittelbereiches Bergstraße (Bensheim, Heppenheim, Lorsch, Lampertheim und Bürstadt) ist kein unmittelbar mit dem geplanten Einrichtungshaus der Fa. Segmüller vergleichbarer Anbieter ansässig. Allerdings ist in der Gemeinde Birkenau/Odenwald (Kommune ohne zentralörtliche Einstufung) mit der Fa. Möbel Jäger ein Anbieter vorhanden, der für den ländlich geprägten Raum Odenwald traditionell eine hohe Bedeutung als Einrichtungshaus besitzt. Für das Mittelzentrum Viernheim kann nach gutachterlicher Einschätzung in etwa die Hälfte des verstärkten Kaufkraftzuflusses (ca. 5,6 Mio. ) als umverteilungsrelevant angesetzt werden. Die Umsatzumverteilungsquote liegt bei einem projektrelevanten Ist-Umsatz im MZ Viernheim von ca. 45,0 Mio. bei ca. 12,4 %. Die Umverteilungseffekte werden ausschließlich gegenüber den Standortlagen in den Industrie- bzw. Gewerbegebietslagen wirksam. Die Einkaufsorientierung der Bevölkerung im nördlichen Mittelbereich Bergstraße (Raum Bensheim/Heppenheim/Lorsch) wird gegenwärtig stark durch den Standort der Fa. Segmüller in Weiterstadt geprägt. Ein Teil des verstärkten Kaufkraftzuflusses nach Mannheim wird durch eine Umlenkung von Kaufkraftströmen, welche bislang an den Standort der Fa. Segmüller in Weiterstadt gehen, generiert (sog. Kannibalisierungseffekt). Mittelbereich Frankenthal Aus dem Mittelbereich Frankenthal ist ein verstärkter Kaufkraftzufluss in Höhe von ca. 1,8 Mio. an den Planstandort im Mannheim zu erwarten. Die Umsatzumverteilungsquote liegt bei einem projektrelevanten Ist-Umsatz im Mittelbereich insgesamt von ca. 25,0 Mio. bei ca. 7,2 %. Das projektrelevante Angebot konzentriert sich mit dem Standort Möbel Ehrmann auf das Mittelzentrum Frankenthal. Mittelbereiche bzw. Mittelzentren in der Marktzone III Aus den weiteren Mittelbereichen ist von einem verstärkten Kaufkraftzufluss von jeweils 0,6 bis 0,8 Mio. auszugehen. Die Umsatzumverteilungsquoten werden bei diesen Relationen in einer Größenordnung liegen, welche sich unterhalb der Nachweisbarkeitsgrenze bewegen. Seite 108

109 Fazit In Teil A (Kapitel 5) erfolgte eine detaillierte Darstellung der gegenwärtigen projektrelevanten Angebotssituation in den umliegenden zentralen Orten sowie in den Mitgliedskommunen des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg-Mannheim. Bei den projektrelevanten Kernsortimenten des Einrichtungshauses liegt der Verkaufsflächenund Umsatzschwerpunkt eindeutig auf Standortlagen außerhalb der Innenstädte/Stadtteilzentren/Ortskerne. Die rechnerischen Umverteilungsquoten gegenüber dem relevanten Einzelhandelsbestand in den umliegenden Ober- bzw. Mittelzentren bewegen sich beim Kernsortiment des Einrichtungshauses (nicht zentrenrelevante Sortimente) zwischen 4 % bis 12 % und damit signifikant unter dem Schwellenwert von 20 %, nach dem lt. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg negative städtebauliche bzw. raumordnerische Auswirkungen vermutet werden können. Seite 109

110 Tab. 51 Umverteilung Kernsortiment Einrichtungshaus (nicht zentrenrelevante Sortimente) gegenüber den umliegenden Mittelbereichen bzw. Zentralen Orten Gebiet Daten Verstärkter Kaufkraftzufluss aus MB an Planstandort in Mannheim in Mio. Ist-Umsatz im MZ bzw. OZ in Mio. Umverteilungsquote in % Mittelzentrum Schwetzingen 3,7 60,0 6,2 % Restl. MB Schwetzingen 0,5 20,0 2,5 % MB Schwetzingen insgesamt 4,2 80,0 5,3 % Mittelzentrum Weinheim 3,2 40,0 8,0 % Restl. MB Weinheim **. ** ** MB Weinheim insgesamt 3,2 40,0 8,0 % Oberzentrum Heidelberg 6,0 95,0 6,3 % Restl. MB Heidelberg 0,8 20,0 4,0 % MB Heidelberg insgesamt 6,8 115,0 5,9 % Oberzentrum Ludwigshafen 3,1 70,0 4,4 % Restl. MB Ludwigshafen **. ** ** Umgelenkte Kaufkraftströme 3,0 ** ** MB Ludwigshafen insgesamt 6,1 ** ** Mittelzentrum Viernheim 5,6 45,0 12,4 % Restl. MB Bergstraße ** ** **. Umgelenkte Kaufkraftströme 5,6 ** ** MB Bergstraße insgesamt 11,2 ** ** Mittelzentrum Frankenthal 1,8 25,0 7,2 % Restl. MB Frankenthal ** ** ** MB Frankenthal insgesamt 1,8 25,0 7,2 % Mittelzentren in Zone III Mittelzentrum Speyer 0,7 ** ** Mittelzentrum Wiesloch/Walldorf 0,8 ** ** Mittelzentrum Bruchsal 0,6 ** ** Mittelzentrum Worms 0,6 ** ** Mittelzentrum Sinsheim 0,6 ** ** Ferneinzugsgebiet Ferneinzugsgebiet 2,7 Summe 39,3 Quelle: CIMA-Modellrechnung, Rundungsdifferenzen möglich; z.t. Umsatzschätzungen; ** Ausweis nicht sinnvoll; Seite 110

111 Bei den zentrenrelevanten Randsortimenten kann ein verstärkter Kaufkraftzufluss von ca. 2,0 Mio. aus den umliegenden Mittelbereichen an den Planstandort in Mannheim angenommen werden. Im Sinne eines worst case Ansatzes wird der verstärkte Kaufkraftzufluss vollständig als umverteilungsrelevant gegenüber den umliegenden Mittel- bzw. Oberzentren in Ansatz gebracht. Bei Berücksichtigung der räumlichen Umsatzherkunft werden sich die rechnerischen Umverteilungseffekte gegenüber den umliegenden zentralen Orten wie folgt auswirken: Tab. 52 Umverteilung Einrichtungshaus (zentrenrelevante Sortimente) gegenüber den umliegenden Zentralen Orten Gebiet Daten Verstärkter Kaufkraftzufluss aus MB an Planstandort in Mannheim in Mio. Ist-Umsatz im MZ bzw. OZ in Mio. Umverteilungsquote in % Mittelzentrum Schwetzingen 0,2 18,0 1,1 % Mittelzentrum Weinheim 0,2 13,5 1,5 % Oberzentrum Heidelberg 0,3 32,5 0,9 % Oberzentrum Ludwigshafen 0,2 20,0 1,0 % Mittelzentrum Viernheim 0,4 15,9 2,5 % Restl. MZ im MB Bergstraße 0,2 ** ** Mittelzentrum Frankenthal 0,1 6,5 1,5 % Mittelzentren in Zone III und Ferneinzugsgebiet MZ in Zone III zusammengefasst 0,4 ** ** Summe 2,0 ** ** Quelle: CIMA-Modellrechnung, Rundungsdifferenzen möglich; z.t. Umsatzschätzungen: ** Ausweis nicht sinnvoll Zur Einordnung der städtebaulichen Relevanz der Umsatzumverteilungseffekte, welche durch die zentrenrelevanten Randsortimente auf max qm VK im geplanten Einrichtungshaus der Fa. Segmüller ausgelöst werden, ist nochmals ausdrücklich auf die bestehende Wettbewerbskonstellation im näheren Standortumfeld des Planstandortes Benjamin Franklin Village hinzuweisen. Mit dem Rhein-Neckar-Zentrum als regionales Shopping-Center mit gut qm VK mit nahezu ausschließlich innenstadtrelevanten Sortimenten sowie dem Kurpfalz-Center in MA- Vogelstang mit ebenfalls vorranging innenstadtrelevanten Sortimenten befinden sich zwei Einkaufsschwerpunkte mit überörtlicher Marktaustrahlung in relativer Nähe zum Planstandort. Daneben verfügt das Einrichtungshaus der Fa. XXXL Mann Mobilia als systemgleicher Wettbewer- Seite 111

112 ber in MA-Vogelstang über bis qm VK für zentrenrelevante Rand- und Ergänzungssortimente. Die rechnerischen Umverteilungsquoten werden bei allen umliegenden Ober- und Mittelzentren unter der 10 %-Marke als Schwellenwert, ab dem negative städtebauliche Auswirkungen zu erwarten sind, liegen. Fazit In Teil A (Kapitel 5) erfolgte eine detaillierte Darstellung der gegenwärtigen projektrelevanten Angebotssituation in den umliegenden zentralen Orten sowie in den Mitgliedskommunen des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg-Mannheim. Die rechnerischen Umverteilungsquoten gegenüber dem relevanten Einzelhandelsbestand bewegen sich auf einem niedrigen Niveau und liegen weit unterhalb des Schellenwertes von 10 %, nach dem lt. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg negative städtebauliche bzw. raumordnerische Auswirkungen vermutet werden können Städtebauliches Integrationsgebot Der Standortbereich Benjamin Franklin Village im Norden der Stadt Mannheim stellt eine der wesentlichen Konversionsflächen im Gesamtstadtgebiet von Mannheim dar. Das Gesamtvorhaben kann als regional bedeutsames Einzelhandelsgroßprojekt eingestuft werden und entspricht der oberzentralen Funktion, welche die Stadt Mannheim als Einkaufsmetropole innerhalb der Region Rhein-Neckar besitzt. Hinsichtlich der Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens stellt der Standortbereich Benjamin Franklin Village einen typischen Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel im Sinne der Festlegungen im einheitlichen Regionalplan der Metropolregion Rhein-Neckar dar. Bei der geprüften Einzelhandelsnutzung liegt der Schwerpunkt eindeutig bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Seite 112

113 Teil D: Bewertung Gesamtvorhaben Seite 113

114 In den Analyseteilen A bis C erfolgte eine umfassende Beurteilung der städtebaulichen, raumordnerischen und ökonomischen Auswirkungen der geplanten Einzelhandelsnutzungen der Fa. Bauhaus und der Fa. Segmüller am Standort Benjamin Franklin Village im Norden der Stadt Mannheim. Im Analyseteil D wird abschließend noch eine Bewertung des Gesamtvorhabens (Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus im Standortverbund mit dem Einrichtungshaus der Fa. Segmüller) vorgenommen. In der Gesamtschau können die beiden geprüften Einzelhandelsnutzungen wie folgt bewertet werden: Das Gesamtvorhaben (Baumarkt und Einrichtungshaus) kann als regional bedeutsames Einzelhandelsgroßprojekt eingestuft werden und entspricht der oberzentralen Funktion, welche die Stadt Mannheim als Einkaufsmetropole innerhalb der Region Rhein-Neckar besitzt. Der Standortbereich Benjamin Franklin Village als eine der wesentlichen Konversionsflächen in der Stadt Mannheim kann als typischer Ergänzungsstandort für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel im Sinne der Festlegungen im einheitlichen Regionalplan der Metropolregion Rhein-Neckar eingestuft werden. Bei beiden geprüften Einzelhandelsnutzungen liegt der Schwerpunkt eindeutig bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Hinsichtlich möglicher Synergieeffekte durch den Standortverbund der beiden Nutzungen ist zu betonen, dass sich die Betriebe bezüglich der Absatzreichweiten deutlich unterscheiden. Für den Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus ist aufgrund der hohen Wettbewerbsdichte in diesem Segment von einer deutlich niedrigeren Absatzreichweite als für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller auszugehen, welches weite Teile der Metropolregion Rhein-Neckar umfassen wird. Deutliche Unterschiede zwischen den beiden geprüften Einzelhandelsnutzungen sind auch bei den Kundenzielgruppen, den durchschnittlichen Einkaufsbeträgen und der Einkaufshäufigkeit vorhanden. Während der Bau- und Gartenmarkt in erster Linie die do it yourself - Kundschaft anspricht, zielt das Einrichtungshaus auf eine Kundschaft ab, welche hochwertige und langlebige Güter mit einer i.d.r. hohen Beratungsintensität nachfragt. Bei beiden Einzelhandelsnutzungen handelt es sich um Betriebsformen, welche mit den Kernsortimenten Bau- und Gartenmarktartikel sowie Einrichten und Zubehör dem langfristigen Bedarf zuzuordnen sind. Negative Auswirkungen auf Nahversorgungsstandorte in der Stadt Mannheim bzw. in den umliegenden Kommunen können aufgrund der Sortimentsstruktur der geprüften Einzelhandelsnutzungen ausgeschlossen werden. Seite 114

115 Bei den Kernsortimenten Bau- und Gartenmarktartikel sowie Einrichten und Zubehör der beiden geprüften Einzelhandelsnutzungen handelt es sich um nicht zentrenrelevante Sortimente, welche sich sowohl in der Stadt Mannheim wie auch bei den weiteren Kommunen im Einzugsgebiet der Vorhaben ganz überwiegend an Standortlagen außerhalb der Innenstädte/Ortskerne befinden. Bei den zentrenrelevanten Sortimenten ist bei beiden geprüften Einzelhandelsnutzungen eine maximal zulässige Verkaufsflächengröße von max. 800 qm VK beim Bau- und Gartenmarkt bzw. max qm VK beim Einrichtungshaus vorgegeben. Eine unkontrollierte Verkaufsflächenentwicklung mit zentrenrelevanten Sortimenten ist damit auch bei Betrachtung des Gesamtvorhabens auszuschließen. Beim Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus sind bei einer maximal zulässigen Verkaufsfläche von 800 qm VK bei den zentrenrelevanten Sortimente folgende Verkaufsflächen vorgesehen, wobei bei diesen Größenordnungen eine städtebauliche Verträglichkeit vorhanden ist: Haus- und Heimtextilien: 300 qm VK Glas/Porzellan/Keramik, Haushaltswaren, Kunstgegenstände: 450 qm VK Fahrradzubehör: 50 qm VK Für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller wurden für die zentrenrelevanten Sortimente Verkaufsflächenobergrenzen ermittelt, bei denen die rechnerischen Umsatzumverteilungsquoten gegenüber dem Bestand in der Stadt Mannheim sowie in den weiteren Kommunen im Einzugsgebiet des Vorhabens unter der 10 % Marke liegen. Innerhalb der maximal zulässigen Verkaufsfläche von qm VK für zentrenrelevante Sortimente wurden folgende Verkaufsflächenobergrenzen ermittelt: Haus- und Heimtextilien: 900 qm VK Glas/Porzellan/Keramik, Haushaltswaren, Kunstgegenstände: qm VK Babybedarf (nur zentrenrelevante Sortimente): 250 qm VK Bei Bewertung des Gesamtvorhabens im Sinne einer Standortagglomeration sind zunächst die Verkaufsflächen für die zentrenrelevanten Sortimente sowohl beim Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus wie beim Einrichtungshaus der Fa. Segmüller gemeinsam zu betrachten. Da sich die zentrenrelevanten Sortimente aufgrund des Objektcharakters und der Kundenzielgruppenansprache zwischen dem Bau- und Gartenmarkt und dem Einrichtungshaus deutlich unterscheiden (z.b. hinsichtlich des Angebotsgenres), ist eine reine Addition der Verkaufsflächen für diese Sortimente der beiden Vorhaben nicht zielführend. Seite 115

116 Zur Gewährleistung einer städtebaulichen Verträglichkeit des Gesamtvorhabens ist für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller eine moderate Reduzierung der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen zu empfehlen. Auf der max. zulässigen Verkaufsfläche für die zentrenrelevanten Sortimente von qm innerhalb des Einrichtungshauses ist beim Sortiment Haus- und Heimtextilien eine Reduzierung um 200 qm auf max. 700 qm und beim Sortiment GPK, Haushaltswaren, Kunstgegenstände um 300 qm auf max qm als Empfehlung abzugeben. Bei den sonstigen Sortimenten (Babybedarf bzw. Fahrradzubehör) sind keine Anpassungen der Verkaufsflächengrößen erforderlich. Bei der Gesamtbewertung der geplanten Einzelhandelsnutzungen der Fa. Bauhaus und der Fa. Segmüller am Standort Benjamin Franklin Village ist abschließend noch auf die während der Bearbeitung der Markt- und Auswirkungsanalyse eingetretenen Veränderungen der projektrelevanten Angebotssituation in der Stadt Mannheim hinzuweisen. Mit der Schließung des Hornbach-Marktes in Mannheim-Käfertal ist ein offenes Umsatzpotential freigesetzt worden, welches mit der geplanten Verlagerung und Erweiterung des Bau- und Gartenmarktes der Fa. Bauhaus wettbewerbsneutral gebunden werden kann. Die Neuansiedlung des Mömax-Marktes am Standort XXXL Mann Mobila im Jahr 2016 wird durch die Schließung des Mömax-Standortes in der Innenstadt im Frühjahr 2017 in der Gesamtflächenbilanz der Stadt Mannheim beim Segment Einrichten und Zubehör kompensiert. Bezogen auf die möglichen städtebaulichen Auswirkungen werden die Umsatzumverteilungseffekte damit noch eindeutiger gegenüber Standortlagen außerhalb der Mannheimer Innenstadt wirksam werden. Die Auswirkungen auf die Innenstadt von Mannheim als zentraler Versorgungsbereich sind damit weiter zu relativieren. Seite 116

117 Anhang Mannheimer Sortimentsliste Quelle: Fortschreibung Zentrenkonzept Mannheim 2009 Seite 117

118 Sortimentsliste Fa. Segmüller Zentrenrelevante Sortimente Quelle: Fa- Segmüller Seite 118

119 Sortimentsliste Fa. Segmülller Nicht zentrenrelevante Sortimente Quelle: Fa- Segmüller Seite 119

120 Sortimentsliste Fa. Bauhaus Quelle: Fa- Bauhaus Seite 120